1ER TRIMESTRE 2020 - NUMÉRO SPECIAL COVID-19 - Business Immo
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NUMÉRO SPECIAL COVID-19
E S S E N T I E L ’ IMMO
ÎLE-DE-FRANCE
1 ER T R I M E S T R E 2 0 2 0
ECONOMIE - BUREAUX - ACTIVITÉS - COMMERCE - INVESTISSEMENT
SOMMAIRE
• L’actualité 03
• Les bureaux 04
• Les locaux d’activités et les entrepôts 06
• Les commerces 07
• L’investissement 08
2
L’ACTUALITÉ
EN PLEINE TEMPÊTE…
L’économie mondiale semble retenir son souffle face à cette crise d’une ampleur
sans précédent. En France, chômage partiel et télétravail rythment les journées
des salariés, en attendant la fin du confinement. Les incertitudes sont nombreuses
et les prévisions difficiles à établir.
Selon les dernières estimations de l’INSEE, la perte d’activité économique française
est actuellement estimée à 35 % par rapport à une situation normale. Les services
marchands sont les plus affectés, notamment le transport, l’hébergement et la
restauration. L’Etat prévoirait un recul de 8 % du PIB en France pour 2020.
Le tarif du baril est à son plus bas niveau, lourde chute du climat des affaires … les
mauvaises nouvelles ne manquent pas.
L’Etat cherche par tous les moyens à protéger les entreprises, pour éviter les fail-
lites en nombre : prise en charge du chômage partiel, report des échéances fis-
cales et sociales, garantie à hauteur de 300 milliards d’euros des prêts bancaires,
“L’État
suspension des loyers et des factures, souplesse accordée aux employeurs sur les
congés payés, … cherche par
Il est encore compliqué d’imaginer la reprise des marchés lorsque viendra « le jour
d’après ». Sera-t-elle rapide ? tous les
En dépit de toutes les mesures prises par l’Etat, les entreprises verront leurs chif-
fres d’affaires 2020 grandement impacté et feront preuve de prudence. Elles ont
moyens à
d’ores et déjà reporté leurs projets immobiliers, renégocié leurs baux, suspendu
tout déménagement. Les prix de vente et les loyers vont-ils subir une baisse ? protéger les
entreprise
”
Le poste budgétaire lié à l’immobilier a toujours été important pour les
entreprises, qui chercheront sans aucun doute à économiser sur le sujet. Cet
objectif en tête, les projets de déménagement pourraient reprendre durant la
seconde partie de l’année 2020.
Sources : Banque de France, Insee, Gouvernement, Evolis.
Prévisions
Prévisions de la croissance
de la croissance française française
(sources : BdF, INSEE) : BdF, INSEE)
(Source
2% 1,60%
1% 1,10% 1,20%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 (prévision)
-8,00%
CH Ô M AG E 8
PA R T I E L MILLIONS
DE SALARIÉS
CHIFFRES (AU 14/04/2020)
FO N D S D E
900 000
CLÉS 24
S O L I DA R I T É
ENTREPRISES
CO Û T
ESTIMÉ MILLIARDS
D’EUROS
3
360 000 m²
Demande placée
4,2 M m²
Offre à un an
Source : Evolis Source : Evolis
5,4 %
Taux de vacance
Sources : Evolis, ORIE
LES BUREAUX
DES PETITES ENTREPRISES FRAGILISÉES
Au 1er trimestre 2020, la demande placée en Île-de-France La tendance de raréfaction de l’offre parisienne se poursuit
atteint une surface totale de 360 000 m², en baisse d’un tiers également : le taux de vacance intra-muros atteint ainsi un
par rapport à l’année précédente. Il est néanmoins difficile de niveau de 2,1 %. Néanmoins, les prévisions sur la demande
déterminer précisément dans quelles proportions le Covid-19 placée des petites surfaces apparaissent comme porteuses
pèse sur ce résultat. En effet, le volume des transactions de bu- d’espoir pour les marchés en situation de sous offre.
reaux avait déjà subi une première phase de ralentissement en
2019. Si toutes les tranches de surfaces sont concernées, il est Si le niveau des loyers à Paris est toujours aussi élevé à l’issue
tout particulièrement marqué pour les surfaces supérieures à du 1er trimestre, ce marché locatif pourrait être l’un de ceux
5 000 m² (- 60 % par rapport à la moyenne trimestrielle de les plus perturbés par les conséquences de la crise sanitaire,
2019). Néanmoins, sur l’ensemble de l’année à venir, les grandes selon la durée du confinement. Les propriétaires pourraient
surfaces ne seront pas les plus pénalisées. De nombreuses être plus enclins à accorder des mesures d’accompagnement.
