L'ÉTUDE DU MOIS RéfoRme des obligations et baux commeRciaux par Laurence GUEGAN -GELINET - Socaf
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Mensuel
73 année
ème
n°782 - Juillet Août 2017
L’ÉTUDE DU MOIS
RéfoRme des obligations et baux commeRciaux
par Laurence GUEGAN–GELINET
MAGAZINE
24 heures… en Polynésie française
ISSN 0764-5066 - le numéro : 7 €
GESTION
La location meublée : Règles juridiques et fiscales
gercop.com
LA MArque
pour Les pros
de L’iMMobilier
01 48 20 20 00
commercial@gercop.com
Mensuel
73ème année
n°782 - Juillet Août 2017
l’activité immobilière
Mensuel - 73ème année - n°782 Juillet Août 2017
L’ÉTUDE DU MOIS
RéfoRme des obligations et baux commeRciaux
édito
par Laurence GUEGAN–GELINET
MAGAZINE
24 heures… en Polynésie française
ISSN 0764-5066 - le numéro : 7 €
GESTION
La location meublée : Règles juridiques et fiscales
Crédit photographique couverture :
Polynésie Française © Mike Liu | Fotolia
Président-directeur général
Directeur de la publication
Jean-Pierre STEPHAN
Directrice générale déléguée
Marguerite FROGER
C.E.P.SO. SA
26 avenue de Suffren, 75015 Paris
Tél : 01 44 49 19 93
E-mail : cepso@socaf.fr
Déséquilibre De la terreur
Rédacteur en chef
U
Gauthier DESCAMPS n rapport envisageant la consi- d’amputer ce mécanisme d’une de
E-mail : redaction@socaf.fr
gnation du dépôt de garantie ces jambes. Celle visant à décou-
Comité rédactionnel (voir nos Actualités du mois rager le locataire de ne pas régler
Me Jack BEAUJARD dernier) souligne que « son mon- son dernier mois de loyer, alors que
Me Laurence GUEGAN-GELINET tant ne semble plus en phase avec la pénalité affectant le bailleur était
Me Virginie KOERFER BOULAN
Me Patrick MAYET les coûts des éventuels travaux de maintenue. Difficile de garder l’équi-
Me Thierry PELLETIER remise en état des logements. ». Le libre sur un seul pied. Les mauvais
Me Clément RAINGEARD constat invite à se pencher sur l’his- réflexes de certains locataires ont
Maquette/Mise en page torique récent du dépôt pu perdurer sans frais.
Agnès FOUCHER de garantie. On se sou- A l’époque de ces dé-
viendra de l’expression bats en 2013, mais aussi
Publicité/Petites annonces utilisée par Madame lors du vote de la loi sur
Com C com Duflot lors du débat l’Economie Numérique
Marie-Laure-LABESSE sur la loi ALUR, faisant en 2008 qui a réduit
13, rue de Bruxelles allusion à la relation de deux à un mois de
75009 PARIS
Tél : 01 42 81 08 09
bailleur-locataire en fin loyer le montant du dé-
Fax : 01 42 81 08 10 de contrat. Elle dénon- pôt, les représentants
çait un « équilibre de la des propriétaires et des
Impression terreur », incitant d’une gestionnaires locatifs
Delta Communication
12 Allée du Parc part le bailleur à ne pas Par Jean Pierre avaient tiré la sonnette
27780 Garennes sur Eure restituer le dépôt de STEPHAN d’alarme. En vain. Pour-
garantie et d’autre part tant, la conséquence de
Dépot légal le locataire à ne pas payer le dernier la conjugaison de ces deux lois était
Mai 2017
N°ISSN 0764-5066 mois du loyer. prévisible : ramener parfois de trois
Ce constat l’avait poussé à prévoir à un mois de loyer la trésorerie du
Vente/Abonnement dans la loi des pénalités dans les bailleur à la sortie du locataire. Di-
Tél : 01 44 49 19 93
Au numéro : 7 € deux cas, Mme Duflot indiquant no- vers observateurs, Clameur notam-
11 numéros+ table des matières : 59 € tamment que leur absence pouvait ment, déplorent depuis quelques
parfois conduire « certains locataires années la hausse du manque d’en-
Commission Paritaire à être tentés d’utiliser leur bailleur tretien des logements loués. On ren-
n°0318 K 81356
SA 51 480 € comme une forme de garantie finan- force alors les moyens de l’Anah et
SO.CA.F / PLANTE / SAA cière décalée dans le temps ». Sous les aides à la rénovation accordées.
les applaudissements de certaines Une béquille pour redonner un sem-
associations, le Sénat avait décidé blant d’équilibre.
3
reproduction des analyses et commentaires
interdite sauf accord de la direction
73ème année - n°782 Juillet Août 2017 l’activité immobilière
Sommaire
Copropriété
Résidences–services :
un nouveau statut pour
une meilleure protection
des copropriétaires
L’ÉTUDE DU MOIS
Réforme des obligations et baux commerciaux
par Laurence GUEGAN–GELINET
par Marie Laure MARGNOUX
p.19
p.32
Actualités ...................................................... p.6 L’ÉTUDE DU MOIS
Le logement étudiant, une opportunité majeure Reforme des obligations et baux commerciaux p.19
d’investissement ..................................................... p.6
Gestion
Airbnb avance ses arguments économiques alors
que la résistance se renforce ................................. p.8 La location meublée :
Règles juridiques et fiscales ................................. p.26
La nouvelle star des réseaux
sociaux est aveyronnaise........................................ p.8 Social
Le gouvernement esquisse les contours Les nouveaux habits
du « droit à l’erreur » ............................................... p.9 de la procédure prud’homale.............................. p.30
Interview Copropriété
Norbert Fanchon, président du Directoire Résidences–services : un nouveau statut pour
du groupe Gambetta et membre de l’USH ....... p.10 une meilleure protection des copropriétaires.... p.32
Questions / Réponses .................................. p.12 Syndic
Jurisprudence ................................................. p.14 Injure faite au syndic : comment s’en défendre ? p.29
4
l’activité immobilière 73ème année - n°782 Juillet Août 2017
MAGAZINE OBLIGÉS DE SE FORMER ?
