SIIC : POIDS LOURDS DE L'ÉCONOMIE FRANÇAISE - PREMIÈRE ÉTUDE MONDIALE PWC UN SECTEUR STRUCTURANT POUR LES TERRITOIRES - FSIF
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O c t o b r e 2 0 1 2 N°1
L’actualité des sociétés
d’investissement
immobilier cotées
SIIC : Poids lourds de
l’économie française
Première étude mondiale PwC
Un secteur structurant pour les territoires
Confluence
L’éditorial
L’éditorial
Dorian Kelberg
Délégué général
de la Fédération
des sociétés immobilières
et foncières (FSIF)
Il existe peu de domaines dans lesquels la France est érigée
en modèle par les pays étrangers en général et les Anglo-
Saxons en particulier : c’est pourtant le cas avec les sociétés
principalement dans l’immobilier d’entreprise et commercial.
« SIIC PLUS » est un nouveau magazine qui apporte un éclairage
très pointu sur les projets, les réalisations, les enjeux, les
d’investissement immobilier cotées (SIIC). équipes et les dirigeants des SIIC. Il a vocation à illustrer le pari
du gagnant-gagnant réalisé entre l’intérêt sectoriel et l’intérêt
Le régime des SIIC a été créé en 2002 et, en décembre 2003, général économique. Trois numéros par an sont prévus.
le « Financial Times » titrait : « The french model ». Son principe
repose sur un dispositif de transparence fiscale qui supprime Ce magazine donnera également la parole aux partenaires, aux
tout frottement fiscal entre l’entreprise et ses actionnaires. Il observateurs et à tous les interlocuteurs directs ou indirects des
s’inspire pour l’essentiel du modèle des REITs américains créés SIIC. Ce sera un véritable vecteur d’échange et de communication
en 1960. En près d’un demi-siècle, il a permis aux Etats-Unis sur la dimension micro-économique de ces sociétés.
l’émergence et l’avènement d’une véritable industrie immobilière.
Aujourd’hui, plus de trente pays sur tous les continents ont Il est en cela le complément parfait du Livre Rouge publié
mis en place ce type de régime. en novembre 2011 sur les aspects macro-économiques du
secteur des SIIC.
Pour les SIIC, les objectifs affichés devaient concilier intérêt
sectoriel et intérêt général économique : créer des acteurs Ce premier numéro braquera le projecteur sur deux études
majeurs pour la réalisation de projets industriels immobiliers menées par PwC et Landwell sur les impacts fiscaux et
sur l’ensemble des territoires nationaux et concourir ainsi à économiques de l’activité des SIIC. Ces deux études constituent
leur attractivité ; répondre aux besoins d’infrastructures de la une première mondiale. La première démontre que les SIIC
collectivité ; inciter à la professionnalisation de la détention produisent de la matière fiscale. La seconde étude analyse les
immobilière ; dynamiser le financement de l’industrie immobilière SIIC comme acteurs industriels de premier plan qui génèrent,
à travers la mobilisation de l’épargne longue ; contribuer à la à travers leurs projets et leurs réalisations, des dizaines de
compétitivité internationale de la place financière de Paris milliers d’emplois directs, indirects et induits sur l’ensemble
par la constitution d’un compartiment immobilier coté sur les des territoires nationaux.
marchés réglementés français ; mettre à la disposition des
particuliers des revenus performants et sécurisés pour financer Les différentes rubriques de ce magazine traitent de la dimension
les retraites ; enfin, générer de la matière fiscale pour l’Etat et citoyenne des SIIC. Elles expriment même une forme de
les collectivités locales. patriotisme économique.
En dix ans, comme autant de défis, ces différents objectifs Dans ce contexte de crise économique et financière internationale,
ont été réalisés par les SIIC. Le secteur est devenu le premier il est essentiel que le pays s’appuie sur des secteurs comme celui
©Philippe Servent
en Europe et le troisième dans le monde après les Etats-Unis des SIIC qui portent l’économie et génèrent de la croissance.
et l’Australie. Les SIIC comptent parmi les principaux maîtres La France a des atouts, parmi eux, celui des SIIC est une carte
d’ouvrage des projets immobiliers structurants en France. maîtresse. « SIIC PLUS » en apportera l’illustration, autant sur
Elles investissent dans tous les types d’actifs immobiliers, la forme que sur le fond.
