Habitat inclusif : vivre chez soi sans être seul(e) - L'Union sociale pour l'habitat
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LE MAGAZINE D’INFORMATION DU MOUVEMENT HLM N° 1137 | 31 janvier 2021 le dossier Habitat inclusif : vivre chez soi sans être seul(e) L’actualité Rapport Lemas sur la qualité des logements sociaux | Le Mouvement Interview de trois diplômés de l’EMDLS | Droit et fiscalité Loi de Finances pour 2021, 2e partie
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///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// sommaire
#08
#04 #24
Actualités Habitat, bimensuel d’information édité
02 L’ACTUALITÉ • À quoi reconnaît-on un habitat inclusif ?
• Rapport : Pierre-René Lemas présente sa • Le gouvernement lance l’Aide à la vie
par l’USH, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex
08; tél.: 01 40 75 78 00; www.union-habitat.org. vision holistique du logement social partagée (AVP) pour booster l’habitat inclusif
Directrice de publication: Marianne Louis. Rédac- • Nomination • 35 logements pour vivre en autonomie
trice en chef: Valérie Liquet. Rédactrice: Diane • En bref (LogemLoiret)
Valranges. Secrétaire de rédaction - maquette: • 87 300 agréments en 2020 : un résultat • Vie de Vill’âge (Lyon Métropole Habitat)
Véronique Simonnet. Collaboration: Isabelle « dramatique » • Alter Senior (Grand Delta Habitat)
Costa, Sophie Guerdin, Dominique Hoorens, Victor • APL en temps réel : l’USH demande une • Se poser à Cassiopée (Bretagne Sud Habitat)
Rainaldi. Conception: Gavrinis. Composition: • Esprit de ‘’Famille gouvernante’’ (OPH d’Aix
réponse juridique et technique pour réussir la
62avenue. Impression: DEJALINK. Les articles peu- Habitat Métropole)
vent être reproduits, en tout ou partie, sous réserve
bascule
• 2021, une année historique pour le climat ? • Pavillons pour travailleurs handicapés (Les
de la mention d’origine, avec l’accord de la rédac-
tion. Commission paritaire n°0523 G83187. ISSN:
Ajoncs)
1766-6066. Abonnements: 01 40 75 52 64 - Régie 06 LE MOUVEMENT
publicitaire: 01 40 75 50 08. Photo de la couver- • Webinar : gestion des impayés de loyers et 20 DIRECT HLM
ture: © Shutterstock. Photos du sommaire: prévention des expulsions en temps de crise Les stratégies, initiatives et projets des
© N.Chauveau/L’Affaire du siècle, USH, P. Rousse. • Recherche : comment faire rimer organismes : MC Habitat, Eure Habitat,
Actualités Habitat est imprimé sur du papier issu Vosgelis, Nantes Métropole Habitat, Inolya,
patrimonialisation et renouvellement du
de forêts gérées durablement et recyclé. Paris Habitat, Valophis, la Société
logement social ?
TARIFS 2021 (PRIX TTC) • Ressources humaines : « Je cherchais une Martiniquaise d’Hlm, Domofrance, Arcade-VYV
Abonnement sur un an : formation de qualité, alliant approche théorique
22 numéros + des suppléments
et ancrage pratique » 25 MAÎTRISE D’OUVRAGE
version papier papier + • Nouvelles réalisations (Keredes, HMP, la
3 web
• Agenda
• Organismes adhérents 340 € 383 € • Afpols : Paroles Libres coopérative Le Nid, Angers Loire Habitat)
• Autres abonnés 472 € 503 € • En bref • Une forêt urbaine pour parachever un
Prix au numéro : 24,75 €. quartier en transformation (13 Habitat)
Paiement sur facture uniquement. 13 EXPRESS • 7 800 carreaux en porcelaine de Limoges
Abonnement sur deux ans (papier + 3 web) : • Bonheur au travail (Haute-Savoie Habitat) (Noalis)
• Organismes adhérents : 668 € • Habitat 08 fête ses 100 ans • Capter, stocker et restituer l’énergie : trio
• Autres abonnés : 905 € • Concours ‘’pulls moches de Noël’’ (Groupe des gagnant pour Plurial Novilia
Chalets) • Densification : un projet aux multiples
• Bien cultiver ses jardins partagés (La Nantaise facettes (Archipel Habitat)
d’Habitations) • Chantier PNRU (Lille Métropole Habitat)
14 LE DOSSIER 28 DROIT ET FISCALITÉ
Habitat inclusif : décider de vivre chez soi sans Loi de Finances pour 2021 : mesures impactant
être seul(e) le secteur Hlm (2e partie)
Actualités Habitat / N°1137 / 31 janvier 2021 _ 01
l’actualité ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
Nomination Rapport
Conseil national des villes
Hélène Geoffroy,
Pierre-René Lemas présente sa vision holistique
© E. Soudan/
Alpaca productions
maire de Vaulx-en-Velin, du logement social
ancienne secrétaire
«L
d’État chargée de la e logement, l’habitat locaux », lors des processus de cadre de vie, l’auteur suggère
Politique de la ville, et son environnement construction ou de réhabilita- l’élaboration d’une « charte ter-
est nommée, par arrêté traduisent l’image tion. La seconde pose que « la ritoriale de qualité du cadre de
du 7 janvier, vice- qu’une société se donne d’elle- qualité du logement ne peut vie », à l’échelle du bassin de
présidente du Conseil même », écrit Pierre-René se réduire à l’impératif de tran- vie, dont la vocation serait d’in-
national des villes (CNV), aux côtés de Lemas dans son rapport sur sition énergétique », mais tégrer « des éléments qualitatifs
Fabienne Keller, députée européenne, en la qualité des logements et nécessite une « vision holis- sur l’espace bâti et son envi-
fonction depuis décembre 2016. Elle du cadre de vie, remis le 15 tique » prenant en compte les ronnement », en s’appuyant
succède à Patrick Braouezec. Elle est janvier à la ministre chargée espaces verts, l’accès à l’air et sur les spécificités locales.
membre du bureau de l’Association de du Logement, Emmanuelle à la lumière, aux commerces, Il souligne que « la qualité
maires de Ville & Banlieue de France et Wargon et à celle de la Culture, aux services, à la mobilité… ne doit plus être considérée
signataire de l’appel du 14 novembre 2020, Roselyne Bachelot(1). Elles ont En réponse au mal-loge- comme une variable d’ajuste-
en faveur des Quartiers prioritaires. ● annoncé dans la foulée le lan- ment, Pierre-René Lemas ment pour équilibrer une opé-
cement cet été d’un appel à évoque des critères de qualité ration au regard d’un coût d’ac-
En bref manifestation d’intérêt visant à imposer « d’ici dix ou quinze quisition du foncier trop élevé ».
