LA MAGIE DE LA CONCLUSION - SIV
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zoom La revue spécialisée pour les estimateurs immobiliers suisses 02 | 20 Les transactions en ligne de mire LA MAGIE DE LA CONCLUSION Et pourquoi il y a parfois des mondes entre la valeur et le prix 05 Marlise Blaser über Möglichkeiten 18 Silvan Mohler: «L’estimation, c’est vraiment mon truc» 26 Ein Haus mit dem Potenzial, Ferienkiller zu sein
— Editorial —
TOUT AU
CONTRAIRE
© Christine Kocher
Chère estimatrice,
Cher estimateur,
IMPRESSUM
Je ne sais pas pour vous, mais, moi, je n’arrive pas à m’habituer au
Editeur
mot «transaction». Trop abstrait, trop prosaïque, froid, sans émotion:
voilà ce qu’il m’inspire. Il m’ennuie notamment parce que tout ce
Association suisse des
estimateurs immobiliers
qui se passe avant (la signature d’un contrat de vente) est chargé en
Poststrasse 23, 9000 St-Gall émotions et tout ce qui se passe après aussi.
T 071 223 19 19, www.siv.ch
Je me souviens d’un couple d’amis (appelons-les Sandra et Lucas) à
Partenaire
la recherche d’un logement à acheter. Le travail d’analyse du bien
idéal fut, à lui seul, déjà hautement divertissant. Tandis que Lucas
Swiss Institute of
Real Estate Appraisal
transportait chaque interlocuteur dans un voyage imaginaire haut en
couleur et riche en symboles, Sandra s’adonnait avec ses copines et
collègues aux plaisirs de la plongée dans les plates-formes d’archi-
Chambre suisse d’experts
tecture, les magazines de décoration et les émissions spéciales ré-
en estimations immobilières
novation. Quel délice ce fut de les écouter et de les voir créer leur
Responsabilité globale
Silvan Mohler maison de rêve. Et quelle surprise quand, beaucoup de discussions
président de la SIV et quelques larmes plus tard, l’euphorie une fois retombée, tout de-
silvan.mohler@siv.ch, www.siv.ch
vint soudainement très concret. La recherche pouvait commencer. Et
Rédactrice en chef
Sibylle Jung elle commença. Pour s’arrêter brutalement. Dans le désabusement.
zoom@siv.ch «Est-ce qu’on en demande vraiment trop?», disait Sandra. «C’est
Equipe rédactionnelle vraiment tout ce qu’on peut avoir pour notre budget?», s’interrogeait
Jürg Aegerter, Martin Frei, Jitka Doytchinov,
Felix Thurnheer, Urs-Peter Zwingli Lucas. Ils refusèrent tout ajustement. Sur les exigences et sur le
Comité consultatif
budget. Ils sont tous les deux trop têtus pour ça. Lorsque leur deu-
Martin Frei, Silvan Mohler xième tentative échoua, elle aussi (malgré le soutien professionnel),
Contenu et concept ils décidèrent de suspendre le projet.
Pur Kommunikation AG, St-Gall
En silence, Sandra rêvait toujours d’une maison 7 pièces à la cam-
www.pur-kommunikation.ch
pagne. Lucas se voyait bricoler dans son nouveau garage. Et puis fi-
Design
Agentur formidable, Berneck nalement, comme souvent dans la vie, elle fut là: la maison idéale.
www.formidable.ch
Le lieu, la taille, la forme, le prix: tout concordait. Plus rien ne pou-
Impression vait empêcher la signature du contrat. Même pas le fait que ce bien
Cavelti AG, Gossau
www.cavelti.ch changeait de propriétaires à un niveau légèrement au-dessus de la
Tirage / parution valeur vénale. C’était secondaire du moins pour Sandra et Lucas. Ils
3600 ex., 2 × par année ont trouvé ce qu’ils cherchaient. Ils sont heureux. De ce point de
Cover vue, une transaction est bien loin d’être abstraite ou purement ra-
Complexe immobilier Hubhof Romanshorn;
Architecture: SPPA Architekten, Zurich;
tionnelle, non? Elle n’est ni froide ni neutre en émotion. Comment
Éléments en béton: Elementwerk Istighofen vous voyez ça, vous?
AG; Photo: Daniel Ammann
Sibylle Jung
— Zoom 02 | 20 —
2
— Contenu —
FOCUS 05 INTRO
06
Geschätzt #5
mit Marlise Blaser,
Elementwerk
Istighofen AG
20 RAPPORT DE
MARCHÉ
Panorama du marché
actuel
MODÈLE EN VOIE DE DISPARITION
25 DONNÉES
La très populaire maison individuelle
IMMOBILIÈRES
devient de plus en plus inaccessible Pour nourrir les
analyses, entre autres
08
26 MEHRWERT
Ein Haus als
Ferienkiller
Heinz Lanz über sein
Liebhaberobjekt
28 CLASSES DE
EXPRIMÉ SITUATION 2.0
EN CHIFFRES Le nouveau cahier
thématique de la SIV
Fossé entre offre
et demande 32 REGIONE TICINO
Ticino: Intermediari
e mercato il punto
della situazione
10
36 VERKEHRSWERTE
IMMOBILIENSTRATEGIE Kommentar von
Francesco Canonica
2 Investoren den Puls gefühlt
zu einem BGU
38 BANC D’ESSAI
Zeus et l’Olympe
des estimateurs
40 INFORMATIONS
12
DE L’ASSOCIATION
Monde de la SIV
41 AUS- UND
WEITERBILDUNG
Die aktuellen Lehr
gänge im Überblick
42 TÊTE SIV
PAS DE LUMIÈRE… Dieter Bosshard
Sans transactions, pas d’estimation
16 PLUS DE DONNÉES
REIDA veut élargir les bases de
Unterstützt von
REIDA, die Real Estate Investment Data Association, ist
eine nicht profitorientierte Organisation. Sie hat zum
Ziel, die Datengrundlage im Schweizer Anlageimmo‐
bilienmarkt laufend zu verbessern.
Vergleichsdaten bilden die Basis einer jeden Immobilien‐
Bewertung und die Grundlage bei Ankauf‐ und
Verkaufsentscheidungen von Anlageimmobilien. Trans‐
aktionsdaten sind dabei der wichtigste Comparable,
jedoch nicht öffentlich zugänglich.
