N 117 DES IDÉES "NOUVELLES " À L'ÉPREUVE DU TERRAIN - Habitat-Service
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N°117
DES IDÉES "NOUVELLES" À L’ÉPREUVE DU TERRAIN
> Housing First / Spirale / Cologement / Bail glissant / Community Land Trust / Habitat groupé / Accompagnement
social / Habitations à bon marché + Bail / Inoccupation / Salubrité / Mixité / Observatoire des loyers / …
SEPTEMBRE 2016
�
POLITIQUE DU LOGEMENT 36 Retour d'expérience sur les deux 58 Le bail de courte durée devant la Cour
projets pilotes de cologement de de Cassation
04 De quelques évolutions de l’habitat
Habitat-Service à Liège PAR LUC THOLOMÉ
alternatif à Bruxelles et en Wallonie
PROPOS RECUEILLIS PAR ALEXANDRA NAFPLIOTIS
PAR LUC LAURENT 59 Bail et absence de certificat PEB
39 Article 132 du Code wallon du logement J.P. Sprimont / 19 décembre 2013 / Bail
D’ABORD LE LOGEMENT ! et de l’habitat durable : plus qu’une de résidence principale – 1. Absence de
collaboration entre la SLSP et une APL… certificat de performance énergétique
12 Trois ans d’expérimentation de Housing
un travail de réseau du bâtiment (PEB) – Conséquences –
First en Belgique : bilan et perspectives
PAR ALEXANDRA THYSSEN AVEC MARYLINE LESSIRE Nullité relative – Réduction du loyer – 2.
PAR CORALIE BUXANT
Principe d‘exception d’inexécution –
17 Rencontre avec les acteurs de Housing Conditions d’application
REGARDS SUR LE PASSÉ
First au niveau local
62 Droit au Logement
PROPOS RECUEILLIS PAR SÉBASTIEN FONTAINE 42 De l’habitation ouvrière à l’habitation
Le relogement des occupants d’un
à bon marché
logement de transit, une obligation de
PAR JEAN-MICHEL DEGRAEVE
22 Le Community Land Trust – Bruxelles moyen ou de résultat pour l’opérateur ?
(CLTB) : du projet pilote à l’opérateur PROJETS PAR LUC THOLOMÉ
régional
PUBLICATIONS
PAR THOMAS DAWANCE HABITAT GROUPÉ SOLIDAIRE
DANS L’ANCIEN COUVENT 66 La mixité sociale, et après ?
SPIRALE : UN PROJET À DES URSULINES À MONS
68 Les Rumeurs de Babel
L’ÉCOUTE DES HABITANTS
44 Un ensemble de logements publics où
ÉTUDES ET RAPPORTS
25 Le Clos Ariste Wouters : 14 maisons « Patrimoine » rime avec « Social »
passives conçues en collaboration avec PAR ALEXANDRA NAFPLIOTIS 70 Observatoire des loyers de la Région
les habitants bruxelloise. Les enseignements de
51 Un exemple réussi de conservation
PAR GENEVIÈVE LONGRÉE l’enquête 2015
intégrée
PAR MARIE-LAURENCE DE KEERSMAECKER
30 « Ce n’est pas une maison sociale, c’est PAR JACQUES DEVESELEER
une maison passive ! » 72 La grille indicative de loyers en Wallonie
54 Regards sur l’accompagnement social
PAR SÉBASTIEN FONTAINE
d’un groupe d’habitants
PAR ANNICK DEPRATERE
32 L’intermédiation locative : le bail
« glissant », clé d’accès à un logement
JURISPRUDENCE
autonome
PROPOS REMIS EN FORME PAR LUC THOLOMÉ 56 L’inoccupation des logements
L’action en cessation de la vacance
DIVERSITÉ D’HABITATS ET immobilière à Bruxelles, un premier
ACCOMPAGNEMENT SOCIAL succès pour les associations
PAR NICOLAS BERNARD
34 Quand l’occasion fait la co-location ?
Deux projets innovants menés par 57 Salubrité
Relogeas à Charleroi Cour d’appel de Liège (12ème Ch.) /
PAR ANNE-CATHERINE RIZZO 22 septembre 2015 / Code wallon
du logement et de l’habitat durable
– amendes administratives (non) –
Exception d‘illégalité
PAR LUC THOLOMÉ
EDITRICE RESPONSABLE GESTION DES ENVOIS ET DES ADRESSES PHOTO DE COUVERTURE
Annick Fourmeaux Liliane Vangeel (liliane.vangeel@spw.wallonie.be) Simon Schmitt
RÉDACTEUR EN CHEF LES ÉCHOS DU LOGEMENT La reproduction intégrale ou partielle des textes et
Sébastien Fontaine PEUVENT ÊTRE OBTENUS GRATUITEMENT illustrations n’est autorisée qu’après accords écrits
SUR DEMANDE ÉCRITE AUPRÈS DE préalables de la Rédaction et de l’auteur, moyennant
COMITÉ DE RÉDACTION Sébastien Fontaine citation de la source et du nom de l’auteur.
Nicolas Bernard, Philippe Defeyt, Jean-Michel Degraeve, Service Public de Wallonie (SPW) – DGO4
Michel Grégoire, Paul-Emile Hérin, Luc Laurent, Alexandra Rue des Brigades d’Irlande, 1 DESIGN GRAPHIQUE ET MISE EN PAGE
Nafpliotis, Sébastien Pradella, Daniel Pollain, Geneviève 5100 Jambes nnstudio.be
Rulens, Yves Schreel, Luc Tholomé, Pol Zimmer. sebastien.fontaine@spw.wallonie.be
RUBRIQUE REGARDS SUR LE PASSÉ SITE GÉNÉRAL DE LA DGO4
Jean-Michel Degraeve (degraeve.jm@gmail.com) http://spw.wallonie.be/dgo4 NN STUDIO
s.n.c.
