LES CLÉS DE L'IMMO - À QUEL PRIX ? - La Nouvelle République
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
LES CLÉS
DE L’IMMO
SPÉCIAL IMMOBILIER DANS LA VIENNE
ACHETER, VENDRE
À QUEL PRIX ?
NOTRE ENQUÊTE, VILLE PAR VILLE
CAHIER DE LA NOUVELLE RÉPUBLIQUE - Jeudi 15 octobre 2020 - N° 23.134 - Ne peut être vendu séparément - 86
SOMMAIRE 3
(Photos NR)
LA CONJONCTURE NORD VIENNE............................. 13
NATIONALE........................................ 5 À Châtellerault, locomotive du nord de la
Après un printemps et un été euphoriques, Vienne, les professionnels de l’immobilier
le marché commence à montrer des signes ne veulent pas s’emballer après le rebond
de ralentissement en raison de la situation post-confinement qu’ils ont connu. Son
économique incertaine. centre-ville continue à être recherché et
la municipalité met à disposition un grand
L’ENQUÊTE nombre de leviers pour la rénovation. Au
nord, Loudun attire également les retraités
DANS LA VIENNE et les actifs de Saumur ou Chinon, grâce à
Textes : Pauline Phouthonnesy des prix stables et bas. Alors qu’au sud, à
Photo Une : Adobe Stock POITIERS : Neuville-de-Poitou, située à vingt minutes
QUARTIER PAR QUARTIER.......... 7
Photos : NR, Patrick Lavaud, archives NR,
Adobe Stock de Poitiers, les prix sont plus élevés, pour
Réalisation :
Service des thématiques NR Les prix de vente ont légèrement augmenté une clientèle également de retraités.
Secrétariat de rédaction :
face à un intérêt croissant d’investisseurs
15
Pauline Phouthonnesy
PAO : parisiens à la recherche d’appartements SUD VIENNE.................................
Alexandra Chérioux
pour du locatif ou de belles demeures, prin- Avec ses paysages vallonnés, ses vieilles
La Nouvelle République cipalement au centre-ville. Tout se vend dé- bâtisses et ses prix imbattables, le sud du
du Centre-Ouest
1 ter rue du Moulin-à-Vent sormais, aux Rocs comme aux Couronneries. département fait rêver les citadins et les
BP 10119 - 86003 Poitiers Cedex
primo-accédants. Certains Parisiens ont des
Tél. 05.49.60.36.36
Fax 05.49.60.36.60
Au sud-est, la Gibauderie continue d’attirer
demandes un peu farfelues à Montmorillon,
Directeur de la publication les étudiants qui ont de plus en plus de mal
président du Directoire mais d’autres finissent par s’installer, comme
Olivier Saint-Cricq à se loger.
Directeur de la rédaction ce jeune couple qui a tout quitté pour aller
Christophe Hérigault
Rédactrice en chef
Chantal Pétillat
GRAND POITIERS........................ 11 vivre à Civray. Le locatif manque en re-
vanche par rapport à la demande. Tout le
Responsable Thématiques La première couronne de Poitiers reste une
Johan Guillermin monde n’a pas les moyens d’acheter.
zone dynamique. Les acquéreurs optent
Régie publicitaire
pour la « ville à la campagne » à Buxerolles,
17
NR Communication
Poitiers : 05.49.62.68.16
CPPAP 0525 C 87037 - ISSN 2260-6858 tandis que des investisseurs achètent à L’INTERVIEW................................
Imprimerie La Nouvelle République Tours Chasseneuil-du-Poitou pour les étudiants Bernard Cadeau décrypte
Origine principale du papier : France
Taux de fibres recyclées : supérieur ou égal ingénieurs ou les jeunes actifs. Malgré un les grandes tendances.
à 50 % / Eutrophisation (pâte et papier) :
Ptot inférieur ou égal à 0.014 kg/tonne.
Pinel réduit à la seule ville de Poitiers dans
le département, la demande de construction
10-31-3409
semble augmenter. Tout à l’est, à Chauvigny, HABITAT
Centre-Presse
redaction@centre-presse.fr
les acheteurs sont quant à eux bien décidés
VOTRE PROJET
TOUS NOS CONSEILS..................18
Directeur de la publication à profiter d’un extérieur, devenu non négo-
Olivier Saint-Cricq
CPPAP 0520 C 86526 - ISSN 1144-4134
ciable.
LES CLÉS DE L’IMMO 86 I OCTOBRE 2020
ANALYSE 5
11 %
La hausse du volume des ventes
- 47 %
La baisse spectaculaire des mises
135.000 € 1.530 €
C’est le prix médian des ventes de
maison dans la Vienne. Un prix qui a
C’est le prix médian au m2 des ventes
dans l’ancien en 2019, selon les en vente dans le neuf au 2e trimestre d’appartements dans la Vienne.
Notaires de France. En début 2020 sur un an, selon le ministère évolué de 3.1 % en trois mois. Un prix qui a évolué de 3.9 %
d’année, le rythme se maintenait avec de la Transition écologique. (Source Perval, Baromètre en un an. (Source Perval,
un nouveau record à un 1,076 million Un rattrapage a eu lieu depuis. des notaires) Baromètre des notaires)
de ventes en janvier.
sur fond de doute
LES AFFAIRES CONTINUENT
Année atypique, 2020 pourrait tout de même rester largement dans le vert
avec un marché immobilier toujours favorable aux vendeurs.
Comme si le confinement n’avait constitué qu’une parenthèse.
