Guide immobilier 201 1 Tout savoir pour se loger ou investir - Supplément : Performance énergétique de la résidence principale
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Guide immobilier 2011
Tout savoir
pour se loger
ou investir
Supplément : Performance énergétique
de la résidence principale
cic.fr
2 GUIDE IMMOBILIER 2011
04 07 13
Réalisez votre acquisition immobilière
dans les meilleures conditions
La persistance d’une forte demande par rapport à l’offre
a permis aux prix de l’immobilier de continuer de progresser
et aux transactions de connaître une nette reprise en 2010.
Ces évolutions ont été soutenues par le contexte de taux
d’intérêt historiquement bas et des mesures fiscales favorables
en matière d’investissement locatif, et ce, malgré les
incertitudes sur l’évolution de la situation économique globale.
Pour 2011, les mesures gouvernementales évoluent avec,
notamment, la mise en place du Prêt à Taux Zéro +, dispositif
destiné à favoriser l’accession à la propriété, qui s’adresse
maintenant à tous les primo-accédants, quel que soit leur niveau
de revenus.
GUIDE IMMOBILIER 2011 3
21 26 30
Lexique
Tous les mots signalés par
un astérisque (*) sont expliqués
dans le lexique.
Dans ce contexte, l’acquisition immobilière reste un élément Vous vous demandez comment procéder pour revendre
déterminant de la constitution d’un patrimoine, mais il convient ou transmettre votre bien ?
de rester très sélectif dans le choix de son bien, tant en termes
de qualité que de prix. En effet, en matière d’acquisition Le CIC a conçu ce guide pour apporter des réponses
immobilière, et quelle que soit la destination du logement – à ces questions et vous accompagner dans la réalisation
résidence principale ou locative – la règle d’or de l’immobilier de votre projet.
est plus que jamais d’actualité : la qualité de l’emplacement Véritable manuel de l’acquéreur et de l’investisseur,
est primordiale. il propose les solutions les mieux adaptées à votre situation
Vous avez un projet d’acquisition d’un logement familial ? Vous personnelle, tout en intégrant les dernières modifications
vous interrogez sur les mécanismes de l’investissement locatif réglementaires et fiscales. Enfin, le supplément détachable
et la gestion d’un bien immobilier ? Vous souhaitez connaître inclus dans ce guide vous présente les financements et aides
les points clés en matière de financement et d’assurances ? disponibles pour acquérir ou améliorer votre logement.
À SAVOIR AVANT D’ACHETER
À SAVOIR AVANT D’ACHETER 5
Quelles sont les étapes
à respecter ?
Première étape : Quatrième étape :
évaluer votre budget optimiser vos visites
Vous devez toujours évaluer votre budget, au Une première visite, sur place, vous permet tout
besoin avec l’aide de votre banquier, avant toute d’abord de juger de l’environnement, du quartier
signature d’un compromis de vente ou d’un contrat et des nuisances éventuelles.
de réservation. Pour un bien existant, soyez vigilant sur l’état des
parties communes, des façades, de la toiture et du
Le montant que vous êtes en mesure jardin. Observez aussi l’état des plafonds, des murs
d’emprunter dépend notamment : et des fenêtres, etc. Renseignez-vous sur le mode
• de votre capacité de remboursement de chauffage (type d’appareil et coût annuel), la
mensuel. production d’eau chaude, le montant des charges
Pour réaliser une première estimation, c’est une pro- de copropriété* (s’il s’agit d’un bien en copropriété)
portion de 30 % du montant des revenus qui est géné- et la date possible de libération.
ralement retenue. Cette approche est ensuite à affiner Dans le cas d’une construction, lisez attentive-
en fonction de votre mode de vie. En effet, le budget ment le descriptif fourni et demandez à visiter
mensuel restant, une fois payés les charges fixes, d’autres programmes ou logements réalisés par conseils
vos prêts en cours et la mensualité de prêt immobilier, le constructeur ou le promoteur.
doit être suffisant pour vous permettre d’assurer les Si le bien vous convient, une seconde visite Avant de vous engager :
autres dépenses (loisirs, équipements, etc.) ; détaillée s’impose. Renseignez-vous sur les • demandez à votre conseiller CIC
• de votre besoin de crédit. autres équipements ; pour un logement ancien, de réaliser la simulation d’une
Il comprend le prix d’achat, augmenté des frais assurez-vous qu’il n’existe pas de traces d’hu- enveloppe de financement
supplémentaires (frais d’agence, de mutation, de midité ; vérifiez l’état de la cave et du grenier ; si adaptée à votre budget.
garantie et de dossier) et diminué de votre apport besoin, faites-vous accompagner par un profes- Pour simuler votre projet, rendez-
personnel ; sionnel qui évaluera l’état global du logement ; si vous sur www.cic.fr ou appelez
• du taux d’intérêt et de la durée. le bien se situe dans un immeuble en copropriété, le 0 821 01 67 89 (0,12 € TTC/min
N’hésitez pas à demander plusieurs simulations obtenez le nom du syndic* et demandez à vous depuis un poste fixe) ;
en faisant varier le taux et la durée. Ces deux varia- faire communiquer les derniers comptes rendus
bles peuvent changer vos possibilités d’achat. d’assemblée générale. • demandez également à votre
Toutes ces démarches doivent vous permettre conseiller CIC d’effectuer un
d’évaluer les travaux éventuels. devis d’assurance habitation.