RUBRIQUES JURISPRUDENCE ET PUBLICATIONS ACCÈS DIRECT AUX ÉCHOS DU LOGEMENT IMPRESSION
Luc Tholomé (luc.tholome@spw.wallonie.be) http://echosdulogement.wallonie.be Snel
LES ÉCHOS DU LOGEMENT N°117 TABLE DES MATIÈRES
Avant-propos
Nous nous étions quittés en avril dernier La Déclaration de politique régionale 2014-
avec le numéro 2/2016 et nous nous retrouvons en 2019 ne s’y est pas trompée. Morceaux choisis :
septembre de la même année avec le numéro 117. elle préconise « l’utilisation des outils comme (…)
Comme vous l’aurez constaté, notre revue béné- le Community Land Trust lorsque les réserves fon-
ficie désormais d’une mise en page renouvelée. cières publiques sont mobilisées au profit des opé-
Nous avons profité du nouveau marché public de rateurs publics qui créent des logements locatifs
graphisme et d’impression pour ancrer visuelle- ou destinés à la vente ». Dans le cadre de l’ancrage
ment Les Echos du Logement dans leur époque. communal, elle encourage la création de loge-
Loin d’être des gadgets commandés par l’air du ments d’un nouveau type : « des logements adaptés
temps, les nouveaux éléments graphiques que aux familles recomposées, des logements intégrant
vous découvrirez ça et là s’inspirent de l’esprit une mixité intergénérationnelle (de type habitat
de notre revue. Le fond nourrit la forme et non kangourou), le développement de projets pilotes
l’inverse. Les Echos du Logement demeurent une d’habitat communautaire ». Elle entend valoriser la
revue de fond traitant de tous les sujets en lien colocation et notamment le développement du « lo-
avec la politique de l’habitat au sens large et qui gement social communautaire ». Dans le domaine
a l’ambition d’être la référence juridique dans le de la politique sociale, il est prévu « en fonction des
domaine. Les changements graphiques sont desti- disponibilités budgétaires » d’initier « une politique
nés à mettre en valeur les contributions dont nous de relogement prioritaire (Housing First) qui consiste
bénéficions et par là, à améliorer votre confort de en un accès rapide au logement couplé à un accom-
lecture. Ce nouvel environnement nous est apparu pagnement personnalisé ». Sans oublier la volonté
propice à un changement de numérotation, plus en du Gouvernement « d’adapter le plan ‹ habitat per-
phase avec ce qui se pratique par ailleurs. L’occa- manent › pour mieux rencontrer l’objectif prioritaire
sion nous est ainsi donnée de souligner la longévité de reloger les personnes en situation de précarité
des Echos du Logement puisque pas moins de 116 dans un logement à prix abordable ».
numéros sont parus entre janvier 1992 et avril 2016.
Dans un article à vocation introductive, Luc
La thématique à l’honneur du présent numé- Laurent dresse un état des lieux des avancées
ro trouve son origine dans les sujets qui avaient législatives en matière de logement alternatif à
été traités en février 2015 sous le titre « Habitat Bruxelles et en Wallonie. Ce texte, paru initiale-
spécifique, Housing First, Community Land Trust : ment dans l’Annuaire sur la Pauvreté 20152, a fait
des idées qui gagnent du terrain »1. Une année et l’objet d’une actualisation de l’auteur et bénéficie
demi plus tard, nous avons voulu vérifier si ces de commentaires de la part de Nicolas Bernard
« idées nouvelles » – celles évoquées début 2015 sur des thématiques telles que la labellisation ou
mais également d’autres – résistaient à l’épreuve la réglementation urbanistique. A leur suite, Coralie
du terrain. L’observateur avisé sait que les difficul- Buxant, Coordinatrice générale de Housing First en
tés d’accès au logement sont une réalité qui ne se Belgique, revient sur trois années d’expérimenta-
dément pas pour une partie de nos concitoyens. tion de ce dispositif dédicacé au relogement des
Pour y répondre, il convient dès lors d’envisager sans-abris. Elle y traite de ses challenges et de
toutes les formes d’habitat, notamment les plus ses plus-values. Pour compléter sa contribution,
novatrices. nous sommes allés à la rencontre d’une personne
1 Echos du Logement n°1/2015 2 Voir la chronique de cet ouvrage dans les Echos du Logement n°3/2015
LES ÉCHOS DU LOGEMENT N°117 AVANT-PROPOS 03
04
relogée et des acteurs de terrain à Liège, Namur cités-jardins. Dans la rubrique Projets, pas moins
et Charleroi. Tout comme Coralie Buxant, Thomas de trois auteurs se sont associés pour présenter
Dawance, de la plateforme Community Land Trust un projet d’habitat groupé solidaire et intergéné-
– Bruxelles, avait contribué au numéro des Échos rationnel installé dans l’ancien couvent des Ursu-
du Logement de février 2015. Il évoque pour nous lines à Mons. Jacques Deveseleer, archéologue-
les 6 projets de CLT, destinés à 85 ménages, en historien de l’art du département du Patrimoine et
cours de développement à Bruxelles. Geneviève Alexandra Nafpliotis, architecte au département
Longrée, du Fonds du Logement wallon, décrit le du Logement, tous deux de la DGO 4, retracent
projet « Spirale », soit 14 maisons passives desti- l’histoire du bâtiment et décrivent sa nouvelle af-
nées à des locataires issus d’habitations à voca- fectation. Annick Depratere, directrice du service
tion touristique (caravanes ou chalets). Ce nouveau « A toi mon toit », porte un regard bienveillant sur
quartier situé à Nonceveux (Aywailles) est habité l’accompagnement social des résidents.
depuis plus deux ans. Il était donc temps de dres-
Des thématiques aussi diverses que le cer-
ser un premier bilan de cette expérience saluée
tificat PEB, les amendes administratives, le bail
à l’époque pour son caractère novateur. A cette
de courte durée ou la salubrité sont au centre des
occasion, nous avons récolté les témoignages des
décisions de justice passées au crible de notre
habitants.
