Communauté Urbaine Grand Toulouse

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Communauté Urbaine Grand Toulouse
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                                   REHABITAT

                                   Mise en place d’un projet concerté
                                   autour de la gestion des économies d’énergie et du lien social
                                   dans une copropriété privée

                                                                  La Menuisière I et Ibis

                                                                       Etat des lieux

                                                                         Rapport final
                                                                         Octobre 2010

             Unión Europea
             Fondo Europeo de
             Desarrollo Regional

Projet inscrit dans le cadre du programme opérationnel de coopération territoriale Espagne-France-Andorre (2007-2013)
(POCTEFA). Cofinancement FEDER 65%.
Communauté Urbaine Grand Toulouse
Table des matières
    Table des matières ........................................................................................... 2	
  
    Les enjeux et principes du projet ................................................................ 3	
  
     Les enjeux de la rénovation .................................................................................................................... 3	
  
     Les enjeux du projet concerté de la Menuisière I et Ibis ......................................................................... 3	
  
     Localisation de la Menuisière.................................................................................................................. 4	
  
     Le planning.............................................................................................................................................. 5	
  
     La participation........................................................................................................................................ 6	
  
     La gouvernance ...................................................................................................................................... 7	
  
    Analyse de l’insertion urbaine, environnementale et paysagère .......... 8	
  
     Ambiances et aménités urbaines ............................................................................................................ 8	
  
     Paysage et biodiversité ........................................................................................................................... 8	
  
     Mobilités et proximités............................................................................................................................. 9	
  
     Energie et climat ................................................................................................................................... 10	
  
     Gestion de l’eau .................................................................................................................................... 10	
  
     Gestion des déchets ............................................................................................................................. 11	
  
     Qualité sonore....................................................................................................................................... 11	
  
    Audit Energétique Phase 1 ........................................................................... 13	
  
     Généralités............................................................................................................................................ 13	
  
     Exploitation et traitement des données ................................................................................................. 34	
  
     Analyse critique..................................................................................................................................... 38	
  
     Premières pistes d’améliorations .......................................................................................................... 42	
  
    L’enquête auprès des habitants .................................................................43	
  
      Méthodologie d’enquête........................................................................................................................ 43	
  
      Caractérisation de l’échantillon interrogé .............................................................................................. 44	
  
      Fiches profils ......................................................................................................................................... 47	
  
    Les habitudes et modes de consommation des habitants ................... 52	
  
     Economies d’énergie............................................................................................................................. 52	
  
     Gestion de l’eau .................................................................................................................................... 53	
  
     Gestion des déchets ............................................................................................................................. 54	
  
     Confort .................................................................................................................................................. 55	
  
     Mobilité.................................................................................................................................................. 57	
  
     Produits « verts », bio et circuits courts ................................................................................................ 57	
  
     Espaces verts........................................................................................................................................ 58	
  
     Investissement pour la réhabilitation thermique.................................................................................... 58	
  
    Les habitants et les modes de vie dans la copropriété....................... 60	
  
     Ambiance dans la copropriété............................................................................................................... 60	
  
     Des équipements du quartier assez peu utilisés par manque d’informations ....................................... 61	
  
        L’investissement dans l’animation de la copropriété : un noyau d’habitants prêts à s’investir, en
        particulier sur les actions d’entraide...................................................................................................... 61	
  
        L’accessibilité aux cages d'escalier et aux logement : un besoin qui n’est pas flagrant mais une forte
        préoccupation........................................................................................................................................ 62	
  
    Synthèse des résultats de l’enquête ........................................................ 63	
  
    La communication dans la copropriété ..................................................... 64	
  
     Des objectifs définis .............................................................................................................................. 64	
  
     Un état des lieux de la communication au sein de la Menuisière ......................................................... 64	
  
     Les pistes créatives............................................................................................................................... 65	
  
     Les actions menées à ce jour ............................................................................................................... 66	
  
     Les actions envisagées......................................................................................................................... 66	
  
    Conclusion et mise en perspective ............................................................ 67	
  
     Premières pistes de réflexion pour la suite ........................................................................................... 67	
  
     La suite de la mission............................................................................................................................ 68	
  

      CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic intermédiaire – juillet 2010
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      Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
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Les enjeux et principes du projet
    Les enjeux de la rénovation

    Les bâtiments sont les premiers consommateurs d'énergie en France.
    Aujourd’hui, un bâtiment existant consomme en moyenne 260 kWh/m2/an.
    En comparaison, la réglementation thermique 2012 situera la norme autour
    de 50 kWh/m2/an pour les bâtiments neufs, et les réhabilitations
    thermiquement performantes visent aujourd’hui un seuil de 80kWh/m2/an.
    De plus, les charges de chauffage et d'eau chaude représentent un
    budget important pour les ménages. La rénovation présente donc des
    enjeux économiques tant en termes d’économies d’énergie que de réduction
    des charges pour les ménages.

    Le développement des comportements éco-responsables au quotidien contribuera à la réalisation
    des économies d’énergie.

                                               Les territoires du sud présentent également des enjeux
                                               particuliers en raison des conditions climatiques : il est
                                               nécessaire de se protéger du soleil et de la chaleur au cours
                                               des mois d’été.

                                               La rénovation vise donc à améliorer la qualité de vie dans
                                               la copropriété en s’appuyant sur les enjeux du
                                               développement durable : des enjeux environnementaux,
                                               économiques et sociaux.
                                               Cela passe par la mise en place d’une démarche
                                               collective et la participation des habitants.

