Réforme du droit des appartements à partir du 01/01/2019 - Syncura
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Réforme du droit des appartements
à partir du 01/01/2019
VM Vastgoedbeheer scrl
Scheldekant 13 - 9700 Audenarde
RPM 0437.396.556
www.syncura.be
Assurance Responsabilité Civile & Garantie Fonds de Tiers : S.A. AXA Belgium avec numéro de la police 730.390.160. - IPI 200957 - ING 390-0638403-04
Introduction
Diverses modifications relatives à la Loi sur la Copropriété ont été votées le 18 06 2018 et entreront en
vigueur le 01 01 2019. Les statuts du bâtiment - qui englobent l’acte de base (AB) et le règlement de co-
propriété (RCP) - seront allégés et le règlement d’ordre intérieur (ROI) sous seing privé fera son entrée.
Principales modifications
• Le droit, pour les opérateurs de services d’utilité publique agréés (Telenet, Proximus,…) et pour
chaque copropriétaire, d’installer eux-mêmes, sous certaines conditions, des conduites, des câbles
et des équipements associés dans ou sur les parties communes. Les (autres) copropriétaires ne
seront pas tenus d’y contribuer, mais ne peuvent s’y opposer qu’en vertu d’un intérêt légitime (par
exemple si ces travaux posent problème pour l’utilisation des parties communes). Vu la popularité
des voitures électriques ou hybrides, cette possibilité sera sans doute fréquemment utilisée à
l’avenir pour installer des bornes de rechargement électrique dans les parties communes. D’après
l’exposé des motifs, elle n’inclut toutefois pas l’installation de panneaux solaires ;
• Toutes les clauses, conditions et sanctions relatives au recouvrement et au paiement des charges
liées à la copropriété doivent désormais figurer dans le règlement de copropriété (RCP). Une
procédure de rappel et de recouvrement en dérogation (aux statuts) ne sera donc opposable, à
partir du 01 01 2019, que si elle a été transcrite par acte notarié ;
• Les signataires des statuts originaux pourront, sous certaines conditions, encore apporter des
modifications aux statuts, jusqu’au moment de la réception provisoire des parties communes
concernées ;
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• Un règlement d’ordre intérieur (ROI) doit être établi par le biais d’un acte sous seing privé. Il
contiendra au moins les éléments suivants :
• Règles relatives au fonctionnement de l’assemblée générale ;
• Règles relatives à la nomination, aux compétences, à la durée du mandat, à la
reconduction, aux obligations et à la résiliation du contrat du syndic ;
• Période annuelle de 15 jours
• Le syndic a l’obligation d’adapter le règlement d’ordre intérieur en cas de modification des règles
juridiques applicables, sans avoir besoin d’une décision préalable de l’AG à cet effet. Le cas échéant,
le syndic en parlera à la prochaine assemblée générale ;
• Obligation de constituer un fonds de réserve, au plus tard 5 ans après la réception provisoire des
parties communes, avec une contribution annuelle minimale équivalant à 5 % du montant total des
charges communes sauf si l’on a opté pour la non-acceptation (« opt out »). Cette règle implique que
l’association des copropriétaires peut décider de ne pas constituer de fonds de réserve moyennant
une majorité des 4/5 ;
• Le syndic peut désormais prendre de manière autonome toutes les dispositions judiciaires et
extrajudiciaires requises pour récupérer les charges ; le syndic n’a donc plus besoin de l’accord de
l’assemblée générale pour charger un avocat de recouvrer les arriérés d’un copropriétaire ;
• La solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est introduite ; le syndic peut désormais s’adresser
au nu-propriétaire comme à l’usufruitier pour les dettes de la copropriété. La notion de solidarité
signifie que le nu-propriétaire comme l’usufruitier peuvent être contraints individuellement à
payer les charges de la copropriété, même si l’autre partie est également responsable ;
• Chaque copropriétaire peut désormais se faire accompagner d’une personne lors des assemblées
générales, à condition d’en informer le syndic au moins 4 jours ouvrables à l’avance par lettre
recommandée ; cette personne ne pourra ni diriger ni monopoliser la discussion pendant
l’assemblée générale ;
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• En l’absence de syndic, le conseil de copropriété ou, à défaut, le Président de la dernière assemblée
générale (AG) ou, à défaut, un ou plusieurs copropriétaires détenant ensemble au moins 20 % des
parts, peuvent désormais convoquer une AG afin de nommer un syndic ;
• Les invitations seront communiquées aux copropriétaires au moins 15 jours avant la date de
l’assemblée ; l’ancienne disposition « sauf si le règlement de copropriété a prévu un délai plus long
» est supprimée ;
• Seuls les copropriétaires contribuant au paiement peuvent prendre part au vote, chacun au prorata
de sa quote-part dans ces charges ;
• Désormais, la procuration pour une (première) assemblée générale est également valable pour
