Bilan 2019 Perspectives 2020 - L'immobilier d'entreprise en France - Knight Frank
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Bilan 2019 Perspectives 2020 L’immobilier d’entreprise en France
1 2 3 Investissement Bureaux Commerces
Investissement
BILAN 2019
ET PERSPECTIVES 2020
FRANCE
1 2 3
Investissement
LES FAITS MARQUANTS DE 2019
UNE ANNÉE EXCEPTIONNELLE
GRANDES TRANSACTIONS : TOUJOURS PLUS DÉCISIVES
ÎLE-DE-FRANCE : TOUJOURS PLUS HAUT
LE SUCCÈS DES RÉGIONS
BUREAUX : DOMINATION CONFORTÉE
EXEMPLES DE TRANSACTIONS BUREAUX ˃ 400 M€ EN 2019
LA DÉFENSE : 2E MEILLEURE ANNÉE DE L’HISTOIRE
VEFA : LA 1ÈRE COURONNE AUX AVANT-POSTES
UN EFFET GRAND PARIS
FONDS ET SCPI/OPCI BOOSTENT LE MARCHÉ
NATIONALITÉS : UN MARCHE ÉQUILIBRÉ
L’ANNÉE DES SUD-CORÉENS
COMMERCES : BELLE PERFORMANCE
COMMERCES : ACTIVITÉ PLUS ÉQUILIBRÉE
COMMERCES : APPÉTIT TRÈS CIBLÉ DES INVESTISSEURS
LOGISTIQUE : RECORD BATTU !
TAUX : ENCORE EN BAISSE
LES GRANDES TENDANCES DE 2020
1 2 3
KNIGHT F R AN K B I L A N 2 0 1 9 E T P E RS P E CT I V E S 2 0 2 0 I NV E S TI S S E M E NT
Les faits marquants de 2019
• Plusieurs records battus : France, Île-de-France, régions / Lyon, bureaux, logistique…
• Une année de méga-deals
• Dynamisme des collecteurs d’épargne et des fonds étrangers
• Regain de vigueur des commerces
• Poursuite de la compression des taux de rendement
1 2 3
5
KNIGHT F R AN K B I L A N 2 0 1 9 E T P E RS P E CT I V E S 2 0 2 0 I NV E S TI S S E M E NT
Une année exceptionnelle
Le marché français de l’investissement en
immobilier d’entreprise a atteint de nouveaux
Le record de 2018 est pulvérisé !
Évolution des volumes investis en France,
sommets en 2019, prolongeant ainsi la phase de Tous types d’actifs (bureaux, commerces, industriel), en milliards d’euros
forte croissance entamée en 2014. 35,4 milliards
d’euros ont été investis en France en 2019,
soit une hausse de 16 % sur un an et un
nouveau record historique. Les sommes
2014 – 2018
engagées dans l’Hexagone ont même augmenté 26,9 milliards € / an
35,4 Mds €
de près de 50 % en cinq ans !
Si la France bénéficie de nombreux atouts
28,5 Mds €
structurels, elle profite aussi d’une conjoncture
30,4 Mds €
particulièrement favorable. De fait, 2009 – 2013
13,2 milliards € / an
27,9 Mds €
l’environnement de taux bas s’est installé de
manière durable, incitant les investisseurs à
accélérer le mouvement de diversification
de leurs actifs et à accorder une plus large
place à l’immobilier.
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Montants investis en France Moyenne 2009-2013 Moyenne 2014-2018
Source : Knight Frank
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KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
Grandes transactions : toujours plus décisives
84 opérations supérieures à 100
Une année de méga-deals
Répartition des volumes investis en France par tranche de montant
770
millions d’euros ont été signées en 2019
contre 77 en 2018. Elles comptent pour
65 % de l’ensemble des montants
100% transactions
engagés dans l’Hexagone contre 61 %
(879 en 2018)
l’année précédente.
20% 21%
Ce sont les méga deals qui ont fait 80% 35 > 200 M€
la différence : les transactions
19% 14% (33 en 2018)
supérieures à 200 millions d’euros
de 2019 totalisent ainsi 16,3
=
16,3 Mds €
60%
milliards d’euros, contre 12,4 19%
milliards en 2018. La plupart ont été
20%
réalisées en Île-de-France comme, au
(12,4 en 2018)
40%
4e trimestre, la cession à SOGECAP de =
« Sways », futur siège de Canal + à Issy-
les-Moulineaux ou la vente à GIC de 20% 41% 46% 46 %
« PB6 » à La Défense. des volumes
(41 % en 2018)
24 %
0%
2018 2019
=
Plus de 200 M€ 100 à 200 M€ 50 à 100 M€ Moins de 50 M€ Part des volumes
investis en portefeuilles
Source : Knight Frank
(24 % en 2018)
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KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
Île-de-France : toujours plus haut
Rassemblant la majorité des grandes Le seuil des 25 milliards d’euros franchi pour la première fois
transactions, l’Île-de-France a Répartition des volumes investis en Île-de-France, tous types d’actifs
conforté sa domination en 2019 : En milliards d’euros
toutes opérations confondues,
26,6 milliards d’euros y ont été
investis l’an passé, soit 75 % de € 30 80%
l’activité en France et un montant
encore jamais atteint. Ce volume a 78%
principalement été investi en bureaux € 25
75%
(83 %), devant les commerces et les 76%
locaux industriels.
€ 20 74%
72%
€ 15 72% 73%
70%
€ 10 68%
20,2 Mds €
26,7 Mds €
22,1 Mds €
66%
€5
64%
€ 62%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Source : Knight Frank Volumes investis en IDF Part de l'IDF sur les volumes investis en France
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KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
Le succès des régions
L’effet méga-deals a également joué en régions, Performance historique pour le marché lyonnais
grâce notamment aux nombreuses acquisitions de Répartition des volumes investis en province, tous types d’actifs
portefeuilles. Deux très grandes opérations ont En milliards d’euros
notamment gonflé les volumes au 4e trimestre 2019 :
l’achat par Argan du portefeuille « Cargo » et la € 10 30%
24%
Répartition des volumes investis par typologie d’actif
cession par ADIA de 38 actifs mixtes situés à Lyon.
Région Rhône-Alpes, en 2019
Cette opération, la plus grande jamais enregistrée
dans la Capitale des Gaules, a clos une année 2019 25%
19%
€8
exceptionnelle.