    Les enjeux du projet concerté de la Menuisière I et Ibis

                                                                 Le projet Réhabitat est un projet européen
                                                                 regroupant les collectivités françaises et
                                                                 espagnoles      que     sont    Saragosse,
                                                                 Aureilhan, Toulouse, Bilbao et la
                                                                 Catalogne.
                                                                 L’objectif de ce projet est d’identifier une
                                                                 méthode pour améliorer la qualité
                                                                 environnementale dans une copropriété
                                                                 privée.

    C’est dans ce cadre-là que s’inscrit le travail mené à la Menuisière, qui doit permettre d’ouvrir la voie
    pour la réalisation d’autres projets, en France et en Espagne.
    L’objectif est donc d’être à la fois innovant et exemplaire, en gardant toujours à l’esprit l’enjeu de
    reproductibilité du projet.

     CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic intermédiaire – juillet 2010
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     Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
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Localisation de la Menuisière
La copropriété est située au chemin de Heredia (n°22 à 32bis), à l’est de Toulouse dans le quartier Jolimont, à environ 10 minutes à pied de la station de métro Jolimont (ligne A).
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Le planning

L’état des lieux est alimenté par une enquête et des ateliers projet ayant pour objectifs de travailler
sur :

    •    Les aspects urbains, environnementaux et
         paysagers
             o qualité des espaces extérieurs (jardins,
                 espaces partagés, stationnements…),
             o Cadre de vie (offre de services de
                 proximité, mobilité…).

    •    Les caractéristiques du bâti et diagnostic
         énergétique
             o Descriptif du bâtiment et du logement (isolation, matériaux, chauffage…),
             o Relevé des consommations individuelles (eau, électricité, gaz),
             o Ressenti des habitants : qualité du chauffage, de la production d’eau chaude
                  sanitaire, de la ventilation, de l’isolation du logement.

    •    Les comportements et les modes de vie dans la copropriété
              o Analyse des consommations et des modes de vie,
              o Fonctionnement et dysfonctionnements sur les aspects environnementaux (gestion
                 de l’eau, déchets…),
              o Convivialité, accueil des nouveaux arrivants, …

L’enquête et les ateliers projets doivent ensuite permettre la constitution d’un plan d’actions étalé dans
le temps, prévu pour la fin 2010.

Les actions peuvent être de différents types :
     • Court terme / moyen terme / long terme
     • Travaux mais aussi sensibilisation / communication, achat de petit matériel…

                                                         Il est à noter que toute action impliquant un
                                                         investissement de la copropriété sera votée en
                                                         Assemblée Générale.
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La participation
    Plusieurs niveaux de participation sont mis en place au cours de l’étude grâce à :

    L’information
    Le public concerné est l’ensemble des habitants de la copropriété.
    Une première réunion, le 10 mai 2010 (cf. annexe), en plus de l’Assemblée Générale, a permis
    d’informer l’ensemble des habitants de la copropriété sur la démarche du projet et ses enjeux. Cette
    réunion visait également à impliquer chacun dans la suite de l’étude, et en particulier pour l’enquête et
    les groupes de travail.
    La communication sur cette réunion a été réalisée à l’aide de tracts, diffusés dans les boîtes aux lettres,
    et d’affichettes.
    De plus, des réunions de restitution permettent de rendre compte régulièrement des résultats de l’étude,
    de rendre « acteurs » le plus grand nombre, et d’accompagner l’évolution des comportements.

    La participation
    Le public concerné est l’ensemble des habitants qui souhaitent s’impliquer dans la démarche.
    La participation est permise par la mise en place d’ateliers projets pour accompagner et alimenter le
    projet au fur et à mesure de son avancement.
    Des groupes de travail sont mobilisés régulièrement et associés de manière active à la démarche :
         • Pour préparer et alimenter l’état des lieux,
         • Pour définir une stratégie et un plan d’actions,
         • Pour suivre la mise en œuvre des actions.

    Une première session d’ateliers a eu lieu les 25, 26 et 27 mai (cf. annexes) afin de préparer l’enquête et
    de valider les outils (questionnaire, indicateurs).
    Une seconde session d’ateliers est prévue à la fin de l’enquête (juillet, puis septembre ou octobre)
    pour présenter les résultats de l’étude et préparer la suite.

    Trois thèmes sont proposés au cours de ces sessions d’ateliers :
         • « Energie et Environnement » : discussion autour des enjeux environnementaux sur le
             bâtiment et les équipements, recueil des premiers éléments de diagnostic, …
         • « Vie de la copropriété » : discussion autour des habitudes et de la vie de la copropriété en
             matière d’environnement, mais aussi de convivialité, de lien social, …
         • « Communication » : travail sur la mise en route de la stratégie et des outils de
             communication, travail sur l’identité visuelle de la démarche, …

    L’insertion
    Le public concerné est l’ensemble des personnes en recherche d'emploi dans la copropriété.
    Si cela est pertinent, un dispositif d’insertion pourrait être mis en place afin d’impliquer ces personnes
    dans la réalisation des travaux ou dans la mise en œuvre d’actions.

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La gouvernance

    Les ateliers et les premiers retours d’enquête nous permettent de mettre en évidence la difficulté
    d’obtenir la mobilisation, et à plus forte raison l’adhésion de plus de 160 copropriétaires. De plus,
    l’implication des locataires n’est pas acquise.

    Des craintes partagées sont autant de freins à la réalisation du projet : obligation de travaux,
    investissements supplémentaires, rachat des appartements… La question du financement constitue un
    frein majeur ; des solutions sont donc à inventer.
    Le rôle du conseil syndical n’est pas toujours clair entre les copropriétaires, l’assemblée générale, le
    syndic. De même, le syndic a une place importante : il peut être à la fois frein et moteur.
    Le poids des différents membres du conseil syndical / des différentes commissions est à prendre en
    compte dans les freins et leviers pour l’action et le rôle de relais des correspondants de cage
    d’escalier aurait besoin d’être renforcé.
    Enfin les relations avec les prestataires et notamment au sujet de l’entretien de la copropriété sont à
    l’origine d’avis très partagés entre l’ensemble des habitants.

