RAPPORT SUR L'OFFRE DE LOGEMENTS - CMHC
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INFORMATIONS SUR LE MARCHÉ DE L’HABITATION RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS GRANDS MARCHÉS DU CANADA DATE : MAI 2022 SCHL.ca
BIENVENUE
dans le Rapport sur l’offre de logements (ROL)
L’offre de logements est essentielle pour faire progresser l’abordabilité
du logement. En la mettant ainsi de l’avant, le présent rapport contribue
à l’aspiration de la SCHL : faire que tout le monde au Canada pourra se
payer un logement qui répond à ses besoins.
Qu’est-ce que le Rapport sur l’offre de logements?
Le Rapport sur l’offre de logements fournit de l’information sur l’offre de logements neufs dans les principales
villes et les grands centres urbains du Canada. Il nous aide à mieux comprendre comment l’offre réagit,
un facteur qui, nous le savons, contribue à la hausse des prix et aux problèmes d’abordabilité du logement.
Contenu du présent rapport
Dans le présent numéro, nous examinons les tendances de la construction résidentielle dans les six plus grandes
régions métropolitaines de recensement (RMR) du Canada : Vancouver, Calgary, Edmonton, Toronto, Ottawa
et Montréal. Nous analysons les tendances communes et propres à ces marchés sous différents angles :
• croissance relative de l’offre de logements par habitant dans les grands centres, au fil du temps;
• nombre de logements par immeuble et hauteur des bâtiments;
• diversité des logements neufs — nombre d’appartements (locatifs ou en copropriétés) par rapport
aux maisons individuelles;
• répartition spatiale de l’offre de logements neufs dans les RMR — dans les centres ou les banlieues
et à proximité des axes de transport.
Le Relevé des mises en chantier et des achèvements de la SCHL, qui présente les résultats de son enquête
mensuelle sur la construction résidentielle, a constitué la principale source de données pour cette analyse.
Dans le présent numéro, nous examinons l’offre de logements sous l’angle de la construction résidentielle,
essentielle à l’expansion du parc de logements.
Comprendre les écarts entre les tendances de l’offre
de logements et les besoins futurs
Nous croyons que cette analyse aidera à déterminer les caractéristiques de l’offre de logements neufs ainsi
que les approches et les innovations les plus prometteuses pour favoriser une offre diversifiée, abondante
et abordable.
Pour réduire les pressions à la hausse sur les prix et les loyers, il est important d’offrir plus de logements et
une diversité d’options de logements qui répondent aux besoins actuels et futurs des ménages (taille et type
de logement, services, etc.).
Les conclusions de cette analyse permettront aux intervenants du secteur de mieux comprendre les écarts
entre les tendances de l’offre de logements et les besoins futurs. Cette compréhension soutiendra la prise
de décisions visant à favoriser l’abordabilité du logement.
2
Fournir des renseignements utiles au secteur de l’habitation
Le Rapport sur l’offre de logements est conçu pour fournir des renseignements utiles à divers publics :
• Les décideurs des différents ordres de gouvernement trouveront la comparaison entre les RMR utile pour
enrichir leur perspective sur les différentes façons dont l’offre de logements se concrétise au Canada.
• Les constructeurs et les promoteurs trouveront ces sujets utiles pour déterminer les besoins actuels
et les occasions futures en matière de logement.
Lien avec les travaux en cours sur l’offre de logements
Le Rapport sur l’offre de logements vise à approfondir la compréhension de l’état de l’offre de logements
avant de fournir des renseignements sur les lacunes et les occasions. Nous continuerons de publier
de nouvelles données, de nouveaux indicateurs et de nouvelles informations pour explorer différents
aspects de l’offre de logements au Canada.
La SCHL mène un projet connexe pour estimer les écarts dans l’offre de logements sur une période allant
jusqu’en 2030, dont les résultats seront publiés dans un rapport plus tard cette année. Vous pourrez
y découvrir une analyse dynamique de l’ampleur des écarts dans l’offre actuelle et future à l’échelle
du Canada et des provinces.
