UBS real estate focus - Bauma Immobilier
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UBS real estate focus Research Suisse Janvier 2012 Le marché immobilier en Suisse 2012 Moteurs du marché Des taux d’intérêt extrêmement bas Immeubles d’habitation La montée des prix devient préoccupante Immeubles commerciaux Des divergences entre les grandes villes Immobilier coté en bourse Les investisseurs toujours avantagés
Sommaire
Editorial...................................................................................................... 3
UBS real estate focus 2012
Ce rapport a été rédigé par UBS SA.
En bref........................................................................................................ 4
Les performances passées ne présagent pas
des performances futures. Les cours de Moteurs du marché
marché mentionnés correspondent aux La conjoncture et les taux d’intérêt............................................................. 5
cours de clôture sur les marchés de cotation
Population et emploi................................................................................... 7
respectifs.
Aperçu des moteurs du marché immobilier................................................. 8
Editeur
UBS SA, Wealth Management Research,
Immeubles d’habitation
case postale, CH-8098 Zurich
Logements en propriété – une bonne valeur refuge?............................... 9
Rédacteur en chef Logements locatifs – construction en hausse.......................................... 11
Claudio Saputelli
Aperçu des immeubles d’habitation.......................................................... 12
Head Global Real Estate Research
En point de mire
Rédaction
L’engorgement des travaux d’assainissement et le rôle de l’Etat............. 13
Viviane Vajda
Les projets d’infrastructure de transport
Auteurs ne stimulent que partiellement l’immobilier........................................... 15
Alessandro Farsaci*, Urs Fäs*, Reto Gamper*,
Planification urbaine et densification des conurbations.......................... 17
Béatrice Gollong*, Elias Hafner, Amine
Hamdani*, Gunnar Herm*, Matthias Holzhey,
Bruno Kurz*, Caesar Lack, Till Leisner*, Immeubles commerciaux
Dalibor Maksimovic*, Stefan R. Meyer, Surfaces de bureaux – des différences nettes entre régions.................... 19
Marcin Paszkowski*, Claudio Saputelli, Surfaces de vente – des rendements décroissants................................... 21
Stefanie Schneuwly, Marc A. Soguel-dit-Pi-
Aperçu des immeubles commerciaux........................................................ 22
quard*, Thomas Veraguth, Markus
Wagemann* En point de mire
Terre en vue! Innovations dans l’évaluation foncière et la localisation..... 23
Auteurs externes
Prof. Kees Christiaanse*, Niels Lehmann*,
La planification générale de villégiatures en Suisse................................. 25
Anne Mikoleit*, Moritz Pürckhauer*, Nouveautés dans le lease accounting et
Prof. Dr Felix Schindler* conséquences pour les transactions....................................................... 27
Clôture de la rédaction
3e janvier 2012 Immobilier coté en bourse
Actions immobilières – le prix de la solidité............................................ 29
Mise en page Fonds immobiliers – le pari gagnant dans le contexte actuel................... 31
Werner Kuonen, Margrit Oppliger,
Aperçu de l’immobilier coté en bourse...................................................... 32
Linda Sutter
En point de mire
Traduction
Un vent nouveau requiert et encourage le 2e pilier................................. 33
24translate, Saint-Gall, Suisse
Placements immobiliers mondiaux
Photos
comme compléments de portefeuille..................................................... 35
Igor Stramyk / Dreamstime.com
Les actions immobilières mondiales
Impression trois ans après la crise............................................................................ 37
Druckerei Flawil AG, Flawil, Suisse
Langues Questions et réponses
Publié en français, anglais, allemand et Questions et réponses autour de l’immobilier............................................ 39
italien
Contact Sélection de publications de recherche...................................................... 42
ubs-research@ubs.com
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2 UBS real estate focus janvier 2012
Editorial
Chère lectrice, cher lecteur,
Si une notion qualifie bien la situation économique récente, c’est celle de limite
dans toutes ses formes: que ce soit la limite du taux de change EURCHF imposé
par la Banque nationale suisse en septembre dernier, les débats aux Etats-Unis sur
la limite de la dette, qui ont failli entraîné l’incapacité de paiement de la principale éco-
nomie au monde, ou le dépassement massif des limites fixées par Maastricht par les
gouvernements européens surendettés – limites dont ces derniers tenteront de se
Daniel Kalt rapprocher à coups de plans de rigueur ces prochaines années.
Le marché immobilier suisse, lui aussi, atteint ses limites. Le potentiel de baisse des
taux d’intérêt est quasiment épuisé; pour les obligations fédérales à court terme, la
limite de zéro a même été franchi cet été, générant des intérêts négatifs. En outre,
les conditions avantageuses de financement attisent la demande immobilière. En
effet, le boum de la construction a presque épuisé les réserves de surfaces foncières
dans certaines grandes agglomérations; et la législation actuelle sur l’aménagement
des terres limite les possibilités de nouvelles mises en valeur. Les emplacements péri-
phériques gagnent certes en attrait du fait des récents projets d’infrastructures de
transport, mais la croissance démographique soutenue en limite les effets.
Claudio Saputelli
Or les limites ne cessent d’être redéfinies: ainsi, la croissance effrénée du marché
hypothécaire et le risque accru qui en résulte pour l’octroi de crédits au logement
ont suscité l’intervention de la Finma, l’Autorité de surveillance des marchés. De
nouvelles directives sur l’octroi de crédits ont été approuvées, qui concrétisent les
critères qualitatifs existants. Aussi, les exigences de capitaux propres bancaires ont
été provisoirement relevées, notamment pour les crédits ne respectant pas les limi-
tes internes aux établissements.
Certaines limites doivent être respectées; d’autres sont faites pour être franchies.
Dans cet UBS real estate focus 2012, nous dépassons les limites de notre banque et
des frontières du pays: outre les articles rédigés par nos experts en immobilier, ce
numéro vous présente les contributions de deux professeurs venant d’institutions
renommées. Par ailleurs, nous franchirons les frontières nationales pour étudier
quelques aspects des marchés immobiliers à l’étranger.
Nous vous souhaitons une agréable lecture!
