Guide pratique des propriétaires bailleurs - CAF
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Guide pratique
des propriétaires
bailleurs
Réalisation Caf 77 - juillet 2022 - @adobestock
EDITO CAF / ADIL
Le logement, enjeu central et déterminant de la vie des familles et de l’éducation des enfants, est un
des domaines d’intervention dans lequel les Caf ont toujours été engagées, à travers les politiques pu-
bliques.
L’absence de logement, le risque d’expulsion, la mauvaise qualité du logement constituent des risques
importants pour l’équilibre de la vie familiale et la réussite de projets éducatifs envers les enfants.
Si le champ d’intervention des Caf est limité (pas d’offres de logements…), elles s’attachent à mettre en
oeuvre des interventions en faveur du maintien, de l’amélioration des conditions de vie dans le loge-
ment et de l’insertion des familles dans leur environnement.
Conformément aux orientations nationales, la Caf de Seine-et-Marne assure cette offre de service, ré-
pondant à deux missions essentielles :
- solvabilisation des familles par la gestion et le versement des aides au logement, responsabilité,
confiée aux Caf par les Pouvoirs publics,
- mise en oeuvre d’une politique d’action sociale, permettant un soutien supplémentaire, aux familles
vulnérables, aux ressources modestes ou vivant un évènement déstabilisant (séparation, décès…).
A ce titre, la Caf de Seine-et-Marne et son Conseil d’Administration agissent pour permettre l’accès à
l’ensemble et aux justes droits. Divers leviers sont mobilisés pour informer et accompagner les familles,
notamment les plus vulnérables, en matière du logement et du cadre de vie.
Pour renforcer son action, la Caf tient à mobiliser et à optimiser le partenariat local.
Elle s’est engagée à poursuivre son intervention en faveur de la lutte contre le logement non décent,
selon les termes de la Loi Alur du 24 mars 2014 (conservation de l’aide au logement due aux ménages
allocataires, si occupation d’un logement diagnostiqué non décent, par un prestataire).
A cet égard un guide du logement non décent, conçu avec l’Adil77 a été publié dans les pages locales du
site Caf.fr (rubriques partenaires et allocataires).
Enfin la Caf77 souhaite poursuivre son engagement dans la prévention des expulsions et des impayés
de loyers avec les acteurs locaux concernés (Charte Départementale et partenariale signée en avril
2018) et a la volonté de détecter les impayés de loyers, le plus en amont possible.
L’Adil77 s’est associée à notre démarche, pour concevoir un guide à l’attention des bailleurs, dans lequel
il nous a semblé pertinent d’aborder divers aspects pratiques et réglementaires liés à la mise en loca-
tion d’un logement, relevant du parc privé.
Propriétaires, bailleurs d’un ou plusieurs logements à des allocataires de la Caf, vous êtes des acteurs et
interlocuteurs privilégiés pour permettre le traitement de situations liées au logement.
De votre côté, vous souhaitez avoir des garanties de solvabilité de vos locataires afin de réduire les
risques d’impayés, entretenir des relations sereines et constructives entre vous, vos locataires et la Caf,
connaître les droits et devoirs du bailleur privé, les démarches à effectuer…
Nous faisons le pari que ce guide vous sera utile et vous apportera les réponses aux problématiques
auxquelles vous pouvez être confrontés.
Bonne lecture.
Martine DUVERNOIS François CHABERT
Présidente de l’ADIL de Seine-et-Marne Président du conseil d’administration de la Caf77
Véronique CHAMOREAU Gaëlle CHOQUER-MARCHAND
Directrice de l’ADIL de Seine-et-Marne Directrice de la Caf de Seine-et-Marne.
2
PREAMBULE
Ce guide a été conçu en partenariat Caf/Adil77 dans le cadre de la mise en oeuvre du schéma directeur
du logement et du cadre de vie (Sdlcv) et de l’offre dématérialisée de la Caf77.
L’ Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL), de par sa mission d’information en di-
rection du particulier, est un partenaire privilégié de la CAF, des familles allocataires et potentiellement
des bailleurs propriétaires que vous êtes.
Vous êtes propriétaire bailleur et louez un ou plusieurs logements à des allocataires de la Caf de Seine-
et-Marne, vous contribuez ainsi à l’offre de logements de notre vaste territoire, où les besoins de-
meurent élevés.
La Caf77, comme les autres Caf, aide les familles à faire face à leurs dépenses de logement.
92 054 foyers seine-et-marnais perçoivent une aide au logement, en 2019, ce qui représente 233 454
personnes, soit 16,62 % de la population du département.
La Seine-et-Marne comptait 1 403 997 habitants au 1er janvier 2020 (+0,5 %), sachant que sa
population, plutôt jeune et active est couverte à 52 %, par la Caf77.
En montants financiers, cela représente :
• 261 593 910 € d’aides au logement qui ont été versées aux familles,
• 6 489 880 € de prestations d’action sociale ayant été engagées envers les partenaires et les familles,
dont 142 prêts à l’amélioration de l’habitat (63 170 €), 367 000 € versés aux associations oeuvrant
dans le domaine du logement et 900 000 € de contribution au dispositif de Fonds de Solidarité pour
le Logement (FSL).
