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L’OBSERVATEUR DE L’IMMOBILIER DU CRÉDIT FONCIER
n° 94
L’IMMOBILIER TERTIAIRE ET RÉSIDENTIEL,
MUTATION NUMÉRIQUE ENGAGÉE
LA VACANCE DES LOGEMENTS À L’ÉPREUVE
DES CHIFFRES
QUELLE INCITATION PRODUCTIVE EN FRANCE ?
Multipliez
les points de vue
pour voir la situation
sous le meilleur angle
CONSEIL - EXPERTISE - COMMERCIALISATION
Au contact de nos clients - investisseurs, propriétaires privés et institutionnels, promoteurs et utilisateurs -, nous avons
appris à envisager les questions qui nous sont posées sous tous les angles. Et nous avons forgé cette conviction que nos
métiers impliquent une approche sur-mesure et exigent la plus grande proximité. C’est pourquoi nos 280 collaborateurs
ont l'ambition de conduire leurs missions de conseil, d'expertise et de commercialisation, avec le souci de confronter les
points de vue pour réussir au plus près des objectifs de chacun.
creditfoncierimmobilier.fr
01 57 44 58 00 Regulated by
ÉDITORIAL
L es temps changent, notre quotidien
se transforme, les hommes et leurs
modes de pensée évoluent.
– Dans l’immobilier de bureaux, la recherche de flexibilité
et de modularité conduit à repenser la structuration des
immeubles. Nouveaux usages ou recherche d’une « ergo-
nomie immobilière » qui maximiserait l’utilisation d’espace
Au final, tous ces changements seront au bénéfice des coûts ? La technique au service de la pra-
davantage perçus comme les révéla- tique, voilà une dialectique qui devrait soutenir pour des
teurs d’une mutation sociétale pro- années la construction de neuf et la rénovation du parc
fonde, plutôt que les symptômes d’une crise économique ancien, après les vagues successives de normes thermiques
qui n’en finirait pas. et environnementales.
Peut-être parce que ces mutations sont devenues enfin – À l’heure où les exigences de professionnalisation s’ac-
visibles, touchant notre vie de simples citoyens autant que croissent sur les intervenants (notamment en matière de
notre activité professionnelle, se dessine une réalité plus formation), on aperçoit les prémices d’une dérégulation para-
tangible de notre futur immédiat. doxale dans le financement et l’intermédiation immobiliers.
Malgré toute la publicité faite autour d’eux, les signaux sont
– Un contexte économique instable et marqué par l’interdé- encore faibles : le financement participatif et les plates-formes
pendance des économies, où un choix électoral fait au-delà de vente de biens immobiliers en ligne n’ont encore été que
des mers ou des océans vient impacter nos taux de crédit peu disruptifs pour les métiers. Ce qui ne les empêchera pas
et ainsi notre capacité à acheter un logement ou à investir. de concevoir comme numériques leurs paradigmes de demain.
– Une vision nouvelle des Français sur le logement qui n’est Évolution, donc, plutôt que révolution ?
plus seulement un toit protecteur, mais aussi une oppor- Dans l’immédiat, on peut certes s’en féliciter, mais, pour
tunité de revenu immédiat par la location temporaire, ou demain, tous ces sujets nous interpellent : ce nouveau
encore une réserve de capital, à consommer plus tard ou à numéro de l’Observateur de l’Immobilier leur est consacré,
transmettre à sa famille. À la froide lumière des chiffres, le avec l’ambition de partager les travaux, réflexions et opi-
logement se désacralise et son utilisation ou sa vacance sont nions de ses auteurs.
désormais à envisager avec la même objectivité rationnelle
que les autres actifs économiques. Je vous en souhaite une très utile et agréable lecture.
Emmanuel Ducasse
Directeur des Études, Crédit Foncier Immobilier
4
SOMMAIRE
ÉCONOMIE
L’OBSERVATEUR DE L’IMMOBILIER
REVUE DU CRÉDIT FONCIER 1 Q
uelle incitation productive
Crédit Foncier Immobilier en France ? > P. 8
19, rue des Capucines – Paris 1er
Par Éric Buffandeau, Directeur adjoint Études,
Adresse postale : 4, quai de Bercy
94224 Charenton Cedex Veille et Prospective, pôle Stratégie, BPCE.
Téléphone : 01 57 44 80 00 Il décrit les incitations économiques
Télécopie : 01 57 44 86 85 et fiscales nécessaires à la productivité française.
Directeur de la publication :
Anne-Marguerite Gascard.
Rédacteur en chef : Emmanuel Ducasse.
Comité de rédaction : Mirella Blanchard,
Éric Buffandeau, Denis Burckel, Nicole Chavrier,
Bernard Coloos, Bruno Deletré, Emmanuel Ducasse, RÉGLEMENTATION
Christian de Kerangal, Marc Ménagé,
Michel Mouillart, Nicolas Pécourt et Bernard Vorms. 2 L
a formation, un levier central
Abonnements : Karima Zerguit : 01 57 44 78 61 dans la sécurisation de la chaîne
Mail : karima.zerguit@creditfoncierimmobilier.fr de valeur de l’immobilier et de son
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Prix abonnement au numéro : 30 €
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Crédit Foncier de France – S. A. au capital
de 1 331 400 718,80 € – 542 029 848 RCS Paris. Par Jean-François Metz, Directeur, et Chantal Harito,
Responsable communication et marketing, École Nationale
Maquette et réalisation :
du Financement de l’Immobilier (ENFI).
Impression : Stipa. Ils analysent au travers d’illustrations concrètes les
obligations de formation pour les métiers de l’immobilier.
Dans le souci du respect
de l’environnement, le présent
document est réalisé par
un imprimeur Imprim’Vert®,
avec des encres bio à base
d’huile végétale sur un papier
certifié PEFC™ fabriqué à RÉSIDENTIEL
partir de fibres issues de forêts
gérées durablement. 3 À
propos des logements
vacants > P. 28
Par Michel Mouillart, Professeur d’économie
N° de commission paritaire : à l’université Paris Ouest, FRICS.
2026 AD – ISSN 0767– 6794. Il mène une réflexion sur la réalité de la vacance
des logements depuis les années 1940.
Dépôt légal : juin 2017.
