De propriétaires - Les propriétaires immobiliers à l'heure du numérique Votre hors-série - UNPI
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millions
25 de propriétaires
REVUE DE L’UNPI • ISSN : 2102-0728 • Hors-série • Décembre 2021
© taka
Les propriétaires immobiliers
à l’heure du numérique
Votre hors-série
IMMOBILIER ET NUMÉRIQUE
PROPRIÉTAIRES ACCÉDANTS
PROPRIÉTAIRES ACCÉDANTS
BAILLEURS PRIVÉS
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PROPRIÉTAIRES ACCÉDANTS
COPROPRIÉTAIRES
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INVESTISSEURS IMMOBILIERS
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2 • 25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 2021
ÉDITO
Le numérique est mention manuscrite, ouvrant la possibilité de la
clairement ancré signature électronique.
dans notre vie
Le numérique est aussi une question technique
quotidienne, dans
qui touche l’habitat dans sa dimension pilotable :
toutes les indus-
de la construction à la gestion quotidienne avec
tries et toutes
l’habitat connecté. Il permet ainsi, en copropriété
les e ntreprises.
comme en maison individuelle, de gérer automa-
L’immobilier
tiquement l’aération, le chauffage ou encore la
et la propriété
privée n’y échappent lumière. La domotique permet aussi d’intégrer
évidemment pas. de nouvelles possibilités liées à la sécurité des
biens et des personnes. Le maintien à domicile,
Pour l’UNPI, c’est d’abord une question juridique le plus longtemps possible et dans de bonnes
qui nous est posée. De nos contributions utiles à conditions, demeure l’un des enjeux des pro-
la fabrication de la loi, jusqu’aux conséquences chaines décennies.
concrètes dans notre capacité à signer un contrat
de bail, un acte de caution ou un état des lieux, le Enfin, le droit de propriété est lui aussi ques-
numérique est au cœur de nos préoccupations. tionné par ce qui est appelé la blockchain, une
nouvelle infrastructure de confiance, dont l’ap-
Vos chambres de propriétaires sont en pointe sur
plication la plus connue est la cryptomonnaie.
ce sujet depuis plusieurs mois : acheter et signer
Elle pourrait révolutionner en France le rôle des
un bail depuis chez soi est désormais possible
notaires et du système cadastral actuel tel que
pour tous nos adhérents, avec toute la sécu-
nous le connaissons. Certains pays comme l’Inde
rité juridique du contrat papier et sa signature
l’utilisent déjà pour fiabiliser leur cadastre.
manuscrite. La récente loi ELAN, sous l’impul-
sion de l’UNPI, est venue considérablement sim- Vous l’aurez compris, le numérique ce n’est pas
plifier l’acte de caution solidaire en supprimant la demain ni de la science-fiction, c’est aujourd’hui !
Pierre HAUTUS,
Directeur Général de l’UNPI
Directeur de la revue 25 Millions de Propriétaires
@PierreHautus
25 millions de Propriétaires
11, quai Anatole-France 75007 Paris • ✆ 01 44 11 32 52 - Fax 01 45 56 03 17 • 25millionsdeproprietaires@unpi.fr
Gérant, directeur de la publication : Christophe Demerson • Directeur : Pierre Hautus • Rédaction en chef : Nadine Cazalbou - nadine.cazalbou@unpi31.fr • PECI/Presse, 63, rue Alsace-
Lorraine • 31009 Toulouse Cedex 6 ✆ 05 62 30 15 36 • Ont contribué à ce numéro : Céline Capayrou, Nadine Cazalbou, Nathalie Coulaud, Laurent Grosclaude, Fabien Pessant,
Marc Pouiol • Secrétariat de rédaction : PECI • Abonnements : ✆ 01 44 11 32 46 ou 01 44 11 32 52 • 25millionsdeproprietaires@unpi.fr • Éditeur : La Presse immobilière • SARL au
capital de 1 524,49 € - RCS B 304 455 009 • Durée : 75 ans à compter du 1er janvier 1951 • Siège social : 11 quai Anatole-France 75007 Paris • Associés : UNPI à 90 % • Publicité :
Sylvie Mazzer • PECI ✆ 05 62 30 15 39 • sylvie.mazzer@unpi31.fr • Iconographie : Adobe Stock • Conception graphique : Didier Mellard • Impression : Imprimerie Menard • 2721 La
Lauragaise 31670 Labège • Commission paritaire : N° 0722 K 81970 - ISSN : 2102-0728 • Dépôt légal : Décembre 2021
La loi du 11 mars 1957 n’autorisant, aux termes des alinéas 2 et 3 de l’article 41, d’une part que les « copies ou reproductions strictement réservées à l’usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective », et d’autre
part « que les analyses et les courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration », toute représentation ou reproduction illégale ou partielle faite sans le consentement de l’auteur ou de ses ayants droit ou ayants cause
est illicite – alinéa 1er de l’article 40. Cette représentation ou reproduction, par quelque procédé que ce soit, constituerait donc une contrefaçon sanctionnée par les articles 425 et suivants du Code pénal. Selon l’article 34 de
la loi du 06/01/78, tout abonné dispose d’un droit d’accès et de rectification pour toute information le concernant. La rédaction des textes publicitaires est réalisée sous la seule responsabilité des annonceurs et ne saurait
engager 25 millions de Propriétaires.
25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 2021 • 3
SOMMAIRE
HORS-SÉRIE DÉCEMBRE 2021
LES PROPRIÉTAIRES IMMOBILIERS
À L’HEURE DU NUMÉRIQUE
PRÉFACE 6
PARTIE 1 8
SMART CITY – DES VILLES TOUJOURS PLUS INTELLIGENTES
- Les projets foisonnent
- Le numérique au cœur de la crise
- Une transformation profonde du modèle urbain
- Habitat intelligent et laboratoire du futur
- Equations complexes
- Entretien avec Mathieu Vidal, géographe, adjoint au maire d’Albi et président de Villes Internet
PARTIE 2 13
LA CONSTRUCTION S’EMPARE DES NOUVELLES TECHNOLOGIES
- De la conception aux esquisses
- De l’avant-projet au plan et devis descriptif d’exécution
- Le dépôt du permis de construire
- Appel d’offres, signature de marchés
- Suivi de chantier, paiement, réception de l’ouvrage
- Qu’est-ce que le BIM ?