Daniel Kalt Claudio Saputelli
Chief Economist Switzerland Head Global Real Estate Research
Wealth Management Research Wealth Management Research
UBS real estate focus janvier 2012 3
En bref
Immeubles d’habitation Immeubles commerciaux Immobilier coté en bourse
L’immobilier est considéré comme une Le marché des bureaux évolue de façon 2012 devrait être une année solide pour
catégorie de placement sûre. Avec les divergente dans les deux métropoles fi- les actions immobilières, mais peu specta-
turbulences actuelles des marchés, il nancières suisses. Durant cette année culaire par rapport aux dernières années.
n’est donc pas étonnant que toujours de taux d’intérêt bas, on ne détecte pas Les grands titres demeurent un placement
plus de capitaux affluent vers le marché non plus de potentiel d’appréciation de base pour les investisseurs conserva-
du logement en Suisse – une tendance des biens immobiliers. Page 19 teurs. Page 29
dangereuse. Page 9
L’offre de surfaces de vente dépasse de Les fonds immobiliers suisses cotés en
Au recul attendu de l’immigration du fait beaucoup la demande potentielle. Il faut bourse combinent bonne performance et
du ralentissement conjoncturel s’ajoute donc s’attendre à des rendements et diversification du portefeuille. Vu la fai-
la hausse de l’offre sur le marché locatif. loyers en baisse pour l’année en cours. blesse actuelle des taux, la demande en
Il faut donc s’attendre à une légère aug- Page 21 fonds immobiliers devrait rester robuste
mentation du taux de vacance et à un en 2012, malgré une valorisation assez
fléchissement de la croissance des loyers. élevée. Page 31
Page 11
En point de mire En point de mire En point de mire
L’engorgement des travaux Terre en vue! Innovations dans Un vent nouveau requiert et
d’assainissement et le rôle de l’Etat l’évaluation foncière et la localisation encourage le 2e pilier
On parle beaucoup de l’engorgement Un concept d’utilisation concret et bien Les institutions de prévoyance investissent
du marché de l’assainissement en Suisse. situé géographiquement pose les bases une bonne part de leurs fonds dans l’im-
Dans une économie de marché, les in d’un investissement immobilier durable. mobilier, les détiennent encore en grande
vestissements sont réalisés uniquement Les nouvelles méthodes d’évaluation fon- partie directement et les évaluent elles-
s’ils en valent la peine. L’Etat intervient cière permettent une localisation globale mêmes. Or la tendance vers la profession-
certes par le biais de diverses réglemen et spécifique à chaque groupe cible, ce nalisation, suite à la réforme structurelle,
tations, mais les effets sont limités. Le qui diminue d’autant le risque lié à l’inves- les contraint à repenser leur stratégie.
marché suisse de l’assainissement est tissement. Page 23 Page 33
intact. Page 13
La planification générale de Placements immobiliers mondiaux
Les projets d’infrastructure de trans- villégiatures en Suisse comme compléments de portefeuille
port ne stimulent que partiellement L’offre hôtelière suisse s’oriente de plus Les placements immobiliers internatio-
l’immobilier en plus vers un concept global incluant naux sont attractifs pour les investisseurs
La bonne accessibilité d’une région la loisirs, logements et commerces. Pourtant, actifs sur les marchés mondiaux des ac-
rend plus attractive en matière d’immo sur les 50 nouveaux projets de grands tions et des obligations, car ils améliorent
bilier. Mais de nouvelles infrastructures complexes de villégiature récemment le profil rentabilité/risque du portefeuille.
de transport n’ont un effet sur les prix annoncés, plus de la moitié ont été annu- La diversification mondiale est encore
que si la région possède véritablement lés ou reportés. Ils impliquent une plani plus importante pour l’immobilier que
un potentiel de développement. fication et un financement complexes, ce pour les actions. Page 35
Page 15 dernier étant la raison principale de
l’abandon de nombreux projets. Les actions immobilières mondiales
Planification urbaine et densification Page 25 trois ans après la crise
des conurbations Les actions immobilières ont perdu 70%
La croissance de la population suisse Nouveautés dans le lease accounting de leur valeur entre 2007 et 2009. Fin
s’accompagne de celle de la demande en et conséquences pour les transactions 2011, elles ont rattrapé près de la moitié
logements. Les ressources foncières sont Les deux ensembles de normes que sont de ces pertes. Ces fortes fluctuations
cependant limitées. Le mot clé est le l’IFRS et les US GAAP s’efforcent d’harmo- sont notamment dues à des valorisations
désenclavement des agglomérations. Afin niser le lease accounting, c’est-à-dire la distordues. La reprise est lente et les
de garantir un développement durable comptabilisation au bilan des locations et risques ne doivent pas être sous-estimés.
des villes, une coopération intercommu- crédits-baux. Les effets sur les transactions Page 37
nale à grande échelle est indispensable. de cession-bail devraient rester restreints
Lausanne, Zurich et Genève ont chacune dans toute la Suisse, car peu d’entreprises
trouvé leur solution. Page 17 utilisent ces normes. Page 27
4 UBS real estate focus janvier 2012
Vichaya Kiatying-angsulee / Dreamstime.com
Moteurs du marché
La conjoncture et les taux d’intérêt
L’économie suisse ne peut échapper au du ralentissement économique en Suisse. Ces Caesar Lack
ralentissement conjoncturel mondial. Or exportations constituant 54% du PIB du pays, Wealth Management Research
UBS SA
l’activité domestique est robuste, les reve- la demande extérieure détermine en grande
nus augmentent et les taux d’intérêt res- partie la conjoncture suisse. La force du franc
tent bas. ne fait qu’accentuer cette tendance: le volume
des exportations suisses ne devrait guère aug-
La dynamique économique s’est sensiblement menter cette année. Si les prix devaient chuter
ralentie vers la fin de l’année, non seulement encore, le chiffre d’affaires à l’export pourrait
dans le monde mais aussi en Suisse. En 2012, même reculer; cela rognerait encore plus les
notre économie devrait croître bien plus lente- marges des exportateurs et pèserait sur l’inves-
ment que les quelque 2% de 2011. Malgré tout, tissement en Suisse.
