PROPRIÉTAIRE DE GÎTES ET LOCATIONS DE VACANCES - CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉ WWW.FINISTERETOURISME.COM
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Les Guides Techniques
PROPRIÉTAIRE DE GÎTES
ET LOCATIONS DE VACANCES
CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉ
WWW.FINISTERETOURISME.COM
Éditorial
L’hébergement touristique est une composante importante de l’activité économique du Finistère qui recouvre
plusieurs domaines d’activité, de l’hôtellerie à l’hôtellerie de plein air, des résidences aux villages vacances ou des
chambres d’hôtes… aux gites et locations de vacances.
Qu’il s’agisse d’une activité principale ou d’un complément de revenus, l’accueil touristique doit être exercé de
manière professionnelle et nécessite une forte implication et une bonne connaissance des attentes de la clientèle.
La création et le développement d’une activité d’hébergement touristique sont soumis à des réglementations et
répondent à des règles et qu’il est important de bien connaitre pour concevoir un projet.
Ce document vous présente des conseils et bonnes pratiques pour vous permettre d’organiser votre activité de
gites et locations de vacances de la meilleure manière.
Le plus sûr sera de vous affilier à un organisme de qualification et/ou à un réseau professionnel et de bénéficier de
sa notoriété et de ses services : formation, conseils pour le montage technique et financier, assistance juridique,
promotion, service de réservation, appui en cas de litige avec un client... C’est aussi un gage de qualité apprécié
des clients.
Clévacances
Gîtes de France
Accueil Paysan
FNAIM
FDOTSI
Bienvenue à la ferme
OTSI Quimper
OTSI Roscoff Côte des Sables Enclos paroissiaux,
OTSI Lesneven Côte des légendes
OTSI Penmarc’h
OTSI Bénodet
OTSI Forêt Fouesnant
OTSI Abers Côte des Légendes
Maison du tourisme Baie de Morlaix-Monts d’Arrée
Pays touristique des Rives d’Armorique
Pays touristique du Centre Finistère
Agence Ouest Cornouaille Développement
Représentants de nos partenaires, ont apporté leur concours à la réalisation de ce document.
2 PROPRIÉTAIRE DE GÎTES ET LOCATIONS DE VACANCES - CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉ
Sommaire
4 QUEL EST LE POIDS ÉCONOMIQUE DU TOURISME EN FINISTÈRE ?
Les chiffres du tourisme en Finistère : les hébergements et leurs clientèles
5 QUE REPRÉSENTE L’ACTIVITÉ DE LOCATION DE VACANCES EN FINISTÈRE ?
La définition des locations de vacances
La répartition des locations de vacances
Rentabiliser mon activité
Les aides financières à la création
7 DANS QUEL CADRE L’ACTIVITÉ LOCATIVE S’ORGANISE-T-ELLE ?
Le cadre juridique
Le cadre fiscal
La taxe de séjour : un moyen de financer le développement touristique
La réglementation sur le bâti
La sécurité incendie
L’accessibilité aux personnes handicapées
La sécurité des équipements
Déclarer ma location
Assurer ma location
12 COMMENT BIEN ACCUEILLIR MES CLIENTS ?
Mes devoirs et mes droits de loueur
L’accueil des clients
Le paiement en chèques vacances : quelles démarches ?
14COMMENT FAIRE CONNAITRE ET RECONNAITRE MON ACTIVITÉ ?
LA QUALIFICATION ET LA PROMOTION
Être visible sur internet : une étape indispensable
Faire classer et/ou labelliser ma location : quels avantages ?
Faire classer ma location
Adhérer à un label et un réseau
Pour faire connaître mon hébergement
Pour bénéficier de garanties
Pourquoi m’adresser à un Office de tourisme ?
Comment me démarquer de la concurrence ?
19 FINISTÈRE TOURISME AGENCE DE DÉVELOPPEMENT TOURISTIQUE À VOTRE SERVICE
20 LES PARTENAIRES DE MON DÉVELOPPEMENT
22 ANNEXES
Arrêté du 2 Août 2010
Imprimé de déclaration en Mairie
PROPRIÉTAIRE DE GÎTES ET LOCATIONS DE VACANCES - CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉ 3
Quelle est le poids économique
du tourisme en Finistère ?
Les chiffres du tourisme en Finistère : les hébergements et leurs clientèles
L’impact économique du tourisme L’origine de la clientèle
Pour en savoir plus Le tourisme en Finistère représente plus d’un 80,5 % des nuitées sont réalisées par des clien-
milliard € de consommation annuelle : 897 mil- tèles Françaises principalement originaires :
www.finisteretourisme.com lions pour le tourisme (clientèle qui passe au pour 37,5% d’Ile de France
moins une nuit en Finistère), 174 millions pour pour 7,3% de Bretagne
espace pro l’excursionnisme (clientèle à la journée). pour 6,8 % de Rhône Alpes
rubrique « vous informe – pour 6,7% des Pays de la Loire
Observatoire » Les équipements et sites culturels accueillent pour 4,9% du Centre
annuellement 2 millions de visiteurs.
19,5% des nuitées sont réalisées par des clien-
La dépense moyenne est de 29.90 € par tou- tèles étrangères principalement originaires :
riste et par jour. pour 49% de Grande Bretagne
pour 23,9% d’Allemagne
L’emploi salarié touristique représente 5.2 % pour 12,3% des Pays Bas
de l’emploi salarié finistérien, soit 14 300 sala- pour 3,5% de Belgique et du Luxembourg
riés en moyenne.
Repères sur l’hébergement touristique
en Finistère
Le Finistère compte 472 000 lits touristiques.
31,5 % de lits marchands
68,5 % de lits non marchands (64 700 rési-
dences secondaires).
