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LE MAGAZINE
Genève • Vaud • Valais • Fribourg • Neuchâtel • Jura • France voisine
Décembre 2019 – Janvier 2020 • N0 8 • Magazine offert
LÉMAN EXPRESS FRIBOURG DROIT
Les gares nouvelles Interview du président Garantie en cas
sont arrivées! de la Chambre immobilière de défauts
Retrouvez toute l’offre immobilière sur www.immobilier.ch
ENTRE LAC ET VIGNOBLES
VILLA DES Vivez l’élégance CERISIERS contemporaine Pully
VOTRE GARANTIE DE LOYER POUR
2020
EDITO / SOMMAIRE
Perfectionnisme Interfaces du Léman Express
Vers une nouvelle conception de la gare............6
D
epuis quelques années, les mé-
tiers de l’immobilier traversent,
comme bien d’autres secteurs
d’activité, une période de mutation intense.
Révolution informatique, essor phénomé-
nal des technologies de la communication,
développement d’approches inspirées des
méthodes d’évaluation et de valorisation
Rencontre
anglo-saxonnes, poids croissant des ac- Yves Menoud, Président
teurs institutionnels, nouveaux usages lo- de la Chambre immobilière de Fribourg..............8
gistiques, multiplication des normes, prise Le conseil du Notaire
de conscience environnementale… La gé- La garantie en raison
rance, le courtage, la promotion ont chan- des défauts d’un immeuble.................................. 10
gé, tout comme les légitimes exigences Aventica
de la clientèle et le contexte tant financier Pariez sur l’avenir!................................................. 12
Catherine Michel qu’économique. Diolly, Sion
Présidente d’immobilier.ch
La qualité de construction suisse a tou- Opus Verde: un quartier
jours impressionné les observateurs étrangers… de même que le niveau où il fera bon vivre................................................. 14
de prix logiquement entraîné par cette recherche du «zéro défaut». Au fil
des dernières années, l’arrivée de matériaux et de procédés innovants
a été contrebalancée par l’accroissement des exigences réglementaires
en matière d’isolation et d’économie d’énergie. Il reste que le coût de
construction helvétique peut être considéré comme conforme au niveau
de vie général du pays.
Pour emporter des marchés et pour maintenir en action leur infrastructure,
certaines entreprises de construction ont accepté de réduire leurs marges,
ici ou là. Parfois, la pression des délais ou simplement celle du maître
d’ouvrage a pu amener à des imperfections de réalisation, vite montées
en épingle par des articles de presse. Mais dans l’immense majorité des Retraites Populaires
cas, le bâtiment helvétique est de très bonne facture. Si l’on se place du Rénovation à Vevey dans le cadre d’un pro-
gramme européen.................................................. 16
côté de l’investisseur ou de l’acquéreur, il convient cependant de garder à
l’esprit que la construction n’est pas comparable à l’horlogerie de précision: Trois solutions pour pallier
un manque de fonds propres........................... 18
un immeuble, quelle que soit sa taille ou son affectation, ressemble plutôt
à un être vivant. Il respire, il vieillit, il a besoin de soins… C’est la notion an-
glo-saxonne de «tender loving care».
Neuf ou à plus forte raison ancien, tout bien immobilier présente des quali- Edité par immobilier.ch SA. Paraît 10 fois par an.
Directeur de la publication: Claude-Alain Paschoud.
tés et des défauts, des particularités individuelles qui le rendent unique. Du Réalisation du magazine: Plurality Presse SA
Directeur-Rédacteur en chef: Thierry Oppikofer.
côté du vendeur comme de l’acheteur, le réalisme et la bonne foi sont de Coordination: Maria Agramunt
Publicité: Maximilien Bonnardot, Damien Grosfort, Patrick Gravante.
mise - la chronique notariale de ce numéro traite d’ailleurs de ce sujet – et Publicité France: Alain Godard.
il n’est pas raisonnable d’acquérir un bien en bout de piste d’un aéroport Maquette: Imagic Sàrl Carouge, Daniel Hostettler,
Sophie Hostettler, Philippe Morselli.
pour se plaindre ensuite du bruit, ou d’attendre un confort complet d’un Service de publicité:
immobilier.ch SA, 2, allée de la Petite Prairie, 1260 Nyon
chalet exposé au vent. Sauf en cas d’abus manifeste, la sérénité et le bon Rédaction, Administration:
Plurality Presse SA, 8, rue Jacques-Grosselin, 1227 Carouge.
sens sont indiqués lorsqu’on réalise une transaction immobilière. L’appui Tél.: 022 307 02 28 - CCP: 17-391772-2
de professionnels qualifiés est d’autant plus précieux et vous préserve de E-mail: prod@immobilier.ch - Internet: www.immobilier.ch.
Impression: Swissprinters AG, 4800 Zofingen
toute mauvaise surprise. n © immobilier.ch SA & Plurality Presse SA, 2019
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INTERFACES DU LÉMAN EXPRESS
Vers une nouvelle conception
de la gare
Nous ne ferons pas que transiter dans les espaces publics proches des gares du
Léman Express (que les Genevois continueront à appeler CEVA). Chacun sera invité à
y rester et à profiter des aménagements urbains. C’est le message délivré par l’Office
de l’urbanisme du Département genevois du territoire, qui a proposé aux représentants
des médias une visite guidée des six quartiers émergeant autour des gares. La journée
était froide, les lieux en chantier. Mais avec un peu d’imagination, l’on visualise déjà le
potentiel de ces nouveaux sites.
