Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
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Swiss Real Estate
Sentiment Index
2014
Édition française
kpmg.ch/realestate
2 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 3 Sommaire Avant-propos 4 Swiss Real Estate Sentiment Index 7 Volume d’acquisition, préférences et comportements d’investissement 31 Gestion des risques 39 Investissements immobiliers à l’étranger/investisseurs étrangers49 Méthodologie et participants au sondage 63 Résumé et Swiss Real Estate Sentiment Index Matrice 71
4 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 Avant-propos En attendant Godot? Il y a un an, nous vous relations ici-même le long chemin, passablement escarpé, que les acteurs du marché immobilier avaient parcouru ensemble en Suisse. Un chemin marqué par la stabilité, des taux d’intérêts en baisse et des personnes qui s’étaient joints aux voya- geurs. Parmi eux, des voix se sont élevées pour attirer l’attention sur le haut niveau de tem- pérature tout au long du parcours et sur l’aridité qui s’installait sur le versant de l’offre. La densité croissante avait engendré une certaine exaspération qui devenait palpable. Le 9 février de cette année, cette grogne débouchait sur l’adoption de l’initiative populaire fé- dérale «Contre l’immigration de masse» par le peuple souverain suisse, sa mise en œuvre constituant un facteur d’insécurité supplémentaire pour la suite du voyage. Les appels à la prudence récurrents ont entraîné la prise de nouvelles mesures prudentielles et l’on peut se demander quand ces récents cadres règlementaires exerceront leurs effets et quelle sera l’ampleur de leur impact. Avec l’affaiblissement de la conjoncture et les futures réformes fiscales, d’autres nuages se sont formés à l’horizon. Le fleuve des offres immobilières attractives tend à s’assécher et le chemin qui y mène à devenir encore plus rocailleux. De temps à autres, quelques étoiles percent le firmament, mais leur clarté n’est pas suffisante pour guider les voyageurs de l’immobilier. Certains s’af- franchissent de la sécheresse et empruntent de nouveaux chemins qui à la base ne corres- pondent pas réellement à leurs priorités. D’autres, les plus nombreux, ont décidé de faire une pause et d’écouter avec attention les récits de voyage des aventureux. Les taux d’intérêt toujours bas continuent d’attirer des capitaux sur le marché – mais pour combien de temps encore? Les attentistes guettent ce frémissement qu’ils connaissent bien, mais sans savoir quand ni dans quelle mesure il surviendra.
Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 5 Comme dans la pièce de Samuel Beckett, on déclarera sans doute une nouvelle fois que l’élan tant espéré se fera encore attendre. Il est parfaitement possible que nous nous re- trouvions bientôt dans le dialogue suivant: - Allons-nous en. - On ne peut pas. - Pourquoi? - On attend Godot. - C’est vrai. Avec le Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi ®), vous avez entre les mains un instru- ment qui vous permet d’anticiper les impulsions du marché des placements immobiliers suisses et de prendre les décisions qui s’imposent. Préparez vos actions après la consulta- tion des opinions que nous avons collectées auprès des évaluateurs et des investisseurs et agissez en fonction de l’analyse des tendances. Vous réduirez ainsi vos incertitudes et rac- courcirez vos délais d’attente. Nous vous souhaitons une lecture passionnante et nous nous réjouissons d’ores et déjà de votre contribution à la recherche du chemin de l’année prochaine. Ulrich Prien Beat Seger Partner, Head Real Estate Switzerland Partner, Real Estate M&A
6 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 7 Swiss Real Estate Sentiment Index
8 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Un environnement toujours difficile sur
le marché immobilier suisse
Le «Swiss Real Estate Sentiment Index» Une attitude positive face à la situation
collecté par KPMG montre que, dans l’en- économique
semble, le climat est légèrement négatif sur
le marché des immeubles de placement Pour la première fois depuis le lancement de
suisses. Pour certaines régions – telles que l’indice, les attentes des acteurs du marché
l’Arc lémanique ou le Mittelland –, les professionnels concernant l’évolution de la
acteurs du marché attendent un recul des situation économique se situent dans la
prix. Il en va de même pour tous les zone positive, avec 10.1 pts. Une améliora-
segments des placements immobiliers tion de 22.1 pts peut être constatée par rap-
comme celui des immeubles de bureau. port à l’année précédente. Considéré sur
tous les segments de placement, l’indice
La situation initiale difficile sur le marché im- des prix attendus est de -9.1 pts, de sorte
mobilier suisse a peu changé depuis l’année qu’il se situe légèrement dans la zone néga-
dernière: le Swiss Real Estate Sentiment tive, mais près de la marque de stabilité. Ain-
Index agrégé de KPMG est à -5.3 points si, les attentes relatives à l’évolution des prix
(pts), ce qui correspond à une détérioration des immeubles de placement se sont encore
marginale par rapport à l’année précédente réduites en comparaison annuelle.
(-1.9 pts). Aujourd’hui comme hier, le climat
sur le marché suisse des immeubles de Pour les emplacements centraux, les ac-
placement doit être caractérisé comme teurs du marché pronostiquent toujours des
étant en légère régression. prix en hausse. Avec 45.1 pts, l’indice des
prix attendus reste largement dans la zone
positive; un ralentissement est néanmoins
attendu dans l’évolution des prix par rapport
à l’année précédente (67.5 pts). L’attente de
prix pour les centres moyens se situe pour la
première fois, avec -4.9 pts, dans la zone né-
gative. Pour les emplacements en périphérie
une nouvelle baisse de prix est attendue,
mais les estimations sont, avec -67.1 pts,
moins tranchées que l’année précédente
(-77.6 pts).
Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 9
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants
A l’exception du logement Sur le plan géographique, on peut constater
les tendances suivantes: l’estimation de
L’immobilier résidentiel reste le seul seg- l’évolution légèrement inférieure des prix se
ment d’utilisation caractérisé par une at- reflète également au niveau des centres
tente positive par rapport à l’évolution des économiques. Pour tous les centres écono-
prix (43.9 pts). Mais dans ce segment d’in- miques, à l’exception de Berne, les acteurs
vestissement également, on peut constater du marché s’attendent, en comparaison
une légère dégradation par rapport à l’année avec l’année précédente, à un ralentisse-
précédente (57.0 pts). En ce qui concerne ment modéré dans l’évolution des prix. Une
les prix des immeubles de bureau, les ac- évolution des prix toujours positive est at-
teurs du marché font état, avec -101.8 pts, tendue dans les régions de Zurich (26.8 pts),
d’attentes fortement négatives, de sorte Lucerne/Zoug (21.4 pts) et Bâle (13.8 pts),
que la tendance négative des années précé- bien qu’une tendance aux attentes néga-
dentes (2013: -89.4 pts, 2012: -58.7 pts) tives soit évidente. Les principales varia-
s’est encore accentuée. tions négatives par rapport à l’année précé-
dente concernent les régions de Genève et
Sur le marché du logement, on constate de Lausanne. Il est frappant de constater
toujours, avec -126.9 pts, une forte pénurie qu’en 2012, les acteurs du marché de la ré-
d’immeubles d’investissement adéquats. gion de Genève témoignaient encore, avec
Cette pénurie est associée aux attentes de 60.9 pts, d’une évolution de prix clairement
prix positives de ce segment d’utilisation et positive. Le climat s’est fortement modifié
aux préférences d’investissement corres- en 2 ans. Dans les autres régions, des prix
pondantes des acteurs du marché. Dans le stables ou en léger recul sont pronostiqués.
segment d’utilisation commerciale, il existe
des différences entre les sous-groupes.
L’offre future d’immeubles de bureau est ju-
gée suffisante par les sondés, avec 31.4 pts
(2013: 24.5 pts). L’offre d’immeubles spé-
ciaux semble, selon les estimations du mar-
ché, se raréfier légèrement (2014: -27.6 pts,
2013: -8.7 pts).
10 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Swiss Real Estate Sentiment Index
Investisseurs avec une sélectivité plus élevée
Sentiment Index agrégé1 par groupe d’acteurs
200
150
100
57.1
Points d’indice
50 26.0 37.1 34.4
8.9 5.7 16.8 17.7 13.2 20.6
-0.6 -3.3 -1.4 -1.9 -5.3
0 -10.7 -11.1
23.9
-10.0 -22.4
-37.8 15.2
-50 -3.8
-16.9
-100
-150
-200
2012
2013
2014
2012
2013
2014
2012
2013
2014
2012
2013
2014
2012
2013
2014
2012
2013
2014
2012
2013
2014
2012
2013
2014
Evaluateurs Promoteurs Fonds Sociétés Investisseurs Sociétés Institutions Ensemble
immobiliers immobilières profes- d’assu- de des sondés
sionnels rance prévoyance
Sentiment Index agrégé 2012 Prévisions très positives
Sentiment Index agrégé 2013 Prévisions modérément positives
Sentiment Index agrégé 2014
Prévisions modérément négatives
Prévisions très négatives
Le Swiss Real Estate Sentiment Index agrégé sur l’ensemble des acteurs s’établit à
-5.3 pts, ce qui indique une détérioration marginale par rapport à l’année précédente
(-1.9 pts). L’ambiance sur le marché des placements suisses conserve son caractère
de neutralité. On constate une sélectivité accrue des acteurs du marché pour les
investissements immobiliers. L’environnement des taux d’intérêts bas maintient
l’attractivité des placements immobiliers en comparaison avec d’autres classes de
placement.
1
Dans l’indice agrégé, les évaluations relatives à la situation économique sont pondérées à 20% et les
évaluations sur les évolutions des prix de l’immobilier à 80%.Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 11
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants
Les différences de prévision entre les groupes d’acteurs sont relativement faibles.
Les représentants de fonds immobiliers sont les plus optimistes avec 16.8 pts.