- L’imprimante 3D dans la construction
PARTIE 3 19
ACCÉLÉRATION DE LA NUMÉRISATION POUR LES TRANSACTIONS
IMMOBILIÈRES
- Des moyens numériques à disposition des agences
- Des agences en ligne qui se développent
- Des diagnostics plus facilement consultables
- Une signature de l’acte à distance
- La responsabilité du rédacteur de l’acte
4 • 25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 2021
SOMMAIRE
PARTIE 4 26
L’ALLIANCE DE LA COPROPRIÉTÉ ET DU NUMÉRIQUE
- L’extranet : l’accès aux documents de la copropriété
- Les notifications et mises en demeure électroniques
- La dématérialisation de certains documents
- L’immatriculation des copropriétés : une surveillance de la bonne gestion
- L’assemblée générale dématérialisée : la révolution digitale dans les copropriétés
PARTIE 5 34
LES RAPPORTS LOCATIFS MÊLÉS DE NUMÉRIQUE
- L’annonce de location
- Le dossier candidat locataire
- La visite
- Le dossier de diagnostics
- La signature du bail
- La signature électronique
- L’état des lieux
- Les relations locatives
- Les agences connectées
- Locations de courte durée : le quasi-monopole d’internet
PARTIE 6 41
LA DOMOTIQUE S’INSTALLE DURABLEMENT DANS NOTRE SALON
- Evolution positive et fortes attentes
- Pas simple de se connecter
- Maisons intelligentes et responsables
- Protection et sécurité
- Le logement neuf accélère
- Maintien à domicile : toujours plus de solutions
- “ L’effraction virtuelle est un fléau qui va s’accroître “
Entretien avec Me Stanley Claisse, avocat au barreau de Toulouse
QUIZ 24
Réponses du quiz 47
25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 2021 • 5
PRÉFACE
Par Laurent Grosclaude,
maître de conférences à l’UT1 Toulouse Capitole
Les pages de ce Hors-Série nous Toutes ces (r) évolutions nous
emmènent dans un état de l’im- étonnent, nous dépassent et
mobilier qui est déjà le nôtre souvent, il faut l’avouer, nous font
aujourd’hui ou qui le sera à un peur. Pas seulement la peur de
horizon de dix ans. C’est, en sché- ce que ces techniques portent
matisant, une ère où la machine comme message, mais aussi la
remplit une double fonction : elle peur d’être dépassés, de ne plus
rapproche les Hommes et parfois rien comprendre à notre environ-
les remplace. nement (fracture numérique).
Le rapprochement c’est la fonc-
tion d’Internet, plusieurs milliards
d’êtres humains peuvent Et maintenant exhumons
échanger des données en temps Cassandre et faisons un peu
réel ; Internet c’est aussi la désin- de science-fiction immobilière.
termédiation : ces mêmes êtres Partons ensemble en 2050.
humains peuvent traiter en direct Intéressante projection, ni trop
sans intermédiaires. Il y a 30 ans lointaine, ni trop proche, dans
lorsqu’on voulait mettre son bien un monde que les plus jeunes
en location il fallait un intermé- d’entre nous connaîtront et dont
diaire, aujourd’hui il y a Le Bon nous savons déjà qu’il sera très
Coin ! différent de celui d’aujourd’hui.
Parallèlement, l’intelligence L’avenir se nourrit du passé et
artificielle vient en renfort du du présent ; nous allons donc
cerveau humain et, il faut bien tirer 3 fils afin d’élaborer 3 scéna-
le dire, parfois le remplace. Nos rios différents (et assurément
ordinateurs apprennent, réflé- pessimistes), qui ne constituent
chissent, proposent, conçoivent, que le prolongement de ce qui
exécutent et les applications sont est déjà en marche, et qui bien
nombreuses dans l’immobilier : entendu peuvent se recouper
© mizar_21984
immeuble connecté, serrures et se combiner. Et puis nous
intelligentes, smart-city, tech- terminerons par un quatrième
nologie blockchain au service scenario qui repose, lui, sur une
des transactions immobilières… rupture.
6 • 25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 2021
PRÉFACE
1 – le scénario technologique de l’autre côté des parcs immo- Jouer les Cassandre n’est proba-
biliers passoires énergétiques blement pas la bonne attitude !
Dans ce scenario, la technologie
et non entretenus. La peur seule peut-elle être le
prend l’ascendant sur l’humain
moteur du changement ? L’im-
et l’immobilier lui est asservi.
mobilier de 2050 ne doit pas être
L’immeuble est entièrement digi-
3 – le scénario climatique ce qu’une poignée de « geek »
talisé, comme le sont toutes les
veut en faire, mais ce que nous
transactions qui le concernent ; Les prédictions des climatolo-
tous, propriétaires, profession-
on achète des biens immobiliers gues du GIEC sont avérées et
nels, locataires, occupants et
en sécurisant la transaction par les gouvernements de la planète
usagers, allons décider d’en faire.
la technologie de la blockchain n’ont pas suffisamment réduit
L’avenir n’est pas écrit, c’est à
qui s’est encore améliorée. les émissions de CO2 pour que
nous tous de le dessiner.