20%
Avec 2,1 milliards d’euros engagés en 2019 en
Rhône-Alpes, la deuxième région de France a €6 24%
pulvérisé son record grâce à la multiplication des 15%
grandes transactions et à l’appétit croissant
d’investisseurs français et étrangers, principalement €4
nord-américains, allemands et britanniques. Ce 10% 57%
changement d’échelle du marché de 19%
1,6 Mds €
2,1 Mds €
l’investissement est à l’image de celui du €2
marché locatif, puisque 2019 a également été 5%
une année record en matière de demande
placée de bureaux à Lyon.
€ 0%
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Bureaux Commerces Industriel
Montants investis en province Rhône-Alpes Part Rhône-Alpes
Source : Knight Frank
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KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
Bureaux : domination confortée
En 2018, les bureaux avaient amélioré de Septième année de hausse consécutive
13 % leur précédent record de 2007. La Évolution des volumes investis en bureaux en France, en milliards d’euros
hausse a également été de 13 % en 2019
avec 25 milliards d’euros investis en Répartition des volumes investis en France,
par typologie d’actifs
bureaux en France, faisant de l’année
écoulée la meilleure de l’histoire. Leur Régions Île-de-France 100%
part sur l’ensemble des sommes engagées
€ 30
9% 12% 14%
en France a toutefois diminué d’une année 25 Mds € 90%
sur l’autre compte-tenu de la nette hausse € 25 80% 23% 15% 15%
des montants investis en logistique et du
regain de forme des commerces. 70%
€ 20
60%
Paris fait figure d’exception sur le marché
des bureaux : l’activité y a ralenti en 50%
2019 avec 15 opérations supérieures à € 15
100 millions d’euros contre 28 en 2018. 40%
68% 73% 71%
Ce recul tient en partie au manque d’offres
€ 10 30%
et à la volonté des propriétaires de
conserver leurs actifs parisiens. De fait, 20%
malgré le niveau élevé des valeurs vénales, €5
10%
la vigueur du marché locatif et le niveau
historiquement bas des taux de vacance 0%
permettent d’envisager de nouvelles € Moyenne 10 ans 2018 2019
hausses. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Bureaux Commerces Industriel
lle-de-France Régions
Source : Knight Frank
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10KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
Exemples de transactions bureaux
˃ 400 M€ en 2019
Swiss Life | Portefeuille Texas, Paris Primonial / Samsung | Lumière, Paris 12e Amundi / Mirae | Tour Majunga, La Défense La Française / Samsung | Crystal Park, Neuilly
Sogecap | Sways, Issy-les-Moulineaux GIC | Tour PB6, La Défense Apicil | Tour To-Lyon, Lyon Amundi / La Française REP / CAVP
West Bridge, Levallois-Perret
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11KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
La Défense : 2e meilleure année de l’histoire
À La Défense, 3,6 milliards d’euros ont été Tout près du record de 2007
investis en bureaux en une douzaine d’opérations. Évolution des volumes investis en bureaux à La Défense, en milliards d’euros
La progression est de 45 % sur un an et
permet au quartier d’affaires de réaliser sa €5 25%
deuxième meilleure performance après
2007. Cette hausse, La Défense la doit aux
investisseurs asiatiques, à l’origine de cinq des
huit transactions de plus de 100 millions d’euros €4 3,6 Md s€
20%
de 2019 dont deux supérieures à 500 millions
d’euros (cession aux Sud-Coréens de MIRAE 2,5 Mds €
ASSET DAEWOO, en association avec AMUNDI,
de la tour « Majunga », et achat par GIC, fonds €3 15%
souverain de Singapour, de la tour « PB6 »). 16%
D’autres secteurs de l’Ouest ont brillé, comme 13%
Neuilly-Levallois dont l’activité a bénéficié au 4e €2 10%
trimestre de cessions d’immeubles sièges
emblématiques (West Bridge et le Sémaphore à
Levallois), ou le marché de la Péri-Défense.
€1 5%
€ 0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Source : Knight Frank
Montants investis - La Défense Transactions > 200 M€ Part La Défense sur les volumes investis en bureaux IDF
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12KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
VEFA : la 1ère Couronne aux avant-postes
La hausse des montants investis sur des VEFA Évolution des montants investis sur des VEFA de bureaux en Île-de-France
Transactions unitaires ≥ 20 M€, en milliards d’euros
s’est poursuivie en 2019, notamment au bénéfice
de la 1ère Couronne. Les communes les plus
26 24 30
proches de Paris et les mieux reliées aux €4 Répartition géographique des opérations en VEFA
transports restent très prisées, en partie parce Bureaux Île-de-France, transactions unitaires ≥ 20 M€
qu’elles sont les mieux placées pour tirer parti Part en %, sur le nombre total
des reports d’utilisateurs parisiens. 25
L’importance cruciale des transports se €3 4% 12%
traduit aussi par le succès grandissant des
20
futurs hubs du grand Paris. Saint-Denis et
Saint-Ouen jouissent d’une popularité 13%
particulièrement importante, alors que se
€2 15
profilent plusieurs échéances majeures comme
le prolongement de la ligne 14 Nord et la tenue
des JO de 2024, et qu’avancent de grands 15 10
46%
projets urbains comme les Docks de Saint-Ouen
ou le projet Pleyel à Saint-Denis. Ainsi, près de €1
25%
2,63 Mds €
3,56 Mds €
3,28 Mds €
900 millions d’euros ont été investis en 2019
dans les deux communes de Seine-Saint-Denis, 5
dont environ 400 millions pour la seule Paris QCA Paris hors QCA
acquisition par CDC et ALLIANZ, au 4e trimestre, Croissant Ouest 1ère Couronne
2ème Couronne
des projets « V2 » et « V3 » à Saint-Ouen. € 0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Volumes investis en VEFA Dont en blanc Nombre de VEFA Source : Knight Frank
Source : Knight Frank
1 2 3
13KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
Le Mesnil
Un effet Grand Paris -Amelot
Triangle de Gonesse
Transactions de bureaux >20M€ 2017-2019 en
IDF (hors Paris intra-muros) Le Bourget Aéroport
Calendrier de mise en service du Saint-Denis
Pleyel
Grand Paris Express Mairie de Le Bourget RER
Nanterre Clichy -
Saint-Ouen
La Folie Montfermeil
2020-2021
Val de Fontenay
Noisy-Champs
2024-2025
Pont de
Sèvres
2027
Villejuif Institut
20 – 50 M€
Versailles Gustave Roussy
Chantiers 50 – 100 M€
2030 100 – 200 M€
Source: Knight Frank 200 – 400 M€
Aéroport d’Orly > 400 M€
1 2 3KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
Fonds et SCPI/OPCI boostent le marché
Volumes investis en France par typologie d’investisseurs
Tous types de produits, en milliards d’euros
Le dynamisme des grands collecteurs
d’épargne français est une bonne € 16
illustration de l’attrait du compartiment
2018 2019
immobilier. Bénéficiant de niveaux de
collecte record, les SCPI/OPCI ont € 14
concentré 24 % de l’ensemble des
volumes investis en France en 2019 € 12
après 19 % en 2018. Ils arrivent en
deuxième position derrière les fonds
d’investissement – dont la domination € 10
tient notamment aux très grandes
opérations menées par les investisseurs €8
étrangers – et devancent les assureurs,
en léger retrait par rapport à 2018.
