PASSION LA VILLE ÉCO-INTELLIGENTE P.19 - FPI
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juin 2018 / N°06
passion
T o u t e s l e s i n i t i at i v e s d e l a F P I
La ville SPÉCIAL
éco-intelligente 48 CONGRÈS FPI FRANCE
E
p.19 biarritz 2018
f p i f r a n ce .f r
Édito
C
e qui distingue la promotion des autres professions de la
construction et de l’immobilier, c’est la transversalité : nous
sommes des intégrateurs, des chefs d’orchestre, au croisement de
la technique, du droit, du marketing ou de la finance. Cela rend notre
métier passionnant, mais complexe - à plus forte raison quand tous nos savoir-
faire sont saisis par deux révolutions : l’environnement et le numérique.
Ces deux révolutions vont transformer la ville, à une échelle qu’on n’a plus
connue depuis l’émergence de l’urbanisme de masse ou la généralisation de
l’automobile. Elles vont créer la « ville éco-intelligente », thème du Congrès
2018 de votre fédération : des territoires durables et responsables assis sur la
technologie, au croisement de la smart city et de la ville durable.
En février dernier, la FPI vous a invités à réfléchir à la transition énergétique,
dans le cadre des journées d’études professionnelles (JEP). L’heure est venue,
lors de ce Congrès, de consolider et d’élargir ce travail d’anticipation et
d’éclairage, en approfondissant cette notion de ville éco-intelligente.
Nous nous attacherons à identifier les ruptures technologiques qui la
Alexandra François-Cuxac fondent, et qui vont modifier nos produits et nos services : les véhicules
Pré sid entE d e l a FPI électriques et autonomes, la décentralisation énergétique, la transformation
du bâtiment en objet connecté et communicant etc.
Ces ruptures, nos parties prenantes s’en emparent. La ville éco-intelligente
transforme les attentes des élus, des riverains, des habitants de nos logements
et des occupants de nos bureaux : plus de participation et d’inclusion, une
meilleure qualité de vie, une plus grande variété de services, une ville plus
responsable donc plus durable et moins exposée aux risques ; mais aussi,
parce que la ville éco-intelligente repose sur les données et leur exploitation,
des garanties sur la protection de la vie privée.
Ce rêve de la ville du futur, technologique et citoyenne, nous devons le
confronter à la réalité d’un modèle économique à définir, entre besoins
d’investissement massifs et nouvelles poches de valeur et d’efficience. Avec,
sous-jacente, la question du modèle économique des acteurs de l’immobilier
eux-mêmes, et de la transformation de chacune de nos trois lignes de métier :
aménagement, immobilier résidentiel et immobilier tertiaire …
Civic tech, smart grid, biophilie ou résilience : ne nous laissons pas
Suivez-nous
sur twitter en impressionner par les anglicismes et les concepts, et derrière chacun d’entre
vous abonnant à eux, sachons décrypter ensemble les enjeux et voir dans la ville éco-intelligente
@fpi_fr l’opportunité qui se présente de rendre notre métier encore plus passionnant !
passion bâtir Juin 2018 / N°06 3
sommaire
S’engager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Ils nous ont rejoint . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Les commissions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Le Pôle IE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
• 5 conseils pour réussir la transformation
de bureaux en logements . . . . . . . . . . . . . . . 14
• L’action de la FPI Ile-de-France
Vous souhaitez promouvoir sur la politique d’agrément
vos produits ou services par l’Etat des locaux d’activité . . . . . . . . . . . 16
et optimiser votre visibilité ? Les clés de l’observatoire . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
dossier spécial . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1
Réservez votre espace
publicitaire dans deux outils • Bâtir une ville
connectée et responsable . . . . . . . . . . . . . . 23
de communication majeurs :
L’annuaire des adhérents • Bilbao : la métamorphose
d’une ville portuaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
et Passion Bâtir
pyramides . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 2
Contactez notre partenaire régisseur :
Mairie Info - Alexandre Messent : • Les pyramides d’Or 2018 :
01 46 05 36 36 ou 06 80 91 78 38 un défi pour la ville de demain . . . . . . . . . . . 32
info@mairieinfo.fr
agir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 5
f p i f r a n c e .f r Initiatives régions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
• À Nice, un urbanisme réflechi
avec… Joia ! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
• Lyon invente la ville de demain . . . . . . . . . . 37
Magazine d’information de la Fédération • Rennes : écologie et intelligence urbaine
des promoteurs immobiliers de France font « convergence » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Directrice de la publication : Alexandra François-Cuxac
Comité de rédaction : Alexandra François-Cuxac, • Bordeaux : aux marches
Alexis Rouque, Sophie Mazoyer (s.mazoyer@fpifrance.fr)
Rédaction : les équipes de la FPI France et Douar Skrill
d’un nouveau palais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41
Conception graphique et réalisation : VedaCom
Crédits photos : couverture, visuel du 48e congrès,
visuel des pyramides : ©Graphic Swing. Droits réservés.
Partenaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Publicité : MAIRIE INFO 45, rue de l’Est,
92100 Boulogne Billancourt, 01 46 05 36 36
• Arkéa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Editeur : Fédération des promoteurs immobiliers • BPCE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
de France, 106, rue de l’Université 75007 Paris ,
Tél : 01 47 05 44 36,
• EDF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Fax : 01 47 53 92 73 - www.fpifrance.fr • GIP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
Diffusion : 9 000 exemplaires
• GRDF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
Le papier du magazine est PEFC 100%
• SMABTP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
• Socfim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
passion bâtir Juin 2018 / N°06 5
ils nous ont rejoint
en 2018
FPI ALPES SOGERIM
LEGENDRE IMMOBILIER
FPI AQUITAINE-POITOU-CHARENTES LINKCITY CENTRE SUD OUEST AQUITAINE
SEVERINI PIERRES & LOISIRS
FPI AUVERGNE AVENIR CONSTRUCTIONS
FPI BRETAGNE GREESTONE IMMOBILIER
FPI CÔTE D'AZUR ET DE LA CORSE FONCIMM
FPI GRAND EST DUVAL DEVELOPPEMENT EST
DUVAL DEVELOPPEMENT HAUTS-DE-FRANCE
FPI HAUTS DE FRANCE IMMOCHAN FRANCE
PROMOTION PICHET
EUROPEAN HOMES
FPI NORMANDIE PIERRE DE SEINE
RIVES DE SEINE PROMOTION
FPI OCCITANIE MEDITERRANEE DUVAL DEVELOPPEMENT OCCITANIE
FPI OCCITANIE
LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS
TOULOUSE METROPOLE
BATI LYON PROMOTION
FPI REGION LYONNAISE
EUROPEAN HOMES
ATAO PROMOTION
FPI PAYS DE LA LOIRE DUVAL DEVELOPPEMENT GRAND OUEST
LEGENDRE IMMOBILIER
FPI PROVENCE SAPRIMO
AIGO PROMOTION
BIRDY PROMOTION
DUVAL DEVELOPPEMENT
FPI ILE-DE-FRANCE LEGENDRE IMMOBILIER
PROMEGE HOLDING
QUADRAL PROMOTION
QUANIM
6 Toutes les initiatives de l a FPI f p i f r a n ce .f r
s ’ e n g a g e r / loi elan
Loi ELAN :
la FPI force de proposition
pour améliorer le projet
I
Au moment où est bouclé ce numéro l vient s’insérer dans la stratégie logement du
de Passion Bâtir, le projet de loi Gouvernement, qui a vu ses premières traductions
ELAN (Evolution du logement, de fiscales dans la loi de finances pour 2018 et fera
l’aménagement et du numérique) est certainement l’objet de dispositions complémentaires
en cours d’examen par le Parlement. dans la loi de finances pour 2019.
En se donnant pour objectif de construire plus, mieux
et moins cher, les mesures annoncées devront corriger
les dysfonctionnements existants, faciliter l’accès au
logement de tous et, à terme, résorber le déficit de
logements en France.
A ce titre, la prolongation pendant 4 ans du dispositif
Pinel et du Prêt à taux zéro en zones tendues dans
le PLF2018 était attendue pour ces territoires où la
demande est très forte : la FPI estime en revanche que
les zones détendues, exclues à partir de 2018, doivent
faire l’objet d’une transition adaptée et d’analyse fine,
afin de tenir compte des spécificités et des évolutions
de ces territoires. La réflexion sur les zonages constitue
passion bâtir Juin 2018 / N°06 7
s ’ e n g a g e r / les commissions
un enjeu fort du second semestre, auquel la Fédération La FPI a proposé de compléter le projet de loi sur
a vocation à être pleinement associée, grâce à ses des axes structurants, notamment :
observatoires régionaux. Les dispositions adoptées • Sur le logement intermédiaire, elle propose
sur la fiscalité des plus-values de cessions de terrains d’encourager les maires à faciliter la production de
étaient aussi espérées mais la FPI proposera à nouveau logements intermédiaires sur leurs territoires
d’élargir cette mesure à l’ensemble des métropoles et en modifiant le décompte des logements intermédiaires
pas exclusivement aux zones très tendues. dans la loi SRU.
Avec le projet de loi ELAN, le Gouvernement engage une • Pour sécuriser le droit de l’urbanisme, elle propose
seconde phase, davantage tournée vers le soutien de faciliter la résolution amiable des différends entre
de l’offre et les réformes de structure. collectivités et maîtres d’ouvrages sur les autorisations
La FPI a agi à chaque stade de la concertation d’urbanisme par la création d’une instance de médiation
qui a présidé à l’élaboration de ce texte : en amont et de restreindre les possibilités d’opposer un sursis
de sa préparation, par des propositions sur les recours à statuer à une demande de PCe.
et les normes notamment ; lors de la conférence • Sur la mixité sociale, et sans remettre en cause
de consensus, par cinq notes thématiques diffusées la participation des acteurs privés à la production
aux adhérents lors du Congrès ; dans le groupe de de logement social, la FPI propose d’en assouplir
travail Maugüé, où elle était la seule organisation les modalités. La fragilisation financière des HLM rend
représentant les maîtres d’ouvrage et la plus ardente en effet indispensable et urgent l’assouplissement
défenseure du plafonnement des délais de jugement ; des servitudes de mixité sociale en privilégiant la mixité
au Conseil supérieur de la Construction et de l’efficacité au quartier plutôt qu’au pallier, en les prohibant dans
énergétique (CSCEE) enfin, auquel le projet de loi a été les communes disposant déjà de nombreux logements
soumis pour avis. sociaux et en les assortissant automatiquement de
bonus de constructibilité.
Nos propositions sont directement issues des travaux
des commissions de la Fédération, qui ont été mobilisées Dans la perspective de l’examen de la loi de
en 2016 sur la question de la simplification, dans tous finances pour 2019, la FPI proposera un mécanisme
les domaines qu’elles couvrent : fiscalité, mixité sociale, d’intéressement des collectivités locales aux recettes
construction ou immobilier d’entreprise, ainsi que de de TVA générées par la vente de logements neufs pour
l’enquête « recours » réalisée en 2017. accompagner les efforts de production et de rénovation
Une fois le texte au Parlement, notre travail se poursuit : de logements engagés par les maires bâtisseurs. Pour
la FPI a été auditionnée par plusieurs commissions encourager le logement intermédiaire, elle défendra
et groupes parlementaires, ce qui nous a permis de l’accession à la propriété des ménages sous la forme
mettre en avant nos 10 propositions d’amendement. d’une TVA à 10%.