L’OBSERVATEUR DE L’ IMMOBILIER DU CRÉDIT FONCIER – Nº 94
5
4 Transmettre un patrimoine immobilier NUMÉRIQUE & IMMOBILIER
reste-t-il une priorité ? > P. 38 8 L
a révolution numérique
Par Nicolas Pécourt, Directeur de et le marché du logement > P. 70
la Communication et RSE du Crédit Foncier.
n° 94
Il pose la question de la place de la transmission Par Bernard Vorms, Président du Conseil
du patrimoine immobilier aujourd’hui. National de la Transaction et de la Gestion
Immobilières.
Il examine l’impact de la révolution numérique
5 La VEFA inversée, un dispositif sur le marché des transactions immobilières
original au service des bailleurs et ses conséquences sur les méthodes de travail
sociaux > P. 44 ainsi que les acteurs concernés.
Par Matthieu Merlen, Responsable d’activités,
Direction Conseil & Audit de Crédit Foncier 9 La révolution airbnb > P. 74
Immobilier. Par Nicolas Tarnaud, FRICS, Économiste,
Il décrypte les tenants et les aboutissants de cet Professeur, Directeur du MBA Immobilier
outil et en expose les finalités. International à Financia Business School,
Chercheur associé au Larefi, Université de
Bordeaux.
Il étudie le phénomène airbnb dans ses
implications immobilières.
TERTIAIRE
6 G
ecina, pour un immobilier flexible, NDLR : Les opinions exprimées dans les articles de cette
revue n’engagent que leurs auteurs et ne reflètent pas
responsable et innovant en ville nécessairement l’opinion de la rédaction ou du Crédit
> P. 54 Foncier.
Par Méka Brunel, Administratrice Directrice
Générale de Gecina.
Elle présente les récentes expérimentations
menées par Gecina pour offrir des espaces de
travail en lien avec les attentes des utilisateurs
actuels et futurs.
7 L
’usage serait-il le levier
de l’accélération de la rénovation
des bureaux ? > P. 60
Par Sébastien Boussuge, Directeur Conseil
& Audit, Crédit Foncier Immobilier, et Jeanne Frangié,
Vice présidente Gallileo Business Consulting.
Ils analysent les pratiques en matière de rénovation
de bureaux ainsi que les grandes évolutions sociologiques
pouvant impacter ces pratiques.
© iStock
L’OBSERVATEUR DE L’ IMMOBILIER DU CRÉDIT FONCIER – Nº 94
7
ÉCONOMIE
n° 94
QUELLE INCITATION PRODUCTIVE
EN FRANCE ?
Par Éric Buffandeau, Directeur adjoint Études,
Veille et Prospective, pôle Stratégie, BPCE.
8
1
QUELLE INCITATION
PRODUCTIVE EN FRANCE ?
Par Éric Buffandeau, Directeur adjoint Études, Veille et Prospective, pôle Stratégie, BPCE.
1.1 / INTRODUCTION
une dérive considérable des dépenses publiques désormais
L e constat est banalement unanime, donc implicitement
partagé : l’économie française, où qu’elle se situe dans
le cycle conjoncturel mondial, souffre d’un chômage (de
à 56,2 % du PIB (3). En conséquence, la dette publique a
atteint 96 % du PIB en 2016, contre seulement 20 % en 1980.
En Allemagne, par une comparaison qui peut paraître sim-
masse) durablement élevé (1), d’un haut niveau de dette pliste, elle tend plutôt à diminuer, revenant vers 68 % du
publique, de prélèvements obligatoires excessifs et d’un PIB, contre un plus haut de 87 % du PIB en 2012. L’écono-
déficit structurel de compétitivité – reflété en partie par le mie de ce pays, qui connaît un excédent extérieur certes
déficit extérieur (2) de 1,3 % du PIB en 2016 –. En réalité, ces beaucoup trop important (4) (8,6 % du PIB en 2016, c’est-à-
quatre causes génèrent un cercle vicieux, qui nourrit une dire bien au-delà du plafond de 6 % de la procédure de désé-
dynamique d’interdépendance logique mais néfaste. Celle-ci quilibre macroéconomique de l’Union européenne), est au
produit un environnement profondément peu incitatif, sin- quasi plein emploi, tout en ayant un excédent budgétaire de
gulièrement en matière de pression fiscale, pour financer 0,8 % du PIB en 2016, un record depuis la réunification.
(1) De 1985 à 2016, selon l’Insee, le taux de chômage a enregistré une moyenne annuelle de 9,11 % de la population active de métropole : il a été compris sur la période
entre 7,4 % (en 2008) et plus de 10 %. Il était de 9,7 % en 2016.
(2) Au sens de la balance courante, qui traduit, selon le signe, un déficit (–) ou un excédent (+) global d’épargne de l’ensemble des agents économiques (ménages,
entreprises, État) du pays considéré.
(3) Selon l’Insee (Informations rapides numéro 82 du 24 mars 2017), le poids des dépenses publiques a baissé de 0,5 point de PIB en 2016, passant ainsi de 56,7 %
à 56,2 %. En 2016, le déficit public a été de 3,4 % du PIB. Le taux de prélèvement obligatoire a diminué de 0,1 point de PIB, pour s’établir à 44,3 % du PIB.
(4) Une telle performance ne doit jamais être considérée comme un objectif absolu de politique économique, surtout pour un grand pays, au risque de créer
potentiellement les conditions dangereuses de déséquilibres économiques mondiaux et de guerre des changes ou de processus protectionnistes de rétorsion.