L’hôtellerie de plein air est le 1er mode d’héber-
gement marchand (64,5 % du total des lits
marchands)
Le locatif qualifié (locations et chambres clas-
sées/labellisées) se situe en 2e position avec
11,5 % des lits marchands
L’hôtellerie classée représente 9,9 % de l’en-
semble des lits marchands.
4 PROPRIÉTAIRE DE GÎTES ET LOCATIONS DE VACANCES - CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉ
Que représente l’activité de
location de vacances en Finistère ?
La définition des locations de vacances
La dénomination locations de vacances cor- La dénomination meublés de tourisme :
respond à des villas, appartements ou studios Les meublés de tourisme sont répartis dans
meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts l’une des catégories désignées par un nombre
en location à une clientèle de passage qui y d’étoiles croissant, en fonction de critères fixés
effectue un séjour caractérisé par une location par un tableau de classement, homologué par
à la journée, à la semaine ou au mois et qui n’y arrêté du ministre chargé du tourisme. (Art
élit pas domicile. D.324-2 – code du tourisme 2012).
La répartition des locations de vacances
Répartition géographique des capacités d’accueil
en locations classées ou labellisées en 2012
Sources : IGN-BD Carto, ADT29, Gîtes de France, Clévacances, FDOTSI
PROPRIÉTAIRE DE GÎTES ET LOCATIONS DE VACANCES - CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉ 5
Rentabiliser mon activité
Les éléments principaux à prendre en consi- il apparaît que le niveau de confort y est
dération dans une étude de rentabilité pour déterminant. En effet, le client n’accepte
la gestion d’une location de vacances ou de plus d’être moins confortablement logé
chambres d’hôtes sont le montant de l’investis- en vacances que chez lui. Enfin, la notion
sement, la situation géographique, la capacité de caractère, l’authenticité du cadre et le
d’accueil et le niveau de confort. respect de l’architecture traditionnelle des
bâtiments correspondent à une demande
L’investissement : Le niveau de rentabilité croissante d’authenticité culturelle.
d’un équipement dépendra logiquement
de l’importance de l’autofinancement et du La qualité de la prestation : Outre la si-
taux de l’emprunt. Il dépendra également tuation, la préservation du caractère et le
de l’état initial du bâti qui déterminera l’im- niveau de confort d’une location, la qualité
portance et le montant des travaux à réa- de la prestation sera déterminante. L’accueil
liser. Il dépendra enfin de l’investissement téléphonique, la clarté et la précision des
personnel du propriétaire. contrats et des descriptifs, le rapport qua-
lité-prix, l’accueil à l’arrivée, la qualité de
La situation géographique : Le potentiel l’environnement, la propreté, la tarifica-
touristique de la région où se situe l’héber- tion des charges annexes, le traitement des
gement représente une donnée essentielle éventuelles réclamations contribuent à la
en termes de rentabilité. Toutes les observa- satisfaction des vacanciers.
tions montrent que la proximité de la mer a
un pouvoir attractif indéniable sur la clien- La réussite dépend aussi du dynamisme du
tèle, ainsi, plus un hébergement est proche loueur, des services proposés, de la diversifica-
du littoral, plus son taux de remplissage tion de la promotion, de la relation avec les ac-
pourra être important. teurs locaux du tourisme (offices de tourisme,
restaurateurs…) et de la bonne connaissance
Ce potentiel touristique se traduit égale- de la région.
ment par les capacités de la région à propo-
ser des activités d’animation et des services. L’évolution des attentes de la clientèle nécessite
Les hébergements qui ne bénéficient pas de en effet de passer d’une logique d’équipement
ce pouvoir d’attraction du littoral peuvent et de confort (nécessaire pour tout héberge-
pallier ce handicap en proposant des acti- ment) à une logique de services : information,
vités et des équipements de loisirs complé- conseils privilégiés… pour faciliter leur séjour
mentaires pour en faire de véritables mini- et les inciter à revenir.
pôles touristiques.
Le vacancier peut être amené à allonger ou à
Le niveau de confort : L’évolution des clien- renouveler son séjour s’il se sent bien accueilli
tèles des locations de vacances et chambres et bien renseigné sur les richesses touristiques
a également déterminé une progression de la région.
des exigences en matière de prestations et
Les aides financières à la création
Afin de soutenir les porteurs de projets dans La démarche est la suivante :
Pour tous renseignements leur démarche, le Conseil général met en Demander un dossier aux services du Conseil
(Voir coordonnées dans la liste des partenaires p20) œuvre des programmes d’aide à l’héberge- Général
ment touristique. Évaluer le montant des travaux à réaliser
Conseil général Direction du Déve- Adresser le dossier complété.
loppement Économique Sous certaines conditions et sous réserve de
et International, l’obtention de labels, il est possible de solliciter Avant toute démarche, il est nécessaire de
Pays touristiques auprès du Conseil général une aide à la créa- solliciter l’intervention du Pays touristique du
tion voire à la modernisation d’une location de secteur concerné pour la réalisation et la pré-
vacances. sentation finale du dossier.
Elles sont calculées en pourcentage de l’inves- À noter que le Conseil Général du Finistère
tissement immobilier réalisé. attribue un complément d’aide pour permettre
l’accessibilité aux personnes handicapées, sous
réserve de l’obtention du label Tourisme et
handicap, ainsi qu’aux hébergements réalisés
selon les principes de développement durable.
6 PROPRIÉTAIRE DE GÎTES ET LOCATIONS DE VACANCES - CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉ
Dans quel cadre l’activité locative
s’organise-t-elle ?
