LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA - 1er semestre 2021 - Knight Frank Bureaux
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1er semestre 2021 LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA
C A R TO G R A P H I E E T C H I F F R E S C L É S
Source : Knight Frank
1S 2020 1S 2021 Évolution sur un an
Parc de bureaux 6 555 500 m² 6 555 500 m² -
Offre immédiate 144 065 m² 324 757 m² + 125 %
Taux de vacance 2,2 % 5,0 % + 2,8 pts
Demande placée 123 828 m² 169 635 m² + 37 %
Demande placée
38 576 m² 12 673 m² - 67 %
> 5 000 m²
Loyer moyen 700 €/m² 675 €/m² -4%
Loyer prime 920 €/m² 930 €/m² +1%
Loyer prime : moyenne pondérée des 5 transactions >500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers mois (toutes qualités confondues)
Loyer moyen : moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA l 1S 2021 2
DEMANDE PLACÉE 3
REGAIN D’ACTIVITÉ
Évolution de la demande placée
En volume de transactions (m²)
- 3%
Par rapport à la
500 000 18 moyenne des
1S sur 10 ans
450 000 16
400 000
14
350 000
12
• Après un début d’année 2021 assez calme, le marché des bureaux de
Paris QCA a connu un regain d’activité au 2e trimestre. 91 530 m²
300 000
10
ont été placés sur la période, soit une hausse de 17 % par rapport au
169 635
250 000
trimestre précédent.
8 • Sur l’ensemble du 1er semestre, près de 170 000 m² de bureaux ont
200 000 été loués ou vendus aux utilisateurs dans le QCA, soit une hausse de
6 37 % sur un an. Légèrement inférieur à la moyenne décennale, ce
150 000
résultat se place néanmoins parmi les six meilleurs premiers
100 000
4 semestres depuis 2010 grâce au dynamisme des commercialisations
de petites surfaces (< 1 000 m²).
50 000 2 • Les deux sous-secteurs Opéra (1er, 2e, 9e) et Étoile (8e, 16e, 17e)
2 suivent la même tendance haussière. Dans le quartier de l’Étoile,
0 0
moteur traditionnel de l’activité de Paris QCA, les volumes placés
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1S2021
progressent de 3 % en un an, tandis que la hausse est de 131 % dans
Demande placée (m²) Demande placée fin 1er semestre de l'année celui de l’Opéra.
Consommation moyenne de bureaux 1S (2011/2020) Nombre de transactions > 5000 m²
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA l 1S 2021 Source : Knight Frank 4
DY N A M I S M E D E S P E T I T E S E T M OY E N N E S S U R FA C E S
Répartition de la demande placée par tranche de surface
% du volume de transactions
• Seuls deux mouvements > 5 000 m² ont été recensés dans le QCA
depuis janvier (contre quatre au 1er semestre 2020 et en moyenne sur 100%
un 1er semestre depuis 10 ans). Leur volume, en baisse de 67 % sur un 7%
90% 17%
an, représente 7 % de l’ensemble des m² placés du secteur contre 31 %
au 1er semestre 2020. Toutefois, les négociations en cours annoncent 80%
un rebond du nombre de grandes opérations au 2nd semestre, à 11%
36%
l’exemple de la finalisation récente de la prise à bail par Allen & Overy 70%
des 6 900 m² de « Renaissance » dans le 8e.
60% 25%
• Le marché des petites et moyennes surfaces a en revanche été très
dynamique au 1er semestre 2021, avec une hausse importante des 50%
volumes placés et du nombre de transactions. Les commercialisations
de petites surfaces (< 1 000 m²) ont bondi de 61 % en un an, ce 40%
créneau représentant près de 60 % de la demande placée totale.
