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Fiche de lecture du milieu Fonction résidentielle 25 mai 2015
Fonction résidentielle
Fonction résidentielle
CONTEXTE
Avant les années 90, la population avait tendance à Boucherville :
s'accroître plus rapidement au centre de la sous-région
(Longueuil, Brossard et Boucherville), mais les plus 41 104 habitants (2014)
fortes croissances démographiques ont ensuite été 576 hab./km2
enregistrées dans des villes plus éloignées telles que
Sainte-Julie, Varennes et Saint-Amable. La banlieue de Variation de la population
Montréal s'est donc peu à peu étalée dans la couronne (5 ans) : 4,3 %
sud.
2,5 personnes/ménage
La présente fiche sur la fonction résidentielle traite des
éléments suivants afin de comprendre le positionnement Taux de chômage : 3,7 %
de la ville de Boucherville au sein de l’agglomération de
Longueuil et des villes voisines à cette dernière : Densité brute de logement :
13 log./ha
1. Aménagement du territoire
L’occupation du sol
2. Économie et marché immobilier
Les grandes périodes de construction et la répartition des typologies
Les mises en chantier et les nouvelles constructions
Le marché du logement (progression des ventes)
La concentration de pauvreté et les secteurs anciens
Le taux d’effort des ménages
3. Logements abordables, sociaux et pour aînés
Le vieillissement de la population et les unités de logements
4. Sites structurants de développement et de redéveloppement
5. Projets intégrés
6. Synthèse
7. Perspectives
8. Enjeux
1
1. AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE
Fonction résidentielle
L’occupation du sol de Boucherville
Selon le PDZA de l’agglomération de Longueuil et l’Observatoire Grand Montréal, un peu moins de la moitié du territoire de Boucherville est en zone
blanche (48,0 %); une superficie importante du territoire est en zone agricole protégée (52,0 %)
Une faible densité d’occupation du sol : Boucherville présente une densité brute de 13,3 logements à l’hectare, ce qui est peu élevé, comparativement à
Longueuil qui possède une densité de 27,2 logements à l’hectare. Boucherville fait face à un défi de taille considérant la densité minimale exigée de 30 logements à
l’hectare
Des superficies vacantes disponibles au développement : il demeure amplement de terrains disponibles en zone blanche pour les développements résidentiel
et commercial (environ 295 hectares)
Des sites voués au redévelopppement : une petite partie du territoire de Boucherville (23 hectares) est considérée en tant que sites potentiels de
redéveloppement et d’optimisation. Ces sites sont voués à une vocation résidentielle ou mixte
Une capacité limitée, voire restreinte de la desserte existante en infrastructures au sein de la ville de Boucherville : le réseau actuel est pratiquement à
pleine capacité
Des conflits de circulation à des intersections clés : des problématiques de congestion aux entrées de la ville et aux pôles commerciaux structurants sont
observées
Projections de la population et des superficies développables (2011)
Ville hors
Villes de l’agglomération
agglomération Agglomération
Fonction résidentielle
CMM
Saint-Bruno-de- de Longueuil
Boucherville Brossard Longueuil Sainte-Julie
Montarville
Territoire
Superficie terrestre totale 70,81 km2 804,65 km2 45,2 km2 115,59 km2 49,53 km2 282,43 km2 3 838,5 km2
Superficie de la zone blanche
43,0 % 70,5 % 66,3 % 75,8 % 23,9 % 66,7 % 42,5 %
(% superficie totale)
Superficie de la zone agricole
52,0 % 34,0 % 23,0 % 30,0 % 75,0 % 33,0 % 58 %
(% superficie totale)
Densité du territoire
Densité brute 13,3 log./ha 21,3 log./ha 27,2 log./ha 11,3 log./ha 12,9 log./ha 22,0 log./ha 24,1 log./ha
Seuil min. densité brute (PMAD) 30 log./ha 30 log./ha 30-35 log./ha 30log./ha 25 log./ha n.d. n.d.
Sites structurants de développement : superficie développable
Résidentielle 295 ha 84 ha 369 ha 122 ha 38,5 ha 870 ha n.d.