Vos commentaires
La présente publication se veut une source essentielle de données et d’analyses qui favorisent
une offre diversifiée et abondante de logements au Canada. Votre rétroaction est primordiale.
Nous vous invitons à nous dire ce que vous aimeriez voir dans notre publication en communiquant
par courriel avec les auteurs.
3
RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
Cliquez sur un lien pour
Rapport sur l’offre accéder au contenu correspondant.
de logements dans
certaines régions
métropolitaines de
recensement (RMR)
5 Aperçu de la construction résidentielle dans les plus
grandes RMR du Canada
15 Vancouver 32 Ottawa
19 Edmonton 35 Montréal
23 Calgary
38 Annexe : définitions
importantes
27 Toronto
4
RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
Aperçu de la construction résidentielle
dans les plus grandes RMR du Canada
Eric Bond Francis Cortellino
Spécialiste principal, Spécialiste principal,
CONNAISSANCE CONNAISSANCE
DU MARCHÉ DU MARCHÉ
ebond@cmhc-schl.gc.ca fcortell@cmhc-schl.gc.ca
Les mises en chantier d’habitations ont été élevées dans plusieurs régions métropolitaines de recensement
(RMR) en 2021 par rapport à la moyenne des dernières années. En outre, les types d’immeubles construits
et les marchés visés par ces nouveaux logements variaient d’une région à l’autre. Explorer les différentes
réalités des grandes RMR nous aide à mieux comprendre pourquoi certains marchés sont plus abordables
que d’autres. »
FAITS SAILLANTS
Les mises en chantier d’habitations ont peine à suivre l’évolution de la population
dans certaines RMR, surtout à Toronto. Il peut en résulter des effets néfastes
dans des centres comme Toronto et Vancouver, où les problèmes d’abordabilité
sont importants.
Le segment des appartements (incluant les copropriétés et les appartements locatifs)
domine la construction dans les grands centres urbains, dont Montréal, Toronto et
Vancouver. Dans ces centres, les diverses contraintes (terrains, réglementation, etc.)
pourraient être plus importantes que dans d’autres RMR. À Calgary, à Edmonton et
à Ottawa, les mises en chantier de maisons (individuelles, jumelées et en rangée)
demeurent nombreuses.
La proportion de logements locatifs parmi les habitations mises en chantier a
augmenté dans plusieurs des RMR à l’étude, notamment à Montréal et à Vancouver.
Par contre, elle demeure faible à Toronto.
Toronto l’emporte pour la construction de tours d’habitations de plusieurs centaines
d’unités (incluant des copropriétés ou des appartements locatifs). Dans bien d’autres
RMR, c’est plutôt une multitude d’immeubles comptant peu d’unités et d’étages qui
ont été mis en chantier.
Pour ces différents types d’immeubles, la durée et les coûts de construction peuvent
varier. Certaines RMR pourraient donc bénéficier de l’achèvement de nouvelles
unités plus rapidement et à un moindre coût que d’autres, un facteur qui influencera
l’abordabilité du marché.
5
RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
La construction résidentielle s’est • Vancouver est le seul centre où la construction de maisons
individuelles a diminué. Elle a accusé une baisse de 2,3 %.
accélérée dans les grandes villes Il s’agit d’une tendance continue qui a émergé durant les
en 2021 10 dernières années en raison des prix élevés des terrains,
qui rendent l’aménagement de maisons individuelles
La construction résidentielle a augmenté dans les six plus peu rentable. Dans l’ensemble, les mises en chantier
grandes RMR du Canada en 2021 par rapport à 2020. d’habitations ont augmenté de 16 % à Vancouver sous
La hausse des prix, la baisse des stocks et la forte demande l’effet de la construction accrue d’appartements.
de logements soutenue par les faibles taux d’intérêt ont
donné aux promoteurs et aux constructeurs d’habitations la • La construction d’appartements s’est beaucoup intensifiée
confiance nécessaire pour entreprendre de nouveaux projets à Montréal. Le rythme des mises en chantier d’habitations a
d’ensembles. Comme le montre le tableau 1, le nombre atteint un sommet inégalé en plus de 30 ans, la métropole
de mises en chantier a varié selon le centre et le type ayant enregistré une hausse des prix (et loyers) et de
de logement : la demande.