Tout est rapide et peu coûteux cela ait un impact. La machine
(low-cost). Les professions tradi- climatique s’est emballée et les
tionnelles de l’immobilier ont phénomènes météorologiques Science sans conscience n’est
quasiment disparu : experts, violents sont de plus en plus que ruine de l’âme (Rabelais –
agents, notaires… nombreux : canicules extrêmes, Pantagruel ; 1532)
La conception, la construction, inondations, tempêtes. L’immobi-
la transmission, la maintenance lier doit s’adapter à cette nouvelle
de l’immeuble sont gérées par donne : l’énergie est au cœur
intelligence artificielle. Les loge- de tout et la végétation revient
ments sont bourrés de capteurs en force dans les villes. Paris et
connectés qui analysent nos sa région ont perdu 2 millions
moindres besoins ; nous vivons d’habitants, l’exode urbain se
et travaillons dans le même lieu renforce, rééquilibrant le marché
et n’avons plus guère à nous immobilier des grandes métro-
déplacer, tout étant accessible poles et des villes moyennes.
depuis notre immeuble, ou livré Mais l’adaptation des immeubles
à notre porte. La socialisation au réchauffement climatique
passe par nos écrans qui font de nécessite des investissements
plus en plus corps avec l’humain. coûteux qui renchérissent le
marché immobilier partout sur
le territoire.
2 – le scénario sécuritaire
La société française est plus 4 – le scénario de la rupture
fracturée que jamais ; l’écart
entre les populations aisées et Un évènement majeur se produit
les populations en dessous du entre 2040 et 2050, qui boule-
seuil de pauvreté s’est encore verse tout : nouvelle pandémie
accru. L’accession à la propriété létale, accident nucléaire, catas-
est devenue plus difficile encore. trophe climatique, conflit armé...
L’état de violence de la société est Ce choc produit un double effet
monté d’un cran. Les questions contradictoire sur le marché
de sécurité deviennent centrales immobilier : il met un frein impor-
et des enclaves protégées se tant aux transactions et le fait
créent ou sein des villes. Les s’effondrer temporairement ; il
ghettos de pauvres et de riches met également en avant l’im-
se font face. La France ressemble meuble comme valeur refuge
de plus en plus à l’Amérique du dans un monde qui vacille. Mais
Sud d’aujourd’hui et le marché cette rupture permet à beaucoup
immobilier épouse ces frac- de comprendre que le change-
tures : d’un côté des immeubles ment n’est plus une option, ni un
modernes, connectés, rafraichis, luxe. Inutile de développer plus
végétalisés, où il fait bon vivre ; avant, nous nous comprenons.
25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 2021 • 7
Partie
Partie 1
1
© greenbutterfly
Smart city -
Des villes toujours plus intelligentes
Marc Pouiol, journaliste
Dans moins de dix ans, 2 Européens sur ville du futur, les défis sont énormes. La
3 vivront en ville. Pour transformer les révolution du modèle urbain est en cours,
agglomérations actuelles, les adapter la ville devient intelligente et connectée.
aux évolutions climatiques et inventer la
8 • 25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 2021
1 - SMART CITY - DES VILLES TOUJOURS PLUS INTELLIGENTES
Grâce à l’intelligence artificielle,
le concept de Smart City, ou
ville intelligente, se développe
très rapidement depuis une
dizaine d’années et bouscule
avec force notre vision de la
cité. Face aux mutations clima-
tiques et sociétales, la ville se
doit d’être plus audacieuse,
plus verte, plus économe, plus
ouverte et participative.
Une utopie qui commence à
devenir réalité. La puissance
du numérique et l’exploita-
tion des données publiques
et privées permettent d’op-
timiser les services urbains
existants, de mieux répondre
aux besoins des habitants et
de créer de nouveaux usages
en matière d’habitat, d’énergie,
de mobilités, d’environnement,
de culture, d’éducation ou de
© stnazkul
santé.
Les projets foisonnent d’un cogénérateur à huile de des réseaux de chaleur dédiés
Colza et utilise la géothermie. au logement. A Marseille, la
Une collectivité sur deux est Certains immeubles consom- « thalassothermie » permet
engagée dans une ou plusieurs ment jusqu’à 60 % d’énergie d’utiliser l’eau de mer pour
démarches de smart city. en moins et plus de 80 % des chauffer et climatiser les bâti-
Dans les plus grandes agglo-
besoins électriques ou en ments.
mérations, comme dans les
chauffage sont autoproduits.
villes moyennes ou même les
territoires ruraux, les projets Depuis 2019, la métropole de
foisonnent. Un nouveau modèle Dijon dispose d’une plate-
associant citoyens, acteurs forme de pilotage en temps réel Le numérique au cœur
publics et privés, se dessine. et centralisé de différents équi- de la crise
La ville intelligente conjugue pements urbains connectés, Géolocalisation des places de
les initiatives (élus, résidents, comme l’éclairage, le réseau stationnement libres, déploie-
associations, services publics, d’eau ou la circulation. Egale- ment des bornes de recharge
aménageurs, promoteurs, ment en pointe en matière électriques, gestion de flottes
entreprises, start-ups…) pour d’alimentation durable, la capi- de véhicules partagés, suivi en
inventer de nouveaux projets tale bourguignonne, comme temps réel des transports en
de ville, de quartiers ou de terri- beaucoup d’autres collectivités, commun, e-commerce local,
toires. mise sur les circuits courts et containers de tri connectés,
l’agriculture péri-urbaine. micro-réseaux intelligents
A l’exemple de Lyon, pion-
nière en France, qui teste un A Toulouse, sur le nouveau d’énergie, services d’échanges
système de navettes auto- quartier en construction de et d’entraide… Les briques de
nomes et propose des véhi- Montaudran, l’énergie des la Smart City s’empilent et les
cules électriques en auto-par- super calculateurs de la zone applications se multiplient
tage. Très innovant, l’éco-quar- d’entreprises intégrée au projet, au croisement des services
tier de Confluence est doté sera récupérée pour alimenter publics et des besoins indi-
25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 2021 • 9
1 - SMART CITY - DES VILLES TOUJOURS PLUS INTELLIGENTES
viduels, via l’ordinateur ou le se résument pas à des choix consomme plus de la moitié de
smartphone. techniques mais résultent l’énergie du pays, est l’un des
Si la numérisation de la société d’une vision politique des terri- maillons clé de la Smart City.
