Se financer grâce à l'immobilier d'entreprise - Analyse du marché des externalisations en Europe Mise à jour 2020 - Business Immo
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Se financer grâce à l’immobilier d’entreprise Analyse du marché des externalisations en Europe Mise à jour 2020
Se financer grâce à l’immobilier d’entreprise | Analyse du marché des externalisations en Europe - 2020 2 Sommaire Introduction 3 Les externalisations à un niveau record en Europe 4 Quels types d’actifs les entreprises et les propriétaires-occupants vendent-ils ? 6 Quels pays ont été les plus actifs ? 9 « Monétiser » l’immobilier d’entreprise 11
Se financer grâce à l’immobilier d’entreprise | Analyse du marché des externalisations en Europe - 2020 3
Introduction
2019 a été une année record pour les
externalisations de patrimoine immobilier
par les entreprises. Dans la seule région
EMEA, les cessions immobilières des
entreprises et des propriétaires-occupants
ont permis de lever 23,1 milliards d’euros
via plus de 460 transactions.
Le présent rapport présente une ventilation des cessions par types
d’actifs et zones géographiques, ainsi qu’une analyse du contexte
de ce marché. Bien que recensant les cessions de la décennie écoulée,
ce rapport est publié à un moment sans précédent de crise globale
et d’incertitude généralisée.
La crise globale du Covid-19 que nous vivons amène des défis
structurels pour toutes les entreprises, indépendamment de leur
taille, secteur ou zone géographique. A un moment où des contraintes
pèsent sur les marchés de la dette et des autres sources de capital,
les entreprises envisagent de manière croissante différents moyens
disponibles pour générer des liquidités grâce à leur patrimoine
immobilier. Ce rapport démontre que les externalisations de patrimoine
sont un moyen attractif pour débloquer des capitaux, non seulement
parce qu’ils permettent une flexibilité opérationnelle, mais aussi
car les investisseurs sont de plus en plus alignés avec les intérêts
des entreprises.
Nous continuons à observer un appétit grandissant des investisseurs
pour l’immobilier spécialisé des entreprises et des propriétaires-
occupants, comme les bâtiments de recherche, les établissements
médicaux et les sites industriels ; ouvrant ainsi aux entreprises plus
de perspectives de monétisation de leur immobilier, d’autant plus
qu’avec la crise du Covid-19 nous pourrions voir de plus en plus d’actifs
non banalisés mis sur le marché. Nous pensons également que les
entreprises développant en compte propre leurs sièges sociaux ou toute
autre forme d’immobilier, vont chercher à alléger la pression sur leurs
engagements financiers en collaborant avec des investisseurs via des
ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA).Se financer grâce à l’immobilier d’entreprise | Analyse du marché des externalisations en Europe - 2020 4
Les externalisations à un niveau record en Europe
Les cessions immobilières des entreprises Les externalisations immobilières en Europe en mds€,
2010-2019
et des propriétaires-occupants dans 25
la région EMEA ont permis de lever un
20
volume record de 23,1 milliards d’euros
en 2019, marquant une forte hausse 15
par rapport au volume de 2018 de 17,4 10
milliards d’euros. 2019 a également été 5
la cinquième année consécutive où le
0
montant total des externalisations des 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
entreprises a dépassé 15 milliards d’euros. Source : JLL, hors transactionsSe financer grâce à l’immobilier d’entreprise | Analyse du marché des externalisations en Europe - 2020 5
Quelles tendances expliquent la hausse des cessions opérées par les entreprises ?
Bien que les conditions spécifiques à chaque entreprise et à son secteur d’activité soient
les facteurs clés qui motivent les cessions, le haut niveau d’activité récent de ce marché
s’explique également par des tendances plus larges :
Un grand nombre de cessions de portefeuilles Un niveau d’activité plus important en
qui ont compté en 2019 pour environ la logistique, porté par des groupes de retail et
moitié du total des volumes. C’est un signal des entreprises de messagerie profitant de la
que les entreprises mettent potentiellement croissance du marché de l’investissement en
en place des stratégies de détention de leurs logistique. Ceci reflète une tendance de plus long
portefeuilles immobiliers plus globales que par terme d’une volonté des entreprises d’opérer en
le passé. tant que locataires de ces espaces logistiques.