30% 57%
• Le rebond a été plus important encore pour le segment des moyennes 47%
transactions (1 000 – 5 000 m²), avec un volume en hausse de 140 % 20%
grâce à la réalisation de plusieurs transactions significatives (Vestiaire
10%
Collective sur plus de 4 500 m² et Meetic sur 3 900 m² dans « Opéra
Victoire » dans le 9e, Roland Berger sur 3 620 m² au 19-21 rue Jean 0%
Goujon dans le 8e, etc). 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1S2021
< 1 000 m² 1 000 à 5 000 m² 5 000 à 20 000 m² > 20 000 m²
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA l 1S 2021 Source : Knight Frank 5
PA S D E G R A N D E T R A N S A C T I O N AU 2 E T R I M E S T R E
Analyse des transactions > 5 000 m² fin 1er semestre 2021
% du volume de transactions
Motivations Secteurs d’activité Qualités d’immeuble • Aucune transaction > 5 000 m² n’ayant été
enregistrée au 2e trimestre 2021, l’analyse des
grands mouvements n’a pas évolué depuis trois
mois. Les deux mouvements relevés depuis janvier
ont été réalisés dans le même immeuble : la prise à
bail par BPE (La Banque Postale) de plus de 6 000
m² et celle par Voodoo de 5 800 m² dans « la Poste
46% 46% du Louvre », récemment restructurée.
54% 54% • Ces mouvements, comme plusieurs opérations à
venir, montrent que les entreprises de secteurs
d’activité en croissance, à forte valeur ajoutée et
plus résistants à la crise sanitaire (finance, conseil,
100% luxe, nouvelles technologies, etc.) alimentent
toujours la demande pour des bureaux de qualité et
centraux.
Banque / Finance Neuf / Restructuré
Rationalisation-Amélioration
Croissance New tech / Media Rénové
Etat d'usage
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA l 1S 2021 Source : Knight Frank 6
E X E M P L E S D E T R A N S A C T I O N S ˂ 1 0 0 0 M ² AU 1 E R S E M E S T R E 2 0 2 1
PRENEUR ADRESSE ARRONDISSEMENT SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT
ALTERI EULER | 1-5 RUE EULER PARIS 08 976 790 Rénové
INTER GESTION REIM 38 AVENUE DE L'OPERA PARIS 02 894 850 Rénové
DIABLOCOM 18-20 RUE DE LA PAIX PARIS 02 630 790 Rénové
85% EPIGENETIC 4 RUE CIMAROSA PARIS 16 626 680 Rénové
PHOTOMATON 8 RUE AUBER PARIS 09 550 550 Etat d'usage
NORDIC PHARMA LE M | 247-255 BOULEVARD PEREIRE PARIS 17 550 550 Rénové
VALMA 26 AVENUE VICTOR HUGO PARIS 16 530 610 Etat d'usage
PATRIMMOFI 41 RUE DE PRONY PARIS 17 516 580 Etat d'usage
COLISEE 68 RUE PIERRE CHARRON PARIS 08 358 780 Etat d'usage
C'PRO 5 RUE DE CASTIGLIONE PARIS 01 327 700 Rénové
ALTAWEST 1-3 RUE DE PENTHIEVRE PARIS 08 320 600 Rénové
SODES 41 AVENUE MONTAIGNE PARIS 08 301 780 Rénové
SILAMIR SAS 2-4 RUE FAVART PARIS 02 296 700 Restructuré
RING CAPITAL 2-4 RUE FAVART PARIS 02 296 700 Restructuré
SONIA RYKIEL CREATION 41 RUE FRANCOIS 1ER PARIS 08 282 550 Etat d'usage
