GUIDE CONSEIL PRATIQUE - SELOGERNEUF
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JE CONNAIS LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF GUIDE CONSEIL PRATIQUE SeLogerNeuf JE RÉUSSIS MON INVESTISSEMENT LOCATIF DANS LE NEUF
P Pour qui souhaite se
constituer un patri-
moine et se concocter
un complément de
revenus, acquérir un
logement neuf pour le
louer est une solution
des plus judicieuses.
D’autant qu’elle peut
se réaliser à crédit et
permettre d’alléger
sa facture fiscale. Reste
à passer à l’action…
Quel type de bien
choisir ? Quels disposi-
tifs sont les mieux
adaptés à mon profil ? 1
Comment estimer la
rentabilité de mon
bien ? Comment maxi- JE CONNAIS
miser mon imposition ?
Les réponses LES AVANTAGES
de SeLogerNeuf pour
concrétiser mon
DE L’INVESTISSEMENT
projet !
LOCATIF
Avec le faible niveau des taux d’em-
SOMMAIRE prunt, l’envie de devenir bailleur vous
titille et vous scrutez les annonces
3 Je connais les immobilières. Voilà une bonne idée
avantages de l’inves-
tissement locatif
pour préparer votre retraite tout en
optimisant votre imposition. En optant
8 Je prépare au mieux
mon investissement pour un bien neuf, vous vous épargne-
14 Je profite d’un rez bien des soucis. Tour d’horizon des
dispositif adapté principaux avantages de l’investisse-
à mon profil
ment locatif dans le neuf.
20 Je connais les règles
de la location
2 3
JE CONNAIS LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF
Je profite de taux d’intérêts attractifs
Même en légère hausse depuis 2017, les taux d’intérêt restent historiquement bas.
Il est encore temps d’emprunter pour dénicher le bon crédit.
C
omme il semble pouvez financer votre
loin, le temps où investissement à moin-
les taux d’inté-
rêts des crédits immobi-
dre coût ! Il n’est plus
rare de trouver des taux
CONSEILS
liers avoisinaient les inférieurs à 2 % pour un Sur les offres de prêt, scrute
z le taux effectif glo-
5 % ! Depuis fin 2008, la emprunt sur 20 ans, et à bal (TEG). Il intègre le taux
de base du crédit, mais
baisse est quasi continue. 1,50 % sur 15 ans. En aussi les divers frais (de dossie
r, de garantie, etc.) et,
Selon l’Observatoire contrepartie, les condi- éventuellement, les assura
nces. Pratique pour
Crédit logement/CSA, tions d’accès ont été connaître le coût réel du
crédit et comparer les
le taux moyen s’élève durcies – il faut plus que propositions des banques
! Mais prenez aussi en
en janvier 2017 à jamais avoir un dossier compte d’autres éléments,
comme la souplesse du
1,38 %, contre 2,38 % fin solide pour convaincre contrat (possibilité de change
r les mensualités, etc.)
2014. Résultat : vous son banquier ! et les pénalités en cas de rem
boursement anticipé.
Je me constitue Je prépare ma retraite
un patrimoine à crédit Un investissement locatif, c’est l’assurance d’une retraite plus confortable. À la retraite,
vous pourrez soit habiter votre bien, soit en tirer des revenus complémentaires.
Principal intérêt de l’investissement locatif : il permet de se
Q
constituer un patrimoine à crédit ! Donc sans avoir besoin de ui dit retraite salaire de fin de carrière cher des loyers qui
détenir les fonds tout en bénéficiant de l’effet de levier. dit, souvent, – est amené à baisser constitueront des reve-
perte de reve- au fil des générations. nus complémentaires à
CONSEILS
T
irer des revenus Vous investissez même est supérieur au taux de chances d’être positif nus mensuels. Et ce La solution ? Anticiper vos pensions.
de son patrimoine sans avoir le capital l’emprunt. Et vous l’au- que les taux d’intérêt sera d’autant plus vrai cette perte de revenus. À votre retraite, vous Un logement étudiant coûte
est généralement nécessaire, les loyers rez compris, cet effet de sont bas. C'est donc le pour ceux qui pren- En ce sens, l’investisse- pouvez aussi occuper cher. Pensez à vos enfan
ts,
un feuilleton que vous toucherez levier a d’autant plus de moment d'en profiter ! dront leur retraite dans ment locatif occupe votre bien et donc éco- acheter aujourd’hui, c’est
aussi
en trois épisodes : vous permettront de les décennies à venir. une place de choix nomiser chaque mois préparer leur avenir !
1. la phase rembourser votre prêt. Comme le montrent les dans toute stratégie un loyer. Cette seconde
d’économies ; En clair : vos locataires études du Conseil « retraite ». Financé option intéressera ceux où vous rêvez de pas-
2. la phase financeront la constitu- d’orientation des retrai- pendant votre vie qui ne souhaitent ou ne ser votre retraite ?
d’investissement ; tion de votre patri- tes, le taux de rempla- active, via le rembour- peuvent pas devenir Outre la préparation de
3. la phase où votre moine. Mieux : vous cement – le rapport sement de votre prêt, il propriétaire de leur votre retraite, votre
patrimoine porte pourrez tirer des reve- entre la pension et le vous permettra de tou- propre logement bien pourra aussi, à
ses fruits. nus de votre patrimoine durant leur vie active. terme, s’il est bien
Si vous n’avez pas de alors même qu’il ne Par exemple, parce situé, servir à vos
liquidités, tout cela vous appartient pas qu’ils déménagent trop enfants quand ils
prend du temps, et le
temps c’est de l’ar-
encore intégralement
en profitant de l’« effet
Bon à savoir souvent ou parce qu’ils
n’ont pas les moyens
étudieront. Et par la
même occasion, vous
En cas de hausse des prix, votre
gent… L’investissement de levier », à condition d’acheter le logement pourrez profiter d’avan-
bien prendra de la valeur et
locatif permet de que le bien vous rap- qu’ils habitent. C’est tages fiscaux, que votre
contourner ce pro- porte plus que ce qu’il
les mensualités de votre prêt à peut-être votre cas… enfant soit logé gratui-
blème, puisqu’il peut vous coûte – dans le cas
taux fixe n’augmenteront Alors pourquoi ne pas tement ou qu’il vous
être réalisé à crédit. où le taux de rentabilité pas. investir dans une région paie un loyer.