Deuxième étape : envisager Une négociation est possible, surtout si le bien est Celle-ci est indispensable dès
toutes les possibilités en vente depuis longtemps. Si le montant vous le transfert de propriété lors
paraît plus élevé que le prix de marché, faites une de l’acquisition d’un immeuble
Une fois votre budget maximal chiffré, recherchez contre-proposition. Afin que le vendeur prenne ancien ou dès le début des
les biens qui correspondent dans le ou les secteurs cette offre au sérieux, n’hésitez pas à confirmer travaux si vous faites construire
où vous souhaitez habiter. Sur chaque secteur votre proposition d’achat par écrit. Celle-ci indique ou rénover.
défini, évaluez la durée des trajets, le coût et la le prix que vous êtes prêt à payer et la limite de
fréquence des transports ainsi que la proximité validité de cette offre (huit jours, par exemple).
des commerces et des écoles.
Pour plus de détails sur les critères de choix Cinquième étape :
d’un bien immobilier, voir p. 6 [mémo ayez les conclure la transaction
bons réflexes !]
Pour un logement ancien,
vous réservez le logement grâce
Troisième étape : au compromis de vente
chercher votre futur logement Ce document est le contrat par lequel le vendeur
va vous réserver son bien, sous certaines condi-
Vous pouvez vous adresser à une agence immobi- tions, jusqu’à la signature de la vente définitive. Si
lière située dans le secteur choisi, sa connaissance ce compromis est conclu par l’intermédiaire d’un
du marché local et des prix étant un atout dans professionnel, il pourra vous être remis en main
votre recherche. Une autre option consiste à vous propre, sinon il vous sera obligatoirement envoyé
adresser à un notaire ou à consulter les annonces par courrier recommandé.
de particulier à particulier, ce qui vous permettra Une fois le compromis signé, vous disposez
d’économiser les frais d’agence, dont le mon- d’un délai de rétractation de sept jours pendant
tant est libre (environ 6 % de la valeur du bien). Si lequel vous pouvez encore changer d’avis. En
l’intermédiaire est un notaire, il peut demander des cas d’envoi par pli postal de l’acte que vous avez
honoraires de négociation (5 % HT de 0 à 45 735 e signé, le délai débute le lendemain de la première
et 2,5 % au-delà). Comparez les prix pour des biens présentation de la lettre vous le notifiant. Dans
équivalents, afin de ne pas surpayer votre acquisi- l’hypothèse où cet acte vous est remis en main
tion sur un coup de cœur. propre, le délai court à compter du lendemain
6 GUIDE IMMOBILIER 2011
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No 1
201
Affichage de la performance énergétique
—
Depuis le 1er janvier 2011, toutes les annonces immobilières de vente
ou de location concernant les logements anciens, quel que soit le support
de diffusion (presse, vitrine, Internet…) doivent mentionner la performance
énergétique du bien. (Pour en savoir plus, voir supplément détachable
de ce guide.)
de la remise de l’acte. Si vous décidez de ne
plus acheter, envoyez avant la fin de ce délai une
—
lettre recommandée avec accusé de réception
à la personne qui vous a notifié le compromis
de vente. Vous sollicitez un prêt auprès de votre du notaire (si le compromis de vente le prévoit), qui
À la signature du compromis, le vendeur vous banquier : mettez la vente sous condition le déposera sur un compte séquestre. Attention !
remet les diagnostics qu’il a fait réaliser par une suspensive d’obtention du prêt Ce chèque sera débité.
société agréée et assurée, notamment : Le contrat doit indiquer si le prix sera payé, même • Les frais de notaire comprennent les taxes
• l’expertise sur la présence d’amiante, de en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs et droits dus au Trésor public ainsi que les hono-
plomb et de termites ; prêts. Lorsque le prix est payé sans l’aide d’un raires et débours du notaire. Pour les logements
• l’état des risques naturels et technologiques prêt, cette indication doit figurer dans l’acte. En anciens, il faut compter entre 6 et 8 % du prix de
ainsi que l’état de l’installation intérieure de gaz, outre, l’acte doit porter, de la main de l’acquéreur, cession. Pour le neuf, entre 2 et 3 %. En cas de
pour les logements datant de plus de quinze une mention par laquelle celui-ci reconnaît avoir prêt garanti par une garantie réelle (PPD, hypo-
ans ; été informé que, s’il recourt néanmoins à un prêt, thèque), il faut ajouter également environ 2 % du
• le diagnostic de performance énergétique ; il ne pourra se prévaloir du chapitre du Code de la montant emprunté. Vous versez une provision
• la surface exacte du bien vendu (loi consommation relatif au crédit immobilier. lorsque le notaire entame les démarches et le
Carrez) ; Si vous empruntez, dans votre intérêt, faites solde lors de la signature de la vente définitive.
• le diagnostic électrique, obligatoire depuis inclure la mention selon laquelle le prix sera payé • Les autres frais. Si vous achetez un bien en
le 1er janvier 2009. avec l’aide d’un ou plusieurs prêts et pensez à copropriété*, vous verserez une somme appelée
soumettre la conclusion de l’opération à la réali- “fonds de roulement”. Ce dépôt de garantie perçu
Pour plus de détails sur ces diagnostics, voir p. 10. sation de la condition suspensive d’obtention de par le syndic de copropriété* vous sera rem-
ce ou ces prêts. boursé lorsque vous revendrez le logement.
Pour une construction ou un logement La condition suspensive d’obtention du ou des
neufs, la forme du contrat dépendra prêts vous permet d’être dégagé de la vente et
des intervenants choisis de récupérer votre dépôt de garantie si vous Sixième étape : emménager
Pour une construction, le type de contrat dépen- n’obtenez pas le ou les prêts correspondant aux
dra de l’étendue de la mission que remplira votre caractéristiques du financement de l’opération Vous recevez les clés le jour de la signature de
constructeur, entrepreneur ou architecte : contrat stipulée dans le compromis de vente. l’acte de vente définitif chez le notaire.
de construction de maison individuelle avec ou • Le montant du versement à la signature du Avant d’emménager, pensez notamment à :
sans fourniture de plans, contrat de maîtrise d’œu- compromis ou du contrat de réservation est — souscrire votre assurance habitation afin d’être
vre, contrat d’entreprise ou contrat d’architecte… généralement de 10 % du montant de la vente couvert immédiatement ;
Chacun de ces contrats s’inscrit dans un cadre pour réserver le logement. Il peut être ramené à — évaluer le coût du déménagement pour anticiper
juridique précis qui définit vos garanties, vos droits 5 % si la signature de l’acte de vente est prévue les frais occasionnés ;
et obligations, et les rôles de chacune des parties au-delà des trois mois habituels ou s’il s’agit d’un — faire le changement d’adresse auprès de
(voir p. 8). bien très cher. Faites toujours le chèque à l’ordre La Poste.