Multifonctionnelle 21 ha 42 ha 30 ha 35 ha n.d. 128 ha n.d.
Sites structurants de
23 ha 314 ha 370 ha 10 ha n.d. 743 ha n.d.
redéveloppement/Optimisation
Source : Schéma d’aménagement et de développement de l’agglomération de Longueuil, projet, 2014; Statistique Canada, recensements de 2011 et 2006, Enquête nationale auprès des ménages, 2011, ISQ, Perspectives démographiques
1er
du Québec et des régions, 2006-2056 (Observatoire Grand Montréal), Superficie de la zone blanche : Agenda 21 de Boucherville, PDZA agglomération de Longueuil; Plan d’urbanisme numéro 1100 de la Ville de Sainte-Julie, 2012
2
2. ÉCONOMIE ET MARCHÉ IMMOBILIER
Fonction résidentielle
Les grandes périodes de construction et la répartition
Proportion des ménages propriétaires et des locataires à
Boucherville (2011) des typologies
Ménages
86 % de ménages propriétaires
locataires
14 %
Une dominance d’habitations unifamiliales isolées sur le territoire :
elles sont les plus fréquentes à Boucherville (63 %), mais il y a une
grande tendance vers la diversification des typologies
Peu d’appartements de 5 étages et plus: 1,1 % des logements
Une forte proportion de logements construits entre 1961 et 1980 :
Ménages près de la moitié des logements ont été construits avant les années 1980,
propriétaires dont 43 % entre 1961 et 1980
86 %
Répartition des types de logements à Boucherville (2011) Période de construction des logements privés à Boucherville (2011)
1% 1%
0% Appartement, duplex
8% 8%
Appartements; immeubles 10 %
5 étages et plus 8%
22 % 1960 ou avant
Appartements, immeubles
moins de 5 étages 1961 à 1980
13 % 1981 à 1990
Maisons en rangée
5% 1991 à 2000
43 % 2001 à 2005
Maisons individuelles non
attenantes 18 % 2006 à 2011
63 %
Maisons jumelées
Autres logements occupés
Source : Observatoire Grand Montréal; Recensement de la population 2011, Statistique Canada; Traitement : CMM 2010; Schéma d’aménagement et de développement de l’agglomération de Longueuil, 1er projet, 2014
3
2. ÉCONOMIE ET MARCHÉ IMMOBILIER
Fonction résidentielle
Les mises en chantier
De nouvelles mises en chantier sur le territoire de Boucherville en 2014 : on dénombre 151 nouveaux logements à Boucherville en 2014,
comparativement à 89 en 2013. La valeur totale des mises en chantier résidentielles a atteint près de 26 M$ en 2014, donc 19 M$ en projets
intégrés bi, tri et multifamiliaux, ce qui est également supérieur à la valeur affichée en 2013 (16 M$).
Au niveau de l’agglomération de Longueuil, ce sont les villes de Longueuil et de Brossard qui enregistrent le plus grand nombre de mises en
chantier entre 2008 et 2013 (respectivement 1 012 et 357 nouveaux logements)
Une majorité de nouveaux logements de type appartement à Boucherville depuis 2008 : depuis 2008, les nouveaux logements de Boucherville
sont en forte majorité des appartements (90,1 % des nouveaux logements en 2013). Les maisons individuelles sont le 2e type de logements le plus
construit (9,9 % des nouveaux logements en 2013), suivi des maisons jumelées (0 % en 2013) et des maisons en rangées (0 % en 2013)
Évolution des mises en chantier à Boucherville selon la
Évolution des mises en chantier résidentielles de 2008 à 2013, Boucherville et typologie, 2008 à 2013
villes comparables
300
1400 2008 250
1200 2009
Fonction résidentielle
200
Appartements
1000 2010
150 Maisons en rangées
800
2011
Maisons individuelles
600
2012 100
Maisons jumelées
400
2013 50
200
0 0
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Source : Observatoire Grand Montréal; Recensement de la population 2011, Statistique Canada; Traitement : CMM 2010; Schéma d’aménagement et de développement de l’agglomération de
Longueuil, 1er projet, 2014
4
2. ÉCONOMIE ET MARCHÉ IMMOBILIER
Fonction résidentielle
Le marché du logement
Marché du logement (2011)
Un délai de vente parmi les plus rapides à Boucherville et un prix de
Délai de
Nombre de vente
Volume Prix médian revente élevé : malgré le marché compétitif des municipalités voisines, le
des ventes de la
ventes moyen
(M$) revente ($)
délai de vente est de 57 jours à Boucherville, et le prix médian de la
(jours)
revente est l’un des plus élevés (300 063 $), tout juste après Saint-Bruno-
Boucherville 475 57 164,7 300 063 de-Montarville (300 407 $)
Brossard 1 178 71 324,4 268 369 Une valeur des logements élevée à Boucherville : la valeur des
Agglo. logements est la deuxième plus élevée (342 911 $), tout juste après la
Longueuil 2 398 59 578,9 249 984 valeur moyenne de Saint-Bruno-de-Montarville (351 492 $)
Saint-Bruno-
de-Montarville
299 56 97,8 300 407 La deuxième plus faible proportion de logements privés nécessitant
Hors
Sainte-Julie 324 51 88,5 259 874 des réparations majeures : 4,6 % des logements privés nécessitent des
agglo.