Der REIDA Transaktionsdatenpool ermöglicht
den Marktakteuren diesen Zugang in Form
von Kapitalisierungssätzen.
REIDA sammelt bereits seit 2011 Transaktions‐
Daten.
Der REIDA Transaktionsdatenpool wird unterstützt
durch die Bewertungsexperten‐Kammer SVIT sowie
durch den Schweizer Immobilienschätzer‐Verband
(SIV).
Fahrländer Partner AG Raumentwicklung, betreibt
die Transaktionsdatenbank im Auftrag des Vereins
REIDA. Die Datenverarbeitung und das Daten‐
hosting durch FPRE gewährleistet höchste
Sicherheitsansprüche.
FPRE ist gegenüber dem Verein REIDA und den
Datenlieferanten zur absoluten Geheimhaltung
verpflichtet.
données de transaction Je höher die Anzahl erfasster Transaktionen, desto
aussagekräftiger werden die Resultate des REIDA‐
Transaktions‐Datenpools. Viele bedeutende Immo‐
Mitglieder von SVIT und SIV haben die Möglichkeit,
Kapitalisierungssätze und Benchmarks, basierend
auf dem hedonischen Modell, über einen
bilienbesitzer unterstützen den REIDA‐Datenpool, indem
sie Daten von Immobilien‐Transaktionen an REIDA
liefern. Für den Bezug von Rohdaten in Form einer Excel‐
Tabelle kontaktieren Sie bitte Rainer Artho,
Leisten auch Sie einen Beitrag zur Verbesserung der Tel: 076 680 41 00: Mail: info@reida.ch
Datengrundlage des Schweizer Bewertungswesens,
indem Sie Dossiers und Informationsmemoranden von Die Auslieferung der Transaktionsdaten erfolgt
Transaktionen senden an: anonymisiert auf Grundlage der bewährten
Anonymisierungsregelung von REIDA.
— Zoom 02 | 20 —
Die Dossiers (PDF’s, Word‐Files, etc.) erfordern keine
zusätzliche Aufbereitung.
3
zu REIDA und zum Fragen zu Lieferungen von Daten und Informationen
Transaktionsdatenpool zu Transaktionen
Rainer Artho, Tel: 076 680 41 00, Mail: info@reida.ch FPRE, Tel: 044 466 70 00, Mail: transactions@reida.ch
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SIV dans l’espace de
téléchargement protégé
SIV
Schweizer Immobilienschätzer-Verband
Association suisse des estimateurs immobiliers
Parce que les valeurs nous tiennent à cœur. www.siv.ch
— Intro —
GESCHÄTZT #5
Ein Gesamtobjekt ist nur so gut wie das einzelne Element. Eine, die das von Berufs wegen ganz genau weiss,
ist Marlise Blaser. Als Inhaberin und Geschäftsleiterin der Elementwerk Istighofen AG setzt sie nicht nur
auf Präzision, sondern bietet Möglichkeiten. Sicht- und greifbar werden sie an Fassaden, von denen keine
wie die andere ist. Zoom verrät sie ihre persönlichen Hotspots.
Text: Sibylle Jung
#1 STOLZMOMENT
Wenn man in der Pro-
duktionshalle steht,
spürt man, wie das,
was in den Entwürfen
aufgezeichnet, im
Kopf konzipiert und
gekonnt-sorgfältig auf
den Plan gebracht
worden ist, Realität Seit zwölf Jahren
wird. Ein besonders Chefin im Element:
schöner Moment ist, Marlise Blaser, Element-
wenn das Element werk Istighofen AG
aus der Schalung
kommt und jedes
Detail sitzt: Freude
und Stolz machen
sich breit. #3 MOBILE HOME
Immer der Sonne ent
gegenfahren, Neues ent-
decken, grenzenlose
#2 ZU HAUSE SEIN Freiheit geniessen und ge-
Beton und Holz sind die nau dann anhalten und
beiden vorherrschenden Zeit verbringen, wo’s am
Materialien in diesem schönsten ist – auf einen
Einfamilienhaus mitten Kaffee, ein Glas Wein
in den Thurgauer Wein- oder einfach so. Dies auf
bergen. In diesem priva- kleinstem Raum, der
ten Bijou stecken pures alles bietet, was man zum
Herzblut und liebevoll Wohlfühlen braucht.
zusammengetragene, Das ist Luxus pur.
kunstvolle Erinnerungen.
Hier kann man wunder-
bar Energie tanken und
die Seele baumeln
lassen, zum Beispiel auf
der Dachterrasse im
Strandkorb.
GESCHÄTZT
© Elementwerk Istighofen AG
Schweizer Persönlichkeiten zeigen Zoom exklusiv ihre
Lieblingsplätze. Es sind Orte, an denen sie gerne Zeit
verbringen; Räume, die sie mit besonderen Erinnerun-
gen verbinden. Zu Hause, unterwegs oder am Arbeits-
platz. Der «Marktwert»: geschätzt nach persönlichen
Kriterien. Das ist so gar nicht schätzertypisch – und
trotzdem lesenswert.
— Zoom 02 | 20 —
5
Très populaire chez les Suisses, la maison individuelle est un modèle en voie de disparition.
L’IRRÉSISTIBLE APPEL DE
LA MAISON INDIVIDUELLE
Les Suisses sont un peuple de locataires. Pourtant, le rêve d‘être propriétaire est très répandu.
Que devient-il en période de coronavirus, d’offre limitée et de densification continue?