€6
€4
€2
€
Fonds Foncières SCPI / OPCI Privés Assureurs Fonds souverain Autres
Source : Knight Frank
1 2 3
15KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
Un marché plutôt équilibré
La part des Français a légèrement Évolution de la part des investisseurs français et étrangers
augmenté en 2019 grâce au dynamisme Sur l’ensemble des volumes investis en France, tous types d’actifs
des SCPI/OPCI ainsi qu’aux grandes Répartition des volumes investis par nationalité
opérations réalisées par d’autres types Sur l’ensemble des volumes investis en France,
100% tous types d’actifs
d’acteurs domestiques (foncières,
assureurs, etc.). Ils ont ainsi représenté 2018 2019
90%
55 % des volumes investis dans
l’Hexagone l’an passé, après 54 % en
2018.
80% 61% 54% 55%
7% 8%
70%
Les performances exceptionnelles
54% 55% Hors zone €
du marché français doivent aussi
60% 18%
beaucoup à la hausse des montants 13% 12% 9%
engagés par les investisseurs 10%
50% 1%
étrangers. Ceux-ci ne cessent de Européens (€)
progresser depuis 2017 et ont atteint Nord-Américains Français Coréens
40%
15,8 milliards d’euros en 2019, soit
une hausse de 14 % sur un an. La 30%
première place échoit aux Nord-
7%
Américains, qui ont compté pour 28 % 20% 46% 45% 5%
des volumes investis par des étrangers 39%
l’an passé. Friands de bureaux, de locaux 10%
Autres
industriels et de commerces, ils se
positionnent aussi bien sur des actifs 0%
sécurisés que sur des opérations plus Moyenne 10 a. 2018 2019
risquées. Source : Knight Frank
Part des investisseurs Français
Part des investisseurs étrangers
1 2 3
16KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
L’année des Sud-Coréens
Après avoir animé le marché 29 % des investissements étrangers
londonien en 2018, les Sud- Volumes investis par les étrangers en Île-de-France
Coréens ont été à l’origine de Tous types de produits, en milliards d’euros
quelques-unes des plus Répartition géographique des volumes investis
grandes transactions de par les Sud-Coréens entre 2010 et 2019
Part en %, tous types d’actifs
l’année écoulée en région € 14 35%
parisienne : ils ont ainsi 29%
représenté 29 % des volumes € 12 30%
investis par des étrangers en
2019 en Ile-de-France, € 10 25% 1ère
contre 3 % à peine en 2018, Couronne
La 5%
et devancent les Allemands et Défense
€8 20% 28%
les Britanniques.
Paris
QCA
16%
À la différence des Américains, €6 15%
l’appétit des Sud-Coréens Croissant
Reste Paris
Ouest
s’exprime quasi €4 10% 34% Intra-muros
9%
exclusivement sur le core et 3,4 Mds €
sur de grands ensembles de €2 5%
bureaux de Paris et des
principaux secteurs tertiaires
€ 0% 2ème
de l’ouest francilien. Couronne
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 8%
Investisseurs étrangers
Investisseurs Coréens
Source : Knight Frank Part des Coréens sur les investissements étrangers
1 2 3
17KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
Commerces : belle performance
Les commerces n’ont pas
signé de nouveau record en
Plus de 5 milliards
Évolution des volumes investis en commerces en France
2019. Toutefois, avec 5,3
En milliards d’euros, tous formats commerciaux confondus
milliards d’euros investis
en France, la hausse est €9 35%
+ 12 %
de 12 % sur un an et de
18 % par rapport à la €8
30%
moyenne décennale.
€7 5,3 Mds € Sur un an
Ce résultat fait même de
25%
2019 la troisième meilleure €6
année de l’histoire et
confirme que les 20%
€5
commerces demeurent
incontournables, même si la
prudence des investisseurs €4 15%
reste de mise.
+ 18 %
15%
€3
10%
€2
Moyenne 10 ans
5%
€1
€ 0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Source : Knight Frank Source : Knight Frank
Montants investis en commerces en France Part des commerces (%)
1 2 3
18KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
Commerces : activité plus équilibrée
Comme pour les bureaux et les locaux Centres commerciaux :un regain à confirmer
industriels, 2019 aura été une année de Volumes investis en commerces en France Rôle décisif des grandes transactions
grandes transactions. Les opérations Répartition par typologie d’actifs Part des transactions > 100 M€
supérieures à 100 millions d’euros ont en Sur l’ensemble des volumes investis en commerces en France
effet représenté 55 % des volumes investis
5% 6%
en commerces en France l’an passé, contre
16%
46 % en moyenne depuis dix ans.
Plusieurs segments de marché en ont 18%
24% 2019 2018
profité, comme les centres commerciaux 13%
(cession à AXA de 50 % et 75 % des parts
de « Passage du Havre » et d’« Italie 2 ») ou 10% 18%
la grande distribution (portefeuilles Casino).
40%
Néanmoins, ce sont les rues
commerçantes qui ont été les
principales bénéficiaires du « coup de 55% 51%
boost » des grandes transactions, 60%
53%
avec des volumes qui, toutes tailles
confondues, se sont élevés à 2,8 milliards
37%
d’euros en 2019.
Moyenne 10 ans 2018 2019
Rues commerçantes Centres commerciaux Transactions supérieures à 100M€
Source : Knight Frank Parcs d'activités commerciales Autres*
*Centres de marques, hypers et supermarchés, portefeuilles non divisibles
1 2 3
19KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
Commerces : appétit très ciblé des investisseurs
Plusieurs très grandes opérations de pied Les rues commerçantes restent la cible prioritaire
d’immeuble ont été recensées au 4e trimestre, dont Volumes investis en rues commerçantes en France, en milliards d’euros
la cession à NORGES BANK du 79 Champs-Élysées, Répartition par typologie d’actifs
futur flagship NIKE, et l’achat par AMUNDI / CREDIT
AGRICOLE d’un portefeuille d’actifs mixtes lyonnais
principalement composé de commerces. Cette
60%
€4 70%
transaction a un peu rééquilibré la répartition
géographique des montants investis, même si ceux- 53%
60%
ci restent nettement concentrés à Paris (70 %
des sommes investies en rues commerçantes en €3
50%
2019).
