L'ADRESSE : UN MODÈLE UNIQUE - Acheter-Louer Pro
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La Suisse, un marché attractif, des
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L’ADRESSE : UN MODÈLE UNIQUE
ment plusieurs fois récompensés
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CONJONCTURE
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TRIBUNE
Brice Cardi
Président du réseau l’Adresse
Laforêt : une stratégie client et un
L’ADRESSE : UN MODÈLE UNIQUE
management récompensés
N°71
N°71 novembre décembre 2019
novembre//décembre 2019| Expression /1
| Expression
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ÉDITO SOMMAIRE
6 ACTUALITÉ IMMOBILIÈRES
SALONS - À ne pas manquer
7 BAROMÈTRE
LOI - Des nouvelles règles pour les logements évolutifs
8 NOMINATIONS - Ludovic Balzac - Jean-Michel Royo - Sylvie Vandenberghe
ENQUÊTE - Comment les Français vivent-ils dans leur logement ?
10 CONJONCTURE - FNAIM : entre mise en garde et approbation
12 STRATEGIE - Estima Pro, tout pour convaincre le vendeur du juste prix
14 ALERTE - La loi PACTE assouplit le régime des actions gratuites et des BSPCE
16 TÉMOIGNAGE - Signaux faibles et signaux
2019, UN MILLÉSIME 18 SUCCÈS - l’Adresse : un modèle unique
EXCEPTIONNEL ! 20 ANALYSE - Proptech : De la révolution à la poudre de perlimpinpin
Un millésime exceptionnel ! L’année 2019 restera
gravée dans les annales du marché immobilier.
22 FISCALITÉ - Loi de finance pour 2020 : une réforme majeure de la fiscalité
locale
Ce n’est qu’une question de mois, mais le cap du
million de transaction, niveau historiquement jamais
atteint, sera franchi cette année. Déjà, sur une année
24 OPINION - Professionnels contre particuliers : discrimination
glissante, entre juin 2018 et juillet 2019, 1 020 000
ventes ont ainsi été réalisées dans l’immobilier
26 AILLEURS - La Suisse, un marché attractif, des prix en pente un peu plus
douce
ancien. Les chiffres, attendus en décembre prochain,
devraient officialiser ce million sur toute l’année 2019.
28 P
OINT DE VUE - Proposition de loi Lagleize
Taux de crédit historiquement bas, avantages fiscaux
intéressants pour les investisseurs : la demande ne
30 RIBUNE Laforêt : une stratégie client et un management plusieurs fois
T
récompensés
faiblit pas… mais l’offre ne peut pas suivre sur le
même rythme. Et comme les prix augmentent, les
marges de négociation, elles, deviennent de plus en
plus faibles pour les ménages français qui n’hésitent
plus à se lancer dans un projet immobilier. Tant que
les taux seront bas, la demande ne risquent pas de
faiblir et bien malin celui qui pourrait prédire, avec
certitude, une baisse de ventes de volumes pour
2020. N’oublions pas que les années 2017 et 2018
avaient également atteint des niveaux historiques. Édité par Rédacteur en chef Norbert Alvarez
la société ACHETER-LOUER.FR
Et à chaque fois, une baisse du marché avait été SA au capital de 3 036 111,36 e Ont collaboré
annoncée… à tort. RCS EVRY B394 052 211 Jean-François Buet
SIRET 394 052 211 000 31 Henry Buzy-Cazaux
Bernard Cadeau
Les ménages, en attente de crédit immobilier, Président du directoire Isabelle Dahan
doivent toutefois de plus en plus patienter. En effet, Laurent Campagnolo Marie Hérault
Christophe Héry
un léger tassement s’observe en ce dernier trimestre Directeur général Réginald Legenre
de l’année 2019. La raison est simple : l’effet des Norbert Alvarez François Moerlen
taux historiquement bas a encouragé des milliers Franck Seguin
Directeur de la publication Jean Marc Torrollion
d’emprunteurs à pousser les portes de leur banque. Norbert Alvarez
Certains établissements peinent à suivre le rythme Graphiste maquettiste
alors que d’autres en profitent pour soigner leurs Siège social Sophie Breton
Parc Technopolis - ZA de Courtaboeuf Assistante de fabrication
marges. Et cela ne va pas s’arranger avec le retour 3 avenue du Canada Bât Alpha - 91940 LES Véronique Gauer
confirmé des renégociations de crédit. Mais pas d’in- ULIS
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quiétudes pour autant, pour les établissements finan- Email : expression@acheter-louer.fr 25 000 exemplaires
ciers, aussi, 2019 reste un millésime exceptionnel !
