Notaires Magazine immobilier et juridique offert par votre notaire - Février 2020 no 265
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Notaires Magazine immobilier et juridique offert par votre notaire
Février 2020
no 265
p.27 p.38
p.36 p.38
www.notaire29.com | www.notaires.fr | Plus d'annonces sur immonot.com
12
6
ÉDITO
SOMMAIRE
FLASH INFO 4
L’année des 20/20
DOSSIER Bonne nouvelle pour tous ceux qui s’intéressent
à l’immobilier en 2020 car ils peuvent décrocher des
Immobilier 2020 : « 20 » dans de nombreux domaines !
le bon moyen d’améliorer le quotidien ! 6 Quelles que soient les disciplines, acquisitions, défiscali-
sations, rénovations… les occasions de viser le haut du
HABITAT
tableau semblent tout à fait atteignables.
Terrain à bâtir, 5 conseils pour faire le bon choix 10 La conjoncture immobilière devrait rester favorable avec
des prix stabilisés et des taux d’intérêt planchers. D’autre
MON PROJET 12 part, les particuliers peuvent compter sur un maître hors
pair, le notaire, pour les accompagner dans leurs projets.
BONS PLANS
Dans la série des « 20 » qui se profilent tout au long de
Bien choisir sa mutuelle : pour être (r)assuré 14 cette année, nous vous souhaitons…
QUIZ 16 - De trouver un bien immobilier idéalement situé, à
moins de 20 minutes de votre lieu de travail, des
CHECK LIST 19 écoles et des commerces ;
- De profiter des crédits avantageux en empruntant à
1 % sur 20 ans ;
ANNONCES IMMOBILIÈRES - D’investir dans l’immobilier locatif neuf ou ancien –
grâce aux dispositifs Pinel et Denormandie – autori-
Appartements 22 sant une réduction d’impôt supérieure à 20 % du
prix d’acquisition (en louant durant 12 ans) ;
Maisons 25
- De recourir à 36h immo pour vendre votre bien selon
Fonds et/ou murs commerciaux 44 un principe d’enchères en ligne en une 20taine d’heures
Terrains à bâtir 44 seulement ;
- De faire construire une maison qui produit autant
Divers 46 d’énergie qu’elle n’en consomme, conforme à la
future Réglementation environnementale 2020 ;
- De connaître une année prospère vous permettant
Les annonces immobilières d’investir dans l’immobilier de luxe à Paris, parmi une
de notaires partout à tout moment
sélection d’appartements à 20 000 €/m2.
Certains que vous avez déjà votre sujet de prédilection
en tête pour atteindre la note maximale, nous vous
souhaitons une excellente année 2020 !
Le web Le mobile La tablette La vidéo Les réseaux sociaux
Toute l’offre Applications Application immonot.tv Suivez-nous !
immobilière iPhone et Androïd iPad Christophe Raffaillac
des notaires
Rédacteur en chef
Disponible sur magazine-des-notaires.com
Sortie du prochain numéro le 17 février 2020
Société éditrice : NOTARIAT SERVICES Tél. 05 55 73 80 00 - Fax 05 55 73 30 64 Siège social : 13 rue Bois Vert -19230 POMPADOUR - SA au capital de 143 448 €
Directeur de la publication François-Xavier DUNY Rédaction Christophe RAFFAILLAC - N. DUNY - M-C MÉNOIRE - S. SWIKLINSKI Graphisme C. DUCONGET - J. NEAU - S. ZILLI
Maquette A. BOUCHAUD - C. BRAUGE Publicité C. LE PENNEC - clepennec@immonot.com Tél. 07 84 22 32 32 Petites annonces S. SAGE - ssage@immonot.com
Tél. 05 55 73 80 69 Fax 05 55 73 36 43 Diffusion Marie-Laure REY Tél. 05 55 73 80 58 Iconographie Fotolia Freepik (sauf mention autre) Impression IMPRIMATUR - 87220 FEYTIAT Distribution J. HUAULT
F. TANGUY - Y. DAGORN - DPD. Sauf indication contraire, les honoraires de négociation sont compris dans les prix indiqués. En aucun cas, les prix indiqués dans les annonces et les surfaces ne valent
pollicitation. Ils ne sont donnés qu’à titre indicatif. ÉcoFolio : Notariat Services encourage le recyclage des papiers. En triant vos déchets, vous participez à la préservation
de l’environnement. www.ecofolio.fr Ne pas jeter sur la voie publique. Ce magazine et le site immonot.com sont certifiés qualité ISO 9001 par l’AFAQ pour vous donner satisfaction.
3 3
FLASH INFO
COPROPRIÉTÉ
Tout propriétaire d’un loge-
ment en copropriété doit
payer des charges liées au
fonctionnement, à l’entre-
Sondage tien et à l’amélioration de
Selon un sondage la copropriété. La loi Elan
@immonot, le critère a cependant prévu une
du #DPE (Diagnostic exception pour les nouveaux
de performance éner- propriétaires d’un logement
gétique) est essentiel HLM.
dans le cadre d’une
recherche immo- Depuis le 1er janvier, il est
possible d’inclure dans
APL
bilière pour 53,5 %
des personnes le contrat de vente d’un
interrogées. logement HLM une clause
différant pour l’acquéreur le
Il s’agit donc d’un
De nouvelles conditions de calcul document informatif
transfert de propriété de sa
indispensable lors quote-part sur les parties
Destinée à réduire la charge que représente le loyer, l’aide de la recherche d’un communes pour une période
personnalisée au logement (APL) versée par les caisses bien immobilier à ne pouvant pas
d’allocations familiales (CAF) change son mode de calcul acheter ou à louer. excéder 10 ans
et ses conditions d’obtention à compter du 1er avril 2020 (et (ce délai
non du 1er janvier comme prévu). comptant à partir
Newsletter de la 1re vente
Le plus grand changement concernera sa base de calcul de logement
qui ne sera plus les revenus d’il y a 2 ans mais ceux des #immonot
dans
12 derniers mois. L’APL est donc désormais établie sur les Pour suivre l’info l’immeuble).
revenus « en temps réel ». immobilière, recevez
tous les jeudis la
Ces revenus - couplés à la situation géographique du newsletter immonot.
logement loué (qui doit être conventionné) et la composi- Abonnez-vous sur
tion du foyer - permettent de calculer le montant de l’aide à immonot.com
laquelle vous pouvez prétendre.