Il est à noter que l’offre de service numérique liée au logement est en nette progression, notamment
pour les demandes d’aides au logement en ligne (68,88 %, soit + 8 points) et l’utilisation du dispositif
Ideal par les bailleurs publics (63, 05 %, soit + 3,52 points).
Le parc de logements seine-et-marnais comptait 604 627 (recensement 2016), dont environ 11 000
logements potentiellement indignes.
Savez-vous que la Caf a aussi une mission d’amélioration du cadre de vie des familles, en luttant contre
la non-décence des logements, et joue un rôle dans la prévention des impayés de loyers et des expul-
sions locatives ?
Fort de ses engagements auprès des familles, de ses partenaires et acteurs du logement, la Caf de
Seine-et-Marne a souhaité s’associer avec l’Adil77 afin de mettre à votre disposition les informations
et réglementation nécessaires à votre statut de propriétaires bailleurs, pouvant faciliter vos démarches
lors de la location de votre/vos bien(s), et pouvant favoriser des relations constructives avec vos loca-
taires.
Ce guide est fait pour vous !
Exploitez-le, autant que de besoin !
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SOMMAIRE
EDITO
PREAMBULE
I. AVANT LA SIGNATURE DU CONTRAT................................................................................................ 6
A. Accès au logement...................................................................................................................... 6
1. Quelques pistes pour chercher et trouver un locataire........................................................ 6
2. Les documents pouvant être demandés au candidat locataire............................................ 6
3. Intervention d’un intermédiaire........................................................................................... 6
4. Les garanties que peut prendre le bailleur........................................................................... 7
B. Obligation de louer un logement décent.................................................................................... 7
C. Choix du régime de mise en location.......................................................................................... 9
5. La location vide..................................................................................................................... 9
6. La location vide désigne la location d’un logement non meublé, soumise au titre Ier......... 9
7. La location meublée.............................................................................................................. 9
D. Le locataire............................................................................................................................... 10
8. Le locataire marié............................................................................................................... 10
9. Le locataire pacsé............................................................................................................... 10
Cas du locataire en concubinage........................................................................................ 10
E. Le contenu du bail.................................................................................................................... 11
1. Un contrat de location écrit................................................................................................ 11
2. Documents annexes............................................................................................................ 11
F. Le loyer..................................................................................................................................... 12
G. Les charges............................................................................................................................... 13
H. Déclaration et autorisation préalable à la location................................................................... 13
II. DURANT LE CONTRAT DE LOCATION.............................................................................................. 12
A. Droits et obligations du bailleur............................................................................................... 12
1. Envers les locataires............................................................................................................ 12
2. Envers la CAF....................................................................................................................... 14
B. Obligations à la charge des locataires....................................................................................... 17
1. Envers le bailleur................................................................................................................. 17
2. Envers la Caf........................................................................................................................ 18
C. En cas d’impayés de loyers....................................................................................................... 19
1. Propriétaires bailleurs : il faut réagir vite !......................................................................... 19
2. Locataires............................................................................................................................ 20
4
III. LA FIN DE LA LOCATION.................................................................................................................. 20
A. Le renouvellement du bail........................................................................................................ 20
B. Le congé du locataire................................................................................................................ 21
C. Le congé du bailleur.................................................................................................................. 21
D. L’état des lieux de sortie........................................................................................................... 22
E. La restitution du dépôt de garantie.......................................................................................... 23
F. La résiliation judiciaire du bail.................................................................................................. 23
ANNEXES ..... ........................................................................................................................................ 24
TEXTES REGLEMENTAIRES.................................................................................................................... 32
LEXIQUE ET DEFINITIONS...................................................................................................................... 33
CONTACTS UTILES................................................................................................................................. 35
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I. AVANT LA SIGNATURE DU CONTRAT
A. Accès au logement
1. Quelques pistes pour chercher et trouver un locataire
Vous êtes propriétaires d’un logement et vous souhaitez le louer. Il y a différentes manières de
trouver un locataire :
• mettre des annonces dans les journaux,
• publier des annonces sur des sites internet,
• ou encore confier la gestion de votre bien à une agence immobilière.
Toutes ces possibilités présentent des avantages et inconvénients.
Attention aux pratiques discriminatoires
Le candidat locataire qui s’estime victime d’une discrimination peut saisir directement et gra-
tuitement le Défenseur des Droits, pouvant aider à la constitution d’un dossier et disposant
de pouvoirs importants (consultation de documents, méthode de testing…).
Le candidat locataire peut également intenter une action judiciaire tant sur le plan civil que
pénal.
Si vous vous chargez vous-même des démarches avec votre locataire, vous aurez peu de frais,
mais vous devrez être disponible. Si vous optez pour la gestion par une agence, cette dernière
assurera un bon nombre de démarches mais des frais vous seront facturés.