D’ores et déjà, le texte comporte des avancées
importantes que les débats parlementaires et les Sur l’ensemble de ces sujets, les membres des nouvelles
textes réglementaires d’application devront préserver commissions de la FPI seront amenés à apporter leur
et enrichir. Il s’agit notamment de la lutte contre les expérience et leur expertise pour permettre à la FPI
recours abusifs en encadrant leur délai de jugement, de poursuivre son dialogue avec les pouvoirs publics, en
de la simplification des règles d’accessibilité ou du vue d’instaurer un environnement réglementaire, ajusté
développement du numérique avec la dématérialisation aux enjeux et adapté aux contraintes.
des demandes de permis de construire ou le bail
numérique. La FPI est plus que jamais mobilisée pour accompagner
l’Etat dans sa volonté de réforme, vigilante sur
Les nouveaux outils proposés pour améliorer la l’effectivité des mesures et volontaire pour prendre sa
gouvernance des projets urbains (PPA, GOU, réforme part dans les efforts demandés.
de la procédure des ZAC) ou la création des opérations
de revitalisation des territoires (ORT) en lien avec Engagés au service de la ville éco-intelligente et
le plan Action Cœur de Ville devraient contribuer toujours à l’écoute des besoins des habitants, les
à un développement équilibré des territoires, promoteurs immobiliers répondent présents pour
où les promoteurs devraient pouvoir trouver construire plus, mieux et moins cher. ■
des relais de croissance.
8 Toutes les initiatives de l a FPI f p i f r a n ce .f r
s ’ e n g a g e r / les commissions
COMMISSION DE LA fiscalité
Parallèlement, d’autres dispositions pénalisent les
acquisitions immobilières patrimoniales. Ainsi, le législateur
a augmenté le taux de TVA applicable aux constructions
de logements locatifs sociaux porté à 10% à compter du
1er janvier 2018. Il a également supprimé l’ISF sauf pour
l’immobilier, par l’instauration de l’IFI.
La Commission fiscalité, qui a vocation à traiter de la
fiscalité des entreprises mais aussi des particuliers,
accompagnera la FPI dans la mise en œuvre de ces
mesures.
C’est l’un des objectifs de la feuille de route
de la commission pour l’année 2018.
Agnès Acknin-Boyer,
Directeur Fiscal de BNP Paribas Real Estate Les objectifs de la commission sont de trois types :
• diagnostic/datas : la commission sera associée à
la modification du zonage Pinel, et aux démarches
entreprises auprès de l’Etat pour obtenir des statistiques
plus précises sur certains financements (ex. : PSLA, PLS) ;
• expertise/propositions : la commission effectuera une
veille sur les textes relatifs à la fiscalité du logement, de
D
epuis début janvier, la Commission fiscalité l’aménagement et l’immobilier d’entreprise, mais aussi
de la FPI France est présidée par Mme Agnès pour apporter leur expertise sur les propositions de
Acknin-Boyer, Directeur fiscal de BNP Paribas la FPI (ex. : statut du bailleur professionnel, accession
Real Estate, avec l’aide d’Alexis Rouque, Délégué intermédiaire, …) ;
général de la FPI, et Bérengère Joly, Directrice • diffusion/pédagogie : après la diffusion de fiches
juridique. pratiques sur la TVA applicable au logement, la
commission œuvrera à la diffusion d’un guide pratique
Cette nouvelle présidence s’inscrit dans le contexte de l’investissement locatif. ■
des mesures adoptées en lois de finances de fin
d’année dernière.
Pour traduire la volonté du Gouvernement de créer un
choc de l’offre, y compris de l’offre de foncier, plusieurs
mesures ont été adoptées en ce sens, comme :
• la prorogation du dispositif Pinel dans les zones les
plus tendues jusqu’au 31 décembre 2021 ainsi que
l’allongement d’un an du dispositif Censi-Bouvard ; Cette nouvelle présidence
• la prorogation de deux années supplémentaires
de l’exonération d’impôts de la plus-value en cas de s’inscrit dans le contexte
vente d’un bien immobilier en vue de la réalisation de des mesures adoptées
logements sociaux, en complément de l’instauration en lois de finances de fin
d’abattements exceptionnels et temporaires dans les
zones les plus tendues en faveur du logement ; d’année.
• l’extension du taux réduit d’IS en cas de cession par
une personne morale d’un bien immobilier en vue
de la création de logements, en contrepartie d’un
resserrement géographique du dispositif.
passion bâtir Juin 2018 / N°06 9
s ’ e n g a g e r / les commissions
COMMISSION DE LA CONSTRUCTION
Président de commission : Patrice Ravel, Directeur technique de SIER Constructeur
Référent bureau FPI : Louis Ziz, Président d’ONYX Promotion Immobilière
Secrétaire de commission : Philip Gibon, Directeur technique de la FPI France
A travers notamment sa présence au Conseil Supérieur
de la Construction et de l’Efficacité Energétique et d’autres
commissions ou organismes, la FPI exprime son point
de vue, dans une démarche toujours constructive, mais
pragmatique et soucieuse des attentes de ses clients.
Ainsi, après avoir remis à la DGHUP en septembre
2017 un rapport contenant 70 propositions concrètes
de simplification de la règlementation technique,
dont certaines figurent dans le projet de loi ELAN, la
Commission travaille sur trois sujets principaux:
LA QUALITE DE NOS CONSTRUCTIONS
Patrice Ravel C’est un sujet très large, aussi la Commission a décidé de
Directeur technique l’aborder sous un angle très concret :
de SIER Constructeur
En s’appuyant sur le travail de l’AQC (Agence Qualité
Construction), sur les retours d ‘expérience des membres
de la Commission, de nos partenaires architectes,
bureaux de contrôle, experts d’assurance, certificateurs,
ainsi qu’avec la contribution des industriels du GIP, un
Point sur les document de synthèse sera édité à l’attention de tous nos
adhérents.
travaux en cours Celui-ci présentera sous une forme concise et illustrée les
principales causes de non-qualité sur une opération de
construction type, classées par ordre d’importance, pas
seulement d’un point de vue statistique ou de sinistralité,
L
mais sur des critères centrés sur notre métier : fréquence,
a Commission de la Construction réunit tous répétitivité, coûts, impact négatif sur nos acquéreurs, sur
les deux mois environ au siège de la FPI une notre image, etc.
vingtaine de directeurs techniques issus de ses
sociétés adhérentes.
