Make Net Zero Energy Refurbishments for Houses a Mass Market Reality
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Make Net Zero Energy Refurbishments
for Houses a Mass Market Reality
Deliverable 4.1
Financing for Pilot Project Contracts
This project has received funding from the European
Union’s Horizon 2020 research and innovation programme
under grant agreement No 6961861. Introduction
The Transition Zero project has received funding from the European Union’s Horizon 2020 research
and innovation programme under grant agreement No 696186 to make Net Zero Energy (E=0)
refurbishments a market reality in the UK, France and The Netherlands. The project aims to
facilitate commitments for 5,000 houses in the British and French market and building a pipeline of
additional demand. Transition Zero will achieve this through creating a viable refurbishment
proposition for social housing organizations, financiers and governments, enabling them to tune
their financing products and regulations. It will challenge the construction sector to start an
ambitious innovation process to deliver the proposition. Taken together, this massive demand, the
security that there will be finance available and an enabling regulatory environment will de-risk the
innovation investment for the builders. The project works through establishing a Transition Zero
market development team in each of the participating countries.
Work package 4 is about developing structured finance solutions and designing business models and
financing products that drive delivery of E=0 solutions in each country.
This deliverable, D4.1, summarises the financing for the first batch of refurbishments on a project
basis in the UK and France.
It should be noted that this paper reflects only the author’s view and that the Agency (EASME) and
the Commission are not responsible for any use that may be made of the information it contains.
2. United Kingdom
Assessment of demonstrator pipeline and associated financing
As part of the TRANSITION ZERO project a number of early market demonstrators for Energiesprong
have been identified and are being progressed. These first pilots will use project-based financing to
demonstrate technical proof of concept (at least 3 solution providers have installed one prototype
each), commercial proof of concept (conditional business case), and contractual proof of concept
(including the energy service plan).
The conditional business case is used to establish the investment envelope that is available to
housing providers for financing the early market demonstrators. This investment envelope is
enlarged by an element of capital grant funding to meet the market entry price point. In the
financing of the demonstrators the income from the energy service plan (the energy cost benefits) is
taken into account. A major issue in relation to this is the high proportion of households in fuel
poverty, thus under heating their homes in the UK. This results – at least for some of the chosen
demonstrator properties – in an average energy service plan below the assumed mature business
model.
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This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186In the UK the following demonstrator pipeline (c94 properties to date) is being developed:
9 properties from Nottingham City Homes (procurement underway with potential to add
another 400 properties to contract); project-based finance of Nottingham City Homes own
resources and H2020 grant (REMOURBAN project)1 – finance confirmed (for 9 units)
10 properties from Clarion Housing (pre-procurement stage); project-based finance of
Clarion Housing own resources and Interreg NWE grant (E=0 project)2 – finance confirmed
10 properties from Moat Housing (pre-procurement stage); project-based finance of Clarion
Housing own resources and Interreg NWE grant (E=0 project) – finance confirmed
15 properties from partnership of Sanctuary Housing (7), North Devon Homes (2) and Exeter
City Council (6); project-based finance from own resources and ESIF grant (ZEBCat project) –
finance confirmed subject to receiving signed grant offer letter from ESIF
35 properties from partnership of housing providers in the Coast-to-Capital LEP area;
project-based finance from own resource and ESIF application – subject to successful grant
application
12-15 properties from housing provider(s) in the Greater London Area; project-based
finance from own resources and envisaged GLA grant – subject to GLA approval
3. France
Dans le cadre du projet européen H2020 Transition Zero, les premiers projets pilotes initiant le
déploiement d’EnergieSprong en France ont été identifié et sont en cours de développement.
L’objectif de ces premières rénovations est de montrer par l’exemple que le concept fonctionne tant
sur les plans technique (module énergie, module monitoring, plancher bas, toiture préfabriquée,
façades préfabriquées…), organisationnel (scan 3D, logistique et transports, organisation du
chantier...), commercial (modèle économique et équilibre financier des opérations) et contractuel
(forfait énergie inclus).
Le modèle économique créé permet d’estimer le budget dont disposent les bailleurs sociaux afin de
financer les premiers projets pilote.
Méthodologie du business case
La construction du business case repose sur les trois hypothèses suivantes :
- Des rénovations E=0 (kWh/an)
- Un financement par les économies d’énergie grâce à une garantie 30 ans tout usage
décomposée en un forfait énergie (lié aux baisses de consommations) et une partie liée à la
revente de l’énergie produite
1
http://www.remourban.eu
2
http://www.nweurope.eu/projects/project-search/e-0-desirable-warm-affordable-homes-for-life/
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This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186- La comparaison financière du scénario de référence (sans rénovation) et du scénario
EnergieSprong (avec revenus associés et coûts hors EnergieSprong).
Ainsi, Le modèle économique permet d’obtenir l’enveloppe financière que le bailleur peut dédier
aux rénovations EnergieSprong.