2. Les documents pouvant être demandés au candidat locataire
Le candidat locataire et sa caution doivent fournir au bailleur des documents relatifs à :
• leur identité ;
• leur domicile ;
• leur activité professionnelle ;
• leurs ressources.
Si vous exigez d’autres documents vous vous exposez à une amende de 3000 €.
3. Intervention d’un intermédiaire
Si vous confiez la gestion de votre logement ou la réalisation de missions déterminées (re-
cherche de locataire, rédaction du bail et des états des lieux…) à un intermédiaire (agent immo-
bilier, marchand de biens, notaire…), certains frais (visite du logement, constitution du dossier
de location et de rédaction de bail ) sont partagés entre vous et votre locataire. Ils sont limités à
un plafond par mètre carré de surface habitable qui varie selon les zones géographiques.
Les frais de réalisation de l’état des lieux d’entrée, lorsqu’il est réalisé par un tiers sont partagés
entre vous et votre locataire. Ils sont limités à un plafond par mètre carré de surface habitable.
Les frais de réalisation de l’état des lieux de sortie ne serons partagés que si l’état des lieux n’a
pas pu être établi à l’amiable.
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4. Les garanties que vous pouvez prendre
Afin de sécuriser le paiement des loyers, vous pouvez :
• demander le cautionnement d’une personne physique (parents, amis…) ;
• demander la garantie VISALE, si votre locataire est éligible ;
• souscrire une assurance «loyers impayés».
Lorsque vous souscrivez une assurance «loyers impayés», vous ne pouvez exi-
Attention ger en plus un cautionnement (sauf si le logement est loué à un étudiant ou
un apprenti).
A savoir
En cas de colocation, si la caution s’engage au profit d’un seul colocataire, l’acte de cau-
tionnement doit identifier le colocataire qui bénéficie de la garantie. Si la caution s’engage
pour plusieurs colocataires, l’acte doit désigner, parmi les colocataires, celui dont le départ
mettra fin à l’engagement de la caution.
À défaut de cette précision dans l’acte, le cautionnement est nul.
L’engagement solidaire de la caution prend fin à la date d’expiration du délai de préavis dé-
livré par le colocataire qui bénéficie de la garantie, à condition qu’un nouveau colocataire
figure au bail.
À défaut de nouveau colocataire figurant au bail, l’engagement de la caution prend fin, au
plus tard, dans un délai de six mois à compter de la date d’expiration du délai de préavis.
Vous pouvez également exiger le versement d’un dépôt de garantie pour couvrir d’éventuels
manquements du locataire (loyers ou charges impayés, réalisation des réparations locatives...).
Son montant ne doit pas dépasser 1 mois de loyer, hors charges, si le logement est loué vide, et
2 mois de loyer, hors charges, si le logement est loué meublé.
Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail, directe-
ment par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers, qui peut être :
• soit Action logement dans le cadre de l’avance LOCA-PASS ; contacts à la fin de ce guide,
• soit le fonds de solidarité pour le logement (FSL) lorsque le locataire a fait une demande
d’aide pour financer le dépôt de garantie. Contacts du Conseil départemental77 à la fin de
ce guide.
B. Obligation de louer un logement décent (décret n°2002- 120 du 30 janvier 2002)
Vous êtes tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de
risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute
infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique
minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Un logement décent c’est un logement qui :
• n’est pas frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril
• n’est pas inhabitable par nature (cave, garage, combles…)
• est conforme au règlement sanitaire départemental
• satisfait aux conditions suivantes :
- bon état du gros oeuvre, de la couverture, des escaliers et balcons ;
- état et nature des matériaux de construction, des canalisations et revêtements ne présen-
tant pas de risques pour la santé et la sécurité des personnes
- branchements de gaz, d’électricité et équipements de chauffage et de production d’eau
chaude conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage
7
- portes, fenêtres, murs et parois du logement présentent une étanchéité à l’air suffisante
pour éviter les infiltrations d’air parasites.
- ventilation et éclairage naturel suffisants
• présente les éléments d’équipement et de confort suivants :
- installation permettant un chauffage normal ;
- installation d’alimentation en eau potable et d’évacuation des eaux ménagères permettant
une utilisation normale sans risques de refoulement ou d’odeur ;
- une cuisine ou un coin cuisine aménagé permettant l’installation d’un appareil de cuisson
et comprenant un évier (avec eau chaude et froide) ;
- une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c. et un équipement
pour la toilette ( baignoire ou une douche avec eau chaude et froide) ;
- pour les logements d’une seule pièce, l’installation sanitaire peut être limitée à un w.-c.
extérieur au logement mais situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
- un réseau électrique suffisant pour l’éclairage de toutes les pièces et le fonctionnement
des appareils ménagers courants
• comporte :
- au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres
carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable
au moins égal à 20 mètres cubes.
Cette obligation de délivrance d’un logement décent pèse sur vous, proprié-
taires bailleurs, tout au long de la durée du bail. Voir Décret relatif à la dé-
cence des logements en annexe 1.