L’évolution la plus pessimiste est envisagée par les investisseurs professionnels
(-22.4 pts). Par rapport à l’année précédente, la plus forte détérioration de prévision
provient des évaluateurs (2014: -10.7 pts, 2013: 5.7 pts). En revanche, l’humeur
des investisseurs professionnels (2014: -22.4 pts, 2013: -37.8 pts), des fonds immobiliers
(2014: 16.8 pts, 2013: -0.6 pts) et des institutions de prévoyance (2014: 15.2 pts, 2013:
13.2 pts) s’est légèrement améliorée.12 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Sous-indice Situation économique
Un fort développement économique soutient
l’immobilier
Evaluations de la situation économique par groupe de participants
100% 200
80% 150
60%
100
40%
Part des réponses
Points d’indice
20% 50
0% 0
20% -50
40%
-100
60%
80% -150
100% 68% 71% 71% 68% 78% 85% 83% 74% -200
Evaluateurs
Promoteurs
Fonds immobiliers
Sociétés immobilières
Investisseurs professionnels
Sociétés d’assurance
Institutions de prévoyance
Ensemble des sondés
Indice partiel Indice 2014 Indice 2013
Situation économique 10.1 pts -12.0 ptsSwiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 13
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants
Evaluations de la situation économique par volume d’investissement
100% 200
80% 150
60%
100
40%
Part des réponses
Points d’indice
20% 50
0% 0
20% -50
40%
-100
60%
80% -150
100% -200
Moins de
CHF 100 mio
CHF 100 mio –
CHF 500 mio
CHF 5.0 mia –
CHF 10.0 mia
Plus de
CHF 10.0 mia
CHF 500 mio –
CHF 1.0 mia
CHF 1.0 mia –
CHF 5.0 mia
Forte amélioration Indice d’évaluation de la situation économique 2012
Légère amélioration Indice d’évaluation de la situation économique 2013
Légère détérioration Indice d’évaluation de la situation économique 2014
Forte détérioration Développement économique stable en %
Formulation de la question: De votre point de vue, comment la situation
économique évoluera-t-elle en Suisse au cours des 12 prochains mois?
Avec 10.1 pts l’évolution de la situation économique bénéficie d’une évaluation légère-
ment positive par les participants au sondage. Par rapport à l’année précédente, on note
une progression de 22.1 pts. Elle va de pair avec les résultats de l’indice de confiance des
consommateurs. La réponse de loin la plus fréquente était (sur l’ensemble des partici-
pants: 74%) celle qui considérait que la situation économique resterait «stable» pour les
12 mois à venir.
Tous les acteurs estiment que la confiance dans la situation économique est aussi bonne
ou meilleure que l’année précédente. Si l’on opère une répartition par volumes d’investis-
sement ou d’évaluation, on constate que les grands investisseurs et évaluateurs œuvrant
dans les volumes supérieurs à 1 milliard de CHF considèrent que l’évolution de la
situation économique est plus favorables que leurs homologues actifs dans les volumes
inférieurs.14 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Sous-indice Evolution des prix de l’immobilier
Un mouvement latéral est attendu dans l’évolution
des prix
Prévisions des prix des immeubles de placement par groupe de participants
100% 200
80% 150
60%
100
Part des réponses
40%
Points d’indice
20% 50
0% -0
20% -50
40%
-100
60%
80% -150
100% 77% 69% 53% 34% 36% 39% 63% 53% -200
Evaluateurs
Promoteurs
Fonds immobiliers
Sociétés immobilières
Investisseurs professionnels
Sociétés d’assurance
Institutions de prévoyance
Ensemble des sondés
Indice partiel Indice 2014 Indice 2013
Prévisions de prix -9.1 pts 0.6 ptsSwiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 15
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants
Prévisions d’évolution des prix en fonction du volume des investissement
100% 200
80% 150
60%
100
Part des réponses
40%
Points d’indice
20% 50
0% 0
20% -50
40%
-100
60%
80% -150
100% -200
Moins de
CHF 100 mio
CHF 100 mio –
CHF 500 mio
CHF 5.0 mia –
CHF 10.0 mia
Plus de
CHF 10.0 mia
CHF 500 mio –
CHF 1.0 mia
CHF 1.0 mia –
CHF 5.0 mia
Prix en forte progression Indice de prévision des prix 2012
Prix en légère progression Indice de prévision des prix 2013
Prix en légère régression Indice de prévision des prix 2014
Prix en forte régression Evolution stable des prix en %
Formulation de la question: Comment les prix évolueront-ils au cours des
12 prochains mois sur le marché de l’investissement immobilier suisse?
L’indice de prévision des prix se situe, pour l’ensemble des participants au sondage, à
-9.1 pts, légèrement dans la zone négative, mais très proche de la marque de stabilité de
0 points d’indice. Comparé à l’année précédente, on note une nouvelle détérioration des
prévisions pour l’évolution des prix pour l’immobilier de placement. Mais elle est néan-
moins moins marquée que l’année précédente. L’évaluation légèrement plus négative par
rapport à l’année précédente s’accentue dans une mesure similaire chez tous les groupes
d’acteurs, ce qui se reflète dans un glissement parallèle de l’indice des prix attendus pour
2014 vers la zone négative.
Les investisseurs professionnels et les sociétés immobilières sont les plus pessimistes
par rapport à l’évolution des prix avec -28.0 pts et -21.9 pts. En contrepartie, les évalua-
tion des représentants de fonds immobiliers (15.8 pts) et des institutions de prévoyance
(17.6 pts) se situent dans la zone positive.16 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Sous-indice Evolution des prix selon la situation
Disparité toujours importante entre les situations
Prévisions de prix pour les immeubles de placement en fonction de la situation
100% 200
80% 150
60%
100
40%
Part des réponses
Points d’indice
20% 50
0% 0
20% -50
40%
-100
60%
80% -150
36% 49% 27%
100% -200
Situations centrales Centres moyens Zones périphériques2
Prix en forte progression Indice de prévision des prix 2012
Prix en légère progression Indice de prévision des prix 2013
Prix en légère régression Indice de prévision des prix 2014
Prix en forte régression Evolution stable des prix en %
Formulation de la question: Quelle jugement portez-vous sur l’évolution des prix au
cours des 12 prochains mois pour les situations suivantes?