à expérimenter auprès de ans », autour de cinq thèmes : Pour lui, l’urgence est de « ren-
Adaptation des logements. Dans le 50 000 logements neufs ou le logement, l’habitat et le forcer les moyens des orga-
cadre du futur projet de loi Grand âge et en réhabilitation la « vision cadre de vie, le foncier, la nismes de logement social », en
autonomie, Luc Broussy, président de la précise de ce que doit être le chaîne de production et l’ex- particulier en leur accordant
filière Silver Economie, est chargé d’une logement social aujourd’hui », périmentation. Il relève le un « droit de préférence » pour
‘’mission flash’’ sur l’adaptation des selon l’ancien directeur géné- besoin d’espace et propose de « l’acquisition du foncier stra-
logements, de l’urbanisme et des transports ral de la Caisse des dépôts. redéfinir le logement décent tégique à prix encadré ». Une
au vieillissement, par la ministre de la L’AMI sera placé sous l’égide (son volume, sa surface, la taille évolution qu’il associe à un
Cohésion des territoires et les ministres des deux ministères, de la des pièces et leurs usages), en meilleur encadrement de la
chargées du Logement et de l'Autonomie. Cité de l’Architecture et du lien avec la notion de logement VEFA. Il propose également
PUCA, en lien avec les collec- « évolutif, flexible et adapta- d’optimiser la chaîne de pro-
Architecture. La 4e édition de tivités concernées et les ble ». Il conseille d’unifier les duction de logements, d’une
l’Observatoire démographique et représentants des habitants, labels existants dans un label part en donnant « véritable-
économique du Conseil national de l’Ordre et avec l’appui de l’USH et de unique “qualité de vie dans le ment » accès à tous les maîtres
des architectes relève la progression en la Caisse des dépôts. Une logement durable”. d’ouvrage aux différentes pro-
volume du marché de l’entretien-rénovation expérimentation qui vise à Pour une meilleure intégra- cédures formalisées de com-
et celle du marché des architectes sur ce adapter les règles actuelles, tion du logement dans son mande publique et aux tech-
segment, la croissance de l’exercice en niques d’achat par accord-cadre
© Twitter/Roselyne Bachelot
société et la féminisation de la profession et concours, d’autre part, en
(en vingt ans, la proportion est passée de renforçant la formation des
16,6 % à 30,7 %)… Denis Dessus, président acteurs. ● D.V.
du CNOA, a demandé lors des vœux à la
profession, le lancement d’une campagne (1) Centré sur le logement social,
de diagnostics architecturaux de tous les le rapport répond à une lettre de
bâtiments publics qui ne se limiterait pas à mission de septembre 2019, des
une approche « étroitement énergétique » de ministres en charge de
la rénovation, qu'il s'agisse de logements, l’Architecture, de la Transition
d'EHPAD ou de lieux de culture. écologique, de l’Aménagement
du territoire et du Logement,
Bureaux. Emmanuelle Wargon devrait avec pour objet de promouvoir
réunir le 5 février les acteurs de la de nouveaux modes de faire
transformation des bureaux en sans générer de nouveau texte Pierre-René Lemas rappelle entre maîtres d’ouvrage et
logements, sujet qui avait fait l’objet réglementaire. dans son rapport remis le architectes. Il a été réalisé par un
d’une charte signée en 2018 par son Dans son rapport, Pierre- 15 janvier à Emmanuelle Wargon groupe de travail piloté par
prédécesseur Julien Denormandie et une René Lemas s’est appuyé sur et Roselyne Bachelot que le coût Pierre-René Lemas, entouré de
dizaine de promoteurs. Ils s’étaient alors deux “idées-forces”. La pre- du logement « doit être mis en deux vice-présidents, Marie-
engagés à transformer 500 000 m2 de mière est que « la réponse regard des gains pour l’économie et Hélène Badia, architecte, et
bureaux vides en logements en Île-de- d’avenir doit s’appuyer sur indirectement pour les finances Hervé Fontaine, directeur du
France d’ici à 2022. ● les habitants et les acteurs publiques qu’il génère ». développement à ICF La Sablière.
02 _ Actualités Habitat / N°1137 / 31 janvier 2021
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Production En bref
87 300 agréments en 2020 : un résultat « dramatique » Relance. Après MassiRéno lancé
le 1er janvier (voir AH du 15 janvier
S
elon les résultats quasi-défi- 2021), le gouvernement a ouvert, le
Évolution du nombre d’agréments
nitifs de l’exercice de pro- NPNRU 20 janvier, les demandes de
grammation 2020, les agré- 140 000 40 000 Organismes Hlm subventions dans le cadre de France
120 000 35 000
ments s’établissent à 87 300 (hors Anru) Relance pour les opérations de
100 000 30 000
logements (hors Anru et hors 25 000 Tous opérateurs restructuration ou réhabilitation
80 000
Dom)*. Les organismes Hlm, 20 000 (hors Anru) couplées à une rénovation
60 000
comme les années précédentes, 15 000 NPNRU énergétique dans le parc social,
40 000 10 000
portent l’essentiel des agré- 20 000 5 000
(tous opérateurs) ciblant prioritairement les passoires
échelle droite
ments, soit 74 500 logements. 0 0 thermiques. Le niveau moyen de
La baisse par rapport à 2019 2016 2017 2018 2019 2020 provisoire subvention pour ces opérations est
est de 17 %, avec 18 000 loge- Sources : Données SISAL (hors Anru et hors Dom) retraitées USH. fixé à 11 000 € par logement et pourra
ments en moins (- 37 000 par être modulé selon la nature des
rapport à 2016). Elle concerne caractère « dramatique » des fiques à chaque région soient opérations dans la limite de 20 000 €.