4 5
JE CONNAIS LES AVANTAGES DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF
Je réduis mes impôts ou non des déficits sur
vos revenus globaux.
de louer votre bien non
meublé, intéressez-vous
au dispositif Pinel qui a
de l’actuelle ministre du
logement Emmanuelle
Cosse. Ce dispositif
ment les locations meu-
blées dans les résiden-
ces étudiantes et les
La cerise sur le gâteau : votre achat immobilier 2. Des dispositifs été prolongé jusqu'en offre un abattement sur maisons de retraite
vous permet en outre d’alléger votre facture fiscale. de défiscalisation 2017. À certaines condi- le montant imposable médicalisée. Les taux
Vous avez le choix entre plusieurs options. Un investissement loca- tions, il ouvre la voie à des loyers, allant de 30 de cet avantage fiscal
tif dans le neuf ouvre la une réduction d’impôt à 85 %. Voir p. 16. varie de 11%, 18% et
1.
N
e pas alourdir Des charges voie à deux réductions de 21 % répartie sur 12 - Le « Censi-Bouvard », 25%. La réduction d'im-
ses impôts déductibles d’impôt, selon le type ans. Autres niches fisca- prorogé jusqu’à fin pôts peut aller jusqu'à
malgré de nou- Retenez d’abord que de bail que vous envisa- les à étudier : 2017, qui concerne 300 000 euros. Voir le
veaux revenus, voire les vous pourrez déduire gez. Si vous prévoyez - « Louer abordable » désormais exclusive- détail p. 19.
réduire, c’est possible vos charges des loyers
avec un investissement que vous percevrez de
locatif dans le neuf ! votre bien. Si vous le
Deux types de
solutions : la déductibi-
louez vide, vos revenus
locatifs constitueront
Je profite des atouts
lité des charges et les
dispositifs de défiscali-
aux yeux du fisc des
revenus fonciers. En
d’un bien neuf
sation proprement dits. optant, pour le « régime tifs, vous créerez un bénéfices industriels et Opter pour le neuf, c’est s’épargner
réel », vous déduisez déficit foncier, imputa- commerciaux (Bic) avec, des soucis de gestion au quotidien
vos travaux d’entretien, ble sur vos autres reve- là aussi, la possibilité de et choisir un bien plus attractif
vos intérêts d’emprunt, nus, dans une certaine déduire vos charges.
vos charges de copro- limite. Une aubaine : Mais en plus de déduire
sur le marché de la location.
CONSEILS
A
priété, votre taxe fon- moins de revenus, l’amortissement de vec un apparte- difficilement prévisibles
cière, vos frais de ges- c’est bien sûr moins votre bien, selon votre ment ou une mai- (ravalement de façade
le
Pesez bien le pour et tion, vos primes d’assu- d’impôts. Si vous louez statut – loueur en meu- son neuve en et autre changement de
l et
contre entre le régime rée rance, etc. Si vos char- votre bien meublé, vos blé professionnel ou location, vous n’aurez chaudière). Sans comp-
béné fi-
l’imposition au titre des ges s’avèrent supérieu- revenus locatifs seront non professionnel – pas ou peu de travaux à ter que le logement
iaux.
ces industriels et commerc res à vos revenus loca- imposés au titre des vous pourrez imputer prévoir pendant un cer- sera plus attractif pour
tain nombre d’années. les locataires car
Et qui dit moins de tra- moderne et moins éner-
vaux dit moins de givore. Mais ce n’est
temps passé à gérer pas tout, vous pourrez
votre investissement. intervenir sur les plans
Mais aussi un budget ou sur les finitions du
plus facile à anticiper logement pour avoir au
pour vous – là où, avec final un bien correspon-
un bien ancien, vous dant à vos envies et vos
vous exposez dès les besoins, que ce soit
premières années à de pour le louer ou à terme
nombreuses dépenses l’habiter vous-même.
Le Saviez-vous ?
Les prix d’achat du neuf sont certes
plus élevés que dans l’ancien. Mais les
frais de mutation, plus connus
sous le nom de frais de notaire,
sont deux à trois fois inférieurs.
Économies en vue !
6 7
2
JE PRÉPARE AU MIEUX
MES
INVESTISSEMENTS
Un investissement locatif ne s’impro-
vise pas. Ne vous précipitez pas et sur-
tout ne vous laissez pas aveugler par les
avantages fiscaux, aussi séduisants
soient-ils. Choisissez votre bien avec le
plus grand soin, en n’oubliant pas qu’un
bon emplacement est primordial. Et
mieux vaut vous montrer lucide sur la
rentabilité de l’appartement ou de la
maison que vous avez repéré.