D
ans sa note de conjoncture longues ». Les agents immobiliers voient
nationale parue en juillet, la en conséquence certains dossiers refusés
Fnaim indique : « Le marché chez les primo-accédants « même avec deux
du logement avait connu une CDI », tandis que des acheteurs très à l’aise
année 2019 exceptionnelle et se présentent avec des apports substantiels.
s’était caractérisé par une « Certains ont clairement vidé leur compte
évolution assez hétérogène des prix pour épargne », indique un professionnel tou-
lesquels d’importantes disparités géogra- rangeau qui conseille pourtant l’emprunt,
phiques étaient observées. Jusqu’à mi-mars même partiel, car assorti de garanties assu-
(avant la crise sanitaire), les volumes de rantielles. « Pour le marché de l’accession
ventes étaient très dynamiques (1.068.000 notamment (achat de la résidence princi-
à fin février 2020) et en hausse pour la cin- pale), 48,3 % des prêts ont des durées de plus
quième année consécutive. L’offre se raréfiait de 20 ans à 25 ans (soit moins que les 49.6 %
tandis que la demande restait importante et du 2e trimestre) », note encore l’enquête.
les prix avaient même légèrement accéléré à La location reste soutenue dans les grandes
4 % sur douze mois. » villes, en raison des conditions plus dures
Une fois la parenthèse du confinement pour acheter mises en place par les banques,
refermée, le marché est reparti de plus de la diminution des touristes sur les plate-
belle, « avec des clients aux projets confortés, formes en ligne – et donc des appartements
même si le jardin rentre dans leurs critères remis en location longue durée – mais aussi
presque à chaque fois », notent de nombreux avec les incertitudes économiques mettant
Les jardins, terrasses Les Parisiens privé pour relancer l’activité. La Banque
de France, dans sa note de conjoncture
migrent
et balcons sont devenus
d’août, relève toutefois une reprise d’ac-
tivité du bâtiment « un peu plus soutenu
Selon une très récente
qu’anticipé le mois précédent » avec un
un critère de choix
étude de PAP, Paris compte
un reflux de 5 % des re- retour à la normale désormais.
cherches de biens, quand la Dans la Vienne, le marché immobilier se
province proche en profite, porte bien depuis 2018 et le confinement
Loiret ou Yonne en tête. n’a pas renversé la situation. Les tran-
sactions ont été particulièrement nom-
agents immobiliers. Soit, selon la Fnaim la en avant la souplesse de la location. Aucune breuses à Poitiers et le déséquilibre entre
probabilité d’une courbe en U asymétrique, baisse de loyers n’est pour l’instant consta- l’offre et la demande, notamment pour les
avec une reprise progressive telle que déjà tée. Les investisseurs sont donc encouragés logements étudiants, a fait légèrement
6,7
observée tout l’été. Sur une lancée si dyna- à acquérir ce type de bien. Petit bémol peut- augmenter les prix avant qu’ils ne se sta-
mique, les professionnels s’attendent dans être sur l’absence d’extérieur, un critère bilisent en septembre.
leur grande majorité à un ralentissement, désormais dans les têtes, qui pourrait nuire Poitiers, ville agréable et stable, a été clas-
ne serait-ce qu’en raison de la solvabilité aux biens sans terrasse ni balcon ou même sée cinquième meilleure ville en France
incertaine de nombreux acquéreurs. rez-de-jardin. C’est la situation pénurique pour investir dans l’ancien avec le dispo-
Après un léger tour de vis au printemps ou non qui fera l’arbitrage. Le logement sitif Denormandie. Les métropolitains,
(suite aux recommandations du Haut étudiant en souffre déjà, vu le nombre de aux budgets conséquents, ont ainsi durci
conseil de stabilité financière), en juin les bacheliers du millésime 2020. un peu plus la pression sur les apparte-
banques ont révisé leurs barèmes à la baisse Dans le neuf, les prévisions pour 2020 de la ments à Poitiers et Châtellerault, et des
pour ne pas freiner la reprise, selon L’Ob- Fédération française du bâtiment établies biens qui étaient depuis longtemps sur
servatoire crédit logement / CSA. Soit un d’abord à – 0,1 % ont été lourdement révisées milliards d’euros seront le marché ont finalement trouvé preneur.
taux moyen de 1,25 constaté en juillet. Cette à – 18,6 %, en juin. Les chantiers ont pris du dévolus à la rénovation Les Parisiens sont d’ailleurs de plus en
baisse du taux s’accompagne d’une baisse retard et étaient repartis à 70 % environ en énergétique des logements plus nombreux à se tourner vers le Poi-
de durée, « témoignant d’un recul de la part début d’été. Les prévisions de pertes d’em- – dont MaPrimRenov’ –
tou, en ville ou à la campagne, dans le
sur les 30 Md€ annoncés
des clientèles les plus modestes et les moins plois sont fixées à 120.000. La Fédération sud du département, attirés par des prix
pour la transition écolo-
bien dotées en apport personnel, qui s’endet- mise sur l’aide à la performance énergétique bas, pour une maison secondaire ou une
gique par le premier mi-
tent habituellement sur les durées les plus et des soutiens à l’investissement locatif nistre Jean Castex. nouvelle vie. n
LES CLÉS DE L’IMMO 86 I OCTOBRE 2020
1.670 €/m² 240.000 € 162.300 €
C’est le prix médian des appartements C’est le prix médian des maisons dans C’est le prix médian des maisons à
7
à Poitiers selon le Baromètre des le centre-ville de Poitiers selon le Ba- Poitiers selon le baromètre des no-
notaires. Les prix restent globalement romètre des notaires, principalement taires, avec une tendance à la hausse
poitiers stables sur ces produits à l’achat. pour de grandes habitations (plus de pour un marché homogène.
six pièces).
centre-ville LA TRAVERSE
La livraison des logements est espérée en 2023. Après avoir
Poitiers est une ville stable et attractive, qui plaît remporté l’appel d’offres mené par la Ville, il y a un an, le
aussi bien aux étudiants pour ces petits loge- groupement Histoire et Patrimoine et le promoteur borde-
ments, qu’aux familles et aux métropolitains lais Pulsar, peut enfin se projeter sur son projet en centre-
depuis le déconfinement. Son centre-ville est ville, sur le site La Traverse. Dans l’ancien rectorat de Poi-
fortement demandé, et plus particulièrement tiers, il s’agit de restaurer trois hôtels particuliers construits
sa partie médiévale, Le Plateau, où se concentre fin 18e et fin 19e,et d’y intégrer des constructions neuves, le
une partie piétonne. Un secteur qui est donc plus tout dans un jardin retrouvé. Une offre de 32 appartements
cher que le reste de la ville. dans l’ancien et d’environ 40 logements neufs de standing,
« Nous vendons la plupart de nos biens en moyenne munis d’un parking souterrain.