transactions ont déjà été initiées et devraient être signées. Cette adaptation des propriétaires serait alors un véritable
changement tant ils pouvaient être, jusqu’alors, réticents à
En revanche, les petites surfaces risquent d’être plus fortement en proposer. De manière plus générale : que cela soit à Paris
impactées. Les entreprises vont vouloir limiter au maximum ou à l’échelle francilienne, les valeurs prime pourraient ainsi
les risques économiques. Cela pourrait se traduire par une re- connaître un phénomène d’écrêtement. Les valeurs locatives
cherche de surfaces de taille inférieure ou par la renégocia- au-delà de 800 €/m² se feront plus rares.
tion des baux existants. En effet, le télétravail pourrait bien se
généraliser plus facilement. Certains utilisateurs occupants des Enfin, les ventes de bureaux ont subi un arrêt brutal, avec
espaces de plus de 3000 m² se poseraient déjà la question… Au seulement 40 000 m² vendus dans la région au cours de ces
total, la baisse estimée des transactions 2020 pourrait avoisiner 3 premiers mois. Les entreprises pourraient avoir des difficultés
25 % avec une demande placée globale atteignant 1 600 000 m². à débloquer un prêt dans les semaines à venir. Les prix de ven-
te seront impactés à la baisse pour cette conjoncture pour le
Au 1er trimestre 2020, l’offre disponible reste, quant à elle, plutôt moins singulière.
stable avec un taux de vacance de 5,4 % à l’échelle régionale.
Source : Evolis
Les loyers faciaux moyens de transactions La demande placée de bureaux en IDF (en m²)
(non pondéré)
3 000 000
700 €/m²
2 500 000
555 €/m²
500 €/m² 2 000 000
1 500 000
300 €/m² 295 €/m²
1 000 000 -31
%
195 €/m² -31 %
145 €/m²
100 €/m²
500 000
2017 2018 2019 2020 T1
0
Paris Croissant Ouest 2018 2019 2020
1ère couronne (Hors Croissant Ouest) 2nde couronne T1 T2 T3 T4
Source : Evolis
4
ETAT DU MARCHÉ FRANCILIEN
17
EVOLIS a développé un
nouvel indicateur pour
15 situer l’état du marché.
16
06 14 La différence entre l’offre
07 de bureaux immédiate-
04 13 ment disponible et la de-
05
mande placée sur un an
08 01 02 est rapportée au parc de
12 bureaux, estimé par l’ORIE,
09 03 le tout rapporté sur une
21
échelle de -3 à 3 points.
10
Source : Evolis
18 11
19
Extrême sur-offre
Sur-Offre
Légère sur-offre
Fluide
20 Légère sous-Offre
Sous-Offre
Extrême sous-offre
Offre Placement
immédiate sur un an
01 Paris Ouest - QCA 122 000 322 000
PARIS 02 Paris Est 34 000 103 000
est en 03 Paris Rive Gauche 140 000 117 000
sous-offre 04 Paris Nord 56 000 27 000
05 Neuilly - Levallois 50 000 61 000
06 Boucle Nord 490 000 125 000
07 La Défense 320 000 97 000
LA 1ÈRE COURONNE OUEST
08 Boucle Sud 209 000 61 000
est généralement
09 Boulogne - Issy 154 000 104 000
sur-offreuse
10 1ère couronne Sud 127 000 56 000
11 Créteil 32 000 18 000
12 Montreuil - Vincennes 42 000 47 000
LA 1ÈRE COURONNE EST 13 Pantin - Bobigny 31 000 19 000
oscille entre la fluidité 14 Saint Denis - Saint Ouen 237 000 27 000
et la sur-offre 15 Nord IDF 66 000 16 000
16 Argenteuil - Saint Germain 68 000 9 000
17 Cergy Pontoise 54 000 3 000
LA 2NDE COURONNE 18 Saint Quentin en Yvelines 114 000 42 000
est généralement 19 2ème couronne Sud 328 000 64 000
sur-offreuse 20 Sénart - Evry 44 000 32 000
21 Marne La Vallée 105 000 29 000
En m²
Sources : EVOLIS
Source : Evolis
5
173 000 m²
Demande placée
Source : Evolis
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS
1,53 M m² ET LES ENTREPÔTS
Offre immédiate
Source : Evolis
UNE ACTIVITÉ AU RALENTI
L’arrêt des activités en mars a lourdement pesé sur le marché des locaux
d’activités et des entrepôts. Avec seulement 173 000 m² placés sur le tri-
La demande placée de locaux mestre, la demande affiche une baisse de 23 % par rapport à la moyenne
d’activité en Ile-de-France trimestrielle 2017-2020.