8 9
JE PRÉPARE AU MIEUX MON INVESTISSEMENT
J’engage une minutieuse Je suis lucide sur la rentabilité locative
étude de marché Ne vous laissez pas aveugler par les promesses illusoires de rentabilité.
Faites vos propres calculs en prenant en compte le plus possible d’éléments.
On ne le répètera jamais assez : votre enquête doit
L
être locale. a rentabilité loca- en compte, c’est un élé- de votre investissement.
il ne suffit pas d’acheter un bien à Observez l’attractivité tive, c’est la mesure ment clé. Encore faut-il Pour cela, il faut calculer
louer, encore faut-il que ce soit le bon,
situé au bon endroit, histoire de
de la ville, en tentant de
réfléchir à long terme :
de la performance
de votre investissement
réussir à l’évaluer de
manière lucide.
la rentabilité nette de
frais et charges. Vous
CONSEILS
pouvoir le louer au prix escompté. le restera-t-elle dans le immobilier. Elle s’ex- Pour obtenir la rentabi- l’obtiendrez en dédui- Les logements neufs peuve
nt
futur ? Analysez les prime en pourcentage lité brute, il suffit de sant du loyer annuel les bénéficier d’une exonérat
ion
A
u moment de poser est : est-il bien niveaux de loyers qui y annuel. Par exemple : multiplier par 12 le loyer différents frais liés au totale de taxe foncière pend
ant
choisir votre placé ? Comprenez : ai- sont pratiqués. Vérifiez une rentabilité locative que vous escomptez, de logement, comme la deux ans. Un logement neuf
res-
bien, la question je toutes les chances de aussi que la demande de 4 % signifie que diviser le résultat par le taxe foncière, les assu- pectant la norme « Bâtim
ent
primordiale à vous trouver ici des locataires de logements est supé- pour 100 euros investis prix du bien (tous frais rances, les charges de Basse Consommation (BBC)
» et
qui le loueront au prix rieure à l’offre. Parmi les au départ, votre bien compris), pour le multi- copropriété, les frais de la réglementation Therm
ique
attendu ? Pour le savoir, critères à scruter : le correspondent à la cible vous permet de déga- plier enfin par 100. Mais gestion si vous passez (RT) 2012 peut bénéficier d'
exo-
faites appel à votre bon bassin d’emplois, la que vous visez. Si vous ger un gain de 4 euros ce calcul ne vous don- par une agence, les nération supplémentaire de
la
sens et procédez de proximité des moyens achetez un appartement par an. Si elle n’est pas nera pas une idée très travaux d’entretien. commune.
CONSEILS manière méthodique. de transports, et des familial, la présence le seul critère à prendre précise de la rentabilité Lorsque vous évaluez le
Si c’est possible, pourquoi
ne Pas question, par exem- équipements (écoles, d’écoles primaires et
e ou ple, d’investir sur pho- piscines, espaces verts, d’entreprises suscepti-
pas investir dans une vill
sez tos et de faire l’écono- commerces, crèches, bles d’employer vos
une région que vous connais
ins de mie de plusieurs visites etc.), le cadre, les possi- locataires sera essen-
bien ? Vous aurez mo
le dans le quartier, la ville bilités de stationne- tielle. Si vous acquérez
chances de vous tromper sur
ntr ez- et la région concernés. ment, la réputation du un studio d’étudiant,
choix du quartier. Et mo
alyse Ne vous contentez pas quartier, la sécurité. vous tiendrez compte
vous exigeant lors de l’an
de « chiffres » sur Il est indispensable que des universités et des
des différents critères.
le marché immobilier, les atouts de votre bien lieux de sorties.
J’achète un bien qui me correspond
Outre l’emplacement, il vous faut choisir un bien qui colle à votre situation,
à vos projets, à vos attentes. Les critères sont, ici, forcément, plus subjectifs.
A
près avoir ana- lieu un jour, ou d’y exemple, se loue géné- longtemps et ont
lysé les critères loger vos enfants. ralement plus rapide- tendance à moins bien
objectifs liés à la Interrogez-vous aussi ment et avec un prix au entretenir les lieux :
localisation du bien, sur le temps que vous mètre carré supérieur, il vous demandera
l’heure est aux ques- pourrez consacrer, alors mais les locataires donc souvent plus de
tions plus subjectives. que vous êtes encore restent souvent moins temps.
La première : le loge- actif, à la gestion de
ment vous plaît-il ? Si votre bien, si vous avez
oui, il aura d’autant plus choisi de vous en occu-
de chances de séduire per vous-même. De Bon à savoir
vos locataires ! Cette cette réponse dépendra Plus l’appartement est grand,
question devient bien aussi le choix de votre plus les locataires restent
sûr essentielle si vous bien, et notamment de longtemps.
envisagez d’habiter le sa taille. Un studio, par
10 11
JE PRÉPARE AU MIEUX MON INVESTISSEMENT
Je diversifie mes investissements
Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier, c’est la règle d’or en matière
d’investissement. Avant de vous lancer, faites le point sur votre situation patrimoniale…
É
tudes des enfants, équilibre – entre risque à rechercher au sein de tel quartier se dégradait
retraite, succes- et non-risque, entre pla- chacune de ses deux au fil des années ou si
sion… un patri- cements liquides et pla- grandes classes d’actifs. telle région perdait en
moine s’envisage forcé- cements bloqués, entre En matière d’immobi- attractivité, mieux vaut
ment sur le long terme. investissements finan- lier, si vous possédez ne pas y avoir mis tous
Difficile toutefois de ciers (actions, obliga- déjà un bien, il convient ses œufs… Si vous
savoir de quoi sera fait tions) et immobiliers. de diversifier les situa- le pouvez, l’idéal est de
l’avenir. Comment évo- Mais l’équilibre est aussi tions géographiques. Si diversifier également
lueront les marchés les secteurs immobiliers
financiers et immobi- sur lesquels vous
liers, quelle sera l’infla- intervenez : logements
tion sur vingt ans… La traditionnels, résidences
prudence impose alors avec services, com-
de diversifier ses place- merces, bureaux,
ments au maximum lors parkings, etc.