Dispositif
DENORMANDIE Reconduite jusqu’à fin décembre 2022, la
réduction fiscale Denormandie, destinée à
Des améliorations pour 2020 encourager la rénovation de logements dé-
gradés situés dans les villes moyennes, sera
plus incitative en 2020 :
• la liste des travaux éligibles comprend dé-
sormais, outre les travaux de rénovation
énergétique, ceux permettant la moderni-
sation, l’assainissement ou l’aménagement
de surfaces habitables (dont les combles et
sous-sols) ou encore la création de surface
habitable nouvelle ;
• les logements éligibles devront toujours se
situer dans les 222 villes moyennes signa-
taires de conventions dites « Cœur de ville »
mais aussi sur tout le territoire de ces com-
munes quelle que soit leur taille, dès lors
qu’elles mettent en place des opérations de
revitalisation de leur territoire.
4
FLASH INFO
Le chiffre du mois DROIT DE LA PROPRIÉTÉ
Achetez la maison et louez
3,15 % le terrain
Adoptée à la quasi-unanimité des députés, une proposition de loi de Jean-
MONTANT DU TAUX D’INTÉRÊT Luc Lagleize vise à réformer en profondeur le droit de la propriété pour
LÉGAL APPLICABLE mettre un frein à l’inflation des prix et faciliter l’accession à la propriété.
EN 2020 AUX CRÉANCES La propriété immobilière devrait donc prendre une nouvelle physionomie
ENTRE PARTICULIERS. dans un proche avenir. Afin de permettre à un plus grand nombre de
ménages d’accéder à la propriété, plusieurs mesures sont envisagées
Ce taux s’applique par exemple
dont la plus emblématique repose sur la séparation du foncier et du bâti.
aux créances faisant suite à des L’acquéreur ne serait plus propriétaire que des murs et non du terrain dont
décisions de justice (divorce, il serait locataire. Selon le porteur de cette proposition, cela permettrait de
surendettement...). faire baisser les prix de façon sensible. En effet, à titre indicatif, le prix des
Arrêté du 23/12/2019 relatif à la fixation du taux de l’intérêt légal terrains a augmenté de 71 % en 10 ans. Ce qui est incontestablement un
frein pour beaucoup d’acquéreurs potentiels. Cette dissociation du foncier
et du bâti est déjà amorcée avec le système du bail réel solidaire (BSR)
créé par la loi Alur de 2014. À l’origine réservé à l’accession sociale à la
propriété et sous condition de ressources, Jean-Luc Lagleize souhaite
élargir le champ d’application du bail réel solidaire à l’accession privée ou
intermédiaire. Pour y parvenir, il s’appuierait sur les Offices de foncier libre
(OFL). Il s’agit d’organismes à but non lucratif qui achètent et détiennent
des terrains sur lesquels des constructeurs, promoteurs ou aménageurs
fonciers élaborent des programmes immobiliers. Une vingtaine d’OFS ont
déjà été créés en 2 ans et le ministère du Logement précise que plus de
8 400 logements devraient être livrés au premier semestre 2020.
Les ménages qui achèteront par ce biais n’auront que la propriété des
murs et un droit d’usage du terrain moyennant une redevance versée à
l’OFL pour la mise à disposition du terrain.
Ensuite, afin de limiter la spéculation foncière, la réforme prévoit de mettre
fin à la possibilité de vendre aux enchères, dans les zones tendues, des
100 %
terrains publics appartenant à l’État ou aux collectivités locales.
Ces enchères seraient remplacées par des concours à prix fixe et/ou des
cessions de gré à gré à compter de 2021.
Reste maintenant à ce texte à franchir l’étape de l’approbation au Sénat
afin de pouvoir devenir effectif. À suivre…
Dans le cadre de la réforme dite
« 100 % santé », un décret vient de pré-
ciser les modalités de remboursement
de certaines prothèses dentaires, aides
auditives et lunettes.
Amorcée en 2019, cette mesure de-
vrait permettre d’accéder à des soins
de qualité pris en charge à 100 % à
l’échéance de 2021.
En 2020, sous certaines conditions, les
lunettes de vue, couronnes et bridges
seront pris en charge à 100 %. Le
prix des aides auditives baissera en
moyenne de 200 € et leur rembourse-
ment sera revalorisé de 50 €. En 2021,
c’est la totalité de ces équipements qui
seront pris en charge à 100 %.
Pour plus d’informations sur cette
réforme et les modalités de rem-
boursement : solidarites-sante.
gouv.fr/systeme-de-sante-et-medico-
social/100pourcent-sante/
5
xx - xx
DOSSIER
IMMOBILIER
2020
LE BON MOYEN
D’AMÉLIORER LE QUOTIDIEN !