entre 180.000 et 200.000 € à Poitiers, estime Éric Derrière ce projet immobilier, une première en France :
(Photo NR)
Paquet, gérant de l’agence Éric Paquet immo- l’utilisation pour un bâtiment d’habitation de béton Hof-
bilier. Le Plateau avec les quartiers Chilvert et fmann Green Cement Technologies, jeune entreprise de
Montmidi sont très demandés, notamment par daire, avec un jardin, de 300.000 € jusqu’à 700 ou Bournezeau (Vendée). « Ce matériau consomme quatre fois
les groupes d’investisseurs, mais l’offre y est rare 800.000 €. En mauvais état avec des travaux, elle moins de CO2 qu’un béton traditionnel grâce à sa mise en
et chère. Malgré une certaine augmentation des se vend environ 1.500 €/m2, alors qu’en bon état, œuvre », explique le Poitevin Alexandre Massias, directeur
prix, Poitiers reste un marché vendeur, qui attire cela peut atteindre 3.000 €/m2. » général et cofondateur de Pulsar. Une concertation publique
des acquéreurs de Bordeaux, Paris, Tours… voire Grâce à son dénivelé quasi nul par rapport au sera également prévue au cours du projet.
même du Pays basque. » reste de la cité, le Plateau attire aussi une clien-
Une attractivité que confirme Charlotte de la tèle plus âgée, dans des résidences confortables
Fouchardière, co-directrice de l’agence centrale (ascenseur, balcon, terrasse, 100 à 150 m2 habi-
immobilière de la Fouchardière : « La plupart tables…). « Pour ces biens, nous sommes environ
des Parisiens qui viennent à Poitiers préfèrent le à 2.300 €/m2 avec des travaux, voire 2.800 €/m2
centre-ville à la campagne. Ils ont le budget pour rénovés et avec toutes les prestations deman-
une grosse maison de ville, principale ou secon- dées », ajoute la professionnelle.
Cadre de vie agréable, commerces de proximité, uni- Prix moyen au m2 :
(Photo NR)
versité. Investissement intéressant sur le long terme. 1.900 €/m2 appartement ;
Prix élevés et en augmentation, peu d’offres
sur le marché.
1.700 €/m2 maison.
gibauderie
100.193 €
C’est, en moyenne, le prix (TTC) d’un appartement
à Poitiers en 2019, sur 504 transactions, pour une
surface habitable moyenne de 56 m2.
(Source : Perval. Traitement : Adil 86.)
LE PLATEAU
VU PAR SES HABITANTS
Marie-Jeanne et Charles, retraités Au sud-est de la ville de Poitiers, le quartier sur ces différentes parcelles (éligibles Pinel) de
« Nous habitons rue Saint-Pierre-le-Puellier, à résidentiel Gibauderie est « privilégié » selon petits collectifs. « Il faut densifier intelligemment,
Poitiers, dans un appartement de résidence. Nous plusieurs professionnels de l’immobilier, et les avec des appartements de qualité, qui répondent à
apprécions cet emplacement car nous pouvons prix y sont stables. Des habitants de tous âges un réel besoin », explique-t-il.
tout faire à pied, en cinq à dix minutes autour de y cohabitent, dans une ambiance calme, près du D’après le Baromètre des notaires, le prix médian
chez nous. campus universitaire et du CHU, et on y trouve des maisons anciennes à Gibauderie se situe à
Nous vivons à Poitiers depuis 1958 et nous avons des investisseurs. Les étudiants cherchent en 170.000 € et celui des appartements à 1.790 €/
aussi vécu aux Couronneries deux ou trois ans. effet des studios dans l’axe centre-ville vers m2. On y trouve par exemple des maisons fami-
Gibauderie, et les personnes à la retraite sont liales en bon état estimées à 176.040 € pour 88 m2
Maintenant, nous avons une maison à la campagne
nombreuses à s’y plaire, proches des commerces. habitables, trois chambres, un jardin et un garage.
à une douzaine de kilomètres de la ville et un
Pour Éric Paquet, gérant de l’agence Éric Paquet Les prix variant en moyenne de 145 à 180.000 €.
appartement en cœur de ville. Nous changeons de immobilier, ces personnes plus âgées cherchent Pour les étudiants, le projet neuf Imag’inn, du
lieu en fonction de nos envies. notamment des petits logements dans leur quar- promoteur privé Édouard Denis, est toujours en
Il y a pleins d’activités à faire dans le centre-ville. tier d’origine. Elles achètent ou louent des mai- cours avenue Jacques-Cœur, avec une livraison
Nous pouvons facilement aller écouter de la mu- sons de plain-pied ou des appartements dans des estimée au 3e trimestre 2021 et des appartements
sique, participer à des conférences, se documenter collectifs de 10 à 20 logements. Certains promo- pensés pour la colocation. Les prix sont ici tout
à la médiathèque... il y a beaucoup d’étudiants et teurs l’ont compris et achètent plusieurs maisons autres. Ainsi, il reste quelques studios libres,
de l’animation. sur sous-sol des années 1970, pour construire dont un 19 m2 à 86.580 € (prix TVA 20 %).
Nous trouvons en revanche que la place de la gare
et celle de l’hôtel de ville sont trop minérales ; nous Calme et résidentiel, vie de quartier, écoles et universités Prix moyen au m2 :
ne sommes pas non plus de grands fans de l’art à proximité, bus.
1.870 € maison, 1.970 €
contemporain en ville. Mais ça, c’est notre avis. » Pas d’évolution des prix pour l’investissement et la revente,
appartement
manque de biens entre 100.000 et 200.000 €.
LES CLÉS DE L’IMMO 86 I OCTOBRE 2020
8 QUARTIER PAR QUARTIER
VERS DES LOGEMENTS saint-éloi
INNOVANTS À POITIERS ?