Création/conception/réalisation/diffusion N° ISSN 1964-9940
acheter-louer.fr
Norbert Alvarez
Directeur de la publication N°71 novembre / décembre 2019 | Expression / 5
ACTU PAYS BASQUE de logements neufs. Prévue initialement pour l’année
2020, elle avait déjà été décalée à juillet 2020 au plus
Au Pays basque, région touristique par excellence, la
location touristique va se compliquer. A partir du 1er tôt et ne devrait finalement pas apparaître avant 2021.
RÉNOVATION janvier 2020, des quotas de logements à mettre en
ÉNERGÉTIQUE location, via les plateformes comme Airbnb, vont être TAXE D’HABITATION
imposés par la Communauté d’agglomération du Pays Pour beaucoup de ménages, la taxe d’habitation, désor-
basque (CAPB). Cette mesure concernerait entre 8 000 mais disponible dans l’espace en ligne des contribuables
et 9 000 logements meublés touristiques. Pour mettre avec un paiement programmé fin novembre, va ressem-
en place ces mesures, la Communauté d’agglomération bler à une facture allégée pour leur résidence principale.
s’appuie sur deux articles du Code de la construction et Pour la grande partie des français qui vont en bénéficier,
de l’habitation modifiés par la loi logement, promulguée la taxe d’habitation sera en effet diminuée de 65% cette
en novembre dernier. année après avoir déjà été réduite de 30% en 2018. En
2020, cette catégorie de contribuables ne paiera plus
CONVENTION ARTHURIMMO.COM de taxe d’habitation. Pour rappel, le dégrèvement est
La 6ème convention nationale du réseau Arthurimmo. défini en tenant compte des taux votés par les collectivi-
com s’est déroulée les 5 et 6 octobre dernier, à Cannes. tés. Si une collectivité a décidé d’une hausse du taux de
Les 400 participants ont pu assister à une réunion taxe d’habitation en 2018 ou 2019, seule la part de la
plénière, délibérément orientée vers le dynamisme taxe d’habitation, concernant cette collectivité, calculée
économique et l’optimisme affiché du réseau, qui à partir du taux 2017, sera dégrevée.
annonce le franchissement du cap symbolique de 230
Un propriétaire sur huit dit avoir été vic- agences et une volonté de compter 280 adhérents à la PTZ
time d’une arnaque lors de la réalisation fin 2020. Les co-fondateurs du réseau Christine POIRIER Voici une information importante à livrer aux futurs
et Michel CHOUKROUN ont rappelé les fondamentaux propriétaires. Le gouvernement a confirmé qu’il ne
de travaux de rénovation énergétique
que constituent la double compétence agent immobilier prolongera pas le dispositif de prêt à taux zéro (PTZ)
dans son logement, selon une étude réali-
et expert immobilier ainsi que les valeurs du réseau pour les logements neufs des zones dites «détendues»,
sée par le spécialiste du secteur Effy. Pour
Arthurimmo.com en termes de rigueur – connaissance c’est-à-dire là où la demande est plus faible que l’offre.
faire face à « de nombreuses pratiques
– équité -proximité – humilité et humanisme. Le réseau Le PTZ prendra donc fin le 1er janvier 2020 dans ces
commerciales trompeuses, la Direction zones.
a également confirmé le développement de la nouvelle
générale de la concurrence, de la consom-
licence de marque Prestige by Arthurimmo.com. Les
mation et de la répression des fraudes INDICE DES LOYERS
co-fondateurs du réseau ont affirmé leur conviction
(DGCCRF) va bientôt mettre en place un quant à ce nouveau vecteur de diversification que L’Insee, comme chaque trimestre, vient de publier
plan de surveillance pluriannuel renforcé constitue l’immobilier de prestige. la nouvelle valeur de l’indice IRL (indice de référence
des entreprises de la rénovation énergé- des loyers), pour le dernier trimestre de l’année 2019.
tique. Cela veut dire que les contrôles vont LA RE 2020 REPORTÉE ? Cet indice, calculé à partir de l’évolution des prix à la
augmenter et qu’une « large campagne La RE 2020 va imposer aux logements neufs d’être consommation hors tabac et hors loyer, est utilisé par
de communication grand public portant non seulement à énergie positive (E+) mais également les propriétaires pour la révision annuelle du montant
sur les réflexes à adopter et les conseils d’afficher un bilan carbone vertueux (C-) au niveau du loyer des locations vides ou meublées. L’IRL, au
de vigilance à suivre » va être tenue. La de leur construction et de leur cycle de vie. Toutefois, quatrième trimestre 2019 est de 129,99. Dès lors que
DGCCRF prévoit également de nouvelles Julien Denormandie, Ministre en charge du Logement, l’anniversaire du bail tombe entre mi-octobre 2019
procédures pénales face à ces pratiques a laissé entendre que la mise en application de la RE et mi-janvier 2020, les propriétaires ont la possibilité
déloyales et trompeuses. 2020, puisse être repoussée à 2021. La RE 2020 est d’augmenter les loyers uniquement de 1,20%. Pour
la prochaine réglementation environnementale, qui l’année 2019, l’indice IRL du premier trimestre sera
va prendre le relai de la RT 2012 pour la construction publié le 15 janvier 2020.