réparations majeures, tout juste après Sainte-Julie (3,6 %), ce qui est
Agglomération 4 666 62 1 273,9 259 370
largement sous la moyenne de la CMM (7,1 %) et de l’agglomération de
CMM 404 636 69 2 065,8 n.d.
Longueuil (6,9 %)
Valeur moyenne des logements (2011) État du cadre bâti : réparations majeures requises
(logements privés) (2011)
Agglomération
Sainte-Julie CMM
Agglomération
Saint-Bruno-de-Montarville Sainte-Julie
Longueuil Saint-Bruno-de-Montarville
Brossard Longueuil
Boucherville Brossard
Boucherville
294 911$ 7.1 %
283 630$ 6,9%
3.6 %
351 492$
6.5 %
258 520$
7.5 %
301 554$
5.8 %
342 911$ 4.6 %
Source : Observatoire Grand Montréal, Statistique Canada, Enquête nationale auprès des ménages (ENM) 2011; Tableau : Observatoire Grand Montréal : Fédération des chambres
immobilières du Québec (FCIQ) par Centris, compilation spéciale pour la CMM, 2010
52. ÉCONOMIE ET MARCHER IMMOBILIER
Fonction résidentielle
La concentration de pauvreté
Une population majoritairement bien nantie et absence de secteur à forte concentration de pauvreté : les secteurs plus anciens présentent
souvent une concentration de pauvreté, ce qui n’est pas le cas pour le Vieux-Boucherville
Concentration de pauvreté, 2006
Fonction résidentielle
Violet : Très forte défavorisation
matérielle et très faible
défavorisation sociale
Rose : Très forte défavorisation
matérielle et forte défavorisation
sociale
Bleu : Très forte défavorisation
matérielle et très forte
défavorisation sociale
Source : http://www.msss.gouv.qc.ca.
62. ÉCONOMIE ET MARCHER IMMOBILIER
Fonction résidentielle
Proportion des ménages propriétaires et des ménages Le taux d’effort des ménages
locataires de Boucherville (2011)
La plus faible proportion de ménages locataires accordant 30 % ou
Ménages propriétaires Boucherville 13 985 (86,1 %) plus aux coûts d’habitation dans l’agglomération de Longueuil :
Ménages locataires Boucherville 2 250 (13,9 %) 659 (29,3 %) des ménages locataires accordent 30 % ou plus de leur
revenu aux coûts d’habitation. Les ménages locataires représentent
13,9 % des ménages de Boucherville
Part des ménages locataires ayant un taux d’effort de 30 % ou plus
de leur revenu au loyer (2011) Une faible proportion de ménages propriétaires accordant 30 % ou
41 % 39 % 39 % plus aux coûts d’habitation : 1 259 (9,0 %) des ménages propriétaires
38 %
31 % 33 % accordent 30 % ou plus de leur revenu aux coûts d’habitation. Les
29 %
ménages propriétaires représentent 86,1 % des ménages de
Boucherville
Les taux d’efforts des ménages les plus élevés à Brossard : c’est à
Brossard que les proportions de ménages qui accordent 30 % ou plus
aux coûts d’habitation sont les plus élevées (41,0 % des locataires et
16,9 % des propriétaires)
Coût d’habitation des ménages chez les propriétaires et locataires de l'agglomération (2011)
Ville hors
Villes comparées agglomération
Saint-Bruno-de- Agglomération CMM
Boucherville Brossard Longueuil Sainte-Julie
Montarville
Ménages propriétaires 13 985 30 905 56 640 8 425 9210 107 590 856 270
Propriétaires consacrant plus de 30 % du revenu aux dépenses
1 259 5 223 8 251 725 985 15 170 154 175
de propriété
Coûts d’habitation mensuels moyens 1 084 $ 1 029 $ 966 $ 1 092 $ 1 114 $ 1 019 $ n.d.