L’OBSERVATEUR DE L’ IMMOBILIER DU CRÉDIT FONCIER – Nº 94
économie 9
1.2 / UN EFFET BOULE DE NEIGE DE DEPUIS 40 ANS,
LA DETTE TEMPORAIREMENT OUBLIÉ
LES RECETTES
HABITUELLES
P oint d’attention, la normalisation des taux d’intérêt
semble se dessiner lentement en Europe. Les rende-
ments obligataires se situent pourtant toujours dans une
DE RELANCE BUDGÉTAIRE (6)
zone nominale d’aberration économique, par nature transi-
OU MONÉTAIRE S’ÉPUISENT
toire : ils étaient récemment proches de zéro ou négatifs SOUVENT DANS LES MÉANDRES
pour les valeurs refuges et les maturités inférieures à 5-7 ans
en France. Cette correction se déroule depuis sep-
ÉLECTORALISTES ET
tembre 2016 par contagion encore modeste avec la hausse CONSTRUCTIVISTES DE LA
observée aux États-Unis, du fait de l’éloignement du spectre
déflationniste, de la remontée des prix du pétrole, du dur-
MANIPULATION RÉCURRENTE
cissement monétaire graduel de la Fed et du programme DU COURT TERME.
protectionniste plutôt inflationniste de relance keynésienne
annoncé par Donald Trump. Si cette remontée des taux chronique des règles fiscales perturbe les décisions
s’accentue, en dépit de la pression à la baisse exercée tem- d’épargne et d’investissement. Elle décourage ainsi les pro-
porairement par la politique monétaire quantitative extrê- jets de long terme. Surtout, l’excès de progressivité du
mement accommodante de la BCE, elle risque progressive- barème de l’impôt sur le capital freine naturellement l’accu-
ment de créer les conditions dangereuses d’un effet de boule mulation du capital, ce qui réduit inévitablement la crois-
de neige sur la charge de la dette française, mécanisme sance potentielle. La solution n’est certainement pas de sti-
aujourd’hui volontairement oublié. muler artificiellement la demande, action qui induit
systématiquement un déficit public et une dégradation du
commerce extérieur (hors énergie) : l’inadéquation entre
l’offre et la demande (solvable) entraîne une hausse des
1.3 / FISCALITÉ EXCESSIVE ET VISION importations du fait de l’insuffisance de l’appareil productif.
STRUCTURELLE DE COURT TERME Depuis 40 ans, les recettes habituelles de relance budgé-
taire (6) ou monétaire s’épuisent souvent dans les méandres
électoralistes et constructivistes de la manipulation récur-
S elon Coe-Rexecode (5), le poids de la fiscalité du capital a
augmenté de 7,3 % du PIB en 1995 à 10 % en 2014 (5,9 %
en Allemagne), portant la France au rang des grands pays
rente du court terme. En effet, toute politique de stabilisa-
tion de la conjoncture n’a théoriquement de fondements
économiques qu’en cas de défaillance avérée du marché,
européens les plus imposés. La spécificité française est d’apparition dramatique d’effets externes (les externalités
d’ajouter à l’impôt sur le revenu un deuxième impôt pro- négatives) ou, plus spécifiquement, de risques graves d’irré-
gressif, calculé sur le patrimoine, l’ISF. De plus, l’instabilité versibilité.
(5) Michel Didier et Jean-François Ouvrard, L’impôt sur le capital au XXIe siècle : une coûteuse singularité française, Economica / Coe-Rexecode, Paris 2016.
(6) Le maintien durable d’un déficit public important (par exemple au-dessus de 3 % du PIB, norme par essence déjà contestable, du fait de l’abaissement continu de la
croissance potentielle) peut aussi implicitement être considéré comme une politique non affichée de relance budgétaire, même si ce déficit peut s’expliquer en partie
mécaniquement par la détérioration temporaire de la conjoncture, voire, dans le meilleur des cas, par la mise en œuvre de véritables réformes structurelles.
10 QUELLE INCITATION PRODUCTIVE EN FRANCE ?
1.4 / JUSTIFIER TOUT PLAN DE RELANCE tives et la création d’une offre différenciée. Conséquence de
cet environnement profondément peu incitatif, la croissance
potentielle, désormais à moins de 1 % l’an contre 2 % l’an
C es phénomènes d’irréversibilité s’enracinent dans la
destruction probable ou définitive d’entreprises
viables, de moyens efficaces de production ou de compé-
dans les années 1990, tend continuellement à se réduire, au-
delà de la question de l’intégration plus ou moins réussie du
progrès technique. La diffusion des innovations, lente et
tences rares, dont la reconstruction serait par essence destructrice en début de processus, serait insuffisante pour
longue, coûteuse ou difficile. D’ailleurs, seule la lutte contre compenser l’effet négatif du vieillissement et du désendette-
l’émergence d’une déflation ou contre l’implosion d’un sys- ment à venir, malgré la révolution numérique.
tème bancaire en déshérence peut ponctuellement justifier
ce type d’intervention : il s’agit alors d’apporter en urgence L’INCITATION
la liquidité nécessaire ou de compenser momentanément
PRODUCTIVE DOIT
l’effondrement de la demande privée par le déficit budgé-
taire, en privilégiant l’investissement public le plus effi- REPOSER SUR UNE
cace (7), afin de raffermir le bien-être et ultérieurement la
TAXATION RAISONNABLE DES
croissance tendancielle. Cependant, toute action temporaire
de soutien, plutôt par des mesures adaptées et ciblées sur FRUITS LÉGITIMES DU TRAVAIL
les risques extrêmes, doit respecter une condition majeure :
DES ENTREPRENEURS COMME
l’interdiction de résoudre indûment les problèmes de solva-
bilité privée ou publique, afin de protéger à long terme l’éco- DES SALARIÉS.
nomie contre une perte éventuelle et graduelle de confiance
dans la monnaie, situation éminemment dangereuse.
1.6 / LES MAUX DU CORPORATISME
ET DE L’ÉTATISME
1.5 / RECHERCHER DES AVANTAGES
COMPARATIFS
U ne explication complémentaire du cercle économique
vicieux déjà décrit peut être trouvée dans La société de
défiance, de Yann Algan et Pierre Cahuc (Cepremap, 2016).