S
i la mise en service du
@ EMA ARCHITECTES
Léman Express est agen-
dée pour le 15 décembre
2019, les aménagements des es-
paces publics se réaliseront selon
des calendriers variables. Les
coûts devraient s’élever à 20 mil-
lions pour chaque site, le double
aux Eaux-Vives. Pour chaque in-
terface du Léman Express, des
ambiances très différentes ont
été pensées par les équipes plu-
ridisciplinaires, désignées via des
concours SIA. Notre «safari ur-
bain» commence par le pôle mi-
néral de la gare - déjà en service
- de Lancy-Pont-Rouge, avec ses Chêne-Bourg, place de la Gare.
immeubles d’activités aux façades
anthracite. Quelques mètres plus loin, le quartier de l’Adret fondeur/longueur des fosses de plantation et le choix des
est en construction. «Au moment des travaux, on ne comptait essences (notamment résistantes aux canicules). Les urba-
qu’un seul arbre dans ce secteur logistique et industriel, re- nistes ont fait face à d’importantes contraintes, en particulier
lève d’emblée Philippe Viala, chef du service Interfaces CEVA les réseaux routiers, électriques et d’eau. Pour l’ensemble
au Département genevois du territoire. Il y en aura 80 au total. des gares du Léman Express, incluant les interfaces et les
L’alignement de peupliers qui existait dans les années 1950 constructions, le bilan est positif, avec près de 200 arbres
va être recréé. Des places et des parvis seront réalisés, ainsi de plus qu’auparavant. Relevons enfin que ce sont des entre-
que de nouveaux passages inférieurs, uniquement dédiés aux prises exclusivement locales qui ont été mandatées pour les
piétons». travaux d’aménagement d’espaces publics.
Cette alternance entre espaces de transit et lieux d’arrêt se
retrouve autour de toutes les gares du Léman Express. Pour S’adapter aux usages
en encourager l’appropriation par la population, des éléments
de mobilier urbain ponctuent les sites. La végétation est un Plus difficilement envisageable avec la construction, les es-
autre élément clef, sur lequel insistent les intervenants et ce, paces publics se prêtent particulièrement bien à l’adaptabilité.
d’autant plus que l’abattement des arbres est aujourd’hui au En s’attachant à la lecture des pratiques, un banc peut être
cœur de débats passionnés à Genève. Des efforts importants déplacé, un arbre supplémentaire planté ou un point d’eau
ont dû être déployés afin d’assurer la qualité des sols, la pro- réalisé. C’est ce que préconise l’Office de l’urbanisme, en évi-
6
MOBILITÉ
vitesse des flux de passagers. Les cir-
@ MSV + ARCHIGRAPHIE
culations piétonnes se glisseront sub-
tilement entre les espaces arborés,
dans une succession de chemins et
placettes que chacun pourra arpenter
à son gré. Un tunnel d’environ 220
mètres de long permettra de connec-
ter la station à l’Hôpital et au quartier
de la Cluse-Roseraie.
Des lieux aux rôles multiples
Nous poursuivons notre périple en di-
rection de la gare des Eaux-Vives, an-
cienne friche ferroviaire. Ici ce sont les
Bachet-de-Pesay, plate-forme multimodale.
équipements publics sportifs et cultu-
rels - dont la Nouvelle Comédie - qui
amèneront la vie, de jour comme de
@ ARCHIGRAPHIE
nuit. Epine dorsale du périmètre, une
esplanade comprenant des plantations
et du mobilier reliera l’ensemble des
bâtiments et des émergences. Etape
suivante: la halte Chêne-Bourg, où l’an-
cienne gare a été déplacée quelques
mètres plus loin, faisant écho à celle
du Léman Express. Ce témoin histo-
rique sera reconverti en café et espace
culturel. Un vaste parvis triangulaire
offrira une nouvelle place publique cen-
trale à Chêne-Bourg. «Au nord du site,
un nouveau maillon de la Voie verte
Champel. d’agglomération sera réalisé sur 400
mètres, explique Olivier Walser, urba-
tant de figer les projets et en prévoyant des mesures «correc- niste de Chêne-Bourg. Abondamment arboré, il longera une
tives». Un important travail de signalétique est également en noue paysagère elle-même bordée de gabions. Son but: récol-
cours, afin de favoriser la ville des courtes distances, carac- ter les eaux de pluie à ciel ouvert et accueillir la petite faune».
térisée par la proximité des activités du quotidien. Des pan- Avec l’arrivée du Léman Express et le développement du nou-
neaux de dernière génération vont être livrés spécialement vel écoquartier Etoile, la gare d’Annemasse (Haute-Savoie,
de Grande-Bretagne; ils indiqueront aux piétons la durée des France) devrait voir sa fréquentation multipliée par cinq. Six
parcours, alors que des balisages les guideront dans leurs trains par heure relieront Annemasse à Genève en 20 mi-
déplacements. nutes. Parvis, terrasses, îlots végétalisés et espaces équipés
Les aménagements prévus à la halte du Bachet sont frappants. de mobilier confortable donneront une nouvelle dynamique
«Autrefois un non-lieu, c’est une véritable plate-forme multi- aux alentours de la gare. Certains éléments ont été réhabilités
modale qui est en train de voir le jour. L’enjeu est de redonner en prenant le rail comme référence, à l’instar de la rotonde
une identité à cette nouvelle porte d’entrée de l’agglomération. ferroviaire qui deviendra un parc public.
