Credit Suisse 1a Immo PK - Un nouveau poid lourd dans l'indice?
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Credit Suisse 1a
Immo PK
Un nouveau poid lourd
dans l’indice?
Ceci est une communication marketing. Veuillez lire attentivement le prospectus ou la fiche produit du fonds ainsi
que le KIID/KID avant de prendre votre décision finale d'investissement.Suisse : Ce produit ne peut être distribué
qu'en Suisse à des investisseurs qualifiés au sens de la loi fédérale sur les placements collectifs de capitaux
(LPCC) en relation avec la loi fédérale sur les services financiers (FIDLEG).
Credit Suisse Asset Management (Schweiz) SA
Real Estate Switzerland
Ulrich Braun
26 janvier 2023
Credit Suisse 1a Immo PK
Risques et atténuation du risque
Risques Atténuation
▪ Liquidité restreinte par rapport aux produits de placement plus importants ▪ Due diligence approfondie avant l’achat de chaque immeuble
cotés et autre classe d’actifs ▪ Surveillance permanente des divers placements et marchés locatifs ainsi que
▪ La valeur des biens immobiliers peut fluctuer, notamment en raison des de l’environnement macroéconomique par notre équipe Global Real Estate
facteurs suivants: Strategy
– Variation de l’offre ou de la demande ayant un impact négatif sur l’achat/la ▪ Experts internes et externes pour le cadre réglementaire et les impôts sur
vente ou la location de biens immobiliers place
– Évolution des taux d’intérêt et/ou des taux de change ▪ Large diversification du portefeuille avec des objets soigneusement
– Taxes ou modifications du cadre réglementaire sur les marchés concernés sélectionnés
– Risques environnementaux ▪ Les placements effectués principalement en recourant à des fonds propres
– Catastrophes et, dans une proportion soigneusement réfléchie, à des fonds de tiers
– Force majeure et terrorisme amortissent l’évolution négative des taux d’intérêt
– L’utilisation d’un levier par le fonds peut accroître les réactions aux
mouvements du marché, c’est-à-dire que la volatilité du fonds augmente et
qu’il peut en résulter une perte plus importante que pour les produits sans
levier.
La documentation de placement complète présentant toutes les informations sur les risques peut être obtenue gratuitement auprès d’un
représentant de Credit Suisse ou, si disponible, via Fundsearch (credit-suisse.com/fundsearch).
2 Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Real Estate Switzerland | 26 janvier 2023Credit Suisse 1a Immo PK Profil et stratégie d’investissement Profil ▪ Deuxième fonds immobilier suisse par sa taille avec une valeur vénale de 4'924.6 mio. CHF (115 immeubles) ▪ Surveillé par l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) sur la base de la Loi sur les placements collectifs de capitaux (LPCC) ▪ Capitaux étrangers de 30% maximum ▪ Liquidité : d'une part, il existe un négoce de gré à gré ; d'autre part, les parts de fonds peuvent être rachetées à la fin de l'exercice avec un délai de préavis de 12 mois ▪ Actuellement, seuls les fonds de pension peuvent investir : pas d'impôts sur les revenus et le capital au niveau du fonds ▪ Faible quote-part des charges d’exploitation du fonds FPT (TERREFFPT 0.53% au 30.09.2022) Stratégie d‘investissement ▪ Le fonds investit dans des immeubles commerciaux ou d’habitation de haute qualité, dans des immeubles à usage mixte, dans des bâtiments industriels et artisanaux ainsi que dans des projets présentant un potentiel important de rendement et d’accroissement de la valeur. ▪ Le portefeuille se distingue par des bâtiments de construction récente et moderne ainsi que par une large diversification en matière de localisation, d’affectation et de structure locative. ▪ Le fonds investit en immeubles locatifs, en immeubles commerciaux et en immeubles mixtes. ▪ Le fonds investit dans des projets et objets durables bien desservis par les transports publics. ▪ Distribution de revenus appropriés Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA Les risques et les moyens de les atténuer sont présentés à la page 2 3 Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Real Estate Switzerland | 26 janvier 2023
Credit Suisse 1a Immo PK
Indicateurs (1/3)
Les performances historiques ne constituent pas un indicateur des résultats futurs. Ni les performances simulées ni les performances historiques ne constituent un indicateur fiable
de l’évolution future.
