RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021
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RÉSIDENTIEL EUROPÉEN,
LA GRANDE ACCÉLÉRATION
NOVEMBRE 2021
3
INTRODUCTION
SOMMAIRE Executive Summary
Résidentiel : au coeur des stratégies de
diversification
7
LA MÉTROPOLISATION
POST-COVID
Enjeux démographiques et changements
sociologiques
La pression démographique crée une sous-
offre chronique en Europe
Pays locataires versus pays propriétaires,
des réalités diverses en Europe
Le taux d’effort des ménages doit rester à
des niveaux soutenables
Les infrastructures de transports publics
et ses effets positifs sur les prix et le
développement de l’offre résidentiel
Focus sur les dates de livraison du Grand
Paris Express
Les prix et les loyers parfois trop élevés des
métropoles conduisent certaines catégories
de la population à opter pour les villes/
banlieues à proximité des grands centres
urbains
19
VERS UN RÉSIDENTIEL COMPLEXE :
LES MODÈLES ÉMERGENTS
Des métropoles multigénérationnelles
Les formats résidentiels de demain : vers le
développement de l’immobilier serviciel
La relation propriétaire locataire dans les
principaux pays européens : revue des
législations européennes
27
L’INSTITUTIONNALISATION DU
LOGEMENT
Concentration des capitaux vers le marché
européen du résidentiel en bloc
Le couple performance/volatilité du résidentiel
offre un risque maîtrisé permettant une
allocation diversifiée et optimisée
Prime de risque confortable entre le résidentiel
et les obligations souveraines
Des perspectives de rendement global bien
orienté à l’horizon 2023
L’Euro City Ranking développé par Primonial
REIM
La grille d’analyse pour investir dans le
résidentiel en Europe
38 INTRODUCTION
CONCLUSION
2 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 3
EXECUTIVE SUMMARY
• Alors que la crise économique et 80 projets d’extension, et mis en lumière le
financière de 2008/2009 et la crise des potentiel qui existe entre ces infrastructures Henry-Aurélien Natter
dettes souveraines européennes avaient et la croissance future des prix. Responsable Recherche Primonial REIM,
eu pour corolaire d’engendrer une baisse MRICS
• La métropole d’aujourd’hui et plus encore de
des prix du résidentiel dans de nombreux
demain, est multigénérationnelle : elle abrite
pays – vite rattrapée par la suite dans
la plupart des métropoles européennes
plusieurs classes d’âges dont les besoins RÉSIDENTIEL : AU CŒUR DES STRATÉGIES
immobiliers sont fondamentalement
– la crise sanitaire de 2020-2021 n’a
différents (cf. Primonial REIM Recherche DE DIVERSIFICATION
pas eu le même effet. Au contraire, le
& Stratégie, Immobilier et cycle de vie,
résidentiel européen a vécu une « grande La pandémie de Covid-19 est venue rebattre Toutefois, avec le retour à une vie normalisée
Octobre 2020). Nous explorons les modèles
accélération » : des prix, des usages, les cartes des marchés résidentiels européens, mixant présentiel et télétravail, les
résidentiels propres à satisfaire cette
des positionnements territoriaux et des à la fois en provoquant des bouleversements préoccupations du quotidien reprennent vite
nouvelle demande : coliving, Build-to-Rent,
investissements institutionnels. et en renforçant des tendances d’avant crise le dessus. Ainsi, dans les dernières enquêtes
résidences seniors.
dans l’utilisation de nos espaces de vie. Du d’opinion, les ménages qui souhaitent
• Les métropoles européennes connaissent
• La montée en puissance de l’investissement télétravail à la tentation de l’exode urbain, déménager du centre d’une métropole pour
des évolutions communes qui déterminent
des institutionnels en logement en bloc, va la période a été propice à un renouveau du gagner en espace (plus de m², terrasse, jardin,
leur performance : un volume de
de pair avec ces évolutions. Depuis 2018, le marché résidentiel européen. etc.) sont attentifs à leur temps de trajet
construction tendanciellement en recul, qui
résidentiel est devenu la deuxième classe domicile-travail. Dans cette configuration,
n’a pas retrouvé son niveau d’avant la crise de Ainsi, dans la réorganisation actuelle du travail,
d’actifs la plus investie derrière le bureau, les ménages sont majoritaires à faire le choix
2008-2009 ; une croissance démographique le logement doit permettre de travailler de chez
dépassant le commerce. de la proche et lointaine banlieue tout en
notamment dans les pays du Nord (dont la soi tout en offrant une possibilité d’isolement
• Nous avons analysé la dynamique des taux veillant à ne pas dépasser 45 minutes pour
France) ; une corrélation plus faible entre le au télétravailleur. Avec l’augmentation du
de rendement de plus de 170 marchés leur temps de trajet. Par conséquent, les
PIB et le prix du logement que pour d’autres temps passé à son domicile, les attentes
de métropoles et de villes secondaires villes disposant d’un bon maillage de leur aire
types d’actifs ; une préférence croissante en matière d’habitat ont également évolué
pour l’ensemble de l’Europe sur la période urbaine par les transports publics seront donc
pour la location alors que la question de la avec deux thèmes qui ressortent: le bien-
2011-2021, incluant des pays hors Union privilégiées, surtout celles avec la construction
soutenabilité du taux d’effort doit être posée être et la santé des résidents. Cette nouvelle
européenne comme le Royaume-Uni, la de nouvelles lignes de métro ou de tramway.
