Bilan territorialisé du PLH 2013-2018 - audrna

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Bilan territorialisé du PLH 2013-2018 - audrna
Bilan territorialisé
                                              du PLH 2013-2018
                                                           Programme Local de l'Habitat 2019-2024 de Nîmes Métropole

                                                          La faiblesse du rythme de construction observée au cours
Entre 2013 et 2018, environ 1 000 logements par an
                                                          du deuxième PLH pose la question de la capacité du PLH
devraient être mis en chantier dans Nîmes Métropole,
                                                          2019-2024 à atteindre ses objectifs et donc la capacité
soit 62% de l’objectif du deuxième PLH. La période a
                                                          de Nîmes Métropole à maîtriser l’aménagement de son
été marquée par une crise économique et immobilière
                                                          territoire.
qui a fortement impacté le rythme de construction de
logements neufs, mais aussi plus localement par une       Plusieurs outils et organismes pourraient être mobilisés
vague simultanée de révisions de nombreux PLU et PPRi     pour renforcer l’opérationnalité du troisième PLH.
qui ont freiné l’activité immobilière.                    Un PLU intercommunal, par exemple, facilite l’articulation
C’est à Nîmes et dans les communes de deuxième            entre urbanisme et transport, l’instruction des permis de
couronne que les objectifs sont le plus proche d’être     construire et permet de dimensionner le développement
atteints, tandis que la couronne Sud de Nîmes et les      urbain à travers un seul document d’urbanisme.
communes de première couronne ont connu un rythme         De manière plus générale, la prise en charge d’une
de construction inférieur de moitié à l’objectif PLH.     compétence " urbanisme opérationnel ", à travers des ZAC
                                                          communautaires adossées à une politique foncière, est un
                                                          moyen efficace d’améliorer la qualité des espaces publics
En matière de formes urbaines, bien que le logement
                                                          des nouveaux quartiers. Elle permet aussi de maîtriser
individuel représente plus du quart de la construction
                                                          les produits de logements de chaque secteur aménagé et
neuve pour un objectif de 17%, les équilibres du PLH
                                                          d’assurer ainsi un rythme de production de logements qui
sont globalement respectés, hormis un léger déficit
                                                          permette d’accompagner le développement économique
de logements individuels groupés, dont la part est en
                                                          du territoire et de répondre aux besoins de tous.
progression.
                                                          Ce bilan fait émerger un autre enjeu : celui d'une poursuite
Avec 25% de logements sociaux et 15% de logements         du rééquilibrage territorial des produits de logements afin
abordables, la construction répond aux objectifs du PLH   de renforcer la mixité sociale à l'échelle communautaire.
au regard de la répartition des produits de logements.    Il s'agit, entre autres, de maintenir les familles sur
Une amorce de rééquilibrage territorial de l’offre de     Nîmes grâce à des produits en accession adaptés, ou
logements sociaux est perceptible avec 60% de la          encore de développer les petits logements locatifs dans
production qui s’est faite hors Nîmes et Saint-Gilles.    les communes périurbaines pour faciliter les parcours
                                                          résidentiels, en particulier en première couronne.

                                                                                                       FEVRIER 2018
Bilan territorialisé du PLH 2013-2018 - audrna
Bilan territorialisé
                                                                                                                                                                  du PLH 2013-2018
    Construction neuve                                                                                                                                            de Nîmes Métropole

    Une situation de sous-production mais une reprise depuis 2016

    Objectifs du PLH et production estimée de logements
                                                                                                  Saint-Chaptes

                                                                            Gardonnenque
                                                                              La Calmette
                                                                                               Dions Sainte-Anastasie

                                                                                                                                                 Poulx        Cabrières              Sernhac
                                                                                                      Nîmes
                                                                                                                                                                           Lédenon

                                                                                                                                                  Saint-Gervasy       Bezouce

                             Vaunage
                                                        Caveirac
                                       Clarensac
                    Saint-Côme-et-                                                                                                                   Marguerittes
                      Maruéjols
                                                                                                                                                                          Garrigues

                                   Saint-Dionisy Langlade

                                                                                                                                      Rodilhan

                                                                             Milhaud                                                             Est-Costières
                                                               Vistre-                                                                                   Redessan
                                                                                                                                  Bouillargues
                                                              Costières                                        Caissargues
                                                                                            Générac
                                                                   Bernis

                                                                                                                                                    Manduel
                                                                                                                         Garons
                   Légende
                                                                                                Saint-Gilles
                                                                            Camargue
                             500            Objectif du PLH

                             100            Production estimée

    Sources : Ministère de la transition écologique et solidaire, SDES - Sit@del2, observatoire des sites et projets de Nîmes Métropole, exploitation A'U.

    Les causes de la sous-production
    1. La crise économique et                                                      très récemment, après 2015.                                                    puisque le rôle d'amortisseur
       financière a pesé sur l'activité                                            Or, un PLU est en général révisé                                               de la puissance publique
       immobilière nationale puis                                                  lorsque les capacités foncières                                                n'existe pas.
       locale dès le second semestre                                               ont été consommées. La phase
                                                                                                                                                           4. La plus grande prise en compte
       2011, ainsi que sur la capacité                                             de révision est souvent une
                                                                                                                                                              des enjeux écologiques et des
       financière des ménages avec                                                 période de faible activité de la
                                                                                                                                                              risques naturels a ralenti la
       notamment des conditions de                                                 construction.
                                                                                                                                                              mise en œuvre de nombreux
       prêt plus strictes.
                                                                             3. La faiblesse de la maîtrise                                                   projets. On peut citer la révision
    2. Le temps moyen et le nombre                                              foncière publique et de la                                                    de plusieurs PPRi (Vistre,
       élevé de PLU en révision. La                                             production de logements en                                                    Gardon aval, Nîmes, Saint-
       durée moyenne d'une révision                                             " secteurs aménagés ", avec la                                                Gilles) et la mise en œuvre des
       de PLU est de 6 ans et demi                                              volonté d'accorder aux acteurs                                                lois Grenelle avec notamment
       dans l'agglomération. Ainsi, sur                                         privés une grande latitude dans                                               le renforcement des études
       20 PLU en révision au 1er janvier                                        la construction neuve. Ceci                                                   d'impact et des enquêtes
       2013, 7 sont encore en cours                                             expose le territoire à de fortes                                              publiques ou l'instauration de
       et 9 n'ont été approuvés que                                             fluctuations de la construction,                                              la RT 2012 au 1er janvier 2013.