Distribution en CHF
60.00 Points essentiels à retenir
55.00
▪ Taux de distribution du fonds fixé à 100% dans le cadre d'une
50.00 politique de distribution durable
45.00
▪ Maintien d'un rendement de distribution attrayant de 3.9%
40.00
35.00 ▪ Nouvelle réduction du taux de défaillance des loyers de 7.8% à
30.00 6.1% grâce à des locations réussies
2018 2019 2020 2021 2022
Rendement sur distribution 3.9%
Taux de perte de loyer
3.8%
3.9%
3.7%
4.5%
4.0% 9.0%
3.0%
2.8%
2.7%
3.5% 8.0%
2.6%
2.5%
2.3%
3.0% 7.0%
2.5% 6.0%
2.0% 5.0%
1.5% 4.0%
1.0% 3.0%
0.5% 2.0%
0.0% 1.0%
2018 2019 2020 2021 2022
0.0%
Fonds Benchmark 2018 2019 2020 2021 2022
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Dernières données au: 30.9.2022
Les risques et les moyens de les atténuer sont présentés à la page 2
4 Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Real Estate Switzerland | 26 janvier 2023Credit Suisse 1a Immo PK
Indicateurs (2/3)
Les performances historiques ne constituent pas un indicateur des résultats futurs. Ni les performances simulées ni les performances historiques ne constituent un indicateur fiable
de l’évolution future.
Rendement de placement Rendement cash-flow
7% 6.21% 6%
6% 5.10% 5.30% 5.18% 5.12% 5% 4.20% 4.17% 4.10%
5% 3.68% 3.62%
4%
4%
3%
3%
2% 2%
1% 1%
0% 0%
2018 2019 2020 2021 2022 2018 2019 2020 2021 2022
Performance glissante Performance annuelle
20% 15.3% 25%
15% 20.7%
10% 20%
5% 3.1%
1.5% 1.8% 1.9% 0.9% 15%
10.8% 11.0%
0% 9.9%
-5% 10% 7.3%
-10% -6.8%
-9.9%
5%
0.8%
-15%
-15.2% 0%
-20% -15.2%
-19.5% -19.5%
-25% -5%
1 Monat 3 Monate YTD 1 Jahr 3 Jahre 5 Jahre
-5.9% -5.3%
Fonds Benchmark -10%
2018 2019 2020 2021
Fonds Benchmark
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Dernières données au: 30.9.2022
Les risques et les moyens de les atténuer sont présentés à la page 2
5 Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Real Estate Switzerland | 26 janvier 2023Credit Suisse 1a Immo PK
Indicateurs (3/3)
Les performances historiques ne constituent pas un indicateur des résultats futurs. Ni les performances simulées ni les performances historiques ne constituent un indicateur fiable
de l’évolution future.
Les 10 principaux locataires1 Durée résiduelle des baux | Wault de 4.83 ans2
Coop 4.86 ans 4.3% 1 an 10.80%
Ruby 19.59 ans 2.0% >2 ans 11.20%
7Days Media Services 6.11 ans 1.7% >3 ans 5.95%
>4 ans 9.45%
Siemens Business Services 1.17 ans 1.7%
>5 ans 7.50%
C&A Mode Brenninkmeijer 2.01 ans 1.6 &
>6 ans 3.80%
Dosenbach-Ochsner AG 4.61 ans 1.5%
>7 ans 0.85%
SBB 13.25 ans 1.3% >8 ans 2.90%
Ringier AG 1.34 ans 1.1% >9 ans 1.55%
Credit Suisse 1.56 ans 1.1% >10 ans 6.10%
0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00%
Répartition structurelle selon le revenue locative net réel Répartition géographique
2.50% 5.85% Bureaux Zurich
1.70% 2.55%
0.55% Vente Suisse orientale
26.75%
Cinémas/hôtels/restaurants 23.35%
37.40% Suisse centrale
Entrepôts
Suisse du Nord-Ouest
32.20%
Logements
3.40% Berne
Loisirs
16.80% 1.75% Tessin
Logistique
7.75% Lac Léman
5.90% Autres 18.65% 2.85%
Parking 10.10% Suisse romande
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Dernières données au: 30.9.2022
1 Données pondérées d’après le loyer annuel | 2 Durée résiduelle des baux commerciaux à durée déterminée
6 Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Real Estate Switzerland | 26 janvier 2023Credit Suisse 1a Immo PK
Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB)
Résultat total GRESB GRESB Critères
76
75
74
Résultat total GRESB [max.100]
CS 1a Immo PK Group référence Moyenne
Répartition ESG GRESB
40 40
38
▪ GRESB est un benchmark pour l'évaluation des critères environnementaux, sociaux et
20 19 de gouvernance (ESG) pour les fonds immobiliers, les fondations d'investissement
18 17 18
16
immobilier et les sociétés immobilières
▪ Le GRESB offre un benchmark ESG systématique, des évaluations de groupes de
comparaison spécifiques (redéfinis chaque année) et du marché global
Environment [max 62] Social [max 18] Governance [max 20] ▪ En 2022, plus de 1'820 fonds immobiliers et sociétés immobilières de 74 pays y ont
participé
CS 1a Immo PK Group référence Moyenne
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Dernières données au: 30.9.2022
ESG signifie Environnement (Environmental), Social (Social) et Gouvernance (Governance). Pour plus d'informations sur les critères d'investissement ESG et les aspects du fonds liés au développement durable,
veuillez consulter les documents juridiques et réglementaires du fonds (tels que le prospectus) et le site credit-suisse.com/esg. Outre les aspects liés à la durabilité, tout investissement dans le fonds doit tenir compte
de tous les objectifs et caractéristiques du fonds décrits dans le prospectus ou dans les informations qui doivent être mises à la disposition des investisseurs conformément à la réglementation en vigueur.