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Analyse de l’insertion urbaine, environnementale et
    paysagère

    Ambiances et aménités urbaines
    Caractéristiques urbaines et architecturales du quartier
    Il s’agit d’un quartier des années 60-70, dominé par
    de l’habitat individuel de type pavillonnaire et du
    petit collectif.
    La Menuisière, longue barre de 7 étages et de 11
    cages d’escalier, est donc essentiellement
    entourée d’habitat individuel. La rue Jean-Jacques
    Rousseau passe sous l’immeuble créant ainsi un
    porche.
    Des constructions récentes de collectifs sont à
    noter à proximité de la Menuisière, sur le chemin
    de Hérédia.
    Les voiries sont de types secondaire et tertiaire.

    Commerces, services et équipements de proximité
                                                           Le quartier est bien équipé en commerces et
                                                           services de proximité (nombreux types de
                                                           commerces et services, répondant aux principaux
                                                           besoins quotidiens : boulangerie, boucherie,
                                                           supérette, poste, pharmacie, médecins…). Un
                                                           camion de poissonnerie vient régulièrement dans le
                                                           quartier, à proximité de la copropriété.
                                                           Le quartier présente également de nombreux
                                                           équipements (culturels, sportifs, éducatifs…) et des
                                                           parcs à proximité (parc de l’observatoire, zone verte
                                                           des argoulets) mais les cheminements piétonniers
    sont peu sûrs pour s’y rendre.
    Le quartier ne présente cependant pas ou peu d’espaces de rencontre tels que des placettes ou des
    espaces de jeux pour les enfants.

    Paysage et biodiversité
    Qualité des abords de la copropriété
    Le quartier est relativement « vert » mais il y a peu de continuités écologiques.
    Les espaces verts en bas d’immeubles sont peu fréquentés et présentent un traitement très simple. Ces
    espaces verts sont donc à valoriser.
    Le terrain de jeux pour les enfants est peu équipé,
    grillagé et fermé à clef, ne permettant que peu
    l’appropriation par les habitants. Cet espace est
    non accessible (panneaux d’interdiction) aux autres
    habitants du quartier, ce qui ne permet pas de
    rencontre entre les habitants du quartier. Le terrain
    est conçu sur l’ancienne cuve de fioul d’où une
    certaine hauteur par rapport à la rue et une non
    accessibilité handicapée. L’espace présente
    quelques bancs, un terrain de pétanque mais avec

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un traitement paysager très minéral.
    D’une manière générale, les abords de la copropriété sont peu adaptés pour une accessibilité
    handicapés.
    La proximité des voiries avec les espaces verts en bas d’immeuble rend l’espace peu sécurisé pour les
    enfants.

    Environnement naturel de la copropriété
                                                    Les espaces verts de la copropriété présentent peu de
                                                    plantations. Le traitement paysager au niveau de la
                                                    façade nord est très minéral, avec très peu de verdure.
                                                    Les arbres sont plantés entre la route et les parkings avec
                                                    très peu d’espace.
                                                    Côté sud, les espaces de verdure en pied d’immeubles
                                                    sont à valoriser par de nouvelles plantations (fleurs…).
                                                    L’espace devant la salle de réunion présente une qualité
                                                    paysagère à valoriser, avec des arbres de hautes tiges
                                                    qui apportent de l’ombrage.

    Mobilités et proximités
    Offre de transports en commun et de modes doux
    La Menuisière est située à proximité du métro Jolimont
    (ligne A) qui permet de se rendre vers le centre-ville ou
    vers Balma (centre commercial).
    Des VélôToulouse sont également disponibles à
    proximité de la Menuisière, en lien avec quelques pistes
    cyclables (essentiellement sur les voies de bus en site
    propre).
    Le cheminement piéton est peu sécurisé pour aller vers
    le centre-ville et vers les jardins de l’observatoire. Les
    passages souterrains sont en particulier peu
    engageants.

    Place de la voiture dans les espaces extérieurs et stationnements
                                                             La construction d’un nouveau collectif à proximité
                                                             de la Menuisière entraîne la crainte que des
                                                             conflits de stationnement ne se développent.
                                                             Des locaux pour les vélos sont disponibles à
                                                             l’intérieur des cages d’escalier et pourraient faire
                                                             l’objet d’aménagements plus adaptés. Aucun
                                                             stationnement vélo n’est disponible en extérieur.
                                                             Le comptage des places sur le site fait apparaître
                                                             un ratio d’une place de stationnement par
                                                             logement environ (dont 57 garages).
                                                             La voirie et les stationnements occupent une
                                                             grande superficie autour de la copropriété, surtout
    côtés nord et ouest. Le chemin de Hérédia, voirie tertiaire, présente le traitement d’une voirie secondaire.
    Des chaines aux extrémités des parkings ont été placées afin de n’autoriser l’accès que par un seul côté.
    On peut constater de nombreux stationnements sauvages le long du chemin de Heredia et des
    stationnements de motos sur les trottoirs, malgré la présence de poteaux et d’arceaux.

      CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic intermédiaire – juillet 2010
9
      Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
Communauté Urbaine Grand Toulouse
Energie et climat
     Environnement climatique et caractéristiques bioclimatiques du bâtiment

                                                  Toulouse présente des températures élevées et un fort
                                                  ensoleillement en été. La ville est également caractérisée
                                                  par son vent de direction sud-est : le vent d’autan (qui se
                                                  fait énormément sentir dans les étages de la copropriété)
                                                  cf. rose des vents ci-contre
                                                  Le bâtiment est orienté sud-nord (sauf exception de deux
                                                  cages d’escalier orientées est-ouest) avec logements
                                                  traversants (pour la plupart) et donc bi-orientés.
                                                  Les précipitations à Toulouse sont régulières et
                                                  inférieures à la moyenne nationale.

     Les bâtiments intègrent des éléments de protection
     solaire : balcons des étages supérieurs et légères
     avancées pour les derniers étages. Certains
     logements présentent des stores extérieurs au
     niveau des balcons du salon pour permettre une
     protection solaire ainsi que des loggias
     (essentiellement au niveau des salles de bain) qui
     créent des espaces tampons (protection contre les
     déperditions en hiver, surtout au niveau de la
     façade nord, et contre la chaleur en été, surtout
     pour la façade sud).

     Ressources énergétiques locales
     Possible source géothermique (cf. étude ville de Toulouse), biomasse, énergie solaire (photovoltaïque,
     thermique), énergie éolienne.

     Gestion de l’eau
     Gestion des eaux pluviales
                                                          Un ancien stockage d’eau, présent dans les
                                                          espaces collectifs de la copropriété, pourrait
                                                          peut-être être réutilisé. De plus, celui-ci
                                                          comprend une ancienne pompe permettant
                                                          autrefois d’amener l’eau vers les derniers étages.
                                                          Possibilité de récupération de l’eau pluviale par
                                                          les toitures.
                                                          Les sols imperméabilisés ne permettent pas
                                                          l’infiltration des eaux pluviales au niveau des
                                                          abords de la copropriété, côté nord.

      CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic intermédiaire – juillet 2010
10
      Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
Gestion des déchets
     Modalités de gestion des déchets
     La fréquence des collectes est la suivante :
     ordures ménagères : trois fois par semaine (les mardi, jeudi
     et samedi)
     collecte sélective : une fois par semaine (le jeudi)
     verres : deux récupérateurs de verres à proximité de la
     copropriété (l’un au croisement de la rue Jean-Jacques
     Rousseau et de l’avenue Henri Guillaumet et l’autre au
     croisement du chemin de Heredia et de la rue David Elbaz)
     Déchets verts : absence de collecte, dépôt en déchetterie ou enlèvement par la mairie sur rendez-vous.
     Les locaux à poubelles ne permettent pas de disposer toutes les poubelles en intérieur. Les poubelles
                                                 restent donc sur les trottoirs, attachées parfois au mur par des
                                                 chaînes.
                                                 La présence de déchets non recyclables dans les poubelles a
                                                 entraîné plusieurs refus de collecte des déchets recyclables. Il
                                                 n’existe aucun système de compostage collectif au sein de la
                                                 copropriété.
                                                 Des dépôts anarchiques d’encombrants sous fréquemment
                                                 constatés par les habitants de la copropriété.
                                                 Les colonnes à vide ordures existent encore dans la
                                                 copropriété mais ne sont plus utilisées.

     Qualité sonore
     Sources de nuisances sonores
     L’absence d’isolation phonique des logements, vis à vis des bruits intérieurs, peut être à l’origine de
     conflits de voisinage. Le quartier présente de faibles nuisances sonores mais le passage de la rue sous
     le bâtiment entraîne des nuisances dues à la circulation.

     Protections
     Le collectif à l’ouest de la copropriété fait écran aux nuisances sonores provenant du boulevard des
     Crêtes.

       CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic intermédiaire – juillet 2010
11
       Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
Audit Energétique Phase 1

             Généralités

             La Menuisière 1 et 1 bis est une résidence d’habitation gérée par le syndic de copropriété Citya
             Immobilier. Dans le cadre du programme REHABITAT piloté par le Grand Toulouse, ATMOSPHERES
             s’est associé avec ECOLOGIE URBAINE, CRP Consulting et MC3 pour réaliser la mise en place d’un
             projet concerté autour de la gestion des économies d’énergie et du lien social dans une copropriété
             privée. ATMOSPHERES est chargé de l’audit énergétique de la résidence.
             Ce diagnostic énergétique est réalisé après visites du site, analyse des résultats de l’enquête et à l’aide
             des plans du permis de construire récupérés auprès des Archives Municipales de Toulouse.
             Il a pour but, en première phase, de réaliser une analyse critique du traitement thermique des bâtiments
             et des installations techniques, et de modéliser les consommations de la résidence.

             Présentation du site étudié
             Construit en deux tranches dans les années 1962 et 1965, la Menuisière 1 et 1bis est un bâtiment de
             niveaux R+6 et R+7 regroupant 164 logements.

                                                                                                   32b

                                                                                 30

                                                   28

                      26

Chaufferie

              24

22

                   CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic– septembre 2010
      13      Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
Les logements sont traversant, d’orientation variable et répartis de la manière suivante :

                             Bâtiment A               Bâtiment B                Bâtiment C           Bâtiment D
   Orientation                NO / SE                    O/E                       N/S                  N/S
    N° d’allée           22, 22 bis et 22 ter         24 et 24 bis        26, 26 bis, 28 et 28 bis   30 et 32 bis
Logement Type T2                 14                         -                         1                    -
       T3                         7                        7                         13                   7
       T4                        21                       21                         42                  18
       T5                         -                         -                         6                   7

     Surface hors d’œuvre nette : 13 000 m²
     Surface chauffée : 11 800 m² chauffés environ, soit 72 m² par logement en moyenne

     Le chauffage est collectif au gaz naturel par plancher chauffant. L’exploitation et la maintenance de la
     chaufferie sont confiées à la société DALKIA. La production d’eau chaude sanitaire (ECS) quant à elle
     est individualisée par chauffe-bain gaz.