Prenez quelques précautions avant de vous décider : n la qualité de la construction ;
n restez classique. Le bien doit pouvoir convenir à une n la taille, le nombre et la disposition des pièces ;
majorité d’acquéreurs en cas de revente ; n la possibilité de garage ou de parking fermé ;
n faites preuve de bon sens, renseignez-vous auprès n la présence d’une terrasse ou d’une loggia, les capacités
mémo
des mairies et de spécialistes ; offertes par le terrain ;
n renseignez-vous sur les prix du marché immobilier n l’isolation thermique et acoustique, l’état de la toiture ;
Ayez environnant pour des biens de qualité et des emplacements n le type de chauffage et sa consommation.
similaires ;
les bons n attention à la défiscalisation. Ne négligez pas les
caractéristiques et la qualité du bien au profit des seuls
Pour une résidence secondaire,
les points à surveiller sont :
réflexes ! avantages fiscaux ;
n pensez à votre retraite. Une maison de vacances idéale
n les éléments extérieurs comme la proximité des services,
des pôles touristiques et de loisirs ;
peut s’avérer une résidence permanente peu commode. n la situation et le prix comparés au marché local ;
n la disposition des pièces par rapport à un mode de vie
Pour une résidence principale, (cuisine ouverte sur une terrasse en région méridionale,
dressez la liste des critères clés : local à bateau en zone littorale, etc.) ;
n le quartier : veillez à la proximité de commerces, n la qualité de l’isolation thermique en fonction de la région.
d’établissements scolaires, d’espaces verts, de centres
sportifs et culturels ; Et quel que soit le bien (résidence principale,
n la desserte des grands axes routiers et les transports en secondaire ou locative), le premier critère à prendre en
commun situés à proximité (bus, tramway, métro, RER, train) ; compte est toujours l’emplacement.
n la qualité architecturale de l’immeuble ;
n l’existence d’un lieu pouvant engendrer des nuisances
(sonores, olfactives, etc.) ;VOUS ACHETEZ POUR VOUS LOGER
8 GUIDE IMMOBILIER 2011
Les formalités
nécessaires
Acheter dans le neuf collectif le contrat de réservation, une clause suspensive
relative à l’obtention des prêts. Celle-ci vous per-
Dans la plupart des cas, les logements sont vendus mettra de récupérer votre dépôt de garantie dans
avant leur construction, sur plans. Il faut donc faire le cas où vous n’obtiendriez pas le prêt. Pensez
preuve d’imagination pour visualiser l’immeuble aussi à faire insérer une clause prévoyant des
ainsi que votre futur appartement. On se situe alors pénalités pour retard de livraison et à faire sup-
dans le cadre de la Vente en l’état futur d’achève- primer la clause au terme de laquelle l’acquéreur
ment (VEFA*), qui est soumise à des règles spéci- s’interdit toute réclamation en cas de différence
fiques fixées par le Code de la construction et de de superficie.
l’habitation. Le contrat de réservation que vous avez signé
vous sera adressé par lettre recommandée à votre
Le rôle central du promoteur domicile. Dans le cas où ce contrat de réservation
Le promoteur prend en charge toutes les démar- serait conclu par l’intermédiaire d’un professionnel,
ches financières, administratives et techniques, il pourrait vous être remis en main propre.
et il s’engage à réaliser la construction à une À compter du lendemain de la date de première
date et à un prix convenus. Tout dépassement présentation de la lettre vous notifiant le contrat
conseils du prix (hors indexation conventionnelle) est à sa de réservation ou du lendemain de la remise de
charge. Prenez quelques renseignements sur le l’acte en main propre, vous disposez d’un délai
Soyez attentif au niveau de la promoteur : références, appartenance à un groupe, de rétractation de sept jours, avec restitution de
performance énergétique du précédentes réalisations dans la région, etc. Cela votre dépôt de garantie.
logement. Ce point est important vous permettra de mieux connaître ce partenaire • Les droits sur les constructions, dans le cadre
si vous pouvez bénéficier d’un essentiel de votre projet. de la VEFA, vous sont transférés au fur et à mesure
PTZ +, dont le montant dépend de leur achèvement, le prix étant payé au fur et à
notamment de ce critère Le contrat de réservation mesure de l’avancement des travaux.
(pour en savoir plus, voir Dans le cadre de la VEFA*, l’acquéreur signe un Pour un appartement ou une maison (avec garantie
supplément détachable contrat de réservation et verse (sur un compte d’achèvement), ils se montent à :
de ce guide). Le promoteur devra bloqué) un dépôt de garantie : 5 % du prix de vente – 35 % à l’achèvement des fondations (y compris le
vous remettre un diagnostic si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas dépôt de garantie payable à la réservation) ;
de performance énergétique un an, 2 % s’il est compris entre un et deux ans. – 35 % à la mise “hors d’eau”* (toiture posée) ;
au plus tard au moment • Le contrat de réservation doit notamment – 25 % à l’achèvement de l’immeuble ;
de la réception du bien. mentionner : – 5 % à la remise des clés, acte concrétisant le
– la surface habitable approximative ; elle sera transfert de propriété du bien construit. Ces 5 %
recalculée d’une façon précise une fois la construc- peuvent être consignés en cas de contestation sur
tion réalisée ; la conformité de la construction avec les prescrip-
– le nombre de pièces principales ; tions du contrat.