Une place de la Gare aérée permettra aux usagers de s’orienter «Le concept ‘d’espaces publics pluriels’ constitue le fil
et de changer facilement de mode de transport», indique Jan conducteur des divers aménagements du Léman Express, ré-
Bega, chef de projet au Service Interfaces du CEVA. Gradins sume Caroline Barbisch, chef de projet au Service Interfaces
plantés offrant des assises, couverts végétalisés, places, parcs du CEVA. Ils permettent certes la convergence de multiples
aménagés en lieux de détente et enfin, une importante vélo-sta- modes de transport, mais ils encouragent aussi d’autres fonc-
tion sont les principaux ingrédients du projet. tions: flâner, se rencontrer, se divertir, faire ses courses, etc.
Quant à l’interface de la halte de Champel - autrefois un L’idée est d’offrir des espaces à tous les usagers, y compris
square pentu peu accueillant - son aménagement a pour ob- les enfants et les personnes âgées. Cela selon des tempora-
jectif d’amener de la nature en ville, avec un dessin paysa- lités variées, dans des lieux que les citadins apprendront à
ger inspiré du jardin romantique. En proposant un tracé en partager!». n
courbe, le projet s’inscrit en contrepoint à la densité et à la Véronique Stein
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RENCONTRE
Yves Menoud, Président
de la Chambre immobilière
de Fribourg
Fondée il y a plus de 40 ans, la Chambre fribourgeoise de l’immobilier s’engage à
la promotion, la représentation et la défense de la propriété foncière. Pilotée depuis
2018 par Yves Menoud, elle est active sur le terrain pour défendre les propriétaires
individuels et collectifs. Acteur incontournable du canton de Fribourg, cette association
à but non lucratif d’importance cantonale représente les propriétaires fribourgeois
auprès des autorités du Canton et de la Confédération. le magazine immobilier.ch a
rencontré son président pour l’interroger sur le marché de l’immobilier de Fribourg.
KEREN BISAZ - MIRAGES PHOTO
– Vous êtes président de la Chambre im-
mobilière de Fribourg; quel est votre par-
cours?
– Je suis économiste de formation et j’ai pas-
sé une grande partie de ma carrière dans le
domaine bancaire. En parallèle de cette vie
professionnelle, j’ai été actif en politique tout
au long de ma vie. Syndic de Bulle, j’ai aus-
si été député et c’est pour cela que je suis
à l’aise à ce poste malgré le fait que je n’aie
jamais travaillé dans l’immobilier. Mes compé-
tences en matières bancaire et politique m’ont
permis de rejoindre le Comité de la Chambre
dès 2014. Etant également propriétaire foncier
et prenant beaucoup de plaisir au sein de cette
association, j’ai pu aisément prendre la prési-
dence dès 2018.
– Quel regard portez-vous sur le marché
de l’immobilier local?
– Depuis 15 ans, nous avons vécu une crois-
sance incroyable. Bulle, par exemple, a été la Yves Menoud: «Depuis 15 ans, nous avons vécu une croissance
ville de Suisse romande qui a grandi le plus vite, incroyable».
avec une croissance de plus de 1000 nouveaux
habitants par an. On la surnommait même la ville des grues. nature, donc j’ai confiance en l’avenir. Toutefois, je sens que
Entre 2008 et 2014, Bulle a vu son nombre d’emplois passer de les autorités en place freinent certains dossiers. Notre taux de
8000 à 14 000 et cela devenait difficile de se loger. De grands logements vacants se situe à 1,83%, ce qui nous place légère-
projets se sont donc mis en place, tant au niveau du logement ment au-dessus de la moyenne. Ce phénomène est complète-
que des infrastructures, telles que les écoles. Nous constatons ment normal après tant d’années de croissance ininterrompue.
depuis quelque temps un ralentissement de cette croissance, Nous avons déjà connu pareille période à la fin des années no-
mais la ville va bien de manière générale. Je suis optimiste de nante et tout a fini par rentrer dans l’ordre.
8
FRIBOURG
A Fribourg, le prix des loyers se maintient, tout comme le prix des terrains.