Texte: Urs-Peter Zwingli
Le coronavirus n’a pas épargné le duelles et le même phénomène est à financière requise et la faiblesse à long
marché de l’immobilier résidentiel: en prévoir pour les appartements à cause terme des taux d’intérêt. Maints parti-
avril 2020, en plein confinement, le d’une diminution des constructions culiers opteraient, selon lui, pour des
nombre d’annonces pour la vente d’ap- neuves. appartements moins chers et plus à
partements était inférieur de plus de leur portée. «Par ailleurs, cette offre-là
10 pourcent à celui du mois précédent. La maison individuelle: rêve est encore intacte dans de nombreuses
Néanmoins, il semblerait que les mar- inaccessible pour les familles régions suisses», explique-t-il.
chés du logement résistent à la crise, «La maison individuelle reste l’idéal Outre le fait que la maison in-
comme l’affirme Wüest Partner dans pour de nombreuses familles. Pour- dividuelle au vert se transforme, pour
une analyse1: en Suisse, l’envie d’ac- tant, la classe moyenne suisse ne pour- beaucoup, en rêve inaccessible d’un
céder à la propriété est généralement ra bientôt plus se permettre de réaliser point de vue financier, ce modèle est
élevée et les financements sont inté- ce rêve», déclare Jürg Messmer, esti- aussi en voie de disparition à cause
ressants. Seul le prix des appartements mateur et promoteur immobilier indé- des politiques d’urbanisme de plus en
pourrait légèrement baisser en raison pendant, propriétaire de Swiss Rees plus strictes, ajoute J. Messmer. «Les
des ombres qui planent sur l’avenir Gmbh à Erlen (TG). Cela s’explique en terrains à bâtir sont rares et le seront
économique. Toutefois, l’offre s’avère partie par les exigences très élevées demain encore plus. L’aménagement
«limitée dans de nombreuses locali- pour l’octroi des prêts hypothécaires du territoire vise la densification et de
tés». C’est déjà depuis longtemps le (voir encadré). Pour J. Messmer, il y a nouveaux objectifs de maximisation
cas sur le marché des maisons indivi- un paradoxe flagrant entre la capacité apparaissent pour l’utilisation des sols.
— Zoom 02 | 20 —
6
— Focus —
«
Qu’on le veuille ou non,
la Suisse risque de rester
LA CAPACITÉ À EMPRUNTER:
FAIBLE MARGE DE
un pays de locataires. MANŒUVRE DES BANQUES
De nombreux particuliers sont
» exclus du marché résidentiel
parce qu’ils ne remplissent pas
les critères d’accessibilité aux
Cependant, cette densification immo- thode hédonique.» Lorsqu’une trans hypothèques. Les prescriptions
bilière et le renoncement à la proprié- action résidentielle est imminente, il correspondantes proviennent
té pourraient effectivement provoquer est, pour lui, primordial de vérifier les de l’autorégulation de l’Asso-
une insatisfaction sociale.» Selon lui, informations de l’annonce. «Il y a fré- ciation suisse des banquiers
ce sentiment est à éviter et n’a pas en- quemment un vrai fossé entre la sur- (ASB). Elles stipulent que les
core été abordé dans son contexte. face habitable indiquée et celle réelle, banques suisses évaluent la
J. Messmer estime que la part de pro- par exemple, parce que les surfaces capacité financière sur la base
priétaires au sein de la population sous mansardes, les cloisons ou les de revenus et de dépenses
suisse va poursuivre sa progression murs extérieurs ont été intégrés aux durables et que les charges
modérée. «Qu’on le veuille ou non, la calculs.» d’intérêt sont calculées avec
Suisse risque de rester un pays de lo- un taux d’intérêt comptable
cataires.» La propriété même résiden- à long terme. Dans le cas de la
tielle n’a plus la cote Thurgauer Kantonalbank (TKB),
Trois semaines de paralysie Mais si l’on en croit l’institut Gottlieb ce dernier est de cinq pour-
Les estimateurs immobiliers en PME Duttweiler (GDI), la soif de posséder cent. «Ces cinq pourcent sont
ont également ressenti les effets du un logement qui répond à toutes ses le fruit d’une croissance histo-
coronavirus sur le marché des trans attentes va s’atténuer, du moins en rique. C’est une valeur de
actions. «Pendant le confinement, les Suisse urbaine. Dans un document2 référence valable depuis les
acheteurs sont restés paralysés pen- publié en 2018, le GDI explique no- années 1990, lorsque les taux
dant trois semaines et de nombreux tamment que l’ère du numérique im- d’intérêt étaient élevés», ex-
vendeurs ont freiné leurs offres», ex- pliquerait, dans les villes et les ag- plique René Gertsch, respon-
plique Rolf Schmid, estimateur immo- glomérations, l’externalisation d’un sable du service de révision in-
bilier en chef de l’UBV Immobilien Treu- nombre croissant de fonctions rési- terne à la TKB. Aujourd’hui, ces
hand à Uetikon am See. D’après lui, dentielles tandis que le logement se li- cinq pourcent jouent un rôle
les répercussions économiques éven- miterait à une gamme de base. Paral- de tampon, garant de la capa-
tuelles du coronavirus entretiennent lèlement, des technologies telles que cité financière même en cas
l’incertitude. «Puisque le financement l’intelligence artificielle à commande d’augmentation des taux.
demeure intéressant, le logement exis- vocale permettraient de personnaliser Selon R. Gertsch, les banques
tant dans les segments de prix bas l’habitat. Ces réflexions s’articulent au- suisses fixeraient ce taux d’in-
à moyen va tout de même réussir à tour de la question fondamentale sui- térêt comptable en fonction de
bien se vendre», avance-t-il. Il réalise vante: «À quoi ressemblera l’habitat leur propre politique de ges-
des estimations depuis 2006 pour par- dans un monde où la population sera tion des risques, certaines res-
ticuliers et banques. Sur un marché de plus en plus nombreuse, urbaine, tant en dessous des cinq pour-
de transactions de plus en plus sous avide d’expériences, mobile, individua- cent. Malgré tout, leur marge
l’emprise des analyses de données, liste et de moins en moins encline à de manœuvre s’avère limitée:
il considère comme essentiel d’avoir posséder.» «Si une banque basait ses
des connaissances locales. «De nom- calculs sur un taux d’intérêt
breux estimateurs en banque ou clairement inférieur, il est pro-
1
Wüest Partner. «Coronavirus. Einschätzung
grande société immobilière n’ont pas bable que le régulateur inter-
der kommenden Entwicklungen.» (Coronavirus.
le temps de faire des visites sur place. Évaluations des développements futurs) viendrait relativement vite»,
Ils misent plutôt sur les estimations www.wuestpartner.com/publikationen/ explique R. Gertsch. De ma-
einschätzung%20covid-19%20juni%202020
purement informatiques.» À ses yeux, 2
Gottlieb Duttweiler Institut. «Microliving. nière générale toutefois, la
elles manquent souvent de «classifica- Urbanes Wohnen im 21. Jahrhundert.» FINMA miserait, dans ce do-
(«Microliving. L’habitat urbain au XXI e siècle»)
tion et vérification critiques des chiffres www.gdi.ch/de/publikationen/studien-buecher/ maine, sur l’autorégulation du
produits par un algorithme par mé- microliving secteur bancaire. (upz)
— Zoom 02 | 20 —
7
— Focus —
FOSSÉ ENTRE OFFRE ET
D EMANDE
De nombreuses analyses parues ces derniers mois renvoient la même image: le coronavirus sera uniquement
un frein temporaire au désir général d’accéder à la propriété. Le marché de l’habitat ne souffre toutefois pas
seulement de la pandémie, mais aussi et surtout du fossé qui sépare offre et demande.