L’IMMOBILIER
EN TOUTES CIRCONSTANCES
À l’heure où la retraite agite les débats, Pour près de 70 % des Français, l’immo-
l’immobilier est et restera toujours une valeur bilier est une priorité et reste leur inves-
sûre pour conforter son avenir et se garantir tissement favori, devant l’assurance-vie
ou les placements boursiers aux résultats
un minimum de revenus. souvent aléatoires. Cette nette préfé-
rence n’est pas un hasard quand on sait
Et comme la prévoyance et l’anticipation que l’immobilier est un placement solide
sont de mise, il n’est jamais trop tôt pour se et pérenne qui vous garantit une sécurité
financière à court et long terme. Pour vous
construire un patrimoine immobilier. mais aussi pour vos héritiers à qui vous
transmettrez un patrimoine concret et ren-
table. Placement à long terme à risque
par Marie-Christine Ménoire limité, s’il est bien choisi, l’immobilier est
un investissement qu’il ne faut pas négli-
6
Dossier - Patrimoine
AVANT DE VOUS LANCER
ger dans une stratégie patrimoniale bien liée au bon vouloir du propriétaire qui peut DANS UN INVESTISSE-
menée. Votre notaire vous accompagnera décider de mettre un terme au bail pour MENT IMMOBILIER
et vous conseillera dans votre démarche. vendre ou reprendre son logement.
Enfin, d’un côté plus « pratique », le lo- - Définissez ce que vous
cataire a peu de marge de manœuvre en attendez du placement, la
SÉCURISER L’AVENIR matière d’agencement des pièces. Il ne disponibilité, le rendement.
Priorité à l’acquisition peut pas, par exemple, décider de casser
une cloison sous prétexte qu’il se sent un
- Réalisez un diagnostic de
de la résidence principale peu à l’étroit. votre situation, en prenant
Dès que votre situation professionnelle Quand on est chez soi on peut ! Comme en compte l’aspect financier,
est suffisamment stable, il ne faut pas on le voit, c’est un ensemble de choses mais aussi familial et fiscal.
hésiter à quitter le statut de locataire qui, mises bout à bout, contribuent à faire
pour celui de propriétaire. Fini les loyers pencher la balance vers la propriété. Et
- Identifiez votre profil
payés « à perte ». Sans compter avec les c’est une sage précaution quand on sait d’investisseur (risqué ou
aléas dus, par exemple, à une perte d’em- que ces 10 dernières années, la valeur de sécuritaire) et détermi-
ploi qui mettrait en péril le paiement des l’immobilier n’a cessé de progresser et de- nez votre stratégie de
loyers avec toutes les complications qui vrait progresser encore, surtout dans les placement (court, moyen
en découlent. Alors que le paiement des grandes agglomérations. Par exemple, +
mensualités d’emprunt souscrit lors de ou long terme).
20 % à Lille, + 22 % à Toulouse, + 39 %
l’accession à la propriété est sécurisé par à Nantes, 62 % à Lyon ou encore 79 % à - Consultez votre notaire
une assurance perte d’emploi qui prend Bordeaux. qui saura analyser votre
le relais du paiement des mensualités Posséder un bien immobilier à l’heure ac- situation familiale et
pendant une certaine période. En étant tuelle est donc une façon efficace de capi-
locataire, votre situation est aussi un peu patrimoniale.
taliser et sécuriser son avenir.
7
Dossier - Patrimoine
GÉNÉRER DU RENDEMENT Airbnb. Mais attention, ce n’est pas parce
qu’il s’agit juste d’une chambre qu’il ne
Place à la rentabilité avec le Pinel faut pas respecter certaines conditions
et le Denormandie (rédaction d’un bail de location meublée,
Entre 40 et 60 ans, c’est l’âge idéal pour respect des normes de décence…). Fis-
envisager de faire fructifier vos petites calement, les loyers issus de la location
économies et vous tourner vers d’autres meublée seront exonérés d’impôts à
projets. Pourquoi ne pas vous tourner condition d’être « raisonnables ». Pour
IL N’Y A PAS QUE LE PINEL vers l’investissement locatif, tout en défis- 2019, le plafond annuel de loyer par
POUR INVESTIR calisant les revenus provenant de la loca- mètre carré (charges non comprises) à
tion ? C’est tout à fait l’objectif du Pinel qui respecter était fixé à 187 euros en Île-
Si investir en Pinel est une permet de profiter d’une réduction d’impôt de-France et 138 euros dans les autres
solution, il en existe d’autres, de 12, 18 ou 21 % du prix d’achat d’un régions.
comme par exemple : bien neuf (plafonné à 300 000 euros par - Opter pour la location meublée. Si
- l’investissement dans les personne et 5 500 euros par mètre carré vos recettes locatives ne dépassent pas
SCPI. Ici il ne s’agit pas de de surface habitable), selon la durée d’en- 23 000 euros par an, et si vous n’êtes
détenir un bien immobilier gagement de location (respectivement 6, pas inscrit au registre du commerce en
« physiquement ». Il ne s’agit 9 ou 12 ans). Seules conditions pour en tant que loueur professionnel, vous bé-
pas de vraies pierres mais bénéficier : choisir un bien situé dans une néficiez du statut de loueur en meublé
de parts dans des sociétés zone tendue (c’est-à-dire là où l’offre lo- non professionnel (LMNP).
civiles de placements immo- cative est inférieure à la demande) et res-
Vous pouvez alors choisir d’être imposé
biliers (SCPI) qui possèdent pecter des conditions de loyer et de res-
uniquement sur la moitié de vos recettes
et gèrent un patrimoine sources du locataire. À condition de bien
(dans la limite d’un plafond de recettes
immobilier affecté à la loca- choisir le secteur géographique et l’em-
annuelles de 70 000 euros). Mais si vous
tion (logement mais aussi placement du logement, vous pourrez es-
le souhaitez, vous avez également la
pérer une rentabilité pouvant avoisiner les
bureaux et commerces…). possibilité d’opter pour le régime réel.