pour certains ménages. donne conduit les ménages à adapter leur
Norvège et la Suisse, et nous présentons comportement vis-à-vis de leur habitat. D’autre part, les métropoles des économies
• Contrairement à ce qui a pu être dit lors des
notre ranking, du point de vue de avancées vont rester un rouage central
premiers confinements, nous n’assistons Avant tout destinées aux ménages avec un
l’investisseur paneuropéen. des économies modernes en raison des
pas à un « exode urbain » vers les villes important pouvoir d’achat, les résidences
• Le résidentiel dispose actuellement d’une emplois qu’elles génèrent, de la croissance
moyennes, sauf pour une part infime de la secondaires ou semi-principales restent
prime de risque comprise entre 200 et 600 de richesses qu’elles procurent et de la
population, mais plutôt à une réorganisation un marché de niche. Ce type d’habitat a
pb avec des taux « prime » proche de ceux concentration des services qu’elles offrent
au sein même des grandes aires urbaines et actuellement un certain succès, surtout auprès
des actifs « prime » de bureau : la valorisation à leurs habitants (services publics, hubs
l’apparition du concept de « résidence semi- de ceux qui ont mal vécu les confinements
du logement n’est pas irrationnelle mais de transport, offre culturelle, offre scolaire,
principale ». (espaces exigus, absence de jardin ou de
offre au contraire des perspectives de offre immobilière, etc.). Enfin, le manque de
terrasse dans les grandes métropoles). Cela
• Nous avons analysé le réseau de transports dynamisme économique, la faible couverture
croissance stable, à environnement de taux a conduit à une flambée des prix dans les
publics de 140 villes européennes ainsi que des infrastructures et la mauvaise connectivité
inchangé. régions de villégiature avec l’arrivée de cadres
de certaines villes seront des freins à leur
pouvant télétravailler plusieurs jours par
attractivité.
semaine et avec un important pouvoir d’achat.
De même, les marchés régionaux pour une C’est donc une réorganisation au sein des
résidence semi-principale offrent de réelles grandes aires urbaines des métropoles
opportunités d’achat pour les ménages qui se dessine plutôt qu’un exode urbain
locataires et ne pouvant pas accéder à la comme cela a pu être anticipé.
propriété dans les grandes métropoles.
4 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 5
Cette étude a pour objectif de faciliter de vie, entrouvrant la porte à des
la compréhension des enjeux de usages personnalisés (coliving pour
l’investissement résidentiel dans le contexte les célibataires, BTR pour les familles,
actuel, tout en rappelant les fondamentaux résidences seniors pour les seniors).
qui perdurent malgré la crise, et identifier les Nous portons donc la conviction que le
ressorts à venir selon les marchés. Elle se phénomène de métropolisation avec une
décline en 3 parties : réorganisation au sein des grandes aires
urbaines va se poursuivre, portée par le
1. La métropolisation post-Covid ; développement et l’efficacité des transports
2. Vers un résidentiel complexe : les publics. Les prix très élevés au m² des
modèles émergents ; centres urbains et le durcissement de
l’accès au crédit pour certaines catégories
3. L’institutionnalisation du logement. de la population a pour corollaire une
Avec une montée en puissance progressive, accession à la propriété qui demeure
deux mégatendances apparaissent sur le inabordable ou qui est repoussée de
marché de l’investissement résidentiel: plusieurs années. D’autre part, le fait que de
nombreux ménages ne sont pas éligibles au
• l’institutionnalisation accélérée du parc social et qu’il y a un manque d’offre a
marché résidentiel ces dernières années conduit à d’importantes hausses de loyers
avec une forte croissance des ventes durant la décennie conduisant les autorités
en bloc (passant d’environ 10 Mds€ en à réguler les marchés sous forte tension.
2011 à 60 Mds€ en 2020). Cependant, les Par conséquent, nous estimons qu’il y
stratégies d’allocations des investisseurs a un marché de l’investissement où les
demeurent variables selon les pays institutionnels peuvent jouer un rôle moteur
européens ; pour la société en répondant aux besoins de
• la multiplication des « niches » la demande non satisfaite.
résidentielles en fonction du cycle
IMMOBILIER RÉSIDENTIEL: LA VISION DE PRIMONIAL REIM R&S
• Arrivée des nouvelles générations • Pression démographique forte dans
avec de nouvelles attentes les bassins d’emploi dynamiques
pour se loger
• Evolution de la composi-
tion d’un ménage (plus • Transition démographique
nombreux et plus petit) avec le vieillissement de la
Evolution Evolution population
sociologique démographique
Immobilier
résidentiel
• Progression des ventes • Croissance des prix à
en bloc Institutionalisation long terme
du marché Métropolisation
• « Nichisation » du • Montée en puissance du
résidentiel
marché résidentiel selon locatif dans les centres
le cycle de vie urbains dont le prix au m²
• Développement d’une offre trop élevé
personnalisés (coliving, BTR, • Développement des infrastructures
résidences seniors) de transports
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie
LA MÉTROPOLISATION
POST-COVID
6 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 7
ENJEUX modes de vie (comme la hausse des séparations LES DYNAMIQUES DÉMOGRAPHIQUES PAR PAYS
EN EUROPE DE 2020 À 2030
ou la diminution des familles nombreuses)
DÉMOGRAPHIQUES venant stimuler la demande en logement.
Augmentation
ET CHANGEMENTS Concernant les projections d’évolution de la En baisse 5,8
10,4
11,3
5,5 5,6 145,9
143,3
SOCIOLOGIQUES population de l’Union européenne à l’horizon
2030, elle devrait connaître une légère
5,4
2020 2030 2020 2030
2020 2030
La population de l’Union européenne (hors croissance pour atteindre un total de 449 2020 2030
68,8
millions d’habitants. D’autre part, une analyse Union Européenne
Royaume-Uni) est passée de 427 millions 67,1
18,0
6,1
par pays montre que l’évolution de la population (Hors RU) 17,4
5,8
d’individus en 2000 à plus de 448 millions en 2020.