rubrique Jurisprudence. Parmi les Publications, on
Comme il n’était pas question de s’arrêter en retiendra notamment l’ouvrage de Eric Charmes et
si bon chemin, nous avons sollicité d’autres éclai- Marie-Hélène Bacqué (« la mixité sociale, et après »)
rages sur des dispositifs à vocation plus ou moins qui fait le lien avec des thèmes que nous avions
expérimentale destinés à loger des personnes abordés précédemment3. Enfin, Marie-Laurence
en situation de précarité. Stephan Lux est direc- De Keersmaecker, Professeure à l’école de Géo-
teur de l’Association de Promotion du Logement graphie de l'UCL, présente, dans la rubrique Etudes
(APL) Habitat-Service (Liège) qui pratique le bail et Rapports, l’enquête 2015 de l’Observatoire des
« glissant » depuis une vingtaine d‘années. Il nous loyers de la Région de Bruxelles-Capitale. A l’heure
explique les caractéristiques de cet outil qui est où la Wallonie s’apprête à se doter d’une grille indi-
bien adapté à la situation des personnes ayant cative des loyers4, cette enquête, qui permet de
vécu une période d’instabilité, à la condition tou- suivre au plus près l’évolution du parc locatif privé
tefois de faire l’objet d’un accompagnement social. bruxellois, en intéressera plus d’un. La grille des
C’est également le cas des différentes formes de loyers qui se met en place en Wallonie fait l’objet
cologement qui ont émergé à Liège ou à Charle- d’un focus à la fin de la revue. Nous y reviendrons
roi. Le même Stéphan Lux et Anne-Catherine Rizzo ultérieurement tout comme sur les dernières ré-
(APL Relogeas à Charleroi) font le point sur des formes adoptées par le Gouvernement wallon en
projets d’habitat solidaire destinés à des publics matière de bail à loyer ou de logement public qui
spécifiques comme les sans-abri ou les femmes devraient entrer en vigueur en 2017.
en détresse. Pour clôturer la rubrique Politique du
Qu’il nous soit permis d’espérer que ces
Logement, Alexandra Thyssen (APL Marie-Louise
quelques contributions alimenteront la réflexion
à Verviers) nous fait part de la collaboration entre
de celles et ceux qui font vivre la politique du loge-
son association et Logivesdre, la Slsp verviétoise.
ment au quotidien ou qui souhaitent simplement
Logivesdre met des logements à disposition de
s’informer sur un sujet qui les intéresse. Rendez-
l’APL Marie-Louise, dans le cadre de l’article 132 du
vous est pris pour le numéro 118 qui traitera notam-
Code wallon du Logement et de l’Habitat durable,
ment des moyens publics affectés aux politiques
ce qui permet à cette dernière d’accompagner et
du… logement.
de stabiliser dans le logement des personnes qui
rencontrent des difficultés multiples.
MICHEL GRÉGOIRE, INSPECTEUR GÉNÉRAL FF DU
Jean-Michel Degraeve (Regards sur le passé) DÉPARTEMENT DU LOGEMENT (SPW-DGO 4)
réussit le pari de conjuguer les « idées nouvelles » ET SÉBASTIEN FONTAINE, RÉDACTEUR EN CHEF
au passé en revenant sur une évolution de la poli-
tique du logement qui a fait date : le passage du
concept d’habitation ouvrière à celui d’habitation 3 Echos du Logement n°4/2015-n°1/2016
4 Voir à cet égard le Communiqué de presse du Gouvernement wallon du 2 juin 2016
à bon marché. C’est durant cette période – l’entre
deux guerres – que sont apparues les premières > © Simon Schmitt
LES ÉCHOS DU LOGEMENT N°117 AVANT-PROPOS
05
06 LES ÉCHOS DU LOGEMENT N°117 POLITIQUE DU LOGEMENT
De quelques évolutions de
l'habitat alternatif à Bruxelles
et en Wallonie*
PAR LUC LAURENT
Directeur général honoraire du Fonds du Logement de Wallonie
Les dernières années ont été Cela ne signifie pas, pour autant, que Le Code bruxellois du Logement en
la Wallonie ignore tout ou partie de ces autres donne la définition suivante : groupe de per-
marquées par d’importantes formes d’habitat. Elle les approche en par- sonnes en état de précarité sociale, enca-
réformes en matière de loge- ticulier par le biais de la circulaire qui a été drées par une association, qui cotisent en
ment : le Code bruxellois du adoptée à l’occasion du programme commu- vue de permettre à chacun des membres, par
Logement par l’Ordonnance du nal d’actions 2014-20163. rotation, de payer l’acompte lors de l’acquisi-
tion d’un droit réel sur leur logement.
11 juillet 2013 ; le Code wallon du Celle-ci prévoyait la possibilité de
Logement devenu Code wallon financer des projets spécifiques concernant Cette définition répond grosso modo
des populations cibles nécessitant un type de à la pratique, sous une double réserve. D’une
du Logement et de l’Habitat logement particulier, au rang desquels figu- part, les groupes constitués depuis le lance-
durable par le Décret du 19 raient : les logements intergénérationnels, les ment du premier GECS, il y a quelque 10 ans,
décembre 2012, modifié par un logements communautaires et formules de ont bien été accompagnés par plusieurs
Décret du 16 mai 20131. cologement, les projets de logements acqui- associations, mais aussi par des communes
sitifs via des « Community Land Trusts », des et cpas.
Ces réformes ont fait l’objet de com- logements répondant aux besoins des rési-
D’autre part, la limitation aux personnes
mentaires multiples2. L’on y revient pour dents permanents en zones de camping et
en état de précarité sociale, notion non autre-
examiner si, comment et dans quelle mesure touristiques (Plan HP),…
ment définie, peut soulever problème. Certes, la
déjà, les dispositions en matière d’habitat
L’on voit ainsi se dégager des ap- constitution de tels groupes répond au fait que
alternatif ou d’alternatives à l’habitat tradi-
proches de problématiques identiques, mais chacun des membres, des ménages, ne peut
tionnel se sont matérialisées.
traitées de manière différenciée tant dans à lui seul constituer le capital de départ d’une
Au rang de ces dispositifs innovants, les concepts que dans les dispositifs. Nous opération d’accession à la propriété ; cela ne
également qualifiés de formes émergentes tenterons de les caractériser dans les lignes signifie pas, pour autant, que ces personnes
d’habitat, figurent dans le Code bruxellois : qui suivent et de cerner leur mise en œuvre soient endettées ou surendettées, qu’elles
l’habitat itinérant, l’habitat solidaire, l’habi- progressive. soient dépourvues de revenus du travail ou de
tat intergénérationnel, l’alliance foncière revenus de remplacement.
régionale (Community land trust), le groupe
d’épargne collective solidaire.