STATKRAFT FRANCE SAS 2-4 RUE FAVART PARIS 02 263 700 Restructuré
BARO ALTO 8 PLACE VENDOME PARIS 01 262 662 Etat d'usage
ACE SERVICES 24 RUE MARBEUF PARIS 08 250 720 Etat d'usage
BREMENS NOTAIRES 3 AVENUE DE L'OPERA PARIS 01 240 640 Rénové
ALAIN AFFLELOU 105 BOULEVARD HAUSSMANN PARIS 08 240 600 Etat d'usage
GSA ASSURANCE 6 RUE PAUL BAUDRY PARIS 08 230 545 Etat d'usage
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA l 1S 2021 Source : Knight Frank 7
E X E M P L E S D E T R A N S A C T I O N S 1 0 0 0 - 5 0 0 0 M ² AU 1 E R S E M E S T R E 2 0 2 1
PRENEUR ADRESSE ARRONDISSEMENT SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT
VESTIAIRE COLLECTIVE OPERA VICTOIRE | 64/76 RUE DE LA VICTOIRE PARIS 09 4 538 760 Etat d’usage
MEETIC OPERA VICTOIRE | 64/76 RUE DE LA VICTOIRE PARIS 09 3 904 760 Etat d’usage
ROLAND BERGER STRATEGY CONSULTANTS 19-21 RUE JEAN GOUJON PARIS 08 3 623 930 Restructuré
ALLIANZ REAL ESTATE 50-52 BOULEVARD HAUSSMANN PARIS 09 2 393 720 Rénové
ANDERA PARTNERS RIO | 2 PLACE RIO DE JANEIRO PARIS 08 2 353 930 Restructuré
KERING 123 AVENUE DES CHAMPS-ELYSEES PARIS 08 1 885 795 Restructuré
CHRISTIAN LOUBOUTIN 34/36 RUE DE LOUVRE PARIS 01 1 761 720 Rénové
NINTENDO FRANCE PARIS BOURSE | 111-119 RUE REAUMUR PARIS 02 1 646 750 Rénové
ALVAREZ & MARSAL FRANCE 15 RUE DE LABORDE PARIS 08 1 598 700 Restructuré
GLOBE DIFFUSION 43-47 AVENUE DE LA GRANDE ARMEE PARIS 16 1 538 350 Rénové
NEOEN MAISON BAYARD | 22-24 RUE BAYARD PARIS 08 1 298 915 Restructuré
MUTUELLE BLEUE LE PALACIO | 25-29 PLACE DE LA MADELEINE PARIS 08 1 228 Vente Rénové
BANQUE PALATINE 86 RUE DE COURCELLES PARIS 08 1 088 860 Rénové
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA l 1S 2021 Source : Knight Frank 8
T R A N S A C T I O N S > 5 0 0 0 M ² AU 1 E R S E M E S T R E 2 0 2 1
PRENEUR ADRESSE ARRONDISSEMENT SURFACE M² LOYER €/M²/AN ÉTAT
BPE - BANQUE PRIVEE EUROPEENNE LA POSTE DU LOUVRE | 52 RUE DU LOUVRE PARIS 01 6 841 > 790 Restructuré
VOODOO LA POSTE DU LOUVRE | 52 RUE DU LOUVRE PARIS 01 5 832 > 790 Restructuré
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA l 1S 2021 Source : Knight Frank 9
U N P R I M E TO U J O U R S É L E V É
Évolution annuelle des loyers
€/HT/HC/m²/an
valeur top
930€/m²
1 000 €/m² 940 930
• Le loyer prime de Paris QCA s’établit à 930 €/m²/an,
soit une très légère baisse de moins de 1 % sur un 900 €/m²
trimestre, mais une hausse de 1 % par rapport au 1er
semestre 2020. Le niveau demeure donc élevé, gonflé 800 €/m²
par les transactions signées à des valeurs supérieures 690 675
à 900 €/m² au sein d’opérations restructurées 700 €/m²
emblématiques du quartier d’affaires (« Rio »,
« Maison Bayard », 19/21 rue Jean Goujon). 600 €/m²
• L’écart se creuse donc avec le loyer moyen, qui s’élève
500 €/m²
à 675 €/m² soit un recul de 1 % sur un trimestre et de
4 % sur un an.