Les entreprises mid-cap détenues ou Les fonds « net lease » et « long income », ainsi
contrôlées par des groupes de private equity que les fonds américains de loyer triple net (NNN,
ont été un élément clé de l’activité en 2019. où le locataire assume les coûts des taxes foncières,
En effet, ces investisseurs ont poussé les de l’entretien et des assurances) sont devenus de
entreprises qu’ils détiennent à céder leurs actifs plus en plus actifs dans les cessions opérées par
immobiliers, soit pour rembourser des dettes les entreprises. Ces fonds ont également poussé
dans une logique d’assainissement budgétaire à des cessions de portefeuilles packagés avec
soit pour dégager du cash. des baux « maîtres » qui commandent l’ensemble
du portefeuille immobilier dans les différentes
Un appétit plus grand pour les actifs géographies.
complexes, tels que les bâtiments de recherche
ou de production, signalant potentiellement La cession d’actifs non-core, avec de nombreux
qu’entreprises et investisseurs sont de plus exemples d’entreprises cédant leurs sièges
en plus alignés sur les modalités des baux sociaux via des « sale and leasebacks » de court
permettant d’offrir une flexibilité opérationnelle terme dans une logique de rationalisation de
sur ces actifs de niche. leurs portefeuilles. Les opérateurs de commerce
et de loisirs ont également cédé certains actifs
secondaires. Dans chacun des cas, les acteurs
profitent de la demande des investisseurs
« value add ».Se financer grâce à l’immobilier d’entreprise | Analyse du marché des externalisations en Europe - 2020 6
Quels types d’actifs les entreprises
et les propriétaires-occupants vendent-ils ?
Les bureaux, les commerces et l’industriel ont été les secteurs où il y a eu le plus d’externalisations
en 2019, représentant 76 % de la valeur totale des cessions dans la région EMEA.
Bureaux pour 400 millions d’euros. Ce portefeuille comprend
Les externalisations de bureaux ont permis de lever 6 milliards à la fois des pubs et d’anciens pubs reconvertis à d’autres
d’euros en 2019, en baisse par rapport au volume de 7,8 usages.
milliards d’euros de 2018. Parmi les transactions majeures, on
Logistique et locaux d’activité
compte la vente réalisée par BRITISH TELECOM de son siège
social à Londres au profit de ORION CAPITAL MANAGERS pour Les cessions d’actifs de logistique et de locaux d’activité ont
230 millions d’euros. BT va continuer à occuper l’immeuble connu une croissance marquée durant les dernières années.
de 28 000 m², situé près de la Cathédrale Saint-Paul dans le En effet, 17,4 milliards d’euros d’actifs ont été arbitrés entre
quartier d’affaires de la finance de Londres, pour une durée 2015 et 2019, comparé à 7,4 milliards d’euros entre 2010 et
minimale de 30 mois dans le cadre d’un sale and leaseback. 2014. En outre, pour la seule année 2019, la valeur totale des
Le groupe de télécommunications et de média a récemment externalisations a atteint 5,7 milliards d’euros, en hausse de
signé un bail pour un nouveau siège social à proximité 50 % par rapport à 2018 et légèrement en-deçà du niveau
d’Aldgate, dont la livraison est prévue en 2021. d’activité des secteurs des bureaux et des commerces.
Une des transactions les plus importantes de 2019 a été la Une des transactions majeures de l’année a été la vente
vente par DELOITTE de son siège social à Copenhague au par CARREFOUR de sa participation dans CARGO, la société
profit de l’investisseur norvégien KLP FORSIKRING pour 190 immobilière dédiée détenant une partie des centres de
millions d’euros en décembre. La vente a eu lieu juste après distribution du groupe français. Cette vente a généré pour
l’acquisition par KLP d’un autre immeuble de bureaux à le groupe un profit net de 288 millions d’euros, et s’inscrit
proximité du siège social de DELOITTE. dans la stratégie de CARREFOUR de céder 500 millions
d’euros d’actifs immobiliers non stratégiques avant fin 2022.
De nouveau à Londres, la société de diffusion ITV a cédé à
MITSUBISHI son siège social dans le quartier South Bank pour En mai, l’enseigne britannique SPORTS DIRECT a vendu son
170 millions d’euros. L’immeuble a été vendu avec le permis siège social à l’investisseur malaisien KWAA LOGIX SPORTIVO
de construire d’une tour résidentielle de 31 étages et 213 pour 135 millions d’euros. L’entreprise va poursuivre
appartements, soit l’une des plus importantes opportunités l’utilisation de l’immeuble en tant que centre de distribution,
de développement qu’a connu le marché de Londres depuis bureaux et boutiques dans le cadre d’un bail de 15 ans.
plusieurs années.
