LES RÉSIDENCES-SERVICES ? - FAUT-IL INVESTIR DANS - Goethe Avocats
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PLACEMENTS
FAUT-IL INVESTIR DANS
LES RÉSIDENCES-SERVICES ?
Remboursement de la TVA, amortissement du bien et des meubles, réduction d’impôt…
Malgré les avantages fiscaux, l’immobilier géré n’est pas toujours synonyme de bonne
affaire. Enquête sur un placement à manier avec des pincettes.
❁ VALÉRIE VALIN-STEIN
Z éro souci de gestion, aucune charge
(ou presque), des loyers garantis...
Pendant des années, les résidences-
services ont été présentées au
public comme « le » produit miracle pour
s’assurer un complément de revenus à la
retraite. On faisait miroiter aussi plusieurs
rer la TVA, amortir le logement et son mobi-
lier et bénéficier de réductions d’impôts
grâce aux dispositifs Périssol, Demessine,
Robien ou Censi-Bouvard, suivant l’époque.
Mais, pour beaucoup, le miracle n’a pas
eu lieu. Les loyers « garantis » ont été revus
rapidement à la baisse. Parfois, l’aventure a
avantages aux investisseurs, souvent issus tourné au cauchemar : des constructions
des classes moyennes. Ils pouvaient récupé- inachevées ou à l’abandon après la faillite
36 / Mars 2018 • N° 1143 • Le Particulier
du gestionnaire en place, et l’impossibilité L’objectif, pourtant, était louable : dynami-
d’en trouver un nouveau. Certains investis- ser les zones rurales et développer le tou-
seurs ont même été contraints de s’impro- risme vert en accordant une réduction
viser exploitant de leur propre résidence ! d’impôt aux particuliers investissant dans
« On est très loin du placement sans souci que une résidence de tourisme. Mais le foncier
l’on nous a vendu », déplore Thienan étant particulièrement bon marché dans CONSEIL N° 1
Hoang, présidente de la Fédération natio- ces secteurs, les promoteurs ont construit
nale des propriétaires de résidences de tou- sans discernement, soutenus par des mai-
risme et gérées (Fnaprt). res guère préoccupés de la viabilité écono- LIMITEZ
mique des opérations. Résultat, ces petits LA DURÉE
marchés ont vite été saturés, et un grand DU CRÉDIT
L’EFFET PERVERS nombre de résidences – pas toujours Pour investir dans
DE LA FISCALITÉ construites dans les règles de l’art de sur-
croît – sont aujourd’hui à l’abandon.
une résidence-
services, prenez le
crédit le plus court
Les avantages financiers seraient-ils res- Le dernier dispositif fiscal en date, le possible. En effet,
ponsables de ces mésaventures ? Tout le régime Censi-Bouvard, prendra fin le les loyers, qui vont
servir au financement
ILLUSTRATIONS : JÉRÉMIE CLAEYS POUR LE PARTICULIER
laisse à penser. Vous aviez d’un côté des 31 décembre 2018. Il ouvre droit à une
de vos mensualités,
investisseurs subjugués par la carotte fiscale réduction d’impôt de 11 % de la somme ne sont garantis
et de l’autre, des opérateurs décidés à tirer investie, dans la limite de 300 000 €, répartie que 9 ans... dans le
un maximum de profit de cet engouement. sur 9 ans. Sous la pression des consomma- meilleur des cas.
Le jeu semblait structurellement vicié. teurs, les résidences de tourisme n’y sont
La preuve, par exemple, avec le dispositif plus éligibles depuis le 1er janvier 2017. Pour
Demessine, en vigueur entre 1999 et 2010, beaucoup, cet arrêt explique le récent assai-
qui a été à l’origine de catastrophes retentis- nissement du marché. « Depuis 2017, nous
santes, la première ayant été la faillite de avons retrouvé une certaine sérénité »,
l’opérateur Transmontagne en 2008. reconnaît Pascale Jallet, déléguée géné-
Le Particulier • N° 1143 • Mars 2018 / 37
PLACEMENTS FAUT-IL INVESTIR DANS LES RÉSIDENCES-SERVICES ?
→ Prudence à toutes les étapes
➋ DES PARTICULIERS ACHÈTENT LES
LOGEMENTS DE CETTE RÉSIDENCE
➔ Attention, les prix sont parfois
surévalués. Vérifiez qu’ils n’excèdent pas
10 à 15 % des prix du marché local.