Texte et recherche: Urs-Peter Zwingli
11 000
En Suisse, le marché de l’im-
mobilier résidentiel connaît
une demande toujours aussi
forte. Posséder sa propre mai-
son ou, au moins, son propre
recherches
appartement reste un rêve
pour bon nombre de couples
et de familles. Les conditions Coronavirus: l’importance croissante des extérieurs
de financement demeurant at- ImmoScout 24 enregistre, chaque semaine, environ 11 000 recherches
trayantes, la demande devrait pour logements avec balcon/terrasse/jardin. La part de cette catégorie
se maintenir à moyen terme dans les recherches a sensiblement augmenté depuis le coronavirus.
malgré la crise du coronavirus. Dans la semaine qui a précédé le confinement, elle a même plus que
Cette stabilité fait face à une doublé par rapport à l’année dernière.1
offre rare, voire très rare en
fonction de la région: le
nombre d’annonces pour la
vente de maisons individuelles Durée de publication moyenne
a régressé en 2019, et l’activité des maisons individuelles
de construction est plutôt res- en Suisse
tée faible dans tout le secteur
du logement. L’écart entre 104 jours
95 jours
acheteurs potentiels et biens
81 jours
proposés à la vente se reflète 72 jours
0,8
aussi dans la durée de publica-
tion qui diminue depuis des
années pour les maisons indi-
viduelles: tout juste 72 jours
en 2019 à l’échelle nationale,
soit une baisse de plus de
% taux d’inoccupation 2016 2017 2018 2019
des maisons individuelles
30 jours en seulement quatre
ans. L’équipe éditoriale de Maison individuelle convoitée
Zoom a réuni toute une série Offre limitée: La durée de publication sur les
de chiffres concernant le mar- peu de biens vacants3 principaux portails immobiliers suisses
ché de l’immobilier résidentiel. est en constante diminution2
— Zoom 02 | 20 —
8
— Focus —
Offre toujours réduite
Moins de constructions neuves, plus de transformations4
Investissements en 2019 par rapport à 2018
4930
dans le neuf: –2,7%
dans les transformations/agrandissements: +4,7%
CHF
Volume de publication des maisons
individuelles (toute la Suisse)
2018 34 000 objets Financement:
2019 33 000 objets comparaison sur 12 ans
En 2019, un ménage suisse propriétaire
Offre en déclin: près de 3% d’annonces de son logement payait, en moyenne,
en moins pour les maisons individuelles2 4930 francs d’intérêts hypothécaires,
soit une baisse de plus de 50% par
rapport à 2008.6
Durée de publication 2019
canton de Zurich canton du Tessin
52 jours 107 jours
Suisse orientale
0,6
(TG, SG, AR/AI, GR)
61 jours
canton de Genève
% taux d’inoccupation des appartements 72 jours
Durée de publication:
de fortes disparités entre les régions2
Offre limitée:
peu de biens vacants3
Succès grandissant du
«Acheter pour louer»
À l’heure actuelle, près de 25% des acheteurs acquièrent
des appartements dans le but de les louer.7
En 2004, cette part n’était que de 10%.8
Sources
1 Service de presse Scout24. Bien immobilier convoité
2 Online Home Market Analysis (OHMA), homegate.ch/école supérieure d’économie de Zurich.
3 Marché immobilier Suisse, 2e trimestre 2020. Wüest Partner.
4 Dépenses dans la construction en Suisse 2019, Ofs. Les prix augmentent
5 Coronavirus. Einschätzung der kommenden Entwicklung. Wüest Partner. 1er trimestre 2020 vs année précédente5
(Coronavirus. Évaluations des développements futurs).
Variation du prix des maisons individuelles: +3,5%
6 Marché immobilier Suisse 2020. Credit Suisse.
7 Coronavirus. Einschätzung der kommenden Entwicklung. Wüest Partner. Variation du prix des appartements: +1,6%
(Coronavirus. Évaluations des développements futurs).
8 Marché immobilier Suisse 2020. Credit Suisse.
— Zoom 02 | 20 —
9
— Focus —
«WIR INVESTOREN
W ÜNSCHEN UNS MEHR
TRANSPARENZ»
Was ist die erste Assoziation, wenn ein Investor an Transaktionen denkt? Welche Faktoren
müssen erfüllt sein, dass er in eine Immobilie oder ein Immobilienprojekt investiert? Welche Strategie
verfolgt er? Und welche Auswirkungen wird sein Denken auf den Transaktionsmarkt haben?
Wir haben zwei Vertretern den Puls gefühlt.
Text: Sibylle Jung
ROLAND VÖGELE ich, dass die Begründungen festgelegt stücks oder Gebäudes relevant. Bei der
CEO MV Invest AG, Zürich sind und eine Transaktion – Kauf wie Lage ist die Makrolage wichtig; noch
Verkauf – möglichst nicht verwässert, wichtiger für mich ist die Mikrolage.