2                                                                                                                                        Nîmes Métropole - Programme Local de l’Habitat 2019-2024
Bilan territorialisé du PLH 2013-2018 - audrna
Bilan territorialisé
                                                                                                                                     du PLH 2013-2018
Construction neuve                                                                                                                   de Nîmes Métropole

Nombre de logements mis enProduction
                            chantier de logements                                                                                     Chiffres clés
                      900
                                                                                                                           833
                      800        738
                                                                                                                           724           Nîmes Métropole
                      700

                                                                                                                                                 62%
                                                                                     610
Nombre de logements

                      600
                                                                                                       510
                      500                                                                                                                        de l'objectif
                                                                  408                                    476
                      400        370                373                                                                                          PLH atteint
                                                                                     326

                                                                                                                                                 1   000
                      300                                           353
                                                   296
                      200
                      100                                                                                                                        logts construits
                                                                                                                                                 par an
                        0
                                2013           2014                2015             2016              2017             2018

                            Nîmes                                                Nîmes Métropole hors Nîmes
                                Mise en chantier                                     Mise en chantier                                    Nîmes
                                Estimation                                           Estimation

                                                    Sources : Ministère de la transition écologique et solidaire, SDES - Sit@del2,               72%
                                                                                                                                                 de l'objectif
                                                        observatoire des sites et projets de Nîmes Métropole, exploitation A'U.
                                                                                                                                                 PLH atteint

Une nouvelle dynamique en cours pour le troisième PLH                                                                                            575
                                                                                                                                                 logts construits
                                                                                                                                                 par an
Après deux années de production                                               est déjà souvent mandatée et les
avec une moyenne de 700 mises                                                 études préalables engagées.
en chantier en 2014 et 2015,                                                                                                             Nîmes Métropole
on constate une reprise de la                                                 Tout ceci constitue autant de                              hors Nîmes
construction depuis 2016 avec près                                            signaux positifs pour le troisième
de 1 000 logements produits par
an.
                                                                              PLH     de     Nîmes      Métropole
                                                                              qui devrait bénéficier d'une
                                                                                                                                                 52%
                                                                                                                                                 de l'objectif
                                                                              conjoncture plus favorable et                                      PLH atteint
Cette reprise, qui concerne Nîmes
comme le périurbain, devrait se
                                                                              d'un rythme de construction de
                                                                              logements qui répondra mieux                                       425
                                                                                                                                                 logts construits
poursuivre et s'amplifier en 2018 et                                          aux besoins du territoire, liés à la                               par an
plus généralement dans les années                                             croissance démographique et à la
à venir, pour plusieurs raisons.                                              baisse de la taille des ménages.

D'une part, 1 800 logements ont vu
leur permis de construire autorisés
en 2017, dont 1 200 à Nîmes. Ces
données sont confirmées par
le dynamisme des ventes dans
l'ancien et la baisse des délais de
commercialisation dans le neuf.
A Nîmes, la promotion immobilière
connaît d'ores et déjà une reprise
significative de son activité.

D'autre part, les trois quarts des
communes disposent d'un PLU
récemment approuvé qui prévoit
une ou plusieurs zones à urbaniser
qui seront aménagées sous la
forme d'opérations d'ensemble
d'ici 2025.
Dans ces secteurs, la Société
Publique Locale (SPL) Agate, créée                                            Projet de requalification en cours de l'îlot Menguy à Nîmes, avec la réalisation de la
en 2012 par les collectivités locales,                                        résidence Porte Auguste sur le boulevard Gambetta.

       Agence d’Urbanisme région nîmoise et alésienne - Février 2018
                                                                                                                                                                       3
Bilan territorialisé du PLH 2013-2018 - audrna
Bilan territorialisé
                                                                                                                            du PLH 2013-2018
    Construction neuve                                                                                                      de Nîmes Métropole

    L'essentiel                           Objectifs du PLH et construction neuve par secteur géographique

    hh Nîmes est plus proche                                    800
                                                                                                                                  800
                                                                                                                                                                         100%

       de l'objectif PLH que les                                700
                                                                                                  86%                                                                    90%

       communes périurbaines.                                                                                                                                            80%

                                          Nombre de logements
                                                                600                                                         575

                                                                                                                                                                               Atteinte des objectifs
                                                                                                                                   72%
                                                                                                                                   70%             71%
       72% de l'objectif PLH                                                                                       64%
                                                                                                                                                                         70%
                                                                500
                                                                                                                                                                         60%
    hh La 1ère couronne et                                      400                                                                                                  47% 50%
       notamment les "pôles                                                42%      39%
                                                                                                                                                                         40%
                                                                300                    280
       relais" ont connu un                                                                                                                                              30%
       rythme de production                                     200                                               180
                                                                                                                                                                         20%
                                                                                                            116
       très faible.                                             100
                                                                           110   110
                                                                                                                                             64
                                                                                                                                                  90            100
                                                                                                                                                                         10%
                                                                      46                        43 50                                                      47
       45% de l'objectif PLH                                      0                                                                                                      0%
                                                                      Camargue     Est-    Gardonnenque Garrigues           Nîmes           Vaunage         Vistre-
                                                                                 Costières                                                                 Costières
    hh La Gardonnenque et la                                                     Construction neuve          Objectif PLH               Atteinte de l'objectif PLH
       2ème couronne atteignent
       leurs objectifs.                                                                      Sources : Ministère de la transition écologique et solidaire, SDES - Sit@del2,
                                                                                                 observatoire des sites et projets de Nîmes Métropole, exploitation A'U.