Attention
Pour savoir si votre logement est décent, vous pouvez consulter le guide du
ministère de la cohésion des territoires : http://www.cohesion-territoires.
gouv.fr/nouvelle-edition-2018-du-guide-qu-est-ce-qu-unlogement-decent
Bon à savoir
Si le logement loué n’est pas décent, le locataire peut demander sa mise en conformité
amiablement (courriers, conciliateur, commission départementale de conciliation) ou judi-
ciairement (saisine du tribunal).
Des aides pour l’amélioration de l’habitat peuvent vous être attribuées. Pour plus d’infor-
mations, contactez l’ADIL.
Si le logement que vous louez est considéré insalubre, indigne ou non décent, contactez le
0806 706 806, au coût d’un appel local, le lundi de 14 h à 17 h 30 et du mardi au vendredi
de 9 h à 17 h 30. Un conseiller vous informera de vos obligations et des aides financières dispo-
nibles pour faciliter la réalisation des travaux.
Les modalités et conséquences de la conservation de l’allocation de logement sont, le cas
échéant, portées à votre connaissance. De même, le conseiller vous indiquera les démarches
d’information préalables à fournir au locataire avant l’exécution des travaux.
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C. Choix du régime de mise en location
1. La location vide
La location vide désigne la location d’un logement non meublé, soumise au titre Ier de la Loi
du 6 juillet 1989 pour les locations à titre de résidence principale.
Le contrat de location est conclu pour une durée minimale de 3 ans si vous êtes une per-
sonne physique (particulier et SCI familiale) et de 6 ans si le bailleur est une personne mo-
rale (société, compagnie d’assurance…).
En tant que bailleur (personne physique) vous pouvez conclure un contrat pour une durée
inférieure à 3 ans mais au moins égale à 1 an lorsqu’un événement précis justifie que vous
ayez à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. Le contrat doit
mentionner les raisons et l’événement invoqués.
Vous devez confirmer, deux mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l’évé-
nement.
Si vous décidez de ne pas renouveler le bail arrivé à son terme, vous devez avertir le loca-
taire au moins 6 mois avant la fin du contrat en lui adressant un congé (voir modalités en
page 22).
Le locataire peut quant à lui donner congé à tout moment en respectant un préavis de 3
mois, qui peut être réduit à 1 mois sous certaines conditions (cf p 21).
2. La location meublée
Un logement est meublé lorsqu’il est équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffi-
sants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard
des exigences de la vie courante.
La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par le décret n°2015-981 du
31 juillet 2015.
Un inventaire et un état détaillé du mobilier doit être annexé au contrat de location.
La location meublée est régie par les dispositions du titre Ier bis de la loi n°89-462 du 6
juillet 1989.
La durée du bail pour une location meublée est d’une année. Lorsque la location est consen-
tie à un étudiant, elle peut être réduite à neuf mois, sans reconduction tacite.
Comme en matière de location nue, si vous ne manifestez pas votre volonté de reprendre le
logement pour l’occuper, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux lorsque le bail arrive
à expiration, ce dernier est alors reconduit aux mêmes conditions (sauf location meublée à
un étudiant).
Si vous décidez de ne pas renouveler le bail arrivé à son terme, vous devez avertir le loca-
taire au moins 3 mois avant la fin du contrat en lui adressant un congé.
Le locataire peut quant à lui donner congé à tout moment en respectant un préavis de 1
mois.
Zoom sur le bail mobilité (art.25-12 et suivants de la loi du 6 juillet 1989)
Créé par la loi ELAN, le bail mobilité est un contrat de location de courte durée (entre 1 et
10 mois maximum non renouvelable) d’un logement meublé. Le bail mobilité donne plus
de flexibilité au bailleur et facilite l’accès au logement, notamment, à des étudiants ou des
personnes en mobilité professionnelle.
Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé mais le bailleur peut demander un caution-
nement, facilité par le dispositif de garantie locative VISALE d’Action logement.
En cas de colocation, pas de solidarité entre colocataires ou leurs cautions.
9À l’échéance du bail, le locataire doit libérer les lieux. Le bailleur et locataire peuvent
conclure un nouveau bail mais celui-ci sera alors soumis aux règles de la location meublée
ordinaire.
Le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de 1 mois.
Le bailleur ne peut pas mettre fin au contrat avant son terme. Toutefois, en cas de manque-
ment du locataire à ses obligations, il peut saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail.
Le loyer est fixé librement sauf en zone tendue où il est établi en fonction des règles issues
du décret annuel d’encadrement des loyers.
Il ne peut pas faire l’objet d’une révision en cours de bail.
D. Le locataire
1. Le locataire marié
Les époux sont automatiquement co-titulaires du bail, même si :
• un seul des époux a signé le bail ;
• le bail a été signé avant le mariage ;
• quel que soit le régime matrimonial adopté par les conjoints.
Les époux sont solidairement tenus au paiement du loyer et des charges.
2. Le locataire pacsé
Les partenaires de PACS peuvent vous demander conjointement la cotitularité du bail, dès
lors ils seront solidairement tenus au paiement du loyer et des charges.