«Eine Transaktion ist immer speziell. was leider selten ist derzeit. Die verschiedenen Nutzungen sind
Jede ist anders, jede individuell und Wenn wir selbst investieren oder wesentlich wie auch die gute Anbin-
bei jeder sind verschiedene Parteien Unternehmen beraten, sind neben dung an den Öffentlichen Verkehr. Am
involviert, die unterschiedliche Ziele Kriterien wie Minimumnetto rendite, Schluss muss es die richtige Liegen-
haben – das ist herausfordernd und Lage, Nutzung, passende Grösse, Mie- schaft sein, die zur Lage passt. Dann
spannend gleichermassen. Wichtig bei terstruktur, Architektur und Grundris- wird sie auch vermietet.
einer Transaktion ist der Startpreis. Die se sowie Nachhaltigkeit auch die zu- Wir leben in einer Zeit, in der
wahre Kunst liegt im perfekten Timing. künftige Capex-Erwartung (engl. capital die Menschen älter werden, der Wohl-
Dass die Bewertungen für die Trans- expenditure = Investitionsausgaben,
stand hoch ist und das Bedürfnis gross,
aktion manchmal sehr unterschiedlich Anmerkung der Redaktion), laufende möglichst lange zu Hause zu bleiben.
sind, wirft Fragen auf. Elementar finde Kosten und das Potenzial des Grund- Liegenschaften, die Wohnkonzepte mit
— Zoom 02 | 20 —
10— Focus —
«Die Digitalisierung
wird den Transaktions-
markt revolutionieren»,
Roland Vögele
«
Bei der Suche und Wahl
des richtigen Immobilienprojekts
helfen Intuition und ein guter «Wer glaubt, mit den
Jagdinstinkt. Händen im Schoss
auf einen vorteilhaf-
» ten Handel hoffen zu
können, ist naiv»,
Elias Zürcher
gemeinsamen Räumen anbieten, wer- nicht so trivial sind, wie man gemein- am Produktdesign zu beteiligen und
den in Zukunft entsprechend besser hin denkt, wissen alle, die damit zu tun die Mehrwerte für den Endnutzer ge-
funktionieren. Das gilt auch für jun- haben. Action gibt es meist bereits in zielt und für ihn nutzbringend heraus-
ge Leute, die kleinere Wohnungen ha- der Verhandlung. Wer glaubt, mit den zuschälen.
ben und Zusatzräume individuell ‹da- Händen im Schoss auf einen vorteil- Natürlich spielt bei Immobilien-
zumieten› und/oder nutzen können. haften Handel hoffen zu können, ist projekten die Lage eine weiterhin wich-
Wenn ich über die Zukunft nachdenke, naiv. Vielmehr sind weitsichtige und tige Rolle. Realität ist, dass es bald kei-
werden Investoren zunehmend Asset aktive Handlungen gefragt, genauso ne freien Landflächen mehr gibt; die
Manager beeinflussen und die Digita- wie Fach- und Verhandlungskompe- Schweiz ist weitgehend gebaut. Erneu-
lisierung wird den Transaktionsmarkt tenz. Und selbst dann muss einem das ern ist angesagt. Schwierig nur, dass
revolutionieren. Glück hold sein. der überalterte Gebäudebestand nach
Ganz allgemein wünschen wir Bei der Suche und Wahl des rich- wie vor zu hoch bewertet ist. Altbauten
Investoren uns mehr Transparenz und tigen Immobilienprojekts helfen Intui- sind meist zu teuer, um sie umfassend
Vergleichbarkeit. Das ist mit ein Grund, tion und ein guter Jagdinstinkt. Man sanieren zu können; Abbruch und Neu-
weshalb wir den Swiss Sustainable muss sein Metier verstehen und ein bau lohnen sich aus demselben Grund
Real Estate Index (www.ssrei.ch) lan- paar wenige Eckdaten sollten auch pas- meist ebenfalls nicht. Die Rendite
ciert haben, der ein Portfolio aufgrund sen. Eine Kenngrösse, die bei Akquisi erwartung der Liegenschaftseigentü-
seiner Nachhaltigkeit beurteilt. Wir ver- tionen an Gewicht gewonnen hat, ist mer ist dermassen überdreht, dass sich
sprechen uns davon Vergleichbarkeit der Landwert pro (künftiger) Wohn leider nur wenig Spielraum ergibt. In-
als Basis für eine neue Investitions- einheit. Mehr Geheimnisse lüfte ich novationen sind gefragt, Neudenken
strategie.» hier nicht … und Querdenken. Das gilt insbeson-
Was kein Geheimnis ist: unsere dere auch für Wohnformen. Zukünftig
Leidenschaft für Immobilien. Dazu ge- wird das Einfache, Reduzierte, Flexible
hört, dass für unsere Projektstrategie gewinnen. Dass der Mieter einer roll-
ELIAS ZÜRCHER auch handfeste Kriterien gelten: Was stuhltauglichen Kleinwohnung jeder-
CEO Fortimo AG, St.Gallen will der Endnutzer und was ist er ge- zeit auf andere Serviceleistungen zu-
willt, dafür zu investieren? Die Frage greifen kann, ist nur ein Beispiel. Neue
«Wenn ich an ‹Transaktionen› denke, scheint trivial. Tatsache ist, dass sich Denkmuster braucht es auch bei den
fällt mir als Erstes das darin enthaltene mit ihr jedes Immobilienprojekt erfolg- Grundrissen und der Materialisierung.
Wort ‹Aktion› ein. Dass Transaktionen reich starten lässt. Unser Ehrgeiz ist Entscheidendes Merkmal: alles konse-
von Immobilienanlagen bei Weitem es, uns als Entwickler von Beginn weg quent auf den Endnutzer d esignt.»
— Zoom 02 | 20 —
11— Focus —
LES TRANSACTIONS: LA LUMIÈRE
SUR LE CHEMIN DE L’ESTIMATION
Volume de transactions à marée basse, rendements de transactions aux abonnés absents,
brouillard ambiant: le premier semestre 2020 a défié plus d’un estimateur. Qu’en est-il aujourd’hui du marché,
des prédilections des investisseurs et de la valeur informative des estimations?
Marie Seiler nous donne son avis.
Texte: Marie Seiler
Sur les six premiers mois de
l ’année, le marché de l’immobilier
en Suisse a été à la fois houleux et
très calme. Houleux parce que l’in-
certitude au début de la pandémie
a fait plonger les investissements
immobiliers cotés de 20 pourcent
en moyenne, tendance qui n’a été
que partiellement corrigée jusqu’à
l’été. Houleux aussi parce que de
nombreux propriétaires et ges-
tionnaires de biens ont été très
occupés par la gestion des loca-
taires et des reports, voire des ré-
ductions de loyer. L’immobilier a
toutefois également été très
calme, car le nombre de transac-
tions a très sensiblement baissé
et que les marchés se sont prati-
quement figés. Le volume du pre-
mier semestre 2020 a été bien in-
férieur à celui de la même période
en 2019, lui-même déjà réduit.