    A Nîmes, des fluctuations importantes avec une construction laissée à l'initiative privée
    Avec 575 logements produits           ayant produit le plus de logements.                                           le Domaine Mont Duplan ou
    par an, Nîmes est plus proche de      Toutefois, avec des prix situés                                               Dhuoda République et le retour
    l'objectif PLH que le reste de la     autour de 3 200 €/m² et une                                                   de promoteurs nationaux tels que
    Communauté d'agglomération.           majorité de logements vendus à                                                Cogedim ou Bouygues Immobilier.
                                          des investisseurs, la promotion
    La ville-centre a connu une           n'est pas suffisamment encadrée                                               Par ailleurs, plusieurs opérations
    profonde crise immobilière entre      pour proposer des logements à                                                 d'ensemble se concrétisent : Petit
    2011 et 2015, avec 440 logements      des prix et avec des prestations                                              Védelin, Mas de Védelin, Mas
    mis en chantier par an. Au-delà de    adaptées aux jeunes ménages                                                   Lombard, Puits de Roulle, Hoche
    la crise immobilière qui a touché     souhaitant accéder à la propriété :                                           Université (phase 2).
    l'agglomération nîmoise comme         des T4 et plus avec de grandes                                                Ils permettront de développer
    le reste du territoire national, le   terrasses par exemple.                                                        une offre diversifiée d'individuels
    PPRi de Nîmes, approuvé en février                                                                                  groupés et de petits collectifs
    2012, a marqué un coup d'arrêt        Aujourd'hui, la ville-centre connaît                                          plus adaptés aux attentes des
    et a été perçu comme un signal        une reprise solide avec des                                                   propriétaires occupants.
    négatif par les acteurs locaux.       programmes d'envergure comme

    Malgré la crise, la promotion
    immobilière a tout de même
    représenté 70% de la construction
    mais aussi 40% des nouveaux
    logements sociaux, en Vente en
    Etat Futur d'Achèvement (VEFA).
    Son     activité     s'est   située
    essentiellement en renouvellement
    urbain, notamment dans les zones
    IIIUB, VUB et IIIUC du PLU, sur des
    opportunités foncières ponctuelles
    mais relativement peu en secteurs
    aménagés. L'écoquartier Hoche
    Université et la ZAC du Triangle de
    la Gare étant les deux opérations     La résidence " Porte Romaine " située place des Carmes et livrée en 2015.
                                          Un programme de 57 logements de standing dessiné par l'architecte Norman Foster.

4                                                                                                        Nîmes Métropole - Programme Local de l’Habitat 2019-2024
Bilan territorialisé du PLH 2013-2018 - audrna
Bilan territorialisé
                                                                                                                                       du PLH 2013-2018
Construction neuve                                                                                                                     de Nîmes Métropole

Une production faible dans le périurbain, mais plus soutenue en deuxième couronne
Dans le périurbain, ce sont 425                                  Construction neuve et périurbanisation
logements par an qui devraient être
                                                                                               600    575                                                                         8
construits, soit 52% de l'objectif,
une période difficile puisque le                                                                                                                                                  7
                                                                                               500                                                                     6,8
rythme de construction était de

                                                                 Mises en chantier annuelles
700 logements entre 2007 et 2012.                                                                                                                                                 6

                                                                                                                                                                                      Indice de construction
                                                                                                                                                                                                         (logt / an / 1 000 hab.)
                                                                                               400
                                                                                                                                                                                  5
Avec des capacités foncières
limitées dans leurs documents                                                                  300                                          3,9                                   4
                                                                                                        3,8
                                                                                                        3,7
d'urbanisme et des procédures de                                                                                        3,4              223
                                                                                                                                                                                  3
révision de PLU qui n'ont abouti                                                               200
                                                                                                                                                                 157
qu'à partir de 2016, voire sont                                                                                                                                                   2
toujours en cours dans certaines                                                               100
                                                                                                                   46                                                             1
communes, la couronne Sud de
Nîmes2 a connu une production                                                                   0                                                                                 0
                                                                                                     Nîmes    Saint-Gilles         1ère couronne           2ème couronne
très limitée et assez éloignée de
l'objectif PLH.                                                                                               Sources : Ministère de la transition écologique et solidaire, SDES - Sit@del2,
                                                                                                                  observatoire des sites et projets de Nîmes Métropole , exploitation A'U.
En effet, cette couronne Sud où
se situent de nombreux projets
d'envergure métropolitaine tels                                  De     manière      générale,    les                                   ferrées) ou les zones protégées et
que la gare TGV " Nîmes-Pont                                     communes de deuxième couronne                                          inconstructibles de la commune
du Gard " et Magna Porta,                                        sont celles qui ont le mieux résisté                                   (Natura 2000, zones inondables ou
l'extension des zones d'activités                                à la crise immobilière et ont su                                       soumises au risque d'incendie de
Mitra et Grézan ou encore le pôle                                pour la plupart atteindre leur                                         forêt).
aéroportuaire Nîmes-Garons, a                                    objectif, portées par une offre                                        Leur production est de plus en
connu un rythme de construction                                  de lots à bâtir dont l'attractivité                                    plus portée par des promoteurs
annuel de 200 logements pour un                                  ne s'est jamais démentie. C'est                                        et aménageurs, et se tourne
objectif de près de 500.                                         le cas de Sernhac, Lédenon et                                          vers l'individuel groupé et le
Seules les communes de Manduel                                   Cabrières dans les Garrigues, ainsi                                    petit collectif, à un rythme de
et Milhaud ont su se rapprocher de                               que Clarensac, Saint-Dionisy et                                        construction pour l'instant limité.
leurs objectifs, notamment grâce                                 Langlade en Vaunage.
à une production significative                                                                                                          Le constat est donc celui d'une
de logements locatifs sociaux.                                   Dans ces deux secteurs où les                                          poursuite du phénomène de
Toutefois, les communes de la                                    deux tiers de l'objectif PLH ont été                                   périurbanisation      au      cours
couronne Sud devraient connaître                                 atteints, les pôles-relais que sont                                    du deuxième PLH avec une
un accroissement de leur rythme                                  Marguerittes et Caveirac n'ont                                         construction plus soutenue dans
de production dans les années à                                  atteint respectivement que 30% et                                      les communes de deuxième
venir, avec de nombreuses ZAC en                                 42% de l'objectif PLH.                                                 couronne,      qui    accroît    le
phase de création.                                                                                                                      phénomène de saturation des axes
                                                                 A l'image des communes de l'Est                                        routiers aux entrées de Nîmes.
A l'inverse, la Gardonnenque est le                              des Costières, ces communes                                            Toutefois,        comparativement
seul secteur à quasiment atteindre                               s'adaptent progressivement à                                           au reste de la Communauté
ses objectifs. Cet espace bénéficie                              un changement d'ère dans leur                                          d'agglomération, le dynamisme
de prix attractifs et d'importantes                              manière de produire des logements.                                     relatif de Nîmes a permis la
disponibilités    foncières,     avec                            Elle ont des disponibilités foncières                                  construction de 57% des nouveaux
30% des nouveaux logements                                       plus limitées, liées à une enveloppe                                   logements dans la ville-centre,
construits par des particuliers, hors                            urbaine qui a atteint les limites                                      à proximité des transports en
opérations d'ensemble.                                           anthropiques        (routes,    voies                                  commun, services, commerces et
                                                                                                                                        principaux équipements publics.