400 €/m²
300 €/m²
200 €/m²
100 €/m²
10 à 20 % 0 €/m²
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1S2021
Mesures d’accompagnement
Loyer moyen Loyer prime
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA l 1S 2021 Source : Knight Frank 10Valeurs locatives par tranche de surfaces
€/HT/HC/m²/an
LOYER MOYEN DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES LOYER TOP DE SIGNATURE PAR TRANCHE DE SURFACES
1S 2020 1S 2021 Évolution 1S 2020 1S 2021 Évolution
< 1000 m² 610 607 ▼ < 1000 m² 900 915 ▲
1 000 / 3 000 m² 685 740 ▲ 1 000 / 3 000 m² 880 930 ▲
3 000 / 5 000 m² 786 789 ▲ 3 000 / 5 000 m² 880 930 ▲
> 5 000 m² 804 752 ▼ > 5 000 m² 960 790 ▼
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA l 1S 2021 Source : Knight Frank 11Valeurs locatives par qualité d’immeuble – transactions toutes surfaces
% du volume de transactions
Neuf/Restructuré Rénové État d’usage
1S2021 1S2021 1S2021
4% 3% 3%
16% 11%
18%
26% 5% 8% 8%
10% 10%
19%
17%
15%
37%
Moyenne 10 ans Moyenne 10 ans Moyenne 10 ans
35% 23%
30%
33%
10%
60% 32% 26%
37% 38% 33%
23%
900 €/m²
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA l 1S 2021 Source : Knight Frank 12OFFRE
DISPONIBLE
ET FUTURE
13R E TO U R À L’ É Q U I L I B R E
Évolution de l’offre immédiate et du taux de vacance
En volume d’offres (m²)
• Orienté à la hausse depuis début 2020, le volume de l’offre 400 000 9,0 %
immédiatement disponible de Paris QCA a continué d’augmenter
au 2e trimestre. Avec plus de 324 000 m² disponibles à la fin du 350 000 8,0 %
1er semestre 2021, la progression est de 125 % en un an. 7,1 %
6,5 % 7,0 %
• Cette forte hausse s’explique par un rythme de commercialisation 300 000
encore en deçà des niveaux habituels, la remise sur le marché de
6,0 %
petites et moyennes surfaces de seconde-main mais aussi l’essor 250 000 5,0 %
5,0 %
de l’offre de sous-location et de recherches de successeur (marché
5,0 %
« gris »), qui compte pour plus de 10 % du volume total.
200 000 4,0 %
• En quelques mois, le marché de Paris QCA est donc passé de la 4,0 %
pénurie à un relatif équilibre, avec un taux de vacance de 5 %
150 000
contre 2,2 % il y a un an et toujours bien inférieur à la moyenne 3,0 %
francilienne (7,1 %).
100 000 1,4 %
• Si l’assèchement de l’offre avait pesé sur l’activité locative avant 2,0 %
2020, limitant les possibilités de déménagement et généralisant
324 757
la hausse des valeurs locatives, le rebond des disponibilités et 50 000 1,0 %
l’amorce d’un rééquilibrage du rapport de forces entre bailleurs et
preneurs redonnent de la fluidité au marché du QCA, ce qui 0 0,0 %
permet à ce dernier de maintenir son attractivité en dépit de la 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1S2021
crise sanitaire. Offre immédiate (m²) Taux de vacance Taux de vacance Ile-de-France
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA l 1S 2021 Source : Knight Frank 14PA R T TO U J O U R S T R È S FA I B L E D U G R A D E A
Offre disponible immédiatement par qualité d’immeuble – fin 1S2021
% du volume d’offres
• Le volume des offres de Grade A demeure très faible,
8% même si sa part a légèrement augmenté d’une année sur
l’autre (de 6 % à la fin du 1er semestre 2020 à 8 % un an
plus tard) en raison de la livraison de la totalité ou du
solde d’opérations restructurées ces derniers mois
(« Rio », « Reach Link ») .
Neuf / Restructuré
30% • Ce stock est majoritairement composé de petites et
Rénové moyennes surfaces et ne comprend plus aucune
opération > 5 000 m² . Cette situation devrait toutefois
évoluer dans les mois à venir avec plusieurs livraisons
62% Etat d'usage
attendues de grandes surfaces.
• Les offres rénovées et en état d’usage représentent
toujours l’immense majorité du volume de l’offre
immédiate (92 %).