une nouvelle AG organisée parce que le quorum n’a pas été atteint pour la première AG, sauf
mention contraire dans la procuration;
• Les décisions seront désormais prises à la majorité des 2/3 (au lieu des ¾) pour les travaux relatifs
aux parties communes ainsi que pour toute modification des statuts, dans la mesure où ils ne
concernent que la jouissance, l’utilisation ou la gestion des parties communes ;
• Les décisions seront désormais prises à la majorité des 2/3 (au lieu des ¾) concernant le montant
de la mise en concurrence ainsi que les travaux relatifs à certaines parties privatives qui, pour des
raisons économiques ou techniques, seront effectués par l’association des copropriétaires ;
• Les décisions seront désormais prises à la majorité des 2/3 (au lieu des ¾) pour une délégation de
compétence au CCP (laquelle, comme à l’heure actuelle, demeurera limitée aux actes explicitement
spécifiés et à une période d’un an) ;
• Les décisions seront désormais prises à la majorité de ½ +1 (au lieu des ¾) pour les travaux imposés
par la loi, les travaux conservatoires, et les actes d’administration provisoire ;
• Les décisions seront désormais prises à la majorité de ½ + 1 (au lieu des ¾) concernant la création
et la composition d’un conseil de copropriété, dans les bâtiments de moins de 20 lots ;
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• Les décisions seront désormais prises à la majorité des 4/5 concernant la division d’un lot ou la
réunion totale ou partielle de deux ou plusieurs lots ;
Les décisions seront désormais prises à la majorité des 4/5 concernant la démolition ou la
reconstruction totale du bâtiment pour des raisons de salubrité ou de sécurité, ou si le prix de
revient de la mise en conformité du bâtiment par rapport aux dispositions légales devait s’avérer
excessif. Un copropriétaire peut renoncer à son lot au bénéfice d’autres copropriétaires si sa valeur
est inférieure à la quote-part qu’il devrait prendre en charge dans le coût total des travaux, le cas
échéant moyennant une compensation fixée de commun accord ou par le juge.
Si les raisons précitées font défaut, la décision de démolition ou de reconstruction totale devra
toujours être prise à l’unanimité.
• À partir du 01 01 2019, il faudra toujours un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert,
d’un architecte ou d’un agent immobilier pour toute modification dans la répartition des parts de
la copropriété ;
• L’exigence d’unanimité est atténuée : si la loi prescrit l’unanimité et que celle-ci ne peut être
atteinte lors de l’AG suite à l’absence d’un ou plusieurs copropriétaires, une nouvelle AG se réunira
après un délai d’au moins 30 jours, afin que la décision en question puisse être prise à l’unanimité
des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés ;
• À l’heure actuelle, il est d’ores et déjà obligatoire d’avoir un accord écrit entre le syndic et l’ACP.
Désormais, cet accord devra inclure une liste des prestations forfaitaires ainsi qu’une liste des
prestations complémentaires et des indemnités y associées. Une prestation non mentionnée ne
peut donner lieu à une indemnité, sous réserve d’une décision de l’assemblée générale ;
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• La possibilité de créer des associations partielles sans personnalité juridique - qui pouvaient
uniquement préparer des décisions relatives aux parties communes spécifiquement mentionnées
dans ces décisions et faire approuver ces propositions à la prochaine assemblée générale - est
supprimée ;
• Le syndic doit désormais transmettre une liste d’adresses à tout copropriétaire qui en fait la
demande, avec l’adresse, les références des lots et les parts de tous les autres copropriétaires ;
• Le cas échéant, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les travaux
extraordinaires à prévoir pour les années à venir ;
• Dans les bâtiments comptant plus de 20 lots, la mise en place d’un Conseil de Copropriété (CCP) est
obligatoire. Dans l’attente de la création et de la composition d’un CCP obligatoire, chaque membre
de l’AG peut engager une procédure judiciaire à l’encontre de l’association des copropriétaires afin
de désigner un ou plusieurs copropriétaires ou - aux frais de l’association des copropriétaires - un
tiers qui accomplira les tâches du CCP ;
• Les membres du CCP peuvent être aussi bien des copropriétaires que des titulaires d’un droit réel
ayant un droit de vote à l’assemblée générale ;
• Les membres du CCP (n’)auront désormais (qu’)un mandat annuel mais il sera renouvelable ;
• Désormais, les membres du CCP remettront chaque année (au lieu de tous les semestres), lors de
l’assemblée générale, un rapport annuel détaillé sur l’exercice de leur tâche ;
• La tâche du commissaire aux comptes peut désormais également être exercée par un collège de
commissaires aux comptes ; le principe selon lequel il peut aussi bien s’agir d’un copropriétaire que
d’un tiers est maintenu.