• C’est à Calgary que les mises en chantier d’habitations • C’est à Toronto, la plus grande région métropolitaine du
ont le plus augmenté, soit de 63 % par rapport à 2020. Canada, qu’il y a eu le plus grand nombre absolu de mises
Cette hausse s’explique par une forte augmentation de en chantier de logements en 2021. Leur nombre s’y est
la construction de maisons individuelles (hausse de 58 %) accru de 9 % par rapport à 2020, grâce à la construction
et d’appartements (hausse de 91 %), en partie attribuable d’appartements et de maisons individuelles. Toutefois,
au ralentissement de la construction pendant la pandémie la RMR de Toronto n’a pas enregistré le nombre le plus
en 2020. La baisse des stocks et la forte demande ont élevé de mises en chantier par habitant.
également joué un rôle dans cette expansion.
Tableau 1 : Mises en chantier d’habitations selon le type de logement, certaines RMR, 2021
Maisons Maisons Tous les
individuelles Jumelés en rangée Appartements logements
Variation Variation Variation Variation Variation
(en %) par (en %) par (en %) par (en %) par (en %) par
rapport rapport rapport rapport rapport
Régions Logements à 2020 Logements à 2020 Logements à 2020 Logements à 2020 Logements à 2020
Vancouver 3 015 -2,3 648 1,9 2 903 10,5 19 447 21,4 26 013 16,3
Calgary 5 512 58,1 1 360 33,3 1 831 28,1 6 314 91,4 15 017 62,6
Edmonton 5 701 37,8 1 264 1,1 1 671 32,9 3 910 -19,7 12 546 9,0
Toronto 6 920 18,3 786 -2,1 3 955 2,1 30 237 7,7 41 898 8,6
Ottawa 3 276 14,3 255 -24,3 2 824 -2,6 3 866 0,5 10 221 2,7
Montréal 2 901 16,4 756 -4,7 1 388 19,7 27 298 19,6 32 343 18,6
Source : SCHL
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RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
Les mises en chantier n’ont pas Cette première étape permet de comparer rapidement les
RMR et de voir celles où il a été possible d’accroître l’offre
suivi la croissance de la population par rapport à la population depuis le début des années 2000.
à Toronto ces dernières années
Les régions de Montréal, de Toronto et, dans une certaine
Avec les variables économiques telles que le revenu et le
mesure, d’Ottawa se démarquent comme étant celles où
taux d’intérêt, la démographie est l’une des composantes
la construction résidentielle par 10 000 habitants a été
importantes de la demande d’habitations. Généralement,
généralement la plus faible.
lorsque la population ou le nombre de ménages augmente,
le besoin de nouveaux logements (ou le besoin d’accroître À Toronto, le ratio suit même une légère tendance à la
l’offre) augmente aussi. baisse depuis quelques années, ce qui n’est pas le cas dans les
deux autres centres. C’est signe que même s’il a été élevé, le
Certaines régions peuvent plus facilement que d’autres
nombre de mises en chantier n’a pas été suffisant pour suivre
favoriser la croissance de l’offre de logements par rapport
la croissance démographique. Cette situation n’a certainement
à la taille de leur population. Elles peuvent ainsi créer des
pas aidé à diminuer les problèmes d’abordabilité dans
conditions qui permettent de limiter les pressions à la
cette RMR.
hausse sur les prix (ou les loyers) des habitations.
Les problèmes liés à l’abordabilité des logements à Toronto,
Des travaux sont d’ailleurs en cours à la SCHL pour estimer le
à Ottawa et à Montréal n’ont pas la même ampleur. Ces
nombre de logements qu’il faudrait créer dans plusieurs régions
différences laissent croire que d’autres facteurs que le volume
du pays afin de rendre le marché immobilier plus abordable.
des mises en chantier doivent être considérés, y compris
En plus de la démographie, plusieurs facteurs économiques
la réglementation (par exemple, le processus d’obtention
sont considérés dans cette analyse, tels que l’impact des
des permis) et le type de logements que l’on construit
revenus des ménages sur la demande d’habitations.