La hiérarchie des quartiers de la capitale n’a pas non 40%
plus été bouleversée. La cession du futur flagship €2
NIKE a conforté la première place de l’avenue 30%
des Champs-Élysées, tandis que de nouvelles
acquisitions de boutiques de luxe et l’achat par BNP
20%
PARIBAS REIM du 51-53 Haussmann ont consolidé la
2,80 Mds €
2,86 Mds €
€1
position des autres artères du top 5 parisien : le
secteur rue Saint-Honoré / place Vendôme, l’avenue 10%
Montaigne, le quartier Opéra/Haussmann et la rue du
Faubourg Saint-Honoré. € 0%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Montants investis - Rues commerçantes Part rues commerçantes (%)
Source : Knight Frank
1 2 3
20KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
Logistique : record battu !
Avec 5,1 milliards d’euros, les
volumes investis en 2019 sur le Volumes investis en logistique par nationalité
Les portefeuilles XXL dopent le marché
marché des locaux industriels En France, en 2019
Évolution des volumes investis en immobilier industriel
ont atteint un niveau inédit, En France, en milliards d’euros
dépassant de 44 % les
montants engagés en 2018 et
de 12 % le précédent record de 6% 1% 19 %
2017. Avec ce résultat, les locaux
€6
76% 67% 80%
Argan
industriels captent 14 % de 58% 70% (Portefeuille
Cargo)
l’ensemble des sommes investies €5
en France, encore loin derrière les
60%
bureaux (71 %) mais très proches
des commerces (15 %). €4 29%
50% 43%
Cette belle performance tient €3 40%
essentiellement à l’emballement
du marché de la logistique et aux 30%
cessions de €2
4,57 Mds €
3,62 Mds €
portefeuilles d’entrepôts. Celles-ci
5,12 Mds €
20%
se sont multipliées au fil des mois,
avec huit transactions de plus de
€1 11%
100 millions d’euros recensées en
10%
10%
2019 dont sept au second € 0% France Zone € Europe hors Zone €
Amérique du Nord Asie / Moyen Orient Autres
semestre. 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Montants investis en industriel Logistique Part des portefeuilles (%)
Source : Knight Frank Source : Knight Frank
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21KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
Taux : encore en baisse
L’engouement des Évolution 2010-2019
Évolution des taux de rendement prime
institutionnels pour la
logistique comme levier LOGISTIQUE
de diversification a
contribué à une nouvelle - - 39 %
9.00%
compression des taux de
rendement prime sur ce 8.00%
segment de marché. En
baisse de plus de 300 7.00%
points de base depuis 2013,
ils frôlent désormais les 4 % RUES
6.00%
pour les meilleurs actifs de COMMERÇANTES
la dorsale Nord-Sud. En pied
d’immeuble, les taux restent 5.00% - 39 %
sous les 3 % pour les
meilleurs actifs, tandis que 4.00%
4.25%
les bureaux ont connu
une légère compression 2.90%
3.00%
avec des taux là encore BUREAUX
2.75%
situés sous les 3 % à
Paris. 2.00% - - 42 %
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Source : Knight Frank
Bureaux (Paris QCA) Rues commerçantes (Paris) Logistique (Ile-de-France)
1 2 3
22KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
Les grandes tendances de 2020 :
avantage maintenu pour l’immobilier
Les politiques monétaires restent pour Spread taux prime / rendements obligataires
l’instant accommodantes, notamment en (en %)
Europe où la BCE n’a pas infléchi sa
Spread taux de rendement / placement obligataire Volumes investis Ile-de-France
stratégie depuis l’arrivée de Christine
Lagarde à la tête de l’institution. En 2020, 30 4.00%
le compartiment immobilier profitera
donc comme ces dernières années de Avantage immobilier
25 2.00%
l’environnement de taux bas. Couplé à
la prudence des investisseurs, ceci
continuera de jouer en faveur des actifs qui
20 0.00%
disposent de bons fondamentaux et
assurent des revenus stables et sécurisés.
Avantage obligataire
La raréfaction de l’offre prime et la
En milliards d’euros
15 -2.00%
compression des taux de rendement
favoriseront également les actifs de
diversification. Enfin, certains investisseurs 10 -4.00%
pourraient prendre davantage de risques,
même s’ils resteront très sélectifs, ciblant
les types de biens et secteurs 5 -6.00%
géographiques les moins exposés à un
changement de conjoncture.
0 -8.00%
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Sources : Knight Frank / Banque de France
1 2 3
23KNIGHT F R AN K BIL AN 2 0 1 9 ET PER SPEC T IVES 2 0 2 0 INVESTISSEMENT
Les grandes Des risques
tendances toujours présents
de 2020 • Ralentissement économique
• Tensions sociales et géopolitiques
Des soutiens à l’activité Des interrogations
• Intérêt croissant pour les secteurs de projet du Grand Paris
• Poursuite de la baisse des taux de rendement prime ?
et les métropoles régionales
• Pénurie d’offres de bureaux : quel impact sur les volumes investis
• Taux d’intérêt : durablement bas
et les critères d’acquisition des investisseurs ?
• Dynamisme des flux de capitaux internationaux
• Les investisseurs prendront-ils plus de risques ?
• Collecte : de record en record ?
• Confirmation du regain d’intérêt pour les commerces ?
• Recherche de diversification des investisseurs
1 2 3
24Bureaux
BILAN 2019
ET PERSPECTIVES 2020
MARCHÉ LOCATIF ÎLE-DE-FRANCE
1 2 3
25Bureaux
LES FAITS MARQUANTS DE 2019
UNE BONNE ANNÉE
GRANDES TRANSACTIONS : UNE ANNÉE EN RETRAIT
PARIS : EN BAISSE, MAIS SOLIDE
LE NEUF, TOUJOURS PRISÉ
OFFRE IMMÉDIATE : EN VOIE DE STABILISATION
LOYERS : RECORD(S) BATTU(S)
RÉÉQUILIBRAGE EN VUE ?
ET DEMAIN ?
QUEL IMPACT SUR LA MOBILITÉ DES GRANDES ENTREPRISES ?