900 000 m²
Selon les dernières estimations de l’Insee, la perte d’activité dans l’in-
dustrie serait de l’ordre de 43%. A contrario, les industries alimentaires
tournent à plein régime. Un décret leur permet d’assurer la continuité des
800 000 m² services, avec un accès prioritaire au personnel intérimaire ou le dépla-
fonnement des heures supplémentaires par exemple… Pour les autres
700 000 m² industries, les investissements seront très limités étant donné la perte
de chiffres d’affaires qui promet d’être très lourde, selon la durée du con-
finement.
600 000 m²
L’offre de locaux d’activités et d’entrepôts reste stable au 1er trimestre
500 000 m² 2020, avec toujours plus de 2 millions de m² disponibles. Ces derniers
portent sur des locaux de seconde main principalement. Les locaux neufs
en projet sont à l’arrêt, les dates de livraisons ne seront pas respectées.
400 000 m²
Les loyers sont restés stables avec une moyenne à 96 €/m². Les fonda-
mentaux demeurent les mêmes : plus de 40% des transactions présen-
300 000 m² tent un loyer compris entre 70 et 110 €/m² et jusqu’à 150 €/m² pour des
locaux neufs.
200 000 m²
Quant aux prix de vente, une légère baisse est à l’ordre du jour sur le
trimestre, avec une moyenne à 1 079 €/m² (tous types d’actifs confon-
100 000 m² dus), en grande partie due à la raréfaction des deals recensés : à peine
50 000 m² se sont vendus sur le trimestre.
0 m²
2018 2019 2020
Sources : Insee, Evolis
T1 T2 T3 T4
Source : Evolis
6
LES COMMERCES
LE CHOC ULTIME
Déjà fragilisés par la mobilisation des gilets jaunes puis par les grèves contre le projet de réforme des retraites, les commerces
doivent désormais faire face à la crise sanitaire du Covid-19 : ils font partis des acteurs économiques les plus vivement touchés
par l’épidémie. L’arrêté ministériel du 14 mars 2020 a ainsi acté la fermeture de tous les commerces non essentiels. Cette décision
a ensuite été validée par le décret du 23 mars 2020. Au total, près de la moitié des commerces français est concernée par cette
mesure de fermeture exceptionnelle.
Dans ce contexte inédit et particulièrement difficile, une première problématique a rapidement émergé : que vont devenir les
loyers dus pour les enseignes fermées ?
Si dans les premiers jours de la crise, l’union sacrée et la solidarité semblaient dominer les relations entre bailleurs et locataires,
la situation s’est vite avérée plus complexe. En effet, le Conseil National des Centres Commerciaux a rapidement plaidé pour une
suspension des loyers, annonce saluée par le ministre de l’économie en personne, et les principales associations et fédérations
de bailleurs l’ont acté dans un communiqué de presse commun le 20 mars. Cette mesure semble, néanmoins, insuffisante aux yeux
des acteurs du commerce : sept fédérations majeures du commerce ont ainsi demandé aux bailleurs d’aller encore plus loin en
annulant totalement les loyers pour les commerçants impactés par la crise. D’autres organismes ont appelé les grandes enseignes
à honorer leurs loyers et échéances afin que les bailleurs puissent venir en aide aux locataires les plus fragiles.
L’épidémie de Covid-19 pourrait effectivement avoir des conséquences graves pour certaines enseignes déjà fragilisées par le
lourd contexte social des dix-huit derniers mois. Il est désormais question de leur survie. Le confinement impacte directement la
consommation des ménages et celle-ci a fortement baissé dès la fin du mois de mars. Pour les chocolatiers par exemple, 20% de
leurs chiffres d’affaires est réalisé au moment de Pâques. Le confinement risque d’avoir un impact trop important sur leur activité.
Le textile et la confection seront également fortement concernés : les enseignes André et Orchestra ont été les premières à être
placées en redressement judiciaire et La Halle envisage une procédure de sauvegarde.