1
SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012
Sommaire
FÉDÉRATION DES SOCIÉTÉS IMMOBILIÈRES ET FONCIÈRES Octobre 2012 - N°1
Un ancien site de 20 hectares totalement reconfiguré par ARGAN
SIIC+ Magazine en parc Logistique HQE au cœur de Trappes p.16
www.siicplus.fr
Le magazine est édité par L’Abécédaire des Institutions
4, avenue Victor Hugo - 75016 Paris
Tél. : +33 (0)1 53 64 50 20
Fax : +33 (0)1 53 64 50 21
E-mail : labecedaire@labecedaire.fr
www.labecedaire.fr
Directeur de la publication
Jean-Michel Arnaud - jean-michel.arnaud@labecedaire.fr
Directrice déléguée
Laure Saman-Bailet - laure.bailet@labecedaire.fr
Directeur de la rédaction
L’éditorial de la FSIF 1
Dorian Kelberg - kelberg.dorian@wanadoo.fr
Rédactrice en chef adjointe Les échos des SIIC 4
Anne de Pomyers - anne.de-pomyers@labecedaire.fr Agenda, news, brèves, trophées des SIIC
Rédaction
Barbara Kiraly - barbara.kiraly@labecedaire.fr Zoom sur… 6
Secrétariat de rédaction Gecina, Tour Eiffel, Affine
Agnès Simon
Direction artistique
Caroline Dosseville - caroline.dosseville@labecedaire.fr
DOSSIER : Les SIIC et l’éco 11
Conception graphique et réalisation Un régime qui dope les territoires et l’Etat
Estelle Menou - estelle.menou@labecedaire.fr
par Business Immo
Ont collaboré
Gaël Thomas, Christophe Tricaud, Pierre Schoeffler,
Lucy Bakli, Isabelle de Ponfilly, Anne-Gaëlle Marie-Hubert Etude PwC 13
Crédit photos Les SIIC au service de l’économie française
Couverture : ©Mercialys / ©Emmanuel-Ducoulombier
©AirCam / ©P.Vedrune - Bercy / ©www.kidicom.com -
www.nicolasperie.com / ©Foncière des Régions - H4
Grand angle 18
La FSIF est le fruit de la fusion des deux syndicats professionnels qui représentaient les SII et les SICOMI. Elle ©Castano 2010 / ©Alexis Frespuech - afstudio.fr / ©Hervé Icade, Frey, Foncière Atland
Abbadie / ©Altelia / ©Didier Blavette / ©Tristan Deschamps
compte comme adhérents les sociétés ayant la plus forte capitalisation dans le secteur immobilier ©www.polesud.net / ©Didier Guy / ©Foncière des Régions
à la Bourse de Paris (dont la quasi-totalité de la capitalisation boursière du compartiment des foncières - H4 / ©Nathalie Oundjian / ©Francoisrenault.com Regards croisés 22
L’Abécédaire des Institutions - Photos : DR / ©Alexis Frespuech - afstudio.fr / ©Hervé Thouroude / GFR / ©Nathalie Oundjian
©Michel Labelle / ©Fevre / DR Ils parlent des SIIC
cotées, SIIC et non SIIC). Mais également des sociétés foncières privées, des sociétés d’économie Sommaire : ©SAGL Pierre Moscovici, Guillaume Poitrinal, Christophe Kullmann, Géry Robert-Ambroix,
mixte immobilières, des compagnies d’asset management et des filiales françaises de sociétés Jean-Paul Dumortier, Xavier Bertrand, Patrick Braouezec, Edith Cresson, Solange Biaggi
Imprimé par Espace Grafic en Espagne
d’investissement immobiliers étrangères. Numéro 1 - Octobre 2012
Choix durable 26
« Je rêve d’un bâtiment biodégradable »
Ses objectifs Interview de Françoise Jourda, architecte
Etudie, promeut et représente les intérêts collectifs et professionnels de ses adhérents
Trois questions à… 27
Recherche et applique tous les moyens propres à les favoriser
Serge Grzybowski, président - directeur général d’Icade
Plus largement, la FSIF assiste les adhérents sur tout sujet les intéressant directement ou indirectement
Retrouvez nous sur le web Intérieur SIIC 28
www.fsif.fr Du bureau d’hier à celui de demain
par Lucy Bakli, directeur associé Majorelle et Isabelle de Ponfilly, directeur général Vitra France
ADHÉRENTS FSIF : AFFINE R.E.*, AFFIPARIS*, ALLIANZ, ALTAREA IVANHOE CAMBRIDGE*, KLEPIERRE*, MERCIALYS*, PAREF*, PATRIMOINE
COGEDIM*, ANF*, ARGAN*, AXA REIM, CARREFOUR PROPERTY, CBO ET COMMERCE*, POSTE IMMO, PROUDREED, S.A. FONCIERE DE LUTECE,
TERRITORIA, CEGEREAL*, COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE,CORIO S.C.I. DU 26 RUE DU QUATRE SEPTEMBRE, SAS ANGLE VERT, SILIC*, Aménagement… 29
FRANCE*, CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER, EUROCOMMERCIAL SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL*, SOCIETE FONCIERE LYONNAISE*, par Foncière des Régions
PROPERTIES*, EUROSIC*, FDL*, FONCIERE ATLAND*, FONCIERE DES SOFILO, TERREIS*, UNIBAIL-RODAMCO*, VALUTIQ, VASTNED RETAIL*,
6e ET 7e ARRONDISSEMENTS DE PARIS*, FONCIERE INEA*, FONCIERE WERELDHAVE*, ZÜBLIN IMMOBILIERE FRANCE*
Info REITs 30
DES MURS*, FONCIERE DES REGIONS*, FONCIERE MASSENA, FONCIERE
PARIS FRANCE*, FREY*, GECINA*, GENERALI, GEREFIM, GROUPAMA Les SIIC (REITs) dans le monde
IMMOBILIER, HAMMERSON FRANCE*, ICADE*, ICF HABITAT NOVEDIS, *Sociétés ayant opté pour les statuts des Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) par Pierre Schoeffler, senior advisor de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière
Le billet de Pierrepapier 32
Les SIIC, partenaires de la compétitivité des territoires
dans la durée
2 46 rue de Rome - 75008 Paris
3
Tél : 01 44 90 82 30 - Fax : 01 44 90 82 36 - E-mail : fsif08@wanadoo.fr
SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012 SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012
www.fsif.fr
Les échos
des SIIC
Agenda News Brèves TROPHÉES DES SIIC 2012
Le 27 septembre à Paris EPRA : l’immobilier Plus vertes les SIIC La septième édition des Trophées des SIIC se déroulera lors du SIMI, le 6 décembre 2012. Cet événement
d’entreprise tire la croissance Les SIIC FDR et Altarea a pour vocation de faire connaître le secteur des SIIC, ses différents acteurs ainsi que leurs projets
s’est tenue la conférence
Berlin a accueilli les 6 ont été récompensées comme industriels auprès de professionnels de l’immobilier, d’investisseurs, d’actionnaires, de décideurs pu-
annuelle du journal « Les Echos ».
et 7 septembre dernier acteurs citoyens par Novethic, blics et des médias.
L’événement avait pour thème
la conférence annuelle de l’agence de notation sociale
« Le financement de l’immobilier
l’EPRA qui a réuni l’ensemble
et filiale de la Caisse des dépôts.