L’indice pour les situations centrales reste confortablement dans la zone positive avec
45.1 pts. Les acteurs du marché s’attendent à des prix en progression pour les situations
centrales; par rapport à l’année précédente (67.5 pts), on s’attend néanmoins à un ralen-
tissement de cette évolution.
L’indice de prévision des prix pour les centres moyens a glissé légèrement en zone néga-
tive avec -4.9 pts. (Année précédente: 4.6 pts).
2
Sont considérées comme zones périphériques, toutes les situations en-dehors des grands centres et des
centres moyens.Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 17
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants
Indices partiels Indice 2014 Indice 2013
Situations centrales 45.1 pts 67.5 pts
Centres moyens -4.9 pts 4.6 pts
Zones périphériques -67.1 pts -77.6 pts
La confiance des acteurs du marché pour les situations périphériques est toujours mo-
rose (-67.1 pts). Mais l’on constate néanmoins une légère amélioration de l’évaluation par
rapport à l’année précédente (-77.6 pts).
On note que l’écart entre les prix attendus pour les situations centrales et l’attente
concernant les placements immobiliers en périphérie s’est nettement réduit. Mais il de-
meure néanmoins important. Les prévisions pour l’évolution des prix relevées indiquent
que les rendements des situations centrales restent sous pression. En revanche, les
qualités de situations inférieures permettent d’augure une nouvelle détente de la com-
pression des rendements.18 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Sous-indice Evolution des prix selon la situation
Analyse par groupes d’acteurs
Prévisions de prix pour les immeubles de placement en fonction de la situation
Situations centrales (45.1 pts)
100% 200
80% 150
60%
100
Part des réponses
40%
Points d’indice
20% 50
0% 0
20% -50
40%
-100
60%
80% -150
100% -200
Evaluateurs
Promoteurs
Fonds
immobiliers
Sociétés
immobilières
Investisseurs
professionnels
Sociétés
d’assurance
Institutions
de prévoyance
Centres moyens (-4.9 pts)
100% 200
80% 150
60%
Part des réponses
100
40%
Points d’indice
20% 50
0% 0
20% -50
40%
-100
60%
80% -150
100% -200
Evaluateurs
Promoteurs
Fonds
immobiliers
Sociétés
immobilières
Investisseurs
professionnels
Sociétés
d’assurance
Institutions
de prévoyanceSwiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 19
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants
Zones périphériques (-67.1 pts)
100% 200
80% 150
60%
100
Part des réponses
40%
Points d’indice
20% 50
0% 0
20% -50
40%
-100
60%
80% -150
100% -200
Evaluateurs
Promoteurs
Fonds
immobiliers
Sociétés
immobilières
Investisseurs
professionnels
Sociétés
d’assurance
Institutions
de prévoyance
Prix en forte progression Indice de prévision des prix 2012
Prix en légère progression Indice de prévision des prix 2013
Prix en légère régression Indice de prévision des prix 2014
Prix en forte régression
Formulation de la question: Quelle jugement portez-vous sur l’évolution des prix au
cours des 12 prochains mois pour les situations suivantes?
Les groupes d’acteurs expriment des attentes en matière de prix nettement homogènes
au titre des trois qualités de situations.
Pour les situations centrales, tous les groupes d’acteurs prévoient toujours des augmen-
tations modérées des prix. Les assurances et les institutions de prévoyance sont les plus
optimistes avec 61.1 pts et 59.3 pts.
Les centres moyens devraient profiter d’une stabilisation des prix. Les attentes n’ont
évolué que de manière marginale par rapport à l’année précédente.
Pour tous les groupes d’acteurs, à l’exception des évaluateurs et des institutions de
prévoyance, l’évaluation de l’évolution des prix pour des biens aux zones périphériques
s’est légèrement améliorée.20 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Sous-indice Evolution des prix en fonction de
l’affectation
Dégradation accentuée pour les immeubles de bureau
Prévisions des prix des immeubles de placement en fonction de l’affecation
100% 200
80% 150
60%
100
40%
Part des réponses
Points d’indice
20% 50
0% 0
20% -50
40%
-100
60%
80% -150
100% 41% 10% 33% 39% 46% -200
Habitation Bureau Commerce Activité/ Immobilier
industrie spécial
Prix en forte progression Indice de prévision des prix 2012
Prix en légère progression Indice de prévision des prix 2013
Prix en légère régression Indice de prévision des prix 2014
Prix en forte régression Evolution stable des prix en %
Formulation de la question: Quelle jugement portez-vous sur l’évolution des prix au
cours des 12 prochains mois pour les affectations suivantes?
Les immeubles résidentiels demeurent le seul segment présentant des attentes posi-
tives en matière d’évolution des prix (43.9 pts). On constate certes une légère dégrada-
tion (57.0 pts) par rapport à l’année précédente.
Avec -101.8 pts, les acteurs du marché attribuent une évaluation fortement négative aux
immeubles de bureau. La tendance négative des années antérieures (2013: -89.4 pts,
2012: -58.7 pts) s’est encore renforcée.Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 21
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants
Indices partiels Indice 2014 Indice 2013
Habitation 43.9 pts 57.0 pts
Bureau -101.8 pts -89.4 pts
Commerce -58.5 pts -60.4 pts
Activité/industrie -53.2 pts -69.9 pts
Immeubles spéciaux -10.2 pts -21.4 pts
En revanche, pour les autres immeubles d’affectation commerciale, on note des valeurs
d’indice légèrement supérieures à celles de l’année précédente. Cette évaluation positive
est la plus marquée avec un plus de 16.7 pts par rapport à l’année précédente pour les
immeubles d’activité/industriels.