ne sera pas la même. Ainsi, des pays comme 2020 2030
2020 2030
Parallèlement à cette évolution, des changements la France, l’Espagne, la Belgique, les Pays-Bas 448,9 5,3
2020 2030 37,9 37,2
5,0 11,9
83,2 83,4
sociologiques profonds ont eu lieu. Les ménages et même l’Allemagne vont voir leur population 447,5 11,5
sont de plus en plus nombreux et de plus en croître. A l’inverse, le Portugal, l’Italie ou la 2020 2030 2020 2030
19,2
plus petits. Ce phénomène est particulièrement Grèce enregistreront une réduction de leur 2020 2030 2020 2030
9,3 18,0
8,9
observable dans les grandes villes européennes. nombre d’habitants. Contrairement à une 69,0
A l’œuvre depuis plusieurs années, ces idée reçue, c’est bien le Nord qui se renforce 2020 2030 67,3 2020 2030
2020 2030
changements traduisent des évolutions de démographiquement. 60,2
59,2
10,2 10,0 2020 2030
48,5 10,7 10,3
47,3 2020 2030
2020 2030
POPULATION DANS L’UNION EUROPÉENNE (HORS RU) DE 2000 À 2030 2020 2030 2020 2030
en millions Union-Européenne (hors RU) Zone euro en millions
449
450 448 350
445
440 345
346
Source(s): Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Oxford Economics, Eurostat
440
343 340
435
430 427
335
335
425
330
420
415 325
410
320
405
320
400 315
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Source(s): Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Eurostat et Oxford Economics
EVOLUTION DE LA TAILLE DES MÉNAGES DANS
LES GRANDES VILLES EUROPÉENNES
Evolution de la taille moyenne d'un
ménage entre 2020 et 2009 (en %)
0,5
Berlin Madrid
0,3
0,1
Taille
-0,1 1,6 1,8 2 2,2 2,4 2,6 2,8 moyenne
d'un ménage
Munich
-0,3
en 2020 (en
nombre)
Paris
-0,5
Milan
Seville
-0,7
Bordeaux Lisbonne Naples
Helsinki
-0,9
Lille
-1,1
Riga
-1,3
-1,5
La taille d'une bulle correspond au nombre de ménages
Source(s): Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Eurostat et Oxford Economics
8 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 9
LA PRESSION en recul : il n’a toujours pas retrouvé son niveau PAYS LOCATAIRES évolution de leurs mœurs avec un changement
au profit de la location, c’est le cas de l’Espagne
d’avant la crise de 2008-2009.
DÉMOGRAPHIQUE Après un point bas en 2015 et un redémarrage VERSUS PAYS et du Portugal.
CRÉE UNE SOUS-OFFRE marqué sur la période 2016-2019, la crise sanitaire
de 2020 a mis un coup d’arrêt à la construction
PROPRIÉTAIRES, DES Si environ 30% de la population vit dans un
logement dont il est locataire, il convient de dis-
CHRONIQUE EN EUROPE plus ou moins fortement selon les pays en fonction RÉALITÉS DIVERSES tinguer les locataires qui occupent un logement
au prix du marché (20%) et les locataires ayant
des mesures de restriction liées à la crise sanitaire
qui ont été mis en place. Par conséquent, la un loyer réduit ou gratuit (10%). Ainsi, les pays
Alors que la pression démographique s’est En Europe, trois habitants sur dix sont
pression des ménages pour se loger et les niveaux où la proportion de locataires payant un loyer
accrue durant la décennie écoulée dans les pays locataires. Une proportion stable ces
bas de construction en raison d’une capacité de au prix du marché est la plus importante sont
de la Zone euro, la production de bâtiments en dernières années, seuls les pays de la Zone : la Suisse, l’Allemagne, le Danemark, la Suède,
construction limitée dans les villes ont contribué
volume a connu une croissance erratique. Le à impacter à la hausse les valeurs des zones en euro connaissent une légère progression du l’Autriche et les Pays-Bas.
secteur de la construction est tendanciellement manque d’offre et aux fondamentaux solides. taux de locataires. Toutefois, il convient de
Le logement social (loyer réduit ou gratuit) est
distinguer les pays majoritairement propriétaires
un élément important de l’action publique avec
(les pays de l’Est comme la Roumaine, Slovaquie,
EVOLUTION DE L’OFFRE (PRODUCTION) EN ZONE EURO le soutien des institutionnels en matière de
DONNÉES MENSUELLES (INDICE) Hongrie, etc.) et ceux majoritairement locataires protection sociale. Toutefois, une large part de
170
(comme la Suisse, l’Allemagne, l’Autriche, le la population qui a des difficultés pour se loger
Danemark, etc.). Avec une répartition proche de en raison de la cherté des centres urbains des
150
la moyenne européenne, on retrouve les pays métropoles (prix ou loyers) ne sont pas éligibles
130 comme la France, la Belgique, les Pays-Bas, la aux logements sociaux.
Suède ou encore l’Irlande.
110 Il existe des différences notables entre pays en
Après un point bas en 2015 et un redémar- termes de définition d’un logement abordable
90
rage marqué sur la période 2016-2019, la crise que ce soit sur la taille, la population cible et le
70 sanitaire de 2020 a mis un coup d’arrêt à la type de fournisseurs de logements sociaux.
construction plus ou moins fortement selon
Trois grandes catégories de pays se distinguent
50
les pays en fonction des mesures de restric-
concernant les logements abordables :
30 tion liées à la crise sanitaire qui ont été mis en
place. Par conséquent, la pression des ménages • Les pays avec un parc social étendu
2012-10
2012-12
2013-10
2013-12
2016-12
2017-02
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2019-04
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2012-04
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2020-10
2020-12
2021-02
2021-04
2021-06
pour se loger et les niveaux bas de construction (au moins 20 % de la population totale
Zone euro Belgique Allemagne Espagne France Italie Pays-Bas Autriche Portugal Finlande
en raison d’une capacité de construction limi- en fonction de la modalité de jouissance
tée dans les villes ont contribué à impacter à la du logement). C’est le cas de l’Irlande par
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après Eurostat hausse les valeurs des zones en manque d’offre exemple ;
et aux fondamentaux solides. • Les pays avec un parc social de taille
EVOLUTION DE L’OFFRE (PRODUCTION) EN ZONE EURO Il est intéressant de constater que certains moyenne (entre 10 et 20 %). On retrouve
DONNÉES ANNUELLES (INDICE) pays déjà fortement tournés vers la location des pays comme la Finlande ou la France ;
170
ont connu une croissance de leur taux de • Les pays avec un parc social réduit
160 locataires entre 2015 et 2019. C’est le cas de (moins de 10%). L’Allemagne, la Belgique,
la Suisse, de l’Allemagne, de la Suède ou du la Hongrie, l’Italie, la Norvège, le Portugal
150
Danemark par exemple. D’autre part, certains ou encore la Suisse sont dans cette
140
pays privilégiant la propriété connaissent une catégorie.
130
120
110
100
90
80
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Zone euro Belgique Allemagne Espagne France Italie Pays-Bas Autriche Portugal Finlande
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après Eurostat
10 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 11
RÉPARTITION DE LA POPULATION EN FONCTION DE LA MODALITÉ DE JOUISSANCE
DU LOGEMENT EN EUROPE (2019) (EN%) DONNÉES ANNUELLES (INDICE)
LE TAUX D’EFFORT DES MÉNAGES DOIT RESTER
100
Propriétaire Locataire, loyer au prix du marché Locataire, loyer à prix réduit ou gratuit À DES NIVEAUX SOUTENABLES
Dernièrement, le durcissement des conditions termes, les ménages consacrent une part
90
80
70 d’accès au crédit voulu par le régulateur toujours plus importante de leur budget à leur
60
européen a conduit une accession à la propriété logement.