L’élection de l’écologiste Léonore Moncond’huy À l’est, de Poitiers, dans le quartier Saint-Éloi, de petits pro-
à la tête de la mairie de Poitiers va-t-elle modifier duits d’investissement se sont vendus après le confinement,
le visage de la ville ? Verdict dans six ans. En explique Édouard Desvignes, responsable commercial
attendant, son équipe a l’intention d’imprimer sa d’ADP Immobilier. Ce que confirme Anne-Marie Minot,
« patte » dans les projets immobiliers en cours conseillère en immobilier chez Proprietes-privees.com :
et ceux à venir, dans une démarche d’innovation « À Saint-Éloi, les biens se sont bien vendus alors que c’était
comme l’explique Lisa Belluco, conseillère muni- plus compliqué en début d’année. Les vendeurs ont tendance
cipale à Poitiers, déléguée à l’urbanisme, au fon- à surestimer leur bien comme il y a très peu de choses sur le
cier et à la gestion et à la prévention des risques, marché en ce moment, mais il faut faire attention au retour
également vice-présidente à Grand Poitiers sur du bâton, ils mettront peut-être plus de temps à vendre leur
ces thématiques. bien. Du point de vue des acquéreurs, s’ils achètent trop cher,
« On a envie d’avancer sur l’innovation dans la ils ne réussiront peut-être pas à revendre au même prix dans
construction de bâtiments qui sont à la pointe au quelques années. »
niveau de la qualité environnementale, d’intégrer Elle a par exemple vendu, au prix du marché, une maison de
la végétation et la biodiversité. Ce qui ne veut pas ville mitoyenne, 82 m2 loi Carrez, trois chambres, avec un
forcément dire des bâtiments très technologiques étage, un garage et un jardin, à 122.000 € frais d’agence inclus.
ou techniques, ce qui nous intéresse, c’est d’être Pour le directeur de l’Adil 86, Ghislain Delaroche, le marché
(Document société Dirim)
un territoire d’expérimentation, de tests, nous est désormais plus dynamique à Saint-Éloi où l’offre était
n’avons pas toutes les solutions. C’est devenir une plus importante que la demande. On peut y trouver des mai-
vitrine pour les promoteurs qui vont dans le sens sons de 112 m2 à 180.000 € (prix médian à 140.000 €) et des
de bâtiments vertueux, pour ceux qui y habitent et appartements de 31 m2 à 35.000 € (prix médian 1.310 €/m2).
ceux qui vivent autour. » Une volonté d’innover
à l’image de ce document numérique (voir la
photo) qui présente, sur un immeuble locatif de lation et le chauffage, par exemple. » L’idée n’étant
Versailles, le projet de panneaux isolants végé- pas de tout bloquer, notamment pour les loge-
talisés imaginé par Dominique Le Roux. L’archi- ments étudiants très demandés, à condition qu’ils
tecte rêve d’ailleurs d’une première expérience soient pensés comme des lieux de vie agréables.
à Poitiers, sa ville de cœur (NR du 25 septembre Dans une optique de sobriété de consommation
2020). des espaces et des matériaux, Lisa Belluco sou-
Au-delà de ces intentions à long terme, Lisa Belluco haite également mettre l’accent sur la rénovation
et son équipe ont rencontré les promoteurs des des bâtiments et sur la requalification des friches,
projets actuels pour définir avec eux des objectifs dans l’objectif de zéro artificialisation nette de la
à court terme. « On demande vraiment aux promo- ville. « Si on bétonne des terres à un endroit, on va Prix moyen au m2 :
teurs d’augmenter autant qu’ils le peuvent la qualité en enlever ailleurs. Le but, c’est qu’au global, on 1.730 maison, 1.680 €/m2 appartement.
environnementale de leur bâtiment. Notamment les arrête d’artificialiser la terre, et on en est très loin
performances thermiques et énergétiques sur l’iso- aujourd’hui. »
LES CLÉS DE L’IMMO 86 I OCTOBRE 2020
QUARTIER PAR QUARTIER 9
investissement les rocs et la gare
« Il y a une forte demande de résidence principale près de la
gare. Le quartier Les Rocs attire davantage depuis la construc-
tion du viaduc Léon-Blum, et il y a toujours de plus en plus de
demandes depuis. Par exemple, avenue de Nantes, une maison
avec quelques travaux de 104 m2 a été vendue 164.000 € net
vendeur », décrit Édouard Desvignes, responsable commer-
cial d’ADP Immobilier. Depuis l’ouverture en 2004 de cet
ouvrage qui enjambe la voie de chemin de fer, pour la cir-
culation des piétons, vélos et bus, davantage de familles ont
accès aux Rocs, abondent les professionnels de l’immobilier.
Toutefois, « le quartier de la gare aurait besoin d’évoluer au
niveau des commerces », pointe du doigt Charlotte de la Fou-
chardière, co-directrice de l’Agence centrale immobilière de
la Fouchardière. Le projet urbain du quartier gare, impulsé
par la précédente mairie, portera à la fois sur l’implantation
(Photo NR)
d’entreprises et d’habitats.
Les investisseurs locatifs sont en hausse à Poi- vendus, parfois en un coup de téléphone, et on en
tiers, ville étudiante et tertiaire. Sa stabilité, cherche de nouveaux. Un studio dans le quartier
médiatisée, plaît aux locaux qui peuvent se pro- de Trois-Cités s’est vendu par exemple 32.000 €,
jeter sur le long terme, mais aussi, de plus en mais les acteurs étrangers dérèglent le marché car
plus, à des personnes venant de La Rochelle, ils acceptent des prix bien supérieurs à la réalité.
Tours, Paris, Bordeaux et Nantes, qui achètent en On peut voir des appartements vendus à 2.500 €/
lot car ils ne peuvent plus investir chez eux, et m2, bien rénovés certes, mais les acheteurs ne se
font, par conséquent grimper les prix. Le taux de rendent pas compte du marché. Ils proposent des
(Photo NR, Patrick Lavaud)
rentabilité sur Poitiers est évalué actuellement loyers supérieurs à la normale, et ça ne répond pas
entre 4 et 7 % (loyer moyen de 350 à 500 €) et il au budget de certains locataires. »
est vrai que l’immobilier reste une valeur refuge La difficulté, c’est que ces investisseurs à la
qui attire de plus en plus même si la rentabilité recherche de petits biens, du studio au T3 ou des
immédiate a légèrement baissé car les prix ont maisons de 70 m2, entrent en concurrence avec
augmenté. des primo-accédants qui ont des budgets serrés.
Édouard Desvignes, responsable commercial Pour rappel, Poitiers est éligible au dispositif de
d’ADP Immobilier, a d’ailleurs vu ses catalogues défiscalisation dans l’ancien Denormandie et se Prix moyen au m2 : 1.370 €/m2 appartement ;
fondre comme neige au soleil dès le déconfine- situe en zone Pinel (B1) pour le neuf. 1.591 €/m2 maison.
ment : « Tous nos produits d’investissement ont été
LES CLÉS DE L’IMMO 86 I OCTOBRE 2020
10 QUARTIER PAR QUARTIER
couronneries CONSTRUCTION
Les terrains dans Poitiers sont devenus rares et, forcément,
les prix grimpent un peu même s’ils restent relativement bas
à l’échelle nationale. Aymeric Hérault, technico-commercial
et responsable de communication chez le constructeur
Maison HTM à Buxerolles, décrit : « Nous avons quelques
personnes de Tours qui viennent pour investir, notamment à
Chasseneuil-du-Poitou ou Poitiers. Ils visent une maison de 90
m2 habitables, un garage de 15 m2, pour une famille, dans un
lotissement sur des parcelles à diviser. Il y en a aussi près du
Futuroscope pour des colocations ou des résidences de famille.