10 ANS DE MOUVEMENTS DES GRANDES ENTREPRISES : TOP UTILISATEURS
10 ANS DE MOUVEMENTS DES GRANDES ENTREPRISES : PARIS
10 ANS DE MOUVEMENTS DES GRANDES ENTREPRISES : PÉRIPHÉRIE
CE QUI A CHANGÉ EN 10 ANS : SYNTHÈSE
COWORKING : UN DÉVELOPPEMENT PLUS MESURÉ
COWORKING : PARIS, TOUJOURS LOIN DEVANT
L’ANNÉE DES NEXT40 : EXEMPLES DE PRISES À BAIL
L’ANNÉE DES NEXT40 : CHIFFRES CLÉS
BREXIT : LE DÉNOUEMENT EN 2020 ?
LES GRANDES TENDANCES DE 2020
1 2 3K N I G H T F R AN K BILAN 2019 ET PERSPECTIVES 2020 B U R E AU X
L O C AT I F
Les faits marquants de 2019
• Des performances honorables : + 5 % au-dessus de la moyenne décennale
• Des volumes de commercialisation limités par la pénurie de l’offre
• Paris, toujours plébiscitée
• Deux phénomènes en expansion : le coworking et les new tech
• Périphérie : succès croissant des futurs hubs du Grand Paris
1 2 3
27K N I G H T F R AN K BILAN 2019 ET PERSPECTIVES 2020 B U R E AU X
L O C AT I F
Une bonne année
Évolution de la demande placée en Île-de-France
Après l’excellente performance de 3000000 100
2018 et six années de hausse
consécutive de la demande placée, 90
-9%
l’activité du marché des bureaux
d’Île-de-France s’est contractée en
2500000
69 80
2019. Un peu plus de 690 000 m²
70
ont été loués ou vendus aux 2000000 Sur un an
utilisateurs au 4e trimestre 2019.
60
Ce volume porte à 2 372 000 m² la 1500000 50
demande placée sur l’ensemble de
l’année écoulée, soit une baisse 40
de 9 % par rapport à 2018. 1000000
Supérieur de 5 % à la moyenne
+5%
30
2 372 000
des dix dernières années, ce
résultat reste malgré tout très 20
500000
honorable. Moyenne 10 ans
10
0 0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Source : Knight Frank Demande placée (m²) Consommation moyenne de bureaux 2009-2018 Nombre de transactions > 5000 m²
1 2 3
28K N I G H T F R AN K BILAN 2019 ET PERSPECTIVES 2020 B U R E AU X
L O C AT I F
Grandes transactions : une année en retrait
Pour partie lié au manque d’offres disponibles Résistance des surfaces de taille intermédiaire
dans certains secteurs tertiaires, le
Demande placée par tranche de surfaces, en Île-de-France
ralentissement de 2019 a concerné tous Sur le volume total en m²
les créneaux de surfaces. Les petites
surfaces, celles de moins de 1 000 m², 69
enregistrent un recul de 8 % sur un an, tandis
que les surfaces de taille intermédiaire (1 000 16%
9% 15% transactions
à 5 000 m²) résistent un peu mieux (-6 %). > 5 000 m²
(83 en 2018)
La baisse est plus marquée pour les 29% 21%
grandes surfaces, tant en nombre, avec
24%
69 transactions supérieures à 5 000 m²
(contre 83 en 2018), qu’en volume avec =
865 000 m² placés en 2019 contre près d’un
million en 2018. Ce segment ne représente 30% 34% 36%
865 490 M²
plus que 36 % de l’ensemble de la (975 871 m² en 2018)
demande placée en 2019 après 38 % en
2018, même si plusieurs transactions =
d’envergure ont été enregistrées au dernier
trimestre (CANAL + dans « Sways » à Issy-
30%
36 %
les-Moulineaux, etc.). 28% 28% des volumes
(38 % en 2018)
Moyenne 10 ans 2018 2019
Source : Knight Frank
< 1 000 m² 1 000 à 5 000 m² 5 000 à 20 000 m² > 20 000 m²
1 2 3
29K N I G H T F R AN K BILAN 2019 ET PERSPECTIVES 2020 B U R E AU X
L O C AT I F
Paris : en baisse, mais solide
La très forte pénurie de surfaces
Une année dynamique en 1ère Couronne Paris : une baisse à relativiser
Part de chaque secteur géographique dans la demande placée totale Évolution de la demande placée, en volume
disponibles a pesé sur les résultats du Entre 2018 et 2019
En Île-de-France, sur le volume total en m²
marché parisien : le volume de la
demande placée y a atteint un peu moins
de 840 000 m² en 2019, soit une baisse de 2ème couronne
20 % par rapport à 2018 et de 4 % par
rapport à la moyenne décennale. Le
Quartier Central des Affaires (QCA) a capté
Année 2019 Paris QCA -14%
12%
-25%
1ère couronne
près de la moitié de ce total : porté par le
coworking, à l’origine de cinq des douze Paris Hors QCA
transactions supérieures à 5 000 m² de 18% 14% Paris QCA
17%
+16%
2019, le QCA reste le moteur du marché
parisien malgré un recul de 14 % par 15%
rapport à 2018.
18% La Défense
Deux secteurs affichent une hausse.
En 1ère Couronne, l’activité est en
Année 2018
Croissant Ouest -1%
progression de 9 % grâce au 25%
23%
+9%
dynamisme des grandes transactions
Croissant
(14 opérations supérieures à 5 000 m² dont
Ouest 19% 1ère couronne
six de plus de 20 000 m²). La Défense
27% 5%
-18%
Paris Hors QCA
affiche quant à elle une hausse de
16 %. 7% 2e couronne
Source : Knight Frank
La Défense
1 2 3
30K N I G H T F R AN K BILAN 2019 ET PERSPECTIVES 2020 B U R E AU X
L O C AT I F
Le neuf, toujours prisé
En 2019, la demande des grands Grade A : 70 % de la demande placée Pré-commercialisations : près de 80 %
utilisateurs s’est très majoritairement Demande placée par qualité Évolution des pré-commercialisations en Île-de-France
portée sur des surfaces de bureaux d’immeuble, en Île-de-France % du nombre de transactions > 5 000 m² réalisées sur des offres
neuves-restructurées. Celles-ci ont % du volume transactions > 5 000 m² neuves ou restructurées
représenté 70 % de la demande Part des transactions en précommercialisation
placée totale supérieure à 5 000 m², Part des transactions à livraison ou après 80
80%
reflétant la priorité donnée par les
entreprises à l’efficience et à la État d’usage 78% 76%
73% 60
60%
qualité de leurs espaces de
travail. 18% 51% 40
40%
Ce goût pour les bureaux neufs-
restructurés se traduit aussi par un 20
Rénové 20%
niveau élevé de pré-
commercialisations : près de 80 %
des surfaces de Grade A de plus 12% Neuf / Restructuré
0
de 5 000 m² prises à bail en 2019
en Île-de-France l’ont été en
amont de leur livraison. Le
70% -20
20%
phénomène est particulièrement -40
40%
marqué dans certains pôles tertiaires
établis, notamment à Paris (89 %).