toute la gamme de produits : résultats sur certains territoires, analysés, ainsi que l’éventuel Les demandes peuvent être déposées
- 4 000 pour les PLAI, - 9 500 pour soulignant le cumul des facteurs impact du développement de la jusqu’au 1er juin 2021. Le cahier des
les PLUS et - 4 500 pour les PLS. défavorables : crise sanitaire, VEFA et que la traduction des charges est en ligne sur
Elle est particulièrement élections municipales dont le agréments en logements effec- www.ecologie.gouv.fr.
notable en Île-de-France (- 8 900), calendrier a en plus été retardé, tifs soit éclairée autant que pos-
en PACA (- 2 800) et en Auvergne- nouvelles stratégies dans cer- sible. ● D.H. RE 2020. « Les annonces seront suivies
Rhône-Alpes (- 3 400). A contra- taines municipalités et difficul- d’effet, nous ne reviendrons pas dessus »,
rio, elle progresse fortement en tés pour les projets privés. Il a * Les opérations Anru a déclaré Barbara Pompili, ministre de
Bretagne (+ 16 %) et dans les aussi relevé les politiques bud- représentent 5 400 agréments, en la Transition écologique, à propos de
Hauts-de-France (+ 17 %), sur des gétaires et les discours défavo- hausse de 50 % par rapport à la RE 2020 lors d’une conférence de
volumes plus restreints. rables au secteur du logement 2019. Les projets attendus en presse le 22 janvier. « Nous garderons
Le comité exécutif de l’USH, social depuis plusieurs années. Outre-mer sont estimés autour de la ligne annoncée », a-t-elle assuré.
réuni le 20 janvier, a souligné le Il demande que les freins spéci- 3 000 logements. « Nous pouvons procéder à de petits
ajustements pour faciliter ou enlever
quelques obstacles qui nous seraient
APL en temps réel remontés par le biais des consultations
en cours », a-t-elle toutefois concédé.
L’USH demande une réponse juridique et technique Logement décent. Un décret
pour réussir la bascule
© DR
publié au Journal officiel du 11 janvier,
en application de la loi Énergie-
E
mmanuelle Cosse a adressé le 18 janvier Il est impossible Climat, modifie celui du 30 janvier
un courrier à Emmanuelle Wargon, ministre aujourd’hui 2002 relatif aux caractéristiques du
chargée du Logement, concernant les consé- d’anticiper les logement décent, en intégrant un
quences de la réforme des APL sur l’évaluation montants seuil maximal de consommation
du taux d’effort. Après avoir rappelé que les d’APL. d’énergie finale en France
organismes Hlm sont mobilisés pour réussir les métropolitaine de 450 kWh/m2 .an,
opérations de bascule nécessaires à l’application pour qualifier le logement
des APL en temps réels depuis le 1er janvier 2021, d’« énergétiquement décent ». Cette
elle souligne qu’ « il est très difficile voire impossible démarches des demandeurs et de la gestion des disposition entrera en vigueur le
d’anticiper les montants d’aide puisque les orga- organismes ». Les outils de simulation et l’accès 1er janvier 2023 et ne s’appliquera
nismes Hlm n’auront désormais plus accès à l’en- aux données utiles et disponibles dans les CAF qu’aux contrats de location conclus
semble des éléments précis nécessaires au calcul », devraient, selon elle, pouvoir être ouverts dès à compter de cette date.
alors que « l’analyse la plus juste possible de la que possible aux organismes.
solvabilité des ménages est pourtant indispensable À moyen terme, il faudrait identifier les solu- 4D. L’examen du projet de loi 4D est
pour permettre aux commissions d’attribution tions permettant aux bailleurs d’avoir accès aux reporté du fait de l’engorgement de
de prendre des décisions pertinentes ». « Il devient données de ressources des ménages qui ne sont textes à examiner au Parlement avant
maintenant urgent d’apporter une réponse tech- pas allocataires de la CAF au moment de l’ins- l’échéance présidentielle de 2022. Le
nique et juridique aux organismes », insiste-t- truction de leur demande. Il faudrait également gouvernement avait prévu d’ajouter
elle. À court terme, Emmanuelle Cosse demande faire évoluer le dispositif IDEAL, qui permet au un volet Logement par voie
que soit proposé un mode opératoire « applicable ménage, attributaire du logement, de déposer d’amendements, inspirés des
immédiatement, sécurisé juridiquement et sans de manière dématérialisée sa demande d’APL. rapports Nogal et Repentin qui tous
que cela se traduise par une complexification des ● V.L. deux devaient être remis fin janvier. ●
Actualités Habitat / N°1137 / 31 janvier 2021 _ 03
l’actualité ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
Politiques publiques
2021, une année historique pour le climat ?
Alors que la France risque d’être condamnée pour inaction rope, avec un rythme de réduction des émissions deux
fois inférieur à celui fixé par la Stratégie nationale bas-
climatique par le Tribunal administratif de Paris au moment où carbone.
ce numéro est bouclé, le gouvernement s’apprête à présenter C’est dans ce contexte que la ministre de la Transition
son projet de loi répondant aux 149 propositions de la écologique s’apprête à présenter, le 10 février, au Conseil
des ministres, le projet de loi portant lutte contre le
Convention citoyenne pour le climat. Matignon espère que le dérèglement climatique et renforcement de la résilience
texte, pour lequel la procédure accélérée sera engagée, sera face à ses effets. Issu des propositions de la Convention
adopté avant la fin de l’été. citoyenne pour le climat, il vise, en 65 articles, à accélérer
la transition du modèle de développement vers une
société neutre en carbone, plus résiliente, plus juste et
© N. Chauveau/L’Affaire du Siècle
plus solidaire, voulue par l’Accord de Paris sur le climat.
