Session parlementaire difficile pour les locataires - Algim
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
De : ASLOCA Suisse [mailto:info@smv-asloca-asi.ch] | Envoyé : mercredi, 23. juin 2021 17:00 | À : mvincent@infomaniak.ch |
Objet : Fin de la session parlementaire
Session parlementaire difficile pour les locataires
Cher et chère locataire,
Beaucoup de choses se sont passées durant ce
mois de juin et plus particulièrement durant la
dernière session parlementaire. Celle-ci a mon-
tré qu’il est extrêmement difficile dans la compo-
sition actuelle du Conseil national de faire passer
les préoccupations des locataires. De plus, les
chiffres ont confirmé ce que nous savions déjà:
l'indice des loyers a encore augmenté, malgré la
crise liée à la pandémie.
Mais l'ASLOCA est là ! Plusieurs propositions
parlementaires ont été déposées pour que les
droits des locataires soient garantis et nous sui-
vons les discussions de près.
L'indice des loyers a encore
augmenté
L’indice des loyers a une fois de
plus augmenté depuis le dernier
calcul. Même la crise du coronavi-
rus n’aura pas stoppé cette crois-
sance. En tout, les prix des loyers
ont augmenté depuis décembre
2005 de 20%. Cela pèse fortement
sur les revenus des ménages des
locataires et c'est pourquoi nous
demandons un meilleur contrôle
des rendements.
Lisez notre communiqué de presse [voir plus bas]
https://www.asloca.ch/blog/nouveaux-chiffres-de-lindice-des-loyers-et-les-loyers-augment-encore/
Contestation du loyer initial: nouvelle
décision du Tribunal fédéral
Le Tribunal fédéral a précisé sa jurispru-
dence sur le caractère abusif du loyer initial
en facilitant l'application par les bailleurs du
critère des loyers du quartier. Cette déci-
sion renforce encore la position de la partie
bailleresse dans le droit du bail.
Lisez notre communiqué de presse [voir plus bas]
https://www.asloca.ch/blog/la-decision-du-tribunal-federal-renforce-lorientation-sur-le-marche-en-droit-du-bail/
Initiative parlementaire Sommaruga-Badran
Carlo Sommaruga, président de l'ASLOCA Suisse, et Jacqueline Badran, membre du comité national, ont dé-
posé une initiative parlementaire qui veut introduire un devoir de révision périodique des rendements locatifs
pour les bailleurs et bailleresses qui louent trois logements ou plus. En se basant sur une étude de la Raiffei-
sen, il a été calculé que les locataires en Suisse payeraient chaque année 14 milliards de plus par rapport aux
rendements légalement admis sur les loyers
Lien vers l'initiative parlementaire [voir plus bas]
https://www.parlament.ch/fr/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?AffairId=20210476
Renforcer la protection des locataires pour la protection du climat: les propositions de l'ASLOCA
L'ASLOCA reconnait la nécessité pour le futur de
lier les questions de protection des locataires et
protection du climat. Des augmentations massi-
ves des prix des loyers ou des résiliations sur la
base des rénovations énergétiques peuvent être
évitées avec les dispositions légales appro-
priées. Le président de l’ASLOCA Carlo Somma-
ruga, le vice-président Michael Töngi, ainsi que
les membres du comité Christian Dandrès et Bal-
thasar Glättli ont déposé quatre initiatives parle-
mentaires qui visent à protéger les locataires en
Suisse des effets négatifs de la mise en œuvre
des mesures de protection du climat
Plus d'informations [voir plus bas]
https://www.asloca.ch/blog/renforcer-la-protection-des-locataires-pour-la-protection-du-climat/
Le nouveau numéro du DAL est sorti !
Tous nos membres l'ont reçu par la poste en ver-
sion papier mais certains articles sont accessibles
directement en ligne
https://www.asloca.ch/journal-asloca/
ASLOCA Suisse | Monbijoustrasse 61 | 3007 Berne
Avec ses 220’000 membres, l'ASLOCA Suisse agit
depuis 1915 pour les droits des locataires.
Vous avez des questions sur vos droits de locataires?
Contactez votre section régionale de l'ASLOCA Suisse
ici.