3. Cas du locataire en concubinage
Deux situations doivent être distinguées :
• un seul des concubins a signé le bail : seul le concubin signataire du bail est titulaire du
bail. Toutefois, en cas de décès ou d’abandon de domicile, le contrat de location conti-
nue au profit du concubin notoire qui vivait dans le logement depuis au moins un an à
la date du décès.
• les deux concubins ont signé le bail : ils sont colocataires.
Zoom sur la colocation (art. 8-1 de la loi du 6 juillet 1989)
Définition : location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur ré-
sidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs
contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusive-
ment à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la
conclusion initiale du contrat.
Colocation avec un contrat unique :
• Si le bail ne prévoit pas de clause de solidarité, chaque locataire paie sa part du loyer et
des charges au bailleur à la date convenue dans le bail.
• Si le bail intègre une clause de solidarité, le bailleur peut demander à chacun des colo-
cataires de payer la part du loyer manquante si un des colocataires ne paie pas sa part.
Chaque colocataire est responsable du paiement de l’ensemble du loyer.
• Si tous les colocataires souhaitent mettre fin au bail en même temps, soit un congé com-
portant le nom et la signature de chacun des colocataires est adressé au bailleur, soit
chaque locataire lui adresse un congé (par lettre recommandée avec demande d’avis de
10réception ou remise en main propre) en respectant les délais de préavis.
• Si un seul locataire souhaite quitter le logement, il peut le faire sans l’accord des autres,
il adresse un congé au bailleur. Le bail se poursuit dans les mêmes conditions avec le ou
les colocataires qui restent dans les lieux.
• Si le contrat contient une clause de solidarité, la solidarité du colocataire sortant (et
celle de la personne qui s’est portée caution pour lui) prend fin à la date d’effet du
congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut,
elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du
congé.
Colocation avec plusieurs contrats :
Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et des charges, leur montant est inscrit dans
le bail. Dans ce cas, les colocataires ne sont pas solidaires face au paiement du loyer.
Le bail peut toutefois prévoir une clause de solidarité. Dans ce cas, les locataires sont tenus
du paiement du loyer et des charges ensemble.
Chaque colocataire peut délivrer un congé au bailleur en respectant le délai de préavis. Le
départ d’un colocataire n’a pas de conséquences sur les autres. Le bailleur peut choisir un
nouveau colocataire sans l’accord des colocataires restants.
Si le bailleur souhaite donner congé aux locataires, il doit adresser un courrier à chaque
locataire et respecter les conditions prévues par la loi.
E. Le contenu du bail
1. Un contrat de location écrit
Le bail (contrat de location) d’un logement loué à titre de résidence principale doit être écrit
(et être conforme au bail type défini par le décret du 29 mai 2015.)
A noter
Bien que la loi du 6 juillet 1989 impose un écrit, une location verbale reste valable, mais
cette situation crée de nombreuses difficultés. Par exemple, en l’absence d’un bail écrit,
le propriétaire ne pourra pas réviser le loyer.
Le propriétaire comme le locataire sont en droit d’exiger, à tout moment, l’établisse-
ment d’un bail écrit.
1. Documents annexes
Sont obligatoirement annexés au bail les documents suivants :
• une notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bail-
leurs, ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours pour régler les litiges ;
• l’état des lieux d’entrée qui décrit l’état du logement. Il doit être établi de manière très
précise dans la mesure où c’est en comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et à la
sortie du locataire que le propriétaire pourra demander la réparation de certains élé-
ments détériorés.
Il comporte des mentions obligatoires (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016).
À l’entrée dans le logement, le locataire peut demander à compléter l’état des lieux,
dans un délai de dix jours. Pour l’état des éléments de chauffage, ce complément peut
intervenir pendant le premier mois de la période de chauffe.
11• Le dossier de diagnostic technique qui comprend :
- le diagnostic de performance énergétique,
- l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz de plus de quinze ans,
- pour les logements construits avant 1949, le constat de risque d’exposition au plomb,
- dans certaines zones, un état des risques et pollutions,
- le diagnostic amiante (décret fixant ses modalités à paraître).
• Si l’immeuble est en copropriété, le bailleur doit transmettre au locataire les extraits
du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance
et l’usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que
représente le logement dans chaque catégorie de charges.
F. Le loyer
En dehors des zones tendues, le loyer est fixé librement entre vous et votre locataire.
En zone tendue, la fixation du loyer est encadrée. Le montant du loyer doit être identique à
celui du précédent locataire.
Le loyer peut être fixé librement uniquement si votre logement :
• est loué pour la première fois ;
• n’a pas été loué depuis 18 mois ;
• a bénéficié de travaux d’amélioration depuis moins de six mois pour un montant au moins
égal à la dernière année de loyer pratiqué.