comme ces dernières années, la conjoncture
domestique devrait moins souffrir que celle Le seul espoir réside dans les pays émergents;
des voisins européens: entre 2006 et 2011, eux seuls sont en mesure de faire progresser
l’économie suisse a progressé en moyenne de le volume de nos exportations. Bien que moins
1% de plus par an que la zone euro. Même si de 10% des exportations suisses soient desti-
cette dernière essuie une récession en 2012, nés aux pays BRIC (Brésil, Russie, Inde, Chine),
cela ne devrait pas nécessairement être le cas ceux-ci ont participé pour près de 30% à leur
pour la Suisse. augmentation ces deux dernières années. Tant
que la croissance se poursuit dans les pays
L’économie suisse, arrimée à l’étranger émergents, la demande en exportations suisses
L’affaiblissement conjoncturel mondial, qui devrait persister, voire augmenter. En revanche,
s’accompagne d’un recul de la demande pour si la croissance dans ces pays se ralentissait
les exportations suisses, est la principale cause brusquement – ce que nous n’envisageons pas
UBS real estate focus janvier 2012 5
Moteurs du marché
pour l’instant –, l’économie suisse pourrait leurs zones économiques souffrent toujours
entrer en récession en 2012. fortement des séquelles de l’éclatement de
la bulle d’endettement. Pour maîtriser l’appré-
Une activité domestique saine ciation du franc, la Banque nationale suisse
Contrairement au secteur de l’export, l’écono- (BNS) n’a d’autre choix que de s’y rallier.
mie domestique est en relativement bonne
santé. Cela est essentiellement dû au fait que Tant que la BNS maintiendra son plancher de
la Suisse, n’ayant pas participé directement aux 1,20 CHF par EUR, elle ne pourra ni relever ses
excès du crédit et de l’immobilier dans le mon- taux ni détruire les liquidités excédentaires, car
de, ne souffre pas de problème d’endettement; cela ferait remonter le franc. Si les marchés
bien au contraire, les bilans des ménages, des décidaient de mettre à l’épreuve la résolution
entreprises et des institutions publiques sont de la BNS, elle aurait à faire marcher la planche
en fort bon état. En outre, l’immigration de- à billets et/ou à acheter des devises. La quan-
vrait rester soutenue, stimulant l’activité. C’est tité de monnaie Banque centrale augmenterait
pourquoi la consommation privée devrait aug- alors encore, ce qui en retour accentuerait la
menter cette année aussi, malgré le moral pression à la baisse sur les taux d’intérêt à
plutôt morose des consommateurs. Bien que le court terme. La BNS a donc temporairement
taux de chômage ait connu une légère hausse, perdu le contrôle de sa politique monétaire –
nous prévoyons pour 2012 une reprise de l’em- au profit de la stabilité du taux de change. Tant
ploi. D’après l’enquête UBS réalisée à l’autom- que le plancher du taux de change subsiste, les
ne 2011, on peut tabler sur une augmentation taux d’intérêt devraient rester faibles. Les pla-
nominale de 1,1% des salaires en 2012. Le cements suisses, dont les emprunts obligatai-
revenu devrait ainsi croître notablement, pro- res, font figure de refuge sûr. Jusqu’à ce que la
bablement plus rapidement que le PIB, ce qui crise d’endettement européenne s’atténue,
profiterait au marché immobilier en général. l’argument de la sécurité devrait prendre le pas
sur les craintes d’inflation si bien que les taux
Le plancher du cours de l’euro implique d’intérêt à plus long terme ne devraient aug-
des taux d’intérêt bas… menter que très lentement.
Outre l’immigration et le revenu en hausse,
les bas taux d’intérêt devraient eux aussi profi- …et une hausse de l’inflation
ter au marché immobilier. La Suisse est indirec- Les effets de change bénéfiques dans le com-
tement concernée par la crise mondiale de merce de détail conduisent à une inflation
la dette, dans la mesure où la politique moné- négative, la part des biens importés dans le
taire internationale est dictée par les instituts panier de l’indice suisse des prix à la consom-
d’émission américain et européen. Ceux-ci mation étant de 27%. En supposant que le
mènent une politique très expansionniste, car franc suisse cesse de s’apprécier, ce «rabais
La conjoncture s’affaiblit
Produit intérieur brut (PIB) en glissement annuel, taux de chômage et inflation annuelle
(tout en %)
4,5
Prévision
3,5
2,5
1,5
0,5
–0,5
–1,5
–2,5
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13
Produit intérieur brut, valeur réelle Taux de chômage Inflation annuelle
Sources: Seco, BNS, UBS WMR
6 UBS real estate focus janvier 2012
Moteurs du marché
euro» octroyé aux consommateurs devrait
prendre fin au cours de l’année. Les effets mo-
dérateurs devraient alors s’arrêter et l’inflation
redémarrer. Pour l’ensemble de l’année, nous
tablons donc sur un taux d’inflation tout juste
supérieur à zéro. A plus long terme cependant,
les prix à la consommation devraient augmen-
ter, en particulier du fait de la politique moné-
taire expansive. Nous prévoyons que l’inflation
reprendra dès la mi-2012 et qu’à partir de la fin
2013, elle se maintiendra durablement au-des-
sus des 2% visés par la BNS.
Dtguy / Dreamstime.com
Population et emploi
La population suisse est en constante nous tablons pour 2012 sur une croissance Elias Hafner
augmentation, tout comme le nombre démographique plus faible, mais qui devrait Wealth Management Research
UBS SA
d’actifs occupés, et la tendance ne sem- rester autour de 1%. Une chose est sûre: la
ble pas se renverser. On constate des barre des 8 millions d’habitants sera bientôt
migrations régionales suite à des réac- franchie.
tions de refoulement. C’est surtout le
secteur tertiaire qui profite à l’emploi. Migration hors des régions chères
A court terme, la croissance démographique
Depuis l’introduction de la libre circulation des pousse les prix immobiliers à la hausse. Or
personnes au 1er juin 2007, le taux de croissance cette relation entre démographie et demande
annuel de la population suisse a dépassé 1%. de logements, donc entre démographie et
Les données mensuelles de l’Office fédéral de la prix de l’immobilier, est à double tranchant:
statistique laissent même prévoir une croissance des prix élevés dans les localités les plus
de 1,2% pour 2011. Cette augmentation est due convoitées ont pour conséquence une migra-
en grande partie au solde migratoire; la migra- tion de la population vers les régions voisines,
tion internationale devrait quant à elle représen- qui accueillent ainsi l’augmentation démogra-
ter plus de 80% de la croissance. phique.