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négociateur performant, Faire signer des
mandats exclusifs, Manager une équipe
merciaux commerciale, Se développer avec les ré-
seaux sociaux, Le droit de l’urbanisme ...
La pratique des baux d’habitation après la
loi ALUR, Les baux commerciaux, Les im-
Magazine payés de loyers, Les revenus fonciers ...
24 heures… en Polynésie française .................... p.38
Magazine
Piscines : tout savoir avant de se jeter à l’eau .... p.44
Fiche Pratique
Gérer des immeubles en copropriété, La
La garantie d’éviction comptabilité des syndicats de coproprié-
dans la vente immobilière.................................... p.49 taires, Assurances et gestion des sinistres,
Les impayés de charges de copropriété ...
Indices, repères et contacts ...................... p.51
Petites Annonces / Abonnement ............. p.57
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Projet1:M
Actualités
Le prélèvement à la source
A LIRE… de l’impôt sur le revenu
Mémento Baux commerciaux 2017-2018 reporté à 2019
L
e prélèvement à la source de l’impôt sur le reve-
Paru début juillet aux Editions
Francis Lefebvre, le Mémento nu sera mis en œuvre à partir du 1er janvier 2019,
Baux commerciaux 2017-2018 a confirmé le Premier ministre Edouard Philippe.
traite l’ensemble des sujets rela- Cette modification du mode d’imposition entrainera no-
tifs au bail, qu’ils soient juri- tamment l’existence d’une « année blanche » fiscale en
diques ou fiscaux. 27 rubriques 2018. Des modalités spécifiques ont été prévues concer-
regroupent ainsi les questions nant les revenus fonciers, qui pourront rendre la date
de la durée du bail, de son re- d’exécution de travaux importante afin d’optimiser les
nouvellement, de la fixation du montants déductibles. Un article à paraître dans un pro-
loyer, des risques liés aux chan- chain numéro fera le point sur cette question.
gements d’activité, des condi-
tions de cession du bail, de la
sous-location, des obligations
réciproques des parties, de la détermination de la va-
leur locative, et bien d’autres. L’ouvrage est évidem- Le logement étudiant,
ment à jour de la réforme majeure du droit des obliga-
tions du 10 février 2016. une opportunité majeure
d’investissement
D
ans sa récente analyse du marché européen de
l’investissement pour les logements étudiants,
JLL pointe le potentiel de développement de ce
secteur en France. L’afflux d’étudiants y a en effet pro-
gressé de 10% au cours des dix dernières années. 26%
de ceux-ci se retrouvent en Ile-de-France. La société de
conseil en immobilier d’entreprise prévoit une augmen-
tation minimale de la population estudiantine de 15%
d’ici 2020. Elle souligne également que, malgré la mise
en œuvre de politiques publiques de construction de
résidences universitaires, le taux de couverture reste-
ra largement insuffisant. Surtout à Paris, élue en 2016
« meilleure ville étudiante du monde ». Avec des rende-
ments entre 4,25% et 5,25%, le marché des résidences
étudiantes possède des fondamentaux très solides qui
C le rendent particulièrement attractif.
M
J
CM
MJ
CJ
CMJ
N
8.800€
Les prix de l’immobilier ancien parisien ne cessent
de grimper. Les notaires de la capitale prévoient
ainsi, au vu des avants contrats de vente signés,
que le prix moyen du m2 devrait atteindre
8.800€ en juillet 2017. Soit un record historique,
battant celui de l’été 2012 de 8.460€ le m2.
6
l’activité immobilière 73ème année - n°782 Juillet Août 2017
Projet1:Mise en page 1 14/06/17 13:45 Page1
Actualités
Airbnb avance ses arguments économiques alors que la
résistance se renforce
U
n rapport commandé par gain de résistance de la part de cer- location annuelle (120 jours). Paris et
Airbnb et réalisé par NERA taines communes très touristiques. Bordeaux ont d’ores et déjà prévu de
Economic Consulting vante les Ainsi Barcelone a annoncé avoir fait voter l’adoption de ce régime début
bienfaits supposés de la plateforme diminuer le nombre d’offres de lo- juillet. Nice devrait suivre. A Paris, il
apportés aux économies locales. gements sur la plateforme de 40.000 devrait s’appliquer dès le 1er janvier
L’étude porte sur 200 villes dans le à 6.800, en mettant en place des 2018. Quant à Bordeaux, en sus de
monde et se projette jusqu’en 2025. amendes importantes. En France, un ce nouveau dispositif dissuasif, la ville
Les chiffres avancés sont impression- décret pris en application de la loi devrait imposer la compensation de
nants : la vedette de la location colla- sur le numérique permet à certaines toute création de surface destinée à
borative aurait, en 2016, rapporté 61 grandes villes et celles de la petite être louée de manière saisonnière par
milliards de dollars aux économies des couronne parisienne de mettre en la création d’une surface équivalente
villes concernées et soutenu 730.000 place une procédure de déclaration louée à titre de résidence principale.
emplois. En supposant une croissance ou d’autorisation des meublés tou- A ces réglementations disparates, le
d’activité de 10% par an, Airbnb at- ristiques. Les villes qui choisissent de Parlement européen pourrait prochai-
teindrait en 2020 un impact écono- saisir cette opportunité imposent aux nement substituer un régime unique.