Les groupes A défaut de trouver dans le Code
d'épargne
bruxellois quelque forme de soutien ou d’aide
En Wallonie, le Code du logement se directs, la portée de l’insertion de cette défini-
collective
borne à traiter comme habitat dit alternatif, de tion consiste essentiellement en une recon-
« l’habitation qui n’est pas un logement » se- naissance de leur action.
solidaire (GECS)
lon la notion qui y est reprise, et des aides que
Les associations « encadrantes »
peuvent recevoir les personnes qui créent ou
pourront de leur côté faire appel, dès lors
améliorent une telle habitation.
qu’elles sont agréées par le Gouvernement
Il s’agit d’une innovation légale
bruxellois, à une aide régionale sur base des
propre à la Région de Bruxelles-Capitale.
* Cet article est paru initialement dans l’Annuaire 2015 articles 134 et 187 CBL, ce dernier prévoyant
« Pauvreté en Belgique » (SPP Intégration sociale – ED. Aca- Elle consacre une initiative portée, tant
des subsides au bénéfice d’associations
demia Press). Il a été actualisé par son auteur. à Bruxelles qu’en Wallonie, par diverses
œuvrant à l’insertion par le logement.
1 Dans la suite du texte, nous utiliserons indifféremment associations dont essentiellement le CIRE,
pour le Code bruxellois du Logement, cette dénomination ou Coordination et Initiatives pour Réfugiés et
Code bruxellois ou encore CLB ; pour le Code wallon du Loge-
ment et de l’Habitat durable, cette dénomination ou Code Etrangers4.
wallon ou encore CWLHD. En outre comme les définitions
dont il est fait état sont reprises à l’article 2 CLB et à l’article
1er CWLHD, nous ne reprendrons pas ces informations dans 3 Stratégie communale d’actions en matière de logement
le texte pour en alléger la lecture. – Circulaire relative au programme communal d’actions 2014-
2 Pauvreté en Belgique-Annuaire 2014 pp.323 à 345 ; 2016, adoptée par le Gouvernement wallon le 4 juillet 2013 et
Luc Laurent « Le Code wallon du Logement et de l’Habitat communiquée le 26 juillet 2013
durable : une réforme majeure », SLRB-Info n° 66 – 2012 pp. 4 CIRE, « Groupe d’Epargne collective et solidaire : bilan
9 et sv. et perspectives » mai 2014
Habitat et
En Région bruxelloise, les subsides sonnes ou de ménages qui partagent un
étant confinés aux seules agences immo- logement ou des parties de logement, avec
logement
bilières et autres associations agréées, ce des espaces privatifs pour le locataire et des
sont les conditions de revenus que celles- espaces communautaires pour les activités
intergénérationnel
ci doivent observer, qui sont d’application. partagées.
C’est ainsi que l’article 125 CLB précise que
Ces logements, toujours selon la Cir-
pour bénéficier d’un logement géré par une
culaire, sont des logements collectifs, aux
En Région bruxelloise, l’habitat inter- telle agence, le ménage ne peut disposer
termes du Code wallon, à savoir, des loge-
générationnel se définit comme l’immeuble de revenus supérieurs à ceux du logement
ments dont au moins une pièce d’habitation
comprenant au moins deux logements dont locatif modéré, et que deux-tiers minimum
et les locaux sanitaires sont utilisés par plu-
l’un est occupé par une personne âgée de des habitations gérées sont attribués à des
sieurs ménages. A nouveau, ces projets pou-
plus de soixante-cinq ans et dont les mé- ménages disposant de revenus inférieurs ou
vaient être portés par tous les types d’opéra-
nages se procurent des services mutuels, égaux aux revenus d’admission du logement
teurs selon les modalités habituelles.
coulés dans une charte ou un autre instru- locatif social, à savoir celui donné en location
ment de ce type. par une société immobilière de service public, La différence d’approche entre les
une SISP ; soit au final un champ d’accessibili- deux Régions se manifeste sur le plan de ce
La Région peut accorder un subside,
té au logement intergénérationnel plus réduit. que sont les espaces privatifs et les espaces
en vue de réaliser un tel habitat, à une agence
communs, sur le plan des opérateurs et en
immobilière sociale ou à une association Un dernier point de comparaison
matière de projet sociétal.
agréée, sur base de l’article 188 CBL. porte sur la dimension sociale et citoyenne
des projets intergénérationnels. En Région En Région bruxelloise, il est question
En Wallonie, c’est à la Circulaire rela-
bruxelloise, l’accent est mis sur les services de projet de vie, la solidarité étant mise en
tive au programme communal d’actions 2014-
mutuels que se procurent les ménages, et avant dans l’approche du logement et il doit
2016 qu’il faut se référer. Elle permettait de
sur l’obligation de les énoncer dans un écrit, faire l’objet d’un écrit, charte ou convention.
financer des projets intergénérationnels qui
charte ou instrument analogue.
bénéficiaient d’une priorité puisqu’ils répon- En Wallonie, un tel projet est, à nou-
daient à une volonté de mixité sociale et de En Wallonie, le projet de vie qui sous- veau sans doute, présupposé, mais il ne fait
rencontre des générations. tend sans doute la démarche de s’engager l’objet d’aucune exigence.
dans ce type de logement, est présupposé
Habitat itinérant
Rangés parmi les projets spéci-
et n’est pas retenu comme un critère ni dans
fiques, ils doivent permettre le logement
la définition, ni comme condition à la prise en
— habitat mobile
de personnes seules, de familles, d’âges et
considération comme logements intergéné-
de revenus diversifiés, se côtoyant dans un
rationnels.
et habitation
même immeuble.