50
inabordable ou repoussée de plusieurs années
40 En 2019, 9,6 % de la population de l’Union
pour de nombreux ménages qui doivent donc
européenne vivait dans un ménage dépensant
30
20
se tourner vers le parc locatif. Toutefois, même
10 40 % ou plus de son revenu disponible équivalent
dans le parc locatif l’effort des ménages pour se
0
pour le logement. Ainsi, le pourcentage de la
loger peut être excessif.
Irlande
Slovénie
Macédoine du Nord
Chypre
France
Finlande
Serbie
Malte
Zone euro
Croatie
Bulgarie
Pologne
Italie
Hongrie
Norvège
Slovaquie
Suède
Danemark
Turquie
Autriche
Estonie
Union européenne
Allemagne
Luxembourg
Portugal
Lettonie
Lituanie
Belgique
Espagne
Grèce
Pays-Bas
Suisse
Tchéquie
Monténégro
Roumanie
Albanie
population dont les dépenses consacrées au
Pour mesurer l’effort que les ménages logement dépassant 40 % de leur revenu était
fournissent pour se loger, l’indicateur le plus élevé chez les locataires occupant un
généralement utilisé est la part du revenu logement loué au prix du marché (plus de 25%)
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après Eurostat des ménages consacrée au logement. et le plus faible chez les personnes vivant dans
un logement dont elles étaient propriétaires (4,0
Ainsi, pour mesurer le poids du logement dans
EVOLUTION DE LA PART DES LOCATAIRES* DANS LES PRINCIPAUX %).
le revenu des ménages, il convient d’utiliser le
PAYS EUROPÉENS (EN %)
taux d’effort, c’est-à-dire la part des dépenses Cet effort est d’autant plus important dans les
2015 2016 2017 2018 2019
liées à l’habitation principale dans le revenu grandes villes, où se concentrent les opportunités
70
disponible. d’emploi et où les réseaux de transports publics
se développent, contribuant à augmenter
60
L’accessibilité économique du logement
50
les prix et les loyers. Le développement de
notamment dans le parc privé, a montré un
40 logements intermédiaires pourrait permettre de
net renforcement du taux d’effort excessif
faire diminuer cette pression.
30
(loyer supérieur à 40% des revenus). En d’autres
20
10
PART DES LOCATAIRES DÉPENSANT PLUS DE 40% DE LEUR REVENU EN LOYER
0 (EN %)
2007 2019
90
80
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après Eurostat 70
*
Inclus les locataires avec un loyer au prix du marché et les locataires avec un loyer à prix réduit ou garanti
60
50
40
30
20
10
0
Finlande Autriche France Irlande Allemagne Zone euro Portugal Pays-Bas Italie Belgique Danemark Espagne Grèce
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après Eurostat
12 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 13
LES RÉSEAUX DE TRANSPORTS PUBLICS
LES INFRASTRUCTURES DE TRANSPORTS PUBLICS DE MÉTRO EXISTANTS ET LES PROJETS
Réseaux de transports : Métro
D’EXTENSION DANS LES GRANDES VILLES
ET SES EFFETS POSITIFS SUR LES PRIX ET LE D’EUROPE
Nombre de kilomètres
DÉVELOPPEMENT DE L’OFFRE RÉSIDENTIEL
432 200 100 50 10
Des recherches1 ont montré que les infrastructures Sofia, que le réseau de métro se développe.
de transport produisent des effets directs positifs Réseau existant
Bien que le tramway soit un moyen de transport Helsinki
Réseau futur 2030
et uniformes sur la croissance et le développement plus rependu que le métro, l’échantillon ne réper-
Oslo
des territoires concernés. Toutefois, la dynamique torie qu’une quarantaine de projets dans une
Stockholm
positive des prix de l’immobilier existe à partir du trentaine de villes, pour un total de 430 km de
Copenhague
moment où il y a une zone de transports publics lignes futur. En contraste avec les réseaux d’Eu- Rotterdam
Dusseldorf
Vilnius
Dublin Amsterdam
à proximité d’une zone d’habitation et que les rope de l’Est à l’exception de Prague, les futures Bruxelles
Hambourg
Berlin Varsovie
revenus des ménages vivant dans cette zone sont infrastructures seront inaugurées principalement Londres
bien orientés. dans les pays d’Europe de l’Ouest (notamment la Lille
Cologne
Prague
Francfort
France), d’Europe du Nord, en Italie et en Espagne. Paris
Par conséquent, la création d’un nouveau réseau Rennes Vienne
Budapest
de transports publics et de nouvelles gares, afin TROIS GRANDES TYPOLOGIE DE VILLES Stuttgart
Munich
Lyon
de créer ou renforcer le maillage existant, accroît ÉMERGENT DE NOTRE ÉCHANTILLON : Milan Bucarest
Toulouse
la demande de logement dans ces zones. Cela Premièrement, les grandes métropoles interna-
Bilbao Turin
Gênes Sofia
Porto
pourra conduire à une augmentation des prix tionales avec un poids économique majeur qui Madrid
Marseille
Rome
Thessalonique
de l’immobilier jusqu’à 40% dans certains cas. font l’objet d’une demande croissante pour les Barcelone Naples
©Ville Ouverte • Oct. 2021
Lisbonne
Cet effet d’augmentation peut avoir lieu avant transports publics. Ces villes se caractérisent Valence
Athènes
l’ouverture de la ligne par effet d’anticipation des par un réseau de transport mixte (métro, métro 200 km
Séville
Malaga
Alicante
ménages. léger et/ou tramway) compris en moyenne entre 500 km
50 km et 200 km pour le métro et le tramway.