mique de près de 112 milliards de loueurs d’obtenir un numéro d’enre- Ainsi début juin a été votée une ré-
dollars. NERA avance à cette même gistrement pour chaque logement. solution demandant à la Commission
date le soutien d’un million d’emplois Numéro qui va être utilisé par les européenne d’établir une législation
rien qu’en Europe. plateformes de mise en location afin cadre à destination de l’économie
Cette étude tombe à point nommé de bloquer toute annonce lorsque le collaborative.
pour Airbnb, qui fait face à un re- bien a dépassé la durée maximale de
AGENDA Location : attention aux nouvelles
SALONS
obligations de diagnostics depuis le 1er
Du 15 au 17 septembre : Immexpo,
juillet
L
Toulon ’état de l’installation intérieure d’électricité et l’état de l’installation inté-
rieure de gaz font leur apparition progressive. Ces deux nouveaux dia-
Du 22 au 24 septembre : Immo gnostics seront à annexer au Dossier de diagnostic technique (DDT) pour
toute location de résidence principale, vide ou meublée. En vigueur depuis
Métropole, Lille
le 1er juillet 2017 pour tout logement situé dans un immeuble en copropriété
dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, ces deux
nouveaux diagnostics s’appliqueront à l’ensemble des logements à compter
du 1er janvier 2018.
La nouvelle star des réseaux sociaux
est aveyronnaise
I
l ne s’agit ni de la dernière chanteuse à succès, ni de l’actrice à la mode, ni du
dernier Iphone. Celle qui défraie la chronique sur les réseaux sociaux est une
vieille bâtisse de l’Aveyron. Une des plus anciennes habitations de la com-
mune de Rouergue, pour être précis. Prise en photo par un Américain invité
à un mariage dans la région, elle a été publiée sur le site Imgur et « likée » sur
Facebook près de 2 millions de fois en une semaine. Cette bâtisse du XIVème
siècle a généré des milliers de commentaires, beaucoup se demandant com-
ment elle tenait encore debout tandis que d’autres faisant un parallèle avec
la série à succès Game of Thrones. Un parallèle pas si éloigné de la réalité : la
masure est l’objet d’animations médiévales en été.
8
l’activité immobilière 73ème année - n°782 Juillet Août 2017
Actualités
Le gouvernement esquisse L’utilisation d’un logiciel
les contours du « droit anti-fraude TVA ne sera
à l’erreur » obligatoire que pour les
P utilisateurs de caisses
romis par Emmanuel Macron lors de la campagne prési-
dentielle, le droit à l’erreur est un texte principalement
dirigé vers les entrepreneurs. Il vise à donner un rôle de
conseil et d’information aux diverses administrations contrô-
enregistreuses
A
lant les entreprises (DGCCRF, URSSAF…), et non plus seule- utre bonne nouvelle pour les entrepreneurs en
ment un rôle de sanction. Ses modalités ont été précisées par immobilier, l’obligation de mettre en place un
Gérald Darmanin, ministre de l’action et des comptes publics. logiciel de lutte contre la fraude TVA sera finale-
Il le résume ainsi comme la possibilité de se tromper de bonne ment restreinte aux seules sociétés utilisant des caisses
foi dans l’application d’une obligation, et de ne pas être sanc- enregistreuses. Cette mesure, issue de la loi de finances
tionné mais plutôt accompagné afin de respecter celle-ci à pour 2016 et devant entrer en vigueur le 1er janvier
l’avenir. Aucune amende ou pénalité de retard ne serait ap- 2018, était à l’origine de nombreuses sueurs froides.
pliquée. Le critère d’application déterminant sera celui de la Complexité, coût de mise en place et de fonctionne-
bonne foi de l’entreprise. Ainsi les « erreurs » à répétition, les ment et surtout problématique pour les microentrepre-
fraudes avérées, les infractions pénales et les agissements nui- neurs. Ceux-ci en effet ne facturent pas la TVA en deçà
sant à la sécurité des personnes seront exclus de ce nouveau d’un certain montant de chiffre d’affaires. La fraude à
droit. Parallèlement, des procédures seront mises en place la TVA se retrouve principalement chez les commer-
afin de permettre aux chefs d’entreprise de saisir les services çants (épiceries, pharmacies, tabac…) à l’occasion de
de contrôle, afin de s’assurer que leur société est bien en paiements en liquide. La délimitation de l’obligation
règle. Une expérimentation d’un service de médiation au sein de s’équiper d’un logiciel empêchant de masquer ces
des URSSAF devrait également avoir lieu. Evoqué lors d’un opérations aux seuls utilisateurs de caisses a été annon-
Conseil des ministres début juin, le texte de loi devrait être cée par un communiqué du ministre du Budget.
présenté dans les prochaines semaines
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l’activité immobilière
21/03/16 17:00:52
73ème année - n°782 Juillet Août 2017
Interview
Norbert Fanchon, président du Directoire du groupe
Gambetta et membre de l’Union sociale pour l’Habitat (USH)
« Ce dispositif permet de réduire
de manière considérable le coût
d’un bien immobilier »
D epuis quelques mois, les Organismes de foncier solidaire(OFS) ont
fait leur apparition, notamment à Lille et en Ile-de-France. A
travers ce nouveau dispositif créé par la loi ALUR du 24 mars
2014 et dont les modalités d’application sont définies par décret en date
du 12 septembre 2016, il s’agit d’acquérir des terrains ou des immeubles
pour les mettre à la disposition des acquéreurs via des baux de longue
durée, tels que le bail réel solidaire. Nous avons voulu en savoir plus sur
ce dispositif et son intérêt pour les acquéreurs les plus modestes. C’est
la raison pour laquelle nous avons, ce mois-ci, donné la parole à Nor-
bert Fanchon, Président du Directoire du Groupe Gambetta, promoteur
spécialisé dans l’accession à la propriété. Membre de la Fédération des
promoteurs immobiliers (FPI) et de l’Union sociale pour l’Habitat (USH),
le groupe produit 1200 logements par an tant en Ile-de-France que dans
l’Ouest, le Centre qu’en région Paca et Occitanie. Depuis sa création en
1923, il a construit plus de 30 000 logements.