est largement engagée, la crise toires. En dialogue avec son environ-
sanitaire a révélé et renforcé nement, toujours plus innovant
et audacieux, il peut devenir,
son impact de façon specta-
grâce à l’intelligence artificielle,
culaire, comme le montre l’en-
quête « Numérique et gestion Une transformation un véritable acteur de la tran-
profonde du modèle sition énergétique et du main-
de crise locale », première étude
tien à domicile. Le chantier est
du genre, réalisée par les asso- urbain colossal, les défis sont à la fois
ciations Villes Internet et Villes La crise sanitaire a modifié technologiques, économiques
de France, qui agissent pour notre rapport à la ville et généré et sociétaux.
le développement de la Smart de nouvelles tendances et de
City, aux côtés des collectivités nouveaux besoins : habitat
locales (10 000 à 100 000 connecté, végétalisation de
habitants). Pendant le premier l’espace urbain, circuits courts, Habitat intelligent et
confinement, le trafic internet désirs de campagne, attrait
des ménages a augmenté de
laboratoires du futur
des villes moyennes… « Nous
30 %, le commerce de détail sommes à l’aube d’une trans- Le numérique offre de
en ligne est passé de 9,8 % à formation très profonde du nouvelles opportunités pour
13,4 %, en un an et le télétravail modèle urbain, affirme Emma- concevoir des logements qui
a concerné jusqu’à 41 % des nuel François, président de produisent de l’énergie (bois,
salariés. Small Building Alliance, qui solaire, géothermie) en utili-
accompagne tous les acteurs sant des nouveaux matériaux
« Si cette crise a révélé tout le capables d’emmagasiner et de
potentiel d’attractivité de nos du bâtiment et de la ville dans
la transition numérique. Des redistribuer la chaleur dans le
villes moyennes, elle a égale- réseau urbain. Avec les comp-
ment démontré les opportu- changements radicaux sont
nécessaires sur les bâtiments, teurs communicants, il devient
nités et les risques du numé- possible de mixer des énergies
rique pour nos territoires. » les quartiers ou encore les
infrastructures de mobilité, les renouvelables intermittentes
notent Anne Cayeux, maire comme l’éolien ou le solaire, à
réseaux d’eau ou d’énergie.
de Beauvais, présidente Villes usage domestique.
Cela passe par une utilisation
de France et Mathieu Vidal,
raisonnée du numérique, l’im- L’Agence de l’environnement
président de Villes Internet.
plication des citoyens et la et de la maîtrise de l’énergie
En effet, du travail au diver-
création de lieux et de services (ADEME) rappelle que tous les
tissement en passant par les
communs. La refonte de la ville bâtiments existants devront
démarches administratives,
doit permettre de préserver les être rénovés à l’horizon 2050,
les achats et le maintien des pour passer de 190 kWh/m² de
ressources, de mutualiser les
relations sociales ou le traçage consommation moyenne par
services et de maximiser l’occu-
et les rendez-vous pour les logement et par an, à 75 kWh/
pation des espaces et des bâti-
vaccinations, le numérique est ments. » m²/an.
devenu un outil incontournable
En milieu urbain, chacun doit Le concept d’écoquartier
de nos vies.
trouver l’essentiel pour ses s’impose comme un modèle
Plus que jamais, les politiques besoins (santé, culture, trans- d’avenir, capable de répondre
de solidarité et d’inclusion port, éducation…) dans un tout à la fois aux besoins de
numérique sont indispen- rayon de 4 km, avec des relais logements et aux défis environ-
sables. Le développement de physiques ou numériques nementaux. En proposant des
la ville intelligente, les liens (télémédecine, coworking, « morceaux de ville » apaisés,
entre physique et digital, ainsi e-culture, campus connecté…) vertueux. Plus de 500 sont label-
que la rapidité des innova- de proximité, dans un rayon de lisés en France, des nouveaux
tions invitent les élus locaux 400 mètres. lieux de vie conçus de A à Z, en
à concevoir des politiques De plus en plus autonome intégrant les mêmes probléma-
publiques numériques qui ne et connecté, l’habitat, qui tiques : bilan carbone neutre,
10 • 25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 20211 - SMART CITY - DES VILLES TOUJOURS PLUS INTELLIGENTES
traitement des déchets, gestion végétalisation des bâtiments rapport Interministériel remis
écologique des espaces verts, existants et la création d’îlots en mai dernier par Luc Broussy,
mobilités douces, parkings de fraîcheur commence à être président de France Silver Eco,
collectifs, mixité sociale et inter- intégrés dans les projets de sur « l’adaptation des loge-
générationnelle, implication des rénovation urbaine. Dans les ments, des mobilités et des
habitants dans la vie et le déve- cartons des urbanistes, des territoires à la transition démo-
loppement du quartier. projets audacieux fleurissent graphique. » Ce rapport, fort
mêlant architecture innovante, de 80 propositions pointe la
Ces écoquartiers constituent fracture numérique chez les
espaces verts, jardins verticaux
de véritables laboratoires pour séniors de plus de 75 ans et
et fermes urbaines. Là encore,
la Smart City. Issy-les-Mouli- le numérique est au cœur de propose plusieurs axes d’ac-
neaux en a lancé plusieurs très ces mutations. tion, dont une aide financière
innovants, dont celui de Le Fort (APA) spécifique dédiée au
regroupant 3 500 habitants qui La domotique, très présente numérique et à la domotique.
désormais dans nos maisons
dispose d’un système unique Pour devenir de plus en plus
qui deviennent intelligentes,
de collecte pneumatique des « intelligentes », les villes ont
offre des solutions accessibles
déchets par aspiration et de à résoudre des équations
et simples pour gérer, sur place
la géothermie profonde (650 souvent très complexes : inves-
ou à distance, climatisation,
mètres) assurant 75 % du chauf- tissements, mise à disposi-
éclairage, ensoleillement, arro-
fage. Le Fort compte aussi des tion des données publiques,
sage, sécurité et surveillance
logements équipés en fibre cybersécurité, implication des
(voir plus loin p.41).