(par exemple, de faible ou forte densité).
Dans le présent rapport, nous examinons tout d’abord un
indicateur relativement simple : le nombre de mises en chantier
d’habitations par tranche de 10 000 habitants (figure 1).
Figure 1 : Mises en chantier d’habitations annuelles par tranche de 10 000 habitants*,
certaines RMR, 2003 à 2021
160
140
120
100
80
60
40
20
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Vancouver Calgary Edmonton Toronto Ottawa Montréal
Sources : SCHL et Statistique Canada
*
Moyenne mobile sur trois ans
7
RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
À Calgary et à Edmonton, le ratio entre les mises en chantier Il est préférable de diversifier l’offre. Une diversité accrue
et la population a souvent été plus élevé qu’ailleurs, sauf dans de logements neufs :
les dernières années. Ce sont les deux seules régions où plus
• améliore l’adéquation entre les ménages et les logements;
de 100 logements ont été mis en chantier par 10 000 habitants
durant une certaine période. Ce fort niveau de construction • favorise l’abordabilité de tous les types de logements
par rapport au bassin de population a contribué à limiter en raison de l’augmentation de l’offre.
la pression sur les prix.
Cette section est consacrée à l’examen de la diversité des
Cet indicateur a varié davantage à Calgary et à Edmonton que logements construits dans les six plus grandes RMR du Canada.
dans les autres RMR sans doute parce que la population et les Il y a des différences et des similitudes entre les villes dans la
mises en chantier y ont connu des hauts et des bas en raison manière dont le marché prend de l’expansion :
des changements dans les conditions de l’économie et de
• À Toronto, à Montréal et à Vancouver, trois logements mis
l’industrie pétrolière.
en chantier sur quatre sont maintenant des appartements.
Quant à la RMR de Vancouver, elle s’est trouvée pendant une Ce changement est attribuable à la hausse des prix
longue période environ à mi-chemin entre celles de l’Ontario des terrains et à la nécessité de construire sur une
et de l’Alberta pour ce qui est de cet indicateur. Mais au cours superficie limitée, contrairement à ce qui se passe dans
des dernières années, elle a enregistré le plus grand nombre les villes dont la croissance se fait généralement grâce
de mises en chantier (près de 100) par 10 000 habitants. à des aménagements de faible densité. La construction
de logements collectifs prendra également de plus en
Le ralentissement de la croissance de la population ces
plus d’importance à mesure que les villes chercheront
dernières années, combiné au volume élevé de mises en
à croître de façon plus durable pour relever les défis
chantier, a contribué à ce résultat. Les hausses des prix ayant
liés aux changements climatiques.
été fortes au cours des dernières décennies à Vancouver,
cette région a probablement un déficit d’offre plus important • La construction d’appartements locatifs a été
à combler que d’autres RMR afin d’avoir un nombre suffisant particulièrement forte en 2021. Elle s’inscrit dans le
de logements abordables pour les ménages qui y vivent. prolongement de la tendance qui favorise la construction
de logements locatifs depuis cinq ans, en raison de la
hausse des loyers, de la baisse des taux d’inoccupation
La diversité des logements neufs et des politiques gouvernementales visant à encourager
est importante pour répondre à le renouvellement du parc locatif du pays. Dans certains
un éventail de besoins de logement marchés, comme Calgary et Edmonton, les stocks élevés
En plus de faire croître l’offre, il est important de construire de copropriétés ont également fait pencher la balance
une variété d’habitations pour répondre aux besoins de du côté de la construction de logements locatifs.
logement actuels et futurs au Canada. Différents types de • Il est possible de diversifier l’offre de logements en utilisant
logements, modes d’occupation et emplacements doivent différentes formes de densification dans une plus grande
être offerts pour que tous les ménages y trouvent leur variété d’endroits au sein des villes, particulièrement
compte, peu importe leur taille, leur composition et l’âge en augmentant la construction de maisons en rangée.
de leurs membres.