L’évolution prévue devrait maintenir la pression sur les rendements des situations
centrales et des immeubles résidentiels, les situations de qualités inférieures et les im-
meubles commerciaux devraient bénéficier d’une nouvelle détente.22 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Sous-indice Evolution des prix dans les centres
économiques
Un léger rafraîchissement
Prévisions d’évolution des immeubles de placement dans les centres
économiques
100% 200
80% 150
60%
100
40%
Part des réponses
Points d’indice
20% 50
0% 0
20% -50
40%
-100
60%
63% 14% 26% 43% 44% 52% 54% 36%
80% -150
100% -200
Bâle
Berne
Genève
Lausanne
Lugano
Saint-Gall
Zurich
Lucerne/
Zoug
Prix en forte progression Indice de prévision des prix 2012
Prix en légère progression Indice de prévision des prix 2013
Prix en légère régression Indice de prévision des prix 2014
Prix en forte régression Evolution stable des prix en %
Formulation de la question: Quel jugement portez-vous sur l’évolution des prix au
cours des 12 prochains mois dans les centres économiques suivants?
Les évolutions générales légèrement plus basses en matière de prévision des prix
se reflètent également au niveau des centres économiques. Les acteurs du marché
s’attendent à un ralentissement modéré de l’évolution des prix par rapport à l’année
précédente pour tous les centres économiques, à l’exception de celui de Berne.
L’évolution positive des prix est toujours prévue dans les régions de Zurich (26.8 pts),
de Lucerne/Zoug (21.4 pts) et de Bâle (13.8 pts). Dans les autres régions, les prévisions
s’orientent vers une stabilité à une légère régression des prix.Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 23
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants
Indices partiels Indice 2014 Indice 2013
Bâle 13.8 pts 15.6 pts
Berne -11.2 pts -12.9 pts
Genève -19.9 pts 20.9 pts
Lausanne 2.0 pts 31.4 pts
Lugano -32.6 pts -11.6 pts
Lucerne/Zoug 21.4 pts 40.3 pts
Saint-Gall -19.7 pts -18.7 pts
Zurich 26.8 pts 41.0 pts
Les plus grands changements négatifs par rapport à l’année précédente sont relevés
pour Genève et Lausanne. Il est remarquable que les acteurs du marché de la région de
Genève ont attesté d’une évolution clairement positive des prix avec 60.9 pts en 2012.
Depuis, l’ambiance a nettement changé durant les 2 dernières années.24 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Sous-indice Evolution des prix dans les grandes
régions
La région lémanique en zone légèrement négative
Prévisions d’évolution des prix des immeubles de placement dans les régions
100% 200
80% 150
60%
100
40%
Part des réponses
50
Points d’indice
20%
0% 0
20% -50
40%
-100
60%
80% 52% 42% 55% 52% 45% 33% 44% -150
100% -200
Suisse
orientale
Zurich
Suisse
centrale
Suisse du
Nord-Ouest
Espace
Mittelland
Région
lémanique
Tessin
Prix en forte progression Indice de prévision des prix 2012
Prix en légère progression Indice de prévision des prix 2013
Prix en légère régression Indice de prévision des prix 2014
Prix en forte régression Evolution stable des prix en %Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 25
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants
Indices partiels Indice 2014 Indice 2013
Suisse orientale -20.5 pts -19.9 pts
Zurich 29.9 pts 37.5 pts
Suisse centrale 14.9 pts 25.9 pts
Suisse du Nord-Ouest -6.0 pts -11.8 pts
Espace Mittelland -38.8 pts -24.8 pts
Région lémanique -13.3 pts 33.1 pts
Tessin -30.4 pts -24.0 pts
Formulation de la question: Quelle est votre prévision en matière de prix pour les
grandes régions pour les 12 prochains mois?
Au niveau régional, on constate naturellement une forte congruence avec les centres
économiques respectifs. Le centre économique de Zurich (29.9 pts) et la Suisse centrale
(14.9 pts) jouissent tous deux de la plus grande faveur et sont les seules régions à demeurer
dans la zone modérément positive. Pour les autres régions, les estimation évoluent dans la
zone légèrement négative.
Au cours de l’année dernière, on a constaté un retournement de tendance dans la Région
lémanique qui se confirme dans le sondage actuel par un niveau d’indice plus bas de 46.4 pts
par rapport à l’année précédente.26 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Sous-indice Disponibilité de possibilités
d’investissement adéquates
Segment résidentiel – pas de détente en vue
Disponibilité d’immeubles de placement – indice de l’offre
100% 200
80% 150
60%
100
40%
Part des réponses
Points d’indice
20% 50
0% 0
20% -50
40%
-100
60%
80% -150
100% -200
8% 40% 44% 48% 46%
Très bonne offre Indice de l’offre 2012
Bonne offre Indice de l’offre 2013
Pénurie modérée Indice de l’offre 2014
Forte pénurie Offre suffisante en %
Formulation de la question: Selon votre point de vue, au cours des 12 prochains
mois, l’offre en objets de placement sur le marché qui, en termes de prix,
performance, état, cash-flow, etc. sont appropriés à répondre aux objectifs de
l’acquisition, sera-t-elle suffisante?