L ’alibi de l’harmonisation nécessaire (la standardisa-
tion ?) des politiques économiques et des conditions de
concurrence en termes de coûts salariaux est une manière
Selon eux, le modèle social français s’autodétruit, en entra-
vant l’accès au plein emploi et à une croissance forte. La
défiance et l’incivisme sont plus prononcés que dans la plu-
d’ignorer le principe intangible de Ricardo sur les avantages part des pays riches, phénomènes persistant depuis plu-
comparatifs du commerce international. Ce dernier stipule sieurs décennies. Tout cela viendrait de l’instauration d’un
que seule la différenciation relative alimente l’échange com- modèle social combinant corporatisme et étatisme. Celui-ci
mercial et, plus généralement, la richesse des relations entre saperait la confiance en instaurant des inégalités statutaires.
les hommes. La clé est donc fondamentalement interne : elle Il conduirait à l’effritement de la solidarité et de la confiance
s’incarne dans une montée en gamme des activités produc- mutuelle. En effet, le corporatisme, qu’ils définissent comme
(7) Cet investissement public concerne aussi le capital humain comme l’éducation ainsi que la stimulation des capacités de recherche et d’innovation…
L’OBSERVATEUR DE L’ IMMOBILIER DU CRÉDIT FONCIER – Nº 94économie 11
l’octroi de droits sociaux associés au statut et à la profession,
institutionnaliserait la segmentation des relations sociales,
d’où la recherche de rentes et l’émergence répétée de suspi-
cions partagées. L’étatisme consisterait à réglementer l’en-
semble des domaines économiques et sociaux dans les
moindres détails. Il viderait le dialogue social de son
contenu, au détriment de la concurrence et en faveur de
formes de corruption. Plus précisément, le mécanisme serait
le suivant. Le déficit de confiance nécessite l’intervention de
l’État. Celui-ci opacifie les relations entre les citoyens en
réglementant à l’excès (8) et en légiférant de manière hiérar-
chique : il entrave ainsi le dialogue social et détruit la
confiance mutuelle en court-circuitant la société civile.
1.7 / RETROUVER UNE MÉCANIQUE
NATURELLE D’INCITATION
© iStock
L a confiance, tout comme la création de richesse, ne
tombe pas du ciel. Elle ne se décrète pas non plus : elle
s’organise par la mise en œuvre de conditions favorisant une
projettent dans un processus dynamique, sans cesse renou-
velé et changeant, donc impossible à appréhender par un
stimulation saine de la productivité. Celle-ci n’a jamais été planificateur, comme par exemple l’État (9). Enfin, n’existe-t-
l’ennemi de l’emploi à long terme, bien au contraire. Cela il pas un paradoxe singulier à juger et à traiter différemment
passe par l’élaboration d’un contexte social, réglementaire et le paiement des heures supplémentaires et l’impôt progres-
fiscal attrayant, qui ne nuise pas au rendement final du capi- sif ? Le premier principe reconnaît que l’effort a un coût
tal pour encourager l’effort d’épargne et d’investissement. marginal croissant pour un salarié, supposant une compen-
N’oublions pas que la théorie micro-économique et l’obser- sation sous la forme d’un salaire plus élevé. À l’inverse,
vation des comportements humains nous enseignent que l’impôt progressif induit un revenu net par heure de travail
toute décision d’individus rationnels se prend à la marge, au d’autant plus faible qu’on travaille plus. L’incitation produc-
mieux de leurs intérêts, de leurs connaissances et de leurs tive doit reposer sur une taxation raisonnable des fruits légi-
expériences personnelles, tout en tenant compte des times du travail des entrepreneurs comme des salariés.
contraintes perçues. De plus, ces innombrables décisions se Cette stratégie est au cœur du processus de croissance.
(8) Le code du travail Dalloz, dont le volume de pages (3 809 pages en mars 2016, sans compter les conventions collectives) augmente chaque année, en est une bonne
illustration.
(9) Jean Tirole, prix Nobel d’économie en 2014, troisième Français après Gérard Debreu en 1983 et Maurice Allais en 1988, décrit notamment une nouvelle conception
de l’État, dans son livre pédagogique : Économie du bien commun, PUF, 2016. Dans sa forme moderne, l’État doit être plus « arbitre et régulateur » que « planificateur
et producteur », afin d’être davantage et nécessairement en complémentarité avec le secteur privé, tout en étant proactif dans son fonctionnement. L’État devrait ainsi
« dépenser moins mais mieux » en étant plus fermement « au service du citoyen ». Jean Tirole a d’ailleurs la conviction que « les réformes d’ampleur sont possibles,
voire électoralement payantes » : il appelle aussi au changement des mentalités des fonctionnaires, pour sauver le système social français.12
© iStock
L’OBSERVATEUR DE L’ IMMOBILIER DU CRÉDIT FONCIER – Nº 9413
RÉGLEMENTATION
n° 94
LA FORMATION, UN LEVIER CENTRAL
DANS LA SÉCURISATION DE LA CHAÎNE
DE VALEUR DE L’IMMOBILIER ET DE SON
FINANCEMENT
Par Jean-François Metz, Directeur, et Chantal Harito,
Responsable communication et marketing, École
Nationale du Financement de l’Immobilier (ENFI).14
2
LA FORMATION,
UN LEVIER CENTRAL
DANS LA SÉCURISATION
DE LA CHAÎNE DE VALEUR
DE L’IMMOBILIER
ET DE SON FINANCEMENT
Par Jean-François Metz, Directeur, et Chantal Harito, Responsable communication et marketing,
École Nationale du Financement de l’Immobilier (ENFI).
2.1 / INTRODUCTION
L a crise des subprimes des années 2007-2008 a engen-
dré une crise bancaire et financière avec pour corollaire
une perte de confiance des consommateurs, ainsi que des
les professionnels de l’immobilier et de son financement.
Ainsi, les professions clés du parcours de l’acquisition
immobilière ont été conduites à intégrer ces nouvelles exi-
impacts sensibles sur l’emploi du secteur immobilier (– 5,5 % gences réglementaires de formation à des cursus qu’elles
de l’emploi salarié entre 2008-2009). avaient mis en place à des degrés divers, selon la maturité
Afin de redonner un nouvel élan au marché, des mesures du métier.
structurantes ont été prises tant au niveau international, Afin de traiter du rôle central de la formation dans ce pro-
européen que national. Le sujet de la protection du consom- cessus vertueux, nous aborderons successivement un certain
mateur a été traité pour bonne part par la mise en place de nombre d’illustrations concrètes d’actions mises en œuvre,
dispositifs réglementaires encadrant les activités immobi- de témoignages de dirigeants de référence du secteur, avant
lières et du financement de l’acquisition, assortis quasi sys- d’identifier les nouvelles perspectives que revêtent de notre
tématiquement de nouvelles obligations de formation pour point de vue les évolutions stratégiques de la formation.
L’OBSERVATEUR DE L’ IMMOBILIER DU CRÉDIT FONCIER – Nº 94réglementation 15
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Figure 1. Le poids de l’immobilier dans l’économie française
(Sources : Observatoire de la production de crédits immobiliers, Insee et IEIF.)