7 % (comme à Limoges ou Nîmes), avec
Ce régime s’applique également au-de-
- Les parts de groupements un prix d’achat accessible et des loyers
là de 70 000 euros de revenus annuels.
forestiers ou viticoles. à la hausse (comme par exemple à Bor-
Vous pouvez alors déduire vos charges
Les placements dits « fon- deaux où les prix d’achat amorcent un lé-
comme les intérêts d’emprunt, et utiliser
ciers » offrent un rendement ger recul pour des loyers qui progressent
année par année les amortissements
dans le même temps de 3,7 %).
régulier pour une mise de dé- pour arriver à un résultat fiscal nul.
part accessible. Leur intérêt Si vous préférez l’ancien, sous certaines
principal réside surtout dans conditions, le dispositif Denormandie vous
la fiscalité, notamment au ni- accordera les mêmes avantages fiscaux
veau des droits de succession que le Pinel si vous investissez dans PERCEVOIR UNE RENTE
les 222 localités du programme «Action
(sous certaines conditions).
Cœur de Ville» et que vous réalisez des
Les atouts du viager
travaux représentant 25 % du coût total Le viager peut être une option si vous
- Les places de parking.
de l’opération. Avec des prix d’achat au êtes propriétaire de votre résidence prin-
Pour vos premiers pas
mètre carré avantageux dans les villes cipale mais que vous n’avez pas ou peu
d’investisseur et si vous ne
moyennes, autour de 1 500 euros/m2 et d’épargne financière.
voulez pas prendre trop de
des taux d’intérêt toujours au plus bas, Le principe est simple : vous cédez votre
risques, c’est le placement
l’investissement Denormandie promet bien en contrepartie d’un capital de départ
idéal, surtout dans les
une belle rentabilité nette. (le bouquet) et d’une rente versée jusqu’à
grandes villes. Avec peu de
votre décès. Cette forme de vente per-
contraintes (peu ou pas d’en-
mettra l’obtention de revenus complémen-
tretien, pas d’encadrement COMPLÉTER SES REVENUS taires réguliers tout en bénéficiant d’une
des loyers…) et un rendement La location saisonnière fiscalité attractive.
entre 4 et 6 % par an, c’est un
En dehors des grands « classiques » évo- Seulement 40 % de la rente est imposable
bon complément de revenus.
qués plus haut, l’immobilier peut procu- entre 60 et 69 ans et 30 % au-delà. Qui
rer des revenus complémentaires. Vous plus est, dans le cas d’un viager occupé
pourrez par exemple : (c’est-à-dire si vous vendez en restant
- louer une pièce de votre domicile dans le logement), les charges de copro-
principal. Bien sûr, il n’est pas question priété et les impôts fonciers sont assumés
de transformer votre maison ou votre par l’acheteur (seules les charges loca-
appartement en chambre d’hôtes ou en tives, comme le chauffage et la taxe d’ha-
hôtel. Ni de vous lancer dans la location bitation, incombent au vendeur).
8
Habitat - Construction
Terrain à bâtir
5 CONSEILS
POUR FAIRE LE BON CHOIX
Acheter un terrain pour construire sa maison, quel beau projet !
Objet de toute votre attention, il doit être choisi judicieusement
pour être à l'abri des déconvenues et des déceptions.
Ces quelques conseils pourront vous être précieux.
par Marie-Christine Ménoire
1 Prenez votre temps
La précipitation n'a jamais été bonne
conseillère. C'est vrai dans tous les do-
maines et en immobilier peut-être en-
travail, des commerces, des transports,
des commodités et loisirs (école, crèche,
médecins, clubs de sport...). Évitez égale-
ment les nuisances de tous ordres (audi-
tives, visuelles, olfactives).
3
core plus quand on sait qu'il s'agit d'un
investissement à long terme. Le terrain
que vous choisirez doit vous ressembler
et vous correspondre. Tout va dépendre
de vos priorités actuelles mais aussi fu- Consultez les documents
tures. Posez-vous les bonnes questions d'urbanisme
et projetez-vous dans quelques années. Première question à se poser : "est-ce
Pour aller plus loin dans votre réflexion, que le terrain que vous avez repéré est
envisagez la revente de votre maison et bien constructible ?". Ensuite, rensei-
mettez-vous à la place d'éventuels ac- gnez-vous sur les éventuels projets qui
quéreurs. Ensuite, n'hésitez pas à revenir risquent de voir le jour dans votre futur
voir le terrain plusieurs fois, à différentes quartier. Avouez que ce serait dommage
heures de la journée (pour voir l'ensoleille- de choisir un terrain pour son calme et
ment notamment), la semaine et le week- sa vue dégagée et que quelques années
end (pour le bruit, la circulation...). On ne plus tard, au fond de votre jardin, s'élève
voit pas tout au premier coup d'œil. Et si une grande surface ou qu'une route fré-
possible, faites-vous accompagner. Deux quentée passe à proximité. Pour cela, il
avis valent mieux qu'un.
2
suffit de faire un détour par la mairie pour
prendre connaissance des documents
d'urbanisme et des projets qui sont dans
les "cartons". Et tant que vous êtes à
Étudiez l'emplacement la mairie, profitez-en pour consulter les
Bien sûr, la superficie et la configuration règles qui s'imposeront à votre future
du terrain sont des éléments importants. construction (distances par rapport aux
Mais ce ne sont pas les seuls. Vous êtes limites du terrain, hauteur maximum de la
un pro du jardinage et passer vos week- construction, style architectural, couleurs
des toitures et façades...).