– l’énumération des pièces de service, dépendan-
ces et dégagements ; La vente à terme
– la situation du logement dans l’immeuble ou À la signature du contrat, le vendeur s’engage à
dans le lotissement ; livrer l’immeuble à son achèvement, et l’acquéreur à
– la qualité de la construction au moyen d’une en payer le prix à la date de livraison. Vous devenez
note technique sommaire annexée au contrat, propriétaire à l’achèvement des travaux constaté
établissant la nature et la qualité des matériaux et par un acte authentique (devant notaire).
des éléments d’équipement, et indiquant, le cas
échéant, les équipements collectifs qui présentent Des frais réduits
une utilité pour la partie d’immeuble vendue ; Si vous achetez un bien récent (n’ayant fait l’objet
– le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, d’aucune mutation entre non-professionnels dans
ses modalités de révision ; les cinq ans qui suivent son achèvement), le bien
– la date à laquelle le contrat de vente définitif est vendu TTC et la mutation ne supportera pas les
pourra être conclu ; droits d’enregistrement au taux de 5,081 %, mais
– s’il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare uniquement la taxe de publicité foncière au taux
faire obtenir à l’acquéreur (montant, conditions, de 0,717 % (majorée des honoraires du notaire et
nom du prêteur) ; de 0,1 % au titre du salaire du conservateur des
– les conditions légales relatives au dépôt de hypothèques).
garantie.
L’absence d’une de ces mentions entraîne la Des garanties pour le neuf
nullité du contrat. Seront annexés au contrat de • La garantie de parfait achèvement, d’une
réservation le plan du logement, le plan-masse durée d’un an à compter de la réception des tra-
de l’immeuble (qui précise l’implantation des bâti- vaux*, oblige l’entrepreneur à réparer sans délai,
ments sur le terrain), le plan des façades, un état pendant un an, tous les défauts signalés par lettre
des risques naturels et technologiques. Dans le recommandée avec accusé de réception.
cas où vous avez recours à un prêt pour financer • La garantie biennale de bon fonctionne-
votre acquisition, mieux vaut faire figurer, dans ment porte sur tout ce qui est dissociable de laVOUS ACHETEZ POUR VOUS LOGER 9
construction, démontable et remplaçable sans bâtir auprès de vendeurs non professionnels
détériorer le support. Elle couvre une période de sont assujettis aux droits de mutation à 5,081 %
deux ans suivant la réception. (+ 0,1 % au titre du salaire du conservateur des
• La garantie décennale* couvre les désordres hypothèques).
graves compromettant la solidité de l’immeuble ou
le rendant impropre à sa destination ainsi que les Un moment clé : la signature du contrat
désordres affectant les éléments d’équipement de construction
indissociables de l’immeuble et rendant celui-ci • En signant le contrat de construction de votre
également impropre à sa destination (logement maison, vous devenez maître d’ouvrage* (à ce
inhabitable ou anormalement habitable et dom- titre, vous avez l’obligation, avant l’ouverture du
mages survenant aux éléments dont la dépose, chantier, de souscrire une assurance dommages
le démontage ou le remplacement ne peut se ouvrage*, dont les références doivent être indiquées
faire sans détériorer l’ouvrage). Cette garantie dans le contrat de construction). Le constructeur
s’applique pendant les dix années suivant la vous donne généralement les plans et s’engage
réception des travaux. à construire selon les règles de l’urbanisme. En
• L’assurance dommages ouvrage* est obli- principe, ce contrat n’inclut pas les travaux de
gatoire pour le maître d’ouvrage, son mandataire raccordement (eau, électricité, etc.). conseils
ou le vendeur. Elle garantit, pendant dix ans, en • Chiffres en main
dehors de toute recherche de responsabilité, Le contrat de construction obéit à des règles Pour éviter les litiges, faites
le paiement des travaux relevant de la garantie “d’échéancement” quant au paiement du prix de borner votre terrain ainsi
décennale. Cette assurance est valable pour le vente : 5 % à sa signature, 10 % à l’ouverture du que l’emplacement de votre
propriétaire de l’ouvrage et aussi pour les pro- chantier, 10 % à l’achèvement des fondations, 15 % construction par un géomètre
priétaires successifs. à l’achèvement des murs, 20 % à la mise “hors expert, si ce n’est pas déjà
d’eau”*, 15 % à l’achèvement des cloisons et à la fait (lotissement). Un terrain
mise “hors d’air”*, 20 % à l’achèvement des tra- dans un lotissement doit être
Construire sa maison vaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie visité plusieurs fois avec un
et de chauffage, les 5 % restants à la remise des professionnel pour s’assurer,
La première étape : l’achat du terrain clés. Le constructeur doit fournir une garantie de entre autres, du respect
Le terrain constructible peut se trouver soit dans un remboursement d’acompte et une garantie de des règles d’urbanisme, etc.
lotissement, soit en secteur “diffus”. livraison assurant l’achèvement des travaux dans Étudiez aussi le cahier des
les délais et au prix convenus. charges ainsi que les statuts
• Le lotissement offre des garanties sur sa • Si vous faites construire du syndicat du lotissement
viabilité, sa superficie et sa constructibilité, le lotis- Le coût de l’assurance dommages ouvrage obli- et demandez une évaluation
seur en étant juridiquement garant. Un lotissement gatoire peut varier de 1,5 à 6 % du coût de l’opé- des taxes et charges d’entretien
est un terrain divisé en parcelles et revendu par ration. Il est d’autant moins élevé que la qualité du des espaces communs.
lots, équipés par le lotisseur. Souvent, le cahier constructeur est avérée.
des charges et, le cas échéant, le règlement du
lotissement prescrivent les matériaux, couleurs et Le permis de construire
clôtures, ou limitent certains types de construction Obligatoire pour toute construction durable, cette
(piscines, vérandas, etc.). autorisation administrative doit être demandée à la
• Secteur “diffus” : pour vous assurer de la viabilité mairie. Pour tout projet dépassant 170 m2 de plan-
et de la constructibilité d’un terrain isolé, consul- cher, le recours à un architecte est obligatoire.
tez le PLU* (le plan local d’urbanisme) ou le POS Une fois le permis délivré, un double affichage est
(plan d’occupation des sols), s’il est toujours en imposé en mairie et sur le terrain. Les tiers disposent
vigueur. alors d’un délai de deux mois pour en demander
Le PLU (ou le POS) peut préciser : l’annulation.