58
58%
%
157
157Md€
Md€ 66ménages
ménagessur
sur10
10
Montant
Montantdes
descrédits
créditsaccordés
accordésenen2016.
2016. sont
sontpropriétaires
propriétairesdedeleur
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résidenceprincipale.
principale.
(Source
(Source
: OPCI.)
: OPCI.) (Source
(Source
: Insee
: Insee
– 2016.)
– 2016.)
22,2
22,2%% 378
378300
300
logements
logementsneufs
neufsconstruits.
construits.
848
848000
000
Part
Partdudulogement
logementdans
danslelepatrimoine
88339,2
patrimoinenational,
339,2Md€
(Source
Md€
(Source
: IEIF
: IEIF
national,soit
– 2014.)
– 2014.)
soit
2016
2016 transactions
transactionsdans
dansl’ancien.
l’ancien.16 LA FORMATION, UN LEVIER CENTRAL DANS
LA SÉCURISATION DE LA CHAÎNE DE VALEUR
DE L’IMMOBILIER ET DE SON FINANCEMENT
PLACER LA FORMATION AU CENTRE DE SES PRÉOCCUPATIONS :
L’EXEMPLE DE LA RICS POUR L’EXPERT IMMOBILIER
Marc Ménagé, MRICS, Country Manager, RICS France
Pouvez-vous nous présenter rapi- Chartered Surveyor en évaluation et au montant de l’expertise réalisée. Il
dement la RICS pour ceux qui ne la réussi un examen après une période se doit également de suivre un code
connaissent pas ? de formation associant la maîtrise de déontologique garantissant le consom-
Créée au XIXe siècle en Angleterre, la connaissances théoriques et de com- mateur de la bonne pratique du métier
RICS est une organisation profession- pétences acquises dans le cadre d’une et levant d’éventuels soupçons de
nelle indépendante autorégulée. Elle pratique du métier. La validation de son conflit d’intérêts. Si ces critères ne
réunit l’ensemble des professionnels de accréditation est liée à l’évaluation de sont pas réunis, l’expression « avis de
la filière en immobilier et construction ses compétences par un jury de profes- valeur » est plus appropriée. Pour un
(banquiers, promoteurs, géomètres, éco- sionnels. Tout au long de sa carrière, agent immobilier, il s’agit d’une activité
nomistes, conseils, investisseurs, asset il sera soumis à un contrôle continu accessoire à ses missions centrales
managers, urbanistes, évaluateurs…) annuel (Value Registration) associant comme la transaction ou la location.
et dont l’objet est d’agir dans l’intérêt des obligations de formation continue
du public à travers l’utilisation de stan- et le respect d’un code d’éthique et de Que pensez-vous des dernières
dards, de bonnes pratiques et le respect déontologie. Pour la RICS, un Chartered obligations de formation réglemen-
d’un code d’éthique et de déontologie. Surveyor doit se former chaque année, taire pour les experts immobiliers
participer à la rédaction d’études ou à établies par la charte de l’exper-
La formation tient un rôle central et le l’animation d’enseignements. tise ?
titre de « Chartered Surveyor » reste Nous avons accueilli avec la plus grande
une qualification recherchée, véritable Cette exigence de formation a-t- satisfaction cette obligation de forma-
garantie du niveau d’expertise du pro- elle eu un impact sur la reconnais- tion de 20 heures annuelles, qui s’ins-
fessionnel. Elle est reconnue dans plus sance du métier d’expert ? pire de ce que nous mettons en œuvre
de 140 pays, que ce soit par les mar- Nos exigences en matière de forma- pour nos membres et pas seulement
chés ou les gouvernements. tion et de pratiques nous ont permis pour les experts mais pour tous les
de faire émerger une distinction entre Chartered Surveyors. Nos formations
Aujourd’hui, nous comptons plus de un professionnel délivrant un avis de sont partie intégrante de ces heures
118 000 professionnels de par le valeur et celui réalisant une expertise de validation de formation continue,
monde accrédités FRICS (Fellow of immobilière, l’absence de cadre régle- l’objectif étant d’éviter l’empilement
RICS) ou MRICS (Member of RICS). Les mentaire ayant longtemps entretenu des exigences et d’aller vers une har-
experts représentent près de 13 % des la confusion. monisation entre l’existant dont le fonc-
1 500 membres en France. En effet, le métier d’expert n’est pas tionnement est avéré et les nouvelles
soumis à l’obtention d’une carte ou réglementations françaises.
Quelle place tient la formation d’une garantie particulière. Le terme
dans l’esprit de la RICS, notamment « d’évaluation » doit être réservé au Ce qui anime depuis toujours la RICS
pour un expert ? professionnel ayant suivi une forma- est de garantir la qualification profes-
Pour la RICS, l’expert immobilier a suivi tion, avec une expérience pratique et sionnelle de ses membres en veillant
un cursus particulier. C’est un profes- couvert par une assurance profession- à faire évoluer les métiers et mieux
sionnel qui a obtenu la certification de nelle spécifique aux types d’actifs et protéger le consommateur.
À l’aune de ce témoignage, nous pouvons souligner que la perception de la formation est non seulement une évidence,
nullement une contrainte, mais qu’elle constitue également une forme d’état d’esprit, une intégration naturelle de l’acte
de formation dans la relation manifeste qui relie la compétence à la protection du consommateur.
L’OBSERVATEUR DE L’ IMMOBILIER DU CRÉDIT FONCIER – Nº 94réglementation 17
2.2 / LA FORMATION PROFESSIONNELLE LES PROGRAMMES
POUR LE SECTEUR IMMOBILIER EST
DÉSORMAIS RÉGLEMENTÉE DOIVENT AVOIR TRAIT
À DES THÈMES D’ORDRE
JURIDIQUE, ÉCONOMIQUE,
L a loi Hoguet du 2 janvier 1970, complétée par le décret
du 20 juillet 1972, posait les règles nécessaires à la pro-
fessionnalisation du secteur. Des conditions d’accès ont été
COMMERCIAL, À LA DÉONTOLOGIE
définies en termes de diplômes ou d’expérience, mais égale- AINSI QU’AUX DOMAINES
ment des obligations de formation continue, renforcées par
la loi Alur.