Toutefois, pour réaliser une offre diversifiée de logements,
il faut tenir compte du coût des terrains et de la construction.
Comme les prix des terrains sont très élevés, seuls les
immeubles de forte densité seront rentables. Il ne sera
pas possible financièrement de construire des maisons
individuelles dans nos villes.
8
RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
Accroître la diversité des logements rangée parmi les logements mis en chantier y sont à peu près
égales. Leurs proportions respectives, soit chacun le tiers de la
neufs en construisant plus de construction résidentielle, ont été relativement stables durant
maisons en rangée la période de 2016 à 2020, ce qui semble indiquer qu’il ne
Le tableau 2 montre la part des mises en chantier s’agit pas d’un nouveau phénomène.
d’habitations selon le type de logement dans les plus
En revanche, la part des maisons en rangée mises en chantier
grandes villes du Canada, en 2021 et durant les cinq
était inférieure à 15 % dans les autres villes à l’étude. Divers
années précédentes. Différentes tendances se dégagent
facteurs contribuent à cette différence, notamment la structure
de ces données :
du marché des terrains (taille des terrains), ainsi que les
• Les mises en chantier de maisons individuelles sont plus politiques municipales de zonage et de planification.
courantes à Calgary, à Edmonton et à Ottawa. Ces villes
Les maisons en rangée offrent des espaces habitables plus
disposent généralement d’une grande quantité de terrains
grands que les appartements et une entrée privée semblable
aménageables et choisissent d’élargir leur périphérie urbaine.
à celles des maisons individuelles. Elles permettent également
• À Vancouver et à Montréal, seulement un logement de répartir le coût des terrains entre plusieurs logements afin
mis en chantier sur dix est une maison individuelle. de rendre les prix des logements plus abordables. Il s’agit donc
Dans ces deux villes, comme à Toronto, les appartements d’un type d’ensemble résidentiel qui gagnerait à être exploité
représentaient la forme dominante d’habitations mises davantage dans d’autres villes du Canada afin d’offrir plus de
en chantier. Cette tendance s’explique par la nécessité choix aux ménages ayant des besoins différents.
d’accroître l’utilisation des terrains disponibles, étant donné
leur rareté (en raison des contraintes tant réglementaires
que géographiques). La construction d’appartements cible
de plus en plus le marché locatif
Du point de vue de la diversité, Ottawa compte la plus
Dans toutes les villes à l’étude, la part d’appartements
grande variété de types de logements neufs : les proportions
parmi les logements mis en chantier a augmenté en 2021
de maisons individuelles, d’appartements et de maisons en
par rapport aux cinq années précédentes (tableau 2).
Tableau 2 : Pourcentage des mises en chantier d’habitations selon le type de logement,
certaines RMR, 2021 et période de cinq ans la plus récente
Maisons individuelles Jumelés Maisons en rangée Appartements
Moyenne Moyenne Moyenne Moyenne
de 2016 de 2016 de 2016 de 2016
Régions 2021 à 2020 2021 à 2020 2021 à 2020 2021 à 2020
Vancouver 11,6 16,5 2,5 1,9 11,2 11,5 74,8 70,0
Calgary 36,7 35,4 9,1 10,7 12,2 14,2 42,0 39,7
Edmonton 45,4 41,8 10,1 15,0 13,3 12,7 31,2 30,5
Toronto 16,5 20,5 1,9 2,4 9,4 12,7 72,2 64,4
Ottawa 32,1 32,9 2,5 4,1 27,6 29,3 37,8 33,7
Montréal 9,0 10,7 2,3 3,3 4,3 5,3 84,4 80,6
Source : SCHL
9
RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
Les prix des habitations ont augmenté au cours de cette Tableau 3 : Pourcentage des mises en
période au Canada, tout comme les prix des terrains. Cette chantier d’appartements selon le mode
situation favorise la construction de bâtiments résidentiels
comptant un plus grand nombre de logements. À Toronto,
d’occupation, certaines RMR, 2021 et
à Montréal et à Vancouver, trois logements mis en chantier période de cinq ans la plus récente
sur quatre sont maintenant des appartements.