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6 /N°71 novembre / décembre 2019 | Expression
BAROMÈTRE
ANCIEN NEUF
Le marché de l’ancien atteint un niveau Le marché du neuf reste à la baisse. Entre juin
historique ! C’est du jamais vu. Selon la et août, 113 500 nouveaux logements ont été
dernière note de conjoncture des Notaires
autorisés, soit un déclin de 2,5% par rapport à
de France, le cap du million a été atteint au
niveau des ventes enregistrées sur douze mois la même période en 2018, selon les chiffres
à fin juillet 2019. Cette hausse représente mensuels du ministère de la Cohésion des
1 020 000 transactions et une hausse de 7% Territoires, dont dépend le logement. Pour
TAUX FIXES DES PRÊTS NÉGOCIÉS PAR sur un an. Comme ces chiffres portent sur une les mises en chantier, la baisse est de 3,8%
CAFPI CONSTATÉ AU 10 OCTOBRE 2019 année glissante, il faut attendre les données (86 800). Ces chiffres confirment la baisse
du mois de décembre pour être certain que la observée depuis maintenant deux ans,
10 ans 15 ans 20 ans 25 ans barre du million de vente sera franchie. Mais qu’il s’agisse des mises en chantier, de la
cela ne fait pas l’ombre d’un doute. Toutefois,
ce nombre de ventes élevé s’accompagne construction effective de logements ou des
Taux
le plus bas 0,29 % ↓ 0,51 % ↓ 0,63 % ↓ 0,61 % ↓ permis. Néanmoins, une petite hausse a
toujours d’une augmentation des prix. En
effet, le prix au mètre carré dans l’immo- été relevée au mois d’août, sur la période
Taux
moyen 0,65 % ↓ 0,95% ↓ 1,11 % ↑ 1,41 % ↓ bilier ancien a augmenté de 0,8% au second mai-juillet, selon les chiffres transmis par
semestre 2019 par rapport au premier. Sur une le ministère. Si le recul a été confirmé
Taux
du marché
0,93 % 1,19 % 1,41 % 1,72 % année, cela donne une hausse de 2,4% pour pour les permis et les mises en chantiers,
les maisons et de 4% pour les appartements. la situation s’est notamment améliorée
Source : CAFPI – www.cafpi.fr Et ces augmentations ne sont visiblement
pour les maisons, dont le nombre de
pas prêtes de s’inverser, comme l’indiquent
les notaires. En octobre 2019, l’augmentation permis augmente par rapport à il y un an :
annuelle serait ainsi, sur le plan national, de +3,4% pour celles qui n’appartiennent pas à
2,7% pour les maisons et de 5,1% pour les un programme plus large - c’est l’essentiel du
appartements. marché - et +2,8% pour les autres.
LOI
DES NOUVELLES RÈGLES POUR LES
LOGEMENTS ÉVOLUTIFS
Depuis le 1er octobre, les permis de construire doivent respecter les normes des appartements neufs évolutifs.
POURQUOI DES APPARTEMENTS ÉVOLUTIFS ? sera concernée par des travaux d’accessibilité totale.
C’est simple. Dans le cadre de la loi Elan, les nouveaux logements, QUEL TYPE DE TRAVAUX ?
construits en immeuble collectif, n’ont plus l’obligation d’être
directement accessibles aux personnes handicapées, comme Un arrêté paru au Journal officiel le
c’était le cas il y a encore quelques 18 octobre dernier clarifie le plan
semaines. Ils sont évolutifs, cela veut dire technique des « travaux simples ». Il
Rédaction | Franck Seguin
qu’ils peuvent être totalement rendus indique que ces travaux ne doivent
Crédit Photo | Pixabay accessibles par des « travaux simples ». pas nécessiter une intervention sur les
Cette proportion de logements évolutifs chutes d’eaux, sur les alimentations en
est de 80%, les 20% restant sont adaptés
fluide et sur les réseaux aérauliques
au handicap moteur dès leur livraison.
présents à l’intérieur des gaines
Ce changement s’applique désormais
aux demandes de permis de construire techniques des parties communes du
déposées depuis le 1er octobre 2019. bâtiment.