Cinq trophées seront décernés à cette occasion :
dans un contexte de crise Ces deux SIIC se sont montrées
des investisseurs européens.
de la dette souveraine et exemplaires pour la qualité • « Ville et Avenir » récompense une réalisation immobilière conduite par une SIIC impactant la vie
L’occasion de dévoiler de leur reporting sur de la cité : tant sur le plan architectural que sur celui du développement durable, social, écono-
de modification du paysage
les résultats d’une étude la performance énergétique mique, culturel ou sociétal.
bancaire : quelles
sur l’impact de l’immobilier et les émissions de CO2. • « Small and Mid Cap » est décerné à une foncière de petite ou moyenne capitalisation boursière
perspectives ? »
l’éc o
d’entreprise dans la croissance (jusqu’à 1,5 milliard d’euros, ce qui est la moyenne de la capitalisation boursière par foncière au
Deux SIIC fusionnent
Les 29 et 30 octobre, européenne. Un marché 30 juin 2012) dans le cadre de ses activités industrielles, financières ou sociétales.
Les sociétés SIIC de Paris 8e
Nancy a fait place au Rendez- évalué à plus de 5 trilliards •
« Meilleure opération de l’année » pointe une réussite exemplaire. Ce trophée récompensera
et SIIC de Paris ont fusionné.
vous international de la ville d’euros en 2011. l’opération financière et/ou capitalistique et/ou industrielle menée par une SIIC, soit pour la société
Ct
SIIC de Paris rappelle que
SIIC
s eSsI I SCI I e
et du commerce, qui avait elle-même, soit pour le secteur des SIIC dans son ensemble.
l’opération a été réalisée
pour thème cette année Nominations dans « une démarche de • « Meilleur analyste de l’année ».
simplification de la structure • « Prix Jean Weil : Immobilier et société ».
« le centre-ville : grande scène • Pour succéder à Jacques
des
de l’innovation ». Ehrmann, l’ancien président- et du mode de détention
des actifs immobiliers du groupe Les membres du jury sont :
r /o Ls e d
Au programme : des conférences, directeur général de Mercialys,
SIIC de Paris ». La fusion prend
é ch o s
des témoignages le conseil d’administration
effet rétroactivement
et des tables rondes. a désigné à titre intérimaire
eh
au 1er janvier.
LD eo ss séi c
Géry Robert-Ambroix,
Du 14 au 16 novembre, en qualité de directeur général La France attire
Les
le marché international et Michel Savart, les investissements
des professionnels L’Institut de l’épargne
en qualité de président
de l’immobilier de commerce immobilière et foncière François Asensi, Arnaud de Bresson, Gaël Thomas, Catherine Sabbah,
du conseil d’administration.
a publié une étude intitulée député délégué général de Paris directeur de la rédaction journaliste aux « Echos »
(mapic) se tiendra au Palais En parallèle, la procédure « Fonds souverains : de Seine - Saint - Denis Europlace de « Business Immo »
des festivals de Cannes. de sélection d’un nouveau l’immobilier français, cible
8 000 acteurs clés du secteur PDG a été initiée. d’investissement ». Elle évalue
s’y retrouveront. à 10 milliards d’euros par an
• Renaud Haberkorn a pris
les investissements futurs
Du 5 au 7 décembre, ses fonctions de directeur des fonds souverains
le SIMI, le salon professionnel général de la SIIC Tour Eiffel dans l’immobilier au cours
de l’immobilier d’entreprise, le 1er septembre dernier. des cinq prochaines années.
Il succède ainsi aux dirigeants « Une bonne partie
prendra ses quartiers au Palais
de ces investissements seront Jean-Jacques Ory, Nathalie Charles, Nicolas Jacquot, Mohamed Kallala,
des Congrès de Paris, Porte fondateurs Mark Inch (jusque-là
dirigés vers la France », indique architecte directeur immobilier d’EDF associé, Arsène Taxand membre du directoire
Maillot. 20 000 professionnels président et directeur général) récompensée par l’ADI - responsable des
DR / ©Nicolas Robin
Anne-Céline Cambier, auteur
et 400 exposants y sont et Robert Waterland (directeur lors du dernier SIMI financements immobiliers,
de cette étude et analyste
direction dettes
attendus. général). senior au sein de l’Institut.
& financements de Natixis
4 5
SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012 SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012
Zoom sur… E
rigé en 1778, l’hôtel particulier Mercy-Argenteau est un immeuble historique
situé sur les Grands Boulevards parisiens, au 16 boulevard Montmartre.
Il vient de bénéficier de lourds travaux de restructuration achevés à la mi-2012.
Les salons du premier étage, dont certains sont attribués à Charles Garnier et sont
inscrits depuis 1958 à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques
Gecina (ISMH), ont fait l’objet d’une restauration particulièrement soignée : tous les décors
et vitraux d’origine ont été restitués à l’identique.
Rénovation d’un hôtel particulier parisien Cet immeuble restructuré et modernisé conserve son usage mixte
avec 2 243 mètres carrés de logements, 3 169 mètres carrés de bureaux
(dont 750 mètres carrés de salons de réception) et deux commerces
(de 115 et 90 mètres carrés).
s ur…
L’hôtel particulier Mercy-Argenteau pendant les travaux de rénovation.
Zoom
C
onçue
par le cabinet
d’architecture DTACC,
cette opération de
Carte d’identité restructuration lourde
•Durée des travaux : de locaux historiques
a été réalisée en
34 mois
milieu urbain dense
•Investissement : et avec des contraintes
42 millions d’euros de conservation
exigeantes.
•Date de livraison :
©Hervé Abbadie
deuxième semestre 2012
Tous les décors sont inscrits à l’ISMH.
6 7
SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012 SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012
Tour Eiffel Affine
Topaz, un immeuble HQE à Vélizy La tour Traversière réhabilitée
Carte d’identité
•Durée des travaux :
22 mois
•Investissement :
35 millions d’euros
•Date de livraison :
deuxième semestre 2012
L’immeuble se distingue par sa forme en ellipse
et sa couleur bleu topaze imaginées par l’agence d’architecture
Arte-Charpentier.
U
n bail vert a été
signé pour cette tour
de 7 800 mètres carrés
sur quinze étages, construite
en 1976. Le système
s ur…
de traitement de l’air
l’éclairage, les sanitaires
et l’accès à l’immeuble ont
Zoom
Le bâtiment se compose de 13 000 mètres carrés de bureaux répartis sur cinq étages été modernisés avec
aux standards internationaux. des matériaux écologiques
(règlementation PMR).