loyer annuel, n’oubliez « nette nette »), en de la constitution pro-
pas d’intégrer les vacan- prenant en compte gressive de votre patri-
ces locatives, c’est-à- dans vos calculs l’impôt Le Saviez-vous ? moine. Objectif : le bon
dire les inévitables sur le revenu que vous La taxe foncière sera calculée
périodes pendant les-
quelles votre logement
devrez payer sur les
loyers et les éventuels
en multipliant la moitié de la valeur locative
cadastrale du bien par des taux votés
CONSEILS
ne sera pas loué. Pour gains d’impôt que Pensez aussi à varier les tai
par les collectivités territoriales. Pour l-
être encore plus précis, votre investissement les d’appartements – stu
connaître ces derniers, rendez-vous dio,
évaluez la rentabilité vous permet de F2, F3, etc. – et les types
sur www.impots.gouv.fr. baux – location meublée
de
nette (encore appelée réaliser. ou
nue. Ce pour éviter, no
tam-
ment, que vos locataire
s ne
partent tous au mê
Des loyers trop élevés risquent moment. Exemple : si
me
vous
de miner la rentabilité locative possédez deux studios me
blés pour étudiants, il y a
u-
fort
On pourrait croire que l’Edhec Business à parier qu’ils seront vac
ants
l’été. Résultat : vous ne
louer son bien au prix School. Un loyer trop tou-
cherez pas de loyers pour
fort améliorera systé- élevé vous expose à vos
deux biens pendant de
ux
matiquement sa ren- des périodes de vacan- mois, au risque de vous me
ttre
tabilité locative. C’est ces plus longues en difficultés pour le
rem-
faux, paradoxalement, (davantage de difficul- boursement de vos prêts.
Vous
aurez par ailleurs à vous oc
comme l’explique une tés à trouver des loca- cu-
per des différentes tâc
hes
étude intitulée « Les taires) et plus fréquen- liées au changement de loc
a-
dysfonctionnements tes (vos locataires, une taire pour vos deux biens
en
du marché locatif fois installés, sont plus même temps (remise en
état,
recherche de nouveaux oc
privé », publiée en enclins à chercher cu-
pants, etc.).
février 2014 par moins cher ailleurs).
12 13
3
JE PROFITE
D’UN DISPOSITIF
ADAPTÉ
À MON PROFIL
Prêt à investir dans un logement neuf
pour le louer ? Plusieurs dispositifs et
statuts spécifiques s’offrent à vous, avec
à chaque fois à la clé des avantages,
notamment fiscaux. Mais chaque for-
mule a aussi ses contraintes. Le point
sur les différentes options.
14 15
JE PROFITE D’UN DISPOSITIF ADAPTÉ À MON PROFIL
Location nue : la loi Pinel Location meublée : le statut LMNP
Une réduction fiscale pouvant atteindre 21 % du prix du bien, sur 12 ans, c’est ce La Location en Meublé Non Professionnelle (LMNP) est un statut permettant de
que propose le dispositif Pinel. Face au succès, il a été étendu jusqu’à fin 2017. bénéficier d’une fiscalité ultra avantageuse sur ses revenus locatifs.
L S
e dispositif de défis- rendre l’investissement i vous décidez de
calisation dit Pinel, locatif dans le neuf louer votre loge-
du nom de l’ex- encore plus attractif. ment meublé, à
ministre du Logement, Prorogé d’un an jusqu’à condition que vos reve-
est indéniablement un la fin 2017, le logement nus locatifs ne dépas-
succès. Il a fait revenir neuf ou à construire sent pas 23 000 euros
bon nombre d’investis- doit respecter un cer- par an ou ne représen-
seurs sur le marché tain niveau de perfor- tent pas plus de la moi-
immobilier. Son objectif ? mance énergétique – tié de la totalité de vos
Doper la construction réglementation thermi- revenus, vous pourrez
de logements dans les que RT 2012 ou label bénéficier du statut de
zones où la demande BBC (bâtiment basse loueur en meublé non
n’est pas satisfaite et consommation) 2005. professionnel.
Les points positifs
Location nue : le dispositif Cosse Ce statut permet de
toucher des revenus
locatifs en grande partie 33 100 euros de recet- 2017) qui permet de Les points négatifs
« Louer abordable », tout le monde y gagne. Avec le plan Cosse de location voire totalement défis- tes en 2017) avec lequel déduire de vos revenus Contrairement au Pinel
solidaire, les propriétaires pourront déduire jusqu’à 85 % de leurs revenus locatifs. calisés pendant de lon- aucune charge n’est locatifs vos charges ou au Censi-Bouvard,
gues années. Vos loyers déductible mais qui (intérêts de votre prêt, la LMNP n’apporte pas
L Où ? Quand ? Les points positifs
a nouvelle ministre minimum dans le cadre seront imposés dans bénéficie d’un abatte- travaux, frais de notaire, de réduction fiscale
du Logement, Le dispositif se concen- Au-delà de la déduction d’une convention sans la catégorie des « béné- ment automatique de assurances, taxe fon- directe. Mais ce n’est
Emmanuelle Cosse tre sur les zones les plus fiscale, le dispositif Cosse travaux et 9 ans avec fices industriels et 50 % sur les recettes ; cière), mais aussi – et pas pour autant que
veut développer l’offre tendues. Plus l’accès au est cumulable avec les travaux. En cas de commerciaux » (Bic). • le régime « réel » c’est la grande diffé- l’intérêt fiscal sera
locative sociale en logement est difficile, aides de l’Agence natio- départ du locataire, Au choix : (sur demande si vos rence avec un logement forcément moindre, au
mobilisant les proprié- plus l’incitation fiscale se nale pour l'habitat (Anah) pendant la période cou- • le régime « micro- recettes sont inférieures loué nu – l’amortisse- contraire : faites vos
taires privés. En partici- fait attractive. Pour en afin de réaliser des tra- verte, le propriétaire Bic » (possible jusqu’à à 33 100 euros pour ment de votre bien. propres calculs !