4
ends à tailler, planter ou tondre ne vous
fait pas peur. Vous rêvez de voir vos en-
fants jouer et grandir loin de la pollution
et du bruit... Un grand terrain un peu ex-
centré est idéal pour vous. Par contre, si Renseignez-vous sur la nature
les trajets en voiture sont rédhibitoires, si du sol et du sous-sol
l'entretien du jardin est plus une contrainte L'essentiel, c'est le terrain tel que vous le
qu'un plaisir... un plus petit terrain pas trop voyez et comment vous l'imaginez après
loin de la ville vous conviendra parfaite- la construction de votre maison et les
ment. Veillez également à la proximité du aménagements paysagers. Vous avez
10Habitat - Construction
raison, mais ce qui ne se voit pas est aus- banisme à la mairie, qui lui confirmera le
si important que ce qui se voit. Le terrain caractère constructible de la parcelle, les UNE ÉTUDE DES SOLS
peut très bien être constructible mais la différentes normes architecturales à res- OBLIGATOIRE
qualité du sol et du sous-sol pourra avoir pecter, les règles de densité de construc-
DANS CERTAINS CAS
des conséquences sur le bon déroule- tion par rapport à la surface et les autres
ment des opérations de construction. Un contraintes d'aménagement La loi Elan rend l'étude de sol obli-
terrain argileux, rocailleux, instable, gorgé • viabilisé. Il est raccordable aux voiries
gatoire lors de la vente d'un terrain
d'eau... peut obliger à réaliser des tra- et aux différents réseaux situé dans une zone exposée au
vaux supplémentaires et peser dans votre phénomène de mouvement de
• borné. Le terrain que vous allez acheter terrain consécutif à la sécheresse
budget. Il vaut mieux le savoir avant. Tout
aura été préalablement délimité par un
comme il est prudent de savoir si le sol et à la réhydratation des sols
géomètre expert, par la pose de bornes.
n'a pas été pollué par le passé par un site (essentiellement les sols dits argi-
Ce bornage permettra de vous rassurer
industriel ou une usine. Si vous avez un leux). Cette obligation est effective
pour l'avenir.
doute, n'hésitez pas à faire passer un ex- depuis le 1er janvier 2020.
Personne ne pourra venir contester les
pert.
limites de votre terrain !
5
Par contre, vous devrez respecter en
contrepartie un cahier des charges et le FAITES VOS COMPTES
Comparez le lotissement règlement du lotissement qui encadrera la Plus vous vous éloignez
construction. de la ville, plus vous mettez de
et le terrain isolé
Si vous optez pour un terrain isolé, vous kilomètres entre votre domicile et
Autre question qui a son importance : votre lieu de travail et plus vous avez
serez un peu plus libre de construire à
êtes-vous prêt à vivre en lotissement ou de chance de trouver des terrains à un
votre goût (dans les limites des règles
préférez-vous un terrain isolé ? L'achat
d'urbanisme locales) mais vous n'aurez prix abordable avec des impôts locaux
dans un lotissement est la solution tout
pas tous les avantages du lotissement. moins élevés. Mais en contrepartie,
confort. Vous serez assuré que votre futur
C'est vous qui devrez mener toutes les les frais de transport vont
terrain est :
démarches (bornage, constructibilité du grimper en flèche. Faites bien vos
• constructible. Le lotisseur aura de- terrain...). comptes avant de choisir.
mandé préalablement un certificat d'ur-
PAROLE D’EXPERT
THIERRY CORRE - PERCO
CONSTRUCTIONS DE MAISONS INDIVIDUELLES ET EXTENSIONS À BREST
L’important, c’est l’emplacement !
Comment définiriez-vous le terrain idéal ? Y a-t-il des garanties Pourquoi est-ce recommandé de recourir
Dans tous les cas de figure, le terrain idéal est liées à l’achat d’un terrain ? à un constructeur pour trouver son terrain ?
subjectif. Il doit avoir la localisation qui convient En lotissement, l’acheteur bénéficie d’un délai Un constructeur sérieux possède toutes les
le mieux à chacun, en tenant compte du cé- de rétractation. Hors lotissement en revanche, connaissances pour vous aider à sélectionner
lèbre dicton décrivant les qualités du terrain ce n’est pas le cas. le terrain idéal en vue de construire le loge-
idéal et disant qu’il faut choisir en 1er l’emplace- Il est souvent écrit dans les actes d’achat ment rêvé. Il prend en compte les paramètres
ment, en 2e l’emplacement et en 3e l’emplace- standards que l’on achète un terrain dans et les facteurs de risques liés à la construction
ment. Cette parcelle de terre ne pourra jamais l’état dans lequel il se trouve et qu’il n’est d’un logement sur une parcelle donnée. Vous
être déplacée, il faut donc aussi choisir son pas possible ensuite de se retourner contre saurez éviter de faire des erreurs et vous au-
terrain en fonction de son exposition, de sa vue le vendeur. rez connaissance des surcoûts possibles que
et de sa proximité avec vos centres d’intérêts. Cependant, dans le cas où le vendeur aurait vous pourrez alors financer. De plus, certains
D’autres facteurs plus techniques peuvent être tenté de cacher des informations importantes, constructeurs possèdent une très grande base
pris en compte : les dénivelés pour la facilité l’acheteur pourra se retourner contre lui. Si le de données de terrains à bâtir pour vous offrir
de la construction et aussi l’humidité du terrain terrain a été borné par un géomètre, il y aura le plus grand choix et améliorer vos opportu-
qui peut entraîner des complications ou encore une garantie de contenance, sinon cette der- nités d’acquérir le terrain idéal. Ayant été aidé
les éléments du sous-sol jouant sur la portance nière restera approximative, comme le sont par un constructeur, les démarches à l’achat
du terrain. toutes les surfaces cadastrales. vous seront remarquablement facilitées.
Propos recueillis le 8/01/2020
11Mon projet - Financement
Crédit immobilier
Tout intérêt à emprunter
ou renégocier en 2020
Allant de record en record, les taux bas incitent les particuliers à contracter
ou renégocier un crédit immobilier. Une manne financière qui sert les intérêts
du marché immobilier et profite au porte-monnaie des acquéreurs.
par Christophe Raffaillac
Les taux d'intérêt ont été divisés par 5
depuis le début des années 2000. Ce qui
pour un emprunt de 150 000 € représente
tout de même une économie de 58 000 € !
Inutile de dire que le pouvoir d'achat s'est
bien amélioré malgré la hausse du prix de
l'immobilier.