APPARTEMENT
RENDRE ACCESSIBLE CES LOGEMENTS AVEC OU SANS ASCENSEUR ?
HANDICAP
Dès la construction de ces logements Cela dépend du nombre d’étages.
LOGEMENT évolutifs, les toilettes et le séjour Il y a encore quelques semaines,
resteront accessibles à une personne handicapée. Par des travaux les promoteurs pouvaient construire des petites résidences de
simples, la mise en accessibilité des pièces composant l’unité de 3 étages sans ascenseur. Depuis le 1er octobre, tous les permis
vie sera réalisée ultérieurement. Une pièce comme la salle de de construire déposés doivent comprendre l’installation d’un
bain, avec par exemple le passage d’une baignoire à la douche, ascenseur pour une résidence d’au moins 3 étages.
N°71 novembre / décembre 2019 | Expression / 7
NOMINATIONS
LUDOVIC BALZAC JEAN-MICHEL ROYO SYLVIE VANDENBERGHE
REJOINT CRÉDIT FONCIER DG D’ACTION LOGEMENT DIRECTRICE GÉNÉRALE ASSOCIÉE DE SOFERIM
IMMOBILIER - EXPERTISE SERVICES Agée de 55 ans et ingénieur de formation (diplômée
Diplômé de l’ESPI et d’un DU en droit Jean-Michel Royo est nommé Directeur de Centrale Lyon 1985), Sylvie Vandenberghe a débuté
immobilier, Ludovic Balzac rejoint Crédit Général d’Action Logement Services et sa carrière dans l’immobilier sur le terrain en tant que
Foncier Immobilier – Expertise en tant que prendra ses fonctions en janvier 2020. femme de chantier, avant de se tourner vers la promotion
Directeur Régional de l’Expertise Ile-de-France Spécialiste du secteur du logement, des immobilière. En 1991, elle intègre Soferim et construit
et Directeur Opérationnel de Serexim (Crédit son expérience sur 8 années pendant lesquelles elle
collectivités locales et des entreprises,
Foncier Immobilier – Estimation). Durant contribue à développer l’entreprise, avec notamment
il a exercé ses responsabilités profes-
sa carrière, il a aussi été successivement la création du lotissement du Parc des Musiciens
expert en évaluation immobilière au sein sionnelles, au cours des dix dernières
(Paris 19e). En 1998, elle rejoint H4 Valorisation, filiale
du Cabinet Roux puis chez CB Richard Ellis années au sein d’Arkéa Banque
immobilière d’EDF, comme Directrice de l’immobilier
Valuation. Depuis 2017, il était responsable Entreprises et Institutionnels dont il était d’entreprise. En 2002, accompagnant la vente d’un
du pôle ventes aux enchères et expertise en directeur général adjoint. Diplômé de l’IAE portefeuille d’actifs d’EDF, elle devient asset manager
évaluation immobilière chez MIN.NOT, Marché de Grenoble en 3ème cycle de Finance et au sein d’une filiale de Morgan Stanley, BGA. Après une
Immobilier des Notaires. Ex professeur à d’HEC-Management Ecole des dirigeants expérience dans la structure de conseil et d’ingénierie
l’ESPI, il est également membre titulaire de d’Entreprises Publiques Locales, il est parti- financière sociale Paction, elle rejoint la filiale HLM de la
l’IFEI et de la commission européenne des culièrement engagé dans le marketing RATP, en charge du développement du patrimoine avant
EVSB TEGOVA (European Valuation Standards). stratégique et dans la culture Client. d’en devenir Directrice générale en 2013.
ENQUÊTE
COMMENT LES FRANÇAIS VIVENT-ILS DANS
LEUR LOGEMENT ?
Le gouvernement vient de lancer la nouvelle enquête statistique sur les conditions de logement en France qui se
poursuivra sur l’année 2020. Confiée à l’institut Ipsos, cette collecte est réalisée tous les 4 à 7 ans depuis 1955.
La dernière enquête datait de 2013.
Elle a pour objectif de fournir une photographie du parc de en 2006 contre 18,3% en 2013) alors que par ailleurs on
logements, des conditions de logement observait une diminution de la
Rédaction | des ménages, et d’évaluer les dépenses surface d’habitation. Et de ce fait
Monimmeuble.com en logement. Des données financières une situation de surpeuplement
Crédit Photo |
Monimmeuble.com telles que les loyers, les charges, les pour 2,7 millions de ménages.
plans de financement ou encore les
revenus viennent compléter les infor- Enfin, en 2013, près de 58% des
mations des enquêtes annuelles de ménages étaient propriétaires de
recensements. leur résidence principale.