TECHNIQUES RELATIFS À LA
CONSTRUCTION, L’HABITATION,
LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER
SE FORMAIENT DÉJÀ AVANT LA RÉFORME
L’URBANISME, LA TRANSITION
Jean-François Buet, Président de la FNAIM, souligne ainsi ÉNERGÉTIQUE.
que « La profession a développé depuis une dizaine d’années son
code d’éthique et de déontologie en s’appuyant notamment sur Tous les professionnels de l’immobilier, qu’ils exercent
le développement de la formation continue, de l’éthique, de la avec un statut de salarié, d’agent commercial ou d’autoen-
médiation… autant de points qui se sont retrouvés au coeur de la trepreneur sont soumis à une obligation – applicable au 1er
loi Alur. » Une entreprise comme Crédit Foncier Immobilier, avril 2016 – de formation continue de 14 heures par an ou
par exemple, inclut depuis plusieurs années dans le contrat 42 heures au cours des trois dernières années. L’objectif est
de travail des salariés concernés une clause spécifique sur la d’assurer la mise à jour et le perfectionnement des connais-
déontologie, clause inspirée des pratiques de la RICS. sances et des compétences nécessaires à l’exercice de sa
Enfin, avant même l’entrée en vigueur de la loi Alur – appli- profession.
cable au 1er avril 2016 – et de ses obligations de formation, la
branche professionnelle de l’immobilier s’était préoccupée de DES THÈMES DE FORMATION VISANT
la formation de ses salariés. Ainsi, en 2015, l’AGEFOS PME LA MISE À JOUR DES CONNAISSANCES
comptait 28 060 entreprises représentant 129 000 salariés dont DES PROFESSIONNELS
23 000 formés dans l’année, soit près de 18 %. Un salarié sur Le décret prévoit que les différentes activités validées au
trois est ainsi formé dans les TPE du secteur contre un sur titre de l’obligation de formation continue soient : les actions
dix tous secteurs confondus. d’adaptation et de développement des compétences des
salariés, les actions d’acquisition, d’entretien ou de per-
LA LOI ALUR : DE NOUVELLES OBLIGATIONS fectionnement des connaissances, les actions de formation
DE FORMATION CONTINUE continue relatives au développement durable et à la transi-
La loi Alur du 24 mars 2014 est venue modifier des dispo- tion énergétique.
sitions de la loi Hoguet en changeant notamment les condi- Les programmes doivent avoir trait à des thèmes d’ordre
tions d’exercice des professionnels et en intégrant une nou- juridique, économique, commercial, à la déontologie ainsi
velle obligation de formation continue. qu’aux domaines techniques relatifs à la construction, l’habi-
Le décret 2016-173 du 18 février 2016 précise les contours de tation, l’urbanisme, la transition énergétique. Au cours de
ces obligations de formation. trois années consécutives d’exercice, la formation continue18 LA FORMATION, UN LEVIER CENTRAL DANS
LA SÉCURISATION DE LA CHAÎNE DE VALEUR
DE L’IMMOBILIER ET DE SON FINANCEMENT
doit inclure au moins deux heures sur la déontologie.
Pour assurer le décompte de ces heures sont prises en
LA FORMATION
compte les heures suivies auprès d’un organisme de forma- CONTINUE OBLIGATOIRE
tion agréé, la présence à des colloques (limitée à deux heures
par an) et l’enseignement dans la limite de trois heures par
APPLICABLE DEPUIS
an. Lorsque les professionnels en détiennent une, leur carte MARS 2017 EST DE SEPT HEURES DE
professionnelle ne peut être renouvelée s’ils ne justifient pas
avoir rempli cette obligation.
FORMATION PAR AN POUR TOUTES
LES POPULATIONS CONCERNÉES.
bien acheté (accession, investissement locatif, etc.).
2.3 / L’ENCADREMENT DE LA En plus de devoir trouver sa place dans un contexte régle-
DISTRIBUTION DU CRÉDIT IMMOBILIER : mentaire complexe (Bâle qui fixe des exigences de fonds
LES IMPACTS SUR LA FORMATION propres relatives au crédit immobilier, la réglementation
française sur les IOB, la loi Alur, la loi Pinel, directive sur les
assurances à venir, etc.), cette directive MCD a dû composer
DISTRIBUTION DU CRÉDIT IMMOBILIER ET avec des modèles de distribution du crédit immobilier très
AVALANCHE DE DISPOSITIFS RÉGLEMENTAIRES hétérogènes à travers l’Europe.
À la suite de la crise bancaire et financière de 2007-2008, En effet, le modèle anglo-saxon privilégie en termes de
les pouvoirs publics internationaux et nationaux ont prêté conditions d’octroi la valorisation du bien, sur le plan du
une attention vigilante au secteur bancaire et financier afin financement, le taux variable et sur le plan de la garantie,
d’atténuer la perte de confiance du consommateur, stabiliser l’hypothèque. En France, une distribution liée à l’endette-
les marchés et permettre ainsi de mieux financer l’économie ment et à la capacité de remboursement de l’emprunteur
réelle. Citons notamment la loi de régulation bancaire du est le modèle dominant, avec un crédit immobilier majo-
22 octobre 2010 qui avait pour objectif d’améliorer la sécurité ritairement à taux fixe et des garanties par des personnes
du système financier en renforçant la régulation du secteur morales, comme la SACCEF (Société d’Assurance des Cré-
financier et des marchés. Dans ce contexte, les IOBSP (1) ont dits des Caisses d’Épargne de France) ou Crédit Logement,
fait également l’objet d’une régulation de leur profession, for- par exemple.
malisée notamment par un décret du 12 janvier 2012 : règles de Cette Directive Crédit immobilier a pour vocation de créer
bonne conduite, compétence professionnelle, condition d’accès un espace commun dans la distribution du crédit immobilier
soumis à l’inscription sur un registre (ORIAS) et mise en place au particulier dans tous les États membres de l’Union euro-
d’un code de déontologie et de contrôle (ACPR). péenne. Pour ce faire, elle a défini un cadre commun à la
Par la suite, et sous l’impulsion du droit européen, la Direc- distribution du crédit à travers les axes prioritaires suivants.
tive Crédit Immobilier ou Mortgage Crédit Directive (MCD) ◗ L’obligation d’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur.
née, en avril 2014, a porté son attention sur la distribution du ◗ Des règles de conduite définies envers les prêteurs et
crédit immobilier pour les particuliers à l’échelle des États les intermédiaires de crédit, surtout dans la phase précon-
membres, et ce quelle que soit la nature du financement du tractuelle.