7 Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Real Estate Switzerland | 26 janvier 2023Credit Suisse 1a Immo PK
Objets dans la fortune du fonds (extrait)
Zürich, Renens, Zürich, Baden, Basel,
«Sihlcity» | 40.2% Parc du Simplon «Andreaspark» «Langhaus Baden Bahnhof Freie Strasse 90
West»
Immeuble à usage mixte Bureaux Logements Bureaux / surfaces de vente Bureaux
Date d'acquisition: 26.06.2003 Date d'acquisition: 01.07.2019 Date d'acquisition: 13.06.2003 Date d'acquisition: 01.11.1999 Date d'acquisition: 18.06.2007
Construction: 2007 Construction: 2021 Construction: 2005 Construction: 2001 Construction: 1842
Valeur vénale: CHF 347.0 Mio. Valeur vénale: CHF 141.8 Mio. Valeur vénale: CHF 140.2 Mio. Valeur vénale: CHF 86.5 Mio. Valeur vénale: CHF 22.9 Mio.
Rendement brut: 5.0% Rendement brut: 3.4% Rendement brut: 3.7% Rendement brut: 5.3% Rendement brut: 4.4%
7.0% du portefeuille 2.9% du portefeuille 1.8% du portefeuille 1.8% du portefeuille 0.5% du portefeuille
Les performances historiques ne constituent pas un indicateur des résultats futurs. Ni les performances simulées ni les performances historiques ne constituent un indicateur
fiable de l’évolution future.
8 Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Real Estate Switzerland | 26 janvier 2023Credit Suisse 1a Immo PK
Un nouveau poid lourd dans l’indice SXI Real Estate Funds Broad?
Poids théoriques dans l’indice SXI Real Estate Funds Broad (31.12.2022)
• Comme nous l'avions déjà annoncé en juillet 2022, la direction du
fonds a reporté l'introduction en bourse du fonds, prévue pour le
quatrième trimestre 2022, en raison de la forte volatilité et des volumes
de transactions très fluctuants sur le marché des fonds immobiliers.
• Les préparatifs de la cotation sont en grande partie terminés.
• Étant donné qu'une clôture des comptes vérifiée est nécessaire pour
le changement de régime fiscal lors de l'introduction en bourse, la
prochaine date la plus proche pourrait être le quatrième trimestre
2023, à condition que la volatilité et le volume des transactions soient
revenus à la normale d'ici là.
• Au 31.12.2022, le CS 1a Immo PK représenterait, toutes choses
égales par ailleurs, 5,5% de l'indice de référence SXI Real Estate
Funds Broad [avec un disagio de 11,6%].
• Aux niveaux de prix actuels, une intégration dans l'indice entraînerait un
besoin de réallocation d'environ 604 millions de CHF de la part des
fonds indiciels.
Source: SIX Swiss Exchange, Credit Suisse | Dernières données au: 31.12.2022
9 Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Real Estate Switzerland | 26 janvier 2023Credit Suisse 1a Immo PK
Volume de négoce
• Depuis 2010, le volume de négoce des fonds immobiliers suisses s'est Volume de négoce annualisé SXI Real Estate Funds Broad
établi en moyenne à long terme à ~30 millions de CHF par jour. Moyenne sur 30 jours; mesuré par la capitalisation boursière
• En revanche, la capitalisation boursière est passée de 20 milliards de
CHF à 53,5 milliards de CHF durant la même période.
• Au cours des trois dernières années, seuls 10 à 20% de la capitalisation
boursière des fonds immobiliers ont été négociés.