Outre la veille technologique sur des sujets comme
les différentes solutions proposées par les fabricants la FPI exprime son point
en matière de logement connecté, les différents de vue, dans une démarche
modes constructifs utilisant le bois, ou les nouvelles
toujours constructive
énergies vertes, la Commission analyse et donne le
cas échéant son avis sur les projets d’évolution de la
règlementation de l’acte de construire.
10 Toutes les initiatives de l a FPI f p i f r a n ce .f rCe document devrait permettre à nos adhérents de mieux identifier les facteurs de non-qualité et de demander à leurs contractants une vigilance particulière lors de la mise en œuvre des matériels et matériaux de construction, qui est la plupart du temps la cause de celle-ci. LA FUTURE REGLEMENTATION ENERGETIQUE Prévue d’être mise en œuvre début 2020, la future règlementation bénéficie d’une phase d’expérimentation, à laquelle la Commission Construction participe activement, sous plusieurs formes : • La collecte d’informations et de retours d’expérience auprès de ses membres engagés dans des opérations labellisées E+C- ou participant via leurs sociétés aux différentes expérimentations organisées sur le territoire (ADEME, REGIONS, ETAT) • L’envoi de données techniques issues de nos opérations RT 2012 afin d’alimenter l’observatoire national. • L’analyse des résultats de l’étude menée par le bureau d’étude POUGET CONSULTANT avec la contribution du CIM BETON, sur des opérations terminées, afin de déterminer l’impact des différents niveaux de la future règlementation sur nos modes constructifs actuels, le surcoût des études, les incidences liés à l’Analyse du Cycle de Vie du bâtiment, etc. L’HABITAT DE DEMAIN Changements de modes de vie, évolution des goûts et des besoins, mobilité géographique et professionnelle, connectivité, sécurité, locaux partagés ou multi-usage, les sujets ne manquent pas lorsqu’on essaie d’imaginer le logement dans un futur proche. La Commission se propose se recenser les principales avancées dans ce domaine, aussi bien au stade de la conception d’un bâtiment, que lors des choix techniques et énergétiques que nous sommes amenés à faire constamment sur nos projets. C’est comme toujours en restant à l’écoute de nos futurs clients que nous serons à même de progresser dans ce domaine, en se gardant de tout gadget ou d’effet de mode. ■
s ’ e n g a g e r / les commissions
Commission sociale, éthique et formation
Président de commission : François-Régis Bouyer, président fondateur et gérant de BATI-NANTES
Référent bureau FPI : Alexis Rouque, Délégué général FPI France
Secrétaire de commission : Emmanuelle Rey, Responsable Dialogue social
& développement RH FPI France
Attirer et fidéliser
les talents : la FPI vous aide
à relever le défi !
l’ensemble de la profession. Emmanuelle Duez, fondatrice
de la start-up The Boson Project, et Présidente du Jury des
Pyramides d’Or 2018, nous prévient : « la jeune génération
est très exigeante vis-à-vis de l’entreprise, dont elle attend
François-Régis Bouyer qu’elle soit un lieu d’accomplissement ». La jeunesse
président fondateur est prête à s’engager si l’aventure est belle, la confiance
et gérant de BATI-NANTES assurée et la promesse tenue. C’est là tout le sens de la
négociation de branche sur la qualité de vie au travail
actuellement en cours.
Pour vous accompagner dans la digitalisation de la
L
profession, la FPI se mobilise avec les partenaires sociaux
a promotion immobilière présente de nombreux dans le cadre des travaux de branche : les référentiels des
atouts : des emplois qualifiés stables (97% de métiers de la promotion immobilière ont été actualisés
CDI), des rémunérations attractives, une exigence fin 2017 pour tenir compte des nouvelles compétences
d’innovation permanente… Les missions confiées attendues à l’heure du digital, l’application Promoteur 3.0
aux collaborateurs leur demandent esprit d’initiative, a été créée pour sensibiliser et faire progresser l’ensemble
capacité d’adaptation, sens des responsabilités et de l’écosystème de la promotion immobilière sur le digital.
favorisent le développement de leur compétences.
Nos métiers sont porteurs et passionnants. En parallèle de ces travaux de branche, la FPI renforce son
offre de services réservée aux adhérents :
Pour autant, la révolution digitale comme la transition • une étude sur les rémunérations des principales
énergétique modifient la donne : nos business models, fonctions de la promotion immobilière est en cours pour
stratégies, et produits doivent être repensés, nos donner des points de repères afin de mieux se positionner
organisations de travail et nos modes de management dans cette « guerre des talents »,
revus en cohérence. Dans ce contexte, pour assurer • la plateforme « Promoteurs de talents » sera disponible
leur performance économique, les promoteurs doivent à la rentrée scolaire : véritable outil de recrutement
innover et, pour cela, attirer et fidéliser les meilleurs mettant en relation les promoteurs adhérents de la FPI, les
talents. « talents » et les écoles partenaires, outil de diffusion de
l’information sur les métiers de la promotion, d’actualités
Si nombre d’entreprises de promotion ont intégré emploi et formation, elle permettra de rendre visibles
ce défi majeur et travaillent déjà activement au les opportunités de la promotion immobilière et de
développement de leur marque « employeur », nous susciter les vocations, pour développer ensemble la ville
devons œuvrer collectivement pour faire progresser éco-intelligente. ■
12 Toutes les initiatives de l a FPI f p i f r a n ce .f rs ’ e n g a g e r / pôle IE
5 conseils pour réussir
la transformation
de bureaux en logements
• Une résidence étudiante de 282 logements vendue en
bloc à un investisseur, un scénario plus rassurant pour la
ville qui ne souhaitait pas de copropriété sur la résidence.