Le cadre juridique
Le régime BIC
(Bénéfices industriels et commerciaux)
La location de meublé est un acte de commerce. Les revenus sont donc généralement imposés
dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Il n’y a cependant pas obligation pour un loueur de s’inscrire au registre du commerce et des
sociétés. Dès lors que l’activité dégage un revenu annuel inférieur à 23 000€, le loueur est consi-
déré comme non professionnel.
Loueur professionnel ou non professionnel ?
Inscrit au registre Non inscrit au re-
Montant des recettes de la location du commerce et gistre du commerce
des sociétés et des sociétés
Revenus de la location inférieurs aux autres
Non professionnel Non professionnel
revenus et inférieurs ou égaux à 23 000 €
Revenus de la location supérieurs aux autres
professionnel Non professionnel
revenus et inférieurs ou égaux à 23 000 €
Revenus de la location supérieurs à 23 000 € professionnel Non professionnel
Quel régime appliquer ? ment de 71% sur un seuil de 81 500 € de
revenus (vente de biens et fourniture de
Les régimes d’imposition sont différen- logement)
ciés selon que la location est un meublé Le meublé non classé voit l’abattement
de tourisme (classé) ou un meublé non réduit à 50% et le seuil de revenus réduit
classé.* à 32 600 €.
Le meublé classé bénéficie d’un abatte-
Part du chiffre
Plafond du chiffre Montant de
Régime micro BIC d’affaires
d’affaires l’abattement
imposable
Location classée 81 500 € 71 % 29 %
Location non classée 32 600 € 50 % 50%
Ces chiffres sont susceptibles de modifications selon les dispositions des lois de finances arrêtées chaque
année.
*Au moment de l’édition de ce guide, des interprétations différentes s’expriment quant aux conditions d’obten-
tion de l’appellation « meublé de tourisme » et donc du bénéfice de l’abattement de 71%. En attente de préci-
sions sur ce point, il convient de se rapprocher des services fiscaux dont dépend la location.
Le régime réel
Le régime réel consiste à déduire des recettes Pour opter pour le régime réel, il suffit d’en-
annuelles, c’est-à-dire de toutes les sommes per- voyer, sur papier libre, au service des impôts,
çues au titre de la location (les loyers mais aussi une lettre précisant le souhait d’être placé sous
les charges), l’ensemble des frais et charges sup- le régime réel d’imposition. L’option doit être
portés pour leur montant réel, notamment les exercée avant le 1er février de la première année
charges de propriété et de gestion au prorata de au titre de laquelle vous désirez vous placer sous
la durée de location et les charges se rattachant le régime réel. L’option est alors obligatoirement
à la location (frais d’annonces par exemple) en prise pour deux années et est ensuite recon-
totalité. duite tacitement par périodes de deux ans, sauf
dénonciation.
Le déficit éventuel peut seulement être imputé
sur le bénéfice des locations des dix années sui-
vantes.
PROPRIÉTAIRE DE GÎTES ET LOCATIONS DE VACANCES - CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉ 7
La location saisonnière non classée relève La location de locations classées « meublés
du régime réel : de tourisme » relève du régime réel :
Soit automatiquement et sans formalité si Soit automatiquement et sans formalité si
les recettes annuelles (loyers plus charges les recettes annuelles dépassent 81 500 €,
versés par le locataire) dépassent 32 600 €,
Soit sur option si les recettes annuelles ne
Soit sur option si les recettes annuelles ne dépassent pas 81 500 €. Dans cette hypo-
dépassent pas 32 600 €. Dans cette hypo- thèse, l’option pour le régime réel n’est in-
thèse, l’option pour le régime réel n’est téressante que si les frais et charges déduc-
intéressante que si les frais et charges dé- tibles sont supérieurs à 71 % des recettes.
ductibles sont supérieurs à 50 % de vos
recettes.
Le cadre fiscal
Toute activité locative doit faire l’objet d’une La TVA :
déclaration d’activité. les locations sont exonérées de TVA à l’ex-
ception des prestations hôtelières depuis le
La déclaration d’activité doit être déposée 01/01/91.
dans les 15 jours après ouverture :
Pour les loueurs non professionnels et non- Pour être assujetti à TVA, il faut à la fois loca-
inscrits au registre du commerce : au Centre lisation et réalisation de trois prestations au
des impôts. moins parmi les quatre suivantes :
Pour les loueurs inscrits au registre du com-
merce : à la Chambre de commerce et d’in- Fourniture du petit déjeuner.
dustrie. Nettoyage régulier des locaux.
Fourniture de linge de maison.
La pratique de la location de vacances peut Réception de la clientèle.
également s’effectuer sous le régime d’auto
entrepreneur depuis 2009. La franchise en base de la TVA peut s’appli-
quer quand le chiffre d’affaires est inférieur à
La contribution économique territoriale : 81 500 € ou 32 600 € selon que la location est
ce dispositif remplace la taxe professionnelle. classée ou non classée (article 293B du Code
Les locations y sont généralement assujetties, Général des Impôts). Ce régime implique que
sauf dans deux cas : le loueur n’est pas redevable de la TVA, mais
Location occasionnelle d’une partie de l’ha- qu’il ne peut pas non plus la récupérer sur ses
bitation personnelle achats.
Location de locaux compris dans l’habitation
personnelle, classés meublés de tourisme. La mention « TVA non applicable article 293B
code général des impôts » doit dans ce cas
La taxe d’habitation : figurer sur les factures remises aux clients.
le loueur est imposable sur les locaux loués
quand ils constituent son habitation person- Les autres impôts, taxes et contributions :
Pour tous renseignements nelle.
(Voir coordonnées dans la liste des partenaires p20)
Le loueur n’est pas imposable pour les locaux Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, 2%
spécialement aménagés pour la location. social) relatifs à l’activité commerciale, à
Centre des finances publiques évaluer en fonction du statut choisi par le
Chambre de Commerce loueur : particulier, auto entrepreneur, en-
treprise individuelle ou société.
et d’Industrie La redevance TV : la mise à disposition de
téléviseurs suppose d’acquitter la redevance
correspondante.