Le budget est en moyenne de 200.000 € maximum, travaux et
terrain compris. La Bugellerie, dans le quartier Demi-Lune, au
nord de la ville, plaît assez. »
Pour ce constructeur de maisons, de plus en plus de terrains
sont vendus directement par les particuliers sans agence,
même s’ils profitent de l’estimation des professionnels.
(Photo NR)
Ce quartier résidentiel, emblématique par son vendu à un primo-accédant à 113.000 €, toutes
marché du dimanche matin, ses immeubles et charges comprises. »
ses lotissements est aussi pourvu de beaucoup Le projet avec l’Agence nationale pour la réno-
d’espaces verts et de logements aux prix rai- vation urbaine (Anru) sur le quartier des Cou-
sonnables qui peuvent attirer les familles. « Les ronneries se poursuit également aux côtés du
appartements, du T3 au T5 se vendent aussi très bailleur social et de la nouvelle mairie qui sou-
bien autour de 1.200 €/m2 ou 1.300 €/m2, décrit haite travailler sur la notion de « haute qualité
(Photo NR, Patrick Lavaud)
Édouard Desvignes, responsable commercial environnementale des bâtiments pour voir si nous
d’ADP Immobilier. Par exemple, dans la résidence ne pouvons pas aller plus loin », exprime Lisa
Mozart, au début des Couronneries, un apparte- Belluco, conseillère municipale déléguée à l’ur-
ment de 70 m2, deux chambres, rénové avec des banisme et au foncier.
ouvertures en double-vitrage notamment, s’est
Prix attractifs, commerces, proximité du centre-ville, Prix moyen : Prix moyen au m2 : 1.300 à 1.5000 €/m2
plan de rénovation urbaine. construction dans la Vienne et 100 €/m2
1.560 €/m2 maison,
Grands immeubles, parc ancien, offre qui se raréfie 1.060 €/m2 appartement terrain à Poitiers.
pour les biens sans défaut.
LES CLÉS DE L’IMMO 86 I OCTOBRE 2020grand
151.576 € 64.287 €
C’est le prix moyen des maisons C’est le prix moyen des appartements
5.000 €
C’est le montant des aides à l’acces-
11
dans Grand Poitiers en 2019 à Buxerolles en 2019 (35 transac- sion du Département. Il existe l’aide
poitiers (578 transactions), pour une surface
habitable moyenne de 115 m2.
tions), pour une surface habitable
moyenne de 43 m2.
à l’accession pour les moins de 26
et bénéficiaires du Prêt à taux zéro
(PTZ), et l’aide à l’accession en
centre-bourg.
(Source : Perval, traitement : Adil 86)
buxerolles SAINT-BENOÎT
« La commune de Saint-Benoît a le vent en poupe, indique
Beaucoup de personnes ont manifesté le souhait Édouard Desvignes, responsable commercial d’ADP Immo-
d’aller à la campagne après le confinement, mais bilier. C’est une chouette commune, située dans la première
finalement, le phénomène est moins important couronne au sud de Poitiers. Il y a beaucoup de balades à pied,
dans les villes moyennes qu’à Bordeaux ou Paris. un accès au Clain et un cadre agréable pour une vie de famille.
Les acquéreurs qui veulent quitter leur appar- Il y a plus de demandes que d’offres. On est autour de 2.000 €/
tement recherchent un pavillon avec un jardin, m2 dans la moyenne haute. » Selon le Baromètre des notaires,
pas nécessairement une maison isolée, et c’est les prix y seraient dans la moyenne du département, avec une
(Photo NR, Patrick Lavaud)
encore vers la première couronne de Poitiers tendance à la baisse depuis un an.
qu’ils se tournent, de Quinçay, au nord à Saint- Pour l’investissement, il ne faudra en revanche pas compter
Julien-l’Ars au sud, à maximum 15 min de Poitiers sur le projet de construction de deux immeubles et 43 loge-
en moyenne. Parmi les communes de Grand ments rue de la Matauderie Nexity, a renoncé en fin d’année
Poitiers qui se développent bien, Buxerolles, 3e dernière au projet, après avoir appris la fin du dispositif de
commune du département en nombre d’habi- défiscalisation Pinel sur la commune.
tants (10.023) continue sa progression en gardant de Poitiers, de 70 à 90 m2, le panier moyen va se On peut en revanche trouver dans cette ville de 7.233 habi-
des prix stables même si les biens commencent trouver autour de 140.000 €, décrit Charlotte de tants de grandes maisons pour toute la famille. Charlotte de
à manquer. la Fouchardière, co-directrice de l’Agence cen- la Fouchardière, co-directrice de l’Agence centrale immobi-
« Cette commune limitrophe de Poitiers, permet trale immobilière de la Fouchardière. Au niveau lière de la Fouchardière, indique ainsi que quelques Parisiens
“ la campagne à la ville ”. Il y a une réelle attrac- de la première couronne de Poitiers, on sera se sont confinés à Saint-Benoît, avant de s’y installer plus
tivité, décrit Édouard Desvignes, responsable entre 110.000 et 160.000 € en moyenne. Les mai- durablement.
commercial d’ADP Immobilier. Notamment pour sons sur sous-sol des années 70 étaient encore C’est le cas également à Ligugé, commune limitrophe de
des personnes à la retraite, qui ont vendu leur mai- boudées il y a quelques années, mais trouvent Saint-Benoît, où l’agence poitevine a vendu une grande
son familiale en échange d’un logement plus petit finalement preneur, car les acquéreurs font les maison de famille à 800.000 €, avec un budget de travaux
afin de finir leurs vieux jours. Mais aussi pour les travaux nécessaires. Notamment en mettant les d’environ 500.000 €. « C’est le type de maison qui avait du mal
primo-accédants. » pièces de vie au rez-de-chaussée. Ce sont essen- à se vendre avant le confinement. Ces familles vivent aux quatre
Pour l’acquisition d’une petite maison autour tiellement des primo-accédants. coins de la France et veulent un lieu de rencontre pour passer
plus de temps ensemble et se retrouver. Ces propriétés de famille
Pavillons de plain-pied et sur sous-sol, construc- étaient pourtant un peu passées de mode », précise-t-elle.
tion d’immeubles neufs pour 2021 et 2022. Prix moyen : 1.830 €/m2 maison,
Pression plus forte depuis le déconfinement, 1.700 €/m2 appartement Prix moyen : 1.330 €/m2 maison.
légère hausse des prix.