Au moment de la relocation le loyer peut être réévalué :
• si vous prouvez que le loyer de votre dernier locataire était manifestement sous-évalué ;
• si le loyer n’a pas été révisé au titre de la révision annuelle liée à la variation de l’Indice de
référence des loyers (IRL). Dans ce cas, une augmentation liée à la variation de l’IRL peut
être appliquée ;
• si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement ont
été réalisés pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer (l’aug-
mentation du loyer annuel ne peut pas dépasser 15 % du coût réel des travaux TTC).
A noter
Depuis le 1er janvier 2020, l’augmentation de loyer n’est possible que lorsque la consom-
mation en énergie primaire du logement à l’issu des travaux est inférieure à 331 kWh par
mètre carré et par an.
À titre expérimental, certaines communes peuvent mettre en place un encadrement complé-
mentaire des loyers par l’instauration de plafonds. Dans ce cas, le loyer ne peut pas être supé-
rieur à la fois :
au loyer du précédent locataire, et, au loyer de référence majoré qui est fixé par type de loge-
ment et par quartier.
Si vous souhaitez pouvoir réviser le loyer en cours de bail, vous devez impérativement prévoir
une clause de révision du loyer au moment de la rédaction du contrat de location.
Dès lors qu’une clause le prévoit, le loyer peut être révisé à votre initiative une fois par an.
L’augmentation annuelle du loyer ne peut pas être supérieure à la variation de l’Indice de réfé-
rence des loyers (IRL) publié chaque trimestre.
12G. Les charges
Les charges locatives (ou charges récupérables) sont des dépenses que vous réalisez pour le
logement que vous mettez en location, que le locataire vous rembourse ensuite. Le paiement
des charges se fait au moment du paiement du loyer par provision ou par forfait.
La liste des charges récupérables est fixée par décret (annexe du décret n°87-713 du 26 août
1987). Seules les charges qui y sont mentionnées peuvent être facturées au locataire.
Le paiement des charges peut s’effectuer soit :
• par le versement d’une provision tous les mois ou tous les trimestres par exemple. Dans ce
cas, une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du
locataire aux dépenses réelles ;
• au réel (sans avance de provision par le locataire), le montant est défini en fonction des
justificatifs que vous fournissez ;
• dans le cas d’une location meublée ou d’une colocation, le paiement des charges peut s’ef-
fectuer par forfait. Le montant du forfait est inscrit dans le bail. Il est versé en même temps
que le loyer et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le bail mais ne
donne pas lieu à une régularisation.
H. Déclaration et autorisation préalable à la location
La loi ALUR permet aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) et aux
communes volontaires de définir des secteurs géographiques, voire des catégories de loge-
ments ou ensembles immobiliers au sein de secteurs géographiques, pour lesquels la mise en
location d’un bien par un bailleur est soumise à une autorisation préalable ou à une déclaration
consécutive à la signature du contrat de location.
II. DURANT LE CONTRAT DE LOCATION
A. Vos droits et obligations
1. Envers les locataires
• Délivrer un logement en bon état
Votre logement loué doit répondre aux caractéristiques de la décence, soit répondre
à des normes de confort et de sécurité, conformément au décret n°2002-120 du 30
janvier 2002. Il doit également être en bon état d’usage et de réparation et les équipe-
ments mentionnés dans le bail doivent être en bon état de fonctionnement.
Si votre logement n’est pas en bon état à l’entrée dans les lieux, il vous est possible de
vous mettre d’accord avec le locataire pour qu’il réalise les travaux nécessaires (à l’ex-
ception de ceux liés à la décence). Un document écrit devra préciser les conditions de
cet accord.
Le logement que vous louez ne doit pas être un local par nature im-
propre à l’habitation. Vous ne pouvez donc louer pour habitation : un
Attention garage, une cave, des combles, une boutique, un cabanon de jardin,
une pièce dépourvue d’ouverture sur l’extérieur, et autres locaux non
aménagés aux fins d’habitation.
13• Assurer l’entretien du logement
En cours de bail, vous devez réaliser les travaux nécessaires à l’entretien et au maintien
en état du logement (hors réparations locatives).
Avant de commencer des travaux, le locataire doit être informé par une notification de
travaux précisant la nature et les modalités d’exécution des travaux, remise en main
propre ou par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception.
Les travaux ne peuvent pas avoir lieu les samedis, dimanches et jours fériés sans l’ac-
cord du locataire. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut demander
une réduction de loyer.
Certains travaux normalement à la charge du locataire sont à votre charge, s’ils sont
dus au vieillissement naturel du logement (vétusté) ou à un cas de force majeure (par
exemple à la suite d’une tempête).
Exemples de réparations à votre charge :
• Panne de chauffe-eau
Réparations urgentes • Soutènement d’une poutre qui me-
nace de rompre
Travaux d’amélioration des parties com- • Réfection de la cage d’escalier
munes • Ravalement de façades
• Réparation des volets défectueux
Travaux nécessaires au maintien en l’état
• Réparation de la robinetterie défec-
du logement
tueuse
• Assurer la jouissance paisible du locataire
Vous ne pouvez entrer dans le logement sans l’accord du locataire pour vérifier son état
d’entretien ou le faire visiter.