Logements
Le mode d’occupation des appartements représente une Copropriétés locatifs
autre dimension de la diversité des logements. La part
de copropriétés et de logements locatifs traditionnels Moyenne Moyenne
varie considérablement d’un grand centre urbain à l’autre. de 2016 de 2016
Régions 2021 à 2020 2021 à 2020
Le tableau 3 montre la répartition des mises en chantier
d’appartements selon le mode d’occupation en 2021 Vancouver 67,8 69,6 32,2 30,2
et durant les cinq années précédentes. On peut faire
les constats suivants : Calgary 59,3 81,9 40,7 18,1
• Les copropriétés ont représenté une forte majorité des
Edmonton 9,2 62,9 90,8 37,1
mises en chantier d’appartements de 2016 à 2020 dans
toutes les villes examinées, sauf Montréal. Le marché
Toronto 83,9 82,6 16,1 14,8
locatif à Montréal est grand et établi depuis longtemps,
de sorte que la construction de logements locatifs s’est
poursuivie malgré l’évolution de la conjoncture du marché Ottawa 69,5 51,8 30,3 46,9
des copropriétés.
Montréal 26,6 39,6 72,8 58,9
• La proportion d’appartements locatifs parmi les unités
mises en chantier a augmenté en 2021 par rapport à la Source : SCHL
moyenne des cinq années précédentes dans la plupart
des RMR à l’étude. Ces différences dans les parts de marché selon le mode
• Edmonton représentait un cas particulier en 2021 : 91 % d’occupation des appartements reflètent les politiques de
des appartements mis en chantier étaient expressément planification locales, les règlements liés aux copropriétés
destinés à la location. Si l’activité a été concentrée dans et les conditions du marché de l’habitation.
ce segment de marché, c’est en raison des stocks élevés En général, pour les promoteurs, la construction de
d’appartements en copropriété, qui ont tout juste copropriétés offre un rendement du capital investi plus rapide
commencé à diminuer récemment. que la construction d’appartements locatifs, toutes choses étant
égales par ailleurs. L’aménagement de copropriétés est privilégié
surtout dans les centres où les coûts des logements et des
10RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
terrains sont élevés (comme Vancouver et Toronto), ou ayant Par conséquent, dans la plupart des RMR analysées ici,
des taux de propriétaires-occupants plus hauts que la moyenne la proportion d’appartements locatifs parmi les logements
(comme Calgary). mis en chantier a nettement augmenté au cours des cinq
dernières années (figure 2) :
À de nombreux endroits, les appartements en copropriété
sont moins chers que les maisons individuelles et représentent • La construction d’appartements locatifs à Vancouver a
une option plus abordable pour beaucoup de ménages. atteint près du tiers des mises en chantier d’appartements
en raison du faible taux d’inoccupation des logements
La hausse des loyers et la baisse des taux d’inoccupation
locatifs et des politiques d’aménagement favorables.
dans de nombreux marchés locatifs du pays témoignent de la
demande d’appartements locatifs. Ce segment offre donc des • Les promoteurs de Montréal ont alterné entre la
possibilités d’expansion aux promoteurs. Les incitatifs offerts construction de copropriétés et de logements locatifs
par différents ordres de gouvernement pour encourager le en fonction des stocks d’invendus sur le marché des
renouvellement du parc de logements locatifs traditionnels copropriétés et des conditions du marché locatif.
au pays ont été mentionnés par les intervenants du secteur • La construction d’appartements locatifs à Toronto
comme des facteurs ayant contribué à leur décision demeure plus faible que dans les autres grands centres
de construire plus de logements locatifs. en raison de la rentabilité supérieure de l’aménagement
de copropriétés.