Les mois de janvier et février,
traditionnellement pauvres en
transactions, ont été encore
plus faibles qu’en 2019. Mars, avril
et mai ont fait dans la modestie,
e xception faite de l’opération de
n otoriété publique qu’a réalisée
Globus et qui a, à elle seule, fait
ponctuellement gonfler le marché.
© Patrick Baeriswyl
Il aura fallu attendre juin pour
que l’activité reprenne et elle
d evrait s’être améliorée pendant
l’été.
— Zoom 02 | 20 —
12— Focus —
«
Généralement, ce type
d’investissement est aujourd’hui
uniquement négociable au titre de
placement opportuniste.
»
Égalité entre valeur et prix ment quand je ne dispose d’aucun Le début de l’été a fini par dénouer la
de vente possible rendement de transaction actuel et situation grâce à un regain d’activité.
Ces derniers mois ont été particu- d’aucune information claire sur les
lièrement exigeants pour les estima- engagements des locataires en ma- Échanger activement avec un
teurs immobiliers. Il a été quasiment tière de paiement des loyers? L’es- marché de transactions animé
impossible d’évaluer précisément timation n’a pas été tâche facile ces La reprise sur le marché des transac-
les fluctuations de valeur dues au derniers mois. Les représentants in- tions immobilières début juin et les
Covid. Basée sur les pratiques d’ex- ternationaux de l’estimation immo- décisions prises sur les reports et les
cellence, la valeur d’un bien immo- bilière, l’IVSC et la RICS en tête, ont réductions de loyer sont arrivées à
bilier correspond au prix que les recommandé, en ce printemps tumul- point nommé et ont permis de mieux
acteurs du marché indépendants per- tueux, d’invoquer l’incertitude élevée, affiner les estimations. Les estima-
çoivent à la vente. C’est du moins voire significative ou sensible du mar- teurs qui échangent activement avec
la définition qu’en donnent les IFRS. ché pour relativiser la valeur informa- le marché des transactions ont été
Et les exceptions sont rares. Valeur tive des estimations et, implicitement, en mesure d’interpréter les quelques
et prix peuvent effectivement diver- la responsabilité de l’estimateur. Cette transactions réalisées ou en cours. Ils
ger lorsque les acteurs ne sont pas recommandation a également été ap- ont aussi pu observer l’évolution éco-
complètement indépendants, lors- pliquée en Suisse par les grandes en- nomique et les conséquences sur les
qu’ils intègrent des aspects subjec- treprises du secteur. divers segments du marché et, de là,
tifs ou stratégiques dans la détermi- Cette solution n’est toute- tirer les conclusions correspondantes
nation du prix ou que la transaction a fois pas adaptée pour les comptes concernant les prédilections des in-
lieu dans l’urgence. Le transfert d’im- de mi-année ou pour les estimations vestisseurs et les effets sur les flux de
meubles d’entreprise peut aussi en réalisées dans le but d’un finance- trésorerie.
faire partie puisqu’il se fait parfois à ment. Les services de révision ou les
hauteur de la valeur comptable sans banques ne sont pas en mesure de Le logement: entre stabilité et
tenir compte des aspects du marché. confirmer l’exactitude des chiffres progression positive
En dehors de ces cas spécifiques, le mentionnés dans les comptes ou dans L’immobilier résidentiel a été le moins
prix de vente possible correspond à la les gages pour hypothèque lorsque la touché et a, une fois de plus, prouvé
valeur. Mais qu’en est-il quand il n’y a valeur informative d’une estimation à quel point il sait résister aux crises.
pas de ventes? est limitée par une incertitude «sen- L’intérêt des investisseurs pour ce
sible» ou «significative». Ce problème type de placement a, très logique-
Pertinence limitée a également été abordé avec des ex- ment, de nouveau augmenté. De notre
à l’ère du Covid perts de l’audit. Au printemps, l’esti- côté, nous avons ajusté à la baisse les
Comment puis-je, moi estimateur/ mateur était exposé à un risque ac- taux d’actualisation et de capitalisa-
trice, calibrer les hypothèses et les cru d’erreur de jugement; l’auditeur a tion des biens résidentiels, de plus de
paramètres dans le système DCF ou néanmoins besoin d’une information 15 points même pour les bons empla-
dans le calcul de la valeur de rende- claire pour les comptes de mi-année. cements.
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«
À l’inverse, les bureaux
des ceintures périphériques et
dans les zones mal desservies
sont sous pression.
»
donc bas et, d’autre part, en ayant un si sur les taux de capitalisation. Dans
œil critique sur les taux de capitalisa- les cas extrêmes, ces derniers peuvent
tion. La question centrale ici concerne augmenter de 35 points de base pour
la pérennité du bien dans son environ- les biens en vente présentant des pro-
nement propre: s’il y a pérennité, l’in- blèmes structuraux.
vestissement devra être classé comme
opportuniste et le rendement net supé- Évidence retrouvée
Les bureaux: différenciation rieur placé au-dessus du seuil des 4%. L’activité de l’été a ramené les estima-
des effets à long terme teurs à la lumière. Les transactions ré-
Les immeubles de bureaux, eux, n’ont Le commerce: la gloire des alisées ou en cours ont permis de cali-
pas été épargnés. Tandis que les effets m agasins de proximité brer les préférences des investisseurs,
négatifs à court terme sont peu nom- Une distinction claire doit être faite les pronostics à long terme sur les flux
breux, les changements structurels se dans la catégorie commerciale: sur les de trésorerie et les valeurs marchandes
sont accélérés de plusieurs années. deux mois concernés, les magasins en tant que telles. Que notre ressen-
Travailler à la maison est dorénavant de proximité ont profité de la ferme- ti nous dise aujourd’hui que le mar-
non seulement tout à fait respectable, ture des frontières et de l’offre limitée ché est cher ou non, les transactions
mais c’est aussi une source d’écono- des restaurants. Ainsi, les investisseurs restent l’unique source de confirma-
mies appréciée par les dirigeants et un dans le secteur stable de l’alimentation tions. Ces dernières semaines, les es-
mode de travail bien accueilli par les ne parlent plus de la vente au détail timateurs que nous sommes ont ain-
employés. La plupart des entreprises classique et les entreprises d’approvi- si généralement pu atténuer leurs avis
disposent de surfaces surdimension- sionnement de proximité ne sont pas de non-responsabilité en le basant sur
nées et réussiront à gérer la future re- considérées comme problématiques une incertitude dorénavant «légère-
lance économique sans louer d’espace lors des transactions. La situation du ment élevée» et les estimations ont
supplémentaire. Les immeubles de bu- secteur non alimentaire est toute autre: reconsolidé leur valeur informative.