ENQUÊTE LOGEMENT
INSEE L’échantillon est considérable car plus Nous sommes impatients de
de 35.000 ménages seront interrogés disposer de statistiques récentes
POLITIQUE DU pour couvrir environ 70.000 logements afin d’obtenir une vision actua-
LOGEMENT sur tout le territoire. lisée du parc de logements
en France. Espérons que ces
Notons que l’enquête de 2013 avait confirmé la part toujours nouvelles données nous mèneront vers une politique du
croissante du logement dans le budget des ménages (16,7% logement adaptée et efficace !
8 / N°71 novembre / décembre 2019 | ExpressionCONJONCTURE
FNAIM : ENTRE MISE EN GARDE ET
APPROBATION
Rapport Nogal, aboutissement de la réforme de la copropriété et décret sur le plafonnement des honoraires des
vendeurs de Pinel… l’actualité politique du mois d’octobre s’est révélée riche pour la FNAIM. Retour sur les prises
de position de la fédération avec Jean-Marc Torrollion, son président.
LE RAPPORT NOGAL INDIQUE SOUHAITER CONFIER LE mise en concurrence du syndic. Si celle-ci est désormais obligatoire
DÉPÔT DE GARANTIE DES LOCATAIRES À DES ÉTABLISSE- à l’échéance de chaque contrat, nous avons obtenu que la validité
MENTS FINANCIERS SPÉCIALISÉS. EN QUOI LA FNAIM NE de notre mandat ne soit pas remise en cause par le non-respect
PARTAGE PAS CETTE PROPOSITION ? du processus de mise en concurrence. Quant au syndic, il peut
désormais proposer des offres de services afin d’accompagner
Le député Nogal considère que pour rétablir la confiance entre l’évolution des besoins des copropriétaires. Enfin, les modalités de
Rédaction | locataire et propriétaire, il faut confier le dépôt de garantie à un gestion des petites copropriétés ne seront pas différentes selon
Marie Hérault
Photo |
tiers de confiance, en charge d’en assurer la restitution. La Caisse qu’elles soient gérées par un syndic professionnel ou bénévole.
Jean-Marc Torrollion DR des Dépôts ayant refusé d’endosser cette charge, le rapport
Dernier point d’importance : toutes les copropriétés de plus de 15
propose que les dépôts des locataires soient conservés par des
ans devront se doter d’un plan pluriannuel de travaux, concernant
établissements financiers spécialisés, et ce, à notre détriment.
les investissements sur 10 ans.
Nous sommes opposés à être dépossédés des dépôts qui nous
ont été confiés, et dont nous
L’AMENDEMENT À L’ARTICLE 68 DE LA LOI DE FINANCES
sommes les séquestres. Alors
PROPOSANT LE PLAFONNEMENT DES HONORAIRES DES
qu’il pourrait encore renforcer
INTERMÉDIAIRES VENDEURS DE PINEL A ÉTÉ PRÉSENTÉ
le rôle de tiers de confiance
AU CONSEIL NATIONAL DE LA TRANSACTION ET DE LA
des professionnels de
l’immobilier et le différencier GESTION IMMOBILIÈRE. QUELLE EST VOTRE POSITION ?
du marché intermédié, le
rapport semble ne pas faire de Nous comptons l’attaquer, tant sur le plan législatif que règlemen-
distinction entre les locataires taire. Nous ne souhaitons aucune intrusion de l’État dans la liberté
dont le logement est géré de tarification qui est la nôtre, d’autant que cette tarification
de particulier à particulier concerne le B TO C et en aucun cas le B TO C. Je ne suis d’ailleurs
et ceux qui le sont par un même pas certain que le gouvernement soit partisan de ce décret
professionnel. La venue du qu’il prend, il me semble, au regard d’une contrainte et d’une
député à notre congrès (NDLR : obligation.
voir en encadré) lors de notre
assemblée générale et lors
de la table ronde politique
sera l’occasion de confronter CONGRÈS DE LA FNAIM, À VOS AGENDAS !
nos points de vue et de lui
réaffirmer notre position. La 73e édition du Congrès de la FNAIM et du Salon des profes-
sionnels de l’immobilier se tiendra les 25 et 26 novembre
LA RÉFORME DE LA COPROPRIÉTÉ A DERNIÈREMENT
prochains. Ouvert à tous les professionnels de l’immobilier, elle
ÉTÉ PRÉSENTÉE AU CONSEIL DES MINISTRES. SUR QUELS
aura pour cadre central et prestigieux le Carrousel du Louvre.