Valeur moyenne du logement 342 911 $ 301 554 $ 258 250 $ 351 492 $ 28 3630 $ 294 911 $ n.d.
Ménages locataires 2 250 6 975 47 415 1 565 1 565 61 685 708 290
Locataires consacrant plus de 30 % du revenu aux dépenses de
659 2 867 17 781 615 510 23 255 277 370
propriété
Loyer brut moyen 758 $ 859 $ 697 $ 864 $ 735 $ 730 $ 700 $
Source : Schéma d’aménagement et de développement de l’agglomération de Longueuil, 1 projet, 2014; Ville de Sainte-Julie : Observatoire Grand Montréal, 2011
er
73. LOGEMENTS ABORDABLES, SOCIAUX ET POUR AÎNÉS
Fonction résidentielle
Le vieillissement de la population
Indice de vieillesse, 2006 à 2024
Une population vieillissante : 110,7 personnes en 2011 âgées de 65 ans et plus pour
Indice de vieillesse Boucherville
100 jeunes âgés de 15 ans et moins
2006 86,1
2011 110,7
Des perspectives à la hausse pour la population âgée de 65 ans et plus : un peu plus de
Selon les projections
deux personnes âgées de 65 ans et plus pour un jeune de 15 ans et moins (indice de vieillesse 2014 138,3
de 215,8) sont prévues pour 2024 2019 176,1
2024 215,8
Peu de logements sociaux et abordables : 0,7 % (106) des logements privés occupés sont des Source : Projet de plan d’action MADA, 2014
logements sociaux et abordables à Boucherville. C’est à Longueuil que cette proportion est la plus
élevée (4,3 %)
Logements sociaux et abordables (2010)
Ville hors
Villes de l’agglomération
agglomération
Fonction résidentielle
Agglomération CMM
Saint-Bruno-
Boucherville Brossard Longueuil Sainte-Julie
de-Montarville
Total des logements sociaux et
106 183 4 410 127 56 4 990 74 374
abordables 2010-2012
Logements HLM publics (2010) 90 61 1 872 94 20 2 276 27 557
Logements HLM privés (2010) 0 0 51 0 0 51 2 849
Logements bénéficiant du Programme de
1 94 619 0 7 719 10 906
supplément au loyer (2010)
Total des logements privés occupés 16 235 31 000 102 065 78 960 10 780 169 280 1 564 500
(2011) 0.7 % 0.6 % 4.3 % 0.2 % 0.5 % 2.9 % 4.8 %
Source : Société d'habitation du Québec (SHQ), 2010; et Corporation d'habitation Jeanne-Mance (CHJM), 2010
8Fonction résidentielle
4. SITES STRUCTURANTS DE DÉVELOPPEMENT ET DE REDÉVELOPPEMENT
PLAN EN COURS DE RÉVISION
PAR L’AGGLOMÉRATION DE
LONGUEUIL
Source : Schéma d’aménagement et de développement de l’agglomération de Longueuil, 1er projet, 2014
95. PROJETS INTÉGRÉS
Fonction résidentielle
La ville de Boucherville compte divers développements résidentiels de type « projet intégré »
Les projets intégrés permettent une occupation optimale des terrains possédant une forme particulière
Toutefois, ce mode de développement exerce des pressions quant à la municipalisation, entre autres, des infrastructures et des voies de circulation
Fonction résidentielle
Source : Ville de Boucherville
10Fonction résidentielle
6. SYNTHÈSE
FORCES FAIBLESSES
Aménagement du territoire Économie et marché immobilier
La présence de sites potentiels de développement, d’optimisation Une dominance d’habitations unifamiliales isolées contribuant à la faible
ou de redéveloppement densité d’occupation du sol
Des terrains vacants en quantité suffisante pour le développement Logements abordables, sociaux et pour aînés
résidentiel, commercial ou mixte d’ici 2035
Peu de logements sociaux et abordables pour la population vieillissante
Économie et marché immobilier Manque de logements locatifs
Des mises en chantier et des constructions récentes Problématique de l’accessibilité physique au logement