Le texte, qui sera examiné à l’Assemblée nationale
fin mars, contient des mesures sur le logement et l’ur-
banisme. Il donne une assise législative aux étiquettes
du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui
pourront alors constituer des “références” pour les textes
législatifs et réglementaires. Il instaure un audit éner-
gétique pour les maisons individuelles et immeubles
en monopropriété classés F ou G, faisant l’objet d’une
mutation ou d’une mise en location, et rend le DPE obli-
gatoire pour les bâtiments de logements collectifs avec
un renouvellement ou une mise à jour tous les dix ans
à partir de 2024(2).
Le grand retour du PPT
Le projet de loi va également plus loin que la loi Énergie-
Climat en matière de location des passoires thermiques
(classées F et G) en interdisant l’augmentation de leur
L’
loyer, dans le parc locatif privé, lors du renouvellement
La banderole déployée État Français sera-t-il condamné pour son d’un bail ou de la remise en location. À compter de 2028,
en bord de Seine le inaction en matière de lutte contre le chan- ces logements ne seraient plus autorisés à la location.
14 janvier 2021, jour gement climatique ? Le Tribunal administratif Retiré de l’ordonnance relative à la réforme du droit
de l’audience du procès de Paris devait se prononcer dans un délibéré de la copropriété, le plan pluriannuel de travaux (PPT)
fait à l’Etat pour attendu à la fin janvier pour déterminer la carence fait son grand retour. Il serait actualisé au maximum
inaction climatique, fautive éventuelle de l’État, l’existence d’un préjudice tous les dix ans et devrait comprendre une liste des tra-
rappelle que 2,3 moral, et potentiellement, contraindre ce dernier à pren- vaux permettant d’obtenir des économies d’énergie,
millions de Français dre les mesures nécessaires pour atteindre ses engage- une estimation du coût ainsi qu’un échéancier. Un
s’y sont associés en ments en matière de réduction d’émissions de gaz à fonds de travaux serait constitué dans cet objectif.
signant la pétition effet de serre d’ici 2030 et 2050. Les maîtres d’ouvrage devraient également identifier
L’Affaire du Siècle. Quatre ONG(1) sont à l’origine de cette action en res- le potentiel de réversibilité d’un bâtiment lors de la
ponsabilité engagée en décembre 2018 par la pétition conception d’un projet de construction, de démolition
L’Affaire du Siècle, signée par plus de 2,3 millions de ou d’aménagement.
Français, à laquelle s’associe la Fondation Abbé Pierre, Enfin, le projet de loi reprend la proposition de la
qui réclame une réparation symbolique d’un euro au Convention citoyenne de ne pas dépasser la moitié de la
titre du préjudice économique et moral. consommation d'espace réelle observée sur les dix dernières
années précédant l’entrée en vigueur de la loi, tout en
Un projet de loi très attendu poursuivant l’objectif du zéro artificialisation nette (ZAN).
« Les actions climatiques ne sont pas à la hauteur des ● D.V. / P.G.
enjeux ni des objectifs », relevait pour sa part le Haut
Conseil pour le Climat, dans son rapport annuel, en (1) Oxfam, la Fondation Nicolas Hulot pour la nature et pour
juillet 2020. Fin novembre, il pointait également le l’homme, Greenpeace et l’association Notre Affaire à Tous.
retard de la France en matière de décarbonation de ses (2) Sauf si le DPE réalisé à partir de juillet 2021 est en classe
bâtiments, dans son rapport Rénover mieux, leçons d’Eu- A, B ou C.
04 _ Actualités Habitat / N°1137 / 31 janvier 2021
/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// regard
Réenchant(i)er. Dans le cadre
de la livraison d’une résidence
à Miramas, ICF Habitat Sud-
Est Méditerranée a mené, en
partenariat avec l’architecte
Baldassari Sibourg, un projet
pédagogique avec les élèves
de CM1-CM2 de l’école J.Ferry.
Objectif : leur faire découvrir
les métiers du BTP, à travers
notamment la confection de
bancs en gabion à partir des
pierres issues de la démolition
des anciens bâtiments. ●
© V. Paul
Actualités Habitat / N°1137 / 31 janvier 2021 _ 05
le mouvement ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
WEBINAR
Gestion des impayés de loyers et prévention
des expulsions en temps de crise
Les organismes Hlm ont, ces dernières années, fait évoluer leurs de ménages en impayés de plus de trois mois
qui peut être le signe que les difficultés sont à
pratiques de prévention et de traitement des impayés, notamment en venir », a également alerté Maryse Sylvestre,
renforçant les liens avec leurs partenaires territoriaux. La crise sanitaire conseillère sur les politiques sociales à la direc-
a accentué ces évolutions et, dès le début du premier confinement, les tion des Politiques urbaines et sociales de l’USH.