L’Activité Immobilière : Le dispositif tivités territoriales ou des coopératives
qui crée les organismes de foncier so- HLM. En France,le fonctionnement
lidaire (OFS) est désormais opération- des OFS repose sur la dissociation de
nel. Il s’inspire d’un modèle américain, la propriété du bâti et du terrain dans
QUI EST-IL ? semble-t-il, mais quelles sont les carac- le but de proposer des logements
téristiques du modèle français par rap- moins chers. Au plan accession, les
Diplômé en Génie Civil (INSA port à celui d’outre-Atlantique ? acquéreurs deviennent propriétaires
Lyon) et Marketing Industriel Norbert Fanchon : Il faut tout d’abord d’un logement, mais locataires du
(EM Lyon), Norbert FANCHON rappeler que la création de ces orga- foncier, détenu par l’organisme de
débute sa carrière en tant que nismes a pour objectif d’étendre l’offre foncier solidaire. Pour l’instant, très
responsable travaux. En 2000, il proposée aux ménages modestes. peu de structures ont été créés car les
devient responsable de pro- Il s’inspire, en effet, des Commu- textes d’application sont très récents.
gramme au sein de Bouygues nity Land Trusts américains (CLT) mais Nous attendions en outre un texte
Immobilier. En 2004, il prend en sont néanmoins différents. Les or- important : celui qui nous permettrait
le pari de débuter une nou- ganismes créés outre atlantique sont d’appliquer une TVA à taux réduit dans
velle aventure avec le Groupe très hétéroclites entre eux. J’ai ren- le cadre de ce dispositif. Jusqu’au mois
Gambetta, dont il gravit peu à contré le CLT de San Francisco qui de décembre, nous n’étions pas sûrs
peu les échelons. Après avoir est une association ayant pour but de d’obtenir cette TVA réduite. Désor-
repris des études et décroché créer 10 à 20 logements sociaux par mais, les choses sont claires. Le disposi-
un Executive MBA (HEC Paris), an, via de la rénovation ou des maisons tif ne peut en effet fonctionner qu’avec
il accède au poste de directeur qui sont données à l’association par une TVA réduite. Pour l’instant, à ma
immobilier national puis finale- des propriétaires. Aux Etats-Unis, n’im- connaissance, cinq OFS vont été créés,
ment de président du directoire porte qui peut créer un CLT car ils sont à Lille, en Ile-de-France, à Biarritz, à Di-
de ce groupe en 2014. basés sur l’associatif et fonctionnent nard/Saint Malo et le dernier à Rennes.
très peu sur les dotations commu- Ces organismes sont montés sur des
nales. En France, les organismes créés initiatives diverses. A Lille, l’orga-
jusqu’à maintenant émanent de collec- nisme a vu le jour sous la houlette de
10
l’activité immobilière 73ème année - n°782 Juillet Août 2017Interview
la députée du Nord, Audrey Linken- ra le loyer du terrain. Celui-ci devra A. I. : En cas de revente, que se pas-
held. A Rennes, il a été créé à l’initia- être égal au remboursement mensuel sera-t-il pour l’acquéreur ?
tive de la Métropole, à Dinard/Saint de l’OFS pour le crédit contracté au- N. F. : En cas de revente, le prix
Malo et à Biarritz il émane de coopé- près de la CDC, augmenté des frais sera plafonné au prix d’achat complé-
ratives HLM. Quant à l’Ile-de-France, de gestion. Il faut en effet savoir que té d’un indice laissé au libre arbitre
l’OFS a été montée par un ensemble l’OFS aura aussi pour mission d’agréer de l’OFS. Sur ce point, le modèle an-
de coopératives mais nous espérons tout nouvel acquéreur. glo-saxon me paraissait plus séduisant
que plusieurs collectivités nous re- mais la loi ne l’a pas retenu. Imaginons
joindront. La création d’un OFS peut A. I. : En termes de coût, quel béné- que l’acquéreur achète 100 000 € et
donc être initiée par n’importe quel fice peut attendre l’acquéreur de ce que son bien vaille 150 000 € à la
acteur. A Dinard Saint Malo, je sais dispositif ? revente. Il ne pourra revendre que
par exemple que l’OFS comportera N. F. : Ce dispositif permet de réduire 112 000 €. Dans le modèle américain,
un membre promoteur privé. Le texte de manière considérable le coût d’un le prix de vente ne peut dépasser le
de loi émet une condition : l’objet de bien immobilier. A titre d’exemple, en prix auquel l’acquéreur a acheté aug-
l’OFS doit être sans but lucratif. Dès région parisienne ou en région Paca, menté de 25 % de plus-value. Ce qui
lors que cet objet est respecté, l’OFS si l’on prend une charge foncière de est gênant, dans le dispositif français,
peut se composer d’acteurs très di- l’ordre de 1 000 €/m2, en faisant une c’est que le législateur a voulu indi-
vers. opération classique, on sort un prix fi- cer ce prix en fonction de l’évolution
nal à 4 500/5 000 €/m2. En s’appuyant d’indicateurs déconnectés des prix de
A. I. : Comment ces organismes vont- sur l’OFS, on peut quasiment diviser l’immobilier. On l’a bien vu ces der-
ils financer l’achat des terrains ? par deux ce prix puisque l’acquéreur nières années. Avec cette méthode,
N. F. : Plusieurs cas de figure vont vrai- ne paie pas le foncier et qu’il bénéfi- le législateur prive l’acquéreur d’une
semblablement se présenter. Première cie d’une TVA réduite. Un ménage qui partie de plus-value à laquelle il aurait
solution : l’abondement par la collecti- ne pouvait pas acheter à 5 000 €/m2 droit. Le partage de la plus-value, à la
vité à l’OFS. A Rennes, par exemple, va pouvoir le faire avec l’OFS. manière américaine, soit 25 % pour
la collectivité injecte 4 millions d’eu- l’acquéreur et 75 % pour l’OFS, ne pa-
ros pour subventionner le logement A. I. : Quelles seront les conditions raît avoir plus de sens.