8 PROPRIÉTAIRE DE GÎTES ET LOCATIONS DE VACANCES - CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉ
La taxe de séjour : un moyen de financer le développement touristique
La taxe de séjour a été créée pour permettre Deux modes de collecte existent :
aux collectivités de disposer de moyens pour
Pour en savoir plus sur la la promotion et l’accueil touristique. Cette La taxe de séjour au réel : Le touriste paie
taxe n’est pas due par l’hébergeur mais par les la contribution via le logeur.
taxe de séjour clients. Elle est perçue par le loueur et reversée Le mode de calcul est le suivant : Montant
à la collectivité. Le montant de cette taxe est de la taxe de séjour x Nombre de personnes
www.finisteretourisme.com, fixé par la collectivité (commune ou commu- x Nombre de nuitées.
espace pro nauté de communes) et intègre la taxe addi- La taxe ne rentre pas dans la base d’imposi-
tionnelle départementale (10% du montant tion de la TVA (déduite du chiffre d’affaires).
rubrique « Vous accompagne » perçu). Le montant de la taxe de séjour doit être
« guides techniques et fiches clairement affiché en supplément de la nui-
conseil- Supports et conseils aux Le montant de la taxe de séjour : tée.
porteurs de projet » - La loi impose aux logeurs la tenue d’un re-
« la taxe de séjour ». Il varie selon le type et la qualification des hé- gistre.
bergements.
La taxe de séjour forfaitaire : Le logeur est
Les tarifs de la taxe de séjour varient de 0.20€/ directement redevable.
jour/personne à 1,50€ en fonction du type Le mode de calcul : Montant de la taxe de
d’hébergement et de son niveau de confort. séjour x capacité totale x taux moyen de
Ils sont fixés dans les limites du barème prévu remplissage.
à l’article 1er du décret n° 2002-1549 du 24 La taxe est incluse dans la base d’imposition
décembre 2002. de la TVA.
Le montant de la taxe de séjour est inclus
Ce barème tient compte de la nomenclature dans le prix de la nuitée et n’apparaît pas
des natures d’hébergement fixée par le décret distinctement.
n° 2002-1548 du 24 décembre 2002. Les logeurs adressent une déclaration en
mairie en indiquant la période de location
et la capacité d’accueil qui sert de base au
calcul de la taxe de séjour.
La réglementation sur le bâti
Les locations de vacances sont soumises aux Les locations de vacances d’une capacité de
règles générales de la construction et de l’habi- moins de 15 personnes ne sont pas concernées
tation. par ces mesures.
En complément, compte tenu de leur destina- En revanche, l’installation d’au moins un dé-
tion commerciale, elles doivent respecter cer- tecteur de fumée normalisé sera obligatoire à
taines normes : partir de mars 2015 et est d’ores et déjà forte-
ment conseillée.
La sécurité incendie
Les hébergements recevant du public (ERP)
sont soumis à des réglementations spécifiques
concernant la protection contre les incendies.
PROPRIÉTAIRE DE GÎTES ET LOCATIONS DE VACANCES - CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉ 9
L’accessibilité aux personnes handicapées La sécurité des équipements
La loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour Pour prévenir toute mauvaise surprise lors de la
l’égalité des droits et des chances, la participa- mise en location de l’hébergement, il convient
tion et la citoyenneté des personnes handica- de veiller à la conformité aux normes des dif-
pées détermine la prise en compte des quatre férents équipements : installation électrique,
types de handicap : moteur, mental, visuel, au- gardes corps et rampes d’escaliers, lits super-
ditif, lors de créations de maisons individuelles posés, jeux et équipements de loisir dont les
à destination de location. caractéristiques sont définies par des normes
NF ou de manière générale doivent être
La prise en compte de l’accessibilité lors de la conformes aux exigences de sécurité.
Pour en savoir plus création d’une location débute systématique-
sur l’accessibilité ment par l’élaboration d’un document d’urba- À noter particulièrement les règles de sécurité
nisme (permis de construire ou déclaration de relatives aux piscines, définies autour de quatre
travaux). L’interlocuteur est la mairie de la com- normes :
www.finisteretourisme.com mune où se situe le projet.
espace pro rubrique NF P90-306 : Barrières de protection et
« Vous accompagne » Le service instructeur sera la mairie si elle sou- moyens d’accès au bassin
haite en exercer la compétence ou la DDTM si NF P90-307 : Systèmes d’alarmes
« guides techniques et fiches
la mairie lui a délégué cette compétence. NF P90-308 : Couvertures de sécurité et dis-
conseil - Accessibilité des pres- positifs d’accrochage
tations touristiques » Dans le cadre de la création d’une location, NF P90-309 : Abris (structures légères et/ou
plusieurs cas de figure peuvent se présenter : vérandas) de piscines
Création d’un bâtiment neuf
Un permis de construire est obligatoire.
La prise en compte de l’accessibilité est obli-
Pour tous renseignements gatoire.
(Voir coordonnées dans la liste des partenaires p20)
À l’issue des travaux, l’architecte doit pré-
SDIS (Service Départemental d’In- senter au Maire (autorité ayant délivré le
cendie et de Secours), DDTM (Direc- permis) une attestation de conformité aux
tion départementale des territoires règles d’accessibilité. Cette attestation sera
et de la mer), Mairie, rédigée par un architecte indépendant
du projet ou par un organisme agréé de
Pays touristique contrôle technique du bâtiment.
Rénovation d’un bâtiment ancien
Dès lors qu’il y a demande de permis, la pro-
cédure est la même que pour un bâtiment
neuf.