C
onstruit sur l’ancien site du siège de la Cogema, l’immeuble Topaz est situé en plein cœur Le mobilier est issu de forêts gérées durablement.
de l’important pôle d’affaires de Vélizy. Cet édifice de grande qualité répond aux standards Carte d’identité
internationaux et est certifié HQE. Entouré d’un parc paysager, Topaz se distingue par sa forme
•Durée des travaux :
S
ept millions d’euros ont été investis
en ellipse et sa couleur bleu topaze imaginées par l’agence d’architecture Arte-Charpentier.
18 mois par AffiParis, filiale d’Affine, et la SNCF pour
©Tristan Deschamps / ©Léonard de Serres
•Emplois mobilisés :
Erigé sur 13 000 mètres carrés de bureaux répartis sur cinq étages, le bâtiment est doté réhabiliter la tour Traversière. Situé en bord
d’un restaurant interentreprises et de deux sous-sols de parking. Topaz est divisé en plateaux de Seine à Paris, près de la gare de Lyon, cet édifice
de 2 500 mètres carrés, climatisés et équipés d’un désenfumage mécanique. Cet agencement 80 à 100 personnes est le premier immeuble parisien existant à obtenir
permet un cloisonnement maximum et facilite l’aménagement. Entièrement commercialisé,
•Date de livraison : le label BREEAM, norme d’évaluation de
l’édifice accueille des locataires de renommée, Altran et General Mills. janvier 2011 la performance environnementale internationale.
8 9
SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012 SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012
Confluence
53 000 m²
Les SIIC et l’éco
Trois niveaux
dédiés aux loisirs
et aux commerces
100 enseignes Un régime qui dope
les territoires et l’Etat
présentes
25% des espaces
réservés aux loisirs
avec un cinéma
multiplexe de 14 salles, par
un mur d’escalade,
une salle de fitness,
un ludopôle Quasi inconnues du grand public, les SIIC sont
17 restaurants
depuis bientôt dix ans des acteurs incontournables
Un hôtel Novotel
4 étoiles dernière de l’industrie immobilière. Elles participent
génération disposant
à la redynamisation des territoires avec des projets
l’éc o
l’éc o
de 150 chambres
Un investissement aussi emblématiques que le Forum des Halles
global de 300 millions
à Paris, Cap 3000 à Nice, Le Millénaire à Aubervilliers,
et
et
d’euros
les tours Majunga ou Phare à La Défense…
SIIC
SIIC
C
ontrairement aux idées reçues, le statut daire. Comparées aux autres véhicules des REITs. Cette performance se traduit
Doss ie r/Les
Doss ie r/Les
spécifique des sociétés immobilières immobiliers, les SIIC représentent près par leur capacité à lever des fonds sur les
cotées n’est pas une exception française, de deux fois la capitalisation des SCPI marchés financiers : 2,5 Mds€ l’an passé
mais s’inscrit dans un mouvement mon- et des OPCI. Plus que jamais, elles se au travers d’émissions obligataires. Ou
dial – les REITs inventés il y a cinquante sont inscrites dans le paysage immobilier encore d’attirer des capitaux internatio-
ans aux Etats-Unis – qui a essaimé en et économique français avec, en tête de naux, à l’exemple du géant américain des
Europe au cours de la dernière décennie.
Sa principale caractéristique repose sur
le principe de la transparence fiscale qui
dispense les sociétés d’investissement
immobilier d’impôt sur les sociétés, sous
A la fin 2011,
réserve de distribuer 85% de leurs béné-
fices aux actionnaires. Au-delà d’un simple
les SIIC représentaient
transfert de la charge de l’impôt, ce cadre
fiscal permet d’apporter davantage de
3,4% de la capitalisation
souplesse dans une activité qui mobilise
énormément d’investissement. Un système
d’Euronext Paris.
qui existait déjà au début des années
1970 au travers des SICOMI et qui a
permis l’essor du crédit-bail immobilier. gondole, Unibail-Rodamco, seule foncière centres commerciaux Simon Property,
Dix ans après son instauration, ce statut du CAC 40. qui a pris 28% de Klépierre.
a permis de revigorer un compartiment Arrivées à maturité, les foncières cotées Dans l’économie, les SIIC ont un poids
immobilier de la Bourse de Paris mori- se montrent résilientes dans le contexte de plus en important, et sont devenues
bond. A la fin 2011, les SIIC capitali- macro-économique actuel. L’IEIF sou- en particulier le premier outil pour les
saient plus de 40 Mds€, la quasi-totalité ligne « la bonne visibilité des résultats entreprises en quête d’externalisation
de l’immobilier coté (44 Mds€), soit 3,4% des sociétés immobilières cotées, le fort de leur immobilier. Dans le développe-
de la capitalisation d’Euronext Paris. L’an rendement de leur dividende et la résilience ment territorial également, où quelque
passé, près de 27 Mds€ de transactions de leurs cash flows courants », dans sa 17 Mds€ devraient être investis dans les
ont été enregistrées sur le marché secon- dernière analyse sur l’année boursière cinq prochaines années. Derrière des projets
DR
10 11
SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012 SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012
Les SIIC au service
St. Lazare Paris
L’espace commercial
de l’économie française
de la nouvelle gare
Saint-Lazare Landwell et Associés viennent
Investisseur : Klépierre
Etude de publier une étude* sur la contribution
Ouverture : mars 2012
Surface : 10 000 m²
fiscale des SIIC aux finances de l’Etat,
de commerces
L
e régime SIIC a été créé en 2003. Il consti-
tue la principale réussite boursière de la
soit 338 millions d’euros annuels.