Illustration : comparaison revenus Illustration comparaison coûts
Modes de financements des projets pilotes
Le financement des projets pilotes repose sur deux grandes catégories de financements : les
dispositifs de financement usuels de la rénovation énergétique des logements sociaux et les modes
de financement plus spécifiques au business model d’EnergieSprong.
Financements usuels
Fonds propres des bailleurs
Travaux déjà budgétés selon le Plan Stratégique du Patrimoine
Prêts bancaires
1. Eco-prêt – Caisse des Dépôts
- Montant maximum : 16 k€
- Taux d’intérêt : 2,15%3 sur 25 ans
- Conditions d’éligibilité : Opérations de réhabilitation thermique portant sur des logements
sociaux situés en Métropole, ayant fait l’objet d’un audit énergétique selon la méthode TH-
C-E ex, ou pour les immeubles achevés avant 1948, d’un DPE location basé sur le relevé des
consommations réelles
2. Prêt PAM – Caisse des Dépôts
- Montant maximum : pas de limite
- Taux d’intérêt : 3,00%4 sur 26 à 35 ans
3
Taux variable : livret A – 0,25 pb
4
Taux variable : livret A + 0,60 pb
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This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186- Conditions d’éligibilité : Travaux de réhabilitation lourde (coûts des travaux supérieurs à 50
k€) et travaux de rénovation énergétique (en complément d’un Eco-prêt)
3. Prêt de haut de bilan BEI – Caisse des Dépôts et Banque européenne
d’investissement
- Montant maximum : inférieur à 50% du coût des travaux
- Taux d’intérêt : 1,31%5 sur 25 ans
- Taux fixe : révisé mensuellement
- Conditions d’éligibilité : Opérations de réhabilitation thermique portant sur des logements
sociaux situés en Métropole, ayant fait l’objet d’un audit énergétique selon la méthode TH-
C-E ex, ou pour les immeubles achevés avant 1948, d’un DPE location basé sur le relevé des
consommations réelles
Subventions
1. Certificat d’Economies d’Energie (CEE)
Le dispositif a été introduit par la loi sur l’énergie du 13/07/2005 (loi POPE) avec pour objectif de
réaliser des économies d’énergie notamment dans le secteur du bâtiment. Le dispositif est ouvert
aux bailleurs sociaux qui peuvent mener et faire certifier des actions d’économies d’énergie en
créant les conditions d’un marché d’échange de CEE.
2. Dégrèvement des taxes foncières (TFPB)
Dans le cadre de travaux d’économies d’énergie dans les logements, les collectivités peuvent
exonérer temporairement de la taxe foncière. Conditions d’exonération :
Type de construction Durée de l’exonération Taux de l’exonération
Logement achevé avant le 1er
5 ans à partir de l'année
janvier 1989 ayant fait l'objet
suivant celle du paiement du
de travaux en faveur des De 50 à 100%
montant total des dépenses
économies d'énergie et du
d'équipement
développement durable
3. Fonds européen de développement régional (FEDER)
Parmi les fonds européens structurels d’investissement, le fonds européen de développement
régional (FEDER) intervient dans le cadre de la politique de cohésion économique, social et
territoriale. En France, pour la période 2014-2020, le FEDER représente 9,5 milliards d’euros.
Financements spécifiques à EnergieSprong
Forfait énergie
Trois possibilités sont envisageables selon le cadre réglementaire existant.
4. Augmentation du loyer
Principe : possibilité pour le bailleur d’augmenter le loyer de deux façons, soit :
- En augmentant le prix de référence au m2 du logement
5
Taux fixe juin 2016 (taux révisé mensuellement)
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This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186- En « augmentant » la surface en m2 du logement prise en compte dans le calcul du loyer
Modalité de calcul :
- La Surface corrigée est calculée à partir de coefficients dépendant de l'état du logement, de
ses équipements et de sa situation géographique (Surface corrigée (m2) = Surface habitable
(SHAB) en (m2) x coefficients)
- Le correctif thermique est calculé à partir du coefficient de déperdition volumique G calculé
pour le logement
Cette solution ne sera a priori pas retenue dans le cadre des projets pilotes.
5. Accord collectif
Principe : contribution du locataire jusqu’à 50% des économies d'énergie sur 15 ans maximum
Modalité de calcul :
- Calcul théorique (et non pas au réel) : les économies d'énergie estimées correspondent à la
différence de consommation du bâtiment avant et après les travaux
- Les nouvelles charges définies dans les accords sont calculées au réel sur justificatif des
dépenses liées aux travaux par le bailleur
Cette solution semble être privilégiée pour les projets pilotes.
6. 3ème ligne de quittance
Principe : contribution du locataire aux économies de charges suite à la réalisation de travaux
d’économies d’énergie par le bailleur
Modalité de calcul :
- Contribution du locataire jusqu’à 50% des économies d'énergie sur 15 ans maximum
- Calcul théorique (et non pas au réel) : les économies d'énergie estimées correspondent à la
différence de consommation du bâtiment avant et après les travaux
Cette solution ne sera probablement pas retenue dans le cadre des projets pilotes.