Selon les termes de la circulaire, ce
Habitat solidaire
caractère intergénérationnel se marquait par :
qui n'est pas un
— logements
logement, plan hp
—— l’intégration au sein d’un noyau ur-
comunautaires
bain ou villageois, notamment en termes de
connexion et de proximité avec les espaces
et formules de
publics ; En cette matière qui convoque la pro-
—— la variété typologique des logements ; blématique des gens du voyage, et celle du
cologement
—— la présence d’un espace communau- logement en campings et zones touristiques,
taire et d’espaces extérieurs partagés ; nul étonnement à ce que les approches
—— un minimum de 6 unités de logement. soient nettement différentes compte tenu
En Région bruxelloise, c’est la notion de la réalité territoriale : les Communes de
On le constate, les différences entre
d’habitat solidaire qui est retenue : il s’agit, la Région de Bruxelles-Capitale, aux carac-
l’une et l’autre approche sont notables.
selon la définition du Code bruxellois, d’un téristiques urbaines, d’une part, l’ensemble
Alors qu’à Bruxelles, un subside n’est logement sous-tendu par un projet de vie diversifié du territoire wallon de l’autre. Celle-
possible que pour les seules agences immo- solidaire, initié ou non par une institution ci imprime sa marque sur les solutions rete-
bilières sociales et les associations agréées, mais coulé dans une charte ou un autre ins- nues et les conceptions différentes qui sont
en Wallonie, le financement des projets était trument de ce type, dans lequel résident plu- alors à l’œuvre.
ouvert potentiellement à tout opérateur sieurs ménages qui y disposent chacun d’un
La Région bruxelloise et l’habitat itinérant
immobilier visé par le CWLHD, à savoir, un ou de plusieurs espaces privatifs de jouis-
pouvoir local, une régie, la SWL, une SLSP, sance exclusive et d’au moins un espace de Il s’agit d’une habitation sur roues,
le FLW, une agence immobilière sociale ou vie commun. Un des ménages au moins doit caractérisée par sa mobilité, abritant de
une association de promotion du logement satisfaire aux conditions de revenus du loge- manière permanente et non récréative un
et la SWCS. ment locatif social. ménage itinérant ou semi-itinérant. Cet habi-
tat fait l’objet du Titre IX du CBL et d’un article
En Région bruxelloise, une personne La réalisation d’un habitat solidaire
191 qui lui est entièrement dédié, reprenant
au moins doit avoir plus de 65 ans ; en Wal- peut être subsidiée par la Région. Le subside
le contenu d’une Ordonnance de 2012. Qu’y
lonie, on parle d’âges diversifiés, sans fixer est accordé à l’agence immobilière sociale ou
apprenons-nous ?
d’âge pivot. On y parle aussi de revenus di- à l’association agréée qui le réalise.
versifiés, ce qui signifie, et selon les divers Le droit au logement décent n’exclut
En Wallonie, le logement commu-
opérateurs, que ces logements intergénéra- pas l’habitat itinérant. Pour le rendre effectif,
nautaire ou le cologement, tel qu’ils étaient
tionnels sont accessibles à tous les ménages le Gouvernement est chargé de déterminer
repris dans la Circulaire précitée, sont des
visés par le Code wallon, qu’ils soient en état les exigences minimales de sécurité, de salu-
formes de cohabitation volontaires de per-
de précarité, à revenus modestes ou moyens. brité et d’équipement que doivent rencontrer
HABITAT ALTERNATIF LUC LAURENT 07
08
LES ÉCHOS DU LOGEMENT N°117 POLITIQUE DU LOGEMENT
l’habitat itinérant et les terrains mis à dispo- Pour mémoire, le logement est défini Lorsqu’il s’agit de créer des habita-
sition par les autorités publiques. par le Code wallon, comme le bâtiment ou la tions, l’Arrêté du 14 novembre précité renvoie
partie de bâtiment structurellement destiné à aux critères applicables aux logements repris
Ces dispositions générales en ma-
l’habitation d’un ou de plusieurs ménages. Le dans l’Arrêté du 30 août 2007 précité pour ce
tière de logement forment le chapitre 1er du
même Code énonce de manière très précise qui est des définitions (superficie,…) et des
Titre III du Code bruxellois et s’appliquent,
les critères de salubrité et de surpeuplement critères de salubrité et de surpeuplement des
mais son article 4 permet au Gouvernement
auxquels le logement doit répondre (stabilité, logements existants.
d’arrêter des exigences complémentaires
étanchéité, éclairage naturel, santé,…).
ou spécifiques pour certaines catégories de A contrario, les autres critères plus
logements, ce qui est précisément le cas. Ces critères ont fait l’objet d’un Arrêté sévères lorsqu’il s’agit de logements à créer
du Gouvernement wallon du 30 août 2007 ou de logements bénéficiant des aides de la
L'article 191 du CBL dispose égale-
(M.B. 30 octobre 2007). Région, sont écartés. L’aide peut atteindre
ment que les ni les opérateurs immobiliers
dans ce cas 5.000 €, majorés de 20 % par
publics, ni les agences immobilières sociales L’habitation qui n’est pas un loge-
enfant à charge.
ne peuvent intervenir en matière de logement ment se distingue de ce dernier en ce sens
itinérant. Ce dernier ne peut non plus, bénéfi- que le Code wallon habilite le Gouvernement Une précision encore : on ne trouve
cier des aides à l’acquisition, la location ou la à déterminer les conditions minimales d’habi- pas ces habitations sur l’ensemble du ter-
rénovation dont peuvent bénéficier les loge- tabilité et de sécurité auxquelles cette habi- ritoire wallon. Elles se conçoivent lorsque le
ments et les particuliers. tation doit répondre. terrain est situé en zones d’habitat perma-
nent, en zones déterminées par le Gouverne-
A ce stade, constatons que la recon- On observera la différence de termi-
ment wallon qui sont occupées par de telles
naissance, dont l’habitat itinérant fait l’objet, nologie : critères de salubrité et de surpeu-
habitations ou lorsqu’il est destiné à recevoir
est faite « du bout des lèvres » par le Code plement, d’une part ; conditions minimales
des habitations mobiles comme indiqué plus
bruxellois. Nous y reviendrons. d’habitabilité et de sécurité, d’autre part.
haut.