-60
60%
Source : Knight Frank -80
80%
2016 2017 2018 2019
1 2 3
31K N I G H T F R AN K BILAN 2019 ET PERSPECTIVES 2020 B U R E AU X
L O C AT I F
Offre immédiate : en voie de stabilisation
Le volume de l’offre immédiate de Au plus bas sur 10 ans
bureaux totalise 2 737 000 m² en Île- Évolution de l’offre disponible et du taux de vacance
de-France à la fin de 2019, soit un En Île-de-France, en %
recul de 5 % sur un an. Le stock est
donc en cours de stabilisation
7.7 %
4,500,000 m² 9
5%
après plusieurs années de forte
baisse (- 28 % entre la fin de 2014 et 4,000,000 m² 8
la fin de 2018). Le taux de vacance est
désormais de 5 % et atteint son 3,500,000 m² 7 Taux de vacance en
niveau le plus bas depuis 2008, Île-de-France
même si la situation demeure très 3,000,000 m² 5.0 % 6
Fin 2019
contrastée selon les différents
secteurs tertiaires de région
2,500,000 m² 5
parisienne.
5.5 %
2,000,000 m² 4
Le nombre réduit de livraisons de
projets disponibles et la très
forte demande des utilisateurs
ont continué d’assécher le
marché de Paris intramuros, avec
1,500,000 m² 3
2,1%
1,000,000 m² 2
Taux de vacance dans
un taux de vacance s’établissant à Paris intra-muros
2,737,000
2,1 % à peine à la fin de 2019. 500,000 m² 1 Fin 2019
0 m² 0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Source : Knight Frank
Offre immédiate (m²) Taux de vacance
1 2 3 32K N I G H T F R AN K BILAN 2019 ET PERSPECTIVES 2020 B U R E AU X
L O C AT I F
Loyers : record(s) battu(s)
Constatée depuis plusieurs mois, la Paris : sous pression Loyers prime : vers les 900 €
situation de pénurie observée Nombre de transactions Évolution des loyers prime et moyen en Île-de-France
dans la capitale explique la ≥ 800 €/m²/an En €/m²/an
poussée des valeurs locatives. Dans Paris intra-muros,
sur des surfaces ≥ 500 m²
Ainsi, les loyers prime battent des 1,000 €/m²
records, atteignant les 865 €/m²/an 865
900 €/m² 840
dans le QCA (+ 3 % sur un an). Cette 790 810
évolution s’accompagne d’une nette
augmentation des transactions de plus
de 500 m² signées à des valeurs
21 800 €/m²
700 €/m²
supérieures à 800 €/m²/an dans
Paris, au nombre de 21 en 2019 1 600 €/m²
contre 14 en 2018 et seulement 2 500 €/m²
405 408 410 411
trois en 2017.
400 €/m²
Certains quartiers parisiens de l’Est et 1
14
300 €/m²
de la rive gauche enregistrent aussi de
fortes hausses, pour partie liées, 3 200 €/m²
comme dans le QCA, à l’essor de
la demande des opérateurs de 100 €/m²
coworking et des entreprises de
0 €/m²
nouvelles technologies.
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Source : Knight Frank
Loyer moyen Loyer prime
1 2 3
33K N I G H T F R AN K BILAN 2019 ET PERSPECTIVES 2020 B U R E AU X
L O C AT I F
Rééquilibrage en vue ?
Plus de 130 opérations Accélération des livraisons Multiplication des opportunités
supérieures à 5 000 m² sont Livraisons de surfaces neuves ou restructurées à La Défense et en 1ère Couronne
actuellement en chantier en Île- > 5 000 m² en Île-de-France
Part des pré-commercialisations
de-France, représentant un total par secteur géographique
de près de 2,6 millions de m² 2,000,000 m² Livraisons disponibles Offres de bureaux à livrer d’ici fin 2022
dont 58 % sont encore Livraisons prélouées (PC déposés / PC acceptés / En chantier)
disponibles. Deux secteurs 1,800,000 m²
Surfaces livrées
sont particulièrement bien
Consommation moyenne de bureaux
pourvus : La Défense, où plus de 1,600,000 m²
58% 52%
neufs/restructurés > 5 000 m² (2014/2019)
400 000 m² de bureaux sont en
cours de construction ou de 1,400,000 m²
restructuration, et la 1ère
Couronne surtout, où ce volume
42% 48%
1,200,000 m²
atteint près de 800 000 m² dont
28 % seulement ont été pré-
1,000,000 m²
commercialisés. Paris Croissant
Intra-muros Ouest
800,000 m²
Les disponibilités à court et
moyen termes sont bien plus 83% 77%
600,000 m²
réduites dans Paris intra-
muros, avec un taux de pré-
400,000 m²
commercialisation de 57 % dans
le QCA et de 60 % dans les
48%
29%
17% 23%
autres quartiers de la capitale. 200,000 m²
1ère Couronne
10% La Défense
0 m²
Source : Knight Frank
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Disponible Pré-commercialisé
1 2 3
34K N I G H T F R AN K BILAN 2019 ET PERSPECTIVES 2020 B U R E AU X
L O C AT I F
Et demain ?
Trois grandes dynamiques de territoires situés aux portes de la Les grands secteurs de développement
développement peuvent être capitale. Enfin, les futurs hubs du Cartographie des projets de bureaux > 5000 m² à venir en Île-de-France entre 2020 et 2022
distinguées s’agissant de la production Grand Paris font l’objet d’un intérêt Immeubles neufs-restructurés, mis en chantier ou non lancés (avec ou sans PC)
à venir de bureaux en Île-de-France. La croissant de la part des investisseurs et
première tient au renouvellement du des utilisateurs, se traduisant par une
parc des pôles tertiaires les plus accélération des projets à venir dans
établis, expliquant le nombre élevé de des communes de l’est (Fontenay-sous-
projets identifiés dans le QCA et dans Bois, etc.), du sud (Montrouge, Bagneux,
les principaux secteurs de l’Ouest. Le Villejuif, etc.) et surtout du nord (Saint-
deuxième illustre le potentiel des Ouen, Saint-Denis) de l’Île-de-France.