Propos recueillis auprès de Raphaël EMIN, • Des commerces au rez-de-chaussée, souhaités par la ville
Directeur Régional Grand Sud-Est, pour animer le quartier et recherchés par le promoteur
Groupe Demathieu & Bard Immobilier pour exploiter les parkings existants en sous-sol et
apporter un traitement architectural plus qualitatif en
façade.
• 15 % de la résidence en social, ce qui n’était pas demandé
La faisabilité d’une conversion de bureau dépend
par le PLU.
de plusieurs facteurs clés :
• Une surélévation de 2 étages, grâce aux dispositions
L’environnement du site de la loi ALUR, permettant de gagner 30 logements.
1 Les produits susceptibles d’être transformés Une structure bois a été utilisée, permettant de ne pas
se situent nécessairement dans des quartiers renforcer les structures existantes.
devenus peu attractifs et obsolètes pour des
Morphologie et structure de l’immeuble
bureaux. Construits dans les années 1980, les locaux
du boulevard Davout accueillaient, à l’époque, le
5 Les paramètres techniques ont un impact sur
la balance financière. Premier critère à étudier :
siège de la société Zodiac Aerospace, équipementier
l’épaisseur du bâtiment à transformer. La profondeur
aéronautique. Pour des motifs de croissance, la société
idéale doit être comprise entre 12 et 15 m, l’immeuble
a déménagé et mis en vente les locaux, sans résultat.
boulevard Davout faisait 15 m. Au-delà de 18 m,
La conjoncture l’immeuble est difficile à transformer, sa profondeur pose
2 En 2012, époque de la mise en vente des bureaux des problèmes d’éclairage naturel pour la reconfiguration
en logement. Le deuxième critère à étudier est la
Zodiac, les prix du bureau n’étaient pas aussi élevés
qu’aujourd’hui et ne bénéficiaient pas du niveau de morphologie architecturale. Les immeubles qui se
taux très bas que nous connaissons actuellement. prêtent plus facilement à la transformation sont de type
Aucune offre sur le marché classique n’avait été poteaux/poutres : la structure est dissociée de la façade.
formulée au prix attendu pendant plus d’un an Une fois l’immeuble curé, les plateaux libérés peuvent
sur ce produit. être redistribués assez aisément en logements, sans
modification complexe de façade. ■
Le positionnement du propriétaire
3 Parvenir à lui faire accepter une offre au prix
mais dans le cadre d’une opération de promotion
immobilière impliquant un engagement
de vendre sous condition suspensive de permis
de construire et des délais de montage
incompressibles (minimum 12 mois).
Une nouvelle programmation agréée par la ville
4 Même si les bureaux ne représentent plus
une ressource directe pour les communes,
le remplacement du tertiaire par le résidentiel n’est
pas toujours bien reçu par les collectivités en raison
des investissements en équipements publics que
cela implique. S’agissant de l’immeuble du boulevard
Paris 20ème – Boulevard Davout - Résidence pour étudiants & commerce
Davout, un accord a pu être trouvé entre tous les Groupe Demathieu et Bard Immobilier.
acteurs sur la base des éléments suivants :
14 Toutes les initiatives de l a FPI f p i f r a n ce .f rs ’ e n g a g e r / pôle IE
L’action de la FPI Ile-de-France
sur la politique d’agrément
par l’Etat des locaux d’activité
Au demeurant, l’Etat accompagne l’agrément d’une
pratique préventive dite de « conventions d’équilibre
habitat-activités » passées avec les communes ou les EPCI
© Natacha Gonzalez
les plus directement concernés par cet enjeu d’équilibre.
Ces conventions fixent des ratios contractuels logement/
bureau en fonction des spécificités locales.
Une volonté récente de la part de l’Etat
d’activer davantage la politique d’agrément,
au service de la mixité sociale
Marc Villand
Début 2018, l’Etat a dévoilé aux professionnels un projet
Vice-Président de la FPI France,
de nouvelle doctrine sur l’agrément, reposant sur une
en charge de l’Immobilier
typologie plus fine des espaces. Au sein d’un premier
d’Entreprise
périmètre, une mixité logement-bureau était imposée
sur les fonciers de plus de 5 000 m2 dans le diffus avec
un risque de report d’agrément le temps nécessaire
à l’évolution des documents d’urbanisme.
Dans un second périmètre , les opérations de
restructuration de bureau créant plus de 5 % de nouvelles
Un outil original de régulation,
surfaces, avec une dégressivité du seuil prévu en fonction
à la main de l’Etat
de la taille de l’existant, devaient être compensées par
des opérations de logements représentant 3 fois la surface
En Ile de France l’Etat dispose depuis les années de bureau. Dans les communes carencées, les nouvelles
50 d’un outil d’aménagement du territoire qui n’existe surfaces de bureaux étaient compensées a minima par
dans aucune autre région : l’obligation pour le maître 50 % de logements sociaux.
d’ouvrage d’obtenir du préfet une autorisation
préalable à la construction, la reconstruction, SI elle avait été mise en pratique, cette nouvelle doctrine
la réhabilitation ou l’extension de locaux à usage aurait créé un risque de blocage sur le marché tertiaire
professionnel. alors que la métropole bénéficie, sous l’influence du
Grand Paris, du Brexit et des prochains Jeux olympiques
Cette procédure poursuit un objectif général d’une fenêtre d’opportunité nécessitant des terrains
de rééquilibrage à l’échelle de la région entre opérationnels : pour 1 m2 de bureau à la Défense, il aurait
la géographie du logement, orientée à l’est, fallu créer 3 nouveaux m2 de logements dans le même
et celle des locaux d’activité, plus à l’ouest. espace !