– Quelles évolutions du marché immobilier relevez-vous? parties communes dans les immeubles sont plébiscitées, à
– Tout d’abord, selon moi, tout comme pour le Conseil d’Etat, l’image des jardins partagés ou des pièces de vie commune.
il n’y a pas de bulle immobilière dans la région. Au printemps, Les programmes qui proposent de telles prestations trouvent
un député a lancé un cri d’alarme et demandé d’établir un preneur très vite. En ce qui concerne les zones villas, le mar-
moratoire pour limiter la construction. Le Conseil d’Etat a dit ché se porte plutôt bien, puisque l’on n’en construit presque
non, estimant qu’il n’y avait pas de bulle immobilière sur le plus. La pénurie maintient donc ce marché. A Fribourg, le
canton. Certes, il y a un nombre important de logements va- prix des loyers reste stable, tout comme le prix des terrains.
cants, toutefois cette courbe finira par se tasser. La clef, pour L’avenir ne me fait pas peur, car le solde migratoire reste
sortir rapidement de cette situation, est d’avoir une politique positif et notre situation géographique est un réel atout. Nous
active forte concernant l’emploi, sinon la situation en matière devons également composer avec la LAT, assez contradic-
de logement risque en effet de se péjorer. Le ralentissement toire sur certains points. Mais que les propriétaires se ras-
de l’économie et de l’emploi entraînera une baisse du marché surent, nous continuerons de défendre leurs intérêts avec
de l’immobilier. Mais nous devons également analyser com- force et pragmatisme. Avec 1700 membres et la plus forte
ment évoluent les nouvelles générations. Avant, on cherchait progression en pourcentage de Suisse romande, la Chambre
des appartements spacieux et luxueux. De nos jours, les gens immobilière de Fribourg est positive et engagée pour encore
préfèrent le pratique et le bien placé. Les jeunes veulent plus de nombreuses années. n
d’espace public et rognent aisément sur l’espace privé. Les Maximilien Bonnardot
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L E C O N S E I L D U N O TA I R E
ME GRÉGOIRE PILLER, AVOCAT ET NOTAIRE À FRIBOURG
La garantie en raison
des défauts d’un immeuble
Le vendeur est, sauf convention contraire, tenu à garantie lorsque l’immeuble ne
présente pas les qualités qu’il a promises ou auxquelles l’acheteur pouvait s’attendre
de bonne foi.
C
omme les parties peuvent déroger à la garantie prévue ou juridique. Les défauts matériels affectent les propriétés
par la loi, il faut, pour déterminer les droits de l’ache- physiques de l’immeuble, par exemple la différence entre la
teur, commencer par consulter le contrat de vente pour surface promise (193 m2) et la surface réelle (151 m2) d’un ap-
s’assurer que la garantie n’a pas été exclue. Si tel n’est pas partement, l’isolation phonique insuffisante, l’absence d’une
le cas, le vendeur répond des défauts selon les principes sui- installation de drainage, la mauvaise étanchéité d’un toit plat,
vants. l’humidité excessive du sous-sol, des infiltrations de mazout
La garantie pour les qualités promises vise l’hypothèse où le ou une poutraison attaquée par des insectes. Les défauts
vendeur donne l’assurance que l’immeuble (peu importe qu’il économiques ont trait au rendement, en particulier lorsque le
s’agisse d’une construction, d’un terrain, d’une unité PPE ou revenu locatif est inférieur à celui promis ou attendu lors de
d’une part de copropriété) présente certaines qualités. Si ces l’achat de l’immeuble. Enfin, il y a défauts juridiques lorsque
qualités n’existent pas, l’immeuble présente un défaut. Il n’est l’immeuble ne satisfait pas aux exigences légales, ce qui est
pas nécessaire que l’absence de ces qualités entraîne une le cas d’une auberge sans patente, d’un terrain affecté de
diminution de la valeur ou de l’utilité de l’immeuble. Ce que restrictions de bâtir ou d’un bâtiment privé de l’autorisation
sanctionne la loi, c’est la divergence entre l’état promis et d’être habité en permanence.
l’état réel de l’immeuble.
La garantie pour les défauts s’applique également lorsque Délais légaux
l’immeuble ne présente pas les qualités sur lesquelles l’ache-
teur pouvait compter selon les règles de la bonne foi. Cela si- Le vendeur ne répond pas des défauts que l’acheteur connais-
gnifie notamment que les exigences de l’acheteur sur les qua- sait au moment de la vente ou dont l’acheteur aurait pu s’aper-
lités attendues seront moindres si le bâtiment n’est pas neuf. cevoir en examinant l’immeuble avec une attention suffisante.
En effet, il ne peut y avoir de défaut qu’en comparant l’état Il est donc important que l’acheteur, avant la conclusion de
effectif de l’immeuble vendu et l’état auquel l’acheteur pou- l’acte de vente, vérifie avec soin l’immeuble; à défaut, il ne
vait s’attendre pour un immeuble de ce type, avec les mêmes pourra pas se plaindre d’un vice décelable lors d’un examen
caractéristiques. C’est ainsi que celui qui connaît l’état d’an- attentif. Le vendeur n’est cependant pas libéré s’il a promis
cienneté de l’immeuble ne peut raisonnablement s’attendre l’absence du défaut ou l’a frauduleusement caché.