     Renseignements administratifs

     Maître d’Ouvrage :

     La Communauté Urbaine GRAND TOULOUSE
     Direction Habitat Foncier
     Référent : Elsa LECRONC

     Syndic de Copropriétés :

     CITYA IMMOBILIER TOULOUSE
     Référent : Philippe CURIE

     Bureau d’études :

     ATMOSPHERES
     Référents : Jean-Pascal AGARD, Stéphane LAURENT et Pauline OUANNANI

     Partenaires :

     ECOLOGIE URBAINE : Mandataire, Pilotage et Coordination
     Référents : Sophie LEBRETON et Cécile MAUPEU

     MC3 : Expertise Communication
     Référent : Mireille CERBONI et Gwendoline KRZEPISZ

     CRP Consulting : Expertise Sociale
     Référent : Jeanne STEPHAN et Sandrine GADET

            CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic– septembre 2010
14     Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
Présentation du diagnostic

     Le diagnostic se déroule en plusieurs étapes :

              Recueil des données

     Le diagnostic a été réalisé sur la base des éléments suivants :
          • Liste des copropriétaires,
          • Plans de permis de construire de la résidence,
          • Facturation d’eau VEOLIA 2008 et 2009,
          • Relevés de consommation d’eau individuelle 2008 et 2009,
          • Facturation de gaz de chaufferie P1 par DALKIA 2008 et 2009,
          • Relevés de consommation de gaz de chaufferie de DALKIA sur 4 saisons 2006/2007 à
               2009/2010,
          • Facturation de prestations de chaufferie P2 et P3 par DALKIA 2008 et 2009,
          • Contrats d’exploitation de chauffage DALKIA depuis 1993, et courriers d’échange,
          • Facturation d’électricité des cages d’escalier et de la chaufferie EDF 2008 et 2009,
          • Relevés de consommation d’électricité des ascenseurs, des cages d’escalier et de la chaufferie
               2006 et 2007,
     Les visites sur site ont permis de relever les caractéristiques techniques spécifiques (par exemple en
     chaufferie : plaque signalétique des chaudières, pompes, relevés des consignes de température pour la
     régulation).
     L’enquête a permis de connaître de manière exhaustive le type d’équipements intérieurs (notamment le
     chauffe-bain, les menuiseries extérieures, l’état des grilles de ventilation…) ; et de façon non exhaustive
     les consommations individuelles des logements (gaz et électricité).

              Analyse des données

     Les métrés des parois déperditives et des ponts thermiques, les caractéristiques techniques du bâti et
     des équipements on été saisis dans les logiciels de calculs thermiques :
         -    Calcul ThCE ex, méthode de calcul réglementaire qui caractérise la consommation d’énergie
              primaire du site (Chauffage, ECS, Eclairage et Electricité des auxiliaires).
         -    Calcul de déperditions selon la norme EN12 831, calcul qui détermine les déperditions
              statiques (par les parois de l’enveloppe) et les déperditions dynamiques (pertes par l’air dues
              aux défauts d’étanchéité et à la ventilation)
         -    Calcul de simulation dynamique, calcul qui permet de déterminer les besoins utiles de chaleur
              du bâtiment (à un pas de temps horaires) avec prise en compte des apports internes
              (occupation, systèmes), des apports externes (Soleil) et de l’inertie du bâtiment.
     L’analyse des factures et le calage du modèle numérique permet de définir une année type en terme de
     consommation et une facture énergétique de référence.

              Analyse critique

     Sur la base des premières étapes du diagnostic, nous réalisons une analyse critique des éléments
     étudiés (le bâti, les équipements, les consommations, les charges), en terme de performance
     énergétique, environnementale et économique.

     Cette analyse clôt la première phase du diagnostic, soit l’état des lieux de la Menuisière 1 et 1bis et se
     traduit par un rapport intermédiaire.

           CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic– septembre 2010
15    Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
    Propositions d’actions

     L’état des lieux est une photographie de l’état actuel des dispositions constructives et techniques de la
     résidence.
     Différentes propositions d’actions seront présentées selon une analyse en coût global (de
     l’investissement à l’exploitation) permettant de juger de leur faisabilité technique et financière.
     Le gain en terme de consommation énergétique et charges financières par rapport à l’état actuel sera
     systématiquement précisé. Le gain environnemental (émissions de CO2 évitées) accompagnera la
     proposition.

     Le diagnostic proposera enfin des programmes d’amélioration regroupant des actions techniquement
     cohérentes et permettant d’accroître l’économie du projet.

     Le descriptif de l’ensemble des propositions d’améliorations, des travaux, les notes de calculs et les
     résultats feront l’objet d’un rapport définitif.

           CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic– septembre 2010
16    Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
Caractéristiques techniques du site

              TRAITEMENT THERMIQUE DU BATI
     La capacité d’une paroi à transmettre de la chaleur est caractérisée par son coefficient U appelé
     coefficient de transmission thermique surfacique et s’exprime en W/m².K.
     Plus ce coefficient est petit, plus la paroi est isolante, moins il y a des déperditions en hiver.
     Le coefficient b caractérise le facteur de correction de température, il est calculé au prorata des surfaces
     en contact avec la zone intérieure non chauffée. Par exemple, les déperditions à travers les parois
     donnant sur la cage d’escalier sont affectées d’un facteur correctif d’une valeur de 0,20, ce qui signifie
     que la température intérieure de la cage d’escalier est estimée à 14 °C par – 5 °C à l’extérieur.