TENDANCES PRINCIPALES
Pôles établis
Renouvellement du parc de bureaux de Paris et du
Croissant Ouest (QCA, La Défense, etc.)
Paris / 1ère couronne
Dynamisme des portes (accessibilité, qualité de l’offre,
foncier disponible, etc.)
Reste 1ère couronne
Développement des hubs du Grand Paris (Saint-Denis,
Fontenay-sous-Bois, Villejuif, etc.)
1 2 3
Source : Knight Frank 35K N I G H T F R AN K BILAN 2019 ET PERSPECTIVES 2020 B U R E AU X
L O C AT I F
Quel impact sur la mobilité des grandes entreprises ?
L’analyse des mouvements des grands Mobilité des utilisateurs
utilisateurs sur la période 2017-2019 % du nombre de transactions ≥ 5 000 m² en Île-de-France, entre 2017 et 2019
permet de distinguer les marchés
tertiaires les plus captifs de ceux soumis Entreprise venant de… Ont quitté le secteur pour aller… Sont restées sur le secteur
à une plus forte mobilité des entreprises.
Si la 2e Couronne reste principalement Paris QCA Paris QCA 68%
animée par des mouvements
endogènes, le secteur de La Défense a
vu une majorité d’entreprises privilégier
des secteurs voisins (Croissant Ouest).
Paris Hors QCA Paris Hors QCA 44% Solde négatif Paris QCA
Avec d’importantes livraisons à venir, le Paris Hors QCA
quartier d’affaires pourrait regagner
48%
La Défense
en attractivité. Néanmoins, plusieurs La Défense La Défense Solde négatif
autres secteurs de périphérie seront Croissant Ouest
aussi plus offreurs, ce qui
démultipliera les alternatives Croissant Ouest Croissant Ouest 73 % 1e couronne
offertes aux entreprises. À Paris, les
secteurs hors QCA présentent, comme 2e couronne
La Défense, un solde négatif.
Contrairement au quartier d’affaires,
1e couronne 1e couronne 78 %
l’offre à venir y reste toutefois limitée,
ce qui devrait favoriser de nouveaux
reports d’utilisateurs, notamment 2e couronne 2e couronne 88 %
au bénéfice de pôles voisins de 1ère
couronne bien reliés aux transports.
-100 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100
Source : Knight Frank
1 2 3
36K N I G H T F R AN K BILAN 2019 ET PERSPECTIVES 2020 B U R E AU X
L O C AT I F
10 ans de mouvements des grandes entreprises
Le début d’une nouvelle décennie est Orange en tête Coworking : dans la cour des grands
l’occasion de dresser le bilan de la Top 10 des entreprises les plus consommatrices de m² de bureaux Part de chaque secteur d’activité
décennie écoulée. Durant cette période, le En Île-de-France, entre 2010 et 2019, transactions > 5 000 m² dans la demande placée totale ˃ 5 000 m²
En Île-de-France, sur le volume total en m²
marché des grandes surfaces a été animé
par les mouvements récurrents de plusieurs
Entreprise Volume total en m²
grandes entreprises françaises. Ainsi, 6%
Orange se place au premier rang de Autres 2% 16%
celles ayant consommé le plus de
ORANGE 277 000
8%
surfaces de bureaux supérieures à 5 BNP PARIBAS 227 000 Coworking / 11%
000 m² en Île-de-France. Poursuivant
Flex 17%
leurs opérations de rationalisation, les plus GROUPE ALTICE / SFR 210 000 2%
grands groupes bancaires français ont 8%
Conseil
également alimenté la demande. En 2019, GROUPE BPCE 208 000 17%
plusieurs se sont d’ailleurs encore distingués 15%
Public /
par de nouvelles prises à bail d’envergure EDF / ERDF 207 000
Parapublic
(Crédit Agricole à Montrouge, Société
Générale à Fontenay-sous-Bois, etc.). CRÉDIT AGRICOLE / LCL 204 000
New Tech / 20%
Media 24%
Mais l’un des phénomènes les plus SOCIÉTÉ GÉNÉRALE 172 000
marquants des dernières années aura Banque /
sans aucun doute été la percée de WEWORK 151 000 Assurances
WeWork : l’opérateur américain prend la 8e 30%
place du classement des plus grands THALÈS 149 000 24%
Industrie-
utilisateurs de la décennie, alors même que Distribution
SNCF 133 000
la société n’y a ouvert son premier site qu’en
2017 (rue Lafayette, dans le 9e). 2010-2018 2019
Source : Knight Frank
1 2 3
37K N I G H T F R AN K BILAN 2019 ET PERSPECTIVES 2020 B U R E AU X
L O C AT I F
10 ans de mouvements des grandes entreprises
À Paris, l’analyse des volumes placés de plus Répartition à Paris
de 5 000 m² durant la période 2010-2019 Part de chaque arrondissement dans la demande placée totale ˃ 5 000 m²
montre une concentration géographique À Paris intra-muros, entre 2010 et 2019
assez nette de l’activité des grands
utilisateurs. Deux secteurs en concentrent la
Paris 15, 13, 17, 19
15-20%
plus grande part. Le cœur de la capitale reste
incontournable, tiré par le marché du 8e 10-15%
Des marges très dynamiques
arrondissement et une extension de plus 5-10%
XVIII
en plus marquée vers l’est du QCA (Paris Foncier disponible / Opérations
2-5% XIX d’aménagement (Clichy-Batignolles,
9e et 2e). Cible privilégiée de grandes XVII
Balard, etc.)
entreprises « captives » (finance, conseil, Moins de 2 %
Consolidation de grands secteurs
etc.), ce territoire bénéficie aussi de la IX X d’activité (banque, administration, etc.)