– l’affectation des sols selon les usages principaux Le délai de validité des permis de construire et
pouvant être faits ou la nature des activités suscep- d’aménager est de deux ans. À noter : pour ceux
tibles d’être exercées ; qui étaient en cours de validité au 20/12/2008 ou
– des règles concernant l’aspect extérieur de la obtenus au plus tard le 31/12/2010, ce délai a été
construction, sa dimension ; porté à trois ans. Lorsque ces autorisations ont
– une superficie minimale de terrain constructible ; fait l’objet avant cette date d’une prorogation, le
– un ou des COS* (coefficient d’occupation des délai de validité de cette prorogation est majoré
sols) qui permettent de déterminer le nombre de d’un an. La construction doit commencer avant
mètres carrés constructibles en fonction de la l’expiration de ce délai.
superficie du terrain. • Des délais d’instruction garantis
Le cadastre permet d’identifier les propriétés pré- Le délai d’instruction du permis de construire est
sentes dans une commune. Ces éléments sont fixé à deux mois pour les constructions individuelles
disponibles à la mairie de votre commune. Il est et à trois mois pour les autres constructions.
également conseillé de demander la délivrance Quand une consultation est obligatoire et impose
d’un certificat d’urbanisme* opérationnel. un délai supplémentaire, celui-ci est connu
• Les particuliers acquéreurs de terrain à au bout d’un mois. Il ne peut plus être modifié.10 GUIDE IMMOBILIER 2011
• Une gestion des pièces manquantes Logement ancien
du dossier plus claire et plus simple
Une liste des pièces devant accompagner le dossier Pour l’acquisition d’un logement datant de plus de
est fournie avec les formulaires. L’administration a vingt ans, il est conseillé de faire procéder à un état
l’obligation de réclamer toutes les pièces manquan- des lieux par un expert.
tes en une seule fois avant la fin du mois suivant
le dépôt du dossier. Vous avez alors trois mois Évaluer la qualité du logement
pour les envoyer. Il est difficile, à moins d’être un professionnel,
d’évaluer la qualité technique d’un logement.
Votre construction est achevée Certains éléments sont à examiner de près :
• La réception de la construction est l’acte – la charpente, les structures, le chauffage, la
par lequel le maître d’ouvrage* déclare accepter plomberie et l’électricité ;
la construction avec ou sans réserves. En prati- – les comptes rendus d’assemblées générales
que, la réception et la livraison sont généralement (pour être au courant des travaux votés et ainsi
concomitantes. anticiper les charges) ainsi que la date du dernier
• Il appartient désormais au maître d’ouvrage, ravalement de façade.
ou à son architecte, d’adresser au maire de la com-
mune, par pli recommandé avec accusé de récep- La loi Carrez
tion, une déclaration qui atteste de l’achèvement (achat d’un lot de copropriété)
des travaux et de leur conformité. Depuis l’instauration de la loi Carrez, le vendeur
• L’autorité compétente dispose alors d’un délai est tenu de préciser la surface exacte du bien
de trois mois pour contester la conformité des tra- vendu dans la promesse ou le compromis de
vaux avec le permis. Le délai est porté à cinq mois vente (sauf exceptions). La surface à prendre
lorsqu’un récolement* des travaux est obligatoire. en considération tient compte des surfaces des
Passé le délai applicable, une attestation certifiant planchers, clos et couverts, après déduction des
que la conformité des travaux avec le permis n’a murs, cloisons, marches, cage d’escalier, gaines,
pas été contestée est délivrée par l’autorité com- embrasures de portes et de fenêtres. Une expertise
pétente au maître d’ouvrage sur simple demande peut être réalisée par un architecte. Si la superficie
de celui-ci. réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée
• Un diagnostic de performance énergétique dans l’acte, vous avez la possibilité d’intenter une
doit être fourni à l’achèvement des chantiers de action en réduction de prix dans un délai d’un an
construction de bâtiments (ou parties de bâtiments) à compter de la signature de l’acte de vente.