chaque année. La ville pourrait donc pour l’acquéreur ?
abonder l’OFS de cette somme tous N. F. : L’acquéreur devra acquérir A. I. : Quel sort sera donné au loge-
les ans. Deuxième possibilité, recourir sa résidence principale et respecter ment vendu par un premier proprié-
au financement de la Caisse des Dé- des plafonds de revenus qui devront taire ?
pôts. L’OFS qui achète un terrain peut être inférieurs à ceux du PSLA (prêt N. F. : Le propriétaire qui rachètera
emprunter à la CDC sur une durée de social location accession). Il en sera devra être agréé par l’OFS, comme
60 ans. Dans ce cas, c’est la collecti- de même du prix de vente. De mé- son prédécesseur. Il aura aussi l’avan-
vité locale qui peut garantir le prêt à moire, en PSLA, le plafond se situe tage d’acheter moins cher puisque
la Caisse des Dépôts. Une fois le à un peu plus de 50 000 € en zone le prix sera établi en fonction de la
montage financier effectué, l’OFS de- A et 36 000 € en zone B et C pour valeur initiale et d’une TVA réduite,
vient propriétaire des terrains et peut un ménage avec un enfant. Autre- valeur qui sera indicée sur la réfé-
les louer dans le cadre d’un bail réel ment dit, cela correspond environ rence retenue par l’OFS. Le bail réel
solidaire (BRS), sorte de bail emphy- à deux Smics et demi pour les zone solidaire sera transféré au nouveau
téotique qui peut aller de 18 à 99 B/C. Des ménages avec de tels reve- propriétaire qui devra, lui aussi, payer
ans. Il cède les droits à construire au nus ne pourraient pas acheter sans ce la location du terrain. Mais le bail re-
promoteur, des droits qui sont va- dispositif. Il devra, en contrepartie, partira sur sa durée initiale. Si le bien
lorisés à zéro. Le promoteur qui ob- verser un loyer à vie pour la location est revendu au bout de 15 ans et qu’il
tient le droit à construire vendra ses du terrain. Le montant de ce loyer était basé sur un bail de 99 ans par
logements en VEFA de façon clas- dépendant du secteur dans lequel se exemple, il repartira sur 99 ans avec le
sique. L’acquéreur devra signer deux situe l’opération. En Ile de France ou nouveau propriétaire.
contrats : l’un avec le promoteur pour en région Paca, compte tenu d’une
l’achat du logement, l’autre qui pren- incidence foncière d’environ 1 000 €/ Propos recueillis par Colette SABARLY
dra la forme d’un bail réel solidaire m2, cela représente environ 200 € de
avec l’OFS. Ce dernier détermine- loyer par mois pour un trois pièces.
11
73ème année - n°782 Juillet Août 2017 l’activité immobilièreQuestions - réponses
THÈME
PRÉCISION Suite à l’abandon des lieux par mon locataire, j’ai saisi le juge. Il se
trouve que le logement est encore plein de meubles, papiers person-
Les questions reprises ci-dessous
nels et affaires diverses. Que va-t-il se passer ?
ont été posées par les sociétaires
de la SOCAF à leur service d’as- Le décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation
sistance juridique. Si leur sens de baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon a prévu cette
général a été conservé, leur for- situation. En effet, comme l’indique ce texte, il est possible que lorsque le juge
mulation a pu être modifiée. Les prononce la résiliation du bail suite à l’abandon, le logement soit garni. Il fau-
réponses proposées en ces lignes dra tout d’abord établir un état des lieux dressé par un huissier de justice qui
n’ont vocation ni à reproduire fidè- va mentionner l’inventaire du contenu du logement. Sur la base de ce constat,
lement les réponses délivrées par le juge statue sur leur sort. Il désigne les biens ayant une valeur marchande et
le service d’assistance juridique, ni peut autoriser leur vente aux enchères publiques faute d’être récupérés dans
à remplacer la consultation d’un le délai légal par le locataire qui a abandonné le logement. Le juge va déclarer
avocat qui seul pourra vous éclai- abandonnés les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus, à l’exception
rer suivant les circonstances parti- des papiers et documents de nature personnelle qui sont placés sous enveloppe
culières de votre dossier. scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice.
THÈME THÈME
Je suis entrain d’élaborer le barème de mes ho- Mon preneur à bail commercial me demande de
noraires de transaction. Puis-je mentionner une prendre en charge des travaux liés à la vétusté
fourchette d’honoraires, par exemple 6 à 8% du de l’installation électrique. Est-ce que je dois les
prix ? payer ?
