Produit LOCATIF FI-4256 - PRODUIT LOCATIF FI-4256 WEST PALM BEACH, FL 33409 - Florida Invest
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Produit
LOCATIF
FI-4256
PRODUIT LOCATIF FI-4256
WEST PALM BEACH, FL 33409
1 Chambre et 1 salle de bain
Prix FLI : $ 167,000
Surface : 850 SF / 76m2
Loyer : $1,175
Charges : $ 307
Rapport net : 4.61%
ROI annualisé : 6.83%
TRI: 7.14%
1
2 NOTRE CHAMP D’ACTION MIAMI DADE, BROWARD ET PALM BEACH Étants exigeants au niveau du potentiel des biens et des projets en pré- constructions que nous présentons à nos investisseurs nous avons choisi d’aller dans des zones que nous maitrisons et qui reunissent les indicateurs économiques et démographiques qui nous sont chers (forte demande de logement, zones en re- développement, demande locative élevée, fort potentiel d’appréciation, etc.) Tout d’abord, les locomotives que sont Miami, Fort Lauderdale et West Palm Beach toutes dans le top 10 du classement Forbes des meilleures villes dans lesquelles investir font de la Floride du Sud Est une région exceptionnelle pour les investisseurs immobiliers. Avec une population croissante, certaines des meilleures universités du pays et des villes acceuillants les headquarters de nombreuses multinationales, en plus d’étre une passerelle entre l’amérique du Sud et les USA, la demande locative n’est pas près de faiblir sur les produits sont minutieusement choisis. Cette région de Floride enregistre cinq fois plus de transactions que la France toute entière et nous pensons que ces marchés très spécifiques ne peuvent être biens exploités que par des spécialistes, experts jusque dans les moindres détails.
3 LE COMTE DE BROWARD APERÇU DU MARCHE Le comté de Broward est situé en Floride du Sud et accueille une population de 1.9 millions d’habitants et est délimité au Nord et au Sud par les comtés de Palm Beach et Miami-Dade, respectivement. À l’Est est l’océan Atlantique et à l’Ouest la Big Cypress National Reserve avec les Everglades qui restreint considérablement les terrains disponibles à développer. Environ 40km de côtes et 500km de canaux rendent cette région dynamique avec de nombreuses activités récreationnelles et un très fort taux d’utilisation des transports. Fort Lauderdale est la ville la plus grande et peuplée du comté avec 180,000 résidents et a été choisie pour étre l’unique stop du train à grande vitesse qui reliera Orlando à Miami. FORTE CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE La population de Broward croît de façon bien plus importante que la moyenne des US. CENTRE D’AFFAIRES IMPORTANT Force de travail éduquée et proximité des marchés d’Amerique Latine. PRIX DES LOGEMENTS ABORDABLES Prix des logements plus abordables à Broward que dans la majorité des villes cotières.
4 LE COMTE DE BROWARD (2) ÉCONOMIE Les industries clés sont principalement le tourisme, la biotechnologie ,l’industrie pharmaceutique et le commerce § Un point d’accès majeur aux échanges internationaux et au tourisme de croisière : Port Everglades § Génère environ 30 milliards d’activité économique par an. § Dû à une forte population de senior l’industrie de la santé joue un rôle majeur dans l’économie du comté. § De nombreuses multinationales ont leurs headquarters à Broward telles que Citrix Systems, AutoNation et Heico. EMPLOYEURS PRINCIPAUX DE LA RÉGION Ultimate Software Nova Southeastern University American Express Spirit Airlines Kaplan Higher Education Citrix Systems BrandsMart USA JM Family Enterprises AutoNation Actavis
5 LE COMTE DE BROWARD (3)
DÉMOGRAPHIE
§ Depuis 2000, la population du comté de Broward a augmenté d’environ 270,000 résidents et devrait augementer de près de 70,000
résidants durant les cinq prochaines années
§ Durant la même période le nombre de foyers augmentera de 30,000.
§ Une très bonne éducation et de bonnes écoles ont permis de fournir une force de travail qualifiée et de faire monter les revenus de
la région. Environ 30% des résidents agés de 25 ans ou plus ont au moins un “Bachelor”.