reaux demandent donc à être considé- lorsqu’il n’est pas en centre-ville, il
rés de manière différenciée. Le haut est à l’épicentre de la crise. Généra- Marie Seiler
Associée et responsable
de gamme bien situé en centre-ville lement, ce type d’investissement est
Real Estate Advisory
reste tendance et les investisseurs de- aujourd’hui uniquement négociable chez PwC Suisse, diplô-
meurent très intéressés par ce type au titre de placement opportuniste. À mée en économie, Char-
tered Financial Analyst
de placement, même après le Covid. court et moyen terme, la plupart des
CFA, Board Member à la
À l’inverse, les bureaux des ceintures gestionnaires immobiliers ne sou- RICS Suisse, membre de
périphériques et dans les zones mal haitent pas accroître davantage la part la chambre des experts
en estimation, membre
desservies sont sous pression. Il faut des commerces de détail dans leurs
de wipswiss, chargée
ainsi tenir compte de ces effets dans portefeuilles et entendent même plu- de cours en estimation
les estimations, d’une part, en se ba- tôt la réduire. Cette situation agit sur la immobilière à l’universi-
té de Zurich.
sant sur des loyers usuels réalistes et tranche inférieure des loyers, mais aus-
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15— Focus —
REIDA VEUT ÉLARGIR
LES BASES DE DONNÉES
DE TRANSACTION
En Suisse, le marché des données immobilières est sous l’emprise d’un petit nombre.
L’association REIDA compte parmi ses membres la SIV, plusieurs banques et certains offices fédéraux.
Elle aimerait que les cartes de ce marché soient redistribuées et passe aujourd’hui à l’offensive.
Texte: Urs-Peter Zwingli
0,28
leurs issues de plusieurs centaines de ter Pickel, directeur du secteur immobi-
contrats. Et nous voulons, ici aussi, lier de la caisse de pension Asga, la plus
élargir la quantité de données», ex- grande institution de prévoyance com-
plique Rainer Artho, président de REI- munautaire indépendante de Suisse. À
millions de contrats de bail DA. Pour ce faire, l’envoi de données ses yeux, l’initiative de REIDA pour une
21
doit être simplifié: «Il est possible de plus large collecte de données sur les
nous transmettre des dossiers com- transactions est également judicieuse,
plets de transaction par courriel. Mais car «la disponibilité des données pré-
même une brève note d’information sente des lacunes en matière de transac-
suffit», ajoute R. Artho. Les respon- tions en Suisse». Il est vrai que les inves-
acteurs sables de REIDA s’occupent ensuite de tisseurs institutionnels seraient à même
sélectionner les données pertinentes. d’effectuer une évaluation de données
L’association est tenue au secret sur les transactions puisqu’ils réalisent
absolu vis-à-vis des fournisseurs de eux-mêmes un important volume d’opé-
données. L’objectif est un élargissement rations. De plus, les grands investisseurs
«Savoir plutôt que croire», telle est la sensible de la base de données pour connaissent généralement bien le para-
devise de l’association à but non lu- que les acteurs du marché disposent mètre central que sont les rendements.
cratif REIDA: Real Estate Investment de meilleures valeurs comparatives. «Mais les plus petits acteurs du marché
Data Association. Depuis 2010, elle «REIDA se présente comme une option immobilier, agents ou estimateurs, ne
œuvre à l’amélioration du socle de aux grands fournisseurs de données et disposent pas de chiffres propres suf-
données concernant le marché suisse aux conseillers qui dominent le marché fisants et doivent acheter ces informa-
des placements immobiliers (voir en- suisse des données immobilières», dé- tions.» Ils s’adressent, en règle générale,
cadré). REIDA réunit un large éven- clare R. Artho. «Notre particularité re- aux fournisseurs bien établis comme
tail d’acteurs de la scène immobilière, pose dans le fait que nos données sont Wüest Partner ou IAZI. «Saluons l’ini-
dont l’Office fédéral de la statistique, réelles parce qu’elles proviennent de tiative de REIDA qui entend consolider
l’Office fédéral du logement, la ZKB, contrats, et non d’offres. Ces chiffres le contrepoids qu’elle oppose à la forte
Credit Suisse et UBS, ainsi que les peuvent, en outre, être livrés sous forme puissance de ces derniers.» Asga n’uti-
associations professionnelles SIV et individuelle afin d’effectuer ses propres lise pas encore les données de REIDA,
SVIT. Membres et instances externes modélisations et analyses.» mais P. Pickel considère qu’une adhésion
fournissent des données qui sont en- mérite d’être envisagée. «À l’heure ac-
suite anonymisées. REIDA détient ain- L’estimation et l’intelligence tuelle toutefois, REIDA publie une quan-
si actuellement des chiffres provenant artificielle tité encore relativement faible de ses
d’environ 275 000 baux et de plusieurs «C’est une bonne chose que le nombre données et analyses. Si ce volume était
milliers de décomptes d’immeubles. de fournisseurs sur le marché des don- plus important et si l’accent était mis sur
«Dans le domaine des transactions, nées immobilières augmente et que la l’idée de transparence, il serait certaine-
nous disposons, aujourd’hui, de va- transparence s’améliore», souligne Pe- ment possible de motiver plus d’acteurs
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16— Focus —
UNE ASSOCIATION FORTE
D’UNE BASE SOLIDE
du marché à participer et à fournir des cialiste du redéveloppement de sites. Real Estate Investment Data
données.» Cette société achète et développe prin- A ssociation (REIDA) est une
Outre les entreprises déjà bien cipalement des terrains industriels a ssociation suisse à but non lu-
établies et REIDA, des start-up spéciali- et artisanaux en Suisse selon un ho- cratif, portée par 21 acteurs dif-
sées dans l’immobilier surgissent sur le rizon à long terme. B. Gollong pré- férents du secteur immobilier.