L’évaluation de la disponibilité d’immeubles de placement est similaire à celle de l’année
précédente, toutes affectations confondues.
Avec -126.9 pts, on constate toujours un manque criant d’objets d’investissement adéquats
dans le segment résidentiel. Ce manque va de pair avec les prévisions de prix en hausse pour
le résidentiel et des préférences d’investissement associées. On remarque que seuls 4% des
acteurs jugent que l’offre d’immeubles résidentiels est bonne à très bonne.Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 27
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants
Indices partiels Indice 2014 Indice 2013
Habitation -126.9 pts -130.6 pts
Bureau 31.4 pts 24.5 pts
Commerce -7.8 pts -3.7 pts
Activité/industrie 14.6 pts 22.9 pts
Immeubles spéciaux -27.6 pts -8.6 pts
Les immeubles commerciaux présentent des différences entre les divers sous-groupes.
L’offre future d’immeubles de bureau est jugée suffisante avec 31.4 pts. En revanche, pour les
les immeubles spéciaux, on pronostique un léger manque en objets valables avec -27.6 pts.28 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Real Estate Sentiment Index
Disponibilité d’opportunités d’investissement et
prévision des prix
Offre immobilière attendue et indice prévisionnel de prix en fonction de l’affectation
200
150
100
Points d’indice
50
0
50
-100
-150
-200
Habitation Bureau Commerce Activité/industrie Immeubles
spéciaux
Indice de l’offre 2012 Indice de l’offre 2013 Indice de l’offre 2014
Indice des prix 2012 Indice des prix 2013 Indice des prix 2014
La comparaison de l’indice de l’offre et de celui des prévisions de prix génère un
graphique symétrique. Ce fait confirme la relation logique entre les deux indices. Plus
l’évaluation de l’offre adéquate est basse, plus la prévisions pour l’évolution des prix
associée est élevée. Dans le segment résidentiel tout particulièrement, l’offre ne réussit
pas à satisfaire la demande, ce qui entraîne la tendance positive de l’évolution des prix.Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 29
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants30 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 31 Volume d’acquisition, préférences et comportements d’investissement
32 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Investissements prévus dans les immeubles
de placement
Acquisition ciblée d’immeubles de placement
Volume d’acquisition prévu en CHF
3%
9%
8% 6%
10%
13%
12%
16%
23%
Aucune acquisition prévue 0 – 10 mio 10 – 30 mio
30 – 50 mio 50 – 100 mio 100 – 200 mio
200 – 300 mio 300 mio – 1.0 mia Plus de 1.0 mia
Formulation de la question: Quel est le volume de placement que votre entreprise/
véhicule d’investissement prévoit d’acquérir au cours des 12 prochains mois?
Seuls 9% des participants au sondage indiquent ne pas prévoir d’acquisitions au cours
des 12 prochains mois. Comparé à l’année précédente, cela représente une légère réduc-
tion de 5 points de pourcentage. En dépit des prévisions pour l’evolution des prix mesu-
rées, les acteurs souhaitent utiliser l’environnement du marché actuel pour l’acquisition
ciblée d’immeubles de placement.
Pour 75% des participants au sondage le volume d’investissement prévu au cours
des 12 prochains mois se situe au dessous de CHF 100 mio.Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 33
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants
Volume d’acquisition en CHF par groupe d’acteurs
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Evaluateurs
Promoteurs
Fonds
immobiliers
Sociétés
immobilières
Investisseurs
professionnels
Sociétés
d’assurance
Institutions
de prévoyance
Aucune acquisition prévue 0 – 10 mio 10 – 30 mio
30 – 50 mio 50 – 100 mio 100 – 200 mio
200 – 300 mio 300 mio – 1.0 mia Plus de 1.0 mia
En répartition par groupes d’acteurs, la plus forte activité sur le marché des acquisitions
est attendue des assurances et des institutions de prévoyance. En dépit de la baisse du
rendement des placements immobiliers observée depuis un certain temps déjà, il existe
toujours une différence attractive entre le rendement des revenus des placements immo-
biliers directs et le rendement des valeurs à rendement fixe. Les placements immobiliers
tiennent ainsi toujours le haut du pavé auprès des investisseurs multi-actifs.34 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Investissements prévus dans les immeubles
de placement
Logements surpondérés, bureaux souspondérés
Préférences de placement
100%
90%
80%
100%
70%
90%
60%
80%
50%
70%
40%
60%
30%
50%
20%
40%
10%
30%
0%
20%
2014 2013 2012
10%
Habitation
0% Bureau Commerce Activité/industrie Immeubles spéciaux
2014 2013 2012
Habitation Bureau Commerce Activité/industrie Immeubles spéciaux
Formulation de la question: Prenez l’hypothèse que vous disposiez d’un capital de
100 millions de CHF que vous devez/pouvez investir au cours des 12 prochains mois.
Selon quelle répartition dans les segments d’affectation suivants investiriez-vous
ce capital?