Une augmentation continue Par exemple, le canton de Zoug a certes connu
L’année à venir n’annonce pas de changement ces dernières années un afflux d’étrangers,
de tendance; la Suisse demeure un lieu de tra- mais a simultanément perdu un nombre con
vail et d’habitation attrayant. Les mesures d’aus- sidérable d’habitants au profit des cantons
térité et les hausses d’impôts probables dans les avoisinants, qui offrent des conditions de loge-
pays de la zone euro devraient d’ailleurs accen- ment plus attractives. Nous prévoyons que
tuer la pression migratoire. Du fait du ralentisse- cette tendance se poursuivra dans diverses
ment conjoncturel qui se dessine en Suisse, régions chères.
UBS real estate focus janvier 2012 7
Moteurs du marché
La croissance de l’emploi devrait ralentir plus forte augmentation. En revanche, les prin-
Avec la croissance démographique, l’emploi a cipaux secteurs d’importance pour les surfaces
lui aussi augmenté. De 2006 à 2011, le nombre de bureaux ont affiché une très forte dynami-
d’emplois à temps complet en Suisse a aug- que, avec +1,4% en tout. Ainsi, les services
menté de près de 7,5%, ce qui représente une informatiques ont fait état d’une forte progres-
croissance moyenne annuelle de 1,5%. Cette sion. Le commerce de détail, moteur des sur
évolution a connu des accrocs: il a fallu deux faces commerciales, a déçu avec un recul de
ans pour retrouver le pic atteint avant la crise 1,4%.
financière de 2008 à 2009. Les chiffres de
l’Office fédéral de la statistique pour les neuf Les données du marché du travail laissent pré-
premiers mois confirment que l’emploi a égale- voir que la croissance de l’emploi ne se main-
ment progressé en 2011. tiendra pas pendant toute l’année 2011: en
octobre dernier, on a de nouveau enregistré une
Le secteur manufacturier, important pour le hausse du taux de chômage. D’après nos extra-
marché des surfaces industrielles, a connu une polations, le nombre de postes équivalents
croissance de ses actifs de 1,0% aux trois pre- plein-temps devrait croître de 1,1% cette année,
miers trimestres 2011 par rapport à l’année tandis que 2012 devrait connaître une augmen-
précédente. C’est l’horlogerie qui a connu la tation plus modérée, de 0,5%.
Aperçu des moteurs du marché immobilier
Sauf mention contraire, toutes les données sont en % de croissance par rapport à l’année précédente
20121 20112 2010 2009 10 ans3
Conjoncture et revenus
Produit intérieur brut, valeur réelle 0,4 1,7 2,7 – 1,9 1,7
Investissements dans la construction, valeur réelle 1,5 2,1 3,5 3,0 1,6
Croissance des salaires, valeur réelle 0,8 1,2 0,5 2,6 0,7
Inflation et intérêts
Inflation annuelle moyenne 0,3 0,3 0,7 – 0,5 0,8
Libor à 3 mois en CHF 4 0,0 0,1 0,2 0,3 0,9
Rendement des obligat. (10 ans) de la Confédération 4 1,4 0,8 1,7 1,9 2,1
Population et emploi
Effectif de la population 0,9 1,2 1,1 1,1 0,9
Emploi, en équivalents temps plein 0,5 1,1 0,6 – 0,3 0,9
Taux de chômage 3,1 3,1 3,9 3,7 3,3
1
Prévision UBS WMR Sources: Seco, OFS, UBS WMR
2
Extrapolations et/ou prévisions UBS WMR (situation au 3.1.2012)
3
Moyenne: 2002 à 2011
4
Fin d’année
8 UBS real estate focus janvier 2012
Immeubles
Lightzoom / Dreamstime.com
d’habitation
Logements en propriété – une bonne valeur refuge?
L’immobilier est considéré comme une ca- mobilier suisse ferait-il l’affaire? La pierre est Claudio Saputelli
tégorie de placement sûre. Avec les turbu- généralement considérée comme solide, dura- Wealth Management Research
UBS SA
lences actuelles des marchés, il n’est donc ble et résistante aux intempéries; c’est pour
pas étonnant que toujours plus de capitaux cela qu’elle a la préférence des architectes et
affluent vers le marché du logement en des maîtres d’œuvre.
Suisse – une tendance dangereuse.
On prête ces qualités à l’immobilier aussi, qui
Le 6 septembre 2011 restera une grande date est réputé comme un placement sûr. Or cette
dans l’histoire de la Banque nationale suisse. impression peut être trompeuse: l’immobilier a
Par un bref communiqué de presse, dans sa servi de détonateur aux six dernières grandes
lutte contre l’appréciation du franc, elle fixait crises bancaires du monde industrialisé – dans
un taux de change minimal de 1.20 CHF par les années 70 en Espagne, les années 80 en
EUR. Environ trois semaines plus tard, le métal Norvège, les années 90 en Suède, en Finlande
or perdait de son lustre et son cours 12%, suite et au Japon, et à présent aux Etats-Unis.
aux perspectives négatives de la Federal Re- Qu’est-ce qui rend l’immobilier d’habitation si
serve américaine. Ces deux parangons de va- dangereux?