Partager les expériences réussies est plus que
organismes Hlm se sont mobilisés pour prendre en compte et prévenir jamais une nécessité.
les difficultés économiques de leurs locataires. Un webinar organisé le
11 décembre par l’USH a réuni 300 participants autour de ces questions Une approche sociale renforcée
Dans le Pays basque, l’OPH Habitat Sud Atlantic
d’une actualité toujours aussi brûlante en 2021. a fait évoluer son organisation dès 2015, en
L
remplaçant le service recouvrement-conten-
e traitement rapide des impayés, la tieux par le service gestion sociale, rattaché
prévention des expulsions, font partie au service clientèle, avec pour objectif une
des missions essentielles des bailleurs approche globale et pluridisciplinaire de l’im-
sociaux. Dans un contexte où l’occu- payé. Cette organisation s’est traduite par la
pation du parc social se fragilise les professionnalisation des équipes sur les axes
organismes ont fait évoluer leurs pratiques juridique et social, et un maillage territorial
en adaptant leur organisation. Ces pratiques plus fort. Pour simplifier les modes de paiement
sont réinterrogées par la crise actuelle, qui durant le confinement, les outils digitalisés
pourrait toucher des ménages jusqu’à présent ont été déployés. 6 000 SMS ont été envoyés.
sans difficultés. Les messages pour rassurer et informer les
L’enquête mensuelle menée par les Fédéra- locataires ont été renforcés sur le site du
tions de l’USH, dans le cadre de la crise, fait bailleur et sur sa page Facebook. Fin novembre
apparaître une hausse importante du solde 2020, la hausse des difficultés de paiement
des impayés entre fin février et fin avril (+ 150 constatée lors du premier confinement avait
millions d’euros). Mais à partir du mois de mai, reflué de 75 %.
cette hausse diminue, et représente + 65 millions Chez Érilia, la professionnalisation en
d’euros à fin octobre par rapport à fin février, continu des métiers et le renforcement du
les difficultés “matérielles” de paiement ayant binôme conseiller en économie sociale et fami-
été résolues. liale (CESF)-chargé de contentieux locatif ont
fait diminuer de 6 % les impayés en trois ans
Une adaptation reconnue et d’un tiers le nombre d’expulsions. Parallè-
Les organismes ont fait preuve de réactivité et lement, l’ESH a développé les aides internes,
d’innovation en inventant de nouveaux dispo- comme les aides sur quittance pour compenser
sitifs et de nouvelles organisations. « La capacité une perte de ressources ponctuelle si les aides
de mobilisation et d'adaptation de notre secteur de droit commun ne sont pas mobilisables,
est reconnue et apprécié des pouvoirs publics », ou encore les aides avant mutation pour “payer
Charte USH/ a rapporté Thierry Asselin, directeur des poli- aujourd’hui le loyer de demain”. Avec la crise,
Associations tiques urbaines et sociales de l’USH, en clôture ces fonds ont été multipliés par trois pour
de locataires du webinar du 11 décembre, organisé sur le accompagner les situations qui n’entrent pas
thème “Impayés et prévention des expulsions : dans les cadres.
Signée en mai 2020 par les associations quels nouveaux leviers d’actions pour les bail-
de locataires et l'USH, la charte leurs sociaux ?” “Aller vers” en mode virtuel
d'accompagnement des locataires en « Les démarches mises en place doivent être Avec le confinement, la démarche d’ “aller vers”
situation de difficultés économiques a maintenues, car les difficultés sont devant nous adoptée par Érilia s’est déclinée en mode virtuel
été actualisée le 2 décembre par un avec un risque d’explosion des impayés dans les grâce au recours massif aux SMS et aux mailings
avenant qui prolonge la possibilité du mois à venir », a-t-il ajouté, en conseillant de invitant au règlement dématérialisé, notam-
recours à des délais de paiement et porter l’attention sur la capacité de contact ment par carte bancaire, sur portable ou tablette.
ajoute des mesures en faveur de avec les locataires et d'intervention rapide. L’approche sociale a également été renforcée
l'accompagnement des victimes de Aujourd’hui, « les montants sont maîtrisés, mais avec une mobilisation plus importante des
violences conjugales. ● on constate une légère augmentation du nombre CESF dans le cadre de démarches amiables.
06 _ Actualités Habitat / N°1137 / 31 janvier 2021
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© Shutterstock
Et quand les impayés s’accumulent, comment
agir collectivement pour éviter l’expulsion ?
Le témoignage d’Érilia a permis aussi
d’évoquer la situation préoccupante des tra-
vailleurs salariés dans certains territoires :
un locataire sur deux en situation d’impayés
est salarié, en CDD ou CDI.
Des partenariats adaptés aux territoires
Et quand les impayés s’accumulent, comment
agir collectivement pour éviter l’expulsion ?
Tel était le thème de la deuxième séquence
du webinar au cours de laquelle il est ressorti
que ces partenariats sont nécessaires et se
construisent sur un temps long.
Lille Métropole Habitat a, en 2014, fait
évoluer son organisation, en passant d’une
logique “impayé” à une logique “recouvre-
ment” et en développant sa gestion sociale. à contractualisation, s’attache à prendre en sont proposées visant à asseoir et partager
Un dispositif partenarial a été mis en compte leurs besoins de manière globale, grâce les changements de postures professionnelles.
place, s’appuyant sur des orientations croisées à une équipe pluridisciplinaire composée de Des outils accompagnent la démarche :
avec cinq associations, et le développement technicien(ne) de l’intervention sociale et aides à la quittance, bail maintien, aides com-
de projets favorisant le maintien dans le loge- familiale (TISF), de conseiller(ère) en économie plémentaires. Quand la situation nécessite
ment de ménages menacés d’expulsion, via sociale familiale (CESF), psychologue, sophro- un relogement chez un autre bailleur, le par-
un accompagnement social délégué (mais logue… Elle propose des prestations indivi- tenariat permet de faciliter la mutation. Pen-
impulsé et coordonné par le bailleur, qui duelles mais aussi des ateliers, des animations, dant la crise sanitaire, les accompagnements
reste pilote du dispositif). Projets soutenus un accompagnement psychologique avec orien- ont pu se mettre en place à distance ou en
dans le cadre du programme 10 000 logements tation vers une structure de droit commun si présentiel pour les plus critiques.