Le segment résidentiel demeure largement le type d’utilisation le plus demandé. Selon
leurs préférences de répartition, les acteurs du marché investiraient 62% du capital
disponible dans des immeubles résidentiels. Comparé à l’année précédente, on note
ainsi une légère réduction de 2 points de pourcentage dans le segment résidentiel. La
surpondération importante du segment résidentiel perdure au détriment des immeubles
de bureau. Dans le sondage actuel ces derniers recueillement simplement 12% du capital
d’investissement, ce qui correspond à une réduction de 3 points de pourcentage par
rapport à l’année précédente. Les autres segments commerciaux gagnent légèrement en
attractivité par rapport à l’année précédente, ce qui va de pair avec les prévisions de prix
précédemment constatées.Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 35
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants
Préférences de placement par groupe d’investisseurs
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Evaluateurs
Promoteurs
Fonds
immobiliers
Sociétés
immobilières
Investisseurs
professionnels
Sociétés
d’assurance
Institutions de
Habitation Bureau Commerce Activité/industrie Immeubles spéciaux prévoyance
On constate une forte préférence pour les immeubles résidentiels dans tous les groupes
d’acteurs. Elle est particulièrement accentuée chez les assurances et les institutions de
prévoyance avec 67% et 82%.36 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Investissements prévus dans les immeubles
de placement
Zurich et la Suisse centrale favorisés
Lieux d’investissement préférés par groupe d’investisseurs
140 30%
120 25%
Part des mentions en %
100
Nombre de mentions
20%
80
15%
60
10%
40
20 5%
0 0%
Zurich
Lucerne/
Zoug
Bâle
Lausanne
Berne
Genève
Saint-Gall
Lugano
Evaluateurs Promoteurs Fonds immobiliers
Sociétés immobilières Investisseurs professionnels Sociétés d’assurance
Institutions de prévoyance
Part des mentions en %Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 37
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants
Lieux d’investissement préférés par groupe d’investisseurs en %
100%
100%
90%
90%
80%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
0%
0%
Evaluateurs
Promoteurs
Fonds
immobiliers
Sociétés
immobilières
Investisseurs
professionnels
Sociétés
d’assurance
Institutions
prévoyance
Evaluateurs
Promoteurs
Fonds
immobiliers
Sociétés
immobilières
Investisseurs
professionnels
Sociétés
d’assurance
Institutions
prévoyance
dede
Zurich Lucerne/Zoug Bâle Lausanne Berne Genève Saint-Gall Lugano
Zurich Lucerne/Zoug Bâle Lausanne Berne Genève Saint-Gall Lugano
Formulation de la question: Dans quels lieux investirez-vous davantage à l’avenir?
Plusieurs réponses possibles
Site d’investissement favori, Zurich se classe toujours à la première place avec 24.3%
des mentions et a même gagné en attrait par rapport à l’année précédente (22.9%). Il est
talonné par Lucerne/Zoug et Bâle avec 19.6% et 15.0% des mentions.
En Suisse romande, Lausanne (12.4%) est favorisée en qualité de lieu d’investissement
par rapport à Genève (8.4%). Cet ordre de préférence est conforté par les prévisions de
prix respectives pour les deux métropoles de Suisse romande.
Seuls quelques rares investisseurs accordent de l’intérêt à Saint-Gall et à Lugano comme
lieux d’investissement. Cette position peut s’expliquer par la liquidité limitée et les prévi-
sions de prix modeste pour ces deux lieux.38 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 39 Gestion des risques
40 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Gestion des risques
Les règlementations comme facteur d’impondérable
Evaluations du risque de marché
5%
44% 51%
Risque accru Pas de modification du risque Risque en baisse
Formulation de la question: Vous attendez-vous à un changement du risque de
marché au cours des 12 prochains mois?
Plus de 50% des acteurs s’attendent à une augmentation des risques de marché au cours
de 12 prochains mois. Comparé à l’année précédente, cela correspond à une légère ré-
duction de 3 points de pourcentage. Seule une minorité de 5% des acteurs estime que le
risque baissera. 44% des participants misent sur un risque de marché stable. L’évaluation
du risque de marché des acteurs se reflète dans les préférences en matière d’investisse-
ment des participants au sondage. Les immeubles résidentiels et les situations centrales
sont favorisés, dans la mesure où on leur atteste une stabilité des valeurs plus forte dans
un environnement de marché difficile.Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 41
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants
Risques possibles pour le marché immobilier suisse
Risque élevé
Risque modéré
Risque faible
Risque nul
Inflation, déflation
ou stagflation
Valeurs
immobilières
en baisse
Crise européenne
Risques liés aux
taux d’intérêt
Défauts de
paiement
Règlementations
plus contraignantes
Perception actuelle du risque Perception actuelle moyenne du risque3
Perception du risque 2013 Perception moyenne du risque 2013
Perception du risque 2012 Perception moyenne du risque 2012
Formulation de la question: Quelle évaluation portez-vous sur le risque présenté par
les influences suivantes sur le marché de l’immobilier de placement suisse?
Les règlementations plus contraignantes sont considérées par les acteurs du marché
comme étant de loin le plus grand risque pour le marché immobilier suisse. Il relève de la
grande diversité de mesures régulatrices qui touchent directement ou indirectement le
marché immobilier.
Les autres risques sont considérés comme moins aigus ou stables par rapport à l’année
précédente. Les taux d’intérêt croissants sont toujours considérés comme la deuxième
menace la plus importante. L’évaluation du risque s’est néanmoins légèrement détendue
par rapport à l’année précédente. Les acteurs du marché semblent attendre un niveau
bas des taux d’intérêt pour un certain temps encore.