Autres secteurs
Le commerce et les loisirs Au-delà des secteurs précités, la valeur des externalisations
Les cessions par les entreprises d’actifs de commerce et de dans le secteur de la santé a connu une hausse marquée ces
loisirs ont connu une forte croissance en 2019, avec un volume dernières années. En effet, les ventes d’actifs de santé ont
de transactions de 6 milliards d’euros en 2019 comparé à 3,7 totalisé 7,1 milliards d’euros depuis 2015, et ont représenté
milliards d’euros en 2018. L’une des transactions majeures a quelques-unes des plus larges transactions en 2019 : en
été la cession par l’enseigne britannique SAINSBURY’S de 12 décembre, BMI HEALTHCARE a cédé 30 établissements
supermarchés au profit de l’entreprise cotée à la bourse de hospitaliers au Royaume-Uni pour 1,7 milliard d’euros au
New York, REALTY INCOME CORPORATION, pour 490 millions profit de MEDICAL PROPERTY TRUST, une entreprise cotée à
d’euros. SAINSBURY’S, qui était co-propriétaire des locaux la bourse de New-York. Ces établissements sont dorénavant
avec le promoteur immobilier BRITISH LAND, va continuer à exploités par le biais d’un bail de long terme à loyer net
exploiter ces sites dans le cadre d’un bail-net de long terme indexé sur l’inflation au profit de BMI HEALTHCARE qui est le
avec le nouveau propriétaire. plus grand opérateur hospitalier de soins de courte durée au
Royaume-Uni.
En avril, le groupe français CASINO a vendu un portefeuille
de 32 supermarchés pour 470 millions d’euros au groupe L’activité a également connu une forte hausse dans le secteur
de private equity américain APOLLO GLOBAL MANAGEMENT. alternatif en 2019, atteignant ainsi un volume de 1,6 milliard
Cette cession a concerné divers actifs de commerce situés d’euros. Cette tendance est portée essentiellement par
principalement en dehors de Paris. La transaction a été l’investissement en résidences étudiantes au Royaume-Uni.
structurée par le biais de la création par APOLLO d’un véhicule Une transaction majeure a été la vente par STUDENT CASTLE
dédié dans lequel CASINO conservera une participation. de ses résidences étudiantes au Royaume-Uni, à SINGAPORE
PRESS HOLDINGS pour 520 millions d’euros. Autre exemple
Une autre transaction de portefeuille a concerné l’acquisition
marquant, VITA GROUP a cédé son portefeuille de 8 actifs
par le hedge fund basé au Texas - DAVIDSON KEMPNER
à DWS pour 665 millions d’euros, tout en continuant
CAPITAL MANAGEMENT - de 370 actifs auprès de EI GROUP, le
l’exploitation de ces immeubles situés dans les centres-villes
plus grand propriétaire et opérateur de pubs au Royaume-Uni,
à travers le Royaume-Uni.Se financer grâce à l’immobilier d’entreprise | Analyse du marché des externalisations en Europe - 2020 7
Le volume des externalisations immobilières par secteur en 2010-2014 vs 2015-2019 :
2010 - 2014 2015 - 2019
Bureaux
Commerce et loisirs
Logistique et locaux d’activités
Santé
Alternatif
Autres
0 8 16 24 32 40
Volume d’investissement total (mds€) Source : JLL, hors transactionsSe financer grâce à l’immobilier d’entreprise | Analyse du marché des externalisations en Europe - 2020 8
Les cessions majeures en 2019 :
Janvier Mai Août Novembre
EI GROUP, le plus grand SPORTS DIRECT vend Le promoteur immobilier ITV vend son siège social
propriétaire et opérateur son siège social à spécialisé dans les à Londres dans le quartier
de pubs au Royaume-Uni, l’investisseur malaisien résidences étudiantes VITA South Bank au profit de
vend 370 actifs à DAVIDSON KWAA LOGIX SPORTIVO GROUP cède son portefeuille MITSUBISHI pour
KEMPNER CAPITAL pour 135 millions d’euros. de 8 actifs au Royaume-Uni 170 millions d’euros.
MANAGEMENT pour au profit de DWS pour
400 millions d’euros. 665 millions d’euros.
Avril Juillet Octobre Décembre
SAINSBURY’S cède 12 BRITISH TELECOM CARREFOUR cède sa DELOITTE arbitre
supermarchés dont externalise son siège participation dans le véhicule son siège social à
l’entreprise était co- social à Londres pour immobilier CARGO, société Copenhague auprès de
propriétaire avec BRITISH 230 millions d’euros immobilière détenant l’investisseur norvégien
LAND au profit de REALTY auprès d’ORION une partie des centres de KLP FORSIKRING pour
INCOME CORPORATION, CAPITAL MANAGERS. distribution du groupe français, 190 millions d’euros.
une société cotée à la pour un profit net de
bourse de New-York pour 288 millions d’euros.