L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des Tout dépend des clauses du bail. La Cour de cassation
consommateurs par les professionnels intervenant dans vient de se prononcer sur une affaire similaire (Cass 3ème
une transaction immobilière impose la rédaction et l’af- civ, 3 novembre 2016, n°15-24799). Le bailleur préten-
fichage de leur barème par les professionnels de l’im- dait qu’il ne devait pas prendre en charge ces travaux au
mobilier. Les honoraires peuvent être indiqués en pour- motif que le preneur avait signé dans le bail une clause
centage du prix (par exemple 6%) ou par un montant selon laquelle il s’engageait « à prendre les lieux loués,
(par exemple 10.000 euros). En revanche, il est interdit sans pouvoir exiger aucun travaux de quelque nature
de fixer une fourchette d’honoraires (par exemple 6 à que ce soit, ni remise en état de la part du bailleur, à les
8% du prix). On peut préciser que ces honoraires s’en- entretenir constamment et à les rendre, en fin de bail,
tendent obligatoirement honoraires inclus. en bon état de réparations de toute nature, à l’excep-
tion de celles visées à l’article 606 du code civil ». Or, la
Cour de cassation condamna le bailleur à payer au motif
qu’il n’y avait pas « de clause expresse du bail mettant à
THÈME
la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par
Je viens de réaliser le diagnostic technique glo- la vétusté ». Ce n’est donc que si une clause expresse
bal d’un des immeubles en copropriété dont je prévoit que le preneur assumera les conséquences de
suis syndic. Celui-ci mentionne qu’aucuns tra- la vétusté que le bailleur pourra exiger que le preneur
vaux ne sont à prévoir dans les prochaines an- prenne ces travaux à sa charge. Année après année, la
nées. A quoi sert ce diagnostic ? Cour de cassation fait preuve d’une rigueur toujours
Premièrement, le diagnostic technique global est un plus grande dans l’interprétation des clauses de travaux
bon outil pour connaître l’état de la copropriété. Il dans les baux commerciaux, ce qui doit inciter à la vi-
détaille en effet les travaux à prévoir dans les dix pro- gilance. Rappelons à toutes fins utiles que la loi Pinel
chaines années et leur montant prévisible. L’objectif est a rendu illégales toutes clauses mettant à la charge du
de permettre aux copropriétaires d’anticiper les travaux preneur les travaux de l’article 606 du Code civil, y com-
de la copropriété. La loi ALUR a ajouté à cette action pris en cas de vétusté, dans les baux conclus ou renou-
d’anticipation l’obligation de mettre en place un fonds velés depuis le 5 novembre 2014.
de travaux destiné à financer les travaux futurs. Comme
l’indique l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, si un
diagnostic technique global mentionne l’absence de
travaux dans les dix prochaines années, la copropriété
peut se dispenser d’alimenter ce fonds de travaux. Pour
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FNAIM - GALIAN - RCS Paris 433 763 349 - CPI 7501 20 16 000 005 660 par CCI PARISJurisprudence
En bref ... Gabriel NEU-JANICKI
Avocat au Barreau de Paris
Associé du Cabinet NEU-JANICKI
BAIL D’HABITATION
Les limites de la clause de solidarité
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 janvier 2017 n°16-10324
Tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur
situation personnelle. En l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne peut s’appliquer
qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail.
BAIL COMMERCIAL
Interprétation de la clause résolutoire
Cour d’appel de Nîmes 12 janvier 2017 n° 15/04597
La clause résolutoire doit être interprétée strictement et si elle prévoit sa mise en œuvre en cas d’impayés de loyers ou de non
respect de l’une des conditions du bail, cela ne comprend pas l’impayé de la taxe sur les ordures ménagères.
La rupture des pourparlers dans les négociations
Cour d’appel, Lyon, 1re chambre civile B, 9 Mai 2017 - n° 16/00694
La société qui négociait en vue de prendre à bail commercial un local apparaît avoir abusivement rompu les pourparlers pour
s’être contentée d’invoquer des contingences internes et doit indemniser le bailleur du préjudice d’immobilisation subi.
VENTE
Les effets de la nullité du contrat préliminaire en VEFA
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 avril 2017 n°16-15519
Le contrat préliminaire de réservation étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte de vente.
COPROPRIETE
Création d’une issue de secours contre l’avis de la copropriété
Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 9 Novembre 2016 n° 14/09517
Au final, la copropriété ne peut pas s’opposer à la création d’une sortie de secours donnant sur les parties communes de l’im-
meuble dont le hall d’entrée dès lors que le local concerné peut être exploité comme un établissement recevant du public.
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l’activité immobilière 73ème année - n°782 Juillet Août 2017Jurisprudence
Résiliation du bail commercial
dans le cadre d’une procédure
NICKI
collective Grégory ROULAND
Avocat au Barreau de Paris
SELARL EQUITY AVOCATS
« Mais attendu, d’une part, que la cour d’appel a retenu à bon droit qu’aucune disposition légale n’impose au bailleur de dénoncer le
commandement de payer visant la clause résolutoire aux créanciers inscrits ;
Attendu, d’autre part, qu’ayant relevé que le commandement de payer et l’assignation en référé visaient des loyers échus après le
jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, la cour d’appel a exactement retenu que les dispositions de l’article L.