Source: Thomson Reuters | Dernières données au: 31.12.2022 | On- and Off-Exchange
Il n'est pas possible d'investir dans un indice. Les rendements des indices présentés ne
sont pas les résultats de transactions réelles d'actifs/de titres investissables. Les
investisseurs qui suivent une stratégie analogue à celle d'un indice peuvent obtenir des
rendements plus faibles ou plus élevés et doivent tenir compte des coûts associés.
10 Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Real Estate Switzerland | 26 janvier 2023Credit Suisse 1a Immo PK
Volatilité
• Depuis le lancement de l'indice des fonds immobiliers en 1995, la Ecart-type annualisé SXI Real Estate Funds Broad
volatilité n'a été plus importante qu'une seule fois, en 2022, pendant la Moyenne sur 30 jours; mesuré par le rendement du benchmark
pandémie de Covid.
• L'écart-type des rendements est plus de deux fois supérieur à la
moyenne à long terme
Source: Thomson Reuters | Dernières données au: 31.12.2022
Il n'est pas possible d'investir dans un indice. Les rendements des indices présentés ne
sont pas les résultats de transactions réelles d'actifs/de titres investissables. Les
investisseurs qui suivent une stratégie analogue à celle d'un indice peuvent obtenir des
rendements plus faibles ou plus élevés et doivent tenir compte des coûts associés.
11 Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Real Estate Switzerland | 26 janvier 2023Credit Suisse 1a Immo PK
Un nouveau poid lourd dans l’indice SXI Real Estate Funds Broad?
• Le Credit Suisse 1a Immo PK a été lancé en 1999 et est aujourd'hui le deuxième plus grand fonds immobilier de Suisse en termes
de valeur vénale des immeubles. Actuellement, le fonds peut être investi exclusivement par des institutions de prévoyance
professionnelle exonérées d'impôts ainsi que par des caisses d'assurance sociale et de compensation suisses exonérées d'impôts.
• Le fonds se caractérise notamment par une large diversification du portefeuille par secteur ainsi que par une faible commission de
gestion (0,35% de la CGP par an). Ces deux facteurs seraient maintenus même en cas de cotation.
• En raison de la grande volatilité et des fortes fluctuations des volumes de transactions sur le marché des fonds immobiliers,
l'introduction en bourse du fonds a été reportée. La prochaine date de cotation possible serait le 4e trimestre 2023, car une clôture
du fonds est nécessaire pour le changement de fiscalité. Les préparatifs pour les cotations sont terminés, à l'exception de la
modification du contrat de fonds.
• Avec un poids théorique de 5,5% dans l'indice au 31 décembre 2022, il s'agit de loin de la plus grande prise d'indice sur le marché
suisse des fonds immobiliers. En conséquence, il est toujours prévu de répartir la prise d'indice sur plusieurs dates.
Source: Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Dernières données au: 31.12.2022
12 Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Real Estate Switzerland | 26 janvier 2023Credit Suisse 1a Immo PK
Vue d’ensemble de la performance
Les performances historiques ne constituent pas un indicateur des résultats futurs. Ni les performances simulées ni les performances historiques ne constituent un indicateur fiable de l’évolution future.
200 12%
Rendement cumulé (indexé)
175 8%
Rendement relatif
150 4%
125 0%
100 -4%
75 -8%
10.13 10.14 10.15 10.16 10.17 10.18 10.19 10.20 10.21 10.22
Relative Return Net (right scale) Credit Suisse 1a Immo PK net SXI Real Estate Funds Broad (TR)
1 mois 3 mois 6 mois 9 mois YTD
Net Ind. réf. Relative Net Ind. réf. Relative Net Ind. réf. Relative Net Ind. réf. Relative Net Ind. réf. Relative
2022 -1,30% -1,11% -0,19% -7,69% -6,36% -1,33% -19,72% -13,13% -6,59% -21,92% -17,53% -4,38% -21,92% -17,69% -4,23%
T1 T2 T3 T4 Annuelle
Net Ind. réf. Relative Net Ind. réf. Relative Net Ind. réf. Relative Net Ind. réf. Relative Net Ind. réf. Relative TE
2017 -0,00% 4,57% -4,57% -0,33% 2,49% -2,82% -1,00% -2,82% 1,81% 1,45% 2,34% -0,90% 0,09% 6,59% -6,50% 6,33%
2018 -4,83% -1,86% -2,97% -3,26% -0,76% -2,50% 0,00% -1,82% 1,82% 2,22% -0,99% 3,21% -5,89% -5,33% -0,56% 7,65%
2019 -0,00% 8,46% -8,46% -0,38% 4,15% -4,53% 3,44% 1,03% 2,41% 6,68% 5,73% 0,95% 9,93% 20,66% -10,73% 9,69%
2020 -6,81% -3,45% -3,36% 0,00% 1,87% -1,87% -0,38% 4,00% -4,39% 8,54% 8,32% 0,22% 0,76% 10,81% -10,05% 8,34%
2021 -2,58% 0,42% -3,01% 12,50% 6,28% 6,22% 0,34% -0,27% 0,61% 0,98% 0,82% 0,15% 11,04% 7,32% 3,72% 9,91%
2022 -1,03% -4,17% 3,14% -13,49% -11,18% -2,32% -7,60% -2,22% -5,38% n/a n/a n/a n/a n/a n/a n/a
Depuis le 01.12.1999 (annualisée) 3,97% 5,00% -1,02% 7,75%
Frais courants: 0,59%, source: Credit Suisse. Données au: 31.10.2022
Si la devise dans laquelle la performance passée est présentée diffère de la devise du pays dans lequel vous résidez, veuillez noter que, en raison des fluctuations des taux de change, la performance présentée est susceptible d’augmenter ou
de diminuer si les chiffres sont convertis dans la devise de votre pays. Les coûts au niveau du client (par exemple les commissions du compte de dépôt de titres) ne sont pas pris en compte et pourraient, par conséquent, également réduire la
performance.