optique raccordés à IssyGrid, acteurs économiques, sociaux
premier réseau intelligent du et des citoyens… Mais comme
pays pour mieux consommer le souligne Villes de France,
l’énergie. « l’usage intelligent de la tech-
Equations complexes nologie peut générer un formi-
Dans les 20 prochaines La ville intelligente sera celle dable levier de croissance et
années, la ville devra faire place qui saura proposer aux séniors d’attractivité pour des terri-
à la nature partout où cela est des logements et des services toires tout en favorisant l’inno-
possible afin de réguler la permettant de mieux vieillir vation et la qualité de vie des
température, améliorer le cadre à domicile. Un défi immense résidents. »
de vie, rafraîchir l’habitat. La abordé dans le tout récent
© Hanoi Photography
25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 2021 • 111 - SMART CITY - DES VILLES TOUJOURS PLUS INTELLIGENTES
Entretien
Mathieu Vidal, géographe, adjoint au maire d’Albi
et président de Villes Internet
« Smart City », « Ville intelli- est la convergence de la ville au débat public, notamment sur
gente », « Ville connectée », numérique et de la ville verte. la question de l’exploitation des
Il ne s’agit sans doute pas données publiques et privées.
« ville numérique »… Quelle
d’une révolution mais d’un
est la bonne définition ?
ensemble d’évolutions qui touche
aujourd’hui tous les domaines de
A la notion de « Ville intelligente »,
la cité : économie, gouvernance, Peut-on envisager la création
je préfère celle de « ville numé-
rique » ou même de « territoire
citoyenneté, habitat, mobilités, de villes nouvelles entière-
environnement. ment conçues pour être intel-
connecté ». Les collectivités sont
en effet aujourd’hui en interac- ligentes ?
tions permanentes, le numérique
va renforcer ce phénomène et Les écoquartiers intègrent
Existe-t-il un modèle de la aujourd’hui pleinement les problé-
permettre de construire des
projets dans une vision nouvelle ville intelligente ? matiques de la ville connectée.
et plus large de la cité telle que Demain, la ville sera pensée très
On a passé le cap du gadget. Diffé- en amont pour être évolutive et
nous la connaissons aujourd’hui.
rents modèles se développent, les devenir toujours plus intelligente.
enjeux sont mieux ciblés et des On peut imaginer des modèles
programmes gouvernementaux reproductibles en tenant compte
accompagnent le mouvement, des spécificités géographiques,
Sommes-nous déjà entrés
comme pour les tiers-lieux ou climatiques et culturelles.
dans une véritable « révo- les fab labs.
lution » ou sommes-nous Mais cela ne marchera que si
encore dans une phase d’ex- En même temps, des nouvelles le high tech est au service d’un
périmentations ? applications se déploient tous projet de vie intergénérationnel.
azimuts. Entre l’offre qui crée le Désirons-nous une ville robo-
Depuis les années 2000, les besoin et la demande du citoyen, tisée, un habitat connecté et ultra
collectivités ont commencé à une réflexion nationale et locale sécurisé qui isole ? Aurons-nous
déployer des outils pour mieux est nécessaire sur les enjeux d’un droit à la déconnexion ? Nos villes
gérer les ressources et améliorer tel bouleversement. Les exemples seront-elles conçues et gérées un
la qualité de vie des habitants. du compteur Linky et du déploie- jour par les géants d’Internet ?
Des technologies qui sont venues ment de la 5G illustrent bien la
croiser des demandes sociétales problématique de l’acceptabilité. La ville de demain peut être
comme l’écologie ou la participa- Le citoyen doit rester au centre beaucoup plus belle, si elle reste
tion citoyenne. La ville intelligente de ces questions et participer humaine, partagée et citoyenne.
12 • 25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 2021Partie
Partie 2
2
© MY Architectes
La construction s’empare
des nouvelles technologies
Entretien avec Fabien Pessant, MY Architectes à Toulouse, consultant UNPI 31-09
Les promesses du numérique (gagner Ces nouveaux outils sont-ils réellement
en productivité, en qualité, réduire les indispensables ? Quels sont leurs
coûts…) sont nombreuses dans le monde avantages et leurs inconvénients pour les
de l’architecture et de la construction. architectes ? Et pour leurs clients ?
25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 2021 - 132 - LA CONSTRUCTION S’EMPARE DES NOUVELLES TECHNOLOGIES
Jusqu’au 20ème siècle, les tech- des travaux). Toutes ces données ces fichiers informatiques.
niques de représentation sont dématérialisées et récupérées Cela lui facilite les phases de
restées relativement stables par la maîtrise d’œuvre seront diagnostic ou d’analyse du site.
avec l’utilisation du té, de facilement exploitées par l’utili- L’architecte peut plus rapide-
l’équerre, du compas, du tire- sation de logiciels adaptés. ment se lancer sur la concep-
ligne, suivie de l’apparition des tion du projet et développer ses
La représentation des
stylos techniques. Dans les idées. De son côté, le particu-
esquisses est-elle facilitée ?
années 1980 est apparu l’usage lier - maitre de l’ouvrage - peut
Plus proche de la réalité ?
de l’outil informatique pour la plus facilement se projeter
conception assistée par ordi- Le processus de création archi- dans le projet futur à travers les
nateur (CAO). Puis la révolu- tecturale nécessite l’aide de nouveaux modes de représen-
tion numérique s’est emballée supports de représentation : tations numériques : anima-
impactant non seulement la plans, coupes et élévations. tions d’images 3D, insertion du
conception de l’ouvrage mais Le développement d’un projet projet dans une vidéo de l’exis-
la gestion du chantier. Les architectural se réalise dans tant, réalité augmentée…
architectes se sont emparés de une temporalité longue où se
Surtout, le numérique a modifié
succède un nombre important
ces nouvelles technologies. les méthodes de la représenta-
de dessins de ce type. Des
tion architecturale.