622-23 du code de commerce n’étaient pas applicables… »
Cour de cassation 3ème chambre civile, 16 mars 2017 n°15-29206
L
e présent arrêt retient l’attention La première concerne l’article L. 143-2 payer. Cette solution n’est pas nouvelle
en ce que la Cour de cassation ap- du Code de commerce, selon lequel le et s’explique par le fait que le com-
porte une précision sur l’articula- propriétaire qui demande la résiliation mandement de payer n’est pas une
tion entre les droits du bailleur dans le du bail d’un immeuble où s’exploite un demande en justice (Cass. 3e civ., 3 oct.
cadre d’un bail commercial et le droit fonds de commerce grevé de garanties 2007, n° 05-22.031), mais une simple
des procédures collectives, en particu- doit en informer les autres créanciers application du contrat de bail.
lier celui résultant d’un redressement (déjà existants détenant par exemple La seconde difficulté concerne le res-
judiciaire. une hypothèque). pect de l’article L. 622-23 du Code de
Un bail commercial est conclu. Le pre- Ainsi, selon l’auteur du pourvoi, le bail- commerce. Ce dernier impose que le
neur fait l’objet d’une procédure en re- leur aurait dû dénoncer le commande- mandataire judiciaire ait été mis en
dressement judiciaire ; un mandataire ment de payer valant clause résolutoire cause avant que des actions en justice
judiciaire est alors désigné. Quelques aux créanciers. Mais la Cour de cassa- et des procédures d’exécution soient
mois plus tard, le bailleur délivre à la tion rejette ce moyen. En effet, aucune poursuivies au cours de la période de
société locataire un commandement disposition légale n’impose au bailleur redressement judiciaire à l’encontre
de payer des loyers impayés et un une telle obligation. La Cour opère du débiteur. La Cour de cassation re-
solde antérieur en visant la clause réso- ainsi une interprétation stricte de l’ar- jette, là encore, le pourvoi. Elle consi-
lutoire. Le commandement étant resté ticle L. 143-2 du Code de commerce. dère que le commandement de payer
vain, le bailleur assigne la société loca- Le bailleur, demandant en justice la et l’assignation délivrés par le bailleur
taire pour obtenir la résiliation du bail, résiliation du bail, doit notifier sa de- visaient des loyers échus après l’ou-
ainsi que le paiement d’une provision mande à tous les créanciers inscrits à la verture du redressement judiciaire. Les
et d’une indemnité d’occupation. date de l’assignation en justice (Cass. dispositions de l’article L. 622-23 du
La cour d’appel donne raison au bail- 3e civ., 22 mars 2006, n° 04-16.747). La code de commerce n’ont donc pas vo-
leur. Le preneur forme alors un pourvoi Cour ne procède pas à une extension cation à s’appliquer.
en cassation et soulève deux difficultés. de cette règle au commandement de
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73ème année - n°782 Juillet Août 2017 l’activité immobilièreJurisprudence
La nullité d’un bail conclu au
nom d’une indivision n’empêche
pas de donner congé au Grégory ROULAND
Avocat au Barreau de Paris
locataire SELARL EQUITY AVOCATS
« Mais attendu, d’une part, que le bail conclu au nom d’une indivision dépourvue de personnalité juridique est nul de nullité
absolue, d’autre part, que l’exception de nullité ne peut prospérer que pour faire échec à la demande d’exécution d’un acte
juridique qui n’a pas encore été exécuté, sans qu’il y ait lieu de distinguer entre nullité relative et nullité absolue ; qu’ayant
retenu que le bail conclu au nom de « l’indivision Hubert de X... « avait été exécuté par M. et Mme Y...qui avaient réglé le
loyer entre les mains du mandataire des propriétaires indivis, la cour d’appel en a exactement déduit que les locataires ne
pouvaient se prévaloir, par voie d’exception, de la nullité du bail et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision… »
Cour de cassation 3ème chambre civile, 16 mars 2017 n°16-13063
D
es propriétaires indivis (c’est-à- lors, le bail était parfaitement valable. La solution se dégageant n’est pas iné-
dire propriétaires d’un même Ce raisonnement est maladroit, étant dite (déjà en ce sens, Civ. 3e, 25 avril
appartement) font délivrer un donné que si l’indivision est inexis- 2001, n°99-14.368), mais permet de
congé à leurs locataires, afin de vendre tante, elle ne pouvait donner mandat rappeler une règle essentielle : lors-
le bien. Faute pour les locataires de à une agence immobilière pour louer qu’un bail est conclu au nom d’une in-
quitter les lieux, une procédure judi- son bien… division, le bail est nul. Cette solution
ciaire s’ensuit. Pour se défendre, les Ensuite, les juges d’appel ont relevé, vaut également dans d’autres circons-
locataires soulèvent l’inexistence ou avec raison, que le bail s’est pleine- tances, tel que par exemple un congé
la nullité du bail et, par voie de consé- ment exécuté depuis sa prise d’effet. donné par « la famille » propriétaire.
quence, celle du congé. En conséquence, les locataires étaient Là encore, le congé est nul, car une
En effet, selon les locataires, l’indivi- mal fondés à prétendre que le bail telle entité est dépourvue de toute
sion étant dépourvue de personnalité était nul. personnalité juridique (Civ. 3e, 10 juin
juridique, le bail était nul, puisqu’il Les locataires se sont alors pourvus 1998, n°96-17.975). Cependant, un lo-
avait été donné par une « personne » devant la Cour de cassation qui a éga- cataire ne peut prévaloir de la nullité
inexistante. De surcroît, la nullité du lement rejeté leurs demandes, tout en d’un bail pour absence de personna-
bail entraînait celle du congé. censurant implicitement le raisonne- lité juridique du bailleur, que si il n’a
Bien qu’audacieux, le raisonnement ment des juges d’appel. En premier pas entamé le paiement des loyers.