490 millions d’euros.Se financer grâce à l’immobilier d’entreprise | Analyse du marché des externalisations en Europe - 2020 9
Quels pays ont été les plus actifs ?
Les marchés du Royaume-Uni, de l’Allemagne et de la France ont été les plus actifs
en matière d’externalisations en 2019, comptant ainsi pour 69 % de la valeur totale
des transactions enregistrées dans la région EMEA.
Au Royaume-Uni, le volume des cessions par les entreprises importante dans les externalisations comparée aux autres
et par les propriétaires-occupants presque doublé en 2019 grands marchés européens. Ainsi, un peu plus de la moitié
pour atteindre 7 milliards d’euros. Les cessions d’actifs de ces cessions en 2019 ont concerné des actifs industriels,
de santé ont compté pour 2,2 milliards d’euros pour la permettant ainsi de lever presque 1,7 milliard d’euros.
seule année 2019, soit plus que tous les autres secteurs En France, les cessions opérées par les entreprises ont atteint
immobiliers. Bien que la vente du portefeuille de BMI un volume de 3,2 milliards d’euros en 2019, en légère hausse
HEALTHCARE représente une part importante dans ce sur un an.
volume, on relève d’autres cessions notables d’actifs de santé
au Royaume-Uni comme la vente de quatre villages pour Dans les autres marchés européens, on retiendra par
retraités par AUDLEY GROUP, à SCHRODERS pour 440 millions exemple que le volume d’activité en Espagne a connu une
d’euros. Pour cette opération, AUDLEY a créé conjointement légère croissance par rapport à 2018 avec 1,5 milliard d’euros
avec SCHRODERS et OCTOPUS REAL ESTATE une nouvelle d’externalisations via 37 transactions. Le volume aux Pays-
entreprise chargée de la livraison des villages, AUDLEY Bas a été quant à lui de 300 millions d’euros en 2019, soit
demeurant responsable de la partie opérationnelle. une chute significative par rapport à l’année précédente.
Enfin, les cessions dans les pays nordiques ont permis
Le volume des cessions en Allemagne a également connu une de lever 1,2 milliard d’euros via 55 transactions.
hausse marquée en 2019 pour atteindre 5,8 milliards d’euros.
Tout comme les années précédentes, la part des actifs
logistiques et des locaux d’activité en Allemagne a été plusSe financer grâce à l’immobilier d’entreprise | Analyse du marché des externalisations en Europe - 2020 10
Volume des externalisations immobilières en Europe en mds€ :
Royaume-Uni Allemagne
8 8
6 6
4 4
2 2
0 0
2010 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19 2010 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19
France Espagne
8 8
6 6
4 4
2 2
0 0
2010 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19 2010 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19
Pays-Bas Italie
8 8
6 6
4 4
2 2
0 0
2010 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19 2010 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19
Suède Norvège
8 8
6 6
4 4
2 2
0 0
2010 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19 2010 ‘11 ‘12 ‘13 ‘14 ‘15 ‘16 ‘17 ‘18 ‘19
Source : JLL, hors transactionsSe financer grâce à l’immobilier d’entreprise | Analyse du marché des externalisations en Europe - 2020 11
« Monétiser » l’immobilier d’entreprise
Les entreprises et les propriétaires-occupants cherchant à monétiser
leur portefeuille immobilier ont plusieurs options qui s’offrent à eux :
• Le « sale and leaseback », dans lequel les actifs sont Par exemple, un des opérateurs du secteur de la distribution
vendus au bailleur en contrepartie d’un contrat de possédant un portefeuille de centres logistiques a demandé
location par l’entreprise ; aux acheteurs potentiels de faire l’enchère du loyer le plus
bas contre une valeur vénale fixe. Nous pourrions également
• Le « Strip Income » (comparable à une sorte de crédit- voir à l’avenir des entreprises structurant la détention de leur
bail), où un investisseur effectue un paiement initial portefeuille via des foncières ou encore des joint-ventures.
unique pour bénéficier de revenus locatifs d’un contrat
de bail de long terme, à la fin duquel l’actif redevient Certaines entreprises ont également choisi de mettre en place
la propriété du locataire ; des partenariats avec des fonds de pension en y adossant leur
• Le « credit-tenant lease », basé sur la notation immobilier. Dans cette approche, les revenus de l’immobilier
du locataire, la structure du bail et le profil locatif. sont utilisés pour réduire le déficit de l’entreprise auprès de
Les revenus locatifs sont typiquement titrisés et son fonds de pension. Les actifs immobiliers sont ainsi placés
distribués aux investisseurs sous forme obligataire, dans une société détenue par l’entreprise et son fonds de
leur offrant ainsi une diversification de l’investissement pension, des baux sont mis en place sur les actifs immobiliers
et une plus grande liquidité. et la part du revenu locatif du fonds de pension sert à
rembourser le déficit.