2
    La couronne Sud de Nîmes regroupe les secteurs Est Costières, Vistre-Costières et Camargue.

    Agence d’Urbanisme région nîmoise et alésienne - Février 2018
                                                                                                                                                                                                                                    5
Bilan territorialisé
                                                                                                                                        du PLH 2013-2018
    Formes urbaines et densité                                                                                                          de Nîmes Métropole

    Une majorité de logements collectifs dans la construction neuve

    Production estimée et objectifs du PLH par forme urbaine
    80%
                                                                                                      77%
    70%

    60%    61%
                                                    59%
                                                                                                                                                               57%
    50%                                                                                                                                                              44%
                                             48%
                                                                         46%                                                                 46%
    40%
                                                                                                            40%
                                 36%                                           37%
                                                                                                                  33%            33%                                             30%
    30%                                                   30%                                                                                                              26%
                                                                                                                        27%                        27%
    20%                21%                                                                                                             21%
                 18%                                                                 17%
                                       16%                                                 15%                                                           16%
    10%                                                         11%
                                                                                                 8%

     0%
          Camargue              Est-Costières      Gardonnenque          Garrigues           Nîmes          Vaunage           Vistre-Costières      Nîmes              Nîmes
                                                                                                                                                   Métropole         Métropole
                       Individuel                                     Intermédiaire                               Collectif                                          hors Nîmes
                            Construction                                   Construction                                Construction
                            Objectif                                       Objectif                                    Objectif

                             Sources : Ministère de la transition écologique et solidaire, SDES - Sit@del2, observatoire des sites et projets de Nîmes Métropole, exploitation A'U.

    Des formes urbaines très différentes d'un secteur à l'autre et d'une commune à l'autre
    L'analyse des formes urbaines                                     A Saint-Gilles, de nombreux                                 Le choix de cette forme urbaine se
    porte sur les 1000 logements qui                                  lotissements (comme Combe de                                justifie d'une part par un manque
    devraient être produits chaque                                    la Belle, Portes de Camargue ou                             de foncier disponible dans ces
    année durant le deuxième PLH et                                   encore les Bruyères) ont orienté                            communes et d'autre part à
    non sur l'objectif de 1600.                                       la production vers de l'individuel.                         travers la présence de nombreuses
    Du point de vue des formes                                        Néanmoins, le PLU arrêté et                                 communes SRU ayant produit
    urbaines produites, quatre profils                                notamment la ZAC des Vergers                                beaucoup de logements sociaux.
    se détachent :                                                    devraient permettre de diversifier                          Or, la construction de logements
                                                                      la construction neuve au cours du                           collectifs est essentiellement
    1. Une majorité de logements
                                                                      3ème PLH.                                                   portée par les logements sociaux
        individuels dans les secteurs
                                                                      En Gardonnenque, la part                                    dans le périurbain. Cette situation
        Camargue, Gardonnenque et
                                                                      conséquente de l'individuel dans                            souligne l'enjeu de diversification
        Garrigues.
                                                                      la construction neuve vient en                              des formes urbaines dans le
    2. Une répartition équilibrée                                                                                                 logement social.
                                                                      partie de la disponibilité du foncier
        entre collectif et individuel
                                                                      dans les documents d'urbanisme.
        mais peu d'intermédiaire dans
                                                                      La production de logements                                  En Vaunage, la répartition
        les secteurs Est-Costières et
                                                                      intermédiaires et collectifs est                            équilibrée des formes urbaines est
        Vistre-Costières.
                                                                      portée par La Calmette où deux                              liée à la présence dans le secteur
    3. Un équilibre des formes                                        lotissements (les Coloquintes et                            de communes aux profils de
        urbaines en Vaunage.                                          les Terrasses du Moulin) proposant                          construction très variés.
    4. Une construction constituée                                    des parcelles de 150 à 700 m² et
                                                                                                                                  Ces profils vont d'une production
        aux trois quarts de logements                                 des programmes collectifs ont
                                                                                                                                  essentiellement individuelle à
        collectifs à Nîmes.                                           permis une production diversifiée
                                                                                                                                  une majorité de collectifs comme
                                                                      de logements.
    En Camargue et en Gardonnenque                                                                                                à Caveirac, en passant par une
    60% des logements produits entre                                  Près d'un logement sur deux est                             commune comme Clarensac qui
    2013 et 2018 sont des maisons                                     réalisé en collectif dans les secteurs                      se distingue par une majorité de
    individuelles.                                                    Est-Costières et Vistre-Costières.                          logements intermédiaires.