Si les contraintes architecturales ne per-
mettent pas l’accessibilité, il est néces-
saire de faire une demande de déroga-
tion à joindre à la demande de permis de
construire. Cette demande sera transmise
pour examen par la mairie à la DDTM.
S’il n’y a pas d‘intervention sur l’extérieur
du bâtiment (aménagements intérieurs uni-
quement) ou si ces travaux sont minimes et
nécessitent uniquement une autorisation de
travaux, la mairie transmet cette demande
d’autorisation à la DDTM mais il n’y a pas
obligation d’accessibilité.
10 PROPRIÉTAIRE DE GÎTES ET LOCATIONS DE VACANCES - CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉDéclarer ma location
« Toute personne qui propose en location sai- Cette déclaration précise
sonnière un meublé (villa, appartement ou stu- L’identité et l’adresse du propriétaire.
Pour tous renseignements dio meublé) pour accueillir des touristes, doit L’adresse du meublé de tourisme.
en faire la déclaration préalable, avec accusé Le nombre de pièces.
(Voir coordonnées dans la liste des partenaires p20)
de réception, auprès de la mairie du lieu de Le nombre de lits.
Mairie l’habitation» (article. 24 de la Loi de dévelop- Les périodes de location.
pement et de modernisation des services tou-
ristiques- n° 2009-888 du 22 Juillet 2009). Le formulaire Cerfa n° 14004*01 de déclara-
tion est joint en annexe.
Assurer ma location
Le propriétaire d’un bien est tenu de l’assurer Garanties «recours des locataires contre le
selon les dispositions générales de l’assurance propriétaire»
multirisques habitation. Le propriétaire peut vouloir assurer sa respon-
Cependant, le fait de mettre ce bien en loca- sabilité civile en cas de dommages causés aux
tion auprès de différents clients sur de courtes locataires par un manque d’entretien du bâti-
périodes suppose de connaitre les possibilités ment.
d’adaptation du contrat. Dans ce cas, il contracte des garanties dites
«recours des locataires contre le propriétaire»
Garanties d’assurance prises par le pro-
priétaire Garanties d’assurance prises par le loca-
taire
Garanties «pour le compte de qui il appar-
tiendra» À défaut de garanties «pour le compte de qui
Le propriétaire peut délivrer le locataire de son il appartiendra» prises par le propriétaire, le lo-
obligation d’assurance, en prenant lui-même cataire peut prendre des garanties d’assurance
des garanties spéciales auprès de son assureur, pour la durée de son séjour dans le meublé de
appelées «garanties pour le compte de qui il tourisme.
appartiendra».
La souscription de telles garanties est réalisée :
Le locataire ne peut pas s’opposer à ce que le soit en concluant un contrat d’assurance
propriétaire prenne de telles garanties. spécifique et séparé de tout autre,
soit en souscrivant, en annexe du contrat
Garanties «abandon de recours» d’assurance conclu pour leur résidence
Le propriétaire peut également prendre des principale, une garantie spéciale appelée
garanties plus restreintes que celles «pour le «garantie villégiature», valable pour toute
compte de qui il appartiendra». location de meublé de tourisme.
Ces garanties, appelées «abandon de recours»
(ou «renonciation à recours»), ne couvrent
que les dommages causés par les locataires
au meublé de tourisme, en excluant les dom-
mages causés par les locataires aux personnes
ou aux immeubles voisins.
Elles ne dégagent donc pas le locataire de
toute son obligation d’assurance : sa respon-
sabilité civile reste engagée à l’égard des tiers
autres que le propriétaire.
PROPRIÉTAIRE DE GÎTES ET LOCATIONS DE VACANCES - CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉ 11Comment bien
accueillir mes clients ?
Mes devoirs et mes droits de loueur
Les conseils sur ces aspects très importants de Le versement d’un acompte constitue un
l’activité locative de vacances sont apportés engagement formel.
par les réseaux professionnels (agences im- En cas de désistement, la partie qui aura fait
mobilières) et les organismes de qualification défaut devra régler la totalité du montant pré-
(Gites de France, Clévacances, Accueil Paysan) vu au contrat.
qui vous apportent conseil, expertise et qui L’acompte est moins utilisé en raison des enga-
mettent à votre disposition les documents cor- gements importants qu’il suppose.
respondants.
Témoignage
S’assurer de garanties contre les dégrada-
Les devoirs tions :
Etablir un contrat : Tout acte de location doit La caution ou dépôt de garantie : Il s’agit
Claude Morisson être matérialisé par un contrat et l’envoi d’un d’une somme supplémentaire versée par le
descriptif. locataire à son arrivée dont le montant n’est
Déléguée FNAIM Le contrat permet de préciser les conditions de pas réglementé. Elle permet au propriétaire de
Faire appel à un agent la location (dates du séjour, prix, nombre de se prémunir contre d’éventuelles dégradations
personnes…) et les conditions éventuelles de occasionnées par le locataire durant le séjour.
immobilier pour gérer une
résiliation. Il doit être signé par les deux parties. Pour limiter tout risque de dégradation, il est
location de vacances c’est la indispensable de réaliser un état des lieux à
garantie de bénéficier de toutes Adresser un état descriptif de la location : l’entrée et la sortie, signé des deux parties.
les informations légales et L’état descriptif précise les caractéristiques de
fiscales sur le statut de bailleur, la location (situation géographique, espace pri- La restitution totale de la caution doit se faire
et d’une prise en charge vatif, environnement, surface…). dans les deux mois à compter de la remise des
complète du bien clés si le locataire a totalement rempli ses obli-
Celle-ci comprend notamment Ces deux documents doivent obligatoirement gations (paiement de tous les loyers et charges
l’accompagnement pour améliorer être adressés au client pour signature afin de et réalisation des travaux lui incombant) au-
si nécessaire l’aspect de la location, concrétiser l’accord de location. delà de ce délai, les sommes portent intérêts
un service de commercialisation avec au taux légal.