(1) Intermédiaires en Opération de Banque et services de Paiement.
L’OBSERVATEUR DE L’ IMMOBILIER DU CRÉDIT FONCIER – Nº 94réglementation 19
Dans les mesures phares de la Directive, on retrouve
notamment de nouvelles exigences en matière de forma-
tion. En effet, depuis janvier 2017, le législateur a mis en
place une obligation de compétence pour les personnels
bancaires chargés de « proposer, conseiller, élaborer et
octroyer » le crédit immobilier, et n’ayant pas la formation
académique ou l’expérience professionnelle adéquate. Dans
ce cadre de compétence, 40 heures de formation initiale
sont depuis le 1er janvier 2017 exigibles. Certains diplômes
listés par le législateur dispensent cependant leurs déten-
teurs d’être dispensés des exigences de formation initiale.
Enfin, à partir de mars 2019, le personnel ayant déjà un
minimum d’expérience dans d’autres filières telles que
le front de vente ou la production bancaire pourra satis-
faire une formation complémentaire. Mais dans tous les
cas, dans un souci de mise à niveau régulière, la formation
continue obligatoire applicable depuis mars 2017 est de
sept heures de formation par an pour toutes les popula-
tions concernées.
LA CRÉATION D’UN STATUT D’IOBSP CRÉDIT
IMMOBILIER AVEC DES OBLIGATIONS
DE FORMATION SPÉCIFIQUE
Si le Code de la consommation encadre le statut de l’inter-
médiaire en crédit immobilier, c’est le Code monétaire et
financier qui encadre celui de l’IOBSP.
La mise en place des nouvelles obligations de formation a
fait la distinction entre les deux statuts et l’intermédiaire
en crédit immobilier, a vu par conséquent relever son
obligation de formation initiale à 40 heures au lieu d’une
« formation suffisante » pour l’IOBSP niveau III. Rappe-
© iStock
lons que dans ces catégories figurent potentiellement de
nombreux métiers amenés à présenter le crédit immobi-
◗ Des exigences sur les connaissances et compétences du lier : promoteurs, constructeurs en maisons individuelles,
personnel bancaire distribuant le crédit et des intermé- agents immobiliers, gestionnaires de patrimoine, notam-
diaires de crédit. ment. Cette distinction se fait de par la nature des textes
◗ La création d’un passeport européen pour les intermé- qui encadrent chacun des statuts. (Source : banque et droit
diaires de crédit qui souhaitent exercer leurs activités dans 2017 – Hugues de Bouchetemble).
un pays de l’Union européenne.20 LA FORMATION, UN LEVIER CENTRAL DANS
LA SÉCURISATION DE LA CHAÎNE DE VALEUR
DE L’IMMOBILIER ET DE SON FINANCEMENT
ÉVOLUTION DE L'EXIGENCE DE CAPACITÉ PROFESSIONNELLE APRÈS LA DIRECTIVE CRÉDIT IMMOBILIER
Figure 2 : Pour le courtier en crédits immobiliers : une liste de diplômes élargie
(Sources : Orias.)
AVANT MCD IOBSP niveau I – Crédit immobilier APRÈS MCD
Formation initiale Formation initiale
150 heures 150 heures
Expérience Expérience
de janvier 2017
Cadre : 2 ans dans les 3 ans Cadre : 2 ans dans les 3 ans
À partir
Salarié non-cadre : 4 ans dans les 5 ans* Salarié non-cadre : 4 ans dans les 5 ans*
OU
Diplômes Expérience au sein de l’UE/EEE + stage de 3 mois +
Licence RNCP, NSF 313 formation de 28 heures
(banque, finance, assurances, immobilier)
Diplômes
Ajout des NSF :
– 122 (économie)
– 128 (droit, sciences politiques)
– 313 (finance, banque, assurances, immobilier)
– 314 (comptabilité, gestion)
* À compter de la date d’inscription sur le registre.
• Éligibilité des diplômes étrangers reconnus comme
Infographie : source ENFI – 2016. comparables par l’État
• Ajout des diplômes d’école de commerce reconnus
de niveau master par le ministère de l’Enseignement
de mars 2017
supérieur
À partir
Formation continue
7 heures/an
Figure 3 : Pour l’IOBSP mandataire exclusif en crédit immobilier : peu de changement
(Sources : Orias.)
AVANT MCD IOBSP niveau II – Crédit immobilier APRÈS MCD
Formation initiale Formation initiale
80 heures 80 heures
Expérience Expérience
Cadre : 1 an dans les 3 ans Cadre : 1 an dans les 3 ans
de janvier 2017
Salarié non-cadre : 2 ans dans les 5 ans* Salarié non-cadre : 2 ans dans les 5 ans*
À partir
OU
Diplômes Expérience au sein de l’UE/EEE + stage de 3 mois +
Diplômes inscrits au RNCP classification 313, formation de 28 heures
niveaux I, I/II ou II ou III
Diplômes
Ajout des NSF :
* À compter de la date d’inscription sur le registre. – 122 (économie) ;
Infographie : source ENFI – 2016. – 128 (droit, sciences politiques) ;
– 313 (finance, banque, assurances, immobilier) ;
– 314 (comptabilité, gestion)
• Éligibilité des diplômes étrangers reconnus comme
comparables par l’État
• Ajout des diplômes d’école de commerce reconnus
de niveau master par le ministère de l’Enseignement
de mars 2017
supérieur
À partir
Formation continue
7 heures/an
L’OBSERVATEUR DE L’ IMMOBILIER DU CRÉDIT FONCIER – Nº 94réglementation 21
Figure 4 : Création d’une exigence de capacité professionnelle pour le salarié prêteur
(Sources : Orias.)