6                                                                                                                   Nîmes Métropole - Programme Local de l’Habitat 2019-2024
Bilan territorialisé
                                                                                             du PLH 2013-2018
Formes urbaines et densité                                                                   de Nîmes Métropole

Une densité croissante en s'approchant de Nîmes                                                 L'essentiel
La proximité de la ville-centre                      La deuxième couronne a construit           hh La production de
impacte fortement les formes                         quasiment deux fois plus de                   logements individuels,
urbaines produites.                                  logements         individuels    que
                                                     l'objectif fixé dans le PLH. Dans ces
                                                                                                   particulièrement
                                                     communes, 54% de la construction              soutenue en deuxième
A Nîmes, plus des trois quarts de
                                                     neuve est constituée de logements             couronne, atteint
la production sont constitués de
logements collectifs construits
                                                     individuels. En intégrant Saint-              l'objectif du PLH.
                                                     Gilles, la part de l'individuel est
par la promotion immobilière.
                                                     de 60% des nouveaux logements.
                                                                                                hh La construction de
Le quart restant est constitué                                                                     logements collectifs,
                                                     Tandis que le collectif y est
majoritairement de logements
                                                     quasiment absent, représentant                concentrée à Nîmes,
individuels.
                                                     16% des nouveaux logements.                   représente 57% des
La ville-centre concentre ainsi
77% des logements collectifs                                                                       nouveaux logements.
construits dans la Communauté                        Sans surprise, et même si                     58% de l'objectif PLH
d'agglomération.                                     la tendance s'infléchit très
                                                     légèrement, plus on s'éloigne de           hh La construction de
                                                     Nîmes, plus la part de l'individuel           logements collectifs
Les communes de première                             est prépondérante et celle du                 est fortement liée au
couronne ont une construction                        collectif est faible. Ce qui entraîne
neuve diversifiée avec un tiers de                                                                 logement social dans le
                                                     dans ces communes une forte
logements individuels, un quart de                   consommation foncière et un
                                                                                                   périubain.
logements intermédiaires et 40%                      déficit de petites typologies (du          hh La production
de logements collectifs.                             studio ou T1 au T3).                          de logements
                                                                                                   intermédiaires est
                                                                                                   insuffisante.
                                                                                                   43% de l'objectif PLH

Le programme de logement social "Les jardins de Valfons" réalisé par la Semiga à La Calmette.
Un ensemble de 32 maisons individuelles groupées livrées en 2015.

 Agence d’Urbanisme région nîmoise et alésienne - Février 2018
                                                                                                                             7
Bilan territorialisé
                                                                                                                         du PLH 2013-2018
    Formes urbaines et densité                                                                                           de Nîmes Métropole

    Chiffres clés                                     Les opérations d'ensemble assurent des formes urbaines variées
                                                      Quatre profils de communes se                                 Les communes comptant une part
       Logements                                      détachent en fonction des formes                              importante de logements neufs
       individuels                                    urbaines qu'elles ont produites :                             en opérations d'ensemble ont une
               27%
               de la construction                     1. Des communes n'ayant produit
                                                                                                                    production diversifiée de formes
                                                                                                                    urbaines, intégrant :
               neuve                                     aucun logement collectif, voire                            hh Des petits lots en individuel
                                                         uniquement des logements                                      groupé destinés à une accession
               60%
               des nouveaux logts
                                                         individuels.                                                  abordable ou à du locatif social.
               en 2ème couronne                                                                                     hh Des terrains à bâtir de plus
               (Saint-Gilles compris)                 2. Des communes ayant construit
                                                                                                                       grande taille en individuel pur
                                                         une part équivalente de
                                                                                                                       destinés à l'accession libre.
                                                         logements        intermédiaires
       Logements                                         et collectifs (20% chacun en                               hh Des logements en petit collectif
       intermédiaires                                    moyenne) avec une dominante                                   (R+2 ou R+3) destinés au
                                                                                                                       marché libre (défiscalisation
               16%
               de la construction
                                                         de logements individuels.
                                                                                                                       notamment) ou à un bailleur
               neuve                                  3. Des     communes     offrant                                  social.
                                                         une diversité de formes
               37%
               construits en
                                                         urbaines avec une dominante
                                                         intermédiaire   comme     La
                                                                                                                    Toutefois, au-delà de ces aspects
                                                                                                                    positifs, des points d'amélioration
               1ère couronne                             Calmette, Marguerittes ou                                  sont identifiés pour ces opérations
                                                         Clarensac.                                                 d'ensemble qui prennent le plus
                                                                                                                    souvent la forme de lotissements :
       Logements                                      4. Des communes ayant construit
       collectifs                                                                                                   hh Un traitement plus qualitatif
                                                         une majorité de logements                                     des espaces publics et une
               57%
               de la construction
                                                         collectifs comme la ville-
                                                         centre mais également de
                                                                                                                       mixité fonctionnelle renforcée.
                                                                                                                    hh Des modes doux mieux pris
               neuve                                     nombreux " pôles relais " tels
                                                                                                                       en compte et un réseau
                                                         que Caissargues, Caveirac,
               77%
               construits à
                                                         Bouillargues,  Garons      ou
                                                                                                                       viaire mieux connecté à son
                                                                                                                       environnement.
                                                         Milhaud, qui sont également
               Nîmes                                                                                                hh Le choix plus fréquent de sites
                                                         des communes SRU.
                                                                                                                       en renouvellement urbain.