3
La perception moyenne du risque est obtenue par l’équilibrage de tous les sous-indices de risque.42 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Gestion des risques
Evaluateurs prudents, investisseur professionnels
sous l’emprise de l’évolution des taux d’intérêt
Evaluations des risques possibles pour le marché des immeubles de placement
suisse, réparti par groupes d’acteurs
Risque élevé
Risque modéré Infla
Risq
Vale
Risque faible Déf
Cris
Règ
Per
Risque nul
par
Evaluateurs
Promoteurs
Fonds
immobiliers
Sociétés
immobilières
Investisseurs
professionnels
Sociétés
d’assurance
Institutions de
prévoyance
Formulation de la question: D’après vous, quel est le niveau de risque que
représentent les influences suivantes au cours des 12 prochains mois pour le
marché immobilier suisse?
On constate une forte homogénéité dans la perception des risques parmi les groupes
d’acteurs. Mais l’on note que les investisseurs professionnels et les évaluateurs appré-
hendent la situation de risque actuelle de manière légèrement plus négative que les
autres investisseurs.
Pour les fonds immobiliers, le risque actuel paraît le moins virulent, ce qui ressort égale-
ment des attentes en matière de prix plus élevées de ce groupe d’acteurs.Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 43
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants
Inflation, déflation ou stagflation
Risques liés aux taux d’intérêt
Valeurs immobilières en baisse
Défauts de paiement
Crise européenne
Règlementations plus contraignantes
Perception du risque en moyenne
par groupe d'investisseurs
prévoyance
L’augmentation des taux d’intérêt est identifié comme un facteur de risque surtout par les
investisseurs professionnels. Ces derniers opèrent, pour partie, avec un taux de capital
étranger élevé sur le marché, ce qui entraîne une sensibilité accrue aux fluctuations des
taux d’intérêt.
La baisse des valeurs de l’immobilier est essentiellement perçue comme facteur de
risque par les évaluateurs et les sociétés immobilières. Les états financiers des dernières
années des sociétés immobilières ont affiché, pour partie, des moins-values sur les
objets commerciaux du portefeuille.44 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Gestion des risques
Constante propension au risque dans les décisions
d’investissement
Une propension au risque plus élevée au titre des investissements
(investisseurs)
3%
3%
26%
26%
71%
71%
Oui Partiellement Non
Oui Partiellement Non
Formulation de la question: Par rapport à l’année précédente, êtes-vous prêt à
investir dans des placements plus risqués?
29% des investisseurs sont prêts à courir un certain nombre de risques au titre de leurs
investissements immobiliers au cours des 12 prochains mois. Dans 41% des cas les
évaluateurs constatent une aversion au risque en partie plus basse chez leur clientèle.
Comparée à l’année précédente, la propension au risque des acteurs du marché est
restée relativement constante. Elle se reflète également dans les décalages mineurs au
niveau des préférences de placement. Les placements à rendement stable dans le seg-
ment résidentiels continuent à recueillir la préférence.Swiss Real Estate Sentiment Index 2014 | 45
Swiss Real Estate Volume Investissements im- Méthodologie et
Gestion des risques Résumé
Sentiment Index d’acquisition mobiliers à l’étranger participants
Une propension au risque plus élevée au titre des investissements
(évaluateurs)
3%
3%
38% 59%
38% 59%
Oui Partiellement Non
Oui Partiellement Non
Formulation de la question: Par rapport à l’année précédente, sont-ils prêts à
investir dans des placements plus risqués?
Le contraste apparent entre les déclarations des évaluateurs et les constatations des
investisseurs peut se fonder sur des paramètres économiques comportementaux. 4
4
c onfère http://www.kpmg.com/CH/de/Library/Articles-Publications/Documents/Advisory/pub-
20120206-preisfestlegungsmechanismen-immobilienanlagen-de.pdf46 | Swiss Real Estate Sentiment Index 2014
Gestion des risques
Maintien du comportement d’investissement
Intentions de modifier le comportement d’investissement/l’allocation immobilière
8%
26% 8%
26%
24%
24%
1%
1%
4%
4% 8% 9%
8% 9%
9% 11%
9% 11%
Moins d'exposition sur le marché immobilier Cession d’objets spécifiques
Moins d'exposition
Prolongation dessur le marché
durées immobilier
de crédit Cession d’objets spécifiques
Deleveraging
Prolongation des durées de crédit
Modification du style d’investissement Deleveraging
(réduction des fonds de tiers)
Modification du style (réduction des fonds de tiers)
Diversification viad’investissement
des placements indirects Diversification internationale
Diversification via des placements indirects Diversification internationale
Utilisation de dérivés immobiliers
Autres changements du comportement
Autres changements du comportement Utilisation
Aucunedemodification
dérivés immobiliers
prévue
d’investissement
d’investissement Aucune modification prévue
Formulation de la question: Allez-vous changer votre comportement d’investisse-
ment/l’allocation immobilière au cours des 12 prochains mois en raison de votre
évaluation actuelle des risques?
A la première place des options d’action, le maintien du comportement d’investissement
(pas de changement prévu, 26%) est le plus fréquemment mentionné. Au deuxième
rang figure le redressement du portefeuille par des désinvestissements sélectifs (24%).
Cette option est particulièrement mentionnée par les fonds immobiliers et les sociétés
immobilières.
La conversion vers des placements indirects est essentiellement examinée par les
institutions de prévoyance. Selon les plus récentes statistiques des caisses de retraite de
l’OFS, plus de 60% des placements immobiliers sont encore détenus directement, ce qui
représente un fort potentiel pour les placements indirects.Vous pouvez aussi lire