1.9M 737k 40 ans
RÉPARTITION DE LA POPULATION
$52,900
6% 18% 6% 27% 28% 15%
0-4 ans 5-19 ans 20-24 ans 25-44 ans 45-64 ans 65+ ans
Population Nombre de foyers Age médian Revenu moyen / foyer
(croissance estimée (croissance estimée (U.S Median 37.7) (U.S Median $54,500)
2016-2021 : 3.9%) 2016-2021 : 4%)
QUALITÉ DE VIE
Avec l’un des climats les plus attractif des États-Unis (300 jours de soleil par an et une température en hiver de plus de 15 degrés) et avec
de nombreuses activité culturelles et recréationnelles Fort Lauderdale est aussi connu sous le surnom de “Venise des États-Unis”. Plus
de 145 marinas, des activités de pêche, de nombreux sports tels que le Golf, le comté est aussi l’hôte du ”Boat Show” annuel ainsi que de
nombreuses attractions telles que le NSU Art Museum, Flamingo Garden Museum, Symphony of the Americas et plus encore.
6 LA FLORIDE DU SUD LE RATIO LOYERS/PRIX D’ACQUISITIONS EN AUGMENTATION EN 2017 Ce ratio maintien une forte demande en 2017, entraînant une appréciation bien supérieure à la moyenne nationale. Avec des nombreux emplois créés et une population en plein boom, les experts prévoient une belle année 2018 pour les performances de maisons et appartements. Les nouveaux développements vont atteindre un cycle haut, les développeurs travaillants dur pour répondre à la forte demande de logements dans la région. Plus de 15,500 logements ont été complétés en 2017. Les coûts associés au fait d’être propriétaire dans les zones les plus actives du marché, étant bien au dessus des loyers mensuels, les résidents de Floride du Sud choissisent de louer, ce qui assure une base solide de futur locataires pour les investisseurs et développeurs choisissants bien leurs produits. LES TENDANCES DE MARCHÉ MIAMI - Les quartiers de Little Haiti & Little Havana en pleine transformation attirent de nombreux investisseurs cherchant des “value-add”. - Les propriétés de class B ou C en dehors des zones les plus urbaines et pour lesquelles les loyers sont plus abordables, restent en très forte demande avec des rendements entre 6% et 10% nets en moyenne. FORT LAUDERDALE - Les nouveaux transports et l’amélioration du transit attire l’attention d’investisseurs à Downtown et Flagler Village en particulier. - Les opportunités “value-add” restent fréquentes à Hollywood, Dania Beach, Pompano Beach et Deerfield Beach ou les “cap rates” peuvent atteindre 8% en fonction de la qualité et des localisations. WEST PALM BEACH - Les investisseurs vont se concentrer sur Boynton et Delray Beach où les opportunités de cashflow et d’appréciation sont nombreuses. - Les ”cap rates” dans le comté de Palm Beach sont en moyenne 40% plus élevés que ceux des biens similaires du comté de Miami Dade, ce qui nourrit la demande d’acheteurs en recherche de plus gros retours sur investissement.
7 ECONOMIE AMERICAINE LA DEMANDE DES LOCATAIRES EN CONSTANTE AUGMENTATION L’expansion de l’économie américaine pour une septième année consécutive maintien un niveau de performance des actifs qui renforce la confiance des propriétaires et investisseurs, gràce à de forts indicateurs démographiques et une economie poussée par de nouvelles créations d’emplois et de nouveaux foyers en formation. L’entrée des “millenials” dans le marché de l’emploi renforce, la demande locative dans tout le pays, ces derniers ayants tendance a retarder de plus en plus le mariage et la formation de leur famille. Ceci devrait avoir un impact positif sur le taux d’occupation ainsi que le prix des loyers dans les prochaines années. APERÇU DU MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT - La poursuite du rendement devrait d’intensifier, les produits dans les grandes agglomérations se vendant souvent à de fortes valorisations avec avec des rapports locatifs compressés. L’opportunité de capturer de meilleurs rendements locatifs dans les marchés secondaires et tertiaires se réalise de plus en plus. - Les investisseurs deviennent de plus en plus sélectifs et le désequilibre entre l’offre et la demande persiste, encourageant ces derniers à evaluer de plus en plus précisément les projets et constructions en cours et leurs impacts sur l’offre disponible sur le marché. Le volume de transaction devraient rester sain en 2018. - Les investisseurs étrangers restent très importants aux USA, notamment gràce à un Euro fort et des instabilités politiques en Amérique du Sud ainsi que des forts intérêts provenant de Chine et du reste de l’Asie, faisant de l’immobilier aux USA un marché propice a des stratégies de placements long terme.