Hlm accompagnés. besoin. Le suivi se termine quand la situation En clôture du webinar, Thierry Asselin a
Dans le cadre de la prévention des expulsions, se stabilise ou à la demande du locataire. encouragé les organismes à se saisir des
une méthodologie de travail est expérimentée 76 ménages ont été suivis entre 2017 et appels à projets, lancés notamment par le
pour créer une culture commune entre parte- 2020 dans le cadre de cette expérimentation. dispositif Hlm accompagnés désormais inté-
naires et favoriser le maintien dans le logement. Au bilan : aucune expulsion et les liens ont gré au FNAVDL (Fonds national d’accompa-
Un travail est mené autour de l'adhésion du été recréés avec le bailleur. Les locataires qui gnement vers et dans le logement), pour
ménage, qui se traduit dans un contrat d'ac- n’ont pas adhéré à la démarche ont cependant développer des projets sociaux en lien avec
compagnement tripartite (bailleurs, associations, pris conscience de leur situation. le milieu associatif sur la problématique
ménages). 50 ménages ont ainsi été accompa- “maintien”. L’USH poursuit la discussion avec
gnés depuis 2016, dont des salariés qui ne béné- Une plateforme territoriale partenariale les pouvoirs publics sur cette thématique
ficient pas des aides classiques ainsi que des La démarche partenariale portée par Grand pour renforcer les moyens des FSL (Fonds de
retraités. La dette des ménages sortis du dispositif Lyon Habitat réunit des associations mais solidarité pour le logement), développer l’ac-
a diminué pour 61 % d'entre eux. aussi d'autres bailleurs du territoire dans une compagnement social et “l’aller vers”, et amé-
La démarche partenariale est accompagnée plateforme destinée à repérer les ménages liorer la coordination territoriale des acteurs
par la Métropole européenne de Lille, via sa en grande difficulté et assurer leur accom- impliqués par la prévention des expulsions.
politique de soutien financier aux expéri- pagnement coordonné. Cette démarche est L’urgence semble un sentiment partagé.
mentations. soutenue par la Métropole de Lyon, un des Un Observatoire des impayés, piloté par le
24 territoires de mise en œuvre accélérée du ministère du Logement, tient désormais des
Bailleur et association : une nécessaire Logement d'abord. L’objectif est d’accompa- réunions mensuelles sur les effets de la crise.
acculturation gner, chaque année, 70 ménages cumulant De nouvelles mesures sont attendues début
Malgré sa politique de “l'aller vers”, la SA Hlm des difficultés (dettes, occupation probléma- 2021 ainsi que des propositions du député Nicolas
Les Chalets constatait l’impossibilité de rétablir tique du logement…), pendant trois ans. L’in- Démoulin. Lors du webinar, des organismes ont
le lien avec des locataires en rupture et inconnus tervention repose là encore sur une approche soulevé la question des relations avec les CAF,
des dispositifs de droit commun. L’ESH a globale et nécessite un travail parfois très notamment dans le cadre de la mise en œuvre
demandé à une association d’intervenir auprès long pour l’adhésion. Pour favoriser l'accul- au 1er janvier 2021 de la réforme de l’APL qui
d’eux. L’accompagnement, qui n’est pas soumis turation des parties prenantes, des formations rend complexe les simulations. ● I.C.
Actualités Habitat / N°1137 / 31 janvier 2021 _ 07
le mouvement ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
RECHERCHE
Comment faire rimer patrimonialisation
et renouvellement du logement social ?
Quels leviers utiliser pour réhabiliter un ensemble de logements
sociaux patrimonialisé aux meilleures conditions possibles sur les
plans de la qualité de vie des habitants et des coûts ? Telle est la
question à laquelle la recherche Firminy, de la ville moderne à la ville
durable apporte des éléments de réponse et de compréhension.
P
Les partenaires du our saisir les enjeux de la rénovation célèbre architecte Le Corbusier. Mais avant
projet de recherche de Firminy-Vert, le rapport de la même l’achèvement des travaux, la ville entre
recherche Firminy, de la ville moderne dans un processus de désindustrialisation
La recherche Firminy, de la ville moderne à la ville durable, lancée par un panel puis de périurbanisation. Ce double mouve-
à la ville durable s’inscrit dans le de partenaires (voir encadré), dresse un état ment est à l’origine d’un déclin démogra-
programme Architecture du XXe siècle, des lieux des évolutions du quartier depuis phique inexorable : Firminy passe de 26 000
matière à projet pour la ville durable du sa conception jusqu’à aujourd’hui(1). Il s’appuie habitants en 1962 à 17 000 aujourd’hui. La
XXIe siècle du ministère de la Culture. sur le travail d’une équipe pluridisciplinaire mixité abandonne le quartier et les problèmes
L’équipe de recherche est issue de l’École spécialisée dans les domaines de l’architecture, sociaux s’aiguisent avec une acmé lors des
nationale supérieure d’architecture de de l’urbanisme, de la géographie, de l’amé- révoltes urbaines de 2009 qui ternissent dura-
Saint-Étienne, de l’Université Jean nagement, de l’environnement, de l’ingénierie blement son image déjà mal en point. Les
Monnet et de l’Université de Lyon, avec et de la science politique. logements Hlm y représentent 77 % du parc
l’appui de l’Union sociale pour l’habitat, Au début des années 1950, la ville de Fir- total, avec un taux de vacance autour de 20 %
l’OPH de Firminy, la Région Auvergne- miny connaît une forte croissance écono- et un refus des propositions de logements
Rhône-Alpes et la Métropole de mique et démographique, principalement qui dépasse parfois les 50 %. Par ailleurs, les
Saint-Étienne. ● soutenue par l’industrie métallurgique. Pour logements se sont au fil des années révélés
l’accompagner, la construction dans l’urgence de moins en moins adaptés aux attentes des
de nouveaux logements est indispensable. habitants (surfaces trop petites, insonorisation
C’est dans ce contexte que la Ville lance, en et isolation défaillantes…) et la dégradation
1955, l’édification de Firminy-Vert, un ensemble du bâti avance plus rapidement qu’envisagée.
de plus de mille logements bien dotés en Les premières tentatives de rénovation n’ont
équipements divers, avec l’ambition d’entrer pas respecté le prototypage initial du site et
de plain-pied dans la modernité. L’architecture les suivantes ont été freinées par les divers
est conforme aux principes de la Chartes classements patrimoniaux qui ont renforcé
d’Athènes et divers édifices sont confiés au les difficultés et les coûts des travaux. Fir-
miny-Vert est notamment classé Patrimoine
mondial de l’Unesco et Site patrimonial
© USH
remarquable. Il est visité tous les ans par
20 000 touristes, venus du monde entier,
mais cette activité culturelle économique et
sociale ne semble pas être un moteur de
dynamisme du quartier.