dont le permis de construire a été déposé après
le 1er juillet 2007. Les diagnostics
À la signature du compromis, le vendeur vous
remet les diagnostics qu’il a fait réaliser par
une société agréée et assurée :
DIAGNOSTIC Bien CONCERNÉ validité • l’expertise concernant l’absence d’amiante,
de plomb ou de termites ;
Amiante Tous les permis de construire Illimitée si absence • l’état des risques naturels et technologiques ;
antérieurs au 1er juillet 1997 d’amiante • l’état d’installation intérieure de gaz pour les
logements datant de plus de quinze ans ;
Électricité Biens à usage d’habitation Trois ans
Installation d’électricité datant
• le diagnostic de performance énergétique
de plus de quinze ans (DPE) : le DPE évalue la consommation estimée
pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la cli-
Gaz Biens à usage d’habitation Trois ans matisation et la ventilation ainsi que les émissions
Installation de gaz datant de gaz à effet de serre liées à cette consomma-
de plus de quinze ans tion. Le DPE indique des recommandations afin
de réaliser des travaux d’économies d’énergie :
DPE Tous Dix ans, estimation du coût des travaux, estimation des
valeur informative
économies réalisables et durée du retour sur
Plomb
Immeuble d’habitation Si présence de plomb : investissement. Il doit être tenu à disposition de
Permis de construire antérieur un an (vente) ou six ans tout acquéreur lors de la vente d’un logement
au 1er janvier 1949 (location). Illimité ou bâtiment (sauf exceptions) en France métro-
si absence de plomb politaine. Le DPE est valable dix ans. Il devra
être effectué par un professionnel certifié par
Risques naturels Communes déterminées par Six mois un organisme officiel accrédité. Consultez une
et technologiques un plan de prévention des risques agence immobilière, un notaire, un Espace Info
Énergie ou l’annuaire à la rubrique “experts en
Termites Zones déclarées par arrêté Six mois
préfectoral
technique du bâtiment” ;
• le diagnostic électrique. Il est obligatoire pourVOUS ACHETEZ POUR VOUS LOGER 11
les installations électriques datant de plus de quinze vendeur. Selon l’âge de ce dernier, des barèmes frais ou prise en charge des frais par le vendeur. Elle
ans. Valable trois ans, il contrôle l’état de l’instal- spécifiques permettent l’évaluation du montant de n’est, en principe, pas comprise dans le prix et n’est
lation intérieure d’électricité des parties privatives la rente, notamment par les notaires. L’acheteur pas soumise aux droits d’enregistrement.
du bien vendu ; devient propriétaire du bien dès la signature du • Les autres frais sont, par exemple, les honoraires
• le document relatif à l’installation d’assainis- contrat. et débours du notaire en qualité de rédacteur de
sement non collectif. Il est établi par la commune En application de l’article L. 271–1 du Code de la l’acte de vente.
à l’issue du contrôle de l’installation et doit dater construction et de l’habitation, l’acquéreur dispose
de moins de trois ans au moment de la signature d’un délai de rétractation de sept jours pour revenir Pour plus d’informations sur le permis de
de l’acte de vente. sur sa décision d’achat (voir p. 5). La date d’entrée construire et autres autorisations d’urbanisme :
en possession du bien correspond, en principe, au http://vosdroits.service-public.fr
Les modalités d’acquisition jour de la signature de l’acte de vente notarié. (rubrique “logement”)
• L’achat au comptant répond aux règles clas-
siques du contrat de vente. Le plus souvent, un Les frais
compromis de vente est signé entre le vendeur • Les droits de mutation d’un logement
et l’acheteur. Il engage de manière réciproque et ancien (de plus de cinq ans) s’élèvent à 5,081 %
irrévocable les deux parties, une fois les condi- (+ 0,10 % au titre du salaire du conservateur des
tions suspensives remplies (l’obtention d’un prêt hypothèques).
fait partie des conditions suspensives). La vente • La commission de l’intermédiaire (agent
devra ensuite être régularisée par acte notarié. immobilier ou notaire si ce dernier joue le rôle de
• L’achat en viager permet d’acquérir un bien négociateur immobilier) est en principe à la charge
contre le paiement d’une somme au comptant (le de l’acheteur. Mais si les deux parties sont d’accord,
bouquet) et d’une rente viagère jusqu’au décès du tous les arrangements sont possibles : partage des
Quelle fiscalité ?
Résidence principale : futur d’achèvement intervienne au plus tard le le 1er janvier 2011), le taux est de 25 % au titre de
des avantages à prendre 30 septembre 2011 (ou, s’agissant des construc- la première annuité de remboursement et de 10 %
en compte tions de logements, que la déclaration d’ouverture au titre des quatre annuités suivantes. Le crédit
de chantier intervienne au plus tard à la même date). d’impôt ne peut donc être alloué aux logements
Crédit d’impôt relatif aux intérêts — l’acceptation de l’offre de prêt ait lieu avant le neufs ne respectant pas la réglementation.
d’emprunts immobiliers 1er juillet 2011 Le point de départ de la première annuité est la
La loi de finances pour 2011 a supprimé le crédit — et le premier décaissement sur le prêt soit effec- date de première mise à disposition des fonds
d’impôt applicable aux intérêts des prêts immo- tué avant le 1er juillet 2012. avec possibilité pour le contribuable, en cas de
biliers prévus à l’article L. 312–2 du Code de la • Le crédit d’impôt (pour mémoire) construction ou de vente en l’état futur d’achève-
consommation, destinés à l’acquisition de la rési- Pour les logements anciens acquis au plus tard ment, de reporter ce point de départ à la date
dence principale (directement ou par l’intermédiaire le 30 septembre 2011 (avec offre de prêt avant le d’achèvement ou de livraison du logement
d’une SCI qui met le bien immobilier à disposition 1er janvier 2011), le crédit d’impôt est de 40 % des (demande déposée lors du dépôt de la déclara-
gratuite de ses associés). intérêts (frais d’emprunt et assurance exclus) ver- tion des revenus de l’année d’achèvement ou de
Cette mesure était applicable aux acquisitions réa- sés la première annuité de remboursement et de livraison du logement).
lisées (actes authentiques) à compter du 6 mai 20 % des intérêts versés les quatre annuités sui- L’administration accepte également la prise en
2007 et aux constructions pour lesquelles une vantes. compte des intérêts afférents aux prêts relais.
déclaration d’ouverture de chantier avait été effec- Ce taux est porté à 40 % pendant sept ans pour • Les plafonds
tuée à compter de cette même date. l’achat de logements neufs en avance sur la régle- Le plafond annuel des intérêts à prendre en compte
Les personnes bénéficiant déjà du crédit d’im- mentation thermique (bâtiment basse consom- est de 3 750 E (célibataire, veuf, divorcé) ou de
pôt avant le 1 er janvier 2011 continuent d’en mation, BBC 2005). 7 500 E (couple soumis à imposition commune)
bénéficier. La loi de finances pour 2010 a abaissé ce taux + 500 E par personne à charge. Le plafond est dou-
De même, le crédit d’impôt s’applique aux opéra- pour les logements neufs acquis ou construits à blé (7 500 et 15 000 E) lorsqu’au moins l’un des
tions pour lesquelles chacun des prêts concourant compter du 1er janvier 2010, respectant unique- membres du foyer fiscal est handicapé.