Photos et 8 informations LOCALITÉ & RÉSIDENCE Situation idéale dans une superbe communauté verdoyante donnant sur un lac avec piscine, tennis et salle de sport. La croissance de West Palm Beach, dans le top 10 des meilleures villes des Etats-Unis dans lesquelles investir, attire de plus en plus de foyers de classe moyenne, y trouvant du travail et de bonnes écoles pour leurs enfants. Ses locataires stables, son dynamisme et sa situation géographique stratégique en font une destination d’investisseurs incontournable.
Photos et 9 informations L’APPARTEMENT PRODUIT LOCATIF FI-4256 WEST PALM BEACH, FL 33409 1 Chambre et 1 salle de bain Prix FLI : $ 167,000 Surface : 850 SF / 76m2 Loyer : $1,175 Charges : $ 307 Rapport net : 4.61% ROI annualisé : 6.83% TRI: 7.14% Magnifique appartement d'une chambre et une salle de bain avec vue sue le lac depuis la terrasse privée. Produit très lumineux, agréable et en bon état général, offrant un parquet de qualité et de beaux matériaux. Magnifique appartement avec vue sur le lac, en excellent état et aux grands espaces, située dans une superbe communauté à très forte demande locative offrant de belles prestations.
SIMULATION DE RENTABILITE
12 PRODUIT LOCATIF FI- 4256
Avec Florida Invest, vous êtes protégé contre les loyers impayés
De rapport, en moyenne sur une période de 5 ans. Le Loyer dans cette localité peut raisonnablement
4.61%
DE MOYENNE SUR 5 ANS
augmenter de 3% par an en Floride, la commission d’agence du premier locataire est incluse dans le pack
investisseur, l’entretien est nul l’année 1, le bien etant rénové et mis en conformité par nos soins.
Prix Rapport Assurance Charges Gestion Prop. Tax (estimation**) Rapport Net Rapport en %
1 $167,000 $14,100 INCLUSE $3,684 INCLUS * $2,736 $7,680 4.60%
2 $167,000 $14,523 INCLUSE $3,684 $1,017 $2,736 $7,086 4.24%
3 $167,000 $14,959 INCLUSE $3,684 $1,047 $2,736 $7,492 4.49%
4 $167,000 $15,407 INCLUSE $3,684 $1,079 $2,736 $7,909 4.74%
5 $167,000 $15,870 INCLUSE $3,684 $1,111 $2,736 $8,339 4.99%
* La gestion est incluse dans le Pack Investisseur la première année. Revenu total net $38,50
** La Property tax n’est pas connue à l’avance, nous nous basons sur celle de l’année passée.
Moyenne en % 4.61%SIMULATION DE PERFORMANCE GLOBALE
13 PRODUIT LOCATIF FI-4256
Une étude financière globale sur 10 ans pour un maximum de visibilité sur votre investissement
6.82%
RETOUR SUR INVEST. ANNUEL
La rentabilité locative est importante mais il est fontamental de tenir compte de l’appréciation de
marché qui se répercute sur la performance globale de chaque investissement. En nous basant sur
des données historiques et une rigoureuse analyse de marché, nous vous permettons de voir plus loin.
Année 1 Année 2 Année 3 Année 4 Année 5 Année 6 Année 7 Année 8 Année 9 Année 10
Loyer Annuel $16,200 $16,686 $17,186 $17,702 $18,233 $18,780 $19,343 $19,923 $20,521 $21,137
Coûts Fixes $8,082 $9,250 $9,378 $9,472 $9,566 $9,662 $9,759 $9,856 $9,955 $10,054
Vacance en % 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%
Flux de Tréso. -$156,692 $6,601 $6,949 $7,345 $7,755 $8,179 $8,617 $9,071 $9,540 $204,437
ROI Annuel -95.54% 4.03% 4.24% 4.48% 4.73% 4.99% 5.25% 5.53% 5.82% 124.66%
Valeur du Bien
$ 149,000 $153,470 $158,074 $162,816 $167,700 $172,731 $177,913 $183,251 $188,748 $194,411
Appréciation patrimoniale* 3%/an
* Estimation basée sur les données historiques et sur une rigoureuse analyse marché/immobilière et locale par nos équipes.