• Si l’équilibre financier est gravement compromis, le syndic ou un ou plusieurs copropriétaires,
détenant ensemble plus de 20 % des parts, pourront saisir le Juge de Paix afin de désigner un ou
plusieurs administrateurs provisoires, qui remplaceront les organes du CCP pour les tâches qui
leur seront attribuées par le Juge de Paix ;
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• Les principes de contribution, par le copropriétaire (demandeur ou défendeur), aux frais et honoraires
dans le cadre de procédures judiciaires sont maintenus mais désormais, chaque propriétaire est
tenu « ab initio » d’apporter sa contribution, sans préjudice des paiements ultérieurs ;
• Les dispositions du règlement d’ordre intérieur ainsi que toute décision de l’assemblée générale
sont opposables à chaque titulaire d’un droit réel ou personnel via la notification qui lui est faite
• Au moment de la constitution du droit : par le constituant ou, à défaut, par le syndic (c’était
également le cas dans la Loi de 2010) :
• Après la constitution du droit : (uniquement) par le constituant (nouveau) ;
• Le titulaire du droit réel ou personnel estimant qu’une disposition du règlement d’ordre intérieur
ou une décision de l’assemblée générale est irrégulière, trompeuse ou illicite doit introduire
son recours dans les 2 mois après notification et au plus tard dans les 4 mois suivant la date de
l’assemblée générale ;
• Lors de la prévente (informations dans la perspective d’une vente ou d’un transfert), le syndic doit
désormais mentionner, outre les arriérés dus, les coûts du recouvrement judiciaire ou extrajudiciaire
ainsi que les montants en jeu dans le cadre de procédures judiciaires en cours et les coûts du syndic
pour les recherches nécessaires et la communication de l’information ;
• Au moment de la vente, le Notaire peut désormais demander, le cas échéant, une version remaniée
et mise à jour des informations relatives à la prévente.
• Le nouveau propriétaire contribuera, sous réserve d’un accord différent entre les parties, aux
coûts à partir du jour où il peut jouir des parties communes (auparavant... à partir du jour où il a
joui effectivement …) ;
• Le notaire doit désormais transmettre au syndic, dans les 30 jours suivant la passation de l’acte,
les informations requises concernant la date de l’acte, l’identification du lot et l’identité ainsi que
l’actuelle et l’éventuelle nouvelle adresse des parties concernées et des éventuels mandataires
désignés.
• Un privilège a, par ailleurs, été créé au bénéfice de l’association des copropriétaires (ACP) afin
de permettre la récupération d’une partie des arriérés. Ce privilège est limité aux montants de
l’exercice en cours et de l’exercice précédent. Il prend rang après le privilège des frais de justice, le
privilège visé à l’article 114 de la Loi relative aux assurances et les privilèges inscrits antérieurement.
Cette réforme constitue un pas en avant vers une gestion plus transparente, plus flexible et plus
efficace des copropriétés.
Syncura est à votre service pour vous aider à appliquer correctement ces nouvelles dispositions
légales.
Chez Syncura, vous êtes à la bonne adresse !
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A propos de Syncura
Fort de plus de 30 ans d’expérience, Syncura est l’un des principaux bureaux flamands spécialisés dans
les services de syndic et d’intendance.
Nous gérons actuellement des immeubles à appartements, des terrains industriels, des parkings, des
centres commerciaux, des studios d’étudiants, des résidences-services, etc.
Notre objectif est de gérer votre copropriété comme si nous en étions nous-mêmes copropriétaires.
Voilà pourquoi nous imposons des exigences élevées à nos services. Seuls des collaborateurs qualifiés,
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