à leur financement a fait l’objet d’une offre de prêt ment la norme RT2005 en vigueur. Par exemple,
émise avant le 1er janvier 2011, sous réserve que : pour un logement neuf acquis entre le 1er janvier
— l’acquisition du logement achevé ou en l’état et le 30 septembre 2011 (avec offre de prêt avant12 GUIDE IMMOBILIER 2011
Les crédits d’impôt pour le • Le crédit d’impôt pour l’aide aux personnes de l’immeuble. À noter que pour les opérations
développement durable ou en faveur Il concerne les dépenses d’équipements pour les facturées depuis le 1er janvier 2010, le taux de TVA
de l’aide aux personnes personnes âgées ou handicapées, payées sur sur les systèmes de climatisation et les pompes à
Les dépenses réalisées dans le cadre de la rési- une période de cinq années civiles consécutives chaleur air/air est fixé à 19,6 % (les travaux d’ins-
dence principale, et facturées par les entreprises comprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 décem- tallation ou de remplacement relevant toujours du
ayant effectué les travaux, ouvrent droit à deux bre 2011, l’installation d’ascenseurs électriques et taux réduit de 5,5 %).
catégories de crédits d’impôt, dont les plafonds les travaux de protection contre les risques tech-
de dépenses et les taux varient selon la nature nologiques. Le plafond pluriannuel des dépenses, Prise en compte de la fiscalité locale
des travaux effectués. Les sommes ouvrant droit à apprécier sur cinq années glissantes, est fixé à Les impôts locaux constituent l’essentiel des
à des crédits d’impôt sont les dépenses payées 5 000 € pour une personne seule et à 10 000 € recettes des collectivités territoriales. Chaque
par le propriétaire, le locataire ou l’occupant à pour un couple marié ou pacsé (majorations pour année, lors des votes budgétaires, celles-ci en
titre gratuit. personnes à charge identiques aux travaux en réexaminent les taux. La taxe foncière* est à la
• Le crédit d’impôt pour le développement faveur du développement durable). Le taux du charge du propriétaire, même s’il n’habite pas
durable crédit d’impôt varie aussi en fonction de la nature le logement concerné. La taxe d’habitation* est
L’installation d’équipements permettant d’agir de la dépense. due par l’occupant du logement au 1er janvier.
pour le développement durable donne droit à un Elle bénéficie d’abattements (charges de famille,
crédit d’impôt. Le plafond des dépenses payées Taux de TVA réduit abattements facultatifs en faveur de personnes
entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012, à La TVA perçue sur certains travaux d’entretien, de condition modeste, etc.). Ces taxes peuvent
apprécier sur une période de cinq années consé- d’aménagement, de transformation ou d’amé- faire l’objet d’une exonération totale ou partielle
cutives, est fixé à 8 000 € pour une personne lioration effectués dans des logements dont la dans certains cas spécifiques.
seule et à 16 000 € pour un couple marié ou construction est achevée depuis plus de deux Le recouvrement de la redevance de télévision
pacsé, majoré de 400 € par personne à charge ans reste fixée à 5,5 % (au lieu de 19,6 %). Ce taux est adossé à la taxe d’habitation* de la résidence
(enfant, personne invalide vivant sous le toit du réduit, qui concerne les propriétaires comme les principale ou, à défaut, porté sur l’avis d’imposition
contribuable, etc.). Le taux du crédit d’impôt locataires, porte sur les travaux réalisés par des afférent à une autre habitation.
varie en fonction de la nature des dépenses et professionnels. En cas d’urgence (plomberie si Pour toute construction dans une ville de plus
de leur année d’acquittement (voir tableau dans fuite d’eau, serrurerie après effraction, etc.), le taux de 10 000 habitants, et parfois dans d’autres
le supplément détachable de ce guide). réduit est applicable, quelle que soit l’ancienneté communes, vous devez payer une TLE* (taxe
locale d’équipement). Selon les endroits, d’autres
taxes d’urbanisme peuvent vous être deman-
dées. Renseignez-vous auprès des services
municipaux afin de les intégrer dans votre bud-
Le revenu fiscal de référence est un élément déterminant get prévisionnel.
pour l’obtention des exonérations ou dégrèvements Enfin, à compter des impositions établies au
relatifs à la taxe foncière* ou à la taxe d’habitation* titre de 2011, une nouvelle taxe spéciale d’équi-
ainsi que pour l’obtention de certains prêts réglementés pement est créée afin de financer le réseau de
mémo
(voir. p. 22). transport public du “Grand Paris”. Cette taxe est
Il s’entend du revenu net imposable (y compris les due par tous les redevables des taxes foncières
Revenu fiscal plus-values sur valeurs mobilières), majoré des revenus
soumis au prélèvement libératoire, de certains revenus
(sur les propriétés bâties et non bâties), de la
taxe d’habitation et de la cotisation foncière des
exonérés (distributions effectuées par des FCPR, SCR, entreprises, dans les communes de la région
etc.) et de certaines déductions (cotisations PERP, Ile-de-France.
abattement de 40 % sur les dividendes).
Résidence secondaire
TAXE D’HABITATION* TAXE FONCIÈRE*
Des avantages fiscaux réduits
Locaux Locaux affectés à l’habitation Propriétés bâties et non bâties • Aucune réduction d’impôt n’est prévue
concernés pour les dépenses relatives à la résidence
secondaire.