premiers croquis aux plans
mis à l’échelle d’un projet, ces Nous sommes passés des
supports renvoient à l’archi- supports de représentation 2D
De la conception aux tecte une image qui est une (dessins, plans, coupes, éléva-
esquisses représentation d’un état d’avan- tions) à la maquette numérique
cement du dispositif spatial 3D qui permet désormais de
Quel impact le numérique a-t-il (idée architecturale). Plans, représenter un projet sous
eu sur la programmation archi- coupes et élévations donnent toutes ses coutures. Des logi-
tecturale ? à lire simultanément des infor- ciels de rendus performants
La réalisation d’une étude de mations sur la globalité et les permettent de créer en temps
programmation architectu- détails d’un espace : un mode réel des images de synthèse
rale est une étape importante de représentation qui a la ou des films d’animation au
pour tout projet de construc- faculté de nous questionner, réalisme surprenant.
tion. Elle permet à la maîtrise de nous parler. Les proportions Ces modes de représenta-
d’ouvrage de définir précisé- sont-elles bonnes ? La relation tion autrefois utilisés sur des
ment les objectifs d’un projet. entre plusieurs locaux est-elle phases plus avancées pour
Cette étape est cruciale dans judicieuse ? Etc. représenter un projet abouti ou
la réussite d’une opération et À partir du programme transmis fini, s’utilisent de plus en plus
facilite le travail de la maîtrise par la maîtrise d’ouvrage, en amont, en phase esquisse
d’œuvre de conception en le maître d’œuvre travaille par exemple, pour valider des
lui donnant toutes les infor- aujourd’hui le projet archi- idées ou essayer d’autres choix
mations pour répondre au tectural directement depuis architecturaux.
sujet. Les outils numériques
permettent aujour d’hui de
dématérialiser les documents
constitutifs d’un programme :
données sur le site (fichiers
informatiques de plans, photo-
graphies, scan 3D du site ou
des bâtiments concernés par
le projet…), exigences fonction-
nelles (tableau des surfaces des
© MY Architectes
locaux à créer ou à transformer,
schémas, organigrammes, fiches
espaces et fiches techniques…)
et exigences économiques (coût
14 • 25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 20212 - LA CONSTRUCTION S’EMPARE DES NOUVELLES TECHNOLOGIES
Le travail à partir de la maquette Le dépôt du permis de
numérique 3D permet de visua- construire
liser le projet sous différents
angles et d’agir sur les volumes La dématérialisation est-elle
et/ou les matières d’un projet un gain de temps ?
tout en visualisant « en direct » La dématérialisation des actes
d’urbanisme est la possibilité
© MY Architectes
le résultat.
de transmettre aux services
Simple support de représen-
des droits du sol et de se voir
tation du projet pour l’archi-
instruire - par voie dématéria-
tecte au départ, la maquette
lisée - les demandes de permis
numérique va être enrichie en
de construire, déclarations préa-
données pour définir précisé-
lables, certificats d’urbanisme, etc.
ment l’ouvrage à créer. Il s’agira
Outre l’économie de papier, la
d’enregistrer sur la maquette
dématérialisation doit permettre
© MY Architectes
des informations sur la consti-
aux collectivités de faire des
tution des murs, les matériaux,
économies, d’améliorer la qualité
revêtements de sol, etc. On
et le temps de suivi des dossiers.
extrait ensuite de la maquette
des représentations détail- Pour le demandeur, cela permet
lées du projet pour obtenir un de gagner du temps et de la
dossier de consultation des souplesse dans le suivi du
Un projet de réhabilitation entreprises comprenant détails dossier (suivi en direct et en ligne
est-il plus facilement élaboré de construction, tableaux ou envoi électronique de pièces
grâce aux outils numériques ? descriptifs et quantitatifs des complémentaires par exemple).
Les outils numériques actuels ouvrages à réaliser.
nous permettent d’obtenir Cela facilitera la compréhen-
une maquette numérique
© MY Architectes
sion du projet par les entre-
d’un ouvrage existant. Cette prises qui seront chargées de
maquette numérique est le chiffrer puis de réaliser ensuite
plus souvent réalisée par un la construction.
géomètre expert qui peut
scanner un bâtiment en 3D
avec de nouveaux outils fixes
ou mobiles (drones). L’avan-
tage pour l’architecte est de
pouvoir récupérer la maquette
3D fournie par le géomètre
comme support fiable pour
entamer le processus de
conception du projet.
© MY Architectes
De l’avant-projet au plan
et devis descriptif d’exé-
cution
Des premières esquisses au
plan d’exécution, qu’apporte le
numérique ?
© MY Architectes
Dès la phase esquisse, les
outils numériques permettent
de modéliser plus facilement et
plus rapidement le projet.
25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 2021 • 152 - LA CONSTRUCTION S’EMPARE DES NOUVELLES TECHNOLOGIES
place progressive de logiciels chantier sont repérées par des
dédiés pour le suivi des situa- pastilles sur les plans ou sur
L’obtention des autorisations
tions de travaux des entreprises. des photos puis annexées au
est-elle facilitée ? compte rendu de chantier.
Cela accélère la comptabilité, la
A priori oui mais encore peu de validation puis le paiement de
communes ont mis en place ces dernières par les trésoreries
la dématérialisation des actes Qu’est-ce que le BIM ?