Mensualité à prix réduit
Ce contexte de taux plancher ne devrait
pas être bouleversé en 2020. Comme
le confie un expert du crédit au Figaro
Immo : "pour les banques, le crédit im-
mobilier reste le meilleur moyen de cap-
ter de nouveaux clients, les taux de crédit
devraient rester très attractifs encore en
A
vec un taux moyen de 1,12 % 2020".
toutes durées confondues en no- Les particuliers peuvent donc en profiter
vembre 2019 selon l'Observatoire pour mener à bien leur projet immobilier et
Crédit Logement CSA, les banquiers ne profiter des taux d'intérêt historiquement
devraient pas s'ennuyer en ce début d'an- bas. D'autant que dans le climat social lié
née 2020. Les emprunteurs vont profiter à la réforme des retraites, beaucoup de
des conditions très avantageuses pour in- Français se tournent vers l'immobilier pour
vestir dans l'immobilier. S'ils ont déjà em- s'assurer un complément de revenus.
OBTENIR MOINS DE 1 %, prunté, ils vont être tentés de renégocier
Les bons dossiers peuvent en effet es-
C’EST POSSIBLE ! leur prêt pour réduire leurs mensualités.
pérer décrocher un taux de 1 % pour un
Les 3/4 des ménages emprunt sur 20 ans. Des conditions qui
qui empruntent sur 15 ans Emprunt à taux mini se traduisent par des mensualités équiva-
bénéficient de prêts inférieurs Si le record du nombre de transac- lentes au montant d'un loyer. Mieux vaut
à 1 % selon le Figaro Immo. tions vient d'être battu en 2019 - avec donc rembourser un crédit en vue de se
1 059 000 ventes - cette performance constituer un patrimoine que de verser de
repose largement sur la baisse continue l'argent pour se loger sans capitaliser.
des taux en 2019. De 1,43 % en janvier Prenons un exemple pour le vérifier :
2019 en moyenne selon l'Observatoire • Emprunt de 150 000 €
Crédit Logement CSA, ils sont tombés
• Durée de remboursement sur 20 ans
à 1,12 % en décembre dernier (hors as-
surance). Une bonne raison pour les ac- • Taux de crédit à 1 %
quéreurs de concrétiser leur projet et d'en • Taux de l'assurance emprunteur à 0,36 %
profiter pour réduire le coût de leur crédit. => Mensualité : 735 €
12Mon projet - Financement
Avec 735 € de remboursement, cela ne Un paramètre essentiel - souvent éludé -
revient pas plus cher que la location d'un qui revient à prendre en compte le coût
appartement ou d'une maison d'environ total du crédit. Là encore, force est de
80 m2. Selon les grandes banques, les constater que les taux planchers jouent
ménages en profitent pour s'endetter au favorablement sur les finances des em-
maximum. prunteurs. Si nous reprenons l'exemple
de l'emprunt de 150 000 € sur 20 ans
contracté au taux de 1%, le coût du crédit QU’EST-CE QUE LE TAUX
Durée raccourcie s'élève à ce jour à 26 362 €. Admettons D’USURE ?
Autre levier engendré par la baisse des que l'emprunteur ait obtenu son prêt 18
taux d'intérêt, la durée de remboursement. mois plus tôt à 2 %, son crédit va lui coû- Il s’agit des taux maximaux
À mensualité égale, le tableau d'amor- ter 42 918 €, soit un écart de 16 556 €. ! auxquels les banques peuvent
tissement n'affiche pas le même nombre prêter en prenant en compte
d'annuités entre un taux à 1 ou 2 %. Cela tous les frais : assurance, dossier,
permet de s'endetter sur une période plus Rachat de crédit réussi courtage, garantie.
courte et d'envisager ainsi d'autres pro- La question de la renégociation de crédit Revu au 1er janvier 2020,
jets... Ainsi, un écart d'un point pour un se pose en toute logique. Il convient de le taux d’usure passe à 2, 51 %
emprunt de 150 000 € sur 20 ans se tra- vérifier si les trois conditions sont réunies : contre 2, 67 % en décembre
duit par un gain de 2 années. Il ne faut • constater un écart de taux d'au moins 2019 pour les prêts compris
plus que 18 ans pour rembourser le crédit 1 % par rapport au contrat initial, des frais entre 10 ans et 20 ans.
de 150 000 € à 1%, au lieu de 20 ans s'il a viennent grever cette renégociation ;
été souscrit à 2 %. • se situer dans le premier tiers de la pé-
riode de remboursement de son crédit,
Coût de crédit assagi l'essentiel des intérêts se voit appliqué
Cette baisse des taux d'intérêt, qui agit sur les premières mensualités ;
sur la mensualité et la durée, se répercute • devoir un capital d'au moins 70 000 €,
avantageusement sur le coût du crédit. pour que les gains soient significatifs.
13Bons plans - Prévoyance
Bien choisir sa mutuelle
Pour être (r)assuré
Dentiste, lunettes, dépassement d'honoraires, hospitalisation...
autant de dépenses de santé qui peuvent vite représenter un budget important
et qui sont peu ou pas remboursées par l'assurance maladie.
D'où l'importance d'avoir une bonne mutuelle.
par Marie-Christine Ménoire
produit. Le remboursement de l'assurance
maladie est donc inférieur à la base de
remboursement (sauf dans les cas où le
malade est pris en charge à 100 %) et à
ce que vous avez réellement payé. C'est
là qu'intervient la mutuelle. Elle prendra en
charge, totalement ou partiellement, la dif-
férence entre ce que vous avez payé et ce
que la "Sécurité sociale" vous rembourse-
ra. Votre complémentaire santé peut éga-
lement prendre en charge des prestations
qui ne sont pas du tout remboursées par
l'assurance maladie. D'où l'importance de
bien étudier toutes les formules existant
sur le marché et de lire attentivement le
contrat proposé pour bénéficier d'un maxi-
mum de garanties et d'un taux de rem-
boursement satisfaisant.