TRI* 7.13%
** Moyenne des ROI annuels estimés sur 10 ans, en tenant compte de l’appréciation patrimoniale annuelle.
ROI** Opération (annualisé) 6.82%Le PACK INVESTISSEUR
14 FLORIDA INVEST
Dans le cadre de nos investissements locatif, Florida Invest offre un pack de services complet adapté aux investisseurs étrangers, ces
services sont inclus dans les prix d’acquisitions (son prix varie en fonction du bien, certains de ces paramètres etants des variables).
1. La prise en charge et la gestion du projet dans son intégralité
2. La constitution de la société Immobilière, en général une LLC (Limited Liability Company).
3. L’ouverture des comptes bancaires personnels ou sociétés dont l’investisseur sera le seul signataire.(ce qui comprend une carte de débit,
un carnet de chèques, et l’accès à une banque en ligne). Les revenus locatifs y seront directement versés.
4. Tous les frais liés au Closing (signature définitive)
5. La rénovation du bien et/ou la mise en conformité avant sa mise en location.
6. La mise en location du bien avec tout ce que cela implique : sélection du locataire, rédaction du bail etc… Une commission de location de
10% du loyer annuel sera a prévoir à chaque changement de locataire. La commission de location du premier locataire etant incluse.
7. Une garantie de revenus la première année : lors de l’acquisition d’un bien immobilier existant sans locataire en place, si le prix auquel
Florida Invest parvient à louer le bien ne correspond pas au prix annoncé sur la plaquette de présentation (bien qu’estimé), Florida Invest
s’engage à payer la différence la première année à hauteur de $300 par mois.
8. Une garantie des loyers impayés par le locataire la première année et pouvant être renouvelée par contrat les années suivantes.
9. La gestion locative de l’investissement prise en charge la première année puis facturée 7% du montant du loyer (minimum de facturation
80$ par mois) les années suivantes. La gestion locative Florida Invest ne comprend pas les frais de rénovation, de réparations, d'entretien, de
commissions de locations ou de vente, de tenue de comptabilité, taxes ou/et impôts, etc.
10. L’assistance fiscale et comptable. Cette assistance fiscale et comptable ne comprend pas les taxes et impôts divers, frais de tenue de
comptabilité et autres frais en relation avec l’investissement immobilier de l’investisseur.COMPOSITION DU PRIX
15 DU PRODUIT FI-4256
Prix brut de la propriété sous jacente au produit FI-4256:
Ce chiffre représente le prix d’acquisition du bien immobilier, ce que nous appelons le prix brut du
$152,000 bien. C’est sur une evolution (en fonction du marché) de ce prix que les futures Property Tax (taxes
foncières) seront calculées par le County du bien en question.
PRIX BRUT
Prix du ”Pack Investisseur” du produit FI-4256:
Le ”Pack Investisseur” inclut tous les services et frais associés à votre investissement :
$15,000 Constitution de votre société immobilière (LLC), ouverture de votre compte bancaire, frais de closing
(signature définitive), rénovation du bien et/ou mise en conformité avant location, sélection du
PACK INVESTISSEUR
locataire, rédaction du bail (commission d’agence du premier locataire incluse), garantie des loyers
impayés par le locataire la première année, gestion locative de l’investissement prise en charge la
première année puis facturée 7% du loyer brut les années suivantes, assistance fiscale et comptable.
Prix total, tout frais inclus du produit FI-4256:
C’est le prix total de votre investissement clefs en main avec Florida Invest. C’est aussi le prix sur
$167,000 lequel le calcul de rentabilité de la page précédente a été simulé. Aucun frais caché, n’hésitez pas à
nous poser vos interrogations, pour que nous puissions avancer en totale transparence.