➊ UN PROMOTEUR CONSTRUIT UNE
RÉSIDENCE-SERVICES ➔ Il met en place un ➌ TOUS LES 3 ANS,
gestionnaire à qui il va verser des « fonds de LE BAIL PEUT ÊTRE
concours », en théorie destinés au démarrage RENÉGOCIÉ ➔ L’exploitant
de la résidence. Prenez garde, ils peuvent peut en profiter pour
servir à financer des loyers surévalués. réclamer une baisse de loyer.
rale du syndicat national des résidences Pour masquer ces prix gonflés, et continuer
de tourisme (SNRT). Elle se réjouit, d’afficher des rendements « garantis » pro-
d’ailleurs, de « la fin annoncée des avantages ches de 5 %, les vendeurs ont surévalué les
fiscaux inégalitaires ». loyers. Une politique inapplicable sur le
long terme (voir interview p. 39).
Lors du renouvellement des baux (au
CONSEIL N° 2 BIENS SURPAYÉS bout de 3 ans pour les baux classiques et de
ET LOYERS EN BERNE 9 ans pour les baux fermes), les investis-
seurs ont presque tous été confrontés à des
SACHEZ QUI
Le premier écueil est le prix des logements. baisses de loyers pouvant aller jusqu’à 50 %.
DÉTIENT
Les investisseurs ont, pour la plupart, payé Michel Pasquet, un de nos lecteurs, s’en est
LES LOTS DE
beaucoup trop cher. « Les promoteurs ont mieux sorti que les autres : « Très satisfaits
SERVICE
vite compris que le produit était facile à ven- d’une première expérience, nous avons
Le hall d’accueil et
la salle de restau- dre. Ils en ont profité pour majorer les prix de acheté au même promoteur trois nouveaux
rant, notamment, 50 à 100 % par rapport au marché local. Cer- logements en résidence étudiante à Val
sont des espaces tes, on peut tolérer une surcote de 10 à 15 % d’Europe (77). Tout s’est bien déroulé jus-
indispensables pour pour tenir compte des équipements, plus qu’au premier renouvellement du bail où
la gestion de la rési-
importants dans une résidence-services que l’on nous a annoncé que les loyers allaient
dence-services. S’ils
sont la propriété de dans une copropriété classique, mais pas au- diminuer de 13 %. Ce qui annule 9 ans
l’exploitant vous delà ! », dénonce Philip Pechayre, avocat au d’indexation ». Cette décote est due aussi
risquez de les perdre cabinet Goethe. Ces surcoûts ont, en partie, bien à une mauvaise anticipation des
s’il fait faillite ou servi à financer la rémunération des ven- exploitants qu’à des loyers intenables. Dans
si le bail est résilié.
deurs, notamment les conseillers en gestion le tourisme, Philippe Pagès, directeur de la
de patrimoine (CGP). « Un agent immobilier gestion des patrimoines de Pierre & Vacan-
perçoit entre 4 et 5 % de commission pour ces-Center Parcs, pointe une autre raison :
une transaction ; alors qu’un CGP touche de « L’arrivée de nouveaux acteurs sur le mar-
10 à 15 % », souligne maître Pechayre. Heu- ché, comme Airbnb, Booking ou Expedia, a
reusement, tous les intermédiaires ne sont contribué à diminuer nos résultats. »
pas aussi gourmands. Les distributeurs des Face à des exploitants défaillants ou qui
résidences-services de Cogedim et Pitch imposent des baisses de loyers drastiques,
Promotion doivent se « contenter » de les investisseurs ont le même problème : ne
8,40 % (voir le n° 1142 du Particulier, p. 38). pas perdre leur réduction d’impôt. Les dis-
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➍ SI VOUS N’ÊTES PAS CONTENT, N’IMAGINEZ
Surévalués, les loyers sont
PAS METTRE FIN AU BAIL EN COURS
➔ Vous vous exposez à devoir verser des
intenables sur la durée
indemnités d’éviction à l’exploitant. Lui peut, Le mécanisme est souvent le loyers, souvent de l’ordre de 30,
en revanche, mettre fin au bail sans pénalité. même. D’abord, les logements 40, voire 50 %. Soit, se rendant
sont vendus avec d’importantes compte que l’exploitant ne
surcotes, jusqu’à 100 % du prix garantit pas un redressement
de marché. Pour assurer des de l’activité, ils préfèrent s’en
rendements attractifs, de 4,5 à séparer, par exemple en résiliant
5 %, les loyers prétendument le bail. En cas de défaillance
garantis sont, eux aussi, suréva- de l’exploitant, aucune indem-
lués. De ce fait, il n’est pas rare nité d’éviction ne sera due.