L’URBANISME
VU PAR
Lisa Belluco, conseillère municipale à Poitiers, dé-
construction
léguée à l’urbanisme, au foncier, à la gestion et à la
prévention des risques, également vice-présidente
à Grand Poitiers sur ces thématiques. « L’objec-
tif serait que les prix des terrains à bâtir arrêtent
d’augmenter, on est une zone qui n’est pas très
chère et on aimerait le rester. On va travailler sur
un Plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) à
l’échelle de Grand Poitiers, mais nous en sommes
au tout début. Il faut que les maires des 40 com-
munes soient d’accord pour le lancer. L’objectif que
nous nous sommes fixé c’est de voter la délibéra-
tion de prescription du PLUI en juin 2021, ce qui
marque le début des travaux officiels. Avec un
objectif de finir avant la fin du mandat en 2025. On
veut laisser le temps aux communes de terminer
les révisions en cours. »
VOUNEUIL-SOUS-BIARD
La commune de Vouneuil-sous-Biard attire depuis une
dizaine d’années, et commence à stagner car tout y est déjà
Même si, désormais, seul Poitiers est éligible teur de l’Observatoire du logement. Il faut faire vendu. L’offre se fait rare pour les investisseurs qui n’ont plus
au dispositif de défiscalisation Pinel, le bâti- évoluer les choses, on ne peut pas tous vivre en accès au Pinel, explique Aymeric Hérault, technico-com-
ment se porte bien sur Grand Poitiers, notam- colocation. » mercial et responsable de communication du constructeur
ment pour la construction de pavillons d’habi- Si la commune de Latillé intéresse les acqué- Maison HTM. D’après les estimations de Rachel Querioux
tation principale ou d’investissement locatif. reurs pour son foncier attractif (30 €/m2 en (Les Loges Terrains), le foncier s’élève en moyenne à 78 €/m2.
Le Schéma de cohérence territoriale (Scot) du moyenne), on peut également citer Fontaine- Pour l’ancien, les particuliers vendent directement entre
Seuil du Poitou, qui fixe les règles d’urbanisme le-Comte qui accueillera une opération de eux sans grandes difficultés, explique Anne-Marie Minot,
et d’aménagement du territoire jusqu’à l’hori- lotissement Nexity. Pour Rachel Querioux de conseillère en immobilier chez Proprietes-privees.com. Elle
zon 2035, a également été adopté en février la société Les Loges Terrains, « à Sèvres-An- a par exemple vendu, au prix du marché, une maison estimée
dernier pour s’adapter à la hausse prévue de la xaumont tout s’est très bien vendu, en moyenne à 310.000 € (frais d’agence inclus) avec quatre chambres,
population. « On passera de 350.000 habitants à 75 €/m2, il reste des lots à Cissé au même prix un bureau, un extérieur et un garage, dans le bourg, sans
à 390.000 dans quinze ans, compte Ghislain et à Lavoux où les terrains sont moins chers, à rénovation.
Delaroche, directeur de l’Adil 86 et coordina- 68 €/m2 environ. » Prix moyen : 1.700 €/m2 maison.
LES CLÉS DE L’IMMO 86 I OCTOBRE 202012 AGGLO
CHASSENEUIL-DU-POITOU CHAUVIGNY
Située à 25 km à l’est de Poitiers, la ville de Chauvigny est
Parmi les villes en périphéries de Poitiers qui connue pour sa cité médiévale et ses spectacles d’oiseaux
attirent, il y a Chasseneuil-du-Poitou et ses 4.753 de proie. Juste après le confinement, une forte pression s’est
habitants où se situe le Futuroscope. Cette loco- fait sentir sur les agences immobilières, avant un retour à
motive touristique permet de créer de l’emploi, la normale à la rentrée. Une période de crise qui a marqué
tout comme la zone commerciale des Portes du la population et les demandes. « Les acquéreurs ont vrai-
Futur ou encore les entreprises industrielles ment envie de se faire plaisir, se sentir un peu plus à la cam-
comme Forsee Power. L’axe Chasseneuil-du-Poi- pagne, disposer d’un extérieur est devenu non négociable. En
tou vers Poitiers Sud, avec tous ses commerces, revanche, c’est plus compliqué pour la clientèle d’artisans »,
se développe ainsi globalement, attirant des (Photo NR, Patrick Lavaud) décrit Gautier Lecouturier, responsable de l’agence Square
familles à la recherche de pavillons avec jardins Habitat à Chauvigny.
pour pouvoir y construire une piscine, accessoire Le déséquilibre entre une forte demande et une offre
devenu à la mode depuis le confinement. Parmi diminuant a fait légèrement monter les prix cet été et a
les ventes récentes avec un espace extérieur, une diminué les marges de négociation. « On peut aller jusqu’à
maison de 100 m2 à 91.500 € ; une maison de 86 m2 1.800 €/m2 à Chauvigny si c’est un bien recherché et rare, c’est-
à 135.000 € et une maison de 111 m2 à 194.800 €. à-dire une maison de plain-pied, proche du centre, avec un
Mais il y a également des lieux de formation tement peu cher, un studio meublé de 24 m2, loué jardin. » Les ventes de résidences secondaires, plus loin vers
comme l’Université de Poitiers, l’Institut des 350 €/mois charges comprises. Il dispose d’une la vallée de la Vienne ou de la Gartempe, se réalisent entre
hautes études de l’éducation et de la formation laverie et d’un local à vélo dans cette résidence 200 et 300.000 €. Les primo-accédants visent les maisons
(IH2EF) ou encore l’École nationale supérieure étudiante, et se rend à pied sur son lieu de for- sur sous-sol, à rénover, à partir de 130.000 €.