pant au programme bénéficier, le propriétaire vaux ainsi qu’avec la devra relouer son bien
« Louer abordable », ils s’engage à louer son prime d’incitation à l’in- jusqu’à la fin de la
pourront bénéficier bien à des ménages termédiation locative. période couverte par la
d’une déduction fiscale modestes et à percevoir convention. LMP, LMNP : quelles différences ?
de 15 à 85 % sur leurs un loyer « abordable ». Les points négatifs En savoir plus sur : Si vos recettes locatives dépas- ce qui est le cas en Loueur
revenus locatifs depuis Désormais effectif, Le propriétaire s’en- www.louer-
sent 23 000 euros par an et Meublé Non Professionnel).
le 1er février 2017. Plus le ce dispositif s’étendra gage à louer pour 6 ans abordable.gouv.fr
loyer est abordable, plus jusqu’au 31 décembre qu’elles représentent plus de la Et ce, sans limite ! C'est la grande
la déduction est impor- 2019. moitié de vos revenus globaux, force du LMP : la réduction
tante. L’abattement vous pourrez accéder au statut d'impôt peut être très élevée.
atteint même 85 % pour Quel type de loueur en meublé profession- Autres atouts : vous échappez
les propriétaires choisis-
sant de confier la ges-
de logement ?
« Louer abordable »
Bon à savoir nel (LMP). L’avantage ? Les char- à la taxation des plus-values
tion de leur bien à une concerne tous les loge- Le Cosse veut développer l’offre ges, dépenses de travaux, intérêts immobilières et à l'ISF.
association agréée fai- ments récents et sociale et solidaire en mobilisant d'emprunt sont déductibles de Reste que ce mécanisme est
sant de la location anciens, loués nus et à le parc privé, dans les zones votre revenu global (et pas uni- destiné aux investisseurs dispo-
sociale ou de l’intermé- titre de résidence princi- tendues. quement de vos revenus locatifs, sant de solides moyens.
diation locative. pale pour le locataire.
16 17
JE PROFITE D’UN DISPOSITIF ADAPTÉ À MON PROFIL
Location meublée : • le dispositif Censi-
Bouvard et sa
revenus peu ou pas fisca-
lisés pendant de longues
sur le long terme
via le bail commercial
revente sont faibles.
Et que l’investissement
les résidences avec services réduction d’impôt
(voir ci-dessous) ;
• le statut de loueur
années (voir ci-dessus).
Les points négatifs
que vous signez avec le
gestionnaire. Retenez
aussi qu’il s’agit surtout
est loin d’être liquide :
plus encore que pour
un bien immobilier
Investir dans une résidence avec services en meublé classique La formule vous laisse d’un produit de rende- classique, il faudra être
est une option pour ceux qui cherchent une solution (LMNP ou LMP), qui peu de marge de liberté. ment, les perspectives patient au moment
clé en main et sans soucis de gestion. permet de toucher des Vous vous engagez de plus-values à la de la revente.
Q
ue le public visé résidence avec services de ce dernier. naire) de toucher des
soit les étu- est globalement le Choisissez-le avec soin. revenus locatifs chaque
diants, les même pour l’investis- mois pendant au moins Ehpad, seniors, tourisme, étudiants : que choisir ?
seniors, les hommes seur : vous acquérez un Les points positifs 9 ans, que votre loge-
d’affaires ou les touris- studio ou un apparte- Cette formule vous ment soit occupé ou
Les résidences pour vacanciers et car elles sont plus sensibles au de faillite du gestionnaire – ils
tes, le principe de la ment dans une rési- plaira si vous n’avez ni non. En effet, vous ne hommes d’affaires peuvent contexte économique. Les rési- sont souvent bien placés géogra-
dence neuve ou en l’envie ni le temps de louez pas directement « refroidir » certains investisseurs dences pour seniors et étudiants phiquement et de taille normale.
construction qui pro- gérer des locataires. votre bien à un loca- rassurent davantage en raison du Quant au marché des Ehpad, il
pose différents services Recrutement des occu- taire, mais au gestion-
vieillissement démographique et attire par ses perspectives de plus
et vous déléguez la ges- pants, travaux, collecte naire, via un bail com-
CONSEILSdans une rési- tion de votre bien au des loyers : ici le ges- mercial de 9 ans mini- du manque de logements étu-
diants. Et aussi parce qu’il s’agit
forte rentabilité et par la sécurité
de l’investissement (la concur-
Investissez gestionnaire de l’im- tionnaire se charge de mum, renouvelable.