La Wallonie et l’habitation qui n’est pas un Pour les habitations, ces conditions
La cartographie des sites concernés
logement sont énumérées dans l’Arrêté du Gouverne-
par le plan habitat permanent a fait l’objet de
ment wallon du 14 novembre 2013 qui instaure
En Wallonie, l’analyse peut, à partir de l’Arrêté du Gouvernement wallon du 16 mai
une aide pour l’amélioration ou la création
la même entrée, dénommée « les habitations 2013 (M.B. 29 mai 2013). Pour l’heure d’autres
d’habitations en vertu de l’article 22 bis du
mobiles occupées par des gens du voyage », zones qui seraient occupées par de telles
CWLHD (M.B. 16 décembre 2013).
s’élargir aussitôt aux zones d’habitat perma- habitations n’ont pas été déterminées par
nent5 et aux autres zones occupées par des Notons, et c’est à souligner, que ces le Gouvernement wallon. Les résultats posi-
habitations qui ne sont pas des logements aides (et les conditions qui les accompagnent tifs de l’expérimentation, sur lesquels nous
(voir les articles 44 §2 et 22bis CWLHD). s’imposent donc à leurs bénéficiaires) sont revenons ci-après, pourront servir à fixer des
destinées aux ménages en état de précari- critères précis pour en fixer les contours.
Cette analyse mettra en relief com-
té, dont la définition renvoie à un plafond de
ment l’équipement de terrains dans une telle Selon les Régions et leurs réalités
revenus imposables globalement, plafond
zone peut être subsidié, ce qui renvoie à la différentes, les solutions s’écartent sensi-
qui s’élève actuellement (2016) à 13.700 €
notion d’habitation qui n’est pas un logement, blement.
pour une personne isolée et 18.700 € pour
et comment cette dernière peut à son tour,
un couple, montants majorés de 2.500 € par Le Code bruxellois du Logement
être subsidiée par la Wallonie.
enfant à charge. reconnait certes que le droit au logement
Dans ces différentes zones, la Région peut s’exercer dans un habitat itinérant en
Lorsqu’il s’agit de travaux d’amé-
peut prendre en charge les coûts d’équi- lui appliquant des critères particuliers. Il ne
lioration, les conditions minimales sont les
pement et d’aménagement du terrain qui se soucie par contre pas de l’équipement des
suivantes :
accueille ces habitations ou sur lesquelles terrains, ni de son financement et ferme aux
elles sont érigées (ce qui vise des structures —— le coût global des travaux repris dans habitants itinérants toute possibilité d’aide
plus ou moins fixes). Il s’agit du coût de l’équi- le rapport d’estimation (établi par un agent régionale.
pement en voirie, égouts, éclairage public, de l’Administration) ne dépasse pas 15.000 €
Le Code wallon du Logement et de
réseau de distribution d’eau, et des abords hors TVA ;
l’Habitat durable consacre l’habitat alternatif
communs ainsi que de l’aménagement de tels —— le volume de l’habitation est supé-
en créant la notion d’habitation qui n’est pas
équipements. rieur à 18 m3 ;
un logement, se préoccupe de l’équipement
—— la superficie de l’habitation est supé-
D’autre part, le projet étant d’intégrer, et de l’aménagement des terrains et de leur
rieure à 8 m2 ;
comme le souligne l’Exposé des motifs pré- financement, fixe des critères distincts, qui
—— la hauteur sous plafond de l’habi-
cédant la réforme du Code wallon en 2012, pour être moins contraignants, n’en sont
tation est supérieure à 1,90 mètre sur une
des modes d’habitat alternatifs ou innovants, pas moins précis (ce ne sont pas des sous-
superficie supérieure ou égale à 4 m2.
nous retrouvons la notion nouvelle d’habita- logements), offre une aide à leurs habitants.
tion qui n’est pas un logement. Le montant maximum de l’aide est Ce ne sont pas les aides dont les logements
fixé à 2.000 € par ménage, sur base des fac- peuvent bénéficier : l’habitat est aussi alter-
5 « L’habitat permanent dans les équipements à vocation tures prises en considération. natif en ce sens qu’il bénéficie d’une aide
touristique » in Memento du logement – Région wallonne, spécifique.
2015, Kluwer, pp.382 et sv. On le voit, ces conditions introduisent
Le Plan HP actualisé, Guide pratique – SPW Editions. Cohé- des exigences nettement moins fortes qu’en Les premiers résultats sont encou-
sion sociale. 2012
matière de logement (même si les critères rageants : 132 demandes ont été introduites
en la matière sont maintenant susceptibles depuis la mise en œuvre de la mesure : 23
� < En Wallonie, une caravane peut être assimilée d’une appréciation plus fine), entrainant une en 2014, 70 en 2015 et les chiffres arrêtés en
à une habitation, sans pour autant être un logement, véritable reconnaissance de l’habitat alter- mars 2016 font état de 39 demandes déjà.
à la condition de répondre à certains critères. natif, non dénué d’audace. La réponse du Ministre du Logement en ré-
© Fabrice Dor, SPW DGO4
HABITAT ALTERNATIF LUC LAURENT 09
010
DE L’UTILITÉ DE LA CONSÉCRATION LÉGISLATIVE DE L’HABITAT ALTERNATIF
Si chacun se plaît, d’un point de vue intellectuel, à saluer l’in- celle-ci puisque le Gouvernement a pris l’arrêté du 14 novembre
sertion officielle de l’habitat dit alternatif dans les textes de loi 2013 instaurant une aide pécuniaire très concrète au bénéfice
(wallons comme bruxellois), il reste à s’interroger sur l’utilité de tous ceux qui projettent d’améliorer et même de créer une
que peut revêtir pareille proclamation. L’intérêt, à notre sens, « habitation qui n’est pas un logement ». À Bruxelles, on attend
est quadruple. encore le premier arrêté d’exécution qui conférera une portée
opérationnelle aux différentes définitions du Code.
Cette consécration officielle, d’abord, a toute son importance
en termes de légitimité et de reconnaissance symbolique du Par ailleurs, ces formules émergentes d’habitat voient leur
travail accompli (par des acteurs de la mouvance associative). sécurité juridique ainsi consolidée. Cet élément ne peut que
Les voilà publiquement confortés par la puissance étatique contribuer à stabiliser ces formules d’habitat encore quelque
dans leur démarche, ce qui n’est pas rien déjà. peu balbutiantes et, surtout, à en favoriser l’expansion.