demande croissante d’activités plus
récentes comme le coworking et le VIII II
digital. Les arrondissements périphériques III
XX
I
(13e, 15e, 17e, etc.) ont également capté une XVI
XI
part significative de la demande des grands
Paris 8, 9, 2
VI IV
utilisateurs, dans des secteurs comme la I
banque-assurance ou l’administration. Leurs
VI
V XII Le cœur battant du marché parisien
atouts : une excellente accessibilité, une
XV Renouvellement du parc
adresse parisienne, le bon rapport
Utilisateurs captifs (luxe, conseil, finance)
qualité-prix de leur offre immobilière et Essor du coworking et des Tech
XIV XIII
des opportunités de grandes surfaces « Location, location, location »
démultipliées par la réalisation
d’opérations urbaines (secteur Semapa,
Balard, Batignolles, etc.). Source : Knight Frank
1 2 3
38K N I G H T F R AN K BILAN 2019 ET PERSPECTIVES 2020 B U R E AU X
L O C AT I F
10 ans de mouvements des grandes entreprises
Hors de Paris, le bilan de la décennie Top 10 des communes d’Île-de-France Le trio gagnant
écoulée montre une polarisation En volume de demande placée > 5 000 m², hors Paris
assez classique de l’activité des Entre 2010 et 2019
grands utilisateurs dans les Courbevoie
1
principaux pôles tertiaires de 664 800 m² placés entre 2010 et 2019*
l’Ouest, comme La Défense, ▼ 15 % par rapport à 2000-2009
Levallois-Perret, Boulogne-Billancourt Saint Denis 50 grandes transactions
ou Issy-les-Moulineaux. Cette dernière
commune jouit d’une très forte
Saint-
popularité, confirmée en 2019 par Courbevoie Ouen
plusieurs mouvements d’envergure Nanterre Levallois-
comme la prise à bail par CANAL + de Perret
Issy-les-Moulineaux
« Sways » ou l’acquisition par CNP des
bureaux d’« Issy Cœur de Ville ».
Puteaux
2 524 400 m² placés entre 2010 et 2019*
▲ 57 % par rapport à 2000-2009
Rueil- 27 grandes transactions
Malmaison
Hors des secteurs les plus établis,
trois communes ont concentré une
Boulogne - Billancourt
part importante de la demande de
surfaces supérieures à 5 000 m², à
commencer par Montrouge, prisée Saint-Denis
3
Issy-les-Moulineaux
452 800 m² placés entre 2010 et 2019*
de grandes entreprises françaises Montrouge
▲ 22 % par rapport à 2000-2009
comme EDF ou le Crédit Agricole.
23 grandes transactions
Dans le Nord, Saint-Ouen et
Saint-Denis sont devenues en
quelques années des pôles
*Sur des surfaces ˃ 5 000 m²
tertiaires majeurs.
Source : Knight Frank
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Ce qui a changé en 10 ans
Si les dix dernières années n’ont pas réellement chamboulé la Parmi ces facteurs, la révolution numérique a eu un rôle privilégiant les quartiers les plus centraux de l’agglomération afin
hiérarchie des différents pôles tertiaires franciliens, quelques majeur en favorisant l’émergence de nouvelles façons de pouvoir attirer les meilleurs profils. Enfin, la transformation des
grandes évolutions structurelles ont transformé en de communiquer et de travailler. De nouveaux types modes de travail a également répondu à un besoin accru de
profondeur la demande des entreprises et leurs attentes d’acteurs, les entreprises du digital, ont aussi émergé, prenant à flexibilité, dont le boom des espaces de coworking est sans
en matière de conception d’espaces de bureaux. bail des surfaces de bureaux de plus en plus grandes et doute l’une des manifestations les plus évidentes.
DIGITALISATION NOUVEAUX MODES ENVIRONNEMENT CONCRÉTISATION
ESSOR DES TECH DE TRAVAIL INCERTAIN DU GRAND PARIS
TENDANCES
DE FOND
EFFETS SUR LA PLUS DE FLEXIBILITÉ ATTRACTION ENVIRONNEMENT
DEMANDE DES PRODUCTIVITÉ DES TALENTS ACCESSIBILITÉ
ENTREPRISES
EFFETS SUR BOOM DU BIEN-ÊTRE PRIORITÉ AUX
L’IMMOBILIER AU TRAVAIL
DE BUREAUX « FLEX OFFICE » QUARTIERS CENTRAUX
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Coworking : un développement plus mesuré
Toutes surfaces confondues, les prises Mais une demande placée au plus haut… …et WeWork toujours en tête
à bail des opérateurs de coworking ont Évolution de la demande placée du coworking Répartition des volumes placés par le coworking, par opérateur
totalisé près de 200 000 m² en 2019 En Île-de-France, entre 2015 et 2019 En Île-de-France, entre 2015 et 2019, toutes surfaces confondues
soit une hausse de 38 % par
rapport à 2018. L’activité a été 250,000 m² 80
particulièrement importante sur le
segment des surfaces > 5 000 m², 70
avec 11 % du volume placé en Île-de- 200,000 m²
France en 2019 sur ce créneau de 60 69 000 m²
marché (contre 9 % en 2018 et 5 % en
2017). Dans Paris intra-muros, leur 50
150,000 m²
part atteint même 35 % !
40
Outre WEWORK, toujours leader en
nombre de mètres carrés loués malgré 100,000 m²
30
une nette décélération au second 177 000 m² 65 000 m²
semestre, d’autres opérateurs ont été à
20
l’origine de grandes transactions, 50,000 m²
comme KWERK dans le 8e ou WOJO
10
dans les 13e et 14e arrondissements. Sur
de plus petites surfaces, DESKEO a
poursuivi son expansion galopante 0 m² 0
53 000 m²
2015 2016 2017 2018 2019
avec plus d’une trentaine de sites
pris à bail, très majoritairement situés Demande placée (m²) Demande placée > 5000 m²
dans la capitale et dans quelques Nombre de transactions 34 000 m²
communes des Hauts-de-Seine. 22 000 m²
Source : Knight Frank
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Coworking : Paris représente près des trois quarts de l’ensemble
des volumes pris à bail par les opérateurs de coworking
14e arrondissements), tandis que WEWORK a mis
pied hors de Paris en signant un premier espace
Paris, toujours loin devant depuis 2015, dont une part très conséquente dans le
QCA. Toutefois, l’année 2019 a confirmé la
à La Défense (« Les Collines de l’Arche »). Hors de
Paris et de La Défense, les opérateurs de coworking ont
tendance à l’expansion géographique du ciblé les plus grands pôles tertiaires de l’Ouest, comme
…mais plus de projets dans les secteurs de l’Ouest coworking avec plusieurs prises à bail de grandes Neuilly ou Boulogne.
Répartition géographique des volumes placés par le coworking surfaces dans Paris hors QCA (WOJO dans les 13e et
En Île-de-France, entre 2015 et 2019
Cartographie des sites pris à bail par les opérateurs de coworking entre 2015 et 2019
2ème couronne
1ère couronne 1%
Croissant Ouest 3%
10%
La Défense 12% 40% Paris QCA
Paris Nord Est 9%
17% 8%
Paris Sud
Paris Centre Ouest
(Hors QCA)
Source : Knight Frank
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