Un délai de vente parmi les plus rapides à Boucherville et un prix
de revente élevé
Une très bonne valeur foncière du parc de logements
Un cadre bâti en bon état : faible proportion de logements privés
nécessitant des réparations majeures
Absence de secteur à forte concentration de pauvreté
Une faible proportion de ménages accordant 30 % ou plus aux
coûts d’habitation
AUTRES CONSTATS
Une grande proportion de ménages propriétaires
Une des plus faibles densités d’occupation du sol (13,3 log./ha), derrière Longueuil (27,2 log./ha), la CMM (24,1 log./ha), l’agglomération de Longueuil
(22,0 log./ha) et Brossard (21,3 log./ha)
Aucun site prioritaire de développement identifié au Schéma d’aménagement et de développement de l’agglomération de Longueuil (1er projet)
Divers projets intégrés sur le territoire nécessitant à long terme la municipalisation, entre autres, des infrastructures et des allées de circulation
11Fonction résidentielle
7. PERSPECTIVES
Bien que l’accroissement de la population anticipé d’ici 2031 soit légèrement plus faible pour l’agglomération de Longueuil (15,3 %) par rapport
à la région métropolitaine (19 %), un accroissement comparable aux derniers 25 ans est anticipé
La population demeurera vieillissante. Il y aura moins d’enfants et de personnes en âge de travailler et on observera une augmentation des
ménages d’une seule personne et moins de familles avec enfants
Brossard connaîtra la plus grande croissance de ménages avec 32,6 % suivie de l’agglomération (17,1 %) et de Boucherville (16,0 %)
Des produits résidentiels plus denses et plus diversifiés seront privilégiés, une conscientisation environnementale plus grande s’effectuera
et des commerces et services de proximité s’établiront pour desservir une clientèle locale
Cibles au Schéma d’aménagement et de développement de l’agglomération de Longueuil (1er projet) :
Hausser de 30 % la part modale du transport en commun en pointe du matin et en période hors pointe d’ici 2021
Orienter au moins 40 % des nouveaux ménages vers les points d’accès au transport collectif
Diriger au moins 40 % des nouveaux logements et les activités économiques à fort taux d’emplois ou génératrices de déplacements vers les
corridors et points d’accès au TC
Fonction résidentielle
Seuil minimal de densité près des TC structurants : (effectif maintenant)
o Corridor Jacques-Cartier/de Mortagne : 40 log./ha (largeur 1 000 m)
o Stationnements incitatifs De Montarville et Mortagne : 30 log./ha (rayon de 500 m)
Seuil minimal de densité à l’extérieur des corridors et points d’accès au TC : 30 log./ha
12Fonction résidentielle
8. ENJEUX
Identification du potentiel de densification de l’occupation du sol aux endroits propices (ex. corridor de transport collectif structurant)
Planification judicieuse et priorisation des terrains disponibles au développement en fonction des attentes de la population, de l’intégration harmonieuse
au milieu existant, de la capacité des infrastructures et de la gestion (impact) de la circulation
Encadrement des développements de type « projet intégré » sur le territoire (localisation, superficie de site, gabarit, qualité architecturale, etc.)
Diversification de l’offre de logements et de logements sociaux et abordables en fonction des projections sociodémographiques
Valorisation des modes de déplacements collectifs et actifs
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