leurs refuges ont donc subi des revers très
rapprochés, et ce dans un contexte de troubles Le risque augmente avec la taille du marché
structurels pour le dollar US comme pour Dans une économie industrialisée, le secteur
l’euro. immobilier comporte un risque massif du fait
de son volume sur les marchés. Avec 42%,
La pierre, un placement sûr? cette catégorie de placement représentait en
On cherche donc une forme de placement 2010 le plus gros actif dans le patrimoine des
capable de se substituer à l’or et au franc. L’im- ménages privés suisses (contre 6,4% pour les
UBS real estate focus janvier 2012 9
Immeubles d’habitation
actions et 3,5% pour les obligations). Au cours des ménages, mais aussi dans ceux des établis-
des sept dernières années, la valeur de l’immo- sements financiers, ces derniers doivent tirer un
bilier en propriété privée a gonflé de plus de trait sur une bonne partie de leurs actifs. Et la
40%, passant à 1415 milliards de francs envi- crise se met inexorablement en marche.
ron. Ces chiffres montrent bien l’impact énor-
me de toute fluctuation des prix du logement En Suisse, des déséquilibres menaçants
sur la situation patrimoniale des ménages. Les données de base de l’immobilier d’habita-
tion en Suisse sont solides. Le bas niveau des
L’impact de la politique monétaire taux d’intérêt fait le bonheur des acquéreurs
Si un institut d’émission suit une politique mo- (potentiels) à la propriété. Et depuis 2007, la
nétaire expansive, c’est souvent le marché population augmente chaque année de l’équi-
immobilier qui, du fait de sa taille, absorbe les valent d’une ville comme Winterthour. Pour-
liquidités nouvelles. La baisse des taux d’intérêt tant, des fissures apparaissent dans la confian-
due à l’expansion de la masse monétaire sti- ce générale: en cinq ans seulement, les prix
mule la demande et aussi, de trois façons, la des appartements en propriété ont en moyen-
croissance économique. Tout d’abord, la haus- ne augmenté de 35% à travers le pays (40%
se des prix immobiliers accroît la profitabilité pour la région de Zurich, 70% autour du lac
du secteur du bâtiment et donc son activité. Léman).
Deuxièmement, l’appréciation des logements
augmente l’impression de richesse des ména- Une spirale infernale n’est certes pas encore
ges et encourage donc la consommation pri- en vue, mais le marché ne semble pas se cal-
vée. Enfin, les risques de défaillance de crédit mer. L’UBS Swiss Real Estate Bubble Index
reculant, les banques ont à faire moins de pro- reste au beau fixe, mais les déséquilibres n’ont
visions, ce qui mène à un gonflement du vo- cessé de s’accroître ces dernières années: des
lume des crédits hypothécaires. taux d’intérêt anormalement bas, des attentes
trop optimistes de la part des investisseurs,
En revanche, dans le cas d’une politique mo- ainsi que des perspectives moroses pour la
nétaire restrictive, avec des taux d’intérêt en zone euro jointes à l’absence de placements
forte hausse – c’est-à-dire un durcissement alternatifs – un mélange dangereux. Aussi,
des conditions de crédit –, ces trois effets se malgré la mauvaise conjoncture, nous nous
retournent contre la croissance. Dans beau- attendons à ce que la hausse des prix se pour-
coup de pays industrialisés, la différence est suive au cours des douze prochains mois,
considérable entre la croissance économique d’environ 4,0% pour les appartements et de
moyenne sur les cinq années qui précèdent 3,5% pour les maisons unifamiliales.
l’éclatement d’une bulle immobilière et sur les
cinq qui la suivent: elle peut aller de 3 points
de pourcentage (en Suisse dans les années 90)
à 8 points (en Irlande actuellement).
Un cercle vicieux potentiel Marché de l’immobilier en plein essor
La raison principale de telles contractions UBS Swiss Real Estate Bubble Index, situation au 3e trimestre 2011
conjoncturelles réside dans un cercle vicieux
implicite qui peut s’étendre sur plusieurs an- 3
Bulle
nées. La Suisse en a fait l’expérience doulou- 2
Risque
reuse dans les années 90. En réaction à la bais- 1
Boom
se des prix immobiliers, les banques durcissent 0
Equilibre
leurs conditions de crédit; en conséquence, les –1
emprunteurs sont de plus en plus nombreux à –2 Baisse
ne pas pouvoir remplir leurs obligations et se –3
voient forcés de vendre leur bien. Les prix chu- 1983 1987 1991 1995 1999 2003 2007 2011
tent encore; comme l’immobilier ne figure pas UBS Swiss Real Estate Bubble Index
seulement en première place dans les bilans Source: UBS WMR
10 UBS real estate focus janvier 2012Immeubles d’habitation
Chercher un financement stable
Mais le plus gros risque, nous le voyons surgir
dès que la conjoncture mondiale redémarrera
et que l’économie suisse connaîtra un regain
de croissance: il se pourrait alors que le pays
entre dans une phase de hausse des taux d’in-
térêt avec son marché immobilier nettement
surévalué, auquel cas on ne peut exclure des
corrections de prix douloureuses, et des consé-
quences sur l’ensemble de l’économie.
Voilà pourquoi nous conseillons, lors de l’acqui-
sition d’un logement, de prendre en compte
Mcech / Dreamstime.com
l’éventualité d’un tel scénario dans le choix du
financement: la pierre suisse est certes résis-
tante aux intempéries, mais pas invulnérable
aux séismes.
Logements locatifs – construction en hausse
Au recul attendu de l’immigration du fait (et même de 43,7% pour Zurich et 21,9% pour Marcin Paszkowski
du ralentissement conjoncturel s’ajoute la Genève). Le nombre des logements livrés est Global Asset Management
UBS SA
hausse de l’offre sur le marché locatif. Il lui aussi en hausse dans ces agglomérations
faut donc s’attendre à une légère augmen- pour l’année 2011. Pourtant, on ne peut pour
tation du taux de vacance et à un fléchisse- l’instant parler de boum dans la construction:
ment de la croissance des loyers. au T3 2011, 43 700 logements neufs avaient
été mis sur le marché au cours des douze mois
La dynamique de la construction résidentielle précédents, ce qui se rapproche de la moyenne
s’est accentuée en 2011. Alors qu’au même à long terme. Un passage à un marché dit «du
trimestre l’année précédente, 69 000 unités locataire» (excédent d’offre) n’est donc pas
étaient en construction, le chiffre a augmenté envisagé à ce stade, le taux de vacance restant
de 2,3% pour passer à 70 600 au T3 2011. sous les 1% pour la troisième année d’affilée.