Vous pouvez vous désinscrire de cette newsletter en
cliquant ici
Lisez notre communiqué de presse https://www.asloca.ch/blog/nouveaux-chiffres-de-lindice-des-loyers-et-les-loyers-augment-encore/ Nouveaux chiffres de l’indice des loyers : et les loyers augment encore ! 7 juin 2021/dans Communiqués de presse, Divers, Locataire, Suisse / Les chiffres publiés aujourd’hui par l’Office fédéral de la statistique le montrent : l’indice des loyers a une fois de plus augmenté depuis le dernier calcul. Même la crise du coronavirus n’aura pas stoppé cette croissance. En tout, les prix des loyers ont augmenté depuis décembre 2005 de 20%. Cela pèse fortement sur les revenus des ménages des locataires. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) demande un meilleur contrôle des rendements dans le droit du bail. Contrairement aux messages récurrents, il n’y a pas de détente des prix des loyers pour les locataires en Suisse. « Le développement des prix des loyers en Suisse ne connaît depuis des années qu’une seule direc- tion : vers le haut » explique Carlo Sommaruga, président de l’Association suisse des locataires (ASLOCA). Les chiffres de l’office fédéral de la statistique le montrent : depuis 2005 les loyers ont augmenté de plus de 20% selon l’indice des prix des loyers, alors que le renchérissement général est resté en-dessous de 5% pen- dant la même période. « Pour les locataires cela signifie une part disproportionnée des revenus du ménage at- tribuée au loyer. Aujourd’hui, avec la crise du coronavirus, beaucoup de personnes en Suisse ont moins d’argent dans le porte-monnaie qu’avant et la charge des loyers élevés est encore plus graves » ajoute Carlo Sommaruga. L’orientation sur les rendements mène à des loyers en hausse Pour les locataires en Suisse, il est toujours aussi difficile de trouver un logement abordable. Le problème est particulièrement accru dans les villes et les agglomérations. « Toujours plus de logements appartiennent à de grandes firmes immobilières, comme Swiss Life, UBS, Crédit Suisse, etc. qui achètent de préférence des im- meubles entiers. Aujourd’hui, 39% des logements sont propriété de ces grandes firmes, alors qu’il y a dix ans à peine ce taux était encore de 29%. Pour ces entreprises il s’agit malheureusement avant tout de rende- ments, ce qui conduit à faire augmenter toujours plus les prix des loyers. » ajoute Carlo Sommaruga. D’autres raisons pour des loyers en hausse sont des augmentations massives de loyer lors d’un changement de loca- taire ou en cas de rénovation (totale). Trop peu de baisses de loyer Depuis 2000 les taux hypothécaires pour les bailleurs et bailleresses ont baissé de manière permanente, ce qui donne aux locataires le droit à une réduction de loyer (sur la base du taux hypothécaire de référence). « En réalité, les loyers auraient dû largement baisser durant les dernières années. Toutefois, nous le consta- tons : seule une petite partie de cette baisse arrive aux locataires » déclare le président de l’ASLOCA. Contrôler les loyers « Au vu de ces éléments, il serait important que les rendements en matière de droit du bail soient plus fortement contrôlés » ajoute Carlo Sommaruga. Aujourd’hui, les loca- taires sont eux-mêmes responsa- bles de combattre des loyers abu- sifs – cela inclut les demandes de baisses ainsi que la contestation des hausses. Le système de contrôle actuel est très faible et de plus en plus déséquilibré, car il re- pose sur un comportement actif des locataires. Il en découle que beaucoup de loyers sont au- jourd’hui plus élevés que ce que la loi autorise. « Avec un véritable moyen de contrôler les loyers, nous pourrions agir contre les loyers qui reposent sur un rende- ment trop élevé et ainsi décharger les budgets de la majorité de la population. »
Lisez notre communiqué de presse https://www.asloca.ch/blog/la-decision-du-tribunal-federal-renforce-lorientation-sur-le-marche-en-droit-du-bail/ La décision du Tribunal fédéral renforce l’orientation sur le marché en droit du bail 7 juin 2021/dans Communiqués de presse, Divers, Locataire, Suisse / Le Tribunal fédéral a précisé sa jurisprudence sur le caractère abusif du loyer initial. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) critique fortement cette décision qui fait peser le fardeau de la preuve plus durement sur les locataires, pour qui il sera plus difficile de prouver que les loyers sont effecti- vement abusifs. Avec cette décision, le Tribunal fédéral renforce l’orientation sur le marché dans le droit du bail. « Le jugement du Tribunal fédéral renforce encore la position de la partie bailleresse dans le droit du bail. Avec la révision de la jurisprudence actuelle sur le fardeau de la preuve, l’application par les bailleurs du cri- tère des loyers du quartier est facilitée. » a commenté le président de l’ASLOCA, Carlo Sommaruga. Renversement de la charge de la preuve Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral a précisé sa jurisprudence sur la question de savoir quelle partie – baille- resse ou locataire – devait prouver en cas de litige, si un loyer initial pour un bâtiment ancien était abusif en comparaison des loyers du quartier ou de la localité. La partie bailleresse peut désormais apporter une preuve partielle que le loyer n’était pas abusif pendant un bail de longue durée précédent et ainsi renverser la pré- somption qu’un loyer est abusif en raison d’une augmentation forte entre le loyer précédent et le nouveau loyer. La partie locataire doit au contraire apporter la preuve complète que le loyer est plus élevé que les loyers du voisinage. « Alors que les locataires n’ont pas accès aux prix des loyers d’autres logements dans le voisinage, il est pratiquement impossible, dans ces cas, de prouver que le loyer est abusif. » a ajouté Carlo Sommaruga. Tendance anti-locataires Avec cette décision, le Tribunal fédéral facilite l’application du critère des loyers du quartier et de la localité par la partie bailleresse et renforce ainsi l’orientation sur le marché en droit du bail. « L’arrêt va pour nous totale- ment dans la mauvaise direction. Les loyers augmentent toujours malgré un coût de la vie qui diminue et des taux hypothécaires toujours plus bas. Les loyers devraient avoir en fait baissé depuis longtemps. » a ajouté Carlo Sommargua. « Cette décision fait partie d’une tendance hostile aux locataires du Tribunal fédéral. Cela a également été montré par la jurisprudence récente sur les rendements nets. » Lien: Arrêt du Tribunal fédéral du 6 Mai 2021 (4A_183/2020) (en allemand)
Lien vers l'initiative parlementaire https://www.parlament.ch/fr/ratsbetrieb/suche-curia-vista/geschaeft?AffairId=20210476 TEXTE DÉPOSÉ Afin de s'assurer que les loyers soient conformes aux exigences légales et d'empêcher les loyers abusifs ré- sultant de rendements locatifs trop élevé, une obligation de révision périodique est introduite pour les proprié- taires qui louent plusieurs appartements afin d'évaluer les rendements obtenus sur les loyers. Le droit du bail doit être adapté en conséquence. DÉVELOPPEMENT En termes simplifiés, le droit du bail tel qu'il découle de la Constitution et de la loi prévoit un loyer fondé sur les coûts avec en supplément un rendement modeste des fonds investis par le bailleur, dès lors que le rendement peut dépasser d'un petit pourcentage le taux hypothécaire de référence. Pendant longtemps, le Tribunal fédé- ral l'a fixé à 0,5 % au-dessus du taux hypothécaire de référence, actuellement de 1,25 %. Il l'a fait récemment passer à 2 %. En réalité, cependant, les rendements effectifs ne sont pas de 1,75 %, ni même de 3,75 %, Les rendements effectifs sont souvent à deux chiffres. Dans une étude de la Banque Raiffeisen, l'écart des loyers effectifs par rapport ce qu'ils devraient être par une application correcte de la loi a été évalué à 14 milliards de francs par an. Ainsi, il est apparait qu'il est réalisé des rendements abusifs et dès lors non conforme à la loi dans le domaine à la dimension économique décisive : les ménages locataires se voient privés de ces res- sources et leur pouvoir d'achat en est énormément réduit. Or, 60 % de notre produit intérieur brut est généré par la consommation des ménages privés. Par conséquent, l'application correcte du droit du bail est nécessaire, non seulement pour des considérations juridiques, dès lors qu'il est inacceptable qu'une loi reste aussi extensivement inappliquée, mais aussi eu égard à notre économie nationale. Le concept de révision périodique obligatoire est largement connu. L'on peut évoquer le contrôle périodique de l'AVS ou le contrôle de la TVA. Un tel contrôle correspond à une procédure généralement acceptée et non bu- reaucratique. En matière de vérification de la conformité des rendements locatifs avec les prescriptions léga- les, les révisions doivent être effectués par l'Office fédéral du logement (par analogie avec le contrôle de la TVA, qui est effectuée par l'Administration fédérale des contributions).