POINTS LA FNAIM EST-ELLE PARVENUE À SE FAIRE
Au programme : la présence du ministre Julien Denormandie
NOGAL ENTENDRE ?
et des députés Mickaël Nogal, Guillaume Vuilletet et Francois
COPROPRIÉTÉ Sans être une révolution, c’est une évolution. La copropriété Pupponi, ou la sénatrice Dominique Sassone Estrosi, la venue
continuera à s’appuyer sur le conseil syndical, le syndic et d’experts - Françoise Gomez-Bassac, Nicolas Bouzou ou Stéphane
PINEL Mallard -, de nombreux workshops, plus de 200 exposants, et
l’assemblée générale. Cette dernière est confortée dans sa
mécanique de décision avec le vote par procuration et l’abais- des tables rondes politiques, économiques et digitales. Également
sement général de toutes les majorités. Le pouvoir du conseil très attendue, la révélation du caducée des professionnels de
syndical se voit également renforcé, notamment concernant l’assi- l’immobilier, dont l’objectif est d’aider les consommateurs à mieux
gnation du syndic si celui-ci fait carence, mais aussi en termes de identifier ceux qui sont détenteurs d’une carte d’habilitation.
10 / N°71 novembre / décembre 2019 | Expressionav
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de son estimation en mettant à sa
nibles. Le nombre de biens vendus similaires qui ressortent lors
disposition toutes les informations
d’une recherche va être augmenté de 80%. Meilleurs Agents
sur les biens vendus. Concrètement,
va également améliorer la qualité de la donnée en lançant un
l’agent immobilier a accès à une base
de données parmi les plus exhaus-
86%
tives en France comprenant les biens
vendus les plus récents du marché, 2
leur prix actualisé via les derniers
indices de prix Meilleurs Agents
et leurs photos. Il lui suffit ensuite
d’éditer un rapport détaillé en sélec-
DES AGENCES PARTENAIRES AYANT
tionnant les biens les plus pertinents UTILISÉ ESTIMA PRO EN SONT SATISFAITES
pour le projet de son client.
service de modération, car la fiabilité des données est au coeur
ESTIMA PRO, UNE RÉPONSE UNIQUE AUX ATTENTES DES des préoccupations de Meilleurs Agents. Les agents partenaires
AGENTS IMMOBILIERS pourront également contribuer à l’identification de biens néces-
sitant une modération, via une nouvelle fonctionnalité. Enfin,
Ce service dédié aux professionnels répond à leurs attentes. le rapport contenant les biens vendus issus d’Estima Pro que
86%2 des agences partenaires ayant utilisé Estima Pro en l’agent immobilier peut joindre à son rapport d’estimation sera
sont satisfaites et plus de 7 agences utilisatrices sur 10 le repensé, pour être plus ergonomique et esthétique.
recommandent. Elles y voient de réels bénéfices d’utilisation.
DONNÉES En effet, simple et intuitif, cet outil est unique sur le marché. Il
est le seul à concentrer les photos des biens, l’actualisation du
ESTIMATION prix de vente, et les biens vendus les plus récents du marché.
Ces fonctionnalités apportent un vrai plus pour les particuliers, 1 OpinionWay, Octobre 2018
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capables de mieux se projeter. 2 myfeelback - août 2019
LE VENDEUR
12 / N°71 novembre / décembre 2019 | ExpressionN°71 novembre / décembre 2019 | Expression / 13
ALERTE
LA LOI PACTE ASSOUPLIT LE RÉGIME DES
ACTIONS GRATUITES ET DES BSPCE
Les mécanismes législatifs destinés à faciliter l’actionnariat salarié se sont multipliés ces dernières
décennies. La loi PACTE du 22 mai 2019 améliore encore ces mécanismes.