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA l 1S 2021 Source : Knight Frank 15P I C D E L I V R A I S O N S AT T E N D U E N 2 0 2 1
Évolution du volume des livraisons
En volume d’offres (m²)
Taux de
pré-commercialisation
Livraisons
2021 - 2023
250 000
53 %
200 000
150 000 • Après une année 2020 très peu offreuse du fait du report de certaines
opérations lié à la crise sanitaire, les livraisons seront plus nombreuses
en 2021. Les opportunités resteront toutefois limitées sachant que 71 %
des 198 000 m² à livrer au cours de l’année sont d’ores et déjà pré-
100 000 commercialisés (contre 34 % en moyenne en Île-de-France).
• Plusieurs projets sont également attendus en 2022 et 2023, avec un taux
71% de pré-commercialisation moins important mais tout de même
50 000 significatif (36 % contre 18 % en moyenne en Île-de-France).
• Si les disponibilités seront encore alimentées par de nouvelles
43%
25%
libérations, les prochains mois n’annoncent donc pas de rebond
0 significatif du côté de l’offre neuve. Cette tendance, combinée à l’appétit
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 toujours important de certains utilisateurs, devrait donc maintenir le
niveau des valeurs locatives des meilleurs actifs.
Surfaces livrées Livraisons prélouées
Livraisons disponibles Consommation moyenne de bureaux
neufs/restructurés > 5 000 m² (2013/2020)
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA l 1S 2021 Source : Knight Frank 16EXEMPLES D’OFFRES FUTURES > 5 000 M²
2021 2022 2023
50 MONTAIGNE 30/34 LAFFITTE 19 JEAN GOUJON ULTEAM 39 COLISÉE
Paris 8 Paris 9 Paris 8 18-20 WASHINGTON Paris 8
12 569 m² 8 566 m² Solde 5 019 m² Paris 8 6 380 m²
OLAYAN GROUP / CREDIT COVIVIO 5 962 m² AXA
CHELSFIELD AGRICOLE GROUPAMA
31 COLISÉE CARRE CONCORDE 14 PERGOLÈSE L1VE 37 BOÉTIE
Paris 8 7 SAINT FLORENTIN Paris 16 75 GRANDE ARMEE Paris 8
6 957 m² Paris 8 5 440 m² Paris 16 9 896 m²
SOGECAP 6 940 m² AVIVA Solde 5 800 m² GECINA
DENTRESSANGLE GECINA
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA l 1S 2021 Source : Knight Frank 17DÉFINITIONS
18DÉFINITIONS
• DEMANDE PLACÉE : • LOYER MOYEN :
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs, y Moyenne pondérée de toutes les transactions recensées au cours des 12 derniers mois
compris pré-commercialisations, clés en main et compte-propres, sous réserve de la levée (toutes surfaces et toutes qualités confondues)
des conditions suspensives.
• LOYER PRIME :
• OFFRE IMMÉDIATE : Moyenne pondérée des 5 transactions > 500 m² aux loyers les plus élevés des 12 derniers
Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus mois, toutes qualités confondues (exprimé en €/HT/HC/m²/an).
les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire.
• LOYER TOP :
• TAUX DE VACANCE : Loyer de transactions le plus élevé observé sur les 12 derniers mois (exprimé en
Rapport entre l’offre immédiatement disponible et le parc existant. €/HT/HC/m²/an).
• PRÉ-COMMERCIALISATION : • MESURES D’ACCOMPAGNEMENT :
Prise à bail réalisée avant la livraison d’un bâtiment. Ensemble des aménagements financiers consentis lors d’une transaction : franchise de loyer,
travaux, loyers progressifs.
• ETAT DES LOCAUX / NEUF-RESTRUCTURÉ ET SECONDE-MAIN
Une transaction est considérée comme d'état neuf si elle a lieu moins de 5 ans après la
construction-restructuration d'un immeuble et que l'état des locaux est lui-même neuf ou
restructuré. Une relocation dans un immeuble achevé il y a moins de 5 ans est donc qualifiée
de « seconde main ».
LE MARCHÉ LOCATIF PARIS QCA l 1S 2021 19C O N TA C T S
Vincent Bollaert
CEO France
+33 (0)1 43 16 88 90
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vincent.bollaert@fr.knightfrank.com
David Bourla
Partner | Chief Economist & Head of Research
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