Faites le point sur votre couver-
ture actuelle et vos besoins
D'une personne à l'autre, les besoins dif-
féreront en fonction de l'âge, de la compo-
sition du foyer et de la situation familiale
(votre mutuelle prendra-t-elle en charge
votre conjoint et vos enfants ?), des be-
soins en soins et de la fréquence des
consultations chez le médecin ou chez un
spécialiste…
Vérifiez les garanties principales,
exclusions et limites de garanties
Découvrez le fonctionnement Les contrats de mutuelle santé s'arti-
LES TAUX Lorsque vous avez des dépenses de san- culent généralement autour d'une trame
DE REMBOURSEMENT té, l'assurance maladie ne rembourse pas commune de prestations "basiques" :
Pour connaître les taux de tout. Les remboursements de l'assurance consultations de médecine (généraliste
remboursement pratiqués par maladie sont calculés sur une base de ou spécialisée), frais d'hospitalisation,
l'assurance maladie obligatoire, remboursement et un taux de rembour- analyses et examens médicaux, pres-
rendez vous sur le site ameli.fr sement propre à chaque type d'acte ou tations d'auxiliaires de santé (infirmier,
14Bons plans - Prévoyance
kiné...)... À cette base peuvent s'ajouter du contrat, après la date de prise d'ef-
des garanties supplémentaires (ostéopa- fet, et concerne le plus souvent les frais POURQUOI SOUSCRIRE
thie...). Chaque mutuelle fixe ses condi- d'optique, les prothèses et appareillages UNE MUTUELLE
tions et ses plafonds de prise en charge. dentaires, les prothèses auditives... Il est
Mais une mutuelle santé prend rarement donc important de s'attarder sur l'exis- - pour être mieux rem-
en charge la totalité des frais de santé. tence ou non de ce délai et ses conditions boursé pour les soins pris
On parle alors d'exclusion de garantie va- d'application. en charge partiellement
riable d'un contrat à l'autre. Ce sera le cas par l'assurance maladie
par exemple de la thalassothérapie, de la obligatoire,
chirurgie esthétique de confort ou encore Vérifiez les taux de remboursement - pour être remboursé
des soucis de santé résultant du compor- Le montant des remboursements par la pour des soins non pris
tement de l'assuré (pratique d'un sport ex- mutuelle est généralement exprimé en en charge par l'assurance
trême...). Pensez aussi à vérifier que votre pourcentage. Si vous voyez 100 %, cela maladie obligatoire,
contrat n'est pas figé dans le temps. Nul ne signifie pas que vous serez remboursé
ne sait de quoi l'avenir sera fait et vos be- intégralement par votre complémentaire - pour ne pas avoir à
soins peuvent évoluer. Vous devez pou- santé. 100 % signifie que la mutuelle prend avancer les frais pour les
voir adapter (à la hausse ou à la baisse) en charge jusqu'à 100 % du tarif de base dépenses de santé,
les garanties de votre contrat. de la Sécurité sociale. Certains profes- - pour bénéficier de ser-
sionnels pratiquent des tarifs supérieurs à vices complémentaires.
ceux de la Sécurité sociale. Il s'agit des
Attention au délai de carence fameux dépassements d'honoraires. Lors
Compte tenu des sommes en jeu, il vaut d'un remboursement à hauteur de 100 %,
mieux être remboursé dans les plus brefs ils ne sont donc pas pris en charge, c'est
délais. Certaines mutuelles prévoient un pourquoi le pourcentage des rembourse-
délai de carence durant lequel il n'y a ments est un point pour lequel il faut être
pas (ou peu) de remboursement. En gé- vigilant. Il est donc important de faire éta-
néral, cette période s'applique en début blir plusieurs devis et de comparer.
15PREMIÈRE ACQUISITION
Posez-vous les bonnes questions
Pour s’assurer qu’un premier achat
immobilier va être couronné de
succès, il suffit de passer par un petit
banc d’essai. Histoire de vérifier que
vous avez les bonnes informations
pour réussir la transaction. Testez vos
connaissances avec ce quiz. Si vous
avez besoin de vous perfectionner,
foncez chez votre notaire.
par Christophe Raffaillac
1
Je peux bénéficier d’aides
pour acheter
mon premier logement
a) Il n’existe aucun coup de pouce financier en
direction des primo-accédants.
b) Les aides pour le logement existent mais
demeurent soumises à condition.
c) Tous les acquéreurs d’un premier logement
bénéficient d’un prêt à taux zéro (PTZ).
2 J’achète mon premier
logement sans avoir
d’apport personnel
a) Les banques acceptent en effet de
financer 110 % du projet en prêtant même
pour payer les frais d’acquisition.
b) Il faut absolument disposer d’un apport
personnel pour réaliser une première
acquisition.
c) C’est le notaire qui décide du plan de
financement à la signature de l’acte.
163
Je participe à des ventes
aux enchères sur internet pour
acheter ma première maison
4 Je bénéficie d’un prêt à taux
zéro pour acheter
a) En 2020, le PTZ (prêt à taux zéro)
a) Les ventes aux enchères ne concernent que les s’applique pour toute acquisition dans le neuf
objets d’art et de collection. ou l’ancien.
b) Seules les ventes à la bougie permettent b) Les biens immobiliers anciens seulement
de négocier des biens immobiliers. peuvent être financés à l’aide du PTZ.
c) Les ventes interactives donnent c) Le PTZ ne participe qu’à la construction de
la possibilité de faire des offres d’achat en ligne avec maisons dans les grandes agglomérations.
le dispositif « 36h immo ».
5 6
Je peux consacrer ma première
acquisition à un investissement Je dois me pacser
locatif pour acheter à deux
a) Il faut nécessairement posséder a) Un pacs doit nécessairement être
4 6
une résidence principale avant d’acheter établi entre deux personnes qui achètent
un bien locatif. en couple.
b) Une première acquisition, à titre de b) Il n’est pas nécessaire de se pacser
résidence principale ou locative, peut être pour acheter, deux concubins peuvent
financée à l’aide du PTZ. l’envisager.
c) Un premier achat immobilier peut être c) le notaire refuse de signer l’acte de
destiné à la location longue durée du bien. vente pour des acheteurs non mariés.