. Les
dence seniors ou étudiants meuble. La réussite de tout ! Autre intérêt Enfin, la fiscalité est généralement de logements qu’il rence est imitée par un numerus
le
besoins sont immenses et votre investissement majeur : la garantie également avanta- serait facile de reconvertir en cas clausus, notamment).
!
placement est moins risqué dépendra de la fiabilité (hors faillite du gestion- geuse. Au choix :
Location meublée :
le dispositif Censi-Bouvard
Pour une réduction d’impôt de 11 % du prix de votre Les points négatifs
bien neuf dans une résidence avec services, vous pouvez Contrairement au statut
aussi passer par la case Censi-Bouvard ! LMNP classique, le
Censi-Bouvard ne per-
L’
avantage fiscal de 300 000 euros, étalée triels et commerciaux, met pas de déduire
Censi-Bouvard, sur 9 ans. La réduction avec la possibilité d’ob- l’amortissement.
réservé à ceux qui s’élève donc, au maxi- tenir un abattement Conséquence : à moins
investissent dans une rési- mum, à 33 000 euros, automatique de 50 % d’être faiblement
dence de services neuve, soit 3 666 euros par an. (régime « micro-Bic ») imposé ou de savoir
a été maintenu jusqu'à la Les loyers touchés seront ou de déduire d’avance que vous ne
fin 2017 pour les résiden- imposés dans la catégo- l’ensemble de vos char- conserverez pas votre
ces étudiantes et de rie des bénéfices indus- ges (« régime réel »). bien sur le long terme,
retraite médicalisées. vous aurez souvent inté-
rêt à renoncer à la
Les points positifs réduction Censi-
Il ouvre la voie à une Bon à savoir Bouvard. D’autant que
réduction d’impôts Désormais, le Censi-Bouvard 2017 celle-ci est prise en
de 11 % du prix de ne concerne plus les résidences compte dans le plafon-
l’appartement ou de la de tourisme. nement global des
maison, dans la limite niches fiscales.
18 194
JE CONNAIS
LES RÈGLES DE LA
LOCATION
Vous voici propriétaire d’un logement
neuf que vous avez rigoureusement
sélectionné. Reste à trouver les bons
locataires, à le louer au juste prix et à
tout mettre en œuvre pour anticiper,
dès la signature du bail, d’éventuels
désagréments.
20 21JE CONNAIS LES RÈGLES DE LA LOCATION
Choisir entre meublé et non meublé Bon à savoir
dant de l’entretien. Si
vous faites gérer votre
bien par une agence, un
principale en meublé, la
durée du bail est d’un
an (9 mois si le locataire
Nu ou meublé, il faut choisir ! Votre décision aura d’importantes La location meublée est plus adaptée bien meublé vous coû- est étudiant). Elle passe
répercussions et elle ne doit pas être prise à la légère. aux petites surfaces. tera plus cher en hono- à trois ans en non-meu-
raires qu’un bien nu. blé. En contrepartie, le
Sur le plan financier leure en meublé, d’au- locataire pourra quitter
La location en meublé tant plus que vous aurez vos loyers pendant de tez les parties 1 et 3 de Sur le plan juridique les lieux avec un préavis
implique des dépenses soigneusement sélec- nombreuses années) ou ce dossier, pp. 3 et 15. Malgré les récentes de seulement un mois
supplémentaires tionné votre bien et que de profiter, si vous optez réformes, les règles en meublé, contre trois
puisqu’il faudra fournir vous êtes fortement pour le régime « micro- Sur le plan logistique applicables aux loca- en non meublé. Dans
aux occupants meubles imposé (voir ci-dessous). Bic », d’un abattement Le meublé est plus chro- tions meublées demeu- les zones tendues, le
et équipements – lit, de 50 %. Pour plus de nophage, les locataires rent plus souples. préavis est également
table, chaises, vaisselle, Sur le plan fiscal détails sur la fiscalité des s’y succédant plus vite et Exemple : pour la loca- d'un mois depuis la loi
télévision, four, etc. Et La donne n’est pas du revenus locatifs, consul- les équipements deman- tion d’une résidence ALUR.
les renouveler quand ce tout la même. Si vous
sera nécessaire. En louez votre bien en non
contrepartie, vous tou- meublé, vos loyers
cherez un loyer plus
important. Ayez aussi en
tête que les meublés
seront considérés
comme des revenus
fonciers, si vous le louez
Fixer le loyer
attirent généralement en meublé, vous serez À certaines exceptions près, vous êtes
des locataires pour de imposé au titre des libre de fixer le loyer que vous souhai-
plus courtes durées – bénéfices industriels et tez. Mais pas question pour autant
étudiants, touristes, commerciaux (Bic). La
d’avoir les yeux plus gros que le ventre…
hommes d’affaires en seconde solution s’avère
L
déplacement, etc. souvent plus intéres- a détermination qu’un bien ancien com-
Conséquence : il faut sante car elle offre la d’un loyer « juste » parable. Mais ne soyez
s’attendre à un taux de possibilité de déduire est un point clé de pas trop gourmand,
vacance locative supé-
rieur. Au final, la rentabi-
lité nette sera tout de
de vos revenus locatifs
l’amortissement du bien
immobilier (et par là
la réussite de votre
investissement. Là
encore, une petite
vous risquez, d’une
part, de devoir attendre
plus longtemps avant
CONSEILS
même souvent meil- même de défiscaliser étude de marché s’im- de trouver un locataire Prévoyez dans le bail une
clause de révision
du loyer – elle vous pe
pose. Étudiez les prix et, d’autre part, une fois rmettra d’augmenter
votre tarif de location un
pratiqués aux alentours celui-ci installé, de le e fois l’an, si vous le
souhaitez et dans certaine
pour des biens similai- faire fuir plus rapide-
Gare aux locations meublées en SCI res (taille, situation, ment s’il trouve moins
s limites.