80 magasins place de Paris des dix dernières années :
Taux d’occupation des avec près de 50 milliards d’euros, la capi- est de 323 millions d’euros. Les obligations Un risque de perte
talisation des sociétés foncières dépasse de distribution permettent le rapatriement de recette fiscale
surfaces commerciales la place de Londres. Ces sociétés sont les du résultat des activités étrangères des SIIC
à l’ouverture : 100%t principaux maîtres d’ouvrage et les acteurs et leur imposition en France. Ainsi, l’activité En cas d’abandon du régime SIIC, les SIIC
majeurs des programmes de développement française et étrangère des SIIC génère une ne seraient plus soumises à leurs obligations
Parking souterrain
urbain actuels. Et notamment le plan de imposition totale de 338 millions d’euros. Rap- de distribution et réduiraient significative-
de 250 placeservena relance de La Défense, les grands projets porté à la base taxable des SIIC en France, ment leurs distributions. L’imposition du
Euralille ou Euromed, la rénovation urbaine qui s’élève à 552 millions d’euros en 2010, résultat de leurs activités résulterait alors
l’éc o
l’éc o
de Lyon Confluence ou de Cœur d’Orly… ce prélèvement fait ressortir un taux d’impo- principalement de l’imposition de leur résul-
tat fiscal taxable, c’est-à-dire le résultat
issu de leurs seules activités françaises.
En cas d’abandon du régime SIIC, La réduction de l’assiette taxable entraînerait
l’Etat collecterait un impôt global de 220 millions mécaniquement une baisse des recettes
et
et
fiscales. L’Etat collecterait un impôt global
d’euros par an, contre 338 actuellement. de 220 millions d’euros, contre 338 actuel-
SIIC
SIIC
lement, soit une baisse d’environ 35% de
Tout affaiblissement du secteur arrêterait net sition effectif de 61%. Le mécanisme actuel la recette fiscale actuelle. Le régime SIIC
ces projets dont le montant total d’inves- permet donc de générer une recette fiscale est donc un régime gagnant pour l’Etat et
tissement est estimé à 17 milliards d’euros supérieure à celle qu’aurait pu générer la seule sa remise en cause aménerait une diminu-
Doss ie r/Les
Doss ie r/Les
pour les cinq prochaines années. imposition du résultat fiscal des SIIC. Il est tion des recettes fiscales directes. A cela
important de rappeler que ces distributions s’ajouterait l’impact fiscal lié à la baisse du
n régime gagnant
U sont également soumises à l’impôt dans rôle moteur des SIIC pour le secteur de
- gagnant pour l’Etat l’Etat de résidence des actionnaires étran- la construction et de l’équipement, ainsi
gers. L’impôt prélevé à l’étranger peut être qu’une diminution de la fiscalité locale du
L’impôt acquitté par les SIIC au titre de leur évalué à 221 millions d’euros. Ainsi, l’impôt fait de la baisse des droits d’enregistrement
secteur taxable est de 16 millions d’euros. global prélevé sur les dividendes payés par et des taxes locales.
comme le Forum des Halles à Paris, foncières au moment d’opter, l’Etat a L’impôt acquitté par les actionnaires sur les les SIIC s’élève à 559 millions d’euros, soit
Cap 3000 à Nice, Le Millénaire à Auber- encaissé 2,5 Mds€… Un milliard de plus distributions des SIIC prélevées sur le résultat un taux d’imposition de 37%, compte tenu * Initiée par la FSIF, cette étude a été
villiers, les tours Majunga ou Phare à La que les estimations les plus optimistes. de leurs activités françaises et étrangères d’une distribution de 1,5 milliard d’euros. évaluée au regard de l’année 2010
Défense, Cœur d’Orly… qui participent S’y ajoutent, chaque année, les impôts Le patrimoine
à la redynamisation des territoires, on perçus sur les dividendes. Une estimation immobilier
trouve des foncières aux commandes. portant sur les dix plus grandes foncières
Elles se distinguent des fonds spéculatifs (80% de la capitalisation) les chiffre à des SIIC : Un régime de transparence fiscale :
par leur capacité à se positionner sur le 368 M€ en 2010 ; 100 M€ de plus que
long terme, ce qui les rend plus attentives sous l’ancien régime. Enfin, l’accéléra- • Bureaux et parcs •S
ur le modèle des REITs présents dans trente-cinq pays, il garantit un seul niveau d’imposition
aux questions environnementales mais tion de la rotation du patrimoine des tertiaires : 32% par la distribution d’au moins 85% des bénéfices courants sous forme de dividendes.
aussi à la qualité architecturale de leurs foncières (achats et ventes) qu’a permis
programmes. Les SIIC travaillent régu- le statut SIIC a multiplié par cinq les • Entrepôts /activité : 14% •C
ette imposition des bénéfices au niveau des actionnaires est une norme habituelle
lièrement avec les architectes les plus droits de mutation perçus par les col- de la fiscalité immobilière, mettant à égalité les actionnaires des SIIC avec les porteurs
prestigieux, Jean Nouvel, Christian de lectivités locales entre 2002 et 2010. En • Commerces et centres
de parts de SCPI, OPCI ou SCI.
Portzamparc, Renzo Piano, Peï, Thom d’autres termes, le régime SIIC a dopé les commerciaux : 42%
Mayne, Herzog et de Meuron ou Richard recettes fiscales de l’Etat. Cela explique • Il a obtenu la note la plus haute dans l’évaluation réalisée par le comité d’évaluation
• Résidentiel : 8%
Rogers, pour ne citer que les lauréats peut-être pourquoi le comité d’évalua- des dépenses fiscales, 3/3, reconnaissant une mesure « efficace » au regard des objectifs
©Nathalie Oundjian
du Pritzker Price. Dispositif important tion des dépenses fiscales et des niches • Hôtels, cliniques principaux recherchés, selon la note attribuée par la Direction de la législation fiscale.
pour l’économie, le statut n’en est pas sociales a classé « 3 » le dispositif : un maisons de retraite
moins rentable pour le contribuable. objectif atteint pour un coût raisonnable Source : Rapport du comité d’évaluation des dépenses fiscales et des niches sociales, 29 août 2011
et divers : 4%
A la faveur de l’exit tax versée par les au regard de son efficacité.