Une aide à la refonte du quartier
Outre les sujets sociaux et sociétaux, le rapport
développe tant les aspects architecturaux que
patrimoniaux et apporte des éléments de com-
préhension nécessaires à la conduite d’un
L’idée développée projet de rénovation de ce type, de site complexe.
dans le rapport Il complète les dispositions de l’AVAP (Aire de
n’est pas de mise en valeur de l'architecture et du patri-
redessiner le moine) sur les parties patrimoniales, notam-
quartier mais de le ment sur « les qualités de l’habitation et du
« réactualiser ». cadre de vie », ainsi que sur les distinctions
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entre espaces intérieurs, extérieurs et inter- Ils explorent donc des déclinaisons possibles
médiaires. « Le rapport explique bien ce qui fait à partir des structures existantes sans pré-
patrimoine à Firminy-Vert en prenant appui tendre pour autant élaborer un projet direc-
sur la conception initiale du site et il attire l’at- tement opérationnel.
tention sur le fait que l’on a patrimonialisé un
ensemble de bâtis dont les faibles qualités tech- Projet de rénovation en préparation
niques (épaisseurs des murs, des sols et du fer- « Sur la base de ce rapport, la Métropole a
raillage très réduites) n’ont pas permis un fonc- intégré la restructuration de Firminy-Vert
tionnement optimal dès sa création. Ces faiblesses dans son PLH 3 et le financera pour l’équivalent
ont d’ailleurs beaucoup conditionné la qualité du coût de sa démolition », indique François
d’habiter », note Cécile Semery, responsable Perrier. Un programme de réhabilitation de
du département Architecture et maîtrise d’ou- 610 logements représentant 31 M€ d’inves-
vrage à l’Union sociale pour l’habitat. La qualité tissement est en préparation. Il consistera à
d’habiter est aussi invoquée par le rapport dédensifier Firminy-Vert en réduisant le nom-
pour mettre en œuvre « une concertation bre de logements de 25 % à 50 % selon les
sérieuse et effective » des habitants en préalable immeubles. Il s’agit de leur redonner de l’at- Un premier pas
à tout projet de réhabilitation. Sans cela, « les tractivité pour attirer de nouvelles populations, inspirant vers
transformations du cadre de vie et la revalori- limiter la vacance et recomposer ainsi la la rénovation
sation du patrimoine perdraient leur sens et mixité du quartier (lire l’encadré ci-contre).
leur effet durable », invoquent ses auteurs qui Le programme sera affiné courant 2021 et La transformation de l’immeuble de la
détaillent aussi les attentes des habitants du comportera notamment des T3 en rez-de- Corniche a permis le remplacement de
quartier : « Ils aspirent à disposer d’une cuisine chaussée et des T4 en duplex. Un des sujets ses 128 logements collectifs par
plus spacieuse, d’un espace extérieur intégré les plus compliqués sera certainement de 34 maisons individuelles accolées et
au logement » et d’une disposition des pièces, trouver l’équilibre financier. dotées d’un garage privatif avec une
dans les appartements, plus adaptée aux modes Enfin, le rapport pointe d’autres enjeux entrée à l’arrière de l’édifice par une
de vie contemporains. « Tout est à casser à l’in- clés. Il met en lumière l’importance d’anticiper rue enterrée. Les logements comptent
térieur », affirme une habitante citée par l’équipe les évolutions à venir avant de transformer quatre niveaux (garage compris) avec
de recherche. François Perrier, directeur général ou de détruire un immeuble. « Il faut aussi un accès direct à une terrasse et au
adjoint Finance et Développement d’Habitat déterminer quels niveaux de performances jardin côté sud. Achevée au printemps
et Métropole(2), souhaite aussi connaître les visent les transformations. Atteindre celles 2019, cette opération effectuée avec
attentes des habitants résidant en dehors du d’un logement neuf sur les plans thermique et l’approbation de l’ABF, répond à la
quartier de Firminy-Vert. « Ce sont des candidats de l’insonorisation peut se révéler inatteignable décroissance démographique de la
potentiels à y habiter une fois la réhabilitation ou à un coût démesuré », alerte Cécile Sémery. ville, à la forte vacance du site et aux
effectuée », souligne-t-il. Aux yeux de François Perrier également, il attentes des habitants qui ont été 250
L’idée développée dans le rapport n’est faut pouvoir « se projeter afin que les produc- à présenter une demande dans un
pas de redessiner le quartier mais de le « réac- tions et transformations d’aujourd’hui puissent quartier où le refus d’habiter tourne
tualiser » en le réinterprétant au regard « des évoluer vers ce que seront demain les manières autour de 50 %. Reste que la question
nouvelles conditions et nécessités qui n’appa- d’habiter. » Le rapport Firminy, de la ville économique est un frein à la
raissaient pas en 1956 ». « Si l’on veut conserver moderne à la ville durable n’est pas réservé généralisation stricto sensu de ce type
ces bâtiments et leur environnement en témoi- aux seuls acteurs du monde Hlm. « Je l’utiliserai de transformation qui a coûté 200 000
gnage d’une époque, poursuit le directeur, il comme un outil de sensibilisation de nos par- euros par logement, soit davantage
faut leur redonner un second souffle qualitatif tenaires pour aboutir ensemble à l’amélioration que la construction neuve. Ajoutons
et ne pas laisser le bailleur seul devant un de la qualité de vie des habitants », prévoit le que certains espaces restent petits
chantier d’une telle ampleur. L’État et les col- directeur général adjoint d’Habitat Saint- (chambres de 9 m2) et que l’isolation
lectivités doivent prendre conscience qu’une Étienne Métropole. ● V.R. phonique, en partie éludée par la
démarche de ce type a un coût beaucoup plus mitoyenneté, demeure un point faible.