qu’à l’état d’un immeuble usagé du même type et ne peut Pour que l’acheteur puisse faire valoir son droit à la garantie
pas s’attendre à ce qu’il présente les mêmes caractéristiques avec succès, il doit impérativement vérifier l’immeuble aus-
qu’un objet neuf ou plus récent. Pour que le vendeur soit tenu sitôt qu’il le peut et signaler immédiatement les défauts qu’il
à garantie, il faut que l’absence des qualités attendues enlève constate au vendeur. A défaut, on considère que l’acheteur a
à l’immeuble soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou les di- accepté l’immeuble; il perd alors son droit à la garantie. En cas
minue dans une notable mesure. Contrairement à la garantie de défauts cachés, à savoir les défauts qui ne sont pas percep-
pour les qualités promises, la garantie pour les qualités atten- tibles par des vérifications usuelles à la prise de possession de
dues suppose donc une diminution de valeur ou d’utilité. C’est l’immeuble, mais ne se révèlent qu’ultérieurement, l’acheteur
le cas lorsque l’acheteur n’aurait pas conclu le contrat, ou avisera le vendeur dès qu’il les aura constatés. Compte tenu de
lorsqu’il l’aurait conclu à d’autres conditions s’il avait connu l’importance de l’avis des défauts, il est vivement conseillé de
le défaut. le donner en forme écrite. Le délai de garantie est de cinq ans
Les défauts résultant de l’absence des qualités promises ou dès le transfert de propriété; il est porté à dix ans si le vendeur
attendues peuvent être de nature matérielle, économique a intentionnellement induit l’acheteur en erreur.
10LE CONSEIL DU NOTAIRE
La mauvaise étanchéité d’un toit plat constitue un défaut matériel.
En cas de défaut ou d’absence de qualité promise, l’acheteur aliéné ou transformé l’immeuble; l’acheteur ne peut alors que
a le choix entre la résolution du contrat et la réduction du prix. réduire le prix. La réduction du prix correspondra générale-
Il peut résoudre le contrat si le défaut est tel que l’on ne peut ment au coût de remise en état de l’immeuble pour éliminer
pas raisonnablement exiger de lui qu’il conserve l’immeuble. les défauts (factures des entreprises) ou à la moins-value de
S’il opte pour la résolution du contrat, les prestations déjà l’immeuble résultant du défaut, souvent établie par expertise.
effectuées doivent être restituées et celles qui ne l’ont pas Enfin, dans l’une ou l’autre hypothèse, l’acheteur a droit à
encore été ne sont plus dues. Si la vente a déjà été exécu- des dommages-intérêts s’il a subi un préjudice consécutif au
tée, l’acquéreur rétrocédera l’immeuble au vendeur, lequel défaut. n
lui remboursera le prix. Le droit de résoudre le contrat est
toutefois exclu si le bâtiment a été détruit ou que l’acheteur a Grégoire Piller, Avocat et Notaire à Fribourg
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8 • D É C E M B R E 2 0 1 9 – J A N V I E R 2 0 2 0 11AVENTICA
Pariez sur l’avenir!
Dans le contexte d’Avenches, marqué par les vestiges du passé, s’érige l’immeuble
moderne «Aventica», doté des technologies de pointe. Vingt-deux appartements - du
studio au 5,5 pièces - ainsi que des locaux commerciaux sont désormais disponibles
à la location. L’emplacement de cette construction, près de la gare et à deux pas du
centre-ville, est optimal. L’immeuble combine des atouts majeurs comme un confort
d’habitat, un système domotique innovant et la labellisation Minergie.
Une architecture contemporaine pour cet immeuble de haut standing.
A
vec ses quelque 4000 habitants, la bourgade Cudrefin et Portalban) et les services Mobility et Publibike.
d’Avenches/VD est nichée sur une colline de la val- Les PubliCars sont également disponibles, comme dans l’en-
lée de la Broye, à 12 km au nord-ouest de Fribourg. semble du district de la Broye-Vully. Les supermarchés Landi
Avenches dispose d’une belle rive de 1,5 km du lac de Morat, et Migros se trouvent à quelques mètres seulement. Poste,
au cœur d’une zone naturelle préservée. Avec une vue im- pharmacie, cafés et nombreux restaurants sont facilement
prenable sur le Vully, la plage de sable fin d’Avenches est accessibles à pied. Avenches possède une école primaire et
idéale pour la détente. Proche de la gare, l’immeuble est très secondaire, ainsi que deux garderies.
bien desservi par la ligne ferroviaire (Payerne-Morat-Berne), L’établissement de la colonie romaine d’Aventicum, devenue
la ligne de bus TPF (reliant Avenches à Fribourg, Domdidier, capitale de la province, remonte aux XVe – XIIIe av. J.-C. Son
12VAUD
nom évoque la déesse du printemps
Aventia. Les ruines romaines, le château,
l’église réformée, la tour de l’évêque et
le musée romain sont classés au patri-
moine suisse. La commune d’Avenches
est régulièrement animée par des évé-
nements culturels et sportifs: carnaval
(mars); SlowUp (avril); Opéra (juin);
Festival Rock Oz’Arènes (août) et Equus
Helveticus (septembre).
Des appartements modernes et
fonctionnels
À l’architecture contemporaine, le nou-
vel immeuble de haut standing se com-
pose de 22 logements, du studio (dès
CHF 1455.-) au 5,5 pièces (CHF 2570.-).
De par leur orientation, la luminosité est
optimale dans tous les appartements; les
généreux balcons permettront aux loca-
taires de profiter des longues soirées
d’été. Les cuisines sont bien équipées
avec des appareils ménagers V-Zug. Le
parquet est en chêne et le chauffage se
fait par le sol. Les appartements dès 3,5
pièces comprennent deux salles d’eau
séparées. «La grande nouveauté sur le
marché de la location est l’intégration
d’un système de domotique novateur,
explique Lindsey Thomas, sous-direc-
trice et responsable d’agence chez De belles finitions intérieures.