                                                                                                      U
               Désignation                                           Type                                            b
                                                                                                   W/m².°C
           Mur extérieur Etage                             Brique creuse de 28 cm                   1,430           1,00
               Poutre BA                                    Béton plein de 35 cm                    1,987           1,00
               Poteau BA                                    Béton plein de 35 cm                    1,987           1,00
             Zone Combles                                     Mur extérieur (A1)                    2,500           1,00
         Mur sur cage d'escalier                               Béton de 18 cm                       2,709           0,20
         Plancher bas sur caves                             Plancher du 1er étage                   0,357           0,50
       Plancher bas sur terre plein                           Plancher du RDC                       2,642           1,00
         Couverture avec isolant                     Toiture bac acier avec 5 cm isolant            1,657           1,00
       Plancher haut sous combles                         Plafond du dernier étage                  0,870           0,90

     Le bâtiment est constitué d’une structure béton poteaux-poutres avec un remplissage en briques
     creuses sans isolant. Le tableau suivant liste l’ensemble des parois du bâtiment, leur performance
     thermique et le facteur correctif de température.

            CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic– septembre 2010
17     Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
Le Rez-de-chaussée est composé de locaux non chauffés où sont regroupés caves, halls et garages à
     vélos. Le plafond de ces locaux non chauffés donnant sur les appartements du 1er étage est non isolé.

     Vue en caves

     La toiture est en deux parties : une dalle de béton d’épaisseur de 22 cm est non isolé, cet espace non
     accessible est couvert par une toiture en bac acier sec avec isolant dense de 5 cm de type polystyrène
     extrudé, et étanchéité par revêtement multicouche.

     Combles des bâtiments A, B et C

                                                           Combles du bâtiment D

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18    Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
Les menuiseries d’origine sont en bois simple vitrage avec persienne en bois. Certaines menuiseries ont
         été réhabilitées à l’initiative de chaque propriétaire, les compositions sont disparates : PVC double
         vitrage, ALU Coulissant double vitrage avec isolation renforcée ou non, volets roulants PVC avec blocs
         intérieurs ou extérieurs, persiennes PVC. L’enquête a permis d’identifier précisément quelles
         réhabilitations ont été réalisées et en quelle année.

                  INSTALLATIONS TECHNIQUES DU BATIMENT
         Le Chauffage
                  La production

                                                               La production de chaleur est réalisée par une
                                                               chaufferie au gaz naturel, située en RdC au
                                                               centre du bâtiment (entrée 26). Le principe est la
                                                               mise en cascade des deux chaudières suivantes
                                                               en fonction d’une consigne de température
                                                               primaire (voir graphe ci-après).

Chaudière 2 : Année d’installation : 2009
- Marque : Guillot, Type : LRK25
-Type de chaudière : GAZ à condensation, bas NOx           - Puissance nominale condenseur : 87 kW
- Puissance nominale 3 parcours : 700 kW                    - Rendement sur PCI à 100 % de charge : 103,6 %
- Rendement sur PCI à 100 % de charge : 92,2 %              - Rendement sur PCI à 30 % de charge : 107,7%
- Rendement sur PCI à 30 % de charge : 95,7%
- Pertes à charges nulles pour ∆T =30 °C : 570 W

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Chaudière 1 : Année d’installation : 2003
- Marque : Guillot, Type : FBG710
- Type de chaudière : GAZ à haut rendement
- Puissance nominale : 710 kW
- Rendement sur PCI à 100 % de charge : 89 %
- Rendement sur PCI à 30 % de charge : 92,5 %
- Pertes à charges nulles pour ∆T =30 °C : 900 W

                La régulation

       La régulation de la température d’eau est réalisée en fonction de la température extérieure selon une loi
       de chauffe précisée dans le graphique suivant. Les 2 chaudières ainsi que les 2 circuits de chauffage ont
       leur propre consigne de température.

                La distribution

       Il y a deux circuits de départ, l’un pour les bâtiments A et B et l’autre pour C et D. Les vannes 3 voies
       équipant chaque départ sont actionnées en fonction de la température extérieure selon la loi d’eau ci-
       dessus, afin de réguler la température de départ d’eau.

       Vue des 2 circuits avec pompe de circulation et vanne 3 voies de régulation.
Les tuyauteries principales en acier
                                                           cheminent en plafond du RdC. Elles sont
                                                           calorifugées par 30 mm de laine de verre
                                                           environ. Elles desservent des colonnes
                                                           montantes alimentant un logement par niveau
                                                           (collecteur dans le placard du logement).
                                                           Les pieds de colonne sont équipés de vannes
                                                           d’équilibrage à lecture de débit (STAD de TA
                                                           CONTROL).

              L’émission de chaleur

     Le chauffage des logements est effectué par plancher chauffant. Chaque boucle de plancher chauffant
     est équipée d’un té de réglage. Il semble qu’il y ait une boucle par pièce, mais l’absence de plan
     d’exécution du chauffage ne nous permet pas de confirmer cette hypothèse.

     La production d’eau chaude sanitaire (ECS)

     La production est individuelle au gaz naturel par chauffe-bain instantané.
     En majorité, le système est à allumage par veilleuse avec chauffage instantané (il n’y a pas de micro
     accumulation).
     Le raccordement des évacuations de fumées est réalisé par conduit shunt selon le schéma de principe
     suivant :

           CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic– septembre 2010
21    Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
Les relevés issus de l’enquête nous montrent que les chauffe-bains d’une même colonne sont tous
     raccordés sur le même boisseau de cheminée, soit sur 6 à 7 niveaux, bien qu’il existe un second point de
     raccordement en attente.