publiques. Encore faut-il que les
d’urbanisme ; elle sera effec- maîtrises d’œuvre soient équi- BIM vient de l’anglais Building
tive en janvier prochain pour pées du même logiciel que l’or- Information Modeling qui se
toutes les communes de plus ganisme public. traduit par Modélisation des
de 3 500 habitants. informations (ou données)
du bâtiment. Constitué de
méthodes de travail et d’une
Gros œuvre, second œuvre, maquette numérique para-
réception : les tâches sont-elles
Appel d’offres, signature métrique 3D qui contient des
facilitées ? données intelligentes et struc-
de marchés
Le numérique s’invite progres- turées, le BIM est le partage
La sélection des entreprises sivement sur les chantiers d’informations fiables tout au
est-elle facilitée du fait de la pour la visualisation des long de la durée de vie d’un
numérisation des documents ? plans par exemple sur ordina- bâtiment ou d’infrastructures,
Les appels d’offres s’effectuent teurs portables ou tablettes de leur conception jusqu’à leur
aujourd’hui de manière déma- numériques connectées. Les démolition. Il est censé définir
térialisée sur des plateformes équipes de maîtrise d’œuvre qui fait quoi, comment et à
spécifiques. Les entreprises peuvent utiliser des outils logi- quel moment. Un ou plusieurs
téléchargent les éléments ciels dédiés au suivi du chan- modèles virtuels 3D paramé-
constitutifs du dossier de tier sur tablettes numériques. triques permettent d’effectuer
consultation des entreprises et Cela facilite l’établissement des analyses et simulations
répondent sur la même plate- des comptes rendus de chan- (énergétiques, calculs structu-
forme en envoyant leur pièces tier et les opérations préalables rels…), des contrôles (respect
administratives et offres de prix. à la réception. Par exemple des normes, du budget…) et des
Cela simplifie le suivi des offres les réserves ou anomalies de visualisations.
et certains éléments de l’ana-
lyse des offres en particulier
toute la partie administrative.
Une fois l’analyse effectuée et
Quand les propriétaires cherchent des
les entreprises retenues, il faut artisans
établir les marchés de travaux. Selon une enquête (2019/2020) de l’Anil de février 2021,
Pour cela, il existe des signa- pour 20 % des bailleurs interrogés la recherche d’artisans
tures de marchés électroniques
compétents constituent un frein à la réalisation des travaux.
en ligne avec un système de
signature électronique pour les Que faut-il penser des plateformes qui se mettent en place
entreprises. (travaux.com, trouverunartisan.fr …) ? Nos adhérents vous
interrogent-ils à ce propos ?
La recherche d’artisans compétents est une question
récurrente qui se heurte aux plannings chargés des arti-
Suivi de chantier,
sans. Les compétences ou la réputation d’un artisan se
paiements, réception de font surtout par le « bouche à oreille ».
l’ouvrage Les plateformes qui se mettent en place sont plutôt des
D’Excel aux logiciels et applica- annuaires en ligne qui font payer aux entreprises la mise en
tions dédiées, quelles sont les relation avec un client potentiel. Les artisans compétents
nouveautés ? recherchés par nos adhérents n’ont pas besoin de leurs
On peut constater sur les services pour remplir leur carnet de commande.
marchés publics la mise en
16 • 25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 20212 - LA CONSTRUCTION S’EMPARE DES NOUVELLES TECHNOLOGIES
Le BIM permet-il une meilleure
collaboration des intervenants
d’un projet de construction ?
Le BIM est un outil numé-
rique qui permet de concevoir
un projet sur la base d’une
maquette numérique 3D en
théorie facilement transmis-
sible aux différents interve-
nants. En pratique cela reste
plus simple si tout le monde
travaille sur le même logiciel…
L’arrivée du BIM ne change pas
tellement la collaboration des
différents intervenants (archi-
tectes, bureaux d’études) qui
échangeaient déjà avant le BIM
des plans sur support numé-
rique.
Le BIM permet-il une concep-
© MY Architectes
tion de meilleure qualité ?
L’avantage du BIM est la
conception immédiate en 3D ce
qui ne se faisait pas forcément
auparavant sur les différents
logiciels utilisés par les interve-
nants. La perception du projet
est facilitée par la possibilité
de « découper » facilement la
Pour les maîtres d’ouvrage, dans l’acte de construire : coût
maquette 3D pour mieux l’ex-
quels sont les avantages/ en formation du personnel,
pliquer ou le montrer.
inconvénients ? achat des équipements infor-
matiques et logiciels plutôt
Les avantages du BIM pour
onéreux.
Avec le BIM détecte-t-on mieux les maitres d’ouvrages sont
les problèmes avant la mise en nombreux. Le BIM permet une
chantier ? modélisation complète des
ouvrages à réaliser et le maître
La maquette 3D peut souligner
d’ouvrage peut mieux perce-
des conflits ou des problèmes,
voir l’état futur d’achèvement
par exemple une gaine tech-
du projet. La mise au point du
nique trop petite ou bien
projet en amont du chantier
un conflit entre la structure
est quand même de meilleure
(poutre ou poteau) et un réseau
qualité si tout est parfaitement
(une gaine de ventilation par
modélisé.
exemple). Mais pour cela il faut
que les fichiers informatiques L’inconvénient est que le BIM
de la maquette soient « très met du temps à se mettre en
propres » et très bien réalisés place en raison de la complexité
pour que les différentes des outils logiciels et surtout à
maquettes des intervenants se cause du coût que cela repré-
recollent parfaitement. sente pour les intervenants
25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 2021 • 17L’imprimante 3D dans la construction
L’impression 3D, aussi appelée fabrication additive, largement utilisée dans l’industrie pour fabriquer des
pièces, est en plein développement. Elle connait déjà des réalisations dans le secteur du bâtiment souvent à
la faveur de partenariats entre l’industrie et l’université (Nantes en France, Eindhoven en Hollande, …). De
quoi s’agit-il ? Quel est son champ d’application aujourd’hui en France ? Peut-on selon vous envisager une
accélération de sa mise en œuvre ? Des cadres réglementaires existent-ils ?
Les imprimantes 3D, qui existent depuis les années 80, se démocratisent et aujourd’hui des expérimenta-
tions sont réalisées pour des imprimantes en grandes dimensions capables de fabriquer des bâtiments de
différentes échelles.
Dans la construction, la matière utilisée est souvent le béton qui remplace les plastiques et résines des
imprimantes 3D courantes. Cela fonctionne par empilement de couches de béton (fabrication additive) pour
réaliser des parois ou doubles parois en béton. Il s’agit d’un béton spécifique avec des adjuvants permettant
à la fois une sortie fluide de l’imprimante et une prise rapide une fois la couche réalisée.