12 13
SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012 SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012
Etude
Les SIIC, créatrices d’emplois Répartition du parc immobilier en 2011
et des projets majeurs en développement de 13 SIIC *
Une récente étude de PwC* a
Région Ouest : projets développés Ile-de-France :
évalué le poids socio-économique • Mercialys - Chartres - Amilly, 22 000 m² projets développés
terme d’amélioration des immeubles et • Altarea Cogedim - Les Hunaudières, Le Mans, 19 000 m² • Klépierre - Saint-Lazare, 10 000 m²
du régime SIIC en France, de une demande croissante de l’administra-
tion pour des études complémentaires.
• Unibail-Rodamco - Rennes, Alma, 10 400 m² • Unibail-Rodamco - So Ouest,
80 000 m²
sa création en 2003 jusqu’en 2011. En tant qu’exploitants d’immeubles, les
SIIC génèrent également des emplois
• Icade - Metropolitan, 80 000 m²
• Altarea Cogedim - Centre
Elle relève que les SIIC ont généré indirects de services divers sur sites,
soutenus par la croissance du parc en
commercial Villeneuve-la-
Garenne, 63 000 m²
près de 66 300 emplois en 2011. exploitation et la volonté des SIIC d’offrir
à leurs locataires une qualité de service
• SFL - In/Out, Boulogne-
Billancourt, 35 000 m²
élevée. Enfin, en tant qu’investisseurs • Unibail-Rodamco - Majunga,
63 000 m²
L
e régime SIIC est une incitation à dans de nouvelles surfaces d’activités,
l’investissement. Depuis 2003, ce les SIIC ont généré depuis 2003 plus • Gecina - Beaugrenelle, 45 000 m²
Sur les cinq • Unibail-Rodamco - Forum des
véhicule a permis aux sociétés l’ayant de 20 900 emplois indirects chez leurs
adopté de développer leur parc immobi- prochaines années, locataires dans le commerce de détail. A
Halles, 15 000 m²
• Klépierre - Claye-Souilly,
lier sur l’ensemble du territoire, dans des les SIIC prévoient cela s’ajoute l’effet induit sur l’économie
13 000 m²
zones attractives en termes d’économie française qui se traduit par la génération
et de démographie. Aujourd’hui, les SIIC de générer plus d’au moins 16 800 emplois en 2011, liés
• Icade - Siège Véolia
Environnement, 85 000 m²
l’éc o
l’éc o
sont des investisseurs de premier plan de 140 millions à la consommation des 49 500 employés
• Unibail- Rodamco - Trinity,
en France. Engagées dans des projets directs et indirects dont l’activité a été 46 000 m²
de grande envergure et dans un double d’heures de travail générée par le régime SIIC. • Icade - Tour Descartes, 79 000 m²
rôle d’investisseur et de maître d’ouvrage, dans le BTP et • Unibail-Rodamco - Phare,
elles sont responsables de la création L es perspectives
et
et
124 500 m²
d’emplois sur l’ensemble de la chaîne de 33 700 emplois dans sur cinq ans • Altarea Cogedim / Foncière
valeur d’un projet immobilier. Pour preuve, le commerce. des Régions - Cœur d’Orly,
SIIC
SIIC
en 2011, sur l’ensemble du territoire, les Dans un environnement inchangé, le 160 000 m²
70 000 SIIC employaient directement près de 3 400 volant d’activité des SIIC est amené à • Unibail-Rodamco - Triangle,
personnes dédiées à l’activité de foncière et la création de nouvelles surfaces. En tant se poursuivre. Si on ne considère que les 83 000 m²
60 000 pour compte propre. Et 2 600 personnes qu’investisseurs, elles génèraient en 2011 investissements d’ores et déjà envisagés • Icade - Entrepôt MacDonald,
Doss ie r/Les
Doss ie r/Les
50 000 dans des activités hors régime SIIC. plus de 25 200 emplois indirects dans les par les SIIC, un impact social minimal dans 165 000 m²
secteurs BTP et tertiaires. Un nombre en les prochaines années peut être apprécié. • Foncière des Régions - New
40 000 Plus de 25 200 emplois forte croissance depuis 2003. Ces emplois En 2011, les SIIC ont prévu d’investir Vélizy, 49 000 m²
30 000 indirects en 2011 sont soutenus par des investissements 17 milliards d’euros entre 2012 et 2016 • Unibail-Rodamco - Aéroville,
de grande envergure entrepris chaque dans de nouveaux projets immobiliers, 82 000 m²
20 000 Les SIIC représentent un vivier d’emplois année par les SIIC dans des opérations dont une grande part a été déjà engagée
10 000 dans les trois grands types d’activités que de construction et de restructuration, en 2011. Ils devraient permettre de générer Région lyonnaise :
sont l’investissement, la gestion des parcs mais aussi par une tendance à long 140 millions d’heures de travail sur cinq
Région Sud-Ouest :
0 ans dans les secteurs du BTP projets développés Région Sud-Est :
et du tertiaire pour des presta-
projets développés • Foncière des Régions projets développés
Emplois (directs, indirects et induits) générés tions diverses liées à l’exécution • Klépierre - Carré Jaude, - Le Patio, 12 500 m²
• Altarea Cogedim - La Valette-du-Var,
Clermont-Ferrand, 13 800 m²
par les SIIC en France 2003-2011 des travaux (un équivalent de
• Mercialys - Bordeaux-
• Unibail-Rodamco 37 000 m²
88 700 années/homme) ainsi que - Lyon Confluence,
• Foncière des Régions - Euromed Marseille,
TCAM 03-11
33 700 emplois dans le commerce Pessac, 7 000 m² 55 000 m²
70 000 Intégration de 32 nouvelles sociétés dans le régime SIIC 70 000 m²
66 280 Total + 24,4% de détail d’ici à 2016, grâce à la • Unibail-Rodamco - Les • Icade - Ambre &