     Certaines installations ont été réhabilitées, l’enquête a permis d’identifier précisément le type
     d’équipements rénovés. Pour l’étude, en fonction des réponses données par les enquêtés, nous avons
     fait le choix de classer les équipements selon 3 niveaux :

     1.   Chauffe-eau gaz « ne sait pas » : désignant ceux pour qui les caractéristiques sont inconnues
              Puissance nominale : 19,20 kW
              Rendement sur PCI 100% de charge : 84,00 %
              Puissance de la veilleuse : 120 W
              Année du générateur : 1995

     2.   Chauffe-eau gaz avant 2000 :
              Puissance nominale : 18 kW
              Rendement sur PCI 100% de charge : 77,00 %
              Puissance de la veilleuse : 120 W
              Année du générateur : 1999

     3.   Chauffe-eau gaz après 2000 :
              Puissance nominale : 19,20 kW
              Rendement sur PCI 100% de charge : 87,00 %
              Puissance de la veilleuse : 110 W
              Année du générateur : 2009

     Certains chauffe-bains ont été remplacés par des cumulus électriques (5 sur 111 enquêtés) avec les
     caractéristiques suivantes :

           Capacité                   100 Litres                 150 Litres                250 Litres
      Puissance électrique             1200 W                     1800 W                    3000 W

     Installation de plomberie sanitaire

     Près de 44% des enquêtés sont équipés d’une chasse d’eau double débit pour leurs WC, prés de 55%
     des enquêtés sont équipés de mitigeurs (voir mitigeurs thermostatiques pour certains dans les douches)
     sur leurs appareils sanitaires.
     Le réseau d’eau froide n’est pas équipé de réducteurs de pression, ni au niveau du branchement
     général, ni au niveau des branchements individuels.
     De manière générale, il y a peu d’équipements économes en eau.

           CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic– septembre 2010
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Installations de ventilation
     Le principe de la ventilation est une ventilation naturelle par tirage thermique ou par dépression (verticale
     ou horizontale). Chaque pièce dite à pollution spécifique (Cuisine, WC et Salle de bains) est ventilée de
     façon individuelle selon le principe suivant :

     Pour la cuisine :
                                               - Grille d’amenée d’air neuf en partie basse de 20 cm², avec prise
                                                 d’air en façade, cette grille assure l’apport d’air neuf hygiénique.
                                                 Elle est également obligatoire pour garantir la sécurité des
                                                 occupants liée à la présence d’un système à gaz.
                                               - Grille d’évacuation d’air vicié en partie haute donnant sur un
                                                 conduit de ventilation type « SHUNT ».

     Pour le WC
     Cas de figure 1 (ventilation verticale) :
         - Conduit d’amenée d’air neuf de type « SHUNT » inversé avec prise d’air en façade par gaine.
           L’entrée d’air est généralement en partie basse.
         - Conduit d’évacuation d’air vicié de type « SHUNT », avec prise d’air vicié en partie haute 10 cm en
           dessous du plafond et extraction par aspirateur statique en toiture.

     Cas de figure 2 (ventilation horizontale) :
         - Grille d’extraction d’air de grande section donnant sur la loggia. L’entrée d’air s’effectue par les
           autres pièces.

                                                                                Sortie
                                                                                 WC

            CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic– septembre 2010
23     Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
Pour la salle de bains
     Cas de figure 1 (ventilation verticale) :
         - Conduit d’amenée d’air neuf de type « SHUNT » inversé avec prise d’air en façade par gaine.
           L’entrée d’air est généralement en partie basse.
         - Conduit d’évacuation d’air vicié de type « SHUNT », avec prise d’air vicié en partie haute 10 cm en
           dessous du plafond et extraction par aspirateur statique en toiture.

     Cas de figure 2 (ventilation horizontale) :
         - Grille d’amenée d’air neuf en partie basse de 20 cm², avec prise d’air en façade sur la loggia.
         - Grille d’évacuation d’air vicié en partie haute en façade sur la loggia.

                                                                Sortie
                                                                 SdB

                                                 Entrée d’air
                                                    SdB

     Chaque conduit vertical est prolongé en toiture avec un aspirateur statique en tête de conduit.

           CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic– septembre 2010
24    Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
Maintenance de chauffage : historique
         1. Contrat ESYS-MONTENAY :
     Durée : 01/07/1993 au 30/06/2003

     Type de marché : Forfaitaire dit MT (Marché Température)
         • Température contractuelle : 20°C d’ambiance
         • P1 : fourniture d’énergie – prix fonction des DJU réels
         • P2 : maintenance
         • P3 : gros entretien
         • Limite de prestations : la chaufferie
     On relève « 1 sous-station relais de circulation avec 1 pompe double SALMSON 2800 »

         2. Diagnostic chauffage BET ADOS :
     Consommations de Gaz Naturel du 10 Octobre au 15 Mai
     1998/1999 : 1 388 kWh PCS/DJU
     1999/2000 : 1 407 kWh PCS/DJU

     Difficulté de chauffage en pignons du bâtiment

     Actions préconisées :
          • Installer une régulation par circuit AB et CD - FAIT
          • Fourniture et pose de robinets d’arrêt chauffage par appartement, soit 328
          • Remplacement d’une chaudière - FAIT
          • Isolation thermique par l’extérieur des pignons
          • Isolation thermique des combles