7 Si je fais construire, je ne suis pas obligé
de payer un loyer et de rembourser des mensualités
en même temps
a) Le différé accordé par la banque permet de reporter le remboursement
des mensualités.
b) Dès que le prêt est débloqué par la banque, il faut rembourser
iz
les mensualités.
u
c) Dès que ma construction démarre, je dois quitter le logement que je loue.
Q
7
Le
CCESSION
PRIMO-A
Réponses page suivante…
17RÉPONSES
1 RÉPONSE B
PTZ (Prêt à taux zéro), PSLA (Prêt social location
5 RÉPONSE C
Les acquéreurs peuvent en effet consacrer leur
accession), 1 % logement… il existe de nombreux premier achat à un logement locatif neuf ou ancien
dispositifs pour aider à l’acquisition de sa pre- et bénéficier de tous les dispositifs de défiscalisation
mière maison. Dans tous les cas, il faut répondre à associés.
quelques conditions, qui reposent souvent sur un
plafond de revenu à ne pas dépasser, pour bénéfi-
cier des aides accordées aux primo-accédants. 6 RÉPONSE B
Deux personnes en couple peuvent acheter un bien
immobilier qui se trouvera en indivision. Pour protéger
2
chacun des acheteurs, le notaire leur conseillera de
RÉPONSE A signer une convention de Pacs. Pour une plus grande
Avec la baisse des taux d’intérêt, de plus en plus de sécurisation et faciliter la transmission, il leur préconi-
banques acceptent de financer l’intégralité du coût du sera le mariage.
projet : prix + frais d’acquisition. Cela suppose néan-
moins de disposer de quelques liquidités pour rassurer
le banquier et d’accepter de s’endetter sur près de
30 années. Cependant, le Haut Conseil a récemment 7 RÉPONSE A
Il arrive fréquemment que le paiement du loyer et le
recommandé aux banques de respecter une durée de
crédit qui n’excède pas 25 ans pour limiter l’endette- remboursement de la mensualité se produisent sur une
ment des ménages. période concomitante. Moyennant des frais, la banque
peut accorder un différé - total ou partiel - qui permet
de faire coïncider le prélèvement du crédit avec l’en-
trée dans le nouveau logement.
3 RÉPONSE C)
Les ventes interactives permettent en effet d’ache-
ter un bien immobilier en ligne sur appels d’offres.
Ce qui revient à proposer un prix d’achat augmenté Votre score
d’un pas d’enchère dans une salle de vente vir- Vous avez 6 bonnes réponses ou plus
tuelle. La vente se déroule sur une période de 36 Vous avez toutes les cartes en main pour acheter, c’est le moment de
vous lancer car le PTZ se voit prolongé d’un an seulement en zone B2
heures pour «36h immo» ou court tout au long du et C.
mandat pour la «e-vente».
Vous avez entre 3 et 5 bonnes réponses
Pensez à parfaire vos informations sur l’achat immobilier pour prendre
4
les bonnes décisions. Demandez conseil à votre notaire ou à un profes-
RÉPONSE A) sionnel de l’immobilier en cas de doute.
Cette année 2020 permet encore de bénéficier du Vous avez entre 0 et 2 bonnes réponses
PTZ pour faire construire sur l’ensemble du territoire. Vous devez en priorité vous documenter sur le sujet. Prenez ren-
dez-vous chez votre banquier et votre notaire. Dans tous les cas,
Cette possibilité devrait prendre fin en 2021 puisque pensez à consulter régulièrement «immonot» dans sa version papier et
le dispositif ne sera éligible que dans les zones dites internet.
tendues A, Abis, B1. Précisons que pour acheter dans
l’ancien, le PTZ se limite aux zones les moins urbani-
sées classées B2 ou C.
18Check List - Vente immobilière
Vous avez vos papiers ?
Pour concrétiser la vente d'un bien immobilier, vous devez fournir de nombreux
documents, à la fois juridiques et techniques. Faites le tour "des indispensables"
pour vendre votre maison ou appartement.
par Stéphanie Swiklinski
Documents vous concernant
Pour les personnes physiques
• Pièce d’identité en cours de validité
• Copie de votre contrat de mariage ou PACS
• Questionnaire d’état civil complété (qui vous aura
été donné par votre notaire)
Pour les personnes morales
• Kbis de votre société
• copie des statuts de votre société
• copie de l’assemblée générale autorisant la vente
Documents concernant le bien immobilier
• Votre titre de propriété : votre acte d’achat ou autre
selon le mode d’acquisition (partage, donation, suc-
cession...)
• L’ensemble des diagnostics : la liste varie selon le
lieu et la date de construction du bien.
• La copie de la taxe foncière et de la taxe d’habi-
tation pour permettre aux acquéreurs de vous rem-
bourser une partie de la taxe foncière (au prorata)
en fonction de la date de signature de l’acte définitif.
• Les références de votre éventuel prêt bancaire
souscrit lors de votre achat, afin de le rembourser
par anticipation et ensuite faire la mainlevée de l’ins-
cription hypothécaire : le bien vendu doit être libre de
toute inscription.
Informations relatives à une
Informations liées construction neuve
à la copropriété • Permis de construire, déclaration
• Les coordonnées du syndic d’achèvement des travaux et certifi-
• Le règlement de copropriété et ses cat de conformité.
modificatifs • Assurance dommages-ouvrage si
• Les procès-verbaux des 3 der- les travaux ont moins de 10 ans et
nières assemblées générales la preuve du paiement des primes
• Liste des artisans.
19OÙ TROUVER
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