                     Formes urbaines dominantes dans la construction neuve
                                                                                Individuel et absence
                                                                                      de collectif
                                                                                   Rodilhan Dions
                                                                                   Sainte-Anastasie
                                                                                        Bernis
                                                                                     Saint-Dionisy
                                                                             Saint-Chaptes Sernhac                                          Caissargues
                                 Clarensac                                                Poulx                                                Nîmes
                                                                                        Ledenon                                              Redessan
                                                                                       Cabrières                                            Bouillargues
                               Marguerittes                                            Langlade
                                                                                                                                              Milhaud
                                                                                      Saint-Gilles
                                                                                                                                               Garons
                                                                                        Bezouce
                                                                                       Manduel                                               Caveirac
                                La Calmette
                                                                                        Générac                                            Saint-Côme-
                                                                                     Saint-Gervasy                                         et-Maruéjols

                               Intermédiaire                                           Individuel                                              Collectif

                  Sources : Ministère de la transition écologique et solidaire, SDES - Sit@del2, observatoire des sites et projets de Nîmes Métropole, exploitation A'U.

8                                                                                                      Nîmes Métropole - Programme Local de l’Habitat 2019-2024
Bilan territorialisé
                                                                                                                                 du PLH 2013-2018
Produits de logements                                                                                                            de Nîmes Métropole

Une construction diversifiée de produits de logements répondant
aux objectifs
Production estimée et objectifs du PLH par produits de logements
 Prod.                Prod.                Prod.               Prod.                 Prod.               Prod.                Prod.                Prod.                Prod.
 neuve Obj.           neuve Obj.           neuve Obj.          neuve Obj.            neuve Obj.          neuve Obj.           neuve Obj.           neuve Obj.           neuve Obj.
          9%                                        10%                               7% 10%                   10%                     10%                                       10%
                       22%
                               10%                                      10%
                                                                                                                               20%                  15% 10%
  29%                                       31%                                                           23%                                                            26%
                                                                 32%

                                                                                                                               23%
                       28%
          61%                  60%                  64%                 61%
                                                                                     77%     68%           38% 60%                     60%
                                                                                                                                                    60% 64%              37%
                                                                                                                                                                                 61%
                                            45%                  37%
  58%
                                                                                                                               57%
                       50%
                                                                                                          39%                                                            37%
          30%                  30%          24% 26%              31% 29%                                          30%                  30%          25% 26%                      29%
                                                                                     16%     22%
  13%

  Camargue               Est-            Gardonnenque            Garrigues              Nîmes              Vaunage                Vistre-              Nîmes                 NM
                       Costières                                                                                                 Costières            Métropole           hors Nîmes

                                                                Locatif social           Privé         Abordable

                          Sources : Ministère de la transition écologique et solidaire, SDES - Sit@del2, observatoire des sites et projets de Nîmes Métropole, exploitation A'U.

Une dominante de logements privés en défiscalisation à Nîmes, de logements sociaux en
première couronne et une part importante de logements abordables en deuxième couronne
Si elle n'a pas répondu                                         par le privé en accession libre                                  du PLH qui était de 29% de la
quantitativement aux objectifs, la                              (77%), dont une grande partie en                                 construction neuve.
construction neuve a proposé une                                investissement locatif défiscalisé.
diversité de produits de logements                                                                                               Les logements sociaux constituent
qui répond aux objectifs du PLH.                                Dans Nîmes Métropole hors                                        même plus de la moitié des
Avec 25% de logements sociaux et                                Nîmes, la part plus importante                                   nouveaux logements dans l'Est des
15% de logements abordables, on                                 de terrains à bâtir implique une                                 Costières et à Milhaud où se situe
observe une offre diversifiée, avec                             proportion nettement plus élevée                                 la plupart des communes soumises
toutefois de profondes disparités                               de logements abordables, qui                                     à la loi SRU.
selon les secteurs.                                             représente 26% des nouveaux
                                                                logements pour un objectif de 10%.                               De fait, hors Nîmes, l'offre privée
Nîmes a un taux de logement social                                                                                               dite libre regroupe 37% de l'offre
stable depuis 2013 et répond en ce                              Ce sont les secteurs de la                                       nouvelle pour un objectif d'environ
sens aux attentes du PLH. Toutefois,                            Gardonnenque, des Garrigues                                      60%.
ce bilan est notamment permis par                               et de la Camargue où la part de
du rachat et du conventionnement                                logements abordables est la plus                                 Ces éléments sont le signe positif
de patrimoine car la construction                               élevée, représentant près du tiers                               d'une prise en compte accrue,
neuve de logements sociaux                                      des nouveaux logements, en lien                                  de la part des acteurs locaux,
familiaux ne représente qu'environ                              avec une production soutenue                                     (aménageurs, lotisseurs) du besoin
15% de la construction.                                         de lots à bâtir à destination des                                de solvabilisation des ménages
De même, le logement abordable3                                 classes moyennes.                                                accédants mais aussi de production
ne représente que 7% des                                        Avec 37% de logements sociaux, les                               de logements sociaux pour les plus
logements mis en chantier dans la                               communes de Nîmes Métropole                                      fragiles, a fortiori en période de
ville-centre où l'offre est dominée                             hors Nîmes dépassent l'objectif                                  crise immobilière.

3
  Le logement abordable regroupe tous les logements neufs construits et acquis avec l'intermédiaire d'un dispositif d'aide finanicère. Il s'agit des Prêts Sociaux Location Accession
(PSLA) construits par les bailleurs sociaux, des Prêts à Taux Zéro (PTZ) accordés par l'Etat aux ménages sous plafonds de ressources et des prêts bonifiés de Nîmes Métropole.