En lien avec le résultat de ces recherches, nous Parmi les plus importants projets d’extension
Source(s): Primonial REIM Recherche et Stratégie
avons analysé le réseau de transports publics de leur réseau à horizon 2030, des aggloméra-
(métro et tramway) de 140 villes en Europe, soit tions comme Paris-Île-de-France, Hambourg, ou LES RÉSEAUX DE TRANSPORTS PUBLICS
un échantillon de plus de 4 000 km de lignes de encore Milan ont été identifiés. DE TRAMWAY EXISTANTS ET LES PROJETS
métro et 5 600 km de lignes de tramway déjà D’EXTENSION DANS LES GRANDES VILLES Réseaux de transports : Tramway
existants. Si les pays de l’Est se caractérisent par Deuxièmement, les métropoles à dimension D’EUROPE
une prédominance du tramway, avec des réseaux régionale qui voient leur population augmenter
Nombre de kilomètres
étendus mais vieillissants, c’est dans les grandes et qui proposent un agrandissement de leur
métropoles occidentales que les réseaux de réseau existant, et dont la taille ne dépasse pas
métro et les projets se concentrent. 70 km pour le métro et 100 km pour le tramway. 232 150 100 50 10
On peut citer Toulouse, ou encore Séville. Trondheim
Tampere
Ainsi, nous avons identifié 80 projets d’extension Bergen
Helsinki
Réseau existant
de métro représentant plus de 700 km de lignes Troisièmement, les métropoles occidentales de Stockholm
Tallinn
Réseau futur 2030
supplémentaires dans une large majorité de toute taille qui ont déjà opéré une mue et qui Oslo
Goteborg Riga
métropoles localisées en Europe de l’Ouest. A l’Est, ne devraient pas observer une augmentation Edimbourg
c’est à Prague, Bucarest, Varsovie, Vilnius ou encore significative de leur réseau. Aarhus
Dublin Manchester
Amsterdam
Birmingham Varsovie
Londres Berlin
Lodz
Kahn, M. E. (2007), «Gentrification Trends in New Transit-Oriented
1
Lille Prague
Communities : Evidence from 14 Cities That Expanded and Built Rail Paris
Transit Systems», Real Estate Economics Munich Vienne Lasi
Budapest
McMillen D. P. et McDonald J. (2004). «Reaction of House Prices to Nantes Bâle
a New Rapid Transit Line : Chicago’s Midway Line, 1983-1999», Real Genève
Zurich Graz Bucarest
Estate Economics Bordeaux
Lyon
Milan
Turin Bologne
Sofia
Bilbao Nice Florence
Porto Toulouse
Marseille
Madrid Rome
Barcelone Naples
©Ville Ouverte • Oct. 2021
Lisbonne
Athènes
Séville
200 km
500 km
Source(s): Primonial REIM Recherche et Stratégie
14 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 15
FOCUS SUR LES DATES LES PRIX ET LES LOYERS PARFOIS TROP ÉLEVÉS
DE LIVRAISON DU DES MÉTROPOLES CONDUISENT CERTAINES
GRAND PARIS EXPRESS CATÉGORIES DE LA POPULATION À OPTER POUR
Avec déjà plus de 12 millions d’habitants, l’Ile-de-
LES VILLES/BANLIEUES À PROXIMITÉ DES GRANDS
France va poursuivre sa croissance économique CENTRES URBAINS
et démographique à l’horizon 2030. La création
de valeur future en immobilier est largement
subordonnée à la livraison progressive des gares Même si le solde migratoire entre zones rurales et La crise du Covid a donc maintenu une tendance
du plus grand projet urbain d’Europe avec 200 km zones urbaines a plutôt tendance à se stabiliser, déjà identifiée avec cette fois la recherche d’un
de lignes de métro et 68 nouvelles gares. la dynamique démographique s’accompagne espace extérieur (terrasse, balcon, jardin) et de
d’une densification des grandes régions plus de m² pour pouvoir télétravailler. Ainsi, les
urbanisées. Ainsi sur la période 2011-2019, la ménages qui continuent d’avoir un emploi en
centre-ville acceptent plus facilement d’aller
pression pour se loger dans les centres urbains
en périphérie. Les grandes métropoles ne sont
en Zone euro ont connu une croissance de leur
donc pas délaissées. De plus, d’autres ménages
population totale mais au profit des banlieues urbains optent pour une résidence secondaire,
LES LIVRAISONS DES GARES DU GRAND PARIS EXPRESS plus que dans les centres déjà densément ou semi-principale où l’on peut télétravailler
Livraison des gares du Grand Paris Express peuplés. Plusieurs éléments expliquent cette avant de retourner travailler à proximité de son
tendance. Les prix et les loyers élevés ont lieu de travail dans le centre d’une métropole,
exclu une partie de la population aux revenus contribuant à dynamiser les prix dans les zones
VAL-D'OISE
17
intermédiaires et faibles, notamment les classes rurales ou dans les villes secondaires au cours
moyennes. La recherche de plus d’espace ou le des derniers mois.
développement des transports publics (métro, A l’horizon 2030, les perspectives
SEINE-
tramway, etc.) ont conduit certains ménages démographiques devraient à nouveau conduire
ST-DENIS 16 à faire le choix des banlieues à proximité des à un renforcement de la pression pour se loger
15 centres urbains densément peuplés ou des dans les grandes régions urbanisées (centres
PARIS villes secondaires. Cette situation a conduit à et banlieues) en raison de leur attractivité en
YVELINES
14 15
maintenir sous pression les prix et les loyers termes d’emplois et de mutations familiales.
SEINE-ET-MARNE
des grandes métropoles en Europe durant la
décennie écoulée.