Le fonctionnement est le même que pour les imprimantes domestiques, à partir d’une maquette numérique
3D, l’imprimante va, par méthode additive, couler le béton de manière automatisée à l’aide d’un pont roulant
ou bien d’une grue. L’imprimante est capable de prévoir, au fur et à mesure de la réalisation des différentes
couches, des réservations dans les murs pour les menuiseries, les conduits et les raccordements pour l’eau,
l’électricité, etc. qui seront posés ultérieurement.
L’avantage de l’impression 3D dans la construction est le gain de temps sur la partie gros œuvre, le procédé
est très rapide et il permet d’économiser de la matière (quantité de béton réduite par rapport au procédé
constructif traditionnel). En termes d’architecture, l’outil numérique de la conception à la réalisation avec
l’impression 3D facilite les formes organiques et/ou complexes.
Certains projets prévoient aussi la fabrication par des imprimantes - mais en ateliers - de certaines parties
d’un ouvrage (pans de murs ou morceaux de façades) qui sont ensuite assemblées sur le site. Cela rapproche
le procédé des techniques de construction préfabriquées actuelles en bénéficiant de la rapidité d’exécution
des imprimantes 3D.
Aujourd’hui l’impression 3D dans la construction reste expérimentale car le coût de l’imprimante est
aujourd’hui excessivement élevé et des problèmes de normes et d’assurances persistent encore. Certains
chantiers ont pu obtenir une appréciation technique d’expérimentation (Atex) par le Centre scientifique et
technique du bâtiment (CSTB) ouvrant la voie à une assurabilité du procédé.
© Alexei Sysoev
Les premiers débouchés seraient les projets de constructions neuves et répétitives situées sur un terrain
facile d’accès, permettant le déplacement de l’imprimante à l’avancement ou bien l’assemblage de morceaux
préfabriqués. Dans tous les cas, la main de l’homme reste nécessaire - et fort heureusement indispensable -
pour les branchements, travaux de second œuvre et de finition.
18 • 25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 2021Partie
Partie 3
3
© Lulu Berlu
Accélération de la numérisation
pour les transactions immobilières
Nathalie Coulaud, journaliste
Visiter un bien à distance, signer un Les différents confinements ont accéléré
compromis et un acte de vente par le processus. Des précautions s’avèrent
internet sont devenus possibles grâce à la cependant nécessaires pour toutes les
digitalisation dans l’immobilier. parties en présence.
25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 2021 - 193 - ACCÉLÉRATION DE LA NUMÉRISATION POUR LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES
Des moyens numériques 5 à 7 biens et les visites sont de vendre le bien. Mais ces
à disposition des parfois compliquées à monter visites virtuelles se multiplient
car les occupants du logement et, par ailleurs, bon nombre
agences ne sont pas toujours dispo- d’agences se sont adaptées
Cela faisait plusieurs années nibles. Une visite virtuelle à ces nouvelles demandes et
que le secteur de l’immobilier peut être un outil précieux qui enregistrent une vidéo avec un
était sur la voix de la numérisa- fait gagner du temps à tout le téléphone portable de bonne
tion pour tout ce qui concerne monde », explique Nicolas Gay, qualité. C’est notamment le
les étapes de la transaction fondateur de l’agence en ligne cas de l’agence immobilière
depuis la visite du bien à Welmo. « Les Villas » à Bordeaux qui
vendre jusqu’à la signature de présente les biens à vendre
De plus en plus, des logiciels
l’acte authentique. Cette trans- sur les réseaux sociaux avec
associés permettent à un
formation a été accélérée ces une personne filmant l’agent
agent immobilier de montrer
derniers mois. « Le confine-
les aménagements qu’il est dans une visite avec des expli-
ment et l’arrêt de l’activité en
possible de réaliser dans un cations. Pendant le confine-
mars puis la reprise mais avec
logement comme abattre une ment, les agents immobiliers
un protocole sanitaire strict
cloison, rénover la cuisine étaient également nombreux à
nous ont poussé à trouver des
ou la salle de bain afin de proposer des visites avec des
solutions », constate Jean-
permettre aux acheteurs de se systèmes de conversation à
Marc Torrollion, président de
la Fédération nationale de l’Im- projeter dans le logement s’ils distance (whatsapp, facetime,
mobilier (Fnaim). C’est d’abord souhaitent le modifier. Cela etc.). « Tous ces outils, ajoutés
la partie « visite d’un bien » peut être notamment utile si bien sûr à l’intérêt des Fran-
qui a été transformée. Il s’agit le bien n’est plus au goût du çais pour la pierre, ont sans
de la première étape dans jour et doit être rénové. Jusqu’à doute contribué au maintien
l’achat d’un appartement ou présent, ces outils étaient du secteur de l’immobilier avec
d’une maison et elle est indis- souvent consacrés à des biens un nombre de transactions aux
pensable mais les acheteurs haut de gamme et confiés alentours du million en 2020
peuvent habiter loin ou encore à l’agent sous la forme d’un comme en 2019 en dépit de
être empêchés de venir comme mandat exclusif, c’est-à-dire la pandémie », pense Philippe
cela a été le cas en 2020 et que seul cet agent a le droit Pailhès, notaire à Toulouse.
2021 avec les restrictions de
déplacement. Pour y faire face,
la visite virtuelle s’est beaucoup
développée et de nombreuses
applications permettant aux
agences de proposer cette
solution à leurs clients se
sont multipliées. On peut citer
« envisite.fr » ou encore « previ-
site.fr », notamment. Avec ces
outils, l’acheteur potentiel se
déplace comme s’il était dans
le logement par caméra inter-
posée. Il peut voir la vue que
l’on a depuis le logement,
contrôler les agencements...
Même si cela ne remplace pas
une véritable visite, cela permet
aux acheteurs d’optimiser leur
temps et de sélectionner les
© Mischoko
logements qu’ils veulent réelle-
ment visiter. « En moyenne, un
acheteur se rend dans environ
20 • 25 millions de Propriétaires - Hors-série - Décembre 2021Vous pouvez aussi lire