Personnes L’occupant (propriétaire ou locataire, Le propriétaire au 1er janvier de l’année • Vous pouvez néanmoins bénéficier d’un taux
concernées même à titre gratuit) au 1er janvier de d’imposition réduit de TVA à 5,5 % sur les travaux réalisés par
l’année d’imposition
un professionnel (hors systèmes de climatisation
Exonérations Divers cas peuvent s’appliquer à Exonération de deux ans pour les et pompes à chaleur air/air).
et l’habitation principale : personnes immeubles neufs à usage d’habitation
plafonnement âgées, invalides ou veuves, dont principale ou secondaire, occupés ou Une fiscalité locale parfois importante
les revenus n’excèdent pas certains non par leur propriétaire (sous réserve • Les impôts locaux sont souvent alourdis par
seuils, et personnes de conditions de décision contraire pour la part les municipalités des zones rurales, contraintes
modestes (RMI, etc.) communale), et autres cas d’exonération en cela par leur désertification. Renseignez-vous
avant d’acheter !
Réclamations Jusqu’au 31 décembre Jusqu’au 31 décembre
• La taxe d’habitation* afférente à la résidence
de l’année suivant celle de l’année suivant celle
de la mise en recouvrement de la mise en recouvrement secondaire ne bénéficie, en principe, ni d’exoné-
ration ou de plafonnement, ni d’abattement.VOUS INVESTISSEZ DANS LA PIERRE
14 GUIDE IMMOBILIER 2011
Avant de vous
décider…
Quelques conseils pour mener votre bien sous prétexte d’économies fiscales.
à bien votre projet Ne sous-estimez pas la qualité du bien : la
d’investissement locatif construction, l’emplacement (proximité des
écoles, commerces et transports en commun)
Préparation de la retraite, diversification patrimoniale, et les prestations sont des critères importants
transmission aux enfants : tels sont les objectifs aux- pour trouver un locataire, mais aussi lors de la
quels permet de répondre l’investissement locatif. revente du bien. Ils déterminent la rentabilité de
Faites une étude de marché sur le lieu où vous votre investissement.
comptez investir : retenez les villes où la demande Déterminez le montant mensuel d’épargne
locative est forte, renseignez-vous sur le prix des que vous pourrez consacrer à cette opération, en
loyers et les perspectives d’évolution de la ville tenant compte des prêts qui arrivent à échéance
(activité économique, population étudiante, etc.), prochainement.
privilégiez les programmes qui sont commercia- Enfin, calculez l’impact de votre investisse-
lisés à la fois en accession à la propriété et en ment sur votre budget et votre fiscalité, en rete-
investissement locatif, veillez à ne pas “surpayer” nant des hypothèses de simulation prudentes.
conseils
Dans le cas où vous avez imputé
des déficits fonciers sur votre
revenu global, sachez que, si vous
cessez de louer le bien avant le
31/12 de la troisième année qui
suit celle de l’imputation d’un
déficit foncier sur le revenu global, Comment investir ?
l’administration fiscale remettra
en cause cette imputation (sauf
cas particuliers : licenciement,
invalidité, décès, expropriation
pour cause d’utilité publique,
etc.), ces déficits n’étant alors Les dispositions fiscales – les primes d’assurance afférentes à l’immeuble
imputables que sur les revenus relatives à l’investissement ou au bail, quel que soit le risque couvert ;
fonciers des dix années suivantes. locatif classique – les impôts fonciers.
Les revenus fonciers L’impact sur votre déclaration
• Les loyers tirés de la location nue de votre bien • Si le résultat (loyer/charges) fait ressortir
immobilier constituent des revenus fonciers. Vous un bénéfice, celui-ci s’ajoute à l’ensemble des
devrez les déclarer ainsi que certains revenus revenus réalisés par le foyer pendant l’année, pour
accessoires ou recettes exceptionnelles (sub- être imposé selon le barème progressif de l’impôt
ventions, indemnités d’assurances, etc.). sur le revenu.
• Certaines charges payées durant l’année d’im- • Si, à l’inverse, un déficit est constaté, il peut
position sont déductibles : être déduit du revenu global à concurrence de
– les dépenses d’entretien et de réparation pour 10 700 e (hors intérêts d’emprunt). La fraction du
remise en état du bien, ne modifiant pas la nature, déficit excédant cette limite ou liée à des intérêts
l’agencement ou l’équipement initial ; d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers
– les dépenses d’amélioration des locaux d’habi- des dix années suivantes.
tation, à l’exclusion des travaux d’agrandissement • Le régime simplifié ou microfoncier permet
ou de reconstruction ; aux propriétaires bailleurs dont le total des loyers
– les appels provisionnels de charges versés aux encaissés dans l’année n’excède pas 15 000 €
syndics de copropriété, avec régularisation l’année de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %
suivante ; (aucune autre charge n’est admise en déduc-
– les dépenses supportées par le propriétaire pour tion). Ce régime est applicable de plein droit, sauf
le compte du locataire, lorsqu’elles ne lui ont pas option pour le régime réel d’imposition (durée
été remboursées au 31 décembre de l’année de minimale de l’option pour le réel : trois ans, puis
départ du locataire ; reconduction annuelle). En sont exclus les pro-
– les intérêts et frais d’emprunts contractés pour priétaires d’immeubles ouvrant droit à des régimes
l’acquisition, la construction ou la réalisation de spécifiques (Besson, Robien, Borloo, Scellier,
travaux, sans limites de plafond ou de durée ; etc.) et les détenteurs de parts de SCI* (Société
– les frais réels de gérance et les rémunérations civile immobilière) (voir p. 20) ou de FPI (Fonds
des gardiens ou concierges ainsi que les dépenses de placement immobilier) qui ne disposent pas
de procédure ; de revenus fonciers procurés par des immeubles
– les autres frais de gestion (correspondance et télé- détenus en direct.
phone) couverts par un forfait de 20 e par local ;Vous pouvez aussi lire