Gerofinance/Régie de la Couronne. Cela
permet le réglage via un panneau tactile (ou à distance grâce à d’une bonne visibilité et d’un passage important. «Il s’intègre
une application pour smartphone) des multiples équipements dans un nouveau quartier en pleine construction, avec notam-
de l’appartement: lumière, chauffage, stores, toiles de tente, ment l’arrivée d’un centre médico-social sur la parcelle voi-
etc. Divers scénarios peuvent être programmés et des infor- sine, poursuit Lindsey Thomas. Ces développements rendront
mations diffusées, telles que la production solaire et météo, les arcades encore plus attrayantes, tout en attirant une large
la consommation électrique ou encore des communications clientèle». Les surfaces sont spacieuses et lumineuses; elles
entre la régie, le concierge et les locataires». bénéficient de grandes vitrines donnant sur la rue. Les ar-
Chaque appartement est au bénéficie d’une place de parking cades sont divisibles en quatre modules aménageables selon
(CHF 120.-/mois l’unité) située dans le garage souterrain. les besoins de chaque locataire. Les espaces sont livrés avec
L’immeuble a l’avantage d’être pré-équipé de quatre bornes des sanitaires entièrement équipés. Douze places de parking
de recharge pour les véhicules électriques. Chaque apparte- extérieures sont prévues afin de faciliter l’accès à la clientèle.
ment dispose d’une cave. L’immeuble est doté d’un local vélo/ L’immeuble - labellisé Minergie - a été conçu de manière à
poussette et d’un local pour le tri des déchets. Les aména- offrir à ses locataires de nombreux avantages en matière
gements extérieurs seront agrémentés de surfaces et d’îlots écologique et économique. Les panneaux photovoltaïques en
végétalisés, de bancs et d’une place de jeux. toiture et le chauffage à distance permettent d’optimiser au
maximum les coûts en chauffage et eau chaude. De plus, le
Grande visibilité pour les locaux commerciaux système de ventilation double flux garantit une température
agréable, même en été. Devenez un locataire responsable en
Le rez-de-chaussée comprend quatre arcades de 90 m2 à habitant dans un immeuble à énergie verte! n
121 m2 disponibles en location (CHF 1165.- à CHF 1565.-/
mois, hors charges), permettant d’accueillir tout type de com- Véronique Stein
merces (tea-room, coiffeur, pharmacie, etc.). À proximité Informations:
immédiate de la gare et du centre-ville, l’immeuble dispose http://www.aventica.ch/
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8 • D É C E M B R E 2 0 1 9 – J A N V I E R 2 0 2 0 13DIOLLY, SION
Opus Verde: un quartier où il
fera bon vivre
Les écoquartiers d’aujourd’hui se caractérisent souvent par des immeubles densément
implantés sur une parcelle. Rien de tel à Diolly, sur la commune de Sion. Opus Verde
est constitué de villas individuelles, répondant au besoin de confort et d’intimité des
futurs propriétaires. L’ensemble résidentiel sera livré au printemps 2020.
Une belle intégration dans la commune de Diolly.
O
pus Verde, c’est avant tout une architecture pensée places de parking extérieures couvertes, équipées en prises
et adaptée au site. Chaque résidence est conçue pour pour recharger les batteries des véhicules électriques.
capter l’ensoleillement de manière optimale (ensoleille-
ment annuel sur la parcelle supérieur à 2200 heures!), tout en Logements adaptés au cycle de vie
préservant une vue imprenable sur la plaine du Rhône. Cette
promotion compte deux lots. Au sud de la parcelle se trouvent Composée de six villas mitoyennes, l’aile sud du quartier se
les six villas contiguës dessinées par le bureau d’architectes démarque par la vue dégagée sur la plaine du Rhône. Ces
sédunois Vermeil. Dix villas mitoyennes conçues par l’Atelier4 résidences disposent de superbes terrasses orientées sud-
(Sion) sont construites au nord de la parcelle. Chaque loge- ouest, ainsi que de surfaces vertes privatisées (supérieures à
ment possède un espace extérieur privatif (terrasse/jardin) et 60 m2). Elles sont vendues avec deux places de parc chacune.
de vastes séjours. Toutes les villas sont vendues avec deux Le lotissement propose également de nombreuses places
14VALAIS
Une conception architecturale originale.
Une belle lumière dans les séjours.
deux-roues (vélos et motos), ainsi que des emplacements celle de l’enveloppe des constructions. Les villas se dis-
pour les visiteurs. Leurs façades modernes, les tuiles solaires tinguent par leurs ouvertures largement dimensionnées
et l’aménagement des espaces intérieurs insèrent ces villas au sud, permettant une utilisation passive maximale de
dans un projet architectural de qualité, dans l’air du temps et l’énergie solaire. Les stores extérieurs sont motorisés,
hautement efficace d’un point de vue énergétique. répondant aux conditions météorologiques. Afin d’assurer
La partie au nord de ce projet innovant est composée de 5x2 une autoconsommation électrique, des panneaux solaires
villas mitoyennes. Ces habitations de 4,5 pièces ou de 5,5 seront mis en place. Il est également prévu d’installer des
pièces, aux volumes modulables, sont dotées d’une grande équipements de charge électrique pour les voitures. Par
terrasse couverte et d’un espace vert privatif. Chaque villa ailleurs, ce sont exclusivement des entreprises régionales
bénéficie de deux places de parc abritées et suffisamment qui participeront à la construction; le suivi de la gestion
larges pour ranger les deux-roues. En ossature bois, équi- des déchets est garanti pendant toute la durée des tra-
pées d’un système de chauffage efficient, ainsi que de pan- vaux. Enfin, les aménagements extérieurs favoriseront les
neaux solaires intégrés, ces villas répondent aux défis éner- végétaux indigènes et les baies comestibles. Opus Verde:
gétiques actuels; ils vous séduiront par leur design intérieur un ouvrage aux véritables résonances vertes! n
réfléchi et spacieux.