Ensuite, cette démarche législative fournit au Gouvernement Enfin, et de manière plus spécifique, le fait qu’on consacre les
l’habilitation nécessaire à l’octroi d’éventuels subsides. Le notions d’habitat solidaire et d'habitat intergénérationnel par
législateur n’entendait pas définir juste pour définir (ce qui, du exemple permettra aux occupants de ces logements-là, une
reste, serait interdit sur le plan légistique) ; un régime juridique fois un « label » mis en place, d'obtenir un taux isolé pour leurs
est censé accompagner ces définitions. Sur ce plan-là, force allocations sociales, de façon structurelle (ce qui est largement
est de constater que la Région wallonne, qui a certes ouvert préférable au cas par cas actuel1). �
moins largement son Code du logement à l’habitat alternatif
que son homologue bruxelloise, a une longueur d’avance sur 1 Cf. N. BERNARD, « L'habitat groupé pour personnes en précarité sociale : et si
on arrêtait de pénaliser la solidarité ? », Échos log., 2007, n°3, p. 1 et s.
DE L’IMPORTANCE D’UN « LABEL »
Qui dit habitat « alternatif » appelle, invariablement, un « label ». présence de structures d’habitat alternatif officielles et label-
Cette idée séduit incontestablement, pour trois raisons au lisées, d’en faire des filières commodes de délestage, vouées
moins. D’abord et avant tout, cette certification officielle offri- uniquement à héberger les individus qui n’ont pas réussi à se
rait au logement et à ses habitants divers avantages, comme maintenir dans les logements traditionnels.
l’octroi d’un taux isolé pour les allocations sociales ou encore
Une fois esquissés les avantages et dangers associés à un
des facilitations urbanistiques pour le réaménagement d’une
label, une question demeure à régler : que labelliserait-on
maison unifamiliale en lieu destiné à accueillir de l’habitat alter-
exactement ? Un lieu ou ses habitants ? Pas le lieu, car cette
natif, par exemple. Ensuite, le label permettrait à la puissance
démarche exclusivement centrée sur la brique occulterait la
publique de cibler son intervention et de réserver les bénéfices
dimension humaine et interpersonnelle de l’habitat alternatif,
de son action à ceux des habitats groupés (vaste famille un peu
tout comme son projet de vie. Mais pas les personnes, non
fourre-tout) qui répondent aux conditions préexistantes par elle
plus, car on les stigmatiserait par là (même positive, une dis-
fixées et sont sous-tendus par un projet social digne de soutien.
crimination reste une discrimination) et, surtout, on ferait cou-
Sur le plan budgétaire, enfin, le label a ceci de précieux qu’on
rir aux habitants le risque de perdre leurs avantages si devait
peut plus facilement alors circonscrire les crédits à dédier à
malheureusement venir à partir le « précaire de service ». Aussi,
cette activité et les prévoir.
on est plutôt d’avis (avec une association comme Habitat et
Ceci étant, trois écueils généraux sont à éviter. D’abord, il participation par exemple) de labelliser les projets… ou plutôt,
convient de prendre garde à ce que la multiplication éventuelle les porteurs de projet (sur la base d’un agrément — évalué à in-
des labels (pour le logement étudiant, pour l’habitat solidaire, tervalles réguliers), ce qui présente l’avantage supplémentaire
pour l’habitat intergénérationnel,…) ne brouille la lisibilité de de favoriser la reproductibilité des expériences concluantes et
chacun d’entre eux. Ensuite, on ne peut exclure que des pro- leur dissémination.
priétaire peu scrupuleux cherchent à décrocher le label à seule
Il nous revient, pour terminer par une note d’actualité, qu’un
fin d’exiger des résidents des prix plus élevés, en contrepar-
groupe de travail a été mis sur pied sur cette question-là spé-
tie du taux favorable que ceux-ci obtiendraient — pour leur
cifiquement en Région bruxelloise, à l’initiative de la Ministre du
allocation sociale — du fait de leur séjour dans cette structure
logement (et dans le cadre de la régionalisation du bail). On lui
homologuée. Enfin, les autorités pourraient être tentées, en
souhaite de fructueux travaux. �
NICOLAS BERNARD
Professeur à l’Université Saint-Louis à Bruxelles
LES ÉCHOS DU LOGEMENT N°117 POLITIQUE DU LOGEMENTponse à une question parlementaire poursuit : nombreuses forces pour faire émerger des tions et pour un tiers de représentants de la
« Vingt-deux dossiers ont été liquidés pour une projets8. Région. Ce soutien se traduit également dans
prime moyenne de 1.818 € ; 26 ont été rejetés, le fait que le CLT bruxellois est chargé dans le
Une étude de faisabilité, financée par
la plupart pour cause de revenus supérieurs cadre de l’Alliance Habitat de développer 30
la Région, a permis de mettre en place les ou-
au maximum admissible… La quasi-totalité logements acquisitifs par an, pour atteindre la
tils juridiques. C’est ainsi que deux structures
des demandes concernent le remplacement production de 120 logements en 4 ans.
forment ensemble le CLT bruxellois :
d’installations de production de chaleur et le
Le second conduit à s’interroger sur
raccordement aux réseaux de distribution —— une Fondation d’utilité publique, pro-
les notions de « ménages en état de préca-
d’eau. ».6 priétaire constant des terrains et, dans un
rité sociale » – comme déjà relevé à propos
premier temps, du bâti destiné à être cédé
En conclusion, cette aide instaurée des GECS – et de « bas revenus » : indépen-
aux futurs propriétaires ;
sur base de l’article 22 bis du CWLHD montre damment de leur caractère flou, il n’y a pas
—— une Association sans but lucratif, qui
tout son intérêt. que ces personnes en difficultés de loge-
est responsable de la gestion des immeubles,
ment à Bruxelles. Et comment concilier cette
Community
de l’information et de la formation des candi-
approche avec la volonté de mixité sociale ?