PRIX TOTAL, CLEFS EN MAINS16 REPARTITION DU PACK INVESTISSEUR
10%
Juridique & légal
30%
Rénovations & mise en conformité
Gestion et garanties locatives 25%
Closing & transaction
Honoraires de gestion de projet Florida Invest
20%
15%17 COMPARABLES DE LOCATION
Lorsque nos biens ne sont pas déjà loués, il nous faut évaluer le montant du loyer. Le meilleur moyen d’avoir une estimation précise est
d’analyser les loyers des biens comparables déjà loués dans la zone en question. Bien que nous sommes toujours conservateurs, par
sécurité dans nos prévisions, il est intéressant pour nos investisseurs de savoir combien se louent les produit similaires aux alentours :
7105 Glenmoor Dr 21102 Glenmoor Dr 13113Glenmoor Dr
West Palm Beach FL 33409 West Palm Beach FL 33409 13114West Palm Beach FL 33409
1 Bdr / 1 bath 1 Bdr / 1 bath 1 Bdr / 1 bath
Surface : 850 SF Surface : 850 SF Surface : 850 SF
Année de Construction: 1989 Année de Construction: 1989 Année de Construction: 1989
Loyer: $1,200 Loyer: $1,250 Loyer: $1,250APRES RENOVATION
Nous suivons un cahier des charges extrêmement
COMMENT NOS BIENS strict et précis détaillé à la page suivante.
18 SONT-ILS RENOVES ?
N’hésitez pas à demander à notre équipe plus
d’informations sur le processus de rénovation.
AVANT RENOVATION
L’objectif de nos rénovations est de proposer sur le marché de la
location des biens attractifs, afin de les louer rapidement et de minimiser
au maximum les interventions durant les périodes d’occupation..Le CAHIER DES CHARGES 19 DES RENOVATIONs Afin de simplifier les démarches de ses investisseurs, Florida Invest s’occupe de la rénovation et/ou de la mise en conformité des biens locatifs selon un cahier des charges précis. L’objectif de ces rénovations étant de proposer sur le marché de la location un bien attractif, afin de le louer rapidement et de minimiser au maximum les interventions durant les périodes d’occupations du bien. 1. Nous faisons passer un inspecteur qui vérifie les moindres détails de l’habitation. Au-delà de la simple inspection concernant les aspects structurels de l’habitation, Il établit une liste précise des points à réparer afin que nos équipes sachent exactement où intervenir. 2. La plomberie et l’électricité seront mises aux normes, les permis de constructions ou réparations seront déposés auprès des villes concernées si cela est nécessaire. 3. La décoration sera effectuée de façon neutre, pas de couleurs vives aux murs. 4. Des matériaux solides et jolis esthétiquement seront utilisé, matériaux pas forcément luxueux afin de ne pas surévaluer la valeur du bien. 5. Les sols seront recouverts aussi de matériaux durables : carrelage ou parquet, pas de moquette ou de sols plastiques. 6. La cuisine sera entièrement équipée et l’électroménager sera remplacé lorsqu’il est trop ancien. 7. Les salles de bains doivent aussi être dans un bon état, modernisées voir refaites afin de laisser une bonne apparence esthétique et fonctionnel. 8. L’air conditionné est très important en Floride, il sera révisé et remplacé en cas de défaut de fonctionnement.
20 LES PROCHAINES ETAPES Vous souhaitez vous positionner sur ce bien ? Voici les prochaines étapes du processus d’acquisition F.I. : 1. Faites nous part de votre intérêt pour ce bien, et nous vous ferons parvenir une lettre d’intention d’achat à nous retourner signée. Le bien vous sera réservé, le temps pour vous d’effectuer le premier versement (étape 2). 2. Vous aurez ensuite trois jours ouvrés pour effectuer le premier versement de 10% du montant de votre acquisition sur le compte séquestre du « title company » en charge de votre closing et nous en fournir la preuve. 3. Nous lancerons le processus d’incorporation de votre société immobilière après avoir échangé sur votre profil fiscal afin de bien comprendre vos problématiques et objectifs. Un de nos fiscaliste partenaire pourra participer. 4. Une fois la société incorporée, nous pourrons ouvrir votre compte bancaire à distance si besoin, ou vous introduire à notre partenaire bancaire afin que vous puissiez ouvrir le compte sur place. . 5. Nous nous occupons de toutes les étapes liées à votre acquisition : différentes inspections, vérification du titre de propriété, etc. et cela jusqu’à la signature définitive qui à lieu, en général, sous 30-40 jours. 6. En tant que partenaire long terme, nous nous occuperons de tout pour votre compte, de la gestion au conseil patrimonial personnalisé et plus encore.