Engagements écologiques Véronique Stein
L’ensemble du projet a obtenu le label CECB A, ce qui Informations:
démontre son efficacité énergétique optimale, ainsi que www.opus-verde.ch
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8 • D É C E M B R E 2 0 1 9 – J A N V I E R 2 0 2 0 15RETRAITES POPULAIRES
Rénovation à Vevey dans le cadre
d’un programme européen
L’assureur administre 6% du parc immobilier vaudois. Il consacre 32 millions
chaque année à des travaux de rénovation.
R
etraites Populaires administre l’un des plus importants nant au bois, la généralisation de panneaux photovoltaïques
patrimoines immobiliers romands, représentant près de ou encore l’extension du système de ventilation malgré les
6% du parc locatif vaudois. Elle gère plus de 13 000 difficultés techniques. De nouvelles technologies seront aussi
logements qui sont, notamment, la propriété de la Caisse de testées; par exemple, un logement sera équipé d’une «smart
pensions de l’Etat de Vaud (CPEV), de la Caisse intercommu- window» développée au Danemark ou encore, initiative par-
nale de pensions (CIP) et de Retraites Populaires. Son dernier ticulièrement originale, une armoire contiendra des plantes
rapport de gestion l’affirme, elle assure une gestion respon- destinées à filtrer l’air du logement. Le comportement des
sable et durable de son patrimoine immobilier. Et ce ne sont locataires sera essentiel, en particulier dans l’utilisation du
pas des vains mots. Elle dispose d’un Service de construction chauffage, mais leur confort est aussi primordial dans la phi-
durable qui dirige la planification, la programmation et l’exé- losophie de leur gérance. Ainsi, on a par exemple ajouté des
cution des travaux de rénovation. «Une «boussole durable» balcons. «Last but not least», le bâtiment sera producteur et
oriente chaque programme de rénovation, afin qu’il réponde consommateur d’électricité photovoltaïque, avec des loca-
aux besoins de réduction des émissions de CO2, à l’accrois- taires qui seront invités à faire fonctionner le lave-vaisselle ou
sement du confort et de la qualité de vie des habitants, ain- le lave-linge lorsque les panneaux solaires installés sur le toit
si qu’aux impératifs de rendement et de maîtrise des coûts, seront en mode de production.
précise ce dernier rapport de gestion de la société. Elle ne
reste pas confinée derrière ses frontières cantonales pour Investissements responsables
développer sa stratégie. Ainsi participe-t-elle à un important
programme européen qui vise à améliorer l’efficacité énergé- Vevey n’est qu’une pièce, mais une pièce fondamentale, qui
tique dans le cadre de la rénovation des immeubles. s’inscrit dans la stratégie des investissements responsables
de Retraites Populaires. A côté des exigences économiques,
Un immeuble de 1912 intimement liées au maintien du patrimoine, Gérard Greuter
cite tout d‘abord le respect de l’environnement, avec le rem-
Ce programme n’a pas un nom particulièrement sexy placement progressif du mazout par le gaz et la réduction de
(ReCO2ST), mais il est riche dans les perspectives qu’il re- la consommation d’énergie (baisse de 6% en 5 ans). Il y a
couvre. Quatre sites ont été retenus pour réaliser des tests, aussi l’équité sociale à laquelle Retraites Populaires est tout
en Autriche, au Danemark, en Grande-Bretagne et en Suisse, particulièrement attachée: elle veille à la mise à disposition
à Vevey plus précisément. Là, c’est un immeuble propriété d’appartements à loyer raisonnable et à l’équilibre entre la
de la Caisse de pensions de l’Etat de Vaud qui a été choisi. qualité et l’habitabilité des lieux. Avec des indicateurs comme
Construit en 1912, il est composé de 17 logements répartis le loyer moyen par commune et le taux de vacance, il est
sur 5 étages. Outre la rénovation de l’immeuble, il a fait l’objet
d’une surélévation, avec la création de deux logements. Les
travaux sont aujourd’hui terminés. Quelques chiffres
Retraites Populaires a réalisé son programme de rénovation Retraites Populaires ce sont (à fin 2018):
en étroite collaboration avec Estia, une société fondée en
• 5 métiers: assurance-vie, prévoyance professionnelle, gestion
1998 sur le parc scientifique de l’EPFL, active dans l’inno- d’institutions, immobilier et location, hypothèques et crédits.
vation et la mise en œuvre des principes du développement
• 355 collaborateurs plus 19 apprentis et 15 personnes
durable dans l’environnement construit. Etre intégrée dans le en formation.
programme européen lui a permis d’optimiser son concept
• 4,4 milliards de valeurs immobilières au bilan.
de rénovation. Responsable du Service Construction durable,
Gérard Greuter cite, à titre d’exemple, le remplacement de • 22 à 25 ans d’âge moyen pondéré des immeubles.
la chaudière et le recours au chauffage à distance fonction- • 13 587 appartements sous gestion.