des locataires n’a pas convaincu les lieu, la Cour de cassation a rappelé À supposer que le locataire n’ait ja-
juges d’appel qui ont rejeté leurs de- que le bail conclu au nom d’une indi- mais réglé ses loyers, la solution serait
mandes. vision est nul, faute de personnalité à notre avis identique. En effet, l’arrêt
Pour ce faire, les juges d’appel ont eu juridique de cette dernière. En second de la Cour de cassation doit être in-
un raisonnement erroné. En effet, se- lieu, la nullité du bail aurait pu être terprété de sorte qu’un locataire ne
lon eux, malgré l’inexistence juridique demandée si les locataires n’avaient puisse demander à annuler un bail si
de l’indivision, celle-ci est composée pas réglé le loyer. Aussi, les locataires ce dernier a reçu un commencement
de personnes physiques ou morales ayant payé les loyers entre les mains d’exécution. L’entrée dans les lieux est
ayant, par ailleurs, donné mandat à du mandataire des propriétaires indi- un indice déterminant à ce titre.
un cabinet de gestion de biens, afin vis, ils ne pouvaient demander l’annu-
de conclure le bail à leur place. Dès lation du bail.
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l’activité immobilière 73ème année - n°782 Juillet Août 2017Etude
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Réforme des obligations
et baux commerciaux
Par Laurence
GUEGAN –GELINET
L
’ordonnance du 10 février 2016, publiée le 11 février
2016, a réformé le droit des contrats. La réforme a consa-
cré de nouvelles dispositions et entériné des décisions ju-
risprudentielles aux fins, d’une part, de rééquilibrer la situation
contractuelle du contrat et, d’autre part, de renforcer la force
Avocat au Barreau obligatoire des contrats en consacrant la notion de bonne foi.
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La réforme est entrée en vigueur le 1er octobre 2016.
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73ème année - n°782 Juillet Août 2017 l’activité immobilièreEtude
L
a loi nouvelle s’applique aux contrats Dans le cadre de la négociation et de la conclu-
conclus ou renouvelés à compter du 1er sion des baux commerciaux, cette obligation re-
octobre 2016. En principe, elle ne s’ap- pose principalement sur le bailleur, lequel doit
plique pas aux baux en cours, ni aux baux tacite- délivrer les informations sur les biens loués et ses
ment prolongés après le 1er octobre, ni aux baux caractéristiques.
renouvelés à l’issue d’une procédure judiciaire en Or, la loi Pinel a édicté l’article L 145-40-2 du
fixation du loyer postérieure au 1er octobre, mais Code de commerce précisant que le bailleur
dont la date d’effet est antérieure. Toutefois, la a l’obligation d’informer le preneur, lors de la
question se pose de l’application de certaines conclusion du bail, puis tous les trois ans, du coût
dispositions considérées d’ordre public, aux des travaux qui sont intervenus les trois précé-
contrats en cours. En outre, certaines dispositions dentes années, ainsi que de ceux prévus les trois
de la réforme sont expressément applicables aux prochaines années, de même que du budget pré-
contrats en cours et ce, dès le 1er octobre 2016. visionnel.
Il s’agit principalement des actions dites interro- Bien que d’ordre public, aucune sanction n’était
gatoires relatives aux pactes de préférence, à la prévue en l’absence de ces informations jusqu’à
représentation, ainsi qu’au régime de la nullité présent.
des contrats. Désormais, le non-respect de ces obligations
pourrait être sanctionné dans les conditions de
LA FORMATION DU CONTRAT l’article 1112-1 du Code civil.
Le renforcement de l’obligation précon- La notion de déséquilibre significatif dans
tractuelle les contrats d’adhésion
Le nouvel article 1112-1 du Code civil consacre la La définition du contrat d’adhésion
jurisprudence antérieure ayant admis le principe La réforme du droit des contrats procède ainsi à
de l’obligation précontractuelle de renseigne- une distinction des contrats conclus à compter du
ment à la charge du cocontractant. 1er octobre 2016, selon qu’ils sont de gré à gré ou
„
Les parties ne peuvent ni limiter ni exclure le de- d’adhésion, aux termes de l’article 1110 du Code
“
voir d’information et civil ainsi rédigé :
son omission peut en- Les parties ne peuvent « Le contrat de gré à
traîner tant la mise en gré est celui dont les
cause de la responsa- ni limiter ni exclure stipulations sont libre-
bilité de la partie fau- le devoir d’information ment négociées entre
tive, que l’annulation les parties.
du contrat dans les conditions prévues par les Le contrat d’adhésion est celui dont les condi-
articles 1130 et suivants nouveaux du Code civil. tions générales, soustraites à la négociation, sont
Cette nouvelle obligation a une importance en déterminées à l’avance par l’une des parties. »
matière de baux commerciaux : une obligation Le contrat d’adhésion est un contrat pré-rédigé
précontractuelle d’ordre public impératif pèse sur unilatéralement, qui s’applique de façon géné-
celle des parties qui connaît une information dont rale, à tous les contrats ultérieurs.
l’importance est déterminante pour le consente- Dans le contrat d’adhésion, les conditions géné-
ment de l’autre, dès lors que l’autre ignore légiti- rales n’ont pas été l’objet de négociations entre
mement l’élément en question. les cocontractants. Les conséquences de la qua-
Cet élément doit avoir un lien direct avec le lification retenue de contrat d’adhésion sont im-
contenu du contrat ou la personne du cocontrac- portantes.
tant. Le devoir d’information n’a pas été étendu Les conséquences de la qualification du contrat
au prix. Au visa de ce nouvel article, le locataire d’adhésion
pourra engager la responsabilité de son bailleur
en cas de manquement à son obligation d’infor- Le nouvel article 1171 du Code civil dispose :
mation. « Dans un contrat d’adhésion, toute clause qui
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l’activité immobilière 73ème année - n°782 Juillet Août 2017Vous pouvez aussi lire