important qu’une réhabilitation classique. » (1) Lire aussi Actualités Habitat N° 1076 du 15 Cependant, aux yeux de François
Dans le but de donner une orientation avril 2018. Perrier, directeur général adjoint
générale à la réhabilitation du quartier, les (2) L’OPH de Firminy est passé sous pavillon d’Habitat Saint-Étienne Métropole,
auteurs de l’étude dressent un cahier des métropolitain au 1er janvier 2021 et la structure « cette opération constitue un
charges patrimonial, technique et fonctionnel a fusionné avec trois autres organismes de la démonstrateur et, même s’il est
dans l’esprit du parti architectural et urbain Métropole de Saint-Étienne : Ondaine Habitat, impossible d’individualiser tous les
initial. Ils formulent aussi des propositions Métropole Habitat Saint-Étienne et Gier-Pilat bâtiments sur ce modèle, la
plus concrètes pour « montrer que les appa- Habitat. transformation de la Corniche a le mérite
rentes contradictions entre le projet patrimonial de montrer ce que l’on peut faire sur ce
et le projet social ne sont pas des apories », œ Contacts : type d’immeuble. Elle a également le
autrement dit, il n’y a pas de contradictions Dominique Belargent et Cécile Semery, grand avantage de reconstituer de la
insolubles qui ne sauraient être dépassées. l’Union sociale pour l’habitat. mixité avec un habitat qualitatif. » ●
Actualités Habitat / N°1137 / 31 janvier 2021 _ 09le mouvement //////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////
Il ne reste plus que quelques semaines pour candidater
à l’avant-dernier jury de la session 2021-2022 de l’Executive
Master Dirigeant du logement social (EMDLS). Ce diplôme
est proposé par Dauphine Executive Education, service de
la formation continue de l'Université Paris Dauphine-PSL,
en partenariat avec l'USH.
RESSOURCES HUMAINES
« Je cherchais une formation
de qualité, alliant approche théorique
et ancrage pratique »
L
e jury des candidatures pour la prochaine session Corinne Louchart - Avant d’entrer à Opaly, en 2014, en
de formation à l’Executive Master Dirigeant du tant que responsable du pôle administration générale,
logement social (EMDLS) est fixé au 15 mars ; un je travaillais à la direction régionale d’Île-de-France
dernier jury devrait se dérouler en juin. Le cursus d’Adoma. D’abord comme cheffe de service RH, puis sur
débutera en septembre. Il durera 36 jours, à raison de 12 les métiers supports en tant que directrice d’établissement
sessions de trois jours (une fois par mois les lundi, mardi adjointe.
et mercredi), à l’Université Paris Dauphine-PSL. La for- Ludovic Tousch - Après une première expérience
mation s’adresse aux professionnels déjà sur un poste professionnelle de chef de projet Politique de la ville à
de dirigeant ou à ceux qui souhaitent y accéder. S’appuyant Sarreguemines (Moselle), j’avais déjà repris des études,
sur la diversité des intervenants et des étudiants, elle en VAE, à l’institut géoarchitecture de Brest où je suis
combine approche stratégique et expertise managériale. sorti diplômé d’un Master Pro en urbanisme. J’étais
D’un coût de 15 500 €, elle est éligible au compte personnel directeur territorial chez Epinal Habitat quand j’ai décou-
de formation (CPF). Trois diplômés témoignent dans vert l’EMDLS, au congrès Hlm 2017 de Strasbourg, grâce
Actualités Habitat. Corinne Louchart, 41 ans, promotion aux témoignages de la première promotion. J’avais été
2018, est aujourd’hui directrice générale adjointe de séduit par le niveau de la formation et son approche
l’Opaly, l’OPH intercommunal d’Arcueil et Gentilly qui pluridisciplinaire.
gère 5 500 logements locatifs sociaux. Ludovic Tousch, Fouzia Boufagher - Moi aussi j’avais déjà entrepris un
45 ans, promotion 2019, est directeur général de l’OPH DESS d’urbanisme, cinq ans après l’obtention de mon
Épinal Habitat (5 300 logements). Fouzia Mekki-Boufagher, diplôme d’ingénieur de l’Équipement, en 2001. C’est d’ail-
49 ans, promotion 2020, est directrice générale de Seminor, leurs ce DESS qui a largement contribué à ma réorientation
SEM immobilière de Normandie (5 000 logements). dans l’immobilier social. Je suis une personne attirée
par l’apprentissage en général, je n’ai jamais eu peur de
AH - Quel était votre parcours professionnel reprendre des études, malgré l’investissement que cela
avant l'EMDLS ? peut représenter.
Fouzia Boufagher - J’ai toujours été dans la maîtrise d’ou-
vrage publique ou parapublique. J’ai commencé par les Pourquoi avoir voulu reprendre de nouvelles
infrastructures de base dans une direction de l’équipement, études et pourquoi avoir choisi l'EMDLS ?
puis je me suis réorientée vers la maîtrise d’ouvrage Fouzia Boufagher - Il me manquait une vue à 360 degrés
dans l’immobilier social il y a vingt ans. D’abord en sur l’ensemble des enjeux et stratégies de l’habitat social,
qualité de chargée d’opérations dans un OPH, chef de et ceux liés à la gestion d’un organisme. L’EMDLS est la
projet et développement immobilier dans un groupe seule formation qui offrait ce type d’apprentissage spé-
national, et, en 2017, directrice de la maîtrise d’ouvrage cialisé et pointu orienté vers le logement social. Le fait
chez Seminor. qu’elle soit coconstruite par l’USH et Paris Dauphine lui
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