que la charge de loyers pour Les investisseurs doivent alors
l’exploitant atteigne de 50 à 60 % trouver un autre exploitant
du chiffre d’affaires, alors que avec qui ils signeront un nou-
pour que l’exploitation soit veau bail, mais ils risquent de
viable, ils devraient être compris devoir faire face à des baisses de
entre 15 et 35 %. Les fonds de loyers similaires dans la mesure
positifs fiscaux sont conditionnés à l’utilisa- concours [sommes remises par où les loyers «garantis»
tion commerciale de la résidence et à la four- le promoteur au gestionnaire à l’origine, ne permettent pas
niture d’un minimum de services (accueil, pour aider au démarrage de la une exploitation rentable.
ménage, linge de maison et petit-déjeuner). résidence, Ndlr] permettent de Bien que la législation évolue,
masquer, un temps, le caractère on peut déplorer que l’État,
déficitaire de l’exploitation, initiateur de ces dispositifs
LES PISTES DE SORTIE mais finalement l’exploitant est fiscaux, n’encadre pas davantage
DE CRISE EXPLORÉES rattrapé par la réalité du marché
et cesse de payer les loyers.
leur application et
les laisse entre
Les investisseurs se retrou- les mains
‚‚
Trois solutions sont possibles : poursuivre vent face à un dilemme. d’opérateurs,
avec le même exploitant, en trouver un autre Soit, ils continuent avec parfois
ou assumer soi-même la gestion de la rési- le même exploitant en peu scru-
dence. Beaucoup de propriétaires ont fait le acceptant des baisses de puleux.
choix de conserver le gestionnaire. « Si l’on
décide de se séparer de l’exploitant, on risque BERTRAND
d’être confronté à une période de vacance et le DE CAMPREDON
nouveau proposera peut-être des loyers avocat associé au
encore inférieurs ! », souligne Benjamin cabinet Goethe,
Nicaise, président de la société Cerenicimo. Paris
Sans compter que cela garantit de conserver
lelibreaccèsauxlotsdeservice(halld’accueil,
restaurant…), dont les gestionnaires sont,
dans 80 % des cas, propriétaires. « Un piège
pour les investisseurs », dénonce Bertrand de
Campredon, avocat au cabinet Goethe. Si
l’exploitant met la clé sous la porte, l’établis-
JULIE BALAGUÉ POUR LE PARTICULIER
sement risque d’être amputé de ces espaces
vitaux pour son fonctionnement. Une mésa-
venture vécue dans une résidence de tou-
risme proche d’Épernay (51), privée de res-
taurant après la faillite de l’exploitant. Les
résidents sont contraints de dîner dans
Le Particulier • N° 1143 • Mars 2018 / 39
PLACEMENTS FAUT-IL INVESTIR DANS LES RÉSIDENCES-SERVICES ?
CONSEIL N° 3 les couloirs ! « Les résidences-services 120 000 € en Vendée, des investisseurs
n’ont pas de valeur intrinsèque en dehors des floués n’ont obtenu que 60 000 €.
services proposés », rappelle Arthur Poisot, La principale déconvenue peut survenir
LA RÉSIDENCE conseil en gestion de patrimoine et membre des années plus tard lorsque l’investisseur
EST-ELLE du réseau Fiducée Gestion Privée. cherche à revendre. C’est à ce moment-là
PROFITABLE ? qu’il comprend qu’il a surpayé son bien.
Plutôt qu’au taux « Certaines résidences se revendent entre
de remplissage de POURQUOI PAS 30 et 40 % moins cher que leur prix d’achat »,
L’AUTOGESTION ?
la résidence, intéres-
sez-vous à sa profi- témoigne Arthur Poisot. Par ailleurs, de nou-
tabilité : le ratio velles baisses de loyers ne sont pas à exclure,
entre le résultat net Certains investisseurs ont opté pour l’auto- quand bien même vous auriez signé un bail
comptable et le gestion. « Nous nous sommes organisés de 9 ans ferme. « Ce type de contrat n’est pas
chiffre d’affaires
en société par actions simplifiée et avons une assurance tout risque. L’article L 145-37
hors taxes. Il est tou-
jours facile de rem- confié la gestion à un sous-traitant, Zénitude, du code du commerce autorise l’exploitant à
plir des résidences dont nous sommes très satisfaits. La rési- demander la révision du loyer s’il estime que
en cassant les prix ! dence est bénéficiaire », se félicite Philippe les conditions de marché ont évolué », note
Sibra, propriétaire à Narbonne et modé- maître Philipe Pechayre.
rateur du site blogdeslmnp.fr.