16 Toutes les initiatives de l a FPI f p i f r a n ce .f rs ’ e n g a g e r / pôle IE
Conjointement avec l’Observatoire régional de Le seuil de tolérance de densification des surfaces
l’immobilier d’entreprise (ORIE), la FPI Ile de France de bureaux sans mécanisme de compensation passerait
a fortement milité pour un assouplissement de cette de 5 % à 10 % sans considération de taille des immeubles.
approche trop déconnectée des réalités du marché. Pour les communes carencées, la part de logements
sociaux dans la compensation est réduite de 50 % à 30 %.
Un point de sortie de la concertation
plus pragmatique et plus réaliste Dans le quartier d’affaires de la Défense, l’Etat
accompagnerait les futures restructurations, notamment
A l’issue de la concertation, des avancées ont pu être le long de l’axe majeur, tout en incitant à l’introduction
obtenues, et notamment un changement d’approche, de logements aux franges.
la notion de doctrine étant remplacée par celle
d’orientations générales. La réactivation des Ces évolutions démontrent l’intérêt d’une action
conventions d’équilibre habitat-activités est désormais fédérale résolue sur des sujets structurants pour toute
placée en premier objectif. La taille des fonciers l’activité de la promotion, et confortent la FPI dans son
déclenchant le principe de mixité logement-bureau positionnement à l’égard des pouvoirs publics, qui repose
dans le diffus varierait désormais entre 5 000 m2 sur une expertise de terrain et une capacité à formuler
et 20 000 m2 selon les communes. Si la mixité des propositions constructives. ■
n’est pas prévue dans le PLU, l’agrément pourrait
néanmoins être obtenu moyennant un protocole
avec la ville et l’Etat.
1 - Unité urbaine de Paris avec 412 communes et unité urbaine de Meaux.
2 - Paris (Ier au IXème et XV au XVIIème), des établissements publics territoriaux (EPT)de la métropole du Grand Paris
« Vallée Sud Grand Paris », « Grand Paris Seine Ouest », « Paris Ouest la Défense », les communautés d’agglomération Paris
Saclay, Saint-Quentin-en-Yvelines, Versailles Grand Parc et toutes les communes carencées.
passion bâtir Juin 2018 / N°06 17s ’ e n g a g e r / les clÉs de l’observatoire
Pause, infléchissement
ou retournement ?
Une conjoncture incertaine
après la dynamique de l’année 2017
Le début de l’année 2018 s’inscrit en baisse par rapport
à la dynamique de l’année 2017, sans qu’il soit encore
possible de dire si cette tendance se poursuivra
sur le reste de l’année, ou si elle restera conjoncturelle
réservations totales
et temporaire. Les indicateurs du logement neuf sont,
- 10,2 % en toute hypothèse, assez mal orientés en ce début d’année.
avec 31 494 Si les ventes restent stables sur 12 mois glissants,
réservations elles ralentissent au premier trimestre (-10,2 %).
de janvier à mars Les mises en vente, quant à elles, marquent nettement
2018 le pas (-14 %) en raison d’une trop forte contrainte
sur l’offre. À ce titre, les attentes du projet de loi ELAN
sont d’autant plus grandes afin de libérer davantage
la construction et de répondre ainsi plus facilement
aux attentes des ménages.
Les ventes de logements neufs restent Outre une baisse conjoncturelle après de fortes
élevées, mais en baisse ventes aux organismes HLM en fin d’année 2017,
la réorganisation du secteur HLM affecte sa politique
Avec 31 500 logements neufs réservés, l’année 2018 d’investissement. Plus vite cette réforme aboutira,
commence certes en retrait par rapport à la même moins ses effets se feront sentir sur la production.
période de 2017 (-10,2 %) mais sur 12 mois glissants,
le volume des ventes reste néanmoins à un niveau élevé Les ventes au détail, quant à elles, baissent de 9,4 %
et stable. par rapport au premier trimestre 2017, après
une année 2017 où elles n’ont augmenté que
Après une année 2017 de forte croissance (+30,5 %), de 1,1 % : la demande des particuliers reste forte
le ralentissement de ce début d’année concerne tout (25 826 logements sur 3 mois), mais se tasse tant
particulièrement les ventes en bloc (-19,3 %) dont la pour les investisseurs (-7,4 %) que pour les accédants
dynamique avait soutenu l’augmentation globale des (-11,4 %). Pourtant, les données de marché n’ont pas
ventes (+5,9 %) l’an passé. Deux principaux facteurs significativement évolué début 2018 (stabilité des taux,
d’explication peuvent être mis en avant. prorogation des soutiens de la demande).
passion bâtir Juin 2018 / N°06 19s ’ e n g a g e r / les clÉs de l’observatoire
Les chiffres clés du 1er trimestre 2018
Mises en ventes Offre commerciale Prix de vente
- 14 % + 7,2 % +3%
avec 24 546 mises avec 97 466 logements à 4 314 €/m²
en vente disponibles, soit 9,8 mois (habitable,
de délai d’écoulement hors parking)
L’explication est probablement à rechercher dans le en chantier ont baissé de 6,1 % entre le dernier
niveau des prix, qui augmentent de 3 % par rapport trimestre 2017 et le premier trimestre 2018. Le projet
au premier trimestre 2017, et dans les contraintes de loi ELAN vise, certes à maintenir un niveau d’offre
qui pèsent sur l’offre : les ménages, confrontés à des notamment grâce aux amendements proposés par la
choix plus réduits, peuvent tendance à reporter leur FPI (à noter, la conciliation entre les élus et les maîtres
achat, dans l’attente de projets qui correspondront d’ouvrage, le resserrement des possibilités de sursis
mieux à leurs aspirations. à statuer, l’assouplissement des servitudes de mixité
sociale) mais également, à inciter les acteurs à inventer
Une difficulté croissante les nouveaux produits que la demande réclamera.