 Agence d’Urbanisme région nîmoise et alésienne - Février 2018
                                                                                                                                                                                        9
Bilan territorialisé
                                                                                                                                                                               du PLH 2013-2018
     Produits de logements                                                                                                                                                     de Nîmes Métropole

     L'impact significatif de la loi SRU dans la production de logements sociaux

     Avant l'exemption accordée à                                    Part de logement social dans la construction neuve
     Saint-Gilles au titre du décret du
                                                                                                                             60%                                                                                     80%
     28 décembre 2017, 12 communes                                                                                                                                 78%

                                                                      Part de logements sociaux dans la construction neuve
     de Nîmes Métropole4 étaient                                                                                                                                                                                     70%
                                                                                                                             50%
                                                                                                                                                                  51%                  67%
     impactées       par     l'obligation                                                                                                                                                                 61%

                                                                                                                                                                                                                           Niveau d'atteinte de l'objectif PLH
                                                                                                                                                                                                                     60%
     d'atteindre un taux de 20% de                                                                                           40%   51%
     logements sociaux en 2025, au                                                                                                                                                                                   50%
     vu d'une population supérieure à                                                                                        30%                                                                                     40%
     3 500 habitants5.
                                                                                                                                                                                                          25%        30%
                                                                                                                             20%                                                      22%
     Des objectifs triennaux de                                                                                                               18%                                                                    20%
                                                                                                                                   16%
     production de logements sociaux                                                                                         10%              13%
                                                                                                                                                                                                                     10%
     sont attribués à ces communes sur
     la base des objectifs du PLH.                                                                                            0%                                                                                     0%
     Si ces objectifs ne sont pas                                                                                                  Nîmes   Saint-Gilles       Communes              Autres              Nîmes
                                                                                                                                                                 SRU              communes             Métropole
     atteints, le prélèvement SRU de
     ces communes est majoré et leur                                                                                                             Sources : Ministère de la transition écologique et solidaire, SDES - Sit@del2,
                                                                                                                                                     observatoire des sites et projets de Nîmes Métropole, exploitation A'U.
     droit de préemption est transféré
     par l'Etat à l'Établissement Public
     Foncier (EPF) Occitanie.
                                                                     On constate ainsi une amorce de
     A l'issue de la période triennale
                                                                     rééquilibrage territorial de l'offre
                                                                                                                                                                            L'essentiel
     2011-2013, c'était la situation
     des communes de Marguerittes,
                                                                     de logements sociaux, qui est                                                                          hh Une diversité de la
                                                                     l'un des objectifs affichés par le                                                                        production de logements
     Générac, Milhaud, Poulx et
                                                                     deuxième PLH.                                                                                             conforme aux objectifs
     Bouillargues.
     Désormais et depuis le bilan
                                                                     En effet, les autres communes de                                                                          du PLH.
     triennal 2014-2016, les communes
     carencées sont Marguerittes,
                                                                     Nîmes Métropole non impactées                                                                          hh Une production privée
                                                                     par la loi SRU ont également                                                                              concentrée à Nîmes, à
     Garons, Générac et Redessan.
                                                                     construit des logements sociaux
                                                                                                                                                                               travers des programmes
                                                                     et atteignent 67% de l'objectif
     L'objectif de production de
                                                                     PLH, avec une part de logements                                                                           en défiscalisation.
     logements sociaux était de 26%
     de la construction dans Nîmes
                                                                     sociaux de 22% de la construction                                                                      hh Un rééquilibrage
                                                                     neuve, supérieure à Nîmes et à                                                                            territorial de la
     Métropole, il devrait être de 25,5%.
                                                                     Saint-Gilles.
     Il n'est pas atteint à Nîmes et Saint-                                                                                                                                    production de logements
                                                                     On peut citer notamment
     Gilles mais dépassé en moyenne                                                                                                                                            sociaux, située en
                                                                     les communes de Sernhac,
     dans les autres communes.                                                                                                                                                 majorité dans les
                                                                     Saint-Gervasy, Saint-Côme, La
     Malgré un contexte de crise qui les
                                                                     Calmette ou encore Cabrières                                                                              communes SRU.
                                                                     qui ont dépassé leurs objectifs de
     a particulièrement impactées, les
                                                                     production de logements sociaux.
                                                                                                                                                                            hh Des dispositifs d'aides à
     communes SRU hors Saint-Gilles                                                                                                                                            la primo-accession qui
     devraient mettre en chantier 125
                                                                     Au total, 61% des logements sociaux                                                                       atteignent les objectifs
     logements sociaux par an, soit la
     moitié de leur construction. Ce
                                                                     familiaux mis en chantier sont                                                                            du PLH.
                                                                     situés en dehors des communes de
     rythme leur permet de répondre
                                                                     Nîmes et de Saint-Gilles. Ces deux
     à 78% de l'objectif PLH mais
                                                                     communes, qui concentraient 90%
     surtout de produire la moitié des
                                                                     de l'offre de logements sociaux en
     nouveaux logements sociaux de
                                                                     2011, en regroupent 86% en 2017.
     l'agglomération.

     4
         Ces communes sont identifiées sur la carte située en dernière page de ce document.
     5
         Conformément à l'article L302-5 du Code de la Construction et de l'Habitation.

10                                                                                                                                                           Nîmes Métropole - Programme Local de l’Habitat 2019-2024
Bilan territorialisé
                                                                                             du PLH 2013-2018
Produits de logements                                                                        de Nîmes Métropole

Des dispositifs d'aide à la primo-accession plébiscités, en particulier en 2ème couronne

Au moment de la définition des                       Les deux tiers des logements
objectifs du PLH 2013-2018, la                       abordables sont constitués de
                                                                                              Chiffres clés
notion de logement abordable                         Prêts à Taux Zéro (PTZ) et le tiers         Logements sociaux
renvoyait :                                          restant de prêts bonifiés de Nîmes
hh au dispositif de prêt bonifié mis
                                                     Métropole.
                                                                                                         255
                                                                                                         mises en chantier
   en place en 2013 ;
                                                     Face à l'engouement pour le PTZ                     annuelles
hh aux Prêts Sociaux Location                        dans le neuf depuis 2015 (250
   Accession (PSLA) ;                                prêts annuels), la part du logement                 25,5%
                                                                                                         de la construction
hh à l'ambition de développer                        abordable dans la construction
                                                                                                         neuve
   une offre en accession à prix                     neuve, située autour de 15%,
   maîtrisé à travers un dispositif
   d'aides à la pierre.
                                                     dépasse l'objectif PLH. Et l'objectif
                                                     quantitatif de 160 logements par an
                                                                                                         60%
                                                                                                         construits hors
C'est pourquoi l'objectif se situait                 est également quasiment atteint.                    Nîmes et St-Gilles
autour de 10% de la construction
neuve.                                               Ce succès des dispositifs d'aide
                                                     à l'accession témoigne d'un                 Logements abordables
Les données analysées ici sont                       besoin de régulation du marché
le résultat des acquisitions ou
constructions de logements neufs
                                                     immobilier par la puissance
                                                     publique dans un territoire où le
                                                                                                         150
                                                                                                         mises en chantier
ayant bénéficié du dispositif de                     revenu médian est inférieur de plus                 annuelles
prêt bonifié de Nîmes Métropole                      de 20% à la moyenne nationale et
mais aussi et surtout du Prêt à                      où les prix du foncier ont connu                    15%
                                                                                                         de la construction
Taux Zéro (PTZ) de l'Etat qui a                      une hausse considérable ces 15
                                                                                                         neuve
connu une montée en puissance                        dernières années.
dès 2015 et constitue aujourd'hui
une aide financière beaucoup plus                    Ce sont les logements en accession                  33%
                                                                                                         construits en
importante que le prêt bonifié pour                  privée à la propriété qui, avec 600                 2ème couronne
les ménages primo-accédants.                         mises en chantier annuelles, ont
                                                     connu le rythme de production le
Le PSLA n'a quant à lui pas                          plus éloigné de l'objectif PLH de           Logements privés
fonctionné avec seulement 25                         1 000 logements par an.
logements réalisés.                                                                                      595
                                                                                                         mises en chantier
                                                                                                         annuelles

                                                                                                         59,5%
                                                                                                         de la construction
                                                                                                         neuve

                                                                                                         73%
                                                                                                         construits à
                                                                                                         Nîmes

Le lotissement de l'Enclos de l'Olivier à Clarensac. Des maisons mitoyennes dont une
partie des acquéreurs a bénéficié d'un dispositif d'aide à la primo-accession.

 Agence d’Urbanisme région nîmoise et alésienne - Février 2018
                                                                                                                              11
Bilan territorialisé
Méthode et sources des données                                                                                 du PLH 2013-2018
                                                                                                               de Nîmes Métropole

Le bilan des objectifs territorialisés du        Polarités, couronnes périurbaines, communes SRU et secteurs du PLH
PLH 2013-2018 s'appuie sur :

                                                                                                                                                  .
                                                                                                                                                      N

hh Les données Sit@del2 en date
   réelle, construites par le Service de                                             Gardonnenque
                                                                         St-
   la Donnée et des Études Statistiques                                Chaptes

   (SDES), pour la période 2013-2016.                                                                                                      Garrigues
hh L'estimation du nombre de mises en                                                    Ste-Anastasie

   chantiers issue de l'observatoire des                                 La
                                                                             Dions

   sites et projets, actualisé en 2016 en                             Calmette                                   Poulx
                                                                                                                                        Lédenon
                                                                                                                                                      Sernhac
                                                                                                                           Cabrières
   partenariat entre Nîmes Métropole
   et l'agence d'urbanisme, pour les
   années 2017 et 2018.                                                                                                         St- Bezouce
                                                                                                                            Gervasy
                                                                                                                     Marguerittes
Le critère retenu est une mise en
                                                                                               Nîmes
chantier du logement entre le 1er janvier
2013 et le 31 décembre 2018.                       St-Côme Clarensac Caveirac                                        Rodilhan
                                                                                                                                       Redessan

                                                 et-Maruéjols

La source principale de ce document                      St-Dionisy Langlade                                    Bouillargues
                                                                                                                                  Manduel
est l'Observatoire des Sites et Projets             Vaunage                                            Caissargues
(OSP), en particulier pour les analyses                                              Milhaud                                      Est-
                                                                           Bernis
plus fines. L'OSP permet en effet de                                                                                   Garons   Costières
bénéficier d'une information bien plus
détaillée sur les produits de logements                                         Vistre-
et les maîtres d'ouvrage que la base de                                        Costières        Générac
données Sit@del2.
                                                        Pôle relais
Les chiffres du logement abordable
sont issus du cumul :                                   Commune à dominante
                                                        résidentielle                                     Saint-Gilles
hh Des données transmises par l'ADIL
   du Gard sur les PTZ accordés pour                    Commune SRU
   l'acquisition ou la construction                                                                                         Camargue
   de logements neufs entre 2013                        Pôle urbain majeur
   et 2016, avec une projection des
                                                        Pôle secondaire
   chiffres pour 2017 et 2018.
hh Des données issues du service                        Première couronne
   habitat de Nîmes Métropole sur les
                                                        Deuxième couronne
   prêts bonifiés accordés aux ménages
   pour l'acquisition ou la construction
                                                                                                                                       0          3       6
   d'un logement neuf entre 2013                                                                                                                              km
   et 2016, avec une projection des
   chiffres pour 2017 et 2018.
hh Des données issues du service
   habitat de Nîmes Métropole sur les
   PSLA financés auprès des bailleurs
   sociaux entre 2013 et 2017 qui
   devraient donner lieu à une mise en
   chantier d'ici fin 2018.

                                                                                                                       Découvrez votre territoire
                    Crédits / réalisation                 Didier GIRAUD - 04 66 29 10 37
                    A’U sauf mention contraire            didier.giraud@nimes-metropole.fr
                    www.audrna.com                        Emmanuel LICOUR - 04 66 02 55 47
                                                          emmanuel.licour@nimes-metropole.fr                         www.observatoire.audrna.com
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