assurance annulation, la valorisation Garantir la location : Le locataire doit être
assuré que la location est en parfait état d’uti- Le propriétaire peut conserver tout ou partie
des loyers au juste prix du marché
lisation et qu’il n’existe pas de vice caché. La de la caution si le rapprochement des états des
local et la présentation en photos sur
location doit être garantie par une assurance. lieux d’entrée et de sortie fait apparaître des
internet. détériorations imputables au locataire, sauf si
Les droits celles-ci ont été occasionnées par vétusté, mal-
Après une visite très complète de façon ou vice de construction.
la location, nous convenons d’un S’assurer de garanties sur le paiement du
montant de loyer pour chaque loyer : Bénéficier d’une assurance :
période de location définie par
l’agence et établissons un « mandat Le solde du loyer (loyer total moins les arrhes) L’assurance : Le locataire doit être couvert par
d’administration de biens locations est exigible à l’entrée dans la location. une assurance villégiature. En règle générale, il
meublées et saisonnières, garantie des Les charges complémentaires (électricité, s’agit d’une extension de son assurance habi-
loyers » renouvelé tous les ans. eau…) seront réglées à la sortie, sur justificatif tation. Il lui suffit d’en faire la demande auprès
(relevé de compteur à l’entrée et la sortie), si de son assureur, sauf si le propriétaire le dis-
elles ont été prévues au contrat. pense de cette obligation.
Le mandat nous permet de
gérer complètement la location : Arrhes ou acompte : Pour s’assurer du respect Pour se prémunir contre un problème inhérent
commercialisation, réservations, du contrat, la signature de celui-ci s’accom- à la location ayant entrainé un dommage au
accueil et accompagnement des pagne généralement du versement d’arrhes locataire, certains labels proposent de souscrire
locataires à l’arrivée, contrôle au (entre 15% et 30% du montant total) ou du une assurance de Responsabilité Civile Profes-
départ, entretien en début de saison versement d’un acompte. sionnelle.
et entre deux locataires, interventions
sur tous les problèmes éventuels Les arrhes constituent en quelque sorte un
durant la location et paiement des droit au dédit. Si le locataire se désiste, le pro-
entreprises pour le compte du bailleur. priétaire peut conserver les arrhes.
Le loyer est reversé au propriétaire à Si le désistement provient du propriétaire,
celui-ci doit rembourser les arrhes perçues et Pour tous renseignements
la fin de chaque mois. Le rapport de (Voir coordonnées dans la liste des partenaires p20)
verser en plus une somme équivalente.
gestion joint lui permet de faire la
déclaration de revenus. Labels, Office de tourisme,
Pays touristique
12 PROPRIÉTAIRE DE GÎTES ET LOCATIONS DE VACANCES - CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉL’accueil des clients
Avant la location : L’activité locative suppose Après la location: Au départ des clients, il doit
une disponibilité certaine avant la période de s’assurer que la location est en parfait état de
location car en location directe, il importe de propreté pour accueillir les prochains clients.
répondre à toutes les sollicitations des clients Pour cette raison, l’heure de départ est généra-
donc d’être joignable en permanence et de dis- lement fixée vers 10 h et l’heure d’arrivée vers
poser de son planning de réservations. 16 h.
La qualité de l’accueil constitue un élément
essentiel de la fidélisation de la clientèle. À noter que les agences immobilières déchar-
gent les propriétaires de ces contraintes.
Pendant la location : Le propriétaire se doit
d’être présent à l’arrivée des clients, à leur dé-
part. Il doit également pouvoir être joint en cas
de problème dans la location.
Le paiement en chèques vacances : quelles démarches ?
Cette formule permet de garantir le paiement Il suffit de contacter l’association au 0825 844
et constitue une facilité très appréciée par de 644 (0,15€ TTc /mn) ou via le site www.ancv.
nombreux clients. com à la rubrique « professionnel du tourisme,
des loisirs et du sport ».
Pour tous renseignements La démarche d’adhésion est simple et gratuite,
(Voir coordonnées dans la liste des partenaires p20) auprès de l’ANCV (Association Nationale pour Il faut disposer d’un numéro SIRET qui peut
les Chèques vacances). être obtenu soit à la Chambre de commerce
ANCV et d’Industrie pour les loueurs professionnels,
soit au centre des impôts pour les loueurs non
professionnels.
Henri Peuziat,
co-Président d’Accueil Paysan Finistère
Accueil paysan est une association Accueil Paysan est avant tout un état
composée de petites et moyennes d’esprit, lorsque nous accueillons
Témoignage
exploitations, mais aussi d’acteurs nos clients, nous leur faisons faire le
ruraux qui partagent notre volonté tour de l’exploitation, beaucoup de
de promouvoir une agriculture familles viennent avec des enfants,
respectueuse de l’environnement. il est facile pour nous de faire le lien
avec les animaux, le courant passe
Les vacances chez des hôtes accueil tout de suite.
paysan c’est plus qu’un hébergement Nous tenons également à offrir, lors
ou une activité, c’est de leur arrivée, un de nos produits.
pénétrer dans le monde rural et
découvrir la vie au quotidien d’une Accueil Paysan, ce sont aussi des
ferme et d’un territoire où les gens échanges réguliers entre les adhérents
vivent en harmonie avec les plantes et pour partager nos expériences et
les animaux. notre philosophie de l’accueil.
PROPRIÉTAIRE DE GÎTES ET LOCATIONS DE VACANCES - CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉ 13Comment faire connaître
et reconnaître mon activité ?