D’autres ont préféré saisir la justice.
« Mieux vaut alors demander des dommages LES SECTEURS
et intérêts plutôt que l’annulation de la vente,
conseille Hélène Feron-Poloni, avocate à
PORTEURS
Paris. La seconde option oblige à rendre le De toutes les résidences-services, celles des-
bien et à rembourser le prêt. Mais que faire si tinées aux seniors et aux étudiants sont cel-
le promoteur ne restitue pas le prix de les qui présentent aujourd’hui le plus
vente ? » Le dédommagement couvre rare- d’intérêt. « Il y a une pénurie d’offres dans les
ment la mise initiale. Pour un bien acheté résidences étudiantes. Une quarantaine seu-
THIENAN
HOANG,
présidente
de la Fédération
Nous avons dû gérer nous-même
nationale des notre résidence
propriétaires Lorsqu’en 2012, notre gestion- un appartement pour le trans-
en résidences naire, Lagrange, nous a proposé former en accueil. Ensuite,
de tourisme de baisser nos loyers de 70 %, nous nous sommes retrouvés à
et gérées, nous avons unanimement la tête d’une résidence de
et propriétaire refusé ce diktat et décidé de tourisme de 300 lits, ce à quoi
à Vignec (65) passer en autogestion. Nous nous n’étions pas préparés :
avons créé une société par publicité, réservations, gestion
actions simplifiée (SAS) et signé des salariés… Aujourd’hui, la
des baux commerciaux avec résidence tourne bien et nous
nous-mêmes. Première diffi- percevons des loyers supérieurs
culté, nous n’avions plus de lots à ceux proposés par Lagrange.
‚‚
de service (accueil, restaurant, Dernièrement, nous avons
ANDIA POUR LE PARTICULIER
etc.). En effet, Lagrange, qui en signé un mandat de gestion
était propriétaire, les avait avec un exploitant, pour
vendus. Nous avons dû sacrifier souffler un peu !
40 / Mars 2018 • N° 1143 • Le Particulierlement sont mises en exploitation chaque laire avec Michel qui a misé sur une rési-
année. Les besoins demeurent importants », dence étudiante proche de la gare de Poi-
CONSEIL N° 4
analyse Jean-Christophe Briant, expert tiers (86). « Depuis près de 20 ans, les loyers
auprès de Xerfi Precepta, qui se montre plus ont été révisés régulièrement et payés rubis VÉRIFIEZ
optimiste encore à propos des résidences sur l’ongle », témoigne-t-il. LE PRIX
seniors. « On en construit deux fois plus que La situation est, en revanche, différente DE VENTE
des résidences étudiantes et le nombre de pour les établissements d’hébergement des Le prix d’une rési-
seniors fragilisés (les 75-84 ans) va augmen- personnes âgées dépendantes (Ehpad). Nor- dence-services ne
ter de 50 % entre 2019 et 2030 », estime-t-il. mes de plus en plus strictes, nombre restreint doit pas être supé-
rieur de plus de 15 %
D’ailleurs, c’est sur ces deux catégories d’exploitants, impossibilité de gérer soi- aux prix du marché
d’investissement que nous avons rencontré même la résidence ou de la reconvertir en local. Pour en avoir
des propriétaires heureux. Comme Franck immeuble d’habitation, prix trop élevés : les l’assurance, contac-
qui a acheté dans une résidence seniors à griefs à leur encontre sont nombreux. « La tez les agents immo-
biliers sur place.
Deauville, en 2014. « J’ai été séduit par valeurd’unEhpadn’estpasliéeàsonemplace-
l’emplacement, proche de la gare, et le prix : ment mais au nombre de lits. S’il est inférieur à
4 000 € hors taxes le m², alors que l’ancien, à 80, l’établissement risque de ne pas être renta-
Deauville, se vend près de 5 500 € le m² et ble, et l’exploitant partira en ouvrir un autre
qu’unerésidencedetourismetouteproche,cer- ailleurs », prévient Me Pechayre. D’aucuns
tes avec vue sur mer, est proposée à 8 000 € n’hésitent pas à parler, à propos des Ehpad,
hors taxes le m².» Retour d’expérience simi- d’une «véritable bombe à retardement». ■
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