dats et propriétaires, de l’articulation avec le
Land Trust
quartier, en sorte que les habitants soient et En Wallonie, une Plateforme CLT s’est
restent acteurs de leur habitat. également constituée autour d’une vingtaine
d’associations qui ont adopté une charte en
Ces structures sont opérationnelles
Depuis quelques années un dispo- octobre 2013, plateforme qui joue un rôle de
et portent actuellement des projets totalisant
sitif nouveau a émergé dans le monde du plus en plus actif dans la promotion de ce
40 logements en chantier, avec le concours
logement : le Community Land Trust, CLT7. modèle. Un projet-pilote est maintenant en
considérable pour leur construction du Fonds
Face aux difficultés grandissantes d’accès à cours d’examen à Jumet, sur une propriété
du Logement bruxellois, le Gouvernement
la propriété compte tenu de l’augmentation appartenant au départ à une communauté
soutenant la démarche.
considérable du prix des terrains, des mai- religieuse.
sons et des appartements, de la construc- Le rapport 2015 du CLTB, le Commu-
Parallèlement, mais ici de manière
tion, la recherche de formules alternatives nity Land Trust Bruxelles, relève que les pre-
entièrement non concertée, la Circulaire
s’est portée sur l’accessibilité financière et miers logements ont été inaugurés : il s’agit
relative au programme communal d’actions
le maintien du caractère abordable du loge- d’une construction neuve basse énergie
2014-2016 de juillet 2013 permettait à certains
ment dans le temps. Des expériences dans comprenant 9 appartements réalisés par le
opérateurs de présenter des projets CLT.
d’autres pays, notamment en Amérique du Fonds du Logement bruxellois, qui a collaboré
Nord, ont servi de modèle : le CLT. pour la mise au point des différents actes : Les principes en sont identiques et
actes de base, de vente du terrain au CLTB, prévoient, comme à Bruxelles que 25% de la
Le Trust est une figure du droit
de vente des constructions, de crédit. plus-value vont au propriétaire et le solde au
anglo-saxon non directement transposable
Trust, pour son fonctionnement et de nou-
dans nos pays en sorte qu’il a fallu imaginer Parallèlement, le Code bruxellois du
velles opérations.
ses contours en fonction de nos traditions Logement a inséré le CLT dans le paysage
civilistes inspirées du droit romain. Nous des acteurs du logement : l’alliance foncière Toutefois d’autres traits s’en
connaissions déjà le démembrement de régionale y est définie comme organisation écartent. C’est ainsi que la Circulaire pré-rap-
droits réels, notamment l’emphytéose et la sans but lucratif qui a pour mission d’acqué- pelée mettait l’accent sur la mise en œuvre
superficie. rir et gérer des terrains dans la Région de d’une très forte mixité de citoyens et de fonc-
Bruxelles-Capitale en vue de créer sur ces tions sur les mêmes espaces.
Ce n’est toutefois qu’une partie de la
terrains aussi bien des habitations acces-
solution face à un objectif plus vaste : il est La mixité des citoyens se base sur la
sibles pour les ménages en état de précarité
de dissocier la propriété du sol de celle du diversité des liens juridiques : locataires, pro-
sociale que des équipement communs, entre
logement bien sûr, et en outre, de neutraliser priétaires, en propriété mixte, coopérative ;
autres. Le Code précise encore que l’alliance
le prix du terrain pour le premier bénéficiaire elle résulte également d’une offre diversifiée
foncière régionale reste propriétaire des ter-
et les bénéficiaires successifs, de vendre le de logements pour les ménages : personnes
rains mais transfère la pleine propriété des
seul bâti à coût maitrisé à l’accédant (pouvant âgées, personnes handicapées, grandes
bâtiments aux ménages via des droits réels
bénéficier des prêts sociaux), de partager se- familles, et pour les bas, moyens et hauts
démembrés. Elle détermine les règles de re-
lon une proportion déterminée, l’éventuelle revenus. La mixité des fonctions permet de
vente des bâtiments qui doivent permettre
plus-value de la mutation du logement entre prévoir outre les logements, des espaces de
que ceux-ci restent toujours accessibles aux
le propriétaire et le « Trust », pour lequel il fal- production pour les entreprises, notamment
familles disposant d’un bas revenu.
lait trouver la structure qui allait jouer son rôle d’économie sociale, des services, des infras-
dans notre système juridique. Deux commentaires à ce stade. tructures d’intérêt collectif.
En Région bruxelloise, une Plateforme Le premier consiste à souligner que Les SLSP, le Fonds du Logement de
CLT s’est mise au travail en 2010 réunissant la reconnaissance de ce nouveau modèle Wallonie et la Société wallonne de Crédit So-
une quinzaine d’associations et a mobilisé de résulte d’une démarche ascendante, des cial pouvaient créer ce type de structure, en
citoyens et de leurs associations, vers une coordination éventuelle – selon la Circulaire
prise en compte par l’autorité publique qui – avec des APL (Associations de Promotion
6 PW-CRAc N° 162 2015-2016 – 10 mai 2016 les soutient, mais ne se substitue pas à eux, du Logement). De fait, ces associations ont
7 Thomas Dawance et Cécile Louey, « Le Commu- puisque les organes de la structure sont pour dans leurs missions précisées à l’article 198
nity Land Trust de Bruxelles : quand l’Europe s’inspire des les deux-tiers aux mains de représentants CWLHD de mener des projets expérimentaux
Etats-Unis pour construire un gouvernement urbain et une des habitants du quartier et des associa- en matière de logement et de procurer une
politique de l’habitat, coopérative, solidaire et anti-spécu-
lative » in « Les coopératives d’Habitants, des outils pour assistance administrative, technique ou juri-
l’abondance », CRAterre Editions-2014 ; Nicolas Bernard et dique prioritairement aux ménages en état
al., « Coopératives de logement et Community Land Trusts », 8 Voir également l’article dans les pages qui suivent de de précarité.
CRISP-Courrier hebdomadaire n° 2073, 2010. Thomas Dawance (Ndlr)
HABITAT ALTERNATIF LUC LAURENT 011Vous pouvez aussi lire