Preuve que l’actionnariat salarié a encore de beaux le calcul du plafond ne prendra plus en compte que
jours devant lui, la loi n°2019-486 du 22 mai 2019 les actions en cours d’acquisition et celles en cours
relative à la croissance et à la transformation des de conservation, et non plus l’ensemble des actions
entreprises dite « loi PACTE » est venu assouplir deux attribuées gratuitement durant toute la vie sociale de
mécanismes d’intéressement très prisés en pratique : la société. Cette modification permet ainsi un rechar-
les actions gratuites et les bons de souscription de gement du système d’actions gratuites.
parts de créateurs d’entreprise dits « BSPCE ». Cependant, il n’est toujours pas possible d’attribuer des
actions gratuites à un bénéficiaire qui détient déjà plus
1. ACTIONS GRATUITES du 10% du capital de la société émettrice. De plus,
l’attribution gratuite d’actions ne devra pas permettre à
ce qu’un bénéficiaire détienne plus de 10 % du capital
L’attribution gratuite d’actions consiste en l’attribution de la société, d’où l’obligation de limiter l’attribution
d’actions au bénéfice de certains salariés et à certains dans certains cas.
mandataires sociaux exerçant des fonctions exécutives
(au sein de la société concernée ou de son groupe 2. BSPCE
sous certaines conditions) sans contrepartie financière
et moyennant un régime fiscal et social relativement Limité à des sociétés remplissant certains critères,
favorable. le régime des BSPCE connaît lui aussi un réel succès
Le dispositif permet aux bénéficiaires d’acquérir en pratique. Pour mémoire, ne peuvent émettre
gratuitement des actions gratuites à l’issue d’une des BSPCE, essentiellement, que les sociétés (a) par
période d’acquisition d’une durée minimum d’un an. actions, (b) non cotées ou avec une capitalisation
Pendant cette période, le bénéficiaire n’est pas encore inférieure à 150 millions d’euros, (c) immatriculées
actionnaire et est titulaire d’un droit à le devenir, sans depuis moins de 15 ans, (d) redevables en France de
conditions ou sous réserve de l’atteinte de conditions l’impôt sur les sociétés, et (e) détenues à hauteur de
de performance et/ou de présence, selon les clauses 25 % du capital au moins par des personnes physiques,
du plan d’attribution. Au terme de la période d’acqui- ou des personnes morales elles-mêmes détenues pour
sition, le bénéficiaire devient actionnaire de la société 75 % de leur capital par des personnes physiques.
Jeanne Mucchielli mais reste soumis à une obligation de conservation Fondé sur le mécanisme de l’attribution, généralement
Matthieu Rollin de ses actions pour une durée d’une année minimum gratuite, d’un bon de souscription d’action d’une société,
Avocats
étant précisé qu’il est possible de supprimer toute il permet ainsi aux salariés et à certains dirigeants
Crédit Photo | DR obligation de conservation si la période d’acquisition des sociétés éligibles d’accéder à terme au capital de
dure deux ans. l’entreprise dans laquelle ils exercent leur activité à des
Cependant le nombre total d’actions attribuées conditions privilégiées tout en bénéficiant d’un régime
gratuitement aux salariés et mandataires sociaux ne fiscal et social favorable plus attractif que celui des
pouvait pas excéder 10% du capital social de la société stock-options.
émettrice, ce pourcentage s’appréciant à la date de la Selon le Code général des impôts, le régime de
décision de leur attribution (plafond augmenté à 15 % l’émission des BSPCE ne bénéficiait qu’aux seuls
s’il s’agit d’une société non cotée présentant les carac- salariés de la société et ses dirigeants exécutifs soumis
téristiques d’une PME européenne et à 30 % en cas au régime fiscal des salariés, ou des filiales sous
LOI PACTE d’attribution gratuite d’actions bénéficiant à l’ensemble certaines conditions. La loi PACTE a élargi le champ
des membres du personnel salarié de la société). des personnes éligibles. Sont désormais également
ACTION La loi PACTE a apporté un assouplissement bienvenu. éligibles à l’attribution de BSPCE les membres du conseil
GRATUITE Désormais, ne sont plus prises en compte pour l’appré- d’administration ou du conseil de surveillance en ce qui
ciation de ce plafond (i) les actions gratuites qui n’ont concerne les sociétés anonymes et les membres de
BSPCE pas été définitivement acquises au terme de la période « tout organe statutaire équivalent » en ce qui concerne
d’acquisition (faute de remplir les conditions prévues les sociétés par actions simplifiée, quelle que soit
au plan) ni (ii) les actions pour lesquelles il n’existe l’appellation donnée à cet organe, (sous réserve d’être
plus d’obligation de conservation. En d’autres termes, prévu aux statuts et non dans un pacte d’actionnaires).
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Code NAF : 6622Z - RCS Paris B 422 496 828 SARL VHS au capital de 152.450 € - Code NAF : 6622Z
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N° TVA Intracommunautaire : FR32422496828 N° TVA Intracommunautaire : FR32422496828TÉMOIGNAGE
SIGNAUX FAIBLES ET SIGNAUX FORTS
Faut-il écouter les signaux faibles pour anticiper et répondre dans l’action aux signaux forts ?