Vous avez l’obligation d’assurer l’occupation paisible du logement (nuisances sonores,
isolation insuffisante…).
Le locataire doit veiller à ne pas causer de nuisances au sein du logement et à l’égard
de ses voisins.
Si vous êtes informé de troubles de voisinage causés par votre locataire, il est important
de réagir en envoyant au locataire une lettre recommandée avec demande d’avis de
réception lui demandant de cesser les troubles.
Il est conseillé de joindre à cette demande les preuves de ces troubles (témoignages,
pétition, procès-verbal).
Si les troubles ne cessent, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire.
• Ne pas s’opposer aux aménagements du locataire
Vous ne pouvez vous opposer aux aménagements que votre locataire souhaite réaliser
dans le logement. Le locataire peut, par exemple, peindre les murs ou poser des éta-
gères.
Cependant, il ne peut pas opérer de travaux de transformation comme abattre une cloi-
son ou transformer une chambre en cuisine sans votre autorisation.
• Transmettre les quittances de loyer
Le locataire peut vous demander de lui fournir une quittance de loyer qui détaille les
sommes versées en distinguant le montant du loyer du montant des charges. Elle est
transmise gratuitement et peut être transmise par mail si le locataire donne son accord.
Si le locataire ne paie qu’une partie du loyer, un reçu doit lui être fourni pour la somme
versée.
14• Procéder à la régularisation des charges locatives
Si le paiement des charges se fait par provision, le décompte des charges doit être
adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle. Il doit indiquer :
• les différentes catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent, ainsi
que les quantités consommées (pour l’eau par exemple),
• le mode de répartition des charges entre les locataires, si le logement est situé dans
un immeuble collectif,
• une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de
production d’eau chaude.
Les pièces justificatives des charges (factures correspondant aux dépenses, contrats de
fourniture pour l’immeuble…) doivent pouvoir être consultées par le locataire pendant
six mois après l’envoi du décompte des charges. Ces documents sont mis à disposition
par le bailleur ou, si l’immeuble est en copropriété, par le syndic.
Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année suivant leur
exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.
Vous pouvez réclamer des charges impayées jusqu’à trois ans après leurs échéances.
Le locataire dispose du même délai pour réclamer le remboursement de charges qu’il
aurait payées en trop.
2. Envers la Caf
• Location d’un logement décent
Vous vous engagez à louer un logement décent (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002),
respectant les normes d’habitabilité (cf p. 7) et par conséquent permettant le bénéfice
de l’aide au logement.
La Caf est habilitée à vérifier, par une visite sur place, le respect des
Attention normes de décence des logements occupés par un locataire bénéfi-
ciaire d’une aide au logement.
Conséquences de la non-décence du logement sur les allocations logement (AL)
Lorsque le logement n’est pas conforme aux critères de décence, l’aide au logement
n’est plus versée, elle est dite consignée et ce pendant 18 mois (Décret n° 2015-191 du
18 février 2015).
Pendant cette période, suivant le constat, vous devez effectuer les travaux de mise en
conformité du logement et votre locataire doit s’acquitter uniquement de son loyer
résiduel (loyer + charges - aide au logement).
Durant cette période, vous avez l’obligation de délivrer un reçu mentionnant le montant
résiduel payé.
Bon à savoir
Si les travaux sont effectués dans les 18 mois et sous réserve de la visite de confor-
mité effectuée par le prestataire habilité, l’allocation logement vous sera restituée.
Si les travaux ne sont pas réalisés à l’expiration du délai des 18 mois, vous perdez
définitivement le montant de l’aide au logement conservée par la Caf, sans que vous
puissiez réclamer au locataire le remboursement de la part de loyer non perçue sur
toute la période de conservation.
Pour en savoir + sur la loi ALUR, rendez-vous sur www.service-public.fr, onglet
rubrique « logement ».
15• Télédéclaration des loyers
Vous louez un ou plusieurs logements à des personnes allocataires de la Caf.
Vous devez communiquer chaque année à la Caf le montant du loyer du mois de juil-
let. Cette information est obligatoire, afin pour l’organisme de réviser le droit à l’aide au
logement de votre locataire.
Gagnez du temps avec la télédéclaration des loyers.
Pour une mise à jour rapide, simple et sécurisée des dossiers de vos locataires, choisis-
sez de télédéclarer des loyers :
• La télédéclaration permet de mieux sécuriser les informations transmises,
• Les données saisies sont directement injectées dans le système d’information de la
Caf,
• La mise à jour des dossiers de vos locataires sera accélérée, c’est donc un gain de
temps pour vous,
• Le service est ouvert de juillet à fin mars, à cet effet, vous recevez un numéro d’iden-
tifiant et un mot de passe par mail ou par courrier.
Pour accéder à la télédéclaration des loyers, se connecter à l’Espace partenaires du caf.fr
puis lien Mon Compte Partenaire.