de mécanique et d’aérotechnique (Ensma) qui mation.
attire des étudiants. En 2019, d’après la base de De plus en plus de trentenaires se mettent éga-
données Perval et le traitement de l’Adil 86, il y lement à investir, malgré des conditions de prêt
a eu sept transactions d’appartements à Chasse- resserrées. Ils s’intéressent un peu moins à la
neuil-du-Poitou. Le prix moyen de ces achats construction. Pourtant, des terrains viabilisés
était de 89.289 € pour une surface moyenne libres de constructeurs sont disponibles sur le
habitable de 43 m2, ce qui peut être intéressant programme, Les jardins de l’Auxance. « Il y a une
pour les investisseurs. Cédric, 21 ans, réside à bonne demande, on a démarré les travaux en sep-
Chasseneuil-du-Poitou pour suivre ses études tembre. Il y a de l’emploi dans ce secteur et il y a peu
(Photo NR, Patrick Lavaud)
en sciences de l’ingénieur au campus du Futu- d’offres pour du neuf », décrit l’agence locale de
roscope. Il est passé il y a quelques années par Nexity. Pour ces lots, les prix varient de 40.900€
une agence immobilière pour trouver un appar- à 67.900 €, pour des parcelles de 345 m² à 720 m².
Proximité de Poitiers et de l’autoroute, gare, terrains
Prix moyen :
disponibles, investissement possible.
1.475 €/m2 maison
Zones d’habitation essentiellement pavillonnaires. 1.500 €/m2 appartement Prix moyen : 1.100 €/m2
LES CLÉS DE L’IMMO 86 I OCTOBRE 2020nord
106.233 € 131.249 € 91.748 €
C’est le prix moyen des maisons C’est le prix moyen des maisons C’est le prix moyen des maisons dans
13
dans la communauté d’aggloméra- dans la communauté de communes la communauté de communes du
vienne tion du Grand Châtellerault en 2019
(490 transactions), pour une surface
du Haut Poitou en 2019
(319 transactions), pour une surface
Pays loudunais en 2019
(166 transactions), pour une surface
moyenne de 110 m2. moyenne de 123 m2. moyenne de 113 m2.
(Source : Perval, traitement : Adil 86)
châtellerault
Le confinement a un peu bousculé le marché immobilier à Châtellerault. Malgré
une reprise des transactions, les professionnels restent dans l’expectative quant à
la situation sanitaire et économique à venir. Ils voient arriver un peu plus d’inves-
tisseurs de la région et de Paris, intéressés par un foncier accessible et la gare. Un
immeuble de rapport de quatre appartements déjà occupés (loyers de 300 à 450 €)
a été par exemple vendu 170.000 €.
Le centre-ville de Châtellerault concentre toujours les demandes face à une offre qui
se fait rare. « Les personnes à la retraite y recherchent dans l’idéal des maisons dont
les pièces de vie sont au rez-de-chaussée, avec un extérieur, ou bien un appartement de
90 m2 dans un immeuble avec ascenseur, pour se rapprocher des commerces », décrit
Nadine Zimmermann, gérante de l’agence Boisson-Leray à Châtellerault. Pour ces
personnes, plusieurs projets d’habitats neufs sont en cours, comme Les jardins
d’Arcadie, résidence seniors dans l’ex-maison de retraite La Musardine. Le dossier
a pris un an de retard, mais l’installation du chantier devrait démarrer en octobre
selon la mairie. Il y a 93 logements prévus. Sur l’Îlot de Laâge, un projet de résidence
seniors sociale a aussi été validé.
Le marché moyen des maisons à Châtellerault se situe entre 180.000 et 200.000 €,
mais certaines belles maisons bourgeoises en centre-ville, avec plus de quatre
chambres peuvent atteindre 350.000 €. « Une maison en état, dans un secteur agréable
se trouve autour de 1.000 à 1.200 €/m2. En centre-ville cela peut monter à 1.500 €/m2 »,
analyse Didier Morinet, responsable de l’agence Blossac à Châtellerault.
Maryse Lavrard, première adjointe à l’urbanisme et au patrimoine, rappelle qu’il si possible. » Elle cite notamment les dispositifs Denormandie, Malraux, la défisca-
existe « une batterie d’aides à la restauration de l’habitat ancien, dans le cadre du lisation sur les Monuments historiques dont va bénéficier l’ancien hôtel particulier
dispositif Action Cœur de ville, il faut se renseigner à la Maison de l’habitat. Notre rue du Cygne-Saint-Jacques (11 logements), la prochaine Opération de restauration
premier objectif est de regagner de la population en cœur de ville, mais pas à n’importe immobilière (25 immeubles) ou encore les aides de l’État (habitat et rénovation
quel prix, avec des logements de qualité, accessibles, “reverdis” et avec un stationnement énergétique), du Département et de la Ville (ravalements de façade).
Prix bas du foncier, gare (1 h 30 de Paris), aides fiscales sur l’ancien. Prix moyen :
1.130 €/m2 maison,
Pas assez d’offres en centre-ville par rapport à la demande. 950 €/m2 appartement.
LE PARC LOCATIF LA ROCHE-POSAY
SOCIAL VU PAR Dans cette commune située à vingt minutes à l’est réfection des thermes du Connétable, le plus grand
de Châtellerault, à la frontière avec l’Indre-et- des deux sites existants, diminuent également
Ghislain Delaroche, directeur de l’Adil 86 et Loire, le marché se porte bien. La cité, reconnue la capacité d’accueil en cure thermale. Il faudra
pour les bénéfices de son eau sur la peau, a vu attendre 2022 pour une pleine saison. » L’inves-
coordinateur de l’Observatoire du logement
un nombre stable de visites et de transactions tissement locatif saisonnier y sera plus frileux
« Avec un peu plus de 22.000 logements dans le malgré la crise sanitaire. Quelques Parisiens d’ici-là, même si certains acquéreurs se posi-
département, il représente un tiers du parc locatif à la retraite y cherchent l’air frais, notamment tionnent déjà en prévision d’une « augmentation
total, lequel représente 34 % des résidences princi- attirés par les prix bas par rapport à leur budget. de la fréquentation de 30 % après les travaux. »
pales. On comptabilise 18.000 des 22.000 loge- Mais aussi des Tourangeaux et des Poitevins qui L’investissement locatif classique existe aussi,
ments sur les territoires de Grand Poitiers et Grand achètent des maisons secondaires à la campagne, autour de 1.600 €/m2 pour les appartements.