Quant aux permis de construire délivrés au
cours des neuf premiers mois de 2011, ils Fléchissement de la croissance des loyers
étaient en hausse de 14,5%. Les loyers proposés avaient augmenté en
septembre de 1,9% en Suisse par rapport à
Concentration dans les villes, pas de boum l’année précédente. Les hausses les plus fortes
des constructions ont eu lieu en Suisse centrale (3,1%), dans
Les logements neufs se construisent de plus l’arc lémanique (2,9%) et en Suisse orientale
en plus en zone urbaine. Comparé à l’année (1,8%). Comme l’immigration devrait fléchir
précédente, le nombre de permis de construi- du fait de la conjoncture, la croissance prévue
re délivrés dans les cinq principales agglomé- de l’offre devrait entraîner une légère aug-
rations (Zurich, Genève, Bâle, Berne et Lau- mentation des taux de vacance et un ralentis-
sanne) au cours des neuf premiers mois de sement des loyers. En particulier, trouver loca-
2011 a augmenté dans l’ensemble de 19,2% taire pour les grands appartements haut de
UBS real estate focus janvier 2012 11Immeubles d’habitation
gamme devrait devenir plus difficile, car ceux- attribuable à la forte participation des investis-
ci sont en concurrence directe avec le loge- seurs privés, plus endettés que les investisseurs
ment plus abordable en propriété, surtout institutionnels, et généralement satisfaits par un
dans le contexte actuel de taux d’intérêt bas. rendement initial modeste, au vu des faibles
Du fait de la faiblesse du taux de référence, taux d’intérêt. Pour les habitations multifamilia-
les loyers existants (des contrats locatifs en les au volume d’investissement supérieur à
cours) devraient également rester stables. 10 millions de francs, l’enchérissement devrait
être moindre; le nombre de transactions dans
Des niveaux de prix toujours élevés et ce segment a déjà nettement reculé.
des problèmes de capacité
Sous la pression des investisseurs, la demande Du fait de la force du franc, de l’incertitude
d’immobilier a fortement augmenté au premier économique et de la faible pression inflation-
semestre 2011; cela s’est traduit par une nou- niste, nous ne tablons pas sur une hausse nota-
velle hausse des prix des habitations multifami- ble des taux d’intérêt. Les montants des transac-
liales. Ainsi, les rendements de premier ordre de tions devraient donc rester élevés, et les
Zurich ont donc diminué, passant de 3,4% au possibilités de placement à rendement durable
T4 2010 à 3,1% au T3 2011. En particulier, pour rares. Du côté de l’offre, le niveau élevé des prix
les propriétés jusqu’à 5 millions de francs, les actuel constitue un excellent point de départ
rendements initiaux nets (revenus locatifs nets la pour les remaniements de portefeuille, car les
première année rapportés au prix d’achat), déjà emplacements périphériques et les biens de
très bas, devraient rester sous pression. La haus- moindre qualité jouissent eux aussi d’une forte
se des cours dans ce segment est largement demande.
Aperçu des immeubles d’habitation
Sauf mention contraire, toutes les données sont en % de croissance par rapport à l’année précédente.
20121 20112 2010 2009 10 ans 3
Construction de logements et logements vacants
Augmentation nette du nombre de logements 52 000 49 000 45 005 38 977 40 221
Taux de logements vacants 1,0 0,9 0,9 0,9 1,0
Logements locatifs
Prix de l’offre pour logements locatifs 1,5 2,5 1,7 3,5 3,2
Prix de l’offre pour logements locat. nouvel. construits – 0,5 – 2,0 – 1,4 – 4,5 3,0
Indice des prix des loyers existants 1,0 1,3 1,1 2,4 1,6
Taux hypothécaire de référence 4 2,3 2,5 2,8 3,0 –
Logements locatifs vacants (nombre) – 30 816 28 947 26 343 28 976
Rendement total de l’invest. direct dans le logement 5,5 5,5 5,8 5,3 5,5
Logements en propriété
Prix de l’offre pour logements en propriété 4,0 4,5 5,2 6,4 4,2
Prix de transaction pour logements en propriété – 7,5 5,8 3,2 5,1
Prix de l’offre pour maisons individuelles 3,5 4,0 4,7 5,0 3,2
Prix de transaction pour maisons individuelles – 6,0 2,8 0,4 3,4
Taux hypothécaire variable, toutes les banques4 2,7 2,7 2,7 2,7 3,1
Progres. des crédits hypothécaires, toutes les banques 5,1 4,8 5,0 4,9 4,4
Logements en propriété vacants (nombre) – 7 601 7 766 8 418 7 849
1
Prévision UBS WMR Sources: Wüest & Partner, OFS, BNS, IPD, UBS WMR
2
Extrapolations et/ou prévisions UBS WMR (situation au 3.1.2012)
3
Moyenne: 2002 à 2011
4
Fin d’année
12 UBS real estate focus janvier 2012En point de mire Immeubles d’habitation
L’engorgement des travaux d’assainissement
et le rôle de l’Etat
On parle beaucoup de l’engorgement L’Etat influence le marché de Matthias Holzhey
du marché de l’assainissement en Suisse. l’assainissement Wealth Management Research
UBS SA
Dans une économie de marché, les in Le marché immobilier est largement réglemen-
vestissements sont réalisés uniquement té. On peut se demander si l’Etat joue aussi un
s’ils en valent la peine. L’Etat intervient rôle central sur celui de l’assainissement. Les
certes par le biais de diverses réglemen obligations légales, les subventions et les dé-
tations, mais les effets sont limités. Le ductions fiscales peuvent influer considérable-
marché suisse de l’assainissement est ment sur la décision de rénover.
intact.