Sans cette clause, le loyer est
fixé pour toute la
durée du bail.
Vous le savez, détenir votre bien tembre 2014, dans le cadre du niveau d’équipement.). cher ailleurs. Les loyers
en société civile immobilière nouveau plan de relance du Moderne et moins sont le plus souvent
énergivore, votre bien fixés librement. Dans
(SCI) avec, par exemple, un logement, les avantages fiscaux
neuf se louera plus cher certains cas, toutefois, ils sont plafonnés. loyers prévus par la loi
membre de votre famille, pré- liés à l’investissement locatif C’est le cas si vous Duflot rebaptisée Pinel.
sente de nombreux avantages, particulier s’appliquent égale- investissez via un dispo- Déterminez avec soin
cela facilite notamment les ment aux SCI. En revanche, la sitif de défiscalisation votre tarif à la première
transmissions de patrimoine. Au location meublée est considérée ou si vous choisissez de mise en location. Car,
niveau fiscal, aucun souci si comme une activité commer-
Le Saviez-vous ? conventionner votre par la suite, à chaque
Les loyers des logements de 14 m2 logement. Attention, si renouvellement de bail
vous louez votre logement nu. ciale : en louant en meublé, votre bien est situé à ou changement de
ou moins, situés dans une grande
Chaque associé déclarera ses vous prenez le risque d’assujettir agglomération et loués au moins Paris, à Lille, il est locataire, la revalorisa-
bénéfices comme des revenus l’ensemble des revenus de votre concerné par l'encadre- tion sera plafonnée. Les
9 mois, sont plafonnés
fonciers. Et depuis le 1er sep- ment des loyers prévus locations meublées sont
SCI à l’impôt sur les sociétés. à 41,64 euros/m2.
par l’encadrement des aussi concernées.
22 23JE CONNAIS LES RÈGLES DE LA LOCATION
Dénicher le locataire idéal
Loyers impayés et dégradations du bien sont
la hantise des propriétaires. Pour éviter d’en
arriver là, choisissez votre locataire avec soin.
P
our sélectionner exigées du locataire et de
l’occupant de votre son garant. Voici ce que
bien, il va, là aussi, vous pouvez demander :
falloir mener une mini- Une pièce justificative
enquête. Il existe désor- d'identité
mais une liste limitative Une seule pièce justifi-
de pièces pouvant être cative de domicile
Un ou plusieurs docu-
ments attestant des acti-
vités professionnelles
Un ou plusieurs
CONSEILS aux ressour- documents attestant
Attachez-vous des ressources
fil
ces du candidat et à son pro Le relevé d'identité
tes
professionnel… et fai bancaire (R.I.B.) n’en fait
!
confiance à votre feeling plus partie.
Déléguer ou non la gestion
Se protéger contre les loyers impayés de son bien à un professionnel
Vous aurez beau choisir votre – divorce, maladie, licenciement, • Deuxième option : vous pou-
Économies ou tranquillité, le choix
locataire avec soin, vous ne etc. Aussi, mieux vaut anticiper vez souscrire à Visale (VISA
est souvent draconien ! À vous de choisir…
pourrez jamais être 100 % sûr et se protéger contre des loyers pour le Logement et l’Emploi).
E
d’avoir bien cerné sa situation et impayés qui pourraient vous C’est un service totalement n matière de exemple l’agence s’oc-
ne pourrez jamais prévoir les mettre en difficultés financières gratuit proposé par Action gestion locative, cupe de vous trouver
accidents de la vie pouvant la si vous remboursez un prêt. Logement, acteur de référence il existe, schémati- un occupant mais vous
quement, trois options : reprenez la main
remettre brutalement en cause • Première option : la caution du logement des salariés depuis 1. se débrouiller ensuite et gérer vous-
d’un proche du loca- plus de 60 ans. La garantie 100 % seul ; même la location au
taire, qui s’engage à Visale qui remplace la garantie 2. déléguer entièrement quotidien.
payer pour lui s’il ne des risques locatifs (GRL) et la la gestion à une agence; Gérer son bien 100 %
3. recourir aux services seul est économique
peut plus assumer garantie universelle des loyers
d’un professionnel de mais demande du
son loyer. L’avantage, (GUL) est une caution accordée façon ponctuelle – par temps et certaines
c’est que c’est gratuit.
L’inconvénient, c’est
gratuitement aux jeunes loca-
taires du parc immobilier privé
connaissances juridi-
ques et techniques. CONSEILS
que si la caution ne (sur leur résidence principale). Cette option impose La réponse n’est pas que fin
aussi de ne pas habiter ancière ou logisti-
peut ou ne veut pas Elle garantit 36 impayés (trois que. Tout dépend aussi de
votre tempérament :
trop loin du bien loué. les adeptes du « on n’est jam
payer, vous n’aurez ans). C’est au locataire d’en Déléguer la gestion est ais mieux servi que
par soi-même » seront
d’autres solutions faire la demande. vous permet moins stressés s’ils
plus confortable mais contrôlent le processus,
les propriétaires peu
que d’entamer une donc de louer votre bien en viendra grignoter quel- sûrs d’eux seront plus rassur
que peu la rentabilité de és s’ils font appel à
procédure judiciaire. toute sécurité. un professionnel.
votre investissement.