16RÉNOVATION
CPEV
L’immeuble Les Tilleuls, à Vevey, géré par Retraites Populaires et rénové récemment.
possible de s’assurer de l’équité sociale et de l’attractivité des respecter notre stratégie du maintien. Un tiers de notre pa-
logements. A noter que le taux de logements vacants dispo- trimoine est constitué d’immeubles construits dans la période
nibles au sein du patrimoine de la société (environ 0,5%) est 1960-1980, ils entrent dans la période de rénovation. Sur l’en-
deux fois inférieur à la moyenne cantonale. semble des caisses de pensions et mandats sous gestion, ce
sont environ 32 millions de francs qui sont consacrés bon an
Agrandir et réhausser mal an à des travaux de rénovation visant l’assainissement de
l’enveloppe, des installations techniques et des locaux com-
«Nous pratiquons une politique responsable, en préservant, muns». Et il s’agit non seulement de refaire les façades ou
avec notre politique d’entretien, un bon rapport entre la qualité changer les chauffages. A chaque fois que c’est possible, les
et le prix de nos logements. Nos locataires sont des habitants propriétaires investissent pour créer de nouveaux logements,
clients, se plaît à rappeler Gérard Greuter. Ils occupent des lo- en agrandissant ou réhaussant les immeubles. n
gements dans des immeubles dont l’âge pondéré est de 22 à
25 ans. Le besoin d’investissement est grand si nous voulons Etienne Oppliger
I M M O B I L I E R . C H M A G A Z I N E • N O
8 • D É C E M B R E 2 0 1 9 – J A N V I E R 2 0 2 0 17FINANCE IMMOBILIÈRE
CONSEILS
Trois solutions pour pallier
un manque de fonds propres
Le manque de fonds propres est la principale raison qui limite l’accès à la propriété. Les normes en
matière de prêt hypothécaire imposent que les fonds propres doivent représenter au minimum 20%
de la valeur de gage fixée par la banque.
A
ces 20% de fonds propres, il convient
d’ajouter les frais d’achat (mutation et
cédules), soit en première approximation
5% du prix d’achat (ce pourcentage varie d’un
canton à l’autre). Le nouvel acquéreur doit aussi
respecter la directive de l’ASB qui impose que
10% de la valeur de gage ne doit provenir ni des
avoirs de la caisse de pension, ni de prêts rem-
boursables.
Compte tenu de ces contraintes, il apparaît qu’un
futur propriétaire peut, de prime abord, man-
quer de fonds propres et doive trouver d’autres
sources pour combler ce manque et obtenir son
financement.
Voici trois pistes à explorer :
1. Faire appel à sa famille Réaliser soi-même des travaux dans son futur logement peut constituer
Une première solution consiste à demander à la des fonds propres.
famille proche une avance d’hoirie, une donation,
voire un prêt (à noter que, dans ce cas, le prêt doit respecter gagistes, pour autant que l’emprunteur soit en mesure d’en as-
une certaine forme pour ne pas être considéré comme un prêt sumer la charge financière.
remboursable). A défaut de liquidités disponibles, les parents
qui possèdent un bien immobilier et qui sont en capacité d’aug- 3. Exécuter des travaux personnels
menter leur hypothèque seraient alors en mesure de mettre à Vous pouvez aussi réaliser vous-mêmes des travaux dans votre
disposition des fonds. Des précautions devront être prises pour futur logement. Ces travaux, s’ils sont valorisés par un éta-
que l’Administration fiscale et les autres héritiers ne pensent blissement financier, sont alors considérés comme des fonds
pas que ce montage soit destiné à les léser. propres. Ces travaux personnels seront acceptés d’autant plus
facilement par l’établissement financier si votre profession est
2. Porter l’engagement hypothécaire à 90% liée à l’activité de la construction. Si ce n’est pas votre cas, mais
Une autre solution consiste à disposer des 15% (10% de fonds que vous avez parmi vos connaissances des gens issus de ce
propres + 5% de frais d’achat) en cash (ou sur un pilier 3A ou domaine qui soient disposés à exécuter ces travaux, alors les
B). Il s’agira de mettre en nantissement l’équivalent des 10% banques pourront sans doute les valoriser.
de fonds propres manquants, ce qui permet de porter l’enga- Pour conclure, un manque de fonds propres ne doit pas être à
gement hypothécaire à 90%. Tant des avoirs LPP, des titres l’origine de l’abandon de votre projet immobilier. Une analyse
facilement négociables, des avoirs de prévoyance 3A ou 3B poussée de votre situation par un spécialiste du financement
qu’une garantie bancaire peuvent être mis en gage. Cette option immobilier est dans ce cas le meilleur moyen de vous permettre
d’endettement supérieur sera admise par certains créanciers de réaliser votre rêve. n
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