marché: les PropTechs. Elles travaillent pare les acquisitions en s’appuyant C’est le Center for Urban & Real
avec des logiciels d’intelligence artifi- sur différentes sources de données. Estate Management ( CUREM)
cielle. Leurs analyses de mégadonnées «J’associe les données publiquement de l’université de Z urich qui en
devraient permettre d’intégrer de nou- accessibles avec les données de Wüest assure la présidence. L’objectif
veaux facteurs dans l’estimation immo- Partner concernant le marché et les de REIDA est d’améliorer, en
bilière, tels que l’évolution à long terme sites. Lors d’une acquisition, notre permanence, la disponibilité
d’une ville ou d’un quartier ou encore propre connaissance du marché et des données du marché et la
des informations socio-économiques. notre grande expérience jouent, par connaissance de ce dernier. Les
P. Pickel a lui-même travaillé douze ans ailleurs, aussi un rôle essentiel. En plus membres de REIDA et des
chez Wüest Partner, prioritairement dans de l’analyse pure des données, il est i nstances externes fournissent
le secteur de l’estimation. Il commente à impératif de visiter les lieux», explique- des données provenant de dé-
ce sujet: «Je pense que l’impact de ces t-elle. Elle dit ne pas avoir travaillé avec comptes d’immeubles, de
facteurs soft est finalement négligeable. les données REIDA jusqu’à présent, transactions et de contrats tou-
Parmi ceux qui sont déterminants pour mais elle trouve intéressant que REIDA chant à des biens de placement.
l’estimation immobilière, le plus grand mise sur les données réelles. «Je pense REIDA compile ces données et
poids revient à un nombre limité de cri- cependant que REIDA devrait considé- les anonymise avant de les
tères, l’emplacement, par exemple, et rer plus intensément ses propres ap- mettre à disposition. Elles
les propriétés de la construction.» proches ou de nouvelles méthodes, et peuvent être évaluées en fonc-
aussi se distinguer des entreprises déjà tion de certaines catégories:
L’opportunité des créneaux implantées en proposant une offre tota- lieu/région, type d’utilisation,
Beatrice Gollong est responsable ac- lement différente en matière d’analyse surface/taille, état/âge, étage,
quisitions et commercialisation des es- des données.» situation/qualité de l’emplace-
paces commerciaux chez HIAG, spé- ment, date du contrat. Les
acheteurs les reçoivent, princi-
palement, sous forme brute et il
est également possible d’y ac-
céder en ligne, le portail per-
mettant une comparaison selon
des critères spécifiques. Diffé-
rentes entreprises de conseil
proposent un travail de finition
Unterstützt von
sur les données R EIDA ou des
analyses de marché basées
REIDA, die Real Estate Investment Data Association, ist
d essus. La fourniture des don-
REIDA sammelt bereits seit 2011 Transaktions‐
eine nicht profitorientierte Organisation. Sie hat zum Daten.
Ziel, die Datengrundlage im Schweizer Anlageimmo‐
nées, leur utilisation et l’adhé-
bilienmarkt laufend zu verbessern. Der REIDA Transaktionsdatenpool wird unterstützt
durch die Bewertungsexperten‐Kammer SVIT sowie sion à l’association sont indé-
Vergleichsdaten bilden die Basis einer jeden Immobilien‐ durch den Schweizer Immobilienschätzer‐Verband
Bewertung und die Grundlage bei Ankauf‐ und (SIV). pendantes les unes des autres.
Verkaufsentscheidungen von Anlageimmobilien. Trans‐
aktionsdaten sind dabei der wichtigste Comparable, Fahrländer Partner AG Raumentwicklung, betreibt Toutefois, les membres de
jedoch nicht öffentlich zugänglich. die Transaktionsdatenbank im Auftrag des Vereins
REIDA. Die Datenverarbeitung und das Daten‐ R EIDA, les fournisseurs de don-
hosting durch FPRE gewährleistet höchste
Der REIDA Transaktionsdatenpool ermöglicht Sicherheitsansprüche. nées et les petites entreprises
den Marktakteuren diesen Zugang in Form
von Kapitalisierungssätzen. FPRE ist gegenüber dem Verein REIDA und den bénéficient de remises sur le
Datenlieferanten zur absoluten Geheimhaltung
verpflichtet. prix d’achat. REIDA organise,
chaque année, un colloque gra-
tuit et déjà bien établi. Ses
Je höher die Anzahl erfasster Transaktionen, desto Mitglieder von SVIT und SIV haben die Möglichkeit, e xposés, présentations et dis-
aussagekräftiger werden die Resultate des REIDA‐ Kapitalisierungssätze und Benchmarks, basierend
Transaktions‐Datenpools. Viele bedeutende Immo‐ auf dem hedonischen Modell, über einen cussions sont autant d’occa-
bilienbesitzer unterstützen den REIDA‐Datenpool, indem
Des informations complémentaires sur la collecte et l’achat de données son dispo- sions, pour un plus large public,
sie Daten von Immobilien‐Transaktionen an REIDA
nibles sur https://reida.ch/index.php/daten. REIDA
liefern. Für densoutient également
Bezug von Rohdaten in Formlaeiner
recherche
Excel‐
scientifique: les étudiants ont en effet la Tabelle kontaktieren Sie bitte Rainer Artho,
possibilité de demander la mise à disposition
d’en apprendre davantage sur le
Leisten auch Sie einen Beitrag zur Verbesserung der Tel: 076 680 41 00: Mail: info@reida.ch
sansDatengrundlage
frais des données dont ils
des Schweizer ont besoin pour leur cursus (travaux écrits, projets).
Bewertungswesens, marché.
indem Sie Dossiers und Informationsmemoranden von Die Auslieferung der Transaktionsdaten erfolgt
Transaktionen senden an: anonymisiert auf Grundlage der bewährten
Anonymisierungsregelung von REIDA.
Die Dossiers (PDF’s, Word‐Files, etc.) erfordern keine
zusätzliche Aufbereitung.
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