Le « sale and leaseback » est la solution la plus souvent
utilisée, en partie en raison de son faible degré de complexité Les investisseurs actifs sur le marché des externalisations
et du fort appétit du marché pour ce type de cessions. Pour démontrent une capacité croissante à collaborer avec les
les fonds de pension anglais et en particulier les investisseurs utilisateurs lors des cessions. Ceci peut passer par l’acquisition
à rendement en annuités, ces opérations offrant un d’actifs immobiliers vides ou avec un bail de courte durée, puis
revenu de long terme indexé sont une source significative le partage de la plus-value créée lorsque l’utilisateur s’engage
d’investissements conformes à ce profil de rendement. sur un bail plus long post-acquisition. Certains investisseurs
collaborent également dans l’acquisition directe de nouveaux
Les entreprises qui externalisent font preuve également d’un actifs en l’état futur d’achèvement.
grand degré de créativité dans la structuration des « sale and
leasebacks » afin de minimiser leurs charges d’exploitation, En outre, le développement de bailleurs plus spécialisés
plutôt que de se concentrer seulement sur la maximisation offre un moyen viable de monétisation d’actifs de niche
de la valeur vénale. comme les sites industriels, les laboratoires et les data centers.
Références
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ii. https://realassets.ipe.com/news/klp-continues-copenhagen-spree-with-190m-deloitte-hq-scoop/10042809.article
iii. https://www.proactiveinvestors.co.uk/companies/news/906668/itv-selling-iconic-london-television-centre-on-the-south-bank-to-mitsubishi-estate-for-1456mln-in-cash-906668.html
iv. https://www.ft.com/content/b9c1ac66-659e-11e9-9adc-98bf1d35a056
v. https://fr.reuters.com/article/frEuroRpt/idFRL5N2242OL
vi. https://www.ft.com/content/475ff036-1578-11e9-a581-4ff78404524e
vii. https://www.globalbusinessoutlook.com/carrefour-sells-32-cargo-stake-argan/
viii. https://www.bloomberg.com/news/articles/2019-05-26/top-malaysia-pension-fund-buys-sports-direct-headquarters-times
ix. https://www.businesswire.com/news/home/20191223005611/en/Medical-Properties-Trust-Announces-%C2%A31.5-Billion-Acquisition
x. https://www.propertyweek.com/news/student-castle-sells-student-portfolio-to-singapore-press-holdings-for-448m/5105773.article
xi. https://www.dws.com/en-jp/Our-Profile/media/media-releases/dws-completes-ca-ps600m-vita-student-investment/
xii. https://realassets.ipe.com/audley-schroder-and-octopus-to-develop-400m-retirement-villages/10032983.articleRaising Capital for Corporate Real Estate | Transaction Volume 2020 Contacts EMEA Nick Compton Michael Evans Head of Corporate Capital Markets Director - Corporate Capital Markets +44 (0)20 7087 5340 +33 (0)20 7399 5575 nick.compton@eu.jll.com michael.evans@eu.jll.com Owen King Christian Denny Head of UK Corporate Research Associate, Research & Strategy & Strategy +44 (0)20 7399 5005 +44 (0)20 7087 5656 christian.denny@eu.jll.com owen.king@eu.jll.com Contacts FRANCE Graeme Jackson Virginie Houzé Directeur Corporate Directeur Etudes et Recherche and Structured Transactions + 33 (0)1 40 55 15 94 +33 (0)1 40 55 17 74 virginie.houze@eu.jll.com graeme.jackson@eu.jll.com jll.fr COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2020 Ce rapport a été préparé uniquement à des fins d’information et ne prétend pas nécessairement être une analyse complète des sujets abordés, qui sont intrinsèquement imprévisibles. Il est basé sur des sources que nous croyons fiables, mais nous n’avons pas vérifié ces sources de manière indépendante et nous ne garantissons pas que les informations contenues dans le rapport sont exactes ou complètes. Toute opinion exprimée dans le rapport reflète notre jugement à cette date et peut être modifiée sans préavis. Les déclarations prospectives impliquent des risques et des incertitudes connus et inconnus qui peuvent faire en sorte que les réalités futures soient sensiblement différentes de celles impliquées par ces déclarations prospectives. Les conseils que nous donnons aux clients dans des situations particulières peuvent différer des opinions exprimées dans ce rapport. Aucun investissement ou autre décision commerciale ne doit être pris uniquement sur la base des opinions exprimées dans ce rapport.
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