Revente d’énergie
Dans le cadre de projets pilotes de rénovations EnergieSprong, l’électricité est produite à partir des
installations qui utilisent des énergies renouvelables ou qui mettent en œuvre des techniques
performantes en termes d’efficacité énergétique. A cet égard, deux scénarios sont
envisageables selon l’état légal existant : la revente totale au tarif IAB ou la revente totale au tarif
ISB. Un 3ème scénario, celui de l’autoconsommation avec la revente de surplus, est en cours mais
encore en attente du décret d’application de la loi.
1. Revente totale au tarif IAB
Spécificité technique : les panneaux doivent assurer l’étanchéité du bâtiment
Plan de toiture : le système photovoltaïque doit être dans le plan de la toiture et ne doit pas excéder
des hauteurs de dépassement, fixés à 60 mm pour 2011 puis 20 mm à partir du 1er janvier 2012
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This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186Tarification : 0-9 kWc = 23,57 cts€/kWh6
2. Revente totale au tarif ISB
Spécificité technique : le système photovoltaïque doit assurer l’étanchéité
Plan de toiture : le système photovoltaïque doit être parallèle au plan de la toiture
Tarification :
- 0-36 kW = 12,30 cts€/kWh
- 36-100 kW = 11,77 cts€/kWh
3. Autoconsommation avec revente de surplus
Le projet de loi adopté le 24 janvier 2017 par le Sénat et relatif à la production d'électricité à partir
d'énergie renouvelable (EnR) et à l'autoconsommation, ratifie les ordonnances n° 2016-1019 du 27
juillet 2016 et n° 2016-1059 du 3 août 2016. Le texte avait été voté à l’Assemblée nationale le 21
décembre 2016. Le décret d’application est encore en cours et devrait paraître en février 2017.
Spécificité : le producteur doit consommer un maximum de sa production
Tarification prévisionnelle : 19,00 cts€/kWh
Avancement des projets pilotes EnergieSprong France
10 logements de Vilogia (400 projets de rénovations par an prévu), financement de projet
en fonds propres par Vilogia et par la subvention Interreg NWE (E=0 project)7. Financement
validé (pour 10 logements).
Avancement et prochaines étapes :
o Lancement de l’appel à candidature : 2/10/2016
o Réception des candidatures : 3/11/2016
o Sélection des candidats : 15/11/2016
o Lancement du DCE : 05/12/2016
o Réception des offres : 31/01/2017
o Dialogue compétitif : en cours
o Sélection du groupement : 23/03/2017
o Chantier : à partir de septembre 2017
o Réception finale : 07/12/2017
12 logements d’ICF Habitat (environ 60 projets de rénovations à venir), financement de
projet en fonds propres par ICF Habitat, prêts PAM de la Caisse des Dépôts et Consignation
et par la subvention Interreg NWE (E=0 project). Financement validé (pour 12 logements).
Avancement et prochaines étapes :
o Sélection AMO : décembre 2016
o Lancement de l’appel candidature : 09/02/2017
o Réception des candidatures : 27/02/17
o Sélection groupements : 06/03/2017
6
Source : Projection des tarifs selon les coefficients déterminant les tarifs d’achat pour la période allant du 1er janvier 2017
au 31 Mars 2017 publiés par La Commission de Régulation de l’Energie (CRE)
7
http://www.nweurope.eu/projects/project-search/e-0-desirable-warm-affordable-homes-for-life/
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This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186o Lancement DCE : avril 2017
o Réception des offres : 21/04/2017
o Attribution marché : juin 2017
4 logements de Néotoa (100 projets de rénovations à venir), financement de projet en fonds
propres par Néotoa et par des subventions applicables à la rénovation énergétique des
logements (CEE, dégrèvement de taxes foncières).
Avancement et prochaines étapes :
o Lancement appel à projet : 8/02/2017
o Réception des candidatures : 27/03/2017
o Calendrier en cours de finalisation
2 logements de France Loire, financement en cours de confirmation.
Avancement et prochaines étapes :
o En cours d’identification
1000 logements d’Est Métropole Habitat. Financement validé à hauteur de 20 millions
d’euros (soit 20 000 euros par logements).
Avancement et prochaines étapes :
o Sélection de l’AMO : novembre 2016
o Rapport de l’AMO : janvier 2017
o Calendrier en cours de finalisation
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This project has received funding from the European Union’s Horizon 2020
research and innovation programme under grant agreement No 696186Illustration d’un budget annuel pour un projet pilote
Annual balance on 25 years* for the 10 houses
Expenditure
Banking loan interest - €
Internal management 7 000,00 €
Refurbishment works 44 800,00 €
Maintenance 19 200,00 €
Inc. own founds 240,00 €
Inc loan - €
Total expenditure 71 000,00 €
Revenue
Energy sold 11 000,00 €
Energy fee 240,00 €
Rental 36 000,00 €
Subvention 24 000,00 €
Total revenue 71 240,00 €
Annual balance 240,00 €
* Duration of the maintenance contract
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