AVANT MCD Le prêteur APRÈS MCD
Formation initiale Formation initiale
Pas de formation exigée par les textes 40 heures
OU
Expérience
de janvier 2017
Pas d’expérience exigée par les textes Expérience
1 an dans les 3 ans ou 3 ans dans les 10 ans
À partir
Diplômes OU
Pas de diplôme exigé par les textes Diplômes
1- Les diplômes bancaires relevant de l’accord
bancaire du 10 juin 2011 (inscrits ou non au RNCP)
à l’exclusion du BP Banque
2- Les diplômes généralistes de niveau III
(a minima) et uniquement inscrits au RNCP, relevant
des NSF 122 (économie), 128 (droit, sciences politiques),
313 (finances, banque, assurances, immobilier) ou 314
(comptabilité, gestion)
3- Les diplômes master d’école de commerce
La nouvelle réglementation DCI fait émerger un espace reconnus par le ministère de l’Enseignement supérieur
commun d’exigences de formation, l’acte du financement
immobilier ne pouvant plus de fait être assimilé à une S’ajoutent par exception des diplômes étrangers
de mars 2017
reconnus comme comparables par l’Etat.
À partir
action complémentaire ou secondaire mais bien centrale,
quel que soit le positionnement du métier dans la chaîne
Formation continue
de valeur du crédit. 7 heures/an
Figure 5 : Une nouvelle catégorie d’IOBSP crédit immobilier en niveau III : renforcement des exigences
de capacité professionnelle (Sources : Orias.)
AVANT MCD IOBSP niveau III – Crédit immobilier APRÈS MCD
Formation initiale Formation initiale
Pas de formation exigée par les textes 40 heures
OU
Expérience
Expérience
6 mois dans les 2 ans
de janvier 2017
1 an dans les 3 ans ou 3 ans dans les 10 ans
À partir
Diplômes OU
Pas de diplôme exigé par les textes Diplômes
Ajout des NSF :
– 122 (économie)
– 128 (droit, sciences politiques)
– 313 (finance, banque, assurances, immobilier)
– 314 (comptabilité, gestion)
• Éligibilité des diplômes étrangers reconnus comme
comparables par l’État
• Ajout des diplômes d’école de commerce reconnus
de niveau master par le ministère de l’Enseignement
de mars 2017
supérieur
À partir
Formation continue
7 heures/an22 LA FORMATION, UN LEVIER CENTRAL DANS
LA SÉCURISATION DE LA CHAÎNE DE VALEUR
DE L’IMMOBILIER ET DE SON FINANCEMENT
LA PROFESSIONNALISATION, UN COROLLAIRE INDISPENSABLE
AU DÉVELOPPEMENT DES PARTS DE MARCHÉ
Philippe Taboret, Président de l’Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits (Apic).
Quelle est la place des courtiers, 60 % en 2010 pour 23 % en France. cabinet Astrée ; et les accompagner
aujourd’hui, sur le marché du crédit Depuis la mise en place de la régle- également dans la sélection d’orga-
immobilier ? mentation, notre part de marché est nismes de formation répondant à des
En Europe, la production de cré- à 35 % et plus de 40 % dans certaines critères qualitatifs. Autant d’éléments
dit immobilier intermédiée par les grandes villes ; nous visons 50 % très qui nous permettront de nous renfor-
courtiers se situe entre 40 et 60 % rapidement. cer et de nous constituer peu à peu
(elle est de 90 % aux États-Unis). En en branche professionnelle. Dès lors,
France, notre part de marché a doublé Quelle place occupe la formation nous serons un interlocuteur à part
en dix ans et se situe à près de 35 %, pour l’Apic ? entière dans les consultations avec
à présent, ce qui peut laisser augurer Pour l’Apic, l’objectif est de participer les pouvoirs publics et nous pourrons
un fort potentiel de développement à l’intégration de nos métiers dans faciliter le refinancement de nos for-
de notre secteur d’activité. une branche professionnelle à part mations. Nous sommes aujourd’hui à
entière. Cette ambition nécessite la même de prendre toute notre place.
Comment avez-vous appréhendé la mise en place d’une charte compor- Si la formation pouvait être jusqu’alors
réglementation développée pour tant plusieurs objectifs : accompagner considérée comme une action impo-
encadrer le métier de courtier ? nos membres dans la mise en œuvre sée, subie, voire contrainte par la
Toutes les études ont montré que le de pratiques vertueuses en confor- réglementation – dans le meilleur
niveau de la réglementation favori- mité avec les attentes de la régle- des cas comme un investissement
sait le développement du métier de mentation – pour cela, nous avons avec un ROI hypothétique, l’expé-
courtier. Pour la Grande-Bretagne, mis en place « le Guide des pratiques rience d’autres pays européens révèle
qui a depuis longtemps encadré la professionnelles » et le service « Ma l’efficacité du lien vertueux exigence
profession, la part de marché était de conformité » en partenariat avec le réglementaire/formation/business.
Ainsi, à l’échelle du territoire européen, nous pouvons démontrer qu’une exigence renforcée de la réglementation com-
porte comme corollaire une augmentation mécanique de l’influence du professionnel sur son marché.
2.4 / LE TRYPTIQUE RÉGLEMENTATION/ majeur pour faire face à une potentielle « ubérisation ». Les
FORMATION/GPEC : AU SERVICE DE professionnels ont un rôle d’expert à renforcer, afin de rap-
LA PROFESSIONNALISATION ET peler au consommateur qu’ils lui apportent la sécurité, un
D’UNE POLITIQUE DE FORMATION service et un conseil de qualité et une relation humaine de
TRANSFORMÉE confiance… et mieux préparer les mutations profondes des
métiers avec l’explosion des modalités digitales. À cet égard,
une étude CEFI/AGEFOS PME de 2013 anticipait déjà
UNE PROFESSIONNALISATION NÉCESSAIRE l’arrivée de nouveaux métiers d’ici 2020 dans la branche
POUR ANTICIPER L’APPARITION DE NOUVEAUX de l’immobilier : conseiller relation client pour accompagner
MÉTIERS les investisseurs dans l’optimisation de leurs actifs, anima-
Au-delà de la montée en puissance des formations régle- teur de syndic en ligne, spécialiste du domaine énergétique
mentaires, le développement des compétences est un enjeu et environnemental, spécialiste du marketing relationnel et
L’OBSERVATEUR DE L’ IMMOBILIER DU CRÉDIT FONCIER – Nº 94Vous pouvez aussi lire