HAUTS- 15
DE-SEINE
POPULATION URBAINE : POIDS ET DYNAMIQUES
DÉMOGRAPHIQUES À L’HORIZON 2030 (PAYS)
©Ville Ouverte • Oct.2021 - Sources : www.societedugrandparis.fr
14
VAL-DE-
MARNE Dates de livraison
du Grand Paris Express TC 2020-2030 de la
démographie urbaine
2024 d’un pays (en %)
18
2025 16
2026 14 Irlande
2027
ESSONNE 12
2028
2030 10 Autriche
Portugal France
Métropole 8
2 km
du Grand Paris Allemagne
5 km 6 Pays-Bas
Espagne
4
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après Société du Grand Paris Grèce Italie TC 2020-2030 de la
Finlande
2 Belgique démographie totale
d’un pays (en %)
0
-6 -4 -2 0 2 4 6 8 10
-2 La taille d’une bulle correspond
au nombre de personnes vivant
dans une zone urbaine
-4
Source(s): Primonial REIM Recherche et Stratégie d’après Oxford Economics, Eurostat
16 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 17
EVOLUTION DE LA PART DES LOCATAIRES* DANS LES PRINCIPAUX
PAYS EUROPÉENS (EN %)
Suisse
Grèce
Slovaquie
Lettonie
Roumanie
Tchéquie
Pologne
Bulgarie
Suède
Italie
Luxembourg
Portugal
Norvège
Autriche
Chypre
Allemagne
Union européenne
Zone euro
France
Belgique
Finlande
Croatie
Espagne
Hongrie
Lituanie
Pays-Bas
Estonie
Malte
Slovénie
Irlande
Danemark
-20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20
Zones rurales Villes et banlieues Villes
Définition du degré d’urbanisation. Le degré d’urbanisation est une classification d’Eurostat basée sur les trois catégories suivantes :
• villes, autrement appelées zones densément peuplées (zones métropolitaines la plus centrale);
• villes et banlieues, autrement appelées zones de densité intermédiaire (zones métropolitaines et non métropolitaines);
• zones rurales, autrement appelées zones à faible densité de population (zones non métropolitaines).
Source(s): Primonial REIM Recherche & Stratégie d’après Eurostat
VERS UN RÉSIDENTIEL
COMPLEXE : LES
18 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021
MODÈLES ÉMERGENTS
PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 19DES MÉTROPOLES entreprises, d’une offre culturelle pléthorique,
d’une offre scolaire de choix, etc.) fait de ces
LES FORMATS RÉSIDENTIELS DE DEMAIN :
MULTIGÉNÉRATION- zones des lieux attractifs mais génère dans le VERS LE DÉVELOPPEMENT DE L’IMMOBILIER
même temps de fortes tensions sur le marché
NELLES du logement conduisant à un effet « tâche SERVICIEL
Le résidentiel doit répondre aux différentes d’huile » entre le centre et la périphérie. Ainsi,
attentes des individus selon leurs besoins et le niveau actuel du coût (prix ou loyer) au m² du
leurs attentes au cours de leur vie. Dans une résidentiel dans les centres densément peuplés LE COLIVING, OU LE RENOUVEAU DE l’immobilier en le confiant à des
société pluri-générationnelle, l’habitat doit donc des grandes métropoles pousse certains LA VIE EN COMMUNAUTÉ 4.0 professionnels de ce secteur. D’autre
s’adapter pour répondre aux besoins de plusieurs ménages à faire le choix de la banlieue plus ou part, la séparation de l’immobilier et de
moins proche des centres afin de gagner ou de Le coliving est un concept d’habitat adapté
générations à travers différents éléments de la l’exploitation est un bon moyen de retrouver
maintenir leur pouvoir d’achat et leur mobilité pour des personnes qui se situent dans une et/ou préserver du cash pour l’exploitation ;
vie (étudiant, population active, seniors et grand
professionnelle. Cette situation est facilitée par phase de transition dans leur vie. Le coliving
âge). • soit l’opérateur souhaite gérer lui-même les
le travail à domicile. permet d’emménager dans un logement
LES ÉTUDIANTS immédiatement opérationnel (meublé, équipé murs et en garder la propriété. Il en assura
LES SENIORS ET LE GRAND ÂGE également l’exploitation. Cette situation
Les générations en âge de suivre un cycle et connecté). D’autre part, le coliving inclut
Le passage à l’âge de la retraite représente une contraint toutefois l’opérateur à une grosse
secondaire souhaitent prolonger leurs études à la généralement des services, des activités et
nouvelle étape dans la vie avec de nouvelles consommation de cash qui ne pourra pas
fois pour des raisons professionnelles (meilleure des équipements pouvant être privatisés ou aller à l’exploitation.
employabilité) et pour des raisons personnelles attentes et de nouveaux besoins. L’Europe
partagés avec la communauté.
(« crise du quart de vie »). La possibilité de va connaître dans la décennie qui vient une L’ACCÉLÉRATION DU
accélération rapide du vieillissement de sa Les espaces partagés sont de différentes DÉVELOPPEMENT DU « BUILD TO
poursuivre des études supérieures offre
l’avantage de pouvoir habiter dans une métropole population. Ce phénomène sera très net dans natures : cuisine, salon, terrasse, jardin, roof RENT »
internationale. Cela permet à cette génération de des pays comme l’Allemagne ou en l’Italie. Par top, salle de cinéma, salle de sport, espace de
conséquent, les ratios de dépendance vont coworking, etc. Le concept de « Build to Rent » signifie construire
combiner deux éléments importants pour elle :
préserver la mobilité et l’indépendance malgré poursuivre leur augmentation dans les dix pour louer, c’est-à-dire des logements construits
prochaines années. Cela signifie que la demande La typologie de logement en coliving peut être pour la location et non des logements construits
un pouvoir d’achat souvent restreint.
pour les résidences seniors puis pour les segmentée de la façon suivante : pour être vendus. Le « Build to Rent » représente
LES ACTIFS résidences médicalisées va se renforcer de façon
• un studio privé. Ce logement dispose une part « alternative » du segment locatif mais
progressive. Vivant plus longtemps en bonne il est attendu en forte hausse dans de nombreux
Malgré la crise actuelle, les métropoles normalement d’une chambre, une salle de
santé, les seniors veulent rester indépendants
demeurent un rouage central des économies des bain et une cuisine. Des espaces collectifs pays européens dans les prochaines années.
le plus longtemps possible, pouvoir accéder
pays européens. Elles concentrent de nombreux (coworking, salon, bar, restaurants, etc.)
aux restaurants, avoir accès à des services de Le « Build to Rent » offre du service. C’est la
emplois et contribuent amplement à la création peuvent également être disponibles. Un
santé de qualité tout en restant proches de principale différence avec d’autres concepts.
de la richesse nationale. La concentration studio en coliving est la solution la plus
leurs enfants, petits-enfants et amis qui habitent L’ambition est de proposer une gestion
(des services publics, des différents moyens
majoritairement dans ou à proximité d’une onéreuse ; professionnelle sur place des locaux et des
de transport, de la présence de nombreuses
métropole. équipements. Des espaces tels que des
• une chambre semi-privative. Ce type
salles de sport, des lieux de coworking, etc.
d’habitat est généralement composé d’une sont disponibles à l’intérieur des bâtiments.