24 25JE CONNAIS LES RÈGLES DE LA LOCATION
Établir un état des lieux LEXIQUE
L’état des lieux d’entrée comme de sortie Dispositif 21 % sur 12 ans dans aux personnes qui d’agence, charges de
est désormais obligatoire pour les locations Censi-Bouvard la limite d'un plafond remplissent les trois copropriété, etc.). La
meublées comme non meublées. Il est Dispositif d’incitation à d'investissement de conditions suivantes rentabilité locative
à rédiger en deux exemplaires au moins, un l’investissement locatif 300 000 euros et de cumulatives : nette (ou « nette
dans le neuf qui pren- 5 500 euros le mètre • Un membre au moins nette ») prend en outre
pour le propriétaire, un pour le locataire. dra fin le 30 décembre carré. En contrepartie, du foyer fiscal doit en considération les
S
i vous choisissez remise des clés. Ces 2017. Il ouvre la voie à le propriétaire s'en- être inscrit au registre conséquences de votre
de vous passer des documents décrivent en une réduction d’impôt gage à louer le bien nu du commerce et des investissement sur l’im-
services d’une détails l’état du loge- de 11 % du prix de pendant 6,9 ou 12 ans sociétés en qualité de pôt sur le revenu.
agence, il vous faudra, ment et de ses équipe- tions et de retenir, le cas être facturées au loca- revient d’un logement à des locataires ne loueur professionnel.
notamment, réaliser ments, pièce par pièce. échéant, une partie du taire. L’état des lieux neuf dans une rési- dépassant pas certains • Les recettes doivent Taux effectif global
seul l’état des lieux, à Soyez précis, ils vous dépôt de garantie (sou- comprend, le cas dence avec services. plafonds de ressour- dépasser 23 000 (TEG)
l’arrivée et au départ du serviront à prouver vent appelé à tort « cau- échéant, les relevés Cette réduction est ces. Les loyers sont euros TTC par an. Elément obligatoire
locataire, lors de la d’éventuelles dégrada- tion ») de votre loca- de compteurs (eau, étalée sur 9 ans et plafonnés. Seuls les Cette règle s'appli- de toute offre de
taire. Votre locataire a électricité, gaz). Concrè- s’applique sur logements aux normes que la première crédit immobilier, il
10 jours après la rédac- tement, l’état des lieux 300 000 euros d’inves- BBC 2205 et RT 2012 année d’exploitation permet de comparer
tion de l’état des lieux d’entrée et de sortie tissement maximum. sont éligibles. au prorata temporis. les différentes proposi-
Bon à savoir d’entrée pour deman-
der à le compléter, pour
figurent souvent sur le
même document, qui Dispositif Pinel Établissement
• Ces recettes doivent
être supérieures au
tions des établisse-
ments financiers, car
Vous avez le droit de refuser de tout élément du loge- comporte alors une Dispositif d'incitation à d’hébergement pour montant total des il comprend non
compléter l’état des lieux à la demande ment. Attention, les colonne « à l’entrée l'investissement locatif personnes âgées autres revenus d'acti- seulement le taux de
du locataire, et lui, de saisir évolutions du bien dues du locataire » et une dans le neuf visant des dépendantes (Ehpad) vité du foyer fiscal base du crédit, mais
une commission de à l’usure normale par le autre « à la sortie zones géographiques Structure médicalisée (salaires, BIC, etc.). aussi les différents
conciliation. temps ne peuvent pas du locataire ». où la demande de accueillant des person- frais et éventuellement
logements excède nes de plus de 60 ans Rentabilité locative les assurances.
l'offre. Ce dispositif en perte d’autonomie. Rapport entre ce que
succède au Duflot. Il a À ne pas confondre vous avez dépensé Vacance locative
Les éléments obligatoires du bail été prorogé jusqu’à la avec les résidences de pour acheter votre bien Période vacante
fin décembre 2017. services pour seniors immobilier et ce qu’il entre deux locataires
Vous avez dégoté la perle rare ? nom du locataire, la date de annexés : l’état des lieux, le
Il ouvre la voie à une non dépendants. vous rapporte. Une pendant laquelle
C’est le moment de rédiger le début et la durée du bail, la sur- règlement de copropriété, l’at- réduction d'impôt de rentabilité locative de votre bien immobilier
contrat de location. Un décret, à face habitable, la description du testation d’assurance contre les 12 % du montant de Loueur en meublé 4 % signifie que pour n’est pas loué.
paraître, prévoit la rédaction logement, les travaux effectués risques locatifs souscrite par le l'acquisition sur une professionnel (LMP) 100 euros investis,
d'un contrat-type. En attendant, depuis le dernier contrat de locataire, les diagnostics techni- durée de 6 ans, de Le statut de loueur pro- votre achat vous rap- Visale
18 % sur 9 ans et de fessionnel est accordé porte 4 euros chaque Le VISA pour le
vous trouverez des modèles sur location ou de renouvellement, ques, la liste des équipements
année. La rentabilité Logement et l'Emploi,
internet. Parmi les éléments obli- le montant du loyer, le dernier d’accès aux technologies de l’in- locative brute est le dit Visale, garantit aux
gatoires : vos nom et adresse (ou loyer acquitté par le précédent formation et de la communica- rapport entre le prix de bailleurs du parc privé
ceux du gestionnaire du bien), le locataire. Au bail doivent être tion (fibre, TNT, câble, etc.). revient du bien et les qui respectent les
loyers touchés. La ren- conditions d’éligibilité
tabilité locative nette le paiement de tous
de frais et charges les loyers impayés
Guide Conseil Pratique Se loger Neuf Crédits photos prend en plus en (charges incluses) au
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