Plus d'informations
https://www.asloca.ch/blog/renforcer-la-protection-des-locataires-pour-la-protection-du-climat/
Renforcer la protection des locataires pour la protection du climat !
16 juin 2021/dans Communiqués de presse, Divers, Locataire, Suisse /
Après la campagne anxiogène des opposant·e·s à la loi sur le CO2, il est important du point de
vue de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) qu’à l’avenir la protection des locataires et
du climat soient encore plus liés. Des augmentations massives des prix des loyers ou des rési-
liations sur la base des rénovations énergétiques peuvent être évitées avec les garde-fous lé-
gaux appropriés. L’association lance un paquet d’interventions parlementaires et attend un
soutien massif à ces propositions.
Le président de l’ASLOCA Carlo Sommaruga, le vice-président Michael Töngi, ainsi que les membres du comité
Christian Dandrès et Balthasar Glättli déposent quatre initiatives parlementaires qui visent à protéger les locatai-
res en Suisse des effets négatifs de la mise en œuvre des mesures de protection du climat.
Protection contre les résiliations de masse en cas de rénovation
La motion de Carlo Sommaruga demande que le nouveau projet de loi sur le CO2 prévoie depuis le début des
règles concrètes pour empêcher les résiliations de masse et les hausses de loyer abusives par la mise en œu-
vre des mesures d’assainissements énergétiques des bâtiments locatifs. En supplément, l’initiative parlemen-
taire de Christian Dandrès demande que les locataires qui sont confrontés à une résiliation de masse aient les
mêmes droits que ceux prévus pour les employés et employées en cas de licenciements collectifs. Cela signifie-
rait entre autres une consultation obligatoire avec les locataires avant les résiliations ainsi que la possibilité pour
les locataires de formuler des propositions pour éviter ou limiter le nombre de résiliations ainsi que de pouvoir
adoucir leurs effets.
Rénovations des habitats au lieu de reconstructions nouvelles
Le postulat de Balthasar Glättli demande que le Conseil fédéral examine avec quelles mesures les rénovations
des bâtiments habités peuvent être soutenus et ainsi réduire la démolition et la reconstruction de nouveaux bâ-
timents. Les études montrent que les rénovations sont plus favorables au climat que les nouvelles constructions.
Rénover au lieu de détruire n’est pas que pertinent d’un point de vue de politique climatique mais aussi pour les
locataires. L’isolation de la façade avec le remplacement du système de chauffage est possible pendant que le
bâtiment est occupé ou peut être comblée par une offre de remplacement temporaire. Cependant, dans le cas
de bâtiments rénovés, les locataires perdent leurs appartements et les appartements des nouveaux bâtiments
sont alors loués à un prix beaucoup plus élevé.
Protection contre les hausses de loyers : diminuer le taux de répercussion en droit du bail
L’initiative de Michael Töngi vise à limiter plus strictement les augmentations de loyers en cas
d’assainissements. Aujourd’hui, selon l’ordonnance, un taux forfaitaire de 50 à 70 % des coûts des rénovations
complètes sont considérés comme des investissements à valeur ajoutée et peuvent être répercutés sur le loyer.
Selon une étude de la haute école de Lucerne ce forfait est manifestement trop haut. Un examen approfondi
démontre que la part des investissements d’entretien est bien plus haute. La proposition de Michael Töngi de-
mande ainsi une baisse du taux de répercussion sur les loyers de 35 à 55 %, ce qui représente la réelle plus-
value.
Les quatres propositions :
1. Motion Sommaruga: Une nouvelle loi sur le CO2 avec protection des locataires en cas
d’assainissement énergétique des immeubles locatifs.
2. Motion Christian Dandrès : Congés collectifs de locataires en cas de travaux (faciliter les travaux tout
en préservant le logement)
3. Postulat Glättli: Ein Profit für Mieter*innen und die Umwelt: Sanieren statt Ersatzneubauten
4. Parlamentarische Initiative Töngi: Mietrechtliche Überwälzungssätze den realen Werten anpassen
Vous pouvez aussi lire