Sources : Procos, CNCC, Banque de France, INSEE, Evolis
45 %
Des commerces sont
concernés par le décret du
23 mars 2020
Source : Insee
- 35 %
indice de la consommation
des ménages sur la dernière
semaine de mars par rapport à
une semaine normale
Source : Insee
7L’INVESTISSEMENT
UN MARCHÉ RÉSILIENT
L’exceptionnelle activité de l’année 2019 ne s’est pas éteinte avec le 1er trimestre 2020. Bien au contraire, avec 5,7 milliards d’euros
investis en Ile-de-France, ce début d’année apparaissait comme prometteur.
Les investisseurs se sont montrés intéressés par le commerce, actif qui a fait un sursaut surprenant de plus de 900 millions d’euros
investis sur le trimestre. Deux deals expliquent ce fait : l’acquisition d’un portefeuille de 18 commerces par Emerige et l’acquisition
d’un centre de commerce de gros à Aubervilliers par Mata Capital.
En parallèle, les locaux d’activités et les entrepôts ont été boudés tandis que les bureaux demeurent les actifs les plus privilégiés.
Les mégas deals continuent d’animer le marché avec 8 investissements de plus de 200 millions d’euros. Le futur siège d’Engie à
La Garenne Colombes s’est signé à 1 milliard d’euros, et permet au Croissant Ouest d’atteindre un niveau record d’investissement.
CRISE DU COVID-19 : ET MAINTENANT ?
Tout d’abord, l’offre sera plus large car certains acteurs, touchés par la crise, auront certainement besoin de vendre des actifs en
supplément du plan d’arbitrage initialement prévu.
Montants investis en IDF 5,7 Md€
MONTANTS INVESTIS
Source : Evolis
35
30
25
2,6 %
En Mds €
20
15 TAUX DE RENDEMENT PRIME
Source : Evolis
10
5
0
2017 2018
T1 T2 T3 T4
2019 2020
65 %
PART DES ACQUEREURS
FRANÇAIS
Source : Evolis
Source : Evolis
Quant à la demande, elle risque de se restreindre un peu : les inves- Répartition des investissements de
tisseurs pourraient être attendre de pouvoir observer l’évolution du bureaux par secteur (en % des montants
marché, et l’accès au crédit, notamment sur des immeubles vides, sera
investis)
plus difficile.
2nde couronne
1ere couronne
Si la crise ne devrait pas avoir d’impact sur les taux des immeubles 12%
1%
Core/Core +, ceux-ci restant très recherchés et sécurisés, le spread avec
le Core va s’accroitre. Cet élargissement va être plus ou moins import- Paris QCA
30%
ant en fonction du risque locatif, lié à la situation géographique de l’ac-
tif et à la qualité du ou des locataire(s) en place.
En ce qui concerne les ventes en l’état futur d’achèvement en blanc,
un risque de remontée légère des taux de rendement est présent, la
demande restreinte et l’absence de financement en étant les raisons
principales.
Croissant Ouest
Les fondamentaux du marché de l’investissements restent pour autant 39%
solides et les investisseurs continueront leurs activités, en témoigne
l’acquisition du 7 rue Magdebourg, intervenue tout début avril 2020, à Reste de Paris
17%
un taux prime de 2,6%. L’immobilier n’est-il pas LA valeur refuge par La Défense
excellence ? 1%
Source : Evolis Source : Evolis
8160 + 22 %
DE CHIFFRE D’AFFAIRES
COLLABORATEURS EN 2019
988
4 TRANSACTIONS EN 2019
METIERS
13
IMPLANTATIONS LOCALES
EN IDF, À AMIENS, BIARRITZ, BORDEAUX
ET MONTPELLIER
4 MÉTIERS
AGENCE COMMERCE
Préconisations de valeurs Préconisations de valeurs
Etudes de marché Etudes de marché
Commercialisation Commercialisation
Recherche de locaux Recherche de boutiques
INVESTISSEMENT GESTION LOCATIVE
Valorisation des actifs Property Management
Conseil en acquisition Négociation des baux
Vente de biens occupés Maîtrise des dépenses
Value added Suivi budgétaire
Vente de biens aux professionnels Gestion technique
www.yourcompany.com 9
www.evolis.frCi n d y EMOND Q u entin G R A F F D i r. Et ud es Dir. Etu de s Email: cemond@evolis.fr Email: qgraff@evolis.fr D e nny ABDUL PEÑA Gu illau m e PET I T D i r. Communication Dir. Comm un i c a ti o n Email: dabdulpena@evolis.fr Email: gpetit@evolis.fr L a ure COR M ONT D i r. Communication Email: lcormont@evolis.fr © 2020 EVOLIS. TOUS DROITS RESERVES.
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