chambre avec une petite cuisine et/ou une Ainsi, des opérateurs proposent des équipes
salle de bain. Dans cette configuration, il y de maintenance pour répondre à tous les
a également des espaces partagés comme problèmes rapidement, un libre accès aux
un salon, une salle à manger par exemple ; espaces partagés pour tous les résidents,
avec la possibilité de les réserver pour des
• une chambre privée et des espaces
événements privés.
communs. Dans cette configuration, la
chambre est privée et généralement LE MODÈLE ÉCONOMIQUE DU BUILD
meublée. Ce type de logement en coliving TO RENT
comprend des espaces partagés comme la Les 3 principaux modèles commerciaux
cuisine, la salle de bain ou le salon. identifiés sont les suivants :
LE MODÈLE ÉCONOMIQUE DES • dans le premier modèle l’opérateur est
OPÉRATEURS DU COLIVING le point d’entrée pour l’ensemble des
Deux modèles économiques sont généralement interlocuteurs. L’opérateur supportera
utilisés par les opérateurs : donc le risque de loyer et devra
assurer la rémunération du propriétaire
• soit l’opérateur souhaite une externalisation
indépendamment de sa capacité à remplir
des murs et optera pour un bail commercial
avec le propriétaire-investisseur. Cette la résidence ou à assurer la collecte des
situation offre l’avantage de valoriser loyers. Enfin l’opérateur pilote généralement
l’ensemble des prestataires de services ;
20 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 21• dans le deuxième modèle, l’opérateur est résidences ont une implantation dans les
l’interlocuteur du locataire mais le bail est centres-villes des villes secondaires ou des
signé avec le propriétaire. L’opérateur réa- villes de banlieue. Un modèle financier en devenir : la déconstruction
lisera pour le compte du propriétaire un
• la deuxième offre s’adresse principalement du droit de propriété
certain nombre d’opérations (commerciali-
à des seniors âgés de 65 à 75 ans. Ces
sation, collecte des loyers, contrats de pres- Dans de nombreux pays européens il est possible de décomposer la propriété immobilière
résidences seniors sont caractérisées
tations de maintenance, contrats des four- en plusieurs types de droits. Ces droits ont leurs caractéristiques propres en termes de
par des espaces communs de taille
nisseurs de services, etc.). Toutefois, le risque performance et se prêtent donc à des innovations en matière de structuration des
intermédiaire, des petites équipes salariées
loyers est partagé entre le propriétaire et de investissements résidentiels.
et peu d’animation. Un espace restaurant est
l’opérateur à hauteur d’un pourcentage sur la
rare dans ce modèle. Ces résidences font le
collecte des loyers ; Le cas de démembrement le plus courant, largement pratiqué en France, est le
choix de l’externalisation d’une grande partie
• dans le troisième modèle, l’opérateur est des services à disposition des résidents. La démembrement entre la nue-propriété et l’usufruit. La nue-propriété renvoie au latin abusus
également l’interlocuteur du locataire avec flexibilité de ce modèle permet de faciliter (le droit de céder ou aliéner un bien) et l’usufruit au droit de percevoir le loyer (fructus) ou
un bail signé entre le propriétaire et le loca- les lieux d’implantation aussi bien en zone de l’occuper (usus). Il existe également des fonds qui acquièrent la nue-propriété de biens
taire mais la différence avec le modèle pré- rurale, péri-urbaine qu’en centre-ville de (viager), ce qui permet de restituer une performance entièrement capitalisée à l’investisseur.
cédent réside dans le fait que le propriétaire villes secondaires ou de métropoles.
collectera directement les loyers. L’opérateur D’autres modalités de déconstruction de la propriété devraient se développer à l’avenir,
aura généralement un rôle de contrôle des
LE MODÈLE ÉCONOMIQUE DES comme le démembrement entre terrain et bâti, ou encore la « propriété à vie », i.e. le droit
impayés. Le risque de loyer est également OPÉRATEURS DES RÉSIDENCES d’acquérir un bien sans pouvoir le transmettre. Ces formules permettent à l’investisseur
partagé. SENIORS d’acheter un droit démembré avec une décote par rapport à un droit de pleine propriété.
Politiquement, elles constituent une des réponses à l’exclusion de jeunes et des ménages
LES RÉSIDENCES SENIORS Deux grands types de modèles économiques
de classes moyennes du marché de la propriété dans les localisations les plus onéreuses.
coexistent :
Les résidences seniors permettent de répondre
aux aspirations actuelles des séniors. En • le modèle propriétaire-occupant. Dans
effet, ces derniers souhaitent rester actifs ce modèle la gestion des services et
socialement, culturellement et physiquement. équipements sont internalisés. La facturation
Le recours aux services à domicile permet aux est normalement mutualisée concernant les
seniors autonomes de reculer l’âge de la prise charges courantes. Les principaux points
en charge pour une situation réellement critique. faibles de ce modèle concernent le fait que
Des services en adéquation avec les besoins les coûts sont déconnectés de l’usage réel
des seniors sont également proposés dans ce ne permettant pas une bonne lisibilité des
type d’hébergement. Deux grands types d’offres coûts, souvent très élevés de surcroît ;
coexistent : • le modèle locataire-occupant. La gestion
• la première offre cible des personnes âgées des services est réalisée par l’exploitant.
avec un risque de perte d’autonomie. Ce Un forfait de services de base est proposé
sont généralement des personnes de plus aux occupants. Il peut être complété par
de 75 ans. Ils restent généralement dans des services additionnels individualisables
ces résidences jusqu’à une perte sensible ou sous forme de packages. La facturation
d’autonomie physique. Les espaces communs permet donc une plus grande souplesse
de ces résidences sont généralement de et une meilleure lisibilité. Cela permet
grande taille, avec un restaurant et les également à l’occupant de moduler les coûts
équipes salariées assez importantes. Ces selon ses besoins.