pour renouveler l’offre
Dans cet esprit d’accompagnement du marché futur,
la FPI propose de lever certains verrous structurels
L’observatoire de la FPI montre que les mises
comme la difficulté d’accès au foncier, les procédures
en vente du 1er trimestre 2018, si elles restent
excessives de pré-instruction des demandes de
également à un niveau élevé (24 500 logements)
permis de construire, les recours abusifs etc.
et en hausse de 4,4 % sur 12 mois glissants,
marquent un net fléchissement (-14%) par rapport S’y ajoutent des incitations à l’innovation, sources
au premier trimestre 2017. Cette baisse est de croissance de plus long terme mais qui se préparent
particulièrement marquée dans certaines grandes dès aujourd’hui, tels que le soutien
agglomérations et dans certaines régions parmi les à la pleine ouverture des données publiques et
plus tendues : - 56 % à Lyon, -50 % en Ile-de-France à la numérisation, notamment pour fluidifier les
et dans les Alpes, -35 % dans les Hauts de France. procédures ou mieux identifier les gisements
potentiels de fonciers mutables. Le projet de loi
Moins alimenté par de nouveaux projets, le stock ELAN doit faire émerger les solutions permettant
de logements disponibles à la vente reste trop de construire plus, mieux et mois cher ! ■
faible : l’offre commerciale ne représente toujours
que 9,8 mois de commercialisation, quand on
estime que 12 mois traduisent un marché équilibré.
Certains territoires parmi les plus tendus sont
même nettement en-deçà : 6,9 mois en Nouvelle-
Aquitaine, 7,8 mois dans les Hauts de France, 8 mois
à Lyon et 8,6 mois en Occitanie Méditerranée.
Le besoin fort et immédiat
d’une politique de l’offre ambitieuse
Le constat de la FPI d’une difficulté toujours plus
grande à produire du logement est corroboré par
les statistiques de l’Etat : dans le collectif, les mises
20 Toutes les initiatives de l a FPI f p i f r a n ce .f rL’Europe à la pointe
d o s s i e r s pé c i a l
du bâtiment éco-responsable
48e congrès fpi france
biarritz
2018
© Graphic Swing
passion bâtir Juin 2018 / N°06 21d o s s i e r spécial
Reg ards cro i s é s
Bâtir une ville
connectée et responsable
Comment concevoir un aménagement urbain
La ville de demain sera connectée
durable et adaptable aux besoins des
et durable. Pour mettre en musique habitants et aux technologies de demain ?
cette nouvelle organisation, deux
métiers s’avèrent indispensables : Da nièl a Sa n n a : La croissance de la population
les urbanistes soucieux de urbaine, au cours des dernières décennies, est tant
un facteur de dynamisme économique qu’un facteur
l’environnement et les spécialistes
de pression environnementale. L’urbanisation
du numérique.
quasi-inéluctable nous oblige à repenser à l’intérieur
des villes et dans leurs liaisons avec le périurbain,
Daniela Sanna, Chef du Service des logiques de développement durable qui limitent
Organisations Urbaines de l’ADEME les impacts environnementaux. L’aménagement urbain
et Emmanuel François, président est un moyen d’action prioritaire pour améliorer
la qualité de vie.
de la Smart Building Alliance (SBA)
ont accepté de répondre à nos
E m m a n u e l Fr a n ço i s : Nous devons repenser
questions et de partager leur vision globalement nos cités trop figées et centralisées.
de la Smart City et de ses enjeux : Des bâtiments, des infrastructures et des organisations
que durable rime avec désirable et souples et modulaires mettront l’ensemble des services
que le numérique ne devienne pas à proximité du citoyen : quelques centaines de mètres
pour des services basiques comme la mobilité,
liberticide.
le commerce ou même le travail, quelques kilomètres
pour des services plus complexes comme la santé,
l’enseignement, la culture, les divertissements …
Avec, en appui, une infrastructure numérique
« Ready2Services » à l’échelle de la ville.
passion bâtir Juin 2018 / N°06 23d o s s i e r spécial
Le vieillissement de la population et les
mutations des modes familiaux engendrent
de nouveaux besoins. Quels équipements,
quels habitats et quels quartiers imaginer
pour accompagner ces mutations ?
E . F. : Nous pourrons satisfaire les grands enjeux de
société par les usages. Pourquoi maintenir un modèle
unique, celui des bâtiments dédiés ? Pourquoi ne pas
prévoir des espaces modulaires adaptables aux besoins,
sur des durées variables, en mêlant espaces privatifs
et espaces communs et en développant des services
de proximité à l’échelle de l’immeuble ou du quartier ?
A l’échelle d’un bâtiment, il est possible de mixer les
générations et les classes sociales et de bâtir des
services en mutualisant les équipements et les espaces.