13 Credit Suisse Asset Management (Suisse) SA | Real Estate Switzerland | 26 janvier 2023Disclaimer CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT (Suisse) SA, CREDIT SUISSE AG, CREDIT SUISSE (Suisse) SA Source: Credit Suisse, sauf mention contraire. Sauf mention contraire, les illustrations fournies dans le présent document ont été élaborées par Credit Suisse Group AG et/ou ses sociétés affiliées avec le plus grand soin et en toute bonne foi. Ce support est un document marketing de Credit Suisse Group SA et/ou de ses filiales (ci-après dénommé «CS»). Il ne constitue nullement ou ne fait partie d’aucune offre ou invitation à émettre ou vendre, ni une sollicitation d’offre de souscription ou d’achat de valeurs ou d’autres instruments financiers, ou à effectuer toute autre opération financière, ni ne constitue une incitation de souscription à un produit, une offre ou un placement. 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La documentation complète présentant l’offre, le prospectus ou la notice d’offre, le document d’information clé pour l’investisseur (DICI), le document d’information clé (DIC), les règles du fonds ainsi que les rapports annuels et bisannuels («Documentation complète présentant l’offre»), si ceux-ci existent, peuvent être obtenus gratuitement dans une des langues listées ci-dessous auprès de l’entité juridique indiquée ci- dessous et, dés lors qu’ils sont disponibles, via Fundsearch (credit-suisse.com/fundsearch). Les informations concernant vos distributeurs, représentants locaux, l’agent d’information, l’agent payeur, si ceux-ci existent, et vos contacts locaux relativement au(x) produit(s) d’investissement figurent ci-dessous. Les seules conditions juridiquement contraignantes applicables aux produits de placement indiqués dans ce document, notamment en ce qui concerne les risques, les objectifs, les frais et les dépenses, sont celles qui figurent dans le prospectus, le memorandum de placement, les documents de souscription, le contrat de fonds et/ou tout autre document régissant le fonds. Vous trouverez la description complète des caractéristiques des produits nommés dans ce document ainsi que la description complète des opportunités, risques et coûts associés à ces produits dans les prospectus correspondants des titres sous-jacents, prospectus de vente ou bien autres documentations produits détaillées que nous mettons volontiers à votre disposition à tout moment, sur simple demande. L’investissement présenté dans ce document commercial concerne l’acquisition d’unités ou de parts d’un fonds et non pas d’actifs sous-jacents. Les actifs sous-jacents sont la seule propriété du fonds. 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Dans le cadre de la prestation de services, Credit Suisse AG et/ou ses filiales peuvent le cas échéant payer à des tiers ou recevoir de la part de tiers, sous forme de frais ou autre, une rémunération unique ou récurrente (par exemple commissions de souscription, commissions de placement ou de suivi). Avant de prendre toute décision de placement, les investisseurs potentiels doivent évaluer indépendamment et avec soin (avec leurs conseillers fiscaux, juridiques et financiers) les risques spécifiques décrits dans les supports accessibles, les conséquences légales, réglementaires, fiscales et comptables ainsi que l’impact sur le crédit. Le gestionnaire de fonds d’investissement alternatifs ou la société de gestion (des OPCVM), selon ce qui est applicable, peut décider de résilier les accords locaux concernant la commercialisation des parts/unités d’un fonds, y compris mettre un terme aux enregistrements ou aux notifications avec l’autorité de surveillance locale. 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