Pour vous Pour vous
accompagner dans
cette démarche, des
guides sont publiés
dans la rubrique «
Logement »,
dédiée aux parte-
naires, vous en trou-
verez le lien ci-des-
sous :
htt ps : / / w w w. caf.
fr/partenaires/es-
pace-bailleur
16• Tiers payant
Si votre locataire a droit à une aide au logement, celle-ci peut vous être
Le versée directement (en tiers payant) si vous en faites la demande à la
saviez-vous ? Caf. Si vous percevez déjà une aide au logement pour une autre loca-
tion vous appartenant, vous n’avez pas besoin d’en faire la demande.
Si vous optez pour la perception directe de l’aide au logement pour un de vos loca-
taires (tiers payant), il sera mis en place pour l’ensemble de vos locataires bénéficiant
d’une aide au logement.
Naturellement, si vous percevez directement l’aide au logement de votre locataire,
vous devez la déduire du montant du loyer et des charges. Votre locataire ne vous
verse alors que le solde du loyer (loyer résiduel).
Vous devez :
• Reverser à votre locataire, la part d’aide au logement qui dépasse le montant du loyer.
• Rembourser à la Caf les montants d’aide au logement d’un locataire, perçus à tort,
après la fin du bail.
Près de 7 bailleurs sur 10 ont déjà opté pour le tiers payant.
Si vous aussi vous choisissez cette formule, vous trouverez un formulaire disponible en
annexe 5 de ce guide.
• Signalement en cas d’impayés
Vous devez signaler rapidement à la Caf tout impayé de loyer et/ou de charges.
Selon le montant de l’impayé et la capacité de remboursement de votre locataire, la Caf
peut solliciter la production d’un plan d’apurement ou faire appel à un dispositif d’aide
aux impayés (Fsl par exemple).
• Signalement en cas de changements
En tant que bailleur, vous devez :
• répondre à toute demande d’information ou de justification formulée par la Caf
concernant les locataires bénéficiant d’une aide au logement,
• informer la Caf en cas de fin de gestion de votre logement (vente, décès…) ou de
changement de coordonnées personnelles,
• avertir rapidement la Caf du départ de votre logement de votre/vos locataire(s).
Les signalements tardifs de départ du logement des locataires repré-
Le
sentent plus d’un tiers des paiements à tort (indus) de l’aide au loge-
saviez-vous ?
ment.
B. Obligations des locataires
1. Envers vous, bailleurs
a. Payer le loyer et les charges
Le locataire doit payer son loyer et ses charges locatives à la date prévue dans le bail.
Si le paiement n’est pas mensuel, le locataire peut vous le demander.
La liste des charges récupérables (ou appelées aussi locatives) se trouve en annexe au
décret n°87-713 du 26 août 1987.
17b. Respecter l’usage prévu du logement
L’usage du logement est fixé dans le bail. Par exemple, le locataire ne peut pas utiliser
le logement comme local professionnel si le bail précise qu’il est à usage d’habitation
uniquement.
Le locataire ne peut pas transformer les lieux loués. Pour effectuer des modifications du
logement ou de ses équipements, votre accord écrit est nécessaire.
Si le locataire souhaite réaliser des travaux d’adaptation du logement au handicap ou à la
perte d’autonomie à ses frais, il doit vous adresser un courrier de demande. L’absence de
réponse de votre part dans un délai de 2 mois vaut acceptation.
Dans ce cas, vous ne pourrez exiger la remise des lieux en état au départ du locataire.
c. Répondre des dégradations
Le locataire est responsable des dégradations qui pourraient survenir dans le logement
pendant la location, sauf s’il parvient à prouver qu’elles sont dues :
• à la force majeure,
• à une malfaçon,
• à une faute du propriétaire,
• à une faute d’une personne qui s’est introduite chez lui sans son accord.
d. Laisser l’accès au logement pour des travaux
Le locataire ne doit pas s’opposer aux travaux :
• d’amélioration des parties communes ou d’autres logements du même immeuble,
• nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des locaux loués,
• d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans les locaux loués,
• permettant de mettre le logement aux normes de la décence.
Vous devez informer le locataire de la nature et de la durée des travaux avant qu’ils ne
commencent. Les travaux ne peuvent pas avoir lieu les samedis, dimanches et jours fé-
riés sans l’accord du locataire. Si les travaux durent plus de 21 jours, le locataire peut
demander une réduction de loyer. S’ils rendent le logement inhabitable, le locataire peut
demander à mettre fin au bail.
e. Entretenir le logement
Les petites réparations et l’entretien courant du logement ainsi que toutes les réparations
rendues nécessaires par un usage anormal du logement sont à la charge du locataire.
Certaines réparations sont à votre charge, c’est le cas des réparations importantes, de
celles liées au vieillissement du logement et de celles dues à un cas de force majeure.
Le décret n°87-712 fixe en son annexe une liste de réparations ayant le caractère de répa-
rations locatives (voir exemples dans la liste jointe en annexe 2).
f. S’assurer contre les risques locatifs
Lors de la remise des clés, le locataire doit vous fournir une attestation d’assurance cou-
vrant les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion…).
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