La qualification et la promotion
Être visible sur internet : une étape indispensable
Avoir son propre site internet est aujourd’hui Le référencement naturel dépend de la « ri-
indispensable, comme tout document permet- chesse » du site, nombres de pages, mots clés,
tant de présenter l’activité. textes et rédactionnel sur ses pages, échanges
Le site internet constitue une « vitrine » de de liens avec d’autres sites (netlinking), actuali-
l’activité et doit donc être particulièrement tés, mises à jour régulières, ancienneté du site,
attractif et informatif, il est donc fortement etc.
conseillé d’en confier la réalisation à un spé-
cialiste. Comme tout le monde veut être en première
page, la concurrence est de plus en plus rude.
Pour être visible sur le net, il faut également Des sociétés spécialisées en référencement
bénéficier d’un excellent référencement. peuvent faire remonter le site en première
Le référencement, c’est ce qui permet, page à condition d’y avoir consacré un budget.
lorsqu’un internaute tape « Gites Finistère » Le référencement payant dépend donc,
dans un moteur de recherche, d’apparaitre comme son nom l’indique, du budget que l’on
dans les pages affichées par celui-ci. Les sites y consacre : achat de mots clés, géopositionne-
bien référencés se retrouvent en première page ment… qui permettront à l’internaute de trou-
de tout moteur de recherche. ver plus aisément la chambre d’hôtes.
Il existe 2 sortes de référencements : le naturel Il est enfin essentiel de s’appuyer sur des sites
et le référencement payant. générant de gros trafics et donc susceptibles
d’apporter des clients, comme les sites internet
des labels.
Faire classer et/ou labelliser ma location : quels avantages ?
La démarche est volontaire et s’appuie sur des Cette démarche présente de nombreux avan-
critères nationaux. Elle consiste dans la visite tages :
d’inspection de l’hébergement par un orga-
nisme agréé. Cette visite d’inspection permet- Elle rassure la clientèle sur la qualité de l’hé-
tra d’attribuer un niveau de confort à l’héber- bergement.
gement. Elle ouvre le droit à des avantages fiscaux.
Elle apporte les conseils et documents tech-
niques permettant de gérer la location.
Elle facilite l’accès aux supports de promo-
Jean-Pierre Léon, tion.
Elle permet d’intégrer un réseau profession-
Président de Clévacances Finistère nel qui apportera conseils et formation.
Clévacances, c’est une capacité d’accueil Les techniciennes sont en charge du
de 3500 personnes en chambres d’hôtes contrôle des hébergements et de l’ac-
ou en locations, gîtes... dans notre compagnement quotidien des porteurs
département ! de projets et des propriétaires.
Des rencontres par secteurs géogra-
Témoignage
Clévacances, c’est d’abord un label qui phiques, des newsletters, la communica-
garantit aux propriétaires comme aux tion via le net... sont les supports d’une
vacanciers une qualité irréprochable des communication très active et vitale
logements en les classant selon la grille pour la vie de l’association.
de la charte nationale de 1 à 5 clés. Le
peu de litiges est la résultante de cette Enfin outre les sites de « Clévacances »
exigence. des sites marchands, une carte des hé-
bergements du Finistère, une présence
Répartis sur l’ensemble de l’espace dans les publications de l’ADT (agence
départemental ces hébergements de développement touristique), la par-
répondent également aux nombreux ticipation aux salons du tourisme assure
critères recherchés par nos visiteurs : notre présence auprès des personnes
label pêche, affaires, environnement … « candidates aux séjours en Finistère ».
14 PROPRIÉTAIRE DE GÎTES ET LOCATIONS DE VACANCES - CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉFaire classer ma location
Le classement d’un hébergement touristique Le loueur (ou son mandataire) dispose d’un
est obligatoire pour pouvoir bénéficier de la délai de quinze jours pour refuser éventuelle-
dénomination meublé de tourisme. ment la proposition de classement. Au-delà de
ce délai, le classement est acquis.
Pour obtenir le classement du meublé, le pro-
priétaire contacte un des organismes agréés Les décisions de classement sont transmises,
pour effectuer des visites garantissant le mensuellement, par voie électronique, par les
contrôle des différents critères de classement. organismes chargés des visites de classement à
La liste de ces organismes est disponible sur l’Agence de développement touristique ou au
le site d’Atout France, opérateur de l’état en Comité départemental du tourisme du dépar-
matière de tourisme : www.classement.atout- tement concerné, chargé de mettre à disposi-
france.fr. tion et tenir à jour la liste des meublés classés
dans le département.
Dans le mois qui suit la visite du meublé, l’orga-
nisme qui a réalisé la visite transmet au loueur Les grands principes du classement :
(ou à son mandataire) un certificat de visite qui Il est volontaire et son coût est à la charge
comporte 3 documents : du loueur
le rapport de contrôle Il comporte 5 catégories allant de 1 à 5
la grille de contrôle dûment remplie par l’or- étoiles, selon le niveau de confort
ganisme évaluateur Il est valable 5 ans, période à l’issue de la-
une proposition de décision de classement quelle le loueur doit effectuer une nouvelle
demande de classement s’il souhaite que
son hébergement continue à en bénéficier.
Adhérer à un label et un réseau
En complément d’un encadrement juridique, Cette promotion est également assurée par
des conseils, de l’expertise et de la mise à dis- les organismes qui représentent les labels
position des différents documents permettant de qualité : Gîtes de France, Clévacances, et
la gestion de votre location, des réseaux pro- Accueil Paysan.
fessionnels et des labels mettent à votre dispo-
sition différents outils pour vous permettre de La pré-commercialisation : Étape intermé-
promouvoir et commercialiser votre location. diaire entre la promotion et la commerciali-
sation, l’un des aspects de la pré-commer-
Pour faire connaitre mon hébergement cialisation consiste généralement en un suivi
des disponibilités du parc d’hébergement et
La promotion et la commercialisation en une mise en relation entre le loueur et
le client.