Figure 2 : Proportion (%) des mises en chantier d’appartements locatifs traditionnels*,
moyenne mobile sur trois ans, certaines RMR canadiennes, 2007 à 2021
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Vancouver Calgary Edmonton Toronto Ottawa Montréal
Sources : SCHL et Statistique Canada
*
Moyenne mobile sur trois ans
11RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
La diversité des types de logements Dans les RMR où il se construit surtout de petits immeubles
d’appartements, la période de construction est probablement
dans les différents secteurs des RMR plus courte. Elle est sans doute plus longue dans les centres
est importante pour assurer une où l’on met en chantier surtout des immeubles de plusieurs
croissance équilibrée dizaines ou centaines d’unités.
L’emplacement est un élément important de la diversité des Dans ce contexte, l’offre de nouvelles habitations pour loger
logements pour assurer la croissance équilibrée des villes. les ménages peut croître plus rapidement dans certains centres
Des immeubles d’appartements sont-ils construits partout dans urbains que dans d’autres, ce qui permet de faire diminuer la
la région plutôt que seulement au centre-ville, où les coûts des pression sur le marché immobilier.
terrains sont élevés? Y a-t-il des immeubles d’appartements Outre le nombre d’unités par immeubles, le nombre d’étages
locatifs près des stations de transport en commun? Ce ne sont est aussi une caractéristique d’intérêt. Au-delà d’un certain
là que quelques exemples de questions, dont l’enjeu est d’offrir nombre d’étages, les éléments requis dans la construction d’un
une diversité de logements et de modes d’occupation dans les immeuble (par exemple, les ascenseurs, les cages d’escalier et
différents secteurs des RMR, notamment : les gicleurs) diffèrent. Ces éléments influencent le coût total de
• dans les centres-villes comme dans les banlieues; construction des appartements et ultimement leur abordabilité.
• à proximité des transports en commun; Un immeuble en bois et en briques de 150 appartements
• à proximité des établissements d’enseignement répartis sur cinq étages n’aura pas le même coût de
et des centres d’emploi. construction qu’un édifice en béton de 20 étages avec le
même nombre d’unités. Outre la taille et le coût du terrain
L’emplacement des habitations mises en chantier récemment qui seront différents (en fonction de la disponibilité), le coût
et les tendances de croissance dans chaque ville sont examinés des matériaux et de la main-d’œuvre variera pour ces deux
plus en détail dans les sections consacrées à chaque RMR. types d’immeubles, sans oublier le temps de construction.
Les considérations liées à l’emplacement et à la planification Pour le moment, l’objectif dans le présent rapport est de bien
aident également à déterminer la taille et la hauteur des comprendre quels types d’immeubles d’appartements sont
immeubles, deux autres dimensions de la diversité des construits dans les RMR à l’étude. Ces résultats alimenteront
logements que nous allons examiner. nos prochaines analyses, où nous chercherons à mieux
comprendre comment les coûts et la durée de la construction
de ces différents types d’immeubles peuvent influencer
La taille et la hauteur des immeubles l’abordabilité sur les marchés.
d’appartements varient beaucoup
Les tableaux 4 et 5 montrent la proportion d’immeubles
entre les RMR d’appartements mis en chantier en 2021 selon le nombre
Nous avons vu que les proportions de mises en chantier d’unités et le nombre d’étages, respectivement. Puisque près
d’appartements et de maisons peuvent varier grandement d’un immeuble d’appartements sur deux qui y est mis en
d’une RMR à l’autre. Une autre différence observée entre chantier compte plus de 100 unités, Toronto est de loin la
les RMR est le type d’immeubles d’appartements que l’on RMR où ce type de bâtiment est le plus fréquent (tableau 4).
y construit.
En outre, environ 25 % des immeubles à Toronto ont plus
Dans certains centres, il se construit une multitude d’immeubles de 20 étages, signe que la construction s’y effectue beaucoup
contenant chacun un nombre limité d’appartements, mais dans en hauteur (tableau 5). Les immeubles d’au plus six étages,
d’autres, ce sont plutôt de grands immeubles comptant des généralement le seuil maximal pour une construction en bois
dizaines et des dizaines d’unités qui sont mis en chantier. et en briques, ne représentent que 48 % des immeubles mis
Le nombre de joueurs dans le secteur de l’habitation de ces en chantier à Toronto, de loin le plus faible pourcentage
régions peut aussi être différent et avoir une incidence sur le de toutes les RMR analysées.
degré de concurrence dans le marché.
12RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
Tableau 4 : Nombre moyen de logements par immeuble et répartition des immeubles
d’appartements mis en chantier selon la taille, certaines RMR, 2021
Part (%) des immeubles d’appartements mis en chantier selon la taille de l’immeuble, 2021
Nombre
moyen de
3à5 6 à 20 21 à 60 61 à 100 Plus de 100 logements
Régions logements logements logements logements logements par immeuble
Vancouver 3,1 26,3 25,8 16,5 28,4 90,4
Calgary 14,8 36,5 10,4 21,7 16,5 53,7
Edmonton 41,6 24,7 10,1 11,2 12,4 35,2
Toronto 3,4 23,7 21,5 4,5 46,9 170,8
Ottawa 11,3 53,8 15,0 5,0 15,0 47,6
Montréal 11,1 55,2 15,0 5,7 13,0 44,0
Source : SCHL
Tableau 5 : Nombre moyen d’étages par immeuble et répartition des immeubles
d’appartements mis en chantier selon la hauteur, certaines RMR, 2021
Part (%) des immeubles d’appartements mis en chantier selon la hauteur, 2021
Nombre
moyen
3 étages 4à6 7 à 20 21 à 30 Plus de d’étages par
Régions ou moins étages étages étages 30 étages immeuble
Vancouver 17,0 53,6 13,9 5,7 9,8 10,3
Calgary 47,8 48,7 1,7 0,9 0,9 4,2
Edmonton 66,3 29,2 3,4 1,1 0,0 2,8
Toronto 28,8 19,2 26,0 9,0 16,9 14,6
Ottawa 67,5 15,0 13,8 3,8 0,0 5,5
Montréal 68,9 16,2 12,6 0,3 2,0 4,9
Source : SCHL
13RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
À l’opposé, on trouvait à Montréal, à Ottawa, à Calgary Enfin, à mi-chemin entre Toronto et les autres RMR se
et à Edmonton les plus grandes proportions d’immeubles trouvait Vancouver, en ce qui concerne les caractéristiques
de moins de 20 unités, qui se situent entre 51 et 66 %. des immeubles mis en chantier. Dans cette RMR, une
grande partie des immeubles commencés avaient entre
Edmonton était en première place pour les immeubles les
21 et 100 unités (surtout 21 à 60), ce qui se reflète dans la
plus petits, soient ceux de trois à cinq unités, qui ont été
répartition des immeubles selon le nombre d’étages. Un plus
exceptionnellement nombreux en 2021.
grand pourcentage d’immeubles de 6 étages et moins ont
C’est donc sans surprise que la vaste majorité des immeubles été mis en chantier à Vancouver qu’à Toronto, mais c’est
de ces RMR avaient six étages ou moins. le contraire pour les immeubles de 20 étages ou plus.
Le pourcentage de grands immeubles (100 unités et plus) Ces résultats semblent indiquer que les caractéristiques
dans ces quatre RMR oscillait autour de 15 %, tandis qu’on des logements ajoutés à l’offre peuvent aussi influencer
n’enregistrait qu’une minuscule proportion d’immeubles l’abordabilité sur les marchés (au même titre que d’autres
de plus de 20 étages. facteurs comme la réglementation et la disponibilité
des terrains).
Contrairement à ce qui est observé à Toronto, il y avait donc
une plus grande propension à construire des immeubles de Ainsi, il apparaît important, dans de futures analyses,
plus de 100 unités sur une grande surface de terrain plutôt de vérifier comment les caractéristiques des immeubles
qu’en hauteur à : peuvent influer sur la durée et les coûts de la construction
des appartements, plus précisément :
• Montréal
• le nombre d’unités par immeuble
• Ottawa
• le nombre d’étages par immeuