Centième La 1999-2015 - Association Nationale de la copropriété ...
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La Centième 1999-2015 100 e
Edito - Emilie Allain. ......................................................................... 5
Les abréviations.................................................................... 6
Dossier
Jubilé de la loi de 1965 – Nathalie Painnot et Isabelle Bérenger. ........................... 7
Revue « Copropriété » : la 100e - Nathalie Figuière et Isabelle Bérenger............ 14
Bon à savoir
Le compte bancaire séparé - Nathalie Figuière. ........................................... 21
DPE et Audit - Nathalie Figuière. .................................................................... 22
Actualité juridique
Actualité Juridique - Nathalie Figuière........................................................... 23
Vie de l’association
Ateliers de l’AG de l’ANCC - Nathalie Figuière et Isabelle Bérenger et Nathalie Painnot. ...... 26
Les délégués de l’ANCC....................................................................................
Revues...............................................................................................................
Formations .......................................................................................................
Courriers des lecteurs
Courrier des lecteurs Nathalie Figuière et Isabelle Bérenger.............................. 31
Informations économiques
Informations économiques........................................................................ 32
Bulletin d’information de l’ANCC • N°100 3
ÊTRE MIEUX INFORMÉS C’EST ÊTRE MIEUX PROTÉGÉS
L a vie en copropriété n’est pas un long
fleuve tranquille, tous les syndics et les
copropriétaires le confirmeront.
coût d’un syndic professionnel, permet de
vérifier les économies réalisées, et en com-
parant des contrats de syndics profession-
nels, de constater l’équivalence des presta-
C’est pourquoi, nous nous réjouissons des tions et des coûts, ce qui ne générera pas
quelques avancées de la loi pour l’Accès au obligatoirement un changement mais une
Logement et à une Urbanisation renforcée, transparence salutaire.
auxquelles nous avons participé, à savoir, le
compte bancaire séparé, la mise en concur- Quant au compte séparé, nous continuerons
rence obligatoire à chaque renouvellement à œuvrer pour obtenir une protection pour
et le contrat type. toutes les tailles de copropriétés, même les
moins de 16 lots, car s’il reste une zone
Si pour certains, l’application du contrat-type d’ombre, elle se situe dans la vérification
semble être superflue ou trop lourde, nous des comptes et des répartitions.
leur conseillons tout de même de l’adopter
notamment afin de faciliter la facturation des C’est pourquoi, lors du dernier salon de
activités hors gestion courante comme : la copropriété 2014, nous avions assuré
la tenue d’une conférence sur les 7 erreurs
⁃ - l
a production d’état comptables à communes de l’annexe 1 nommée «État fi-
chaque promesse de vente, nancier» et donné une méthode pour une vé-
⁃ - l’établissement de l’état daté, rification simple et rapide qui est aujourd’hui
⁃ - le suivi des procédures d’impayés. proposée dans le cadre de nos formations
du samedi à Paris et qui seront dédoublées à
En effet, ces activités ne relèvent pas d’une Marseille et à Grenoble courant 2015.
gestion normale de la copropriété et gé-
nèrent des déperditions de temps et de frais Cette année, nous allons développer le jeu
annexes (papier, encre, téléphone, copies de 7 erreurs en matière de gestion courante
etc. Il est donc justifié qu’une demande indi- de l’annexe 2 intitulée « Compte de ges-
viduelle puisse être facturée par le syndicat, tion » avec une méthode rapide de vérifica-
même bénévole. tion des décomptes annuels de charges.
Émilie ALLAIN
Par ailleurs, l’obligation faite de mettre en
concurrence à chaque renouvellement peut
paraître fastidieuse et inutile alors qu’elle
implique directement le conseil syndical et
qu’elle peut permettre de vérifier le maintien
du choix initial.
Cette situation est d’autant plus utile qu’avant
le contrat type il était impossible de compa-
rer les contrats.
Présidente de l’ANCC
Par exemple, dans le cas d’une gestion Copropriétaire-syndic - Avocate de formation
bénévole, établir une comparaison avec le
Bulletin d’information de l’ANCC • N°100 5
ABRÉVIATIONS
Il est fait usage des abréviations suivantes :
AG, assemblée générale.
CCH, code de la construction et de l’habitation.
CS, conseil syndical.
Décret de 1967, décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement
d’administration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 10
juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
DTG, diagnostic technique global.
Loi de 1965, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis.
LRAR, lettre recommandée avec avis de réception.
ODJ, ordre du jour.
PC, parties communes.
PP, parties privatives.
P-V, procès-verbal.
RCP, règlement de copropriété.
SDC, syndicat de copropriétaires.
TGI, tribunal de grande instance.
TI, tribunal d’instance.
6 Bulletin d’information de l’ANCC • N°100
Nathalie Painnot et Isabelle Bérenger
Création du droit
de la copropriété :
un peu d’histoire et quizz
Avant le début du XIXe siècle, il n’existait pas de législation pour régir la vie en collectivité dans les
immeubles d’habitation. Pourtant, à côté des nombreux hôtels particuliers appartenant aux familles
bourgeoises ou des immeubles appartenant à un seul propriétaire et divisé en appartements ou
chambres à louer, on constatait déjà la présence, dans les grandes villes telles que Lyon, Paris,
Grenoble ou Rennes, d’immeubles divisés par étages ou par appartements (chaque étage ou
chaque appartement étant la propriété de personnes différentes). En l’absence de règles légales
pour organiser le fonctionnement interne de l’immeuble ou pour décider et partager les dépenses
liées aux travaux nécessaires à en assurer son entretien, on imagine alors aisément les conflits qui
pouvaient en résulter entre les occupants.
A fin de tenter de pallier ces
inconvénients, le Code civil
Napoléonien de 1804 a créé
les prémices du statut de la copro-
priété au travers de l’article 664.
Ce texte énonçait que « Lorsque
différents étages d’une maison
appartiennent à divers proprié-
taires, si des titres de propriété
ne règlent pas le mode des répa-
rations et reconstructions, elles
doivent être faites ainsi qu’il suit :
les gros murs et le toit sont à la
charge de tous les coproprié-
taires, chacun en proportion de
la valeur de l’étage lui apparte-
nant ; le propriétaire de chaque ou les propriétaires du deuxième dans leurs actes de propriété.
étage fait le plancher sur lequel étage emprunte(nt) un escalier qui En d’autres termes, l’article 664
il marche, le propriétaire du pre- appartient à celui (ou ceux) de- n’avait qu’une valeur supplétive
mier étage fait l’escalier qui y meurant au premier étage). Mais et n’avait vocation à s’appliquer
conduit, celui du second étage on voit apparaître malgré tout et qu’à défaut de règles contraires.
l’escalier qui conduit chez lui et pour la première fois une timide Dans la pratique, des règlements
ainsi de suite.» A cette époque, notion de « parties communes », intérieurs furent progressivement
la copropriété n’était donc vue puisque le gros œuvre et le toit de- mis en place.
que comme une superposition de vaient être entretenus par tous les Les nombreux inconvénients de cet
propriétés individuelles avec un propriétaires de l’immeuble, sauf article 664, ainsi que les recons-
jeu de servitudes réciproques (le dispositions contraires contenues tructions massives d’immeubles au
Bulletin d’information de l’ANCC • N°100 7
lendemain de la première guerre nir seuls en raison du coût élevé ger). Comportant initialement 48
mondiale (1914-1918) ayant eu des réparations. On constate articles, la loi de 1965 avait dès
pour conséquences d’accélérer le alors d’une part, un accroisse- sa création la volonté de pour-
processus de collectivisation de ment du nombre d’immeubles suivre deux objectifs principaux
l’habitat, ont mis en exergue la où se côtoient plusieurs proprié- mais opposés : d’une part, facili-
nécessité de créer une loi pour en- taires et d’autre part, une nette ter le fonctionnement de la copro-
cadrer la gestion «des immeubles tendance, pour les propriétaires, priété en renforçant les pouvoirs
divisés par appartements». C’est à adopter des règles propres à de ses organes afin de privilégier
ainsi que naquit la loi du 28 juin leur immeuble qui ne tenaient pas l’intérêt collectif (par exemple, en
1938 qui abrogea l’article 664 compte de celles édictées par la créant des règles de majorité plus
du Code civil. Cette loi était in- loi de 1938. Le caractère sup- ou moins faciles à obtenir pour
novante pour l’époque car elle plétif de cette loi rendait ainsi im- permettre la réalisation de travaux
introduisait pour la première fois possible l’application d’un statut nécessaires à assurer la conserva-
les notions de lot de copropriété unique pour tous les immeubles. tion et l’entretien de l’immeuble)
comportant une partie privative et A cela, il fallait ajouter le constat et d’autre part, garantir et proté-
une quote-part des parties com- que cette loi présentait certaines ger les droits de chaque copro-
munes, syndicat, syndic et règle- lacunes, notamment en exigeant priétaire contre des abus pouvant
ment de copropriété. Mais la un vote à l’unanimité pour déci- émaner de copropriétaires majo-
plupart de ses dispositions (la loi der des travaux d’amélioration. ritaires (par exemple, intangibilité
ne comportait que 12 articles au de la destination de l’immeuble
total) n’étaient pas obligatoires et Une nouvelle réforme est souhai- ou des parties privatives, protec-
pouvaient donc être écartées par tée. Elle donne naissance à la tion contre les clauses abusives
les copropriétaires qui pouvaient loi du 10 juillet 1965 (n° 65- qui peuvent être insérées dans les
décider de s’organiser autrement. 557), et quelques années plus règlements de copropriété, etc.).
tard, à son décret d’application La difficile conciliation de ces
Après la seconde guerre mondiale du 17 mars 1967 (n° 67-223). deux objectifs s’explique par une
(1939-1945), il faut construire Cette loi « fixant le statut de la conception dualiste du droit de la
rapidement des nouveaux loge- copropriété des immeubles bâtis » copropriété en France, à savoir
ments afin de remplacer ceux dé- est tout le contraire de la loi de la coexistence entre d’un côté,
truits. La construction d’immeubles 1938 qu’elle abroge, puisque la une indivision forcée des parties
collectifs d’habitation s’accélère. grande majorité de ses articles communes qu’il faut entretenir à
En parallèle, de nombreuses mai- (ainsi que ceux de son décret frais communs et d’un autre côté,
sons bourgeoises sont vendues en d’application de 1967) sont une propriété exclusive des par-
appartements car leurs proprié- d’ordre public (c’est-à-dire que ties privatives.
taires ne peuvent plus les entrete- les immeubles ne peuvent y déro-
Cette conception dualiste de la
copropriété a sans doute permis
le succès de cette loi de 1965,
puisque cette dernière constitue
toujours à l’heure actuelle la réfé-
rence en matière de copropriété.
Elle est le socle du droit de la co-
propriété en France. Les praticiens
reconnaissent qu’elle a bien été
pensée dans sa globalité, même
si elle a fait l’objet, à nos jours,
d’une vingtaine de réformes justi-
fiées par une volonté de l’amélio-
rer ou de l’adapter à l’évolution
de la société (des réformes ont
8 Bulletin d’information de l’ANCC • N°100
également été apportées au dé-
cret d’application de 1967).
Sans les citer toutes, voici une
liste non exhaustive des réformes
majeures apportées à la loi du
10 juillet 1965 :
- loi du 28 décembre 1966
(n° 66-1006) :
• réduction des voix du copro-
priétaire dit majoritaire, c’est-à- de l’article 26, possibilité de propriété,
dire possédant à lui seul plus recourir à une seconde assem- •o bligation pour toute copro-
de la moitié des tantièmes de blée générale qui se pronon- priété gérée par un syndic
la copropriété ; cera à une majorité plus souple professionnel d’être dotée d’un
si certaines conditions sont réu- compte bancaire ou postal
- loi du 31 décembre 1985 nies, séparé, sauf dispense donnée
(n° 85-1470) : • création, au profit du syndicat par l’assemblée générale,
• création d’un droit d’accès aux des copropriétaires, d’un privi- • c réation d’une procédure spé-
pièces justificatives de charges lège immobilier spécial lui per- cifique pour le recouvrement
au profit de tout copropriétaire mettant, en cas de vente d’un des impayés consistant à obte-
préalablement à l’assemblée lot appartenant à un copro- nir par anticipation les fonds
générale qui doit se prononcer priétaire débiteur, d’être payé non encore appelés du budget
sur les comptes de l’exercice avant tout autre créancier ; prévisionnel,
clos, • création d’une procédure spé- •o bligation pour l’assemblée
• obligation de laisser accès aux cifique pour les copropriétés en générale de fixer un seuil de
parties privatives lorsque cer- grande difficulté financière ; mise en concurrence pour les
tains travaux sont décidés par marchés et contrats,
l’assemblée générale, - loi du 18 décembre 1996 •m odification de la définition de
• organisation du transfert des ar- (n° 96-1107) : la majorité de l’article 24 qui
chives de la copropriété en cas • lors de la vente d’un lot, obliga- devient la majorité des voix ex-
de changement de syndics, tion de mentionner la superficie primées par les copropriétaires
• obligation de désigner un (superficie Carrez) ; présents ou représentés,
conseil syndical, • c réation de la passerelle per-
• possibilité de déléguer son - loi du 13 décembre 2000, dite mettant, lors de la même assem-
droit de vote à une personne loi SRU (n° 2000-1208) : blée générale et sous certaines
extérieure à la copropriété, • obligation de mentionner le conditions, de voter dans la
• abaissement du seuil requis mode de calcul des tantièmes cadre d’un second tour et à la
pour la double majorité de l’ar- attachés à chaque lot pour majorité de l’article 24 sur une
ticle 26 (la majorité des 3/4 les règlements de copropriété résolution qui n’a pas obtenu
des voix est remplacée par la publiés à compter du 31 dé- au premier tour la majorité de
majorité des 2/3 des voix), cembre 2002, l’article 25,
• création de la gestion sous • obligation de fonctionner sur la • incitation à mettre à jour les
forme coopérative ; base d’un budget prévisionnel, règlements de copropriété en
• obligation de tenir une compta- facilitant le processus ;
- loi du 21 juillet 1994 bilité en partie double,
(n° 94-624) : • possibilité d’adopter la gestion - loi du 2 juillet 2003, dite
• possibilité de créer des avances sous forme coopérative à la « urbanisme et habitat »
pour travaux futurs, majorité de l’article 25, même (n° 2003-590) :
• pour les travaux d’amélioration si ce mode de gestion n’est pas •o bligation de mise aux normes
relevant de la double majorité prévu dans le règlement de co- des ascenseurs,
Bulletin d’information de l’ANCC • N°100 9
•a
baissement de la majorité - décret du 1er mars 2007 - loi du 22 mars 2012, dite « loi
requise pour voter les travaux (n° 2007-285) : Warssmann» (n° 2012-387) :
d’accessibilité aux personnes • augmentation du délai de • organisation de la souscription
handicapées ou à mobilité convocation des assemblées d’un emprunt collectif par une
réduite ; générales qui passe de 15 copropriété ;
jours à 21 jours,
- décret du 27 mai 2004 • précisions que lorsque les La dernière réforme en date est
(n° 2004-479) : convocations ou les procès- la loi dite « ALUR » du 24 mars
• suppression de la possibilité, verbaux des assemblées géné- 2014 (n° 2014-366) qui touche
pour tout copropriétaire, de de- rales sont envoyées par lettre en profondeur et de manière très
mander l’inscription d’un ordre recommandée avec accusé de importante la loi du 10 juillet
du jour complémentaire posté- réception, le point de départ 1965. Il s’agit d’une loi complexe
rieurement à l’envoi des convo- des délais (de convocation ou dont l’application de nombreuses
cations. Une telle inscription de contestation) est le lende- dispositions reste suspendue à la
peut désormais être demandée main de la première présenta- parution de décrets.
à tout moment, mais avant l’en- tion par le préposé des Postes
voi des convocations, (et non le jour du retrait du re- Elle est actuellement très critiquée
• obligation de signer le procès- commandé) ; par les praticiens, notamment par
verbal à la fin de l’assemblée Me Lebatteux1 qui, lors d’un col-
générale (et donc de le rédiger - loi du 25 mars 2009 (n° 2009- loque du 17 octobre 20142, a
en cours de réunion), 323) : tenu à souligner que « La loi ALUR
• possibilité, pour le conseil syn- • possibilité d’insérer dans les constitue surtout un pas décisif
dical, de prendre conseil au- règlements de copropriété vers l’abandon de la conception
près de toute personne de son une clause créant un droit de dualiste de la copropriété (…).
choix avec une prise en charge priorité au profit des coproprié- Du moins, peut-on penser que
des frais correspondant par le taires en cas de vente de lots si le copropriétaire restera bien
syndicat des copropriétaires, parkings, propriétaire de ses parties pri-
• définition des dépenses ne pou- • en cas de vote de travaux par vatives, ses droits de propriété
vant pas être comprises dans le l’assemblée générale, obli- seront réduits à peau de chagrin
budget prévisionnel ; gation pour le syndic de faire au profit de l’intérêt collectif (…).
voter ses honoraires par cette Il est vrai que cette perspective
- loi du 13 juillet 2006, dite dernière ; à long terme n’est pas des plus
« ENL » (n° 2006-872) : rassurantes pour les Français qui
• possibilité d’imputer au seul - décret du 20 avril 2010 ont érigé en 1789 le droit de
copropriétaire débiteur les frais (n° 2010-391) : propriété en un droit fondamen-
engagés par la copropriété • précisions quant à la durée des tal et qui demeurent totalement
pour recouvrer ses créances, contrats de syndics : ils doivent hermétiques à une économie de
• abaissement de la majorité re- indiquer les dates calendaires l’échange et de partage ».
quise pour décider l’installation de prise d’effet et d’échéance,
de dispositifs de sécurité, ainsi que les éléments de déter- L’ANCC a détaillé dans sa revue
• possibilité, pour les coproprié- mination de la rémunération. n° 97 les impacts de cette loi sur
tés de moins de 10 lots et dont le fonctionnement des coproprié-
le budget prévisionnel moyen - loi du 12 juillet 2010 dite tés et a publié un ouvrage dont
sur une période de trois exer- « Grenelle II » (n° 2010-788) : les éditions sont régulièrement
cices consécutifs est inférieur à • création des travaux d’intérêt mises à jour afin de tenir compte
15 000€, de ne pas tenir une collectif à réaliser sur les parties des dernières évolutions législa-
comptabilité en partie double, privatives en vue de permettre tives et réglementaires.
• création de règles de fonction- des économies d’énergie et
Avocat à la cour
nement propres aux résidences-
1
une réduction des gaz à effet 2
Colloque des éditions Edilaix du 17 octobre 2014,
services ; de serre ; « La copropriété à l’épreuve de la loi ALUR », Paris
10 Bulletin d’information de l’ANCC • N°100L’évolution de la loi
sur la copropriété
en questions
Vous trouverez ci-dessous un questionnaire ludique qui vous permettra de vérifier si vous avez bien
suivi les évolutions de la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété et son décret d’application du
17 mars 1967.
1- Le délai de convocation d’une 2- Je souhaite inscrire une ques- par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004).
Cette possibilité d’ajout de question à l’ordre
AG a été modifié. De quelle ma- tion à l’ordre, j’adresse ma de- du jour doit être rappelée dans les appels de
nière ? mande : provisions (appels de charges).
• en passant de 15 à 21 jours, • au syndic à réception de la
• il n’a pas changé : il est tou- convocation de l’AG, 3- Les intempéries ont endomma-
jours de 15 jours, • au syndic avant la réception de gé la toiture de la copropriété.
• il n’a pas changé : il est tou- la convocation, à tout moment, En tant que syndic :
jours de 21 jours. • le jour de l’AG. • je peux faire exécuter les répa-
rations et régler les travaux,
Depuis le 1er avril 2007, le délai de convoca-
tion d’une AG classique est passé de 15 à 21
Je souhaite inscrire une question à l’ordre, • je fais exécuter les travaux
j’adresse ma demande en LRAR au syndic
jours (art. 9, av. d. al., du décret de 1967, avant la réception de la convocation, à tout après avis du CS, information
décret n° 2007-285 du 1er mars 2007). moment (art. 10 du décret de 1967, modifié des copropriétaires et convoca-
Bulletin d’information de l’ANCC • N°100 11tion d’une AG, mettre à jour ?
• je ne fais rien en attendant la • il est trop tard, il fallait le mettre Depuis la loi n° 85-1470 du 31
décembre 1985, les copropriétaires
tenue de la prochaine AG. à jour avant décembre 2005,
En tant que syndic, je peux faire exécuter les peuvent consulter les pièces justificatives
• 10 ans à compter de sa der- des charges pendant le délai s’écoulant
travaux ayant un caractère urgent après avis
du CS, mais je dois informer les coproprié- nière publication au fichier entre la convocation et la tenue de l’AG
taires et convoquer immédiatement une AG. immobilier, appelée à connaître les comptes. La loi
La procédure pour la réalisation de travaux en ALUR n° 2014-336 du 24 mars 2014
urgence est inscrite à l’article 37 du décret de
• il n’y a pas de délai, il peut
est venu modifiée l’article 18-1 de la
1967 (modifié par le décret n° 2010-391 du être mis à jour à n’importe quel loi de 1965. Nous sommes aujourd’hui
20 avril 2010). moment, dans l’attente de la parution d’un décret
qui devra déterminer de nouvelles moda-
4- Des travaux d’amélioration La loi dite SRU n° 2000-1208 du 13 dé- lités de consultation des pièces justifica-
sont soumis à notre prochaine cembre 2000 avait imposé un délai de tives.
5 ans pour mettre à jour les règlements
AG. La majorité applicable est :
de copropriété avec les évolutions légis-
• la « double majorité » de l’ar- 9- L’article 26 de la loi de 1965
latives et règlementaires. Puis un report
ticle 26 de la loi de 1965, du délai a été validé par la loi ENL n° fait référence à deux majorités,
• la « majorité absolue » de l’ar- 2006-872 du 13 juillet 2006 et la loi l’unanimité et :
ticle 25 de la loi de 1965, n° 2009-323 du 25 mars 2009 a fina- • la majorité des membres du
lement supprimé toute notion de délai. syndicat,
• la « majorité simple » de l’ar- Désormais, les règlements de coproprié-
ticle 24 de la loi de 1965. té peuvent être mis à jour à tout moment
• la majorité des membres du
(art. 24-II-f de la loi de 1965). syndicat représentant au moins
Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars les deux tiers des voix,
2014, la majorité applicable pour les travaux
d’amélioration est passée de la double majo- 7- Le syndicat des copropriétaires • la majorité des membres du
rité de l’article 26 à la majorité de l’article 25 a récemment engagé un salarié syndicat représentant au moins
(majorité absolue des voix de tous les copro-
de catégorie B. Il lui est demandé les trois quarts des voix.
priétaires, par exemple : 501/1000 voix).
de réaliser une astreinte de nuit :
Depuis la loi n° 85-1470 du 31 dé-
5- Je vends mon lot de coproprié- • c’est illégal,
cembre 1985, la « double majorité »
té. Les provisions pour charges • cette prestation est incluse dans de l’article 26 de la loi de 1965 cor-
non comprises au budget prévi- son salaire de base, respond à la majorité des membres du
sionnel seront : • le salarié perçoit une prime syndicat représentants les deux tiers de
pour cela. voix. Cette évolution a permis une dimi-
• partagées entre vendeur est ac- nution de la majorité nécessaire qui était
quéreur selon un prorata réalisé auparavant la majorité des membres du
Les contrats de travail conclus après le
par le syndic, syndicat représentant au moins les trois
1er janvier 2003 ne peuvent plus prévoir
quarts des voix.
• réglées dans leur intégralité par d’astreinte de nuit (art. 18 de la Conven-
l’acquéreur, tion collective nationale des gardiens,
• réglées dans leur intégralité par concierges et employés d’immeubles). 10- Syndic d’une petite copro-
le vendeur, encore coproprié- priété, je peux déroger :
taire au moment de l’appel. 8- Copropriétaire, je souhaite • à la tenue d’une comptabilité
vérifier les charges qui me sont en partie double,
Depuis le décret n° 2004-479 du 27 appelées par le syndic : • à la convocation de l’AG,
mai 2004, l’article 6-2 du décret du • je peux vérifier les pièces jus- • à la réalisation d’un budget
17 mars 1967 précise les modalités de tificatives de charges à tout prévisionnel.
répartition des charges entre vendeur
et acquéreur : « le paiement des provi-
moment,
• l’AG détermine le moment entre L’exception prévue à l’article 14-3, al. 2,
sions des dépenses non comprises dans
de la loi de 1965 a été insérée par la
le budget prévisionnel incombe à celui, la convocation et la tenue de loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006. Elle
vendeur ou acquéreur, qui est coproprié- l’AG pour que je puisse vérifier prévoit que : « Les charges et les produits
taire au moment de l’exigibilité. »
les pièces, du syndicat, prévus au plan comptable,
• je ne peux pas vérifier les pièces sont enregistrés dès leur engagement
6- Le règlement de copropriété justificatives des charges, à juridique par le syndic indépendam-
est obsolète depuis plusieurs ment de leur règlement. L’engagement
moins d’être au conseil syndi- est soldé par le règlement. Toutefois, un
années. Quel est le délai pour le cal. syndicat comportant moins de dix lots à
12 Bulletin d’information de l’ANCC • N°100usage de logements, de bureaux ou de autres membres du syndicat avant de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre
commerces, dont le budget prévisionnel pouvoir mettre le lot sur le marché. 2000. Cette obligation a été officielle-
moyen sur une période de trois exercices ment inscrite à l’article 18 de la loi de
consécutifs est inférieur à 15 000 Euros, 1965 par la loi Alur du 24 mars 2014.
12- Les modalités de calcul des
n’est pas tenu à une comptabilité en par- L’arrêté Novelli du 19 mars 2010 inclut
tie double ; ses engagements peuvent quotes-parts de charges sont : cette prestation dans le forfait de gestion
être constatés en fin d’exercice. » Cette • confidentielles et détenues par globale du syndic. Elle ne peut ainsi pas
dérogation n’exonère pas les syndicats les géomètres experts et les être facturée en supplément.
de la présentation des 5 annexes comp- notaires,
tables. • inscrites dans les règlements de 14- Le conseil syndical est un
copropriété, organe du syndicat :
11- Je souhaite vendre mon • posées par le législateur. •q ui contrôle et assiste le syndic,
emplacement de parking. Pour •q ui gère la copropriété et prend
cela : Depuis le 31 décembre 2002, les des décisions,
• je dois au préalable proposer rédacteurs de règlements de copro-
•q ui n’est que symbolique, il n’a
la vente aux copropriétaires priété doivent indiquer au sein du docu-
ment les éléments pris en compte pour aucune prérogative.
du syndicat si le règlement de déterminer les quotes-parts de charges
copropriété le prévoit, (art. 10, al. 4, de la loi de 1965 créé Par application de l’article 21 de la loi
• je ne peux pas vendre l’empla- par la loi n° 2000-1208 du 13 dé- du 10 juillet 1965, le conseil syndical est
cement à une personne exté- cembre 2000). un organe présent dans toutes les copro-
priétés. Son rôle principal est d’assister le
rieure de la copropriété,
syndic et de contrôler sa gestion. Depuis
• je vends à la personne de mon 13- La tenue d’un carnet d’entre- la rédaction d’origine de la loi de 1965,
choix sans en aviser le syndicat. tien pour le syndicat est : les prérogatives du conseil syndical n’ont
• obligatoire, cessé d’évoluer : il peut depuis la loi de
La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 a • optionnelle, à la demande de décembre 2000 prendre connaissance
créé l’article 8-1 de la loi de 1965 qui et copie sur simple demande auprès du
l’AG, syndic des documents relatifs à la copro-
prévoit la possibilité pour un règlement de
copropriété de comporter une clause de • inutile. priété, il doit mettre en concurrence les
« priorité ». En cas de vente d’un lot à contrats de syndics lors de leur renou-
usage de stationnement, le coproprié- Le syndic doit établir et tenir à jour le vellement depuis la loi Alur du 24 mars
taire devra faire une proposition aux carnet d’entretien de l’immeuble depuis 2014.
Bulletin d’information de l’ANCC • N°100 13Nathalie Figuière et Isabelle Bérenger
COPROPRIÉTÉ,
numéro 100 !
Pour ce numéro anniversaire, nous allons aborder la « copropriété », lettre à lettre. Hasard du
calendrier ? La loi du 10 juillet 1965 va fêter son jubilé. Ce numéro spécial sera le moyen de faire
le point sur 50 ans de réformes portant sur la loi relative à la copropriété.
Copropriétaires
E st copropriétaire toute per-
sonne qui possède un lot
situé dans le périmètre d’une
participer à la prise de décision
concernant la vie de la copro-
priété.
copropriété. Il peut s’agir d’un
lot à usage d’habitation ou de Ils assistent aux assemblées
commerce, de stationnement, de générales, décident du budget
cave, etc.. prévisionnel, peuvent faire partie
Les copropriétaires sont membres du conseil syndical et devenir
du syndicat et peuvent, à ce titre, syndic non-professionnel.
Ordre du jour
L ’AG est le moment où les co-
propriétaires (formant le syndi-
cat) se réunissent afin de prendre
« L’assemblée générale ne prend
de décision valide que sur les
questions inscrites à l’ordre du
autre qui n’y est pas inscrite,
même si cette question est en
lien avec celle inscrite. On ad-
les décisions concernant la ges- jour et dans la mesure où les met seulement un amendement
tion du syndicat. Afin de pou- notifications ont été faites confor- en cours de séance de la ques-
voir la préparer au mieux, les mément aux dispositions » régle- tion inscrite, sans altération de
copropriétaires reçoivent une mentaires. « Elle peut, en outre, ladite question (Cass. Civ. 3e,
convocation, au moins 21 jours examiner sans effet décisoire 7 nov. 2007, Loyers et copr.
avant la date de la réunion, ac- toutes questions non inscrites à janv. 2008, comm. 18, obs. G.
compagnée d’un ordre du jour, l’ordre du jour. » (art. 13 du dé- Vigneron, p. 22).
à peine de nullité de l’AG (art. 9 cret de 1967, d’ordre public).
du décret de 1967). L’omission du vote sur une ques-
La nullité d’une décision serait tion inscrite à l’ordre du jour
encourue si une délibération n’entraînera pas la nullité de l’as-
concernait une question qui semblée si cette question n’est
n’était pas inscrite à l’ordre du pas en lien avec les questions
jour. votées (CA Paris, 19e Ch. B, 11
sept. 1996, Loyers et copr. déc.
Une décision votée conformé- 1996, n°487).
ment à l’ordre du jour ne peut
pas être complétée par une Les formulations vagues telles
14 Bulletin d’information de l’ANCC • N°100que : « problèmes de parties au syndic la ou les questions dont Aucun délai n’est requis pour
communes », ou équivoques, ils demandent qu’elles soient que la demande soit inscrite à
pourraient faire l’objet d’un inscrites à l’ordre du jour d’une l’ordre du jour, sous réserve qu’il
contrôle du juge. On ne peut assemblée générale. Le syndic soit encore possible au syndic,
pas voter sur des “questions di- porte ces questions à l’ordre ou à la personne qui convoque-
verses”, ou des “questions impli- du jour de la convocation de la ra, de le faire.
cites”. prochaine assemblée générale. À défaut, la demande sera por-
Toutefois, si la ou les questions tée à l’ordre du jour de la pro-
Il faut un vote par question (2ème notifiées ne peuvent être inscrites chaine assemblée.
recommandation de la Commis- à cette assemblée compte tenu
sion relative à la Copropriété). de la date de réception de la L’ordre du jour d’une assem-
demande par le syndic, elles blée générale doit être établi en
À noter qu’«à tout moment, un ou le sont à l’assemblée suivante.» concertation avec le conseil syn-
plusieurs copropriétaires, ou le (art. 10 du décret de 1967). dical (art. 26, d. al. du décret
conseil syndical, peuvent notifier La demande sera faite par LRAR. de 1967, voir revue n° 83).
Parties communes
L ’article 31 de la loi de 1965 d’immeubles ou de terrains ne
1
Article 3 de la loi de 1965 :
« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains
relative à la copropriété s’arti- sont pas attribuées, il revient aux affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires
ou de plusieurs d’entre eux.
cule autour de trois axes pour juges du fond de déterminer au Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées
parties communes :
définir les parties communes cas par cas leur qualification en - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement
(voir notre revue n°99) : se référant à la loi de 1965 (ar- commun, y compris les parties de canalisations y afférentes
qui traversent des locaux privatifs ;
- alinéa 1er : la définition gé- ticle 2 qui donne des critères de - les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
nérale des PC, définition des parties privatives - les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
- alinéa 2 : les parties répu- et article 3). En aucun cas les Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans
le silence ou la contradiction des titres :
tées communes dans le silence juges ne peuvent se satisfaire de - le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun
ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties
ou la contradiction des titres l’existence de PC « par nature ». privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
- le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours,
(comprendre un EDD-RCP, un parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
titre de propriété comme un acte Lorsque la copropriété com- - le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. »
de vente), prend plusieurs immeubles par
- alinéa 3 : les droits réputés exemple, il pourra exister des
accessoires aux parties com- parties communes spéciales
munes dans le silence ou la pour le gros œuvre de chaque
contradiction des titres. immeuble, ou les installations
L’article 3 n’est pas d’ordre pu- propres à chaque immeuble
blic, c’est-à-dire qu’il s’applique (comme le chauffage). Mais il
« dans le silence ou la contradic- restera toujours des parties com-
tion des textes ». Si les parties munes à l’ensemble.
Règlement de copropriété
L e RCP est un des documents
fondamentaux de la coproprié-
té. Il est devenu obligatoire avec
de division, détermine la desti-
nation des parties tant privatives
que communes, ainsi que les
les règles relatives à l’adminis-
tration des parties communes. »
(art. 8, al. 1er, d’ordre public
la loi de 1965 : « Un règlement conditions de leur jouissance ; il et art. 43, al. 1er, de la loi de
conventionnel de copropriété, fixe également, sous réserve des 1965, voir la revue n° 95).
incluant ou non l’état descriptif dispositions de la présente loi, Sa nature contractuelle a pour
Bulletin d’information de l’ANCC • N°100 15conséquence de lier tous les pour sa part un docu- liers relatifs à un lot
copropriétaires. On en a déduit ment technique qui ou à une fraction de
que le syndic avait notamment permet d’identifier lot d’un immeuble
pour mission de veiller à ce que et d’enregistrer les bâti à usage total
les dispositions du RCP soient lots de copropriété ou partiel d’habita-
bien exécutées (art. 18 de la ou de volume au tion et soumis au sta-
loi de 1965). À défaut, sa res- fichier immobilier tut de la copropriété
ponsabilité civile pourrait être (ou au livre fon- (nouvel art. L721-2
engagée (Cass. civ. 3e, 23 avr. cier) (Cass. civ. 3e, du CCH).
2013, n° 12-14436, Adm., 7 sept. 2011, n° 10-14154,
n° 467, juill. 2013, p. 61). Adm., n° 449, déc. 2011, Par ailleurs, depuis la loi Alur, les
p. 66). règles relatives à la mise à jour
La rédaction d’un RCP est assez des règlements de copropriété
libre, elle doit toutefois respecter Depuis la loi Alur du 24 mars sont à présent intégrées à l’ar-
les règles obligatoires de la loi 2014, l’EDD-RCP ainsi que les ticle 24 f de la loi de 1965 qui
de 1965 et de son décret de actes les modifiant, doivent être impose le recours à la majorité
1967 et prendre en compte la communiqués au plus tard, au des voix des copropriétaires pré-
singularité de chaque coproprié- moment de la vente (remise en sents ou représentés pour statuer
té afin de minimiser le risque de annexe ou en mains propres) de sur un certain nombre de déci-
litiges ultérieurs. lots ou de fractions de lots ou de sions considérées comme cou-
Il se distingue de l’EDD qui est cession de droits réels immobi- rantes.
Obligation au paiement des charges
D ès lors que les comptes ont
été approuvés en AG, les
copropriétaires sont débiteurs
Les charges entraînées par les
services collectifs et les éléments
d’équipement commun (art. 10
pondération fixés par les géo-
mètres-experts) et,
* la situation du lot dans l’im-
des charges correspondantes al. 1) sont réparties en fonction meuble (ensoleillement, étage,
(même lorsque la répartition du critère de l’utilité objective etc.).
est erronée, si la décision non qu’ils procurent à chaque lot
contestée est devenue défini- (par exemple : les ascenseurs, le En présence de PC spéciales
tive, voir la revue n° 96). Cette chauffage collectif). (lorsque l’immeuble comporte
obligation est d’ordre public plusieurs bâtiments, il peut être
(art. 10 de la loi de 1965). Les tantièmes de charges com- créé des PC spéciales à ces
La loi de 1965 a consacré la di- munes générales de copropriété bâtiments auxquelles sont affec-
chotomie entre les charges rela- (art. 10, al. 2) sont calculés sur tées des QP de PC spéciales),
tives aux services collectifs et élé- la base du critère d’ordre public en plus des charges générales
ments d’équipement communs de la « valeur relative » du lot et relatives aux PC, il y aura lieu
(art. 10, al. 1er) et les charges se déterminent par rapport à : de régler des charges relatives
communes générales relatives à * la consistance (par à ces PC spéciales (art. 24- III
la conservation, à l’entretien et à exemple, la nature physique du de la loi de 1965 ). Seuls ceux
l’administration des PC (art. 10, lot : appar- tement, garage, qui sont concernés votent sur
al. 2). etc., leur desserte, ces charges et participent à leur
Pour chacune, la qualité des ma- règlement.
une méthode de tériaux, etc.), Les éléments pris en considé-
répartition diffé- * la superficie ration et la méthode de calcul
rente est impo- (corrigée par des permettant de fixer la répartition
sée (art. 43). coefficients de des charges doit figurer dans les
16 Bulletin d’information de l’ANCC • N°100RCP publiés à compter du 31 rait être contestée car elle doit modifications importantes dans
décembre 2002 (art. 10, al. 3, répondre à des critères impé- la consistance de l’immeuble
de la loi de 1965 et art. 1er du ratifs. Mais l’état de répartition (ici : démolition de plus de 40
décret de 1967). Le recours à doit s’appliquer tant qu’il n’a lots érigés de manière illégale
un expert tel qu’un géomètre-ex- pas été modifié par l’AG, ni ré- et annexion de PC, Cass. civ.
pert sera nécessaire. puté non écrit par une décision 3e, 2 juill. 2013, Adm. n° 470,
La répartition des charges pour- de justice, même s’il y a eu des nov. 2013, p. 51).
Participation à l’assemblée générale
U ne feuille de présence est
établie à chaque commence-
ment d’AG, elle contient les élé-
Elle est certifiée exacte par le
président de l’assemblée.
La feuille de présence constitue
priétaire majoritaire et de procé-
der le cas échéant à la réduction
du nombre de ses voix (art. 22,
ments permettant d’identifier les une annexe du procès-verbal al. 2 de la loi de 1965).
copropriétaires qui assistent à la avec lequel elle est conservée. Copie de la feuille de pré-
réunion ou qui y sont représentés Elle peut être tenue sous forme sence et de ses annexes (par
(voir revue n° 84). électronique … » (art. 14 du exemple, les pouvoirs) pourra
« Il est tenu une feuille de pré- décret de 1967). être demandée au syndic par
sence, pouvant comporter plu- La feuille de présence permet à tout copropriétaire (art. 33 du
sieurs feuillets qui indique les tout moment de la réunion d’AG décret de 1967), sans que les
nom et domicile de chaque de connaître le nombre exact copropriétaires puissent objecter
copropriétaire ou associé, et, de voix des copropriétaires pré- qu’il s’agit d’éléments de leur vie
le cas échéant, de son man- sents ou représentés. En effet, privée (CA Chambéry, 1èreCh,
dataire, ainsi que le nombre les arrivées et les départs des 24 avr. 2008, Loyers et Copr.,
de voix dont il dispose….Cette copropriétaires ou de leurs man- sept. 2008, comm. 204,
feuille est émargée par chaque dataires devront être consignés p. 25). L’absence de feuille de
copropriétaire ou associé pré- sur la feuille. La feuille permettra présence fera encourir la nullité
sent, ou par son mandataire. aussi de savoir s’il y a un copro- de l’assemblée.
Rémunération du syndic
L e syndic est l’organe de ges-
tion de la copropriété. Il est un
mandataire (art. 1984 du Code
À ce titre, un syndic profession-
nel perçoit des honoraires fixés
sur la base d’un contrat signé
l’ensemble des prestations factu-
rées dans le cadre d’un forfait
ainsi que la liste (limitative) des
civil : « Le mandat ou procura- entre le syndic et la copropriété prestations qui pourront être fac-
tion est un acte par lequel une (en pratique, le syndic est dési- turées « à l’unité ». Dans l’attente
personne donne à une autre le gné aux termes d’une décision de l’application de ce texte
pouvoir de faire quelque chose d’AG et l’on précisera dans le (contrat signé à compter du 2
pour le mandant et en son nom. PV d’AG qui sera signataire du juillet, la rémunération du syn-
Le contrat ne se forme que par contrat négocié, il s’agit souvent dic se compose d’un forfait de
l’acceptation du mandataire. »). du président de l’AG). gestion courante pour lequel la
Le syndic est l’organe représen- La loi ALUR du 24 mars 2014 liste des prestations est indiquée
tant le syndicat des coproprié- prévoyant la parution de plu- dans l’arrêté Novelli du 19 mars
taires (ce qu’on désigne couram- sieurs décrets concernant la 2010 et d’une liste (souvent
ment par « la copropriété »). En rémunération des syndics pro- longue) prévue par les syndics
tant que tel, il lui revient d’exécu- fessionnels, un contrat type à de prestations complémentaires :
ter tous les actes nécessaires à la été publié (D. 2015-342 du - Le forfait de gestion courante
vie de la copropriété. 26 mars 2015) comprenant reprend dans les grandes lignes
Bulletin d’information de l’ANCC • N°100 17Vous pouvez aussi lire