même si la population locale fait également tour- Les prix restent stables, on peut trouver aussi bien
Châtellerault. Le loyer moyen dans la Vienne se
ner le marché de l’immobilier. des maisons à rénover complètement à 30.000 €
situe à 344 €, et si c’est sur le territoire des Vallées « Nous avons connu un net ralentissement des que de très belles propriétés, des manoirs, de 300
du Clain qu’on y relève le loyer moyen le plus élevé, locations saisonnières car il y a eu de nombreuses à 500.000 €. Une maison ancienne de 200 m2 avec
c’est sur celui de Grand Châtellerault qu’on trouve annulations de curistes à cause du Covid-19, décrit 565 m2 de jardin, s’est adjugée à 220.000 € et un
le loyer moyen le plus bas. » Thomas Rouet, gérant de l’agence immobilière pavillon de 65 m2 a été acheté 58.000 €.
Cabinet Rouet à La Roche-Posay. Les travaux de
Cadre de vie
CONSTRUCTION
agréable, cure
thermale, rési-
dence secondaire,
Xavier Marolleau, directeur de MCM Construction à Châtel- demeures avec
lerault et Poitiers, a senti une forte demande de construction du cachet.
de maisons individuelles depuis le déconfinement, même
de la part de primo-accédants qui y voient un placement
durable. Il signe aussi davantage de beaux projets avec des
piscines. Le marché de Châtellerault représente un tiers de Peu de transports
son activité, principalement à moins de 15 km de la ville. Il y en commun
a beaucoup de disparité dans les prix des terrains, mais selon et quelques
le professionnel, il faut au minimum un budget de 150.000 € commerces,
pour une maison de 90 m2 sur ce secteur, et les investisseurs pas de lycée.
se dirigent vers de petits villages dont les terrains s’affichent
à 25 €/m2. Les toits plats marquent un peu le pas par rapport
(Photo archives NR)
aux constructions traditionnelles. Prix moyen :
1.000 €/m2
Prix moyen : 40 €/m2 terrain à Châtellerault. maison.
LES CLÉS DE L’IMMO 86 I OCTOBRE 202014 VILLE PAR VILLE
LOUDUN NEUVILLE-DE-POITOU
Dans le Haut-Poitou, Neuville-de-Poitou est particuliè-
Dans le Pays loudunais, le marché est actif mais rement recherchée. Cette commune de 5.409 habitants, à
il n’y pas d’augmentation générale des prix par équidistance de Poitiers et Châtellerault, représente un
rapport au Covid-19, explique Alain Franchineau marché à part entière selon les professionnels de l’immobi-
responsable de l’agence Franchineau Immobilier lier. Ce village, qui possède toutes les commodités (écoles
à Loudun. « Il n’y a pas de bulle immobilière, ni primaires, piscine, commerces de proximité), intéresse les
d’explosion imminente comme en 2008. L’évolu- actifs et les personnes âgées qui veulent quitter la campagne
tion des prix, nous allons la sentir dans les mois qui pour se rapprocher des commerces.
viennent, les aides de l’État ont un impact positif Les investisseurs locatifs ont bien compris cette tendance
(Photo NR, Patrick Lavaud)
sur le court terme », dit-il, prudent. et investissent dans des maisons de plain-pied, parfois en
Il a cependant vu une légère évolution ces der- accès PMR.
niers temps, notamment dans la demande venue Rachel Querioux (Les Loges Terrains, vente de terrains via-
de Paris. « Plusieurs membres d’une même famille bilisés en lotissement libres de constructeur), indique que
se sont regroupés en société civile immobilière afin des projets sont en cours sur la commune. « Nous entrons
d’acheter une maison assez grande pour accueillir dans la deuxième tranche du projet Les Chardonnerets situé
tout le monde, avec un jardin. Ils préfèrent main- plus bas qu’à Loudun. « Nous voyons aussi à au lieu-dit Le Petit Yversay. » Il reste 18 lots en vente à partir
tenant s’éloigner de Paris pour ce type de projet, Loudun des acquéreurs de Saumur et Chinon d’ail- de 26.500 € jusqu’à 42.200 €, pour une surface de 324 m² à
Orléans, Bourges ou la Normandie devenant des leurs », précise Alain Franchineau. D’autant plus 563 m2. Ces terrains sont en moyenne au prix de 80 €/m2. »
marchés trop chers. » que la fibre arrivera à Loudun en 2021, enjeu Selon le Baromètre des notaires, le prix médian des maisons
Proche de l’Anjou et de la Touraine, tout en étant majeur pour l’attractivité du territoire. est de 163.500 € et il a augmenté de 14,5 % en un an.
plus accessible, Loudun attire aussi des retraités Il y a une stabilisation des prix sur les terrains
pour son centre et ses commodités. Les pavillons à bâtir, même si la demande n’est pas impor-
vont se vendre entre 110.000 et 180.000 €, mais il tante. La surface des terrains est aujourd’hui en
y a aussi de belles demeures avec jardin entre 250 moyenne de 700 m2, pour de 30.000 € en diffus à
et 400.000 €. Selon le Baromètre des notaires, le Loudun ou 15.000 à 20.000 € dans les communes
prix médian des maisons vendues est estimé à autour.
(Photo archives NR, Patrick Lavaud)
80.000 €. Les maisons de 6 pièces et plus repré- Les investisseurs sont intéressés par des
sentent 40,8 % des transactions. immeubles de rapport ou des pavillons (deux
Les jeunes actifs prêts à réaliser des travaux vont chambres, un jardin), qui se louent en moyenne
s’orienter quant à eux vers la campagne, à 10 km 580 à 650 €. En 2019, seuls quatre appartements
autour de Loudun, en direction de Chinon ou ont été vendus, pour une valeur moyenne de
Saumur, et bénéficient de prix 30.000 à 40.000 € 51.250 € et une surface de 67 m2.
Situation géographique entre la Touraine et Saumur, Prix moyen :
prix faibles.
1.000 €/m2 maison. Prix moyen : 1.200 €/m2 maison,
Parc immobilier ancien.
80.700 €/m2 appartement.
LES CLÉS DE L’IMMO 86 I OCTOBRE 2020Vous pouvez aussi lire