Les interventions étatiques dans le marché sont
L’usure du temps fait inéluctablement son justifiées dans la mesure où elles permettent
œuvre sur le parc immobilier suisse. Ainsi, les un taux de réhabilitation optimal. C’est le cas
édifices érigés durant le boum des années par exemple lorsqu’une rénovation cause des
60 ont atteint un âge qui nécessite des réhabi- effets externes positifs, c’est-à-dire des effets
litations à grande échelle. Or, d’après l’Office sur des tiers – comme une belle façade réno-
fédéral de la statistique, les investissements de vée, qui réjouit aussi les voisins.
rénovation n’ont pas explosé ces dernières
années. Y a-t-il un engorgement? La hausse des coûts due à la protection
du patrimoine historique n’empêche que
Les statistiques officielles ne permettent pas peu de rénovations
de dire si le marché de l’assainissement dé- Un exemple classique d’effets externes positifs:
faille. Si l’on compare les investissements la préservation de bâtiments d’importance
devant théoriquement être effectués (sur la historique et de paysages naturels. Or respec-
base des amortissements de la valeur des ter les consignes de protection du patrimoine
logements existants), soit 10 à 15 milliards de bâti ou naturel enchérit fortement les travaux
francs par an, avec les données recueillies d’assainissement. Les propriétaires de bâti-
(environ 4 milliards de francs), l’écart est ments classés devraient être indemnisés lors
considérable. Ces dernières ne comprennent qu’ils effectuent des travaux d’assainissement
toutefois que les assainissements soumis à conformes à la réglementation. En pratique,
déclaration, et l’estimation des travaux à faire les subventions prévues ne couvrent qu’une
est très imprécise. On ne peut donc ni exclure petite partie des coûts. Le propriétaire se trou-
ni confirmer l’existence d’un engorgement ve donc face à une alternative: des travaux
du marché de l’assainissement. d’assainissement coûteux conformes à la régle-
mentation ou le délabrement.
L’effort doit en valoir la peine
Comme l’avait découvert le fondateur de En réduisant automatiquement le nombre des
l’économie politique classique, Adam Smith, il travaux d’assainissement, le surplus de coût
y a plus de deux siècles, la libre concurrence
est le meilleur moyen de maximiser le bien
commun. Dans une économie libérale de mar- Nombre important d’assainissements à venir
ché, les investissements ne sont effectués que Nombre de logements après la période de construction et de rénovation
si l’utilité additionnelle obtenue dépasse le
700 000
supplément de coût. En bref: l’effort doit en 600 000
valoir la peine. Pour le marché immobilier, cela 500 000
signifie que dans une économie de marché il 400 000
ne peut y avoir aucun engorgement des tra- 300 000
vaux d’assainissement. Un propriétaire ne fera 200 000
rénover sa maison que si l’utilité de l’opéra- 100 000
tion est égale ou supérieure à ses coûts. Mais 0
1946 –1960 1961–1970 1971–1980 1981–1990 1991–2000 2001–2010
des facteurs externes, du côté des coûts com-
me de l’utilité, peuvent affecter fortement Nombre de logements construits par période Logements déjà rénovés depuis 1970
l’effort de rénovation. Sources: décompte des logements 2000, UBS WMR
UBS real estate focus janvier 2012 13En point de mire Immeubles d’habitation
entraîne un engorgement. Mais il est difficile de rénovation de grande ampleur, de dénon-
de savoir si cela a un effet notable sur l’activité cer toutes les parties au contrat. Grâce à un
de rénovation. Selon la protection du patri- assainissement et un nouveau bail, les loyers
moine, les bâtiments classés constituent 5 à peuvent donc être augmentés, ce qui en vaut
10% du parc total. Or comme un cinquième la peine sur les marchés tendus des centres
environ des maisons suisses sont classées histo- urbains. Comme 50 à 70% des coûts d’une
riques (construites avant 1920), probablement rénovation peuvent être transférés au loca-
plus de 10% des travaux seront soumis aux taire, il se peut même que le nouveau loyer
consignes de la préservation des édifices histo- dépasse la norme locale. En fin de compte, ces
riques. Sans alternatives, l’enchérissement ré- mesures n’expliqueraient un excédent de réno-
sultant de ces obligations ne devrait freiner que vation que dans certains marchés urbains.
très peu de rénovations.
Le marché de la rénovation est indemne
Les subventions à l’efficacité énergétique Une ou deux façades délabrées ne signifient
causent un faible excédent de rénovations pas que la «main invisible» du marché a échoué
Le principal exemple d’intervention étatique ou qu’il règne un engorgement sur le marché
dans l’assainissement en Suisse est l’incitation de l’assainissement. D’ailleurs, les travaux n’en
aux économies d’énergie. La réduction de CO2 valent souvent pas la peine dans une région où
qui en résulte a un effet bénéfique sur la com- les prix immobiliers baissent. Dans l’ensemble,
munauté; mais comme les économies générées on peut dire que le marché de l’assainissement
ne couvrent pas les coûts de l’assainissement, en Suisse est indemne: tout d’abord, l’influence
des subventions publiques sont nécessaires. de l’Etat reste faible malgré la réglementation;
Cela peut créer un excédent de rénovation par ensuite, les incitations en place encourageraient
rapport aux capacités. Or les moyens employés plutôt un excédent de rénovation.
sont considérables: d’une part, des subventions
directes et d’autre part, la déductibilité fiscale
totale des investissements.
Les subventions directes à la rénovation énergé-
tique totalisent, à partir de 2010, 280 à 300
millions de francs annuellement; du fait de leur Rénover avant de vendre?