D. S . : Concevoir, développer et entretenir des villes
et des territoires durables, c’est favoriser l’innovation
environnementale, culturelle, sociale et économique, la
gestion vigilante des ressources, les mobilités partagées, Daniela Sanna est Chef du Service
un habitat accessible à tous, et une meilleure cohésion Organisations Urbaines de l’Ademe.
sociale. Etablissement public, l’Agence de
Le numérique a un rôle pivot à jouer pour développer l’environnement et de la maîtrise de l’énergie
de nouveaux usages. La transformation numérique n’a (ADEME) participe à la définition et à la mise
de sens que si elle contribue à limiter les conséquences en œuvre des politiques publiques dans les
environnementales de l’activité humaine. La cause domaines de l’environnement, de l’énergie et
écologique progressera plus vite en prenant appui du développement durable.
sur la révolution digitale. L’ADEME contribue au
décloisonnement des communautés de l’écologie et du
numérique pour mieux se saisir de cette convergence. E . F. : La ville sera smart le jour où l’ensemble de ses
composantes seront interconnectées, à commencer
par les « consom’acteurs ». Sa numérisation doit être
Pour reprendre l’image d’André Santini, globale et conduite selon un schéma directeur. Son
le maire pionnier d’Issy Grid (Projet modèle organisationnel et décisionnel pyramidal doit
expérimental à Issy Les Moulineaux, ndlr), laisser place à une organisation en réseau reposant sur
comment éviter qu’une smart city soit l’intelligence collective. Plus efficace, sûre et collaboratif,
simplement « assistée par ordinateur » ce fonctionnement peut s’avérer intrusif voire liberticide.
(pilotée par une intelligence artificielle) Le gouvernement devra jouer un rôle de garde-fou.
et la rendre plus « collaborative », en
mobilisant l’intelligence collective des
acteurs locaux (habitants, entreprises, L’intelligence collective suppose
communaux, élus et aménageurs) ? la démocratisation de la technologie
et le partage permanent d’informations.
D. S . : La smart city doit soutenir une conception vivante Dès lors, se pose la question de la propriété
de la ville en plaçant l’humain au cœur de sa démarche. et de la sécurité des données. Comment avoir
Le numérique favorise la participation des citoyens, et l’assurance que le réseau sera parfaitement
rend la ville plus inclusive. De nombreuses expériences étanche et la confidentialité protégée ?
le démontrent : les services urbains s’améliorent grâce
à l’intervention des citoyens via le crowdsourcing urbain D. S . : Le smartphone nous transforme en émetteurs
(recensement ou signalement, expression de préférences de données dont le traitement crée de nouvelles
et d’attentes, propositions d’idées et projets). opportunités de services. Les mobilités douces se
L’émergence des civic tech, via leur double entrée développent en réponse aux contraintes de la circulation
numérique et participative, en est aussi une expression. automobile et grâce à une offre numérique de nouveaux
24 Toutes les initiatives de l a FPI f p i f r a n ce .f rd o s s i e r spécial
Le projet « Audacités »2 avec la FING, think tank
sur les enjeux de la transition numérique et écologique,
et l’IDDRI, vise à décrire et analyser la “ville numérique
réelle” et le lien entre innovation et gouvernance, en
France comme à l’international.
Comment concilier la recherche d’une
ville dense, qui économise les ressources
naturelles, et le rêve de la majorité
des ménages (une famille dans un
environnement et un habitat plus naturel,
une maison individuelle avec un jardin) ?
D. S . : Selon l’Observatoire des usages émergents
de la ville (Obsoco/Chronos soutenu par l’ADEME),
les Français préfèrent les villes à taille humaine aux
métropoles : l’idéal de la ville nature l’emporte sur ceux
des villes connectées et diffuses3.
Dans son guide « Faire la ville dense, durable et
Emmanuel François est le président désirable », l’Ademe recense des solutions pour lier
de la Smart Building Alliance. densité et forme urbaine face aux enjeux posés par la
La SBA fédère 250 organisations transition écologique et énergétique. Plusieurs formes
représentantes de l’ensemble des corps urbaines existent et sont bien perçues et acceptées.
de métiers industriels (entreprises, Et c’est bien ce qui importe : la densité vécue par
concepteurs, maitres d’ouvrage...) liés les citoyens, une perception peu corrélée à la réalité
au bâtiment et aux acteurs de la smart city, statistique.4
pour penser et définir le smart building.
Parmi les travaux de la SBA, l’élaboration E . F. : Il semble désormais possible pour au moins 40 à
d’un référentiel Ready2service qui précise 50% de la population de privilégier le confort de vie à la
les bases d’un bâtiment connecté conçu proximité du lieu de travail. Pour y parvenir, nous devons
comme une plateforme de services. rapprocher les services des utilisateurs. Nous entrons
dans une ère où l’usage et le partage primeront sur la
propriété. Nos territoires, nos bâtiments et nos villes
services (autolib, vélib, blablacar...), qui induisent de doivent être décloisonnés, et restructurés dans cette
nouveaux usages. Les données, accumulées de façon perspective. Nous devons anticiper dès aujourd’hui la
massive, sont nécessaires pour le développement nécessaire destruction de bâtiments et de quartiers. ■
de services urbains mieux adaptés aux besoins des
entreprises et des citoyens.
Tout cela nous questionne sur l’impact de l’utilisation
des données, et sur les données mobilisables, voire
réquisitionnables, au nom de l’intérêt public ou général.
Et nous interroge sur le processus et la gouvernance
pour opérer les données et coopérer dans leur
traitement. Qui doit piloter ces processus créatifs de
richesses ? L’ADEME accompagne plusieurs travaux
qui étudient des retours d’expériences et tirent des
enseignements pour imaginer les conditions de la
gouvernance numérique. L’étude intitulée « Datacités »1 1 - https://datacites.eu/livrables
avec Chronos et OuiShare construit des scénarios 2 - http://fing.org/?AudaCities
prospectifs sur l’impact des données sur les servcies 3 - http://www.lobsoco.com/wp-content/uploads/2017/11/
urbains, dans les champs des mobilités, de l’énergie, OBSOCO-OUEV-01-PLQ-12-livraison-web-SG.pdf
des déchets et les gouvernances. 4 - http://www.ademe.fr/faire-ville-dense-durable-desirable
passion bâtir Juin 2018 / N°06 25Vous pouvez aussi lire