         3. Contrat DALKIA 2003 :
     Durée : 01/07/2003 au 30/06/2008

     Type de marché : Forfaitaire dit MT (Marché Température)
         • Température contractuelle : 20°C d’ambiance. Pas de ralenti de nuit.
         • P1 : fourniture d’énergie – prix fonction des DJU réels – 56250 €HT (2012 DJU)
         • P2 : maintenance – 8450 €HT
         • P3 : gros entretien – 6600 €HT
         • Engagement travaux de 25 400 €HT au titre du P3 :
                    o 1 chaudière
                    o Création de 2 sous-stations avec régulation indépendante AB et CD
                    o Réfection de l’isolation des tuyauteries en sous-sol
                    o Désembouage
         • Prix au 01/09/2001
         • Limite de prestations : la chaufferie + le réseau jusqu’au vannes d’isolement palières
     On relève « 1 sous-station relais de circulation avec 1 pompe double SALMSON 2800 »

         4. Octobre 2003 : télécopie à DALKIA
     Nuisances sonores suite aux travaux.
     Problème lié aux pompes

         5. Avenant n°1 du 23/01/2004
     Modification des modalités de facturation. Pas de remarques.

          6. Rapport d’exploitation 2006/2007
     Bilan des consommations réelles de gaz naturel
     2006/2007 : 1140 kWh PCS/DJU
     Bilan de la facturation :
     P1 = 65 040 €HT – 77 788 €TTC
     P2 = 10 191 €HT – 10 752 €TTC
     P3 = 8 068 €HT – 8 740 €TTC

     Tubage du conduit maçonné en 2006 = 25 284 €HT – 26 674 €TTC

           CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic– septembre 2010
25    Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
7.   Courrier CITYA à DALKIA 08/01/2008
          •    Contrat dénoncé au 29/11/2007
          •    Demande au titre du P3 :
                   o Remplacement de la 2de chaudière
                   o Mise en place d’un brûleur modulant
                   o Achèvement des travaux 2003 (changement des plaques d’isolation en plafond de la
                        chaufferie, reboucher les trous de passage de tuyauterie, évacuer les pompes au 22
                        ter, déposer les pompes au R+7)
                   o Nouveau contrat sur 5 ans sans augmentation

          8. Contrat DALKIA 2008 :
     Durée : 01/07/2008 au 30/06/2013 + reconduction tacite par période de 5 ans (dénonciation 6 mois avant
     l’échéance)

     Type de marché : Forfaitaire dit MT (Marché Température)
         • Clause d’exclusivité : abusive notamment pour « tous travaux neufs, complémentaires ou
              supplémentaires »
         • Température contractuelle : 20°C d’ambiance. Baisse de 2°C autorisée de 23h à 6h.
         • P1 : fourniture d’énergie – prix fonction des DJU réels – 77 418 €HT (2012 DJU)
         • P2 : maintenance – 8 800 €HT
         • P3 : gros entretien – 8 000 €HT
         • Engagement travaux à réaliser sur l’été 2009 au titre du P3 :
                   o 1 chaudière Basse Température LR25 + brûleur modulant et variateur de vitesse
                   o Travaux de conformité gaz
                   o Création d’une cascade avec la 2de chaudière
         • Prix au 19/01/2008
         • Limite de prestations : la chaufferie + le réseau jusqu’au vannes d’isolement palières
     La mention « 1 sous-station relais de circulation avec 1 pompe double SALMSON 2800 » disparaît.

     En réalité, il a été installé une chaudière à condensation LRK25, plus performante.

     A SUIVRE : Prévu au contrat - rédaction d’un avenant pour répercuter les économies d’énergie
     sur le P1.

           CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic– septembre 2010
26    Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
Consommations et Factures d’énergie et de maintenance

              CONSOMMATION DE GAZ NATUREL

     Le graphique suivant présente l’évolution du ratio de consommation de gaz naturel uniquement lié à la
     chaufferie par m² habitable et par Degrés Jours Unifiés (DJU).

     L’analyse des consommations transmises par DALKIA pour 4 saisons de chauffe (2006/2007,
     2007/2008, 2008/2009 et 2009/2010) nous permet la définition d’une année type en matière de
     consommation de Gaz et donc de facture énergétique.
     La moyenne observée en France sur le Parc immobilier de type collectif des années 1960 est proche de
     80 Wh PCS /DJU.m².
     Pour mémoire, le DJU est, pour un lieu donné, une valeur représentative de l’écart entre la température
     d’une journée donnée et un seuil de température préétabli. Il sert à comparer différentes saisons de
     chauffe, quelque soit la rigueur hivernale et à régulariser les provisions de charges.
     Le PCS, quant à lui, signifie Pouvoir Calorifique Supérieur et caractérise la quantité de chaleur dégagée
     par la combustion complète d’un m3 de gaz, l’eau formée pendant la combustion étant ramenée à l’état
     liquide. Lorsqu’on déduit cette chaleur latente due à l’évaporation de l’eau, on parle de PCI (pouvoir
     calorifique inférieur). Une chaudière à condensation permet de récupérer cette chaleur latente, qui, dans
     d’autres technologies, est perdue dans les fumées.
     On observe que le ratio de la Menuisière sur la dernière saison est légèrement inférieur à cette moyenne.
     Le gain lié à la mise en place de la chaudière à condensation apparaît faible entre les saisons 2008/2009
     et 2009/2010.
     De façon générale, on observe la nette diminution des consommations sur les 10 dernières années.

     L’analyse mensuelle des consommations nous permet d’analyser la qualité de la conduite de
     l’installation. En effet, des pics importants apparaissent, preuves de défauts de conduite et / ou de
     régulation des installations.

     On appelle « conduite » les prestations de réglage, paramétrage des équipements permettant d’adapter,
     au fil de la saison de chauffe, leur fonctionnement au plus près des besoins du bâtiment.

           CUGT – REHABITAT – Rapport diagnostic– septembre 2010
27    Ecologie Urbaine / ATMOSphères / CRP Consulting / MC3 Communication
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