Il existe plusieurs niveaux de promotion et de
mise en marché des chambres d’hôtes ; on Ce rôle est notamment assuré par les outils
peut les distinguer en trois grandes catégo- de gestion des disponibilités (cf plateforme
ries : la promotion, la pré-commercialisation et Open System Finistère tourisme).
la commercialisation.
L’autre aspect de la pré-commercialisation
La promotion : Il s’agit de faire connaître concerne la labellisation des hébergements
les hébergements auprès de la clientèle, à qui, outre une garantie de qualité pour le
partir de différents supports et principa- client, propose au propriétaire un ensemble
lement par des sites internet. Ces actions de conseils techniques permettant une
sont généralement intégrées dans une dé- adaptation du produit au marché.
marche de promotion générale à différents
niveaux : régional, départemental et local. La commercialisation : Il s’agit de l’acte de
vente, réalisé à partir d’un service de réser-
Suivant ces différents niveaux, les acteurs ins- vation qui assure le contact avec le client et
titutionnels de la promotion sont : le Comité la conclusion de la vente. Ce rôle est tenu
Régional du Tourisme de Bretagne, Finistère en Finistère par le service réservation des
tourisme Agence de développement touris- «Gîtes de France».
tique, les pays et les Offices de Tourisme.
PROPRIÉTAIRE DE GÎTES ET LOCATIONS DE VACANCES - CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉ 15Pour bénéficier de garanties
Le client souhaite avant tout avoir une garan- Ces organismes présentent des exigences en
tie sur la qualité de l’hébergement qui lui est matière de confort, décoration, accueil et envi-
proposé. ronnement.
Cinq opérateurs nationaux assurent la qualifi- Ils constituent une assurance pour le proprié-
cation des locations de vacances : taire ou son client qui peuvent se retourner
vers leurs représentants départementaux en
La Fédération Nationale des Gîtes de France, cas de litige.
La Fédération Nationale Clévacances, Ils assurent également le conseil et le suivi de
la gestion des locations par la mise à disposi-
La Fédération Nationale Accueil Paysan, tion des documents contractuels : contrat de
location, état descriptif de la location, état des
Qui délivrent un label par l’intermédiaire de lieux.
leurs correspondants départementaux
Ils présentent les locations sur leurs brochures,
La Fédération Nationale des Offices de Tou- leurs sites internet (national et départemental)
risme-Syndicats d’Initiative et peuvent accéder à la plateforme de disponi-
bilités proposée par Finistère tourisme.
Qui délivre le classement par l’’intermédiaire
des fédérations départementales Les Gites de France disposent de plus d’une
centrale de réservation spécifique.
La Fédération Nationale des Agents Immo-
biliers FNAIM
Les agences immobilières assurent en outre la
gestion complète de l’acte de location, de la
Il est également possible d’obtenir un clas- promotion (plateforme de réservation, catalo-
sement par l’intermédiaire d’un cabinet de gues, Internet, réseaux professionnels) à l’ac-
contrôle ou d’un organisme de tourisme ac- cueil de la clientèle (remise des clés, entretien)
crédité par le comité français d’accréditation dans le cadre d’un mandat de gestion.
COFRAC). La liste de ces cabinets est consul-
table sur le site www.atout-france.fr.
Jean-Claude Kerspern,
Président de Gîtes de France Finistère
Depuis 1974, les Gîtes de France du Finistère ont son offre et donner des conseils. Notre extranet
fait de l’accueil par l’habitant chez l’habitant leur interne unique permet au propriétaire d’accéder
marque de fabrique. à une base d’informations pratiques (juridique,
Avec plus de 1 700 locations sur le département, conseils, réunions, communications, opérations
notre label est reconnu pour sa qualité et le suivi commerciales, ...).
que nous apportons chaque année afin de satisfaire Nos 8 agents de réservation de notre Service de
notre clientèle. Nos Gîtes, Chambres d’hôtes, réservation (le plus gros volume d’affaire de France)
Campings, Gîtes d’étapes-groupe-de séjour sont à Quimper s’occupe de commercialiser et vendre
Témoignage
tous uniques dans un esprit de conservation du votre gîte par téléphone du lundi au samedi et
patrimoine mais aussi contemporain avec des 24/24 sur Internet.
locations dans les villes et stations balnéaires.
Fort de 1 100 adhérents-propriétaires, les Gîtes
Nos techniciens accompagnent votre projet depuis de France du Finistère ont la plus grande capacité
le premier contact jusqu’au classement final en d’accueil en lits du département en locations
passant par des visites sur place, des contacts de meublés touristiques et se développent en
avec l’architecte, des conseils décoration, et intégrant les nouveaux produits insolites. Mais ce
tous les aspects de votre commercialisation. Cet qui nous distingue, c’est le nombre de vacanciers
accompagnement est gratuit et sans engagement venant chaque année dans nos locations :
jusqu’à la labellisation. 115 000 vacanciers en 2012 en progression de 4%
Notre équipe commerciale vous propose un site par rapport à 2011.
internet personnel et la mise en avant de votre
location sur nos 3 sites (départemental, régional, Ce seul chiffre est le symbole de réussite de notre
national). Tout au long de l’année nos techniciens signature : «Gîtes de France et vos vacances
accompagnent le propriétaire afin d’améliorer prennent un autre sens».
16 PROPRIÉTAIRE DE GÎTES ET LOCATIONS DE VACANCES - CONSEILS POUR DÉVELOPPER VOTRE ACTIVITÉVous pouvez aussi lire