61 215 60 556 Portes de Gascogne, • Altarea Cogedim - Cap 3000 Nice,
60 000 création de nouvelles surfaces Opale, 12 800 m²
16 791 1 Emplois induits + 22,5% Toulouse, 25 000 m² 18 000 m²
50 000
50 834 15 965 15 555 dans les centres commerciaux. • Foncière des Régions
• Gecina - Avenue du Merlan, Marseille,
46 229
Cet impact social devrait être • Klépierre - Bègles, Rives - Louis Guérin,
13 656 41 119
d’Arcins, 13 000 m² 7 800 m²
40 000 39 048 12 315 complété par le renouvellement 12 500 m²
11 095
• Icade - Le Prélude, • Altarea Cogedim - Family Village,
30 000 27 705
10 559
2 Emplois indirects + 29,7%
d’emplois directs, indirects et • Gecina - Vivier Merle,
Costières Sud, 27 000 m²
46 140
induits dédiés au parc existant. Bordeaux, 9 300 m² 14 000 m²
7 499 41 501 41 579
20 000 34 182 30 086
26 209
11 534 25 781
10 000 3 304 17 764 * Cette étude a été réalisée de Parc des SIIC en 2011
5 761
2 470 2 442 2 708 2 996 3 815 3 828 3 750 3 422 3 349 3 Emplois directs + 3,9% manière indépendante par PwC
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Advisory entre février et juin 2012,
Nouveaux projets immobiliers livrés en 2012-2016
Nbre de SIIC 9 13 17 26 37 38 41 41 41
à l’initiative de la Fédération * Note : Le parc immobilier et les nouveaux projets ont été estimés sur les 9 SIIC de l’échantillon, plus Atland, Tour Eiffel, Eurosic et Silic
TCAM : Taux de croissance annuel moyen
des sociétés immobilières et Source : rapports annuels, FSIF, analyse de PwC
Source : rapports annuels, FSIF, analyse PwC
foncières (FSIF)
14 15
SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012 SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012
Un centre commercial L’immobilier d’entreprise
« booste » le cœur de ville vecteur de croissance
L’installation d’un centre commercial ville on été étudiées de près. La plupart capte 14% de la zone de chalandise. Avec 13,5% de progression en un an, les près par les acteurs privés. « Il y a beau- démarche. Le Viviani, par exemple, se
dans un cœur de ville est souvent redou- des habitants travaillent au Luxembourg, L’objectif est d’atteindre 20% en cinq transactions sur le marché de l’immo- coup d’immeubles mixtes, ce qui favorise compose de bureaux, de logements et
tée par les commerçants. A Thionville, l’objectif était donc de les inciter à consom- ans. En attendant, on se félicite d’avoir bilier tertiaire explosent. « Ces ventes le dynamisme et la qualité de vie, indique d’un pôle pour accueillir une délégation
ils l’attendaient tous de pied ferme. mer dans leur ville, plutôt qu’à l’étranger, bâti un complexe bien intégré à la ville. sont liées à des projets lancés en 2007 et de service public. L’édifice se trouve à
Le centre-ville de Thionville, dans la lors de la sortie des bureaux. « Nous avons « La fréquence d’utilisation des quatre 2008, tempère Philippe Josse, président l’extérieur du centre-ville, sur la ligne du
Moselle, cumulait les problèmes. « Les travaillé en concertation avec tous les portes du centre commercial est iden- du Club Immobilier Nantes Atlantique.
“Nantes attire busway. Du coup, les entreprises le trouvent
zones commerciales situées en périphérie commerçants, de façon à élargir ensemble tique, la desserte des rue reste équi- Mais en dix ans, la ville a su attirer les les entreprises qui très attractif : le loyer reste bas (145 euros
l’ont affaibli. Au final, il ne captait plus les horaires d’ouverture, indique Stéphane librée, signale Stéphane Delmas. Cela entreprises qui souhaitent se relocaliser en par an et par mètre carré hors taxe), alors
que 11% de la zone de chalandise. Le Delmas, directeur du centre commercial signifie que les Thionvillois considèrent province. » Dans les rangs des nouveaux se relocalisent qu’il se situe à quinze minutes du centre-
cœur de ville était pratiquement déserté », de la Cour des Capucins. Depuis, les cet espace comme un endroit propice installés, on trouve les sièges régionaux ville. » Le bâtiment est aussi un moyen
résume Thierry Doche, directeur du cabinet magasins ferment à 20 heures. C’est une à la flânerie. Ils l’utilisent comme un lieu du Crédit Agricole et du Crédit Mutuel, le en province.” de se démarquer pour attirer le regard
du maire de la ville. petite révolution. » Economiquement, le de passage, pour aller d’un endroit à siège national d’Amaguiz.com (une filiale Philippe Josse, et peaufiner son image. Il est enfin un
Du côté d’Altarea Cogedim, le maître projet est considéré comme viable. Après l’autre du centre. » de Groupama), ou des services ministé- président du CINA argument pour les recruteurs « qui mettent
d’ouvrage, les problématiques du centre- un an d’ouverture, le centre commercial riels comme celui des casiers judiciaires. en avant le cadre de vie pour compenser
Il y a dix ans, Nantes n’avait pas de quartier Patricia Beuguel-Poupon, responsable des salaires plus bas qu’à Paris », indique
d’affaires. Cet engouement s’explique par du développement tertiaire chez Icade. Patricia Beuguel-Poupon. Et cela passe
une politique urbaine complète, suivie de Nos immeubles s’inscrivent dans cette aussi par l’offre immobilière.