succès, elles se sont jusqu’ici rapidement épui-
sées. Ce montant représente à peu près 15 à
20% de l’effort total de rénovation. Outre ces Lorsqu’on déménage, on n’a guère envie de consacrer plus de temps
mesures d’incitation directes, la pleine déducti- et d’argent à son ancienne demeure. Mais il peut valoir la peine de
bilité des frais de rénovation a entraîné, selon le rénover une maison ou un appartement avant la vente. D’abord, le
Département des finances, un manque à gagner vendeur connaît son logement et les entrepreneurs locaux: cela lui
fiscal de 1,1 à 1,7 milliard de francs pour les coûte donc moins d’effort qu’à l’acheteur, et ces informations peuvent
communes, les cantons et la Confédération. Ces se convertir en plus-value. En effet, beaucoup d’acheteurs sont prêts à
chiffres suggèrent que les mesures ont un effet payer plus pour un logement rénové. Des études aux Etats-Unis ont
remarquable sur le marché de la rénovation. montré que rénover une salle de bains ou une cuisine entraîne une
Mais comme 70 à 80% des travaux auraient été hausse du prix de vente pouvant aller jusqu’à deux fois le coût des
effectués même sans subventions, selon l’Office travaux. Ensuite, l’achat d’un logement est souvent une décision émo-
fédéral de l’énergie, l’excédent généré devrait tionnelle; une rénovation peut alors être un facteur décisif. L’impor-
être limité. tance de l’élément psychologique est telle que des entreprises offrent
des services de «home styling» ou de «home staging», visant à rehaus-
Le droit locatif encourage un excédent de ser l’image – et le prix – du bien, par l’emploi de meubles de marque
rénovation dans les centres urbains ou des opérations de «chirurgie esthétique». Même de simples travaux
Des obstacles réglementaires empêchent sou- de peinture semblent rentables. Une rénovation nécessite certes des
vent l’ajustement des loyers des baux existants. moyens financiers adéquats, mais elle peut générer assez facilement
Le droit locatif offre toutefois une niche: un une plus-value substantielle.
arrêt du Tribunal fédéral (2008) permet, en cas
14 UBS real estate focus janvier 2012En point de mire Immeubles d’habitation
Les projets d’infrastructure de transport ne
stimulent que partiellement l’immobilier
La bonne accessibilité d’une région la rend décliner à mesure qu’on s’éloigne des centres Claudio Saputelli
Wealth Management Research
plus attractive en matière d’immobilier. urbains; mais les facteurs fiscaux et la situation
UBS SA
Mais de nouvelles infrastructures de trans- géographique jouent aussi un rôle sur les prix.
port n’ont un effet sur les prix que si la Des études menées à l’étranger démontrent que Stefanie Schneuwly
Wealth Management Research
région possède véritablement un poten- les prix immobiliers à proximité d’une connexion
UBS SA
tiel de développement. aux infrastructures de transport dépassent de
25% en moyenne ceux des propriétés éloignées
La démographie du district jurassien de Porren- de 15 km ou plus. Les écarts de prix immobiliers
truy, à la frontière française, se trouve depuis entre les régions de Suisse montrent que la
bien longtemps en hibernation: depuis le pic de centralité peut se répercuter sur les prix ici aussi
25 000 habitants à peine en 1995, sa popula- – mais ce n’est pas toujours le cas.
tion a stagné, voire diminué dans certaines com-
munes. Le marché du logement en souffre; il Le tunnel du Lötschberg n’a pas entraîné
n’est donc pas étonnant que la région se tourne de hausse notable des prix
de plus en plus vers les centres urbains afin de En 2007, la carte spatiale du territoire suisse a
profiter de leur dynamisme. été fortement impactée par le percement du
tunnel de base du Lötschberg, qui, en ralliant
C’est pourquoi, les communes jurassiennes es l’Oberland bernois au canton du Valais, a consi-
pèrent beaucoup de deux grands projets d’in- dérablement réduit les temps de voyage en train
frastructure: avec le raccordement récent au – presque de moitié entre Berne et Visp. Pour
réseau du TGV, Porrentruy est désormais la ville les communes touristiques du Haut-Valais et du
de Suisse la plus proche de Paris. A cela s’ajoute Bas-Valais, ce n’est pas négligeable: beaucoup
l’extension de la Transjurassienne, qui facilite les constatent une augmentation du chiffre d’affai-
trajets vers Bienne et se raccorde au réseau auto- res dû à la forte affluence. Quant aux régions
routier français. Pourtant la hausse attendue des centrales du Haut-Valais, elles ont constaté un
prix immobiliers devrait se faire attendre. afflux de personnes actives en provenance de
villages isolés, et qui cherchent à se rapprocher
La situation (des prix) de l’immobilier de leur lieu de travail dans le Plateau suisse.
Plusieurs facteurs influent sur la valeur de l’im- Ainsi, le solde migratoire de la localité de Viège
mobilier: outre les caractéristiques de l’objet, il est devenu positif en 2006 et ne cesse de croître
faut considérer sa situation au niveau local et depuis. Or l’activité dans le bâtiment a augmen-
dans un contexte plus vaste. La situation dite té elle aussi en 2006 et 2007, entraînant une
«microscopique» qualifie sa situation au sein hausse de 2% du stock de logements. Cela n’a
d’une localité, tandis que celle dite «macroscopi- cependant pas eu d’effet sur les prix de l’immo-
que» décrit sa situation d’un point de vue plus bilier local, la hausse de l’offre augmentant la
global; c’est ici qu’entre en jeu la «centralité» de quantité de logements vacants.
l’objet, à savoir l’accessibilité du centre urbain le
plus proche. De bonnes infrastructures menant
à des centres urbains sont un facteur détermi- Evolution des prix relatifs de l’immobilier en raison de l’A4 dans
nant pour deux raisons: de par leur densité, ces le Knonaueramt
centres offrent une grande variété de produits Prix de l’offre des logements en propriété dans le segment supérieur (en francs par m² de surface utile principale)
et de services, comme par exemple les soins de 14 000
Hausse des prix causée Hausse des prix causée
santé. En outre, ils concentrent les opportunités 12 000 par «l’effet de centre» par «l’effet de centre»
10 000
professionnelles. et «l’effet fiscal»
Raccordement à l’A4
Raccordement à l’A4
8 000
Raccordement
Raccordement
6 000
L’accessibilité de grands centres urbains n’est 4 000
à l’A4
à l’A4
toutefois pas le seul critère décisif dans l’évalua- 2 000
0
tion de l’attractivité d’un lieu et donc de son
h
n
A.
n
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A.
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prix: il y a aussi la durée du trajet et les coûts
ric
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a.
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Zu
din
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ste
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Kn
tsw
ns
St
He
te
en
d’opportunité associés (le «manque à gagner»
Bo
ol
tm
et
Aff
W
et
M
résultant du temps passé en déplacement). Prix 2005 Hausses des prix 2005–2011
Logiquement, les prix de l’immobilier devraient Sources: Wüest & Partner, UBS WMR
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