COLIVING RÉSIDENCES SENIORS « BUILD TO RENT »
Image: republicainmobiliaria.com Image: Cogedim Image: standard.co.uk
22 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 23LA RELATION ALLEMAGNE FINLANDE IRLANDE
La loi allemande est pro-locataire. Les loyers Les lois et la pratique finlandaises sont assez La protection des locataires en Irlande est
PROPRIÉTAIRE - peuvent être librement consentis mais les neutres entre les propriétaires et les locataires. importante mais équilibrée avec le propriétaire.
loyers « surélevés » peuvent faire l’objet d’un
LOCATAIRE DANS LES recours par la suite. Les locations ne sont généralement pas Les parties sont libres de négocier les loyers.
réglementées. Le propriétaire et le locataire Toutefois, le montant du loyer ne doit pas
PRINCIPAUX PAYS Les augmentations de loyer sont contrôlées et peuvent négocier librement les loyers, mais dépasser le taux du marché libre. Le loyer est
ne peuvent excéder 20 % en termes nominaux les tribunaux peuvent réduire le loyer existant révisable une fois par an. Les litiges liés aux loyers
EUROPÉENS : REVUE (moins en termes réels) sur trois ans. s’il dépasse de manière significative le taux sont portés devant le Private Residential Tenancy
DES LÉGISLATIONS La Cour constitutionnelle allemande a annulé moyen du marché appliqué à des appartements
comparables dans une région.
Board (PRTB). Les zones de tension locative de
2016 (comme Dublin) ne peuvent pas augmenter
en septembre 2021 la loi promulguée il y a
EUROPÉENNES un an par les dirigeants de la capitale, Berlin, FRANCE
les loyers de plus de 4% par an, à moins d’une
importante rénovation du logement.
afin d’encadrer les loyers. Cela signifie qu’il
incombera à l’État fédéral de légiférer pour Le droit français est très favorable aux locataires.
Les modèles de résidentiel serviciel sont PAYS-BAS
d’autant plus demandés que la culture qu’une mesure concernant les loyers soit Le loyer initial peut être librement consenti. Mais
considérée comme constitutionnelle. Le marché locatif néerlandais est favorable aux
nationale est en faveur de la location et que la des révisions de loyer peuvent être faites (une
locataires.
réglementation ne pénalise pas excessivement BELGIQUE seule fois par an) et au maximum de la hausse
le locataire. de l’indice IRL (indice de référence des loyers) de Les propriétaires peuvent fixer librement le loyer.
Les loyers peuvent être librement négociés. l’INSEE. Un propriétaire peut augmenter le loyer une fois
Les loyers ont connu une augmentation Toutefois, les augmentations de loyer qui seraient par an, mais le gouvernement fixe le pourcentage
constante en Europe ces dernières années supérieures au taux d’inflation ne peuvent être Certains territoires sont concernés par
maximum d’augmentation.
permettant aux investisseurs de se prémunir inscrites dans le contrat. Dans tout contrat de l’encadrement des loyers lors d’un changement
contre le risque d’inflation. Des États, autorités location, le loyer est automatiquement révisé de locataire. Initié par la loi Alur en 2014, le Le loyer payé peut être librement convenu entre
régionales et/ou locales ont mis en place des une fois par an en fonction du coût de la vie. dispositif d’encadrement des loyers a été le propriétaire et le locataire, pour les biens dans
dispositions juridiques ou réglementations en Cette indexation se fait sur la base de l’indice remplacé par la loi Elan en novembre 2018. Elle le segment « non réglementé ». Les logements du
matière de location pour faciliter l’accès au santé (calculé à partir de l’indice des prix à la donne aux communes situées en zones tendues secteur « réglementé » sont soumis au contrôle
logement et limiter les hausses trop importantes consommation n’incluant pas le prix du tabac, deux ans, soit jusqu’à fin 2020, pour formuler des loyers.
des loyers en raison d’un déséquilibre entre des boissons alcoolisées, de l’essence et du une demande d’application sur leur territoire de
l’encadrement des loyers.
SUÈDE
l’offre et la demande. L’objectif de ces mesures diesel), qui est publiée par le Service Public
est d’assurer une transparence des loyers et Fédéral (SPF). La durée du bail est flexible. Le marché locatif suédois est strictement
Initialement en vigueur à Paris et Lille,
de les corriger lorsque c’est nécessaire. Ces réglementé.
DANEMARK l’encadrement des loyers va s’appliquer sur
mesures assurent dans le même temps des les territoires de Plaine commune (9 villes : Les loyers sont fixés à un niveau qui conduit à
revenus réguliers et sécurisés, permettant Les lois sont fortement favorables aux locataires Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte- avoir des taux de rendement assez faible pour
de faire du résidentiel une bonne couverture au Danemark. Il existe cinq formes différentes sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, un investisseur. Les loyers sont peu influencés
contre le risque d’inflation pour l’investisseur de contrôle des loyers au Danemark en fonction L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen) par la localisation, de sorte que les unités
tout en protégeant le locataire. Nous avons de l’âge du bâtiment. D’autre part, le système depuis le 1er juin 2021, dans les communes métropolitaines sont particulièrement sous-
choisi de sélectionner les principaux pays est très complexe. Cependant, les loyers des d’Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le évaluées. Le système est régi par les tribunaux
pour comprendre les spécificités mais aussi la logements construits après 1991 sont exonérés Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy- des loyers.
complexité concernant le droit de location de du contrôle des loyers. le-Sec, Pantin et Romainville) mais aussi à
chaque pays. Les immeubles résidentiels construits après 2011
ESPAGNE Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier où
peuvent plus facilement appliquer un loyer plus
AUTRICHE l’encadrement des loyers rentrera en vigueur
Le marché espagnol du résidentiel est favorable élevé.
entre fin 2021 et début 2022.
La loi autrichienne est favorable aux locataires. aux locataires.
La règlementation est stricte concernant le ITALIE
Le propriétaire et le locataire ont la liberté
niveau des loyers. contractuelle de fixer le loyer. Cependant, les La loi italienne est orientée en faveur du locataire.
Les règles sont moins restrictives pour les augmentations de loyer sont liées à l’indice Les loyers peuvent initialement être librement
bâtiments plus récents avec une réglementation des prix à la consommation et limitées à une négociés, mais les augmentations sont limitées.
pour la protection des locataires, mais il n’y a fois par an. Des loyers encadrés ont été mis en Les propriétaires ne peuvent augmenter le loyer
pas de réglementation des loyers. place en Catalogne mais la question de leur qu’après le contrat initial de 4 ans.
application demeure.
24 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 PRIMONIAL REIM - RÉSIDENTIEL EUROPÉEN, LA GRANDE ACCÉLÉRATION - NOVEMBRE 2021 25Vous pouvez aussi lire