21 NOS ENGAGEMENTS Clients
La satisfaction de nos interlocuteurs est notre priorité et nous collaborons avec tous nos partenaires avec une transparence et une
disponibilité absolues.
1. Des fondamentaux d’investissement solides et rationnels. Notre travail est focalisé sur les marchés à proximité des centres d’affaires,
universités, ports, aéroports et grandes infrastructures afin d’y trouver une stabilité économique sur le long terme, tout en bénéficiant d’une
excellente valorisation patrimoniale.
2. Un accompagnement total et personnalisé en France et aux Etats-Unis. Notre équipe est présente physiquement des deux côtés de
l’atlantique, à Paris et à Miami. Notre fonctionnement interne est parfaitement adapté aux contraintes des investisseurs francophones.
3. Des produits packagés clé en mains. Nos différents produits sont tous proposés à travers le Pack Investisseur, qui contient toutes les
actions et les garanties prises en charge par Florida Invest. Nous nous occupons de tout, ce projet ne doit pas être une charge de travail
supplémentaire pour nos investisseurs.
4. La totale gestion de l’investissement et le suivi du projet de construction réalisés en interne par nos équipes. Fini les multiples
interlocuteurs et les diverses pertes de temps. Notre équipe de gestionnaires et coordinateurs s’occupe de la gestion locative en interne et
du suivi des travaux des biens vendus. En ce qui concerne les projets neufs, nous assureront continuellement le suivi des constructions.
5. Une analyse de la performance financière de votre investissement réalisée en interne par nos équipes. Nous sommes convaincus que
le monde de l’immobilier conventionnel ne permet pas de réelle visibilité sur le gain financier de l’investisseur. C’est pourquoi notre équipe
financière vous offrira les outils nécessaires à la parfaite compréhension des enjeux financiers de votre investissement.
6. Une communication parfaitement transparente avec l’ensemble de nos collaborateurs. Florida Invest se positionne comme la
passerelle de référence de l’investissement immobilier européen en Floride. Notre communication novatrice et l’un des principaux piliers
de notre développement permet à nos partenaires et investisseurs de mieux appréhender notre fonctionnement et l’environnement dans
lequel nous évoluons.La COMMUNAUTE
22 FLORIDA-INVEST
Nous avons plus de
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Notre expérience de plus de 15 ans dans les opérations de
placements à forts rendements pour investisseurs, nous permet
aujourd’hui de minutieusement sélectionner les meilleurs produits
locatifs et de les packager comme des produits de placement pour
proposer des opportunités d’investissement exceptionnelles à nos
clients.
Florida Invest c'est également un cercle d’investisseurs immobiliers
extrêmement qualifiés ayant accès à des opportunités et à du
contenu exclusif sur l’immobilier de placement, ainsi qu’un réseau
sur lequel vous appuyer pour toutes vos questions d’investissement
aux USA.
Nous serions ravi de vous compter parmis notre communauté. et
vous souhaitons énormément de réussite dans vos investissements.
Cordialement.
Eric AmsallemNOS VIDEOS EXPLICATIVES 24 SUR L’IMMOBILIER ET LA FISCALITE [Simulation] Comment serez-vous taxé lors de vos Les droits de succession relatifs à l’immobilier aux investissements locatifs en Floride ? USA Eric explique de manière très détaillée un scénario fiscal Les droits de succession relatifs à l’immobilier aux USA, type s’appliquant aux propriétaires de biens locatifs. le détail des différentes taxes successoriales, “trust”, … DEUX NOUVELLES VIDEOS CHAQUE SEMAINE SUR
LES COULISSES DE 25 FLORIDA INVEST Episode 1 ; Townhome à North Lauderdale Episode 2 : Duplex à West Palm Beach Townhome dans la zone de North Lauderdale offrant Certains de nos investisseurs nous demandent des plus de 9% de rapport. Produit type, “facile à biens de ce types, sans risque avec bon potentiel de transformer en section 8”. plus-value en complément d’un bien plus risqué. DEUX NOUVELLES VIDEOS CHAQUE SEMAINE SUR
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