• Thierry Doche, directeur du cabinet
l’éc o
l’éc o
du maire de Thionville
« La ville a élaboré une stratégie avec l’association
des commerçants et Altarea pour travailler ensemble
à l’attractivité du centre-ville. Au final, le centre
commercial est une locomotive. »
L’offre immobilière
et
et
• Stéphane Delmas, directeur du centre
étudiante se diversifie
SIIC
SIIC
commercial la Cour des Capucins
« Aujourd’hui, les clients déjeunent dans l’ancien
commissariat, directement intégré au centre
commercial. Le pari de l’intégration urbaine est réussi. » Tous les ans en septembre, c’est la logements sont loués au prix du marché, environ 400 euros par mois, nous propo-
Doss ie r/Les
Doss ie r/Les
même rengaine. Les dossiers s’empilent alors que la qualité de service offerte est sons des logements dotés de plusieurs
dangereusement sur les bureaux des plus élevée que dans le secteur locatif chambres où les étudiants se partagent
agences immobilières, alors que, du côté libre. Des salariés assurent l’animation et les parties communes, indique Loïc Hervé.
des particuliers, les boîtes mails saturent la sécurité de chaque résidence, et les Chaque colocataire dispose d’un contrat
et le téléphone sonne sans discontinuer. locataires ont un accès libre à une salle indépendant. Cette formule permet de
L’attractivité passe aussi
Pas de doute, les étudiants cherchent à de sport privée et à Internet. J’ajouterai quitter la colocation plus facilement et de
se loger. Selon les estimations des profes- que 5% des logements sont accessibles ne pas être solidaire de ses colocataires. »
sionnels du secteur, parmi les 2,2 millions aux étudiants à mobilité réduite. »
par les activités logistiques
d’étudiants, un tiers seulement continue Pour payer moins cher et
de vivre chez leurs parents. Les autres se sentir moins seuls, les
se tournent vers les 165 000 logements étudiants n’hésitent plus
du CNOUS et le secteur locatif privé. à vivre en colocation. Le
Résultat, le marché des grandes villes problème, c’est que ce
Comme la Belle au bois dormant, la première plateforme est louée à Auchan la foncière pour faciliter ses démarches étudiantes sature. type de location n’a pas
zone d’activités de Trappes (78) s’était et sera livrée début 2013. » administratives. » Pour détendre le marché, le gouver- toujours la cote auprès
endormie. « Toutes les entreprises sont Si l’opération a bien fonctionné, c’est grâce Selon l’élu, la requalification du site est nement a annoncé la construction de des bailleurs privés qui
parties pour regrouper leurs activités à la combinaison de plusieurs facteurs. une réussite. « Elle arrive au bon mo- 8 000 logements par an. Si les experts jugent les contrats de
de production à l’étranger », explique La zone d’activités se situe a proximité ment, alors que le plan de rénovation accueillent favorablement la nouvelle, tous location inadaptés. Pour
Guy Malandin, maire de la ville. Au fil d’un nœud logistique conséquent, et le urbaine qui touche l’ensemble de la ville s’accordent pour dire que la mesure est booster les cohabita-
du temps, le territoire a perdu de son bassin d’emploi et de consommation reste s’achève, confie l’édile. La zone d’activités trop timorée. Pour désengorger le secteur, tions, les professionnels
©Didier Cocatrix / ©Jean-Lionel Dias
attractivité. Mais fin 2011, « nous avons important. « A terme, selon les ratios usuels apparaît à nouveau comme un territoire ce sont près de 250 000 logements qui demandent une modifi-
acquis 200 000 mètres carrés de terrain, de la logistique, le parc représente 500 dynamique. A tel point que des sociétés manqueraient à l’appel. Conscients du cation de la règlemen-
indique Jean-Baptiste Rérolle, directeur emplois environ », indique Jean-Baptiste nouvelles s’installent à Trappes. A l’instar problème, les acteurs privés se lancent tation. Afin de rassurer
du développement de la foncière Argan. Rerolle. Enfin, « nous avons travaillé en du Laboratoire national de métrologie et sur ce créneau. « Dans notre résidence les propriétaires, chaque
Le sol a été dépollué et les réseaux remis partenariat avec la SIIC, explique Guy d’essais. Au final, cette opération a boosté de Lille, nous n’avons aucun problème de colocataire devrait avoir
aux normes. Le parc est composé de Malandin. Argan nous a présenté son projet l’économie locale, les finances publiques remplissage, tant la demande est forte, son propre bail. Et dans
deux plateformes logistiques – labellisées pour élaborer ensemble une stratégie. De et l’image de la ville. » Pour les acteurs assure Loïc Hervé, directeur immobilier ce domaine, Gecina a un
BBC et HQE – de 50 000 et 40 000 m². La son côté, la collectivité a accompagné locaux, Trappes est prête à se réveiller. résidentiel et santé de la SIIC Gecina. Nos temps d’avance. « Pour
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SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012 SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012Grand angle «U ne tour ouverte
à la lumière, à la ville
et sur les jardins, au cœur
du quartier d’affaires de
Icade La Défense. » C’est le concept
lancé par Icade, qui restructure
La tour EQHO de La Défense fait peau neuve complètement la tour EQHO,
l’ancienne tour Descartes.
Les occupants de l’édifice
bénéficieront de la lumière
Carte d’identité du jour grâce à une triple peau
de verre couleur champagne ;
•Durée des travaux : 3 ans 95% des surfaces seront
•Date de livraison : mai 2013 situées en premier jour.
•Investissement total : 692 millions d’euros Son agencement permettra
aussi de profiter de l’espace
environnant grâce à
La tour EQHO se situe à la jonction la restructuration du socle
des quartiers de l’esplanade Nord et de qui donnera sur un vaste parvis,
l’Arche Nord, au croisement du boulevard au percement d’un nouvel
circulaire et de l’avenue Gambetta. accès côté Défense – en plus
a ngle
de l’entrée côté Courbevoie – et
à un atrium de 12 mètres
de hauteur, doté d’une verrière.
Gr an d
La tour ne sera pas simplement
un espace agréable à vivre.
Elle offrira un lieu de vie qui
respecte l’environnement. Après
avoir obtenu le label BBC,
© Majinga-Lechangeur-Robert / © Roland Grunhec / © F.Urquijo
le bâtiment est certifié HQE
Rénovation, HQE Exploitation
et BREEAM « Very Good ».
Sa triple peau respirante
et son haut niveau d’isolation
phonique garantiront
Près de 80 000 mètres carrés de bureaux un espace de travail propice
sur quarante-deux niveaux composent à la réflexion.
la tour EQHO.
« F.Urquijo, G. Macola et J. Willerval, auteurs de la tour d’origine, B. Hubert & M. Roy, auteurs de la rénovation »
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SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012 SIIC+ — L’Abécédaire des Institutions — Octobre 2012Vous pouvez aussi lire