Il faut dans tous les cas rester attentifs aux premiers en les suivant et ne pas rester sans réaction face aux seconds.
J’en ai relevé deux dans chaque catégorie.
Chez les « Faibles » Chez les « Forts »
1) LES VENTES DES APPARTEMENTS AUX OCCUPANTS DES HLM 1) ATTENTION AUX IDÉES REÇUES CONCERNANT LES AIDES
LAISSENT À DÉSIRER. FISCALES À L’INVESTISSEMENT LOCATIF.
C’est un discours récurrent : les aides publiques seraient dispen-
Le gouvernement a clairement affiché l’objectif et Action
dieuses pour le budget de l’état et inflationnistes pour le marché.
Logement a créé à cet effet un opérateur national de vente ou
Rédaction | Bernard Cadeau Une récente étude, menée par un cabinet indépendant
Crédit Photo | DR ONV. Un peu plus de cinq mille logements seraient éligibles, la (PrimeView) semble démontrer le contraire ; elle s’est penchée,
grande majorité d’entre eux étant situés en zones tendues et dans le détail, sur la mesure des couts et recettes, et ce, depuis
notamment en Ile de France, ce qui ne surprendra personne. la loi Besson de 1999 !
Pour 2018 l’USH avance le chiffre de neuf mille huit cents Tout d’abord, il ne faut pas considérer les aides fiscales sur un
ventes, loin très loin de l’objectif initial de quarante-cinq mille seul exercice, mais sur toute la durée de l’engagement pris
correspondant à un pour cent du par le propriétaire. Dans ce cas, et si l’on prend l’ensemble des
parc total. Et pourtant, on estime logements ayant bénéficié des dispositifs successifs de 1999 à
2018, l’incitation fiscale rapporterait à l’état plus de vingt-cinq
que chaque logement vendu permet
mille euros par logement construit. Pour les seuls logements »
d’en construire ou réhabiliter deux et
Pinel » un euro du budget de l’état rapporterait un euro soixante-
demie ! Cherchez l’erreur ! Certes nous cinq !
sommes au début d’un processus D’autre part, le rapport signale que les prix des immeubles
soutenu par la volonté du gouverne- bénéficiant des différents dispositifs évoluaient « de pair avec
ment et il faut du temps pour monter les prix du neuf en général »
en puissance … peut-être. Mais, Le rapport prédit enfin, en cas d’arrêt des dispositifs, une baisse
au-delà du levier d’investissement de la production de logements et par voie de conséquence une
évoqué ci-dessus, n’oublions surtout baisse de ressources pour l’état.
pas de considérer ces ventes au
milieu d’immeubles locatifs, comme
2) ATTENTION À LA BAISSE DES PERMIS DE CONSTRUIRE
un formidable exemple de mixité
ACCORDÉS ET DES MISES EN CHANTIER DE LOGEMENTS.
sociale vraie.
En droite ligne de ce qui précède, deux autres chiffres doivent
2) L’ÉCHANGE DES LOGEMENTS nous alarmer : le nombre de permis de construire accordés en
SOCIAUX EST DÉSORMAIS POSSIBLE. France a baissé de 5.7% sur un an de Septembre 2018 à Aout
2019. Les mises en chantier ont, quant à elles reculé de 3.8%
Plus « légère » sans doute cette annonce du succès de la plate en douze mois.
-forme Echanger Habiter qui permet en Ile de France, aux Devons-nous rappeler que le choc de l’offre, objectif majeur du
gouvernement, ne peut se concevoir sans un effort constant
locataires du parc social, d’échanger leurs logements en fonction
dans la production de logements, ainsi que dans la rénovation
de l’évolution de leurs besoins respectifs, tels des changements
du parc existant ? Les logements non construits et non réhabilités
de situation familiale. Plutôt novateur, ce système, en place
viendront accroitre le déficit structurel dont nous souffrons depuis
INVESTISSEMENT depuis un an, facilite le parcours client et le fluidifie. Le potentiel si longtemps, déficit responsable de la pression sur les prix !
de logements concernés en Ile de France pourrait se situer autour Il est temps de faire venir, ceux que je qualifie de « gros investis-
LOGEMENT
de huit cent cinquante mille, soit les trois quarts du parc total. A seurs privés » capables de mobiliser des montants significatifs
GOUVERNEMENT suivre ! tournés vers l’investissement locatif résidentiel.
16 / N°71 novembre / décembre 2019 | Expressionau Ret
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cela sur différents outils tels que la conciergerie, en cours avec des façades ouvertes sur l’intérieur et des matériaux
18 / N°71 novembre / décembre 2019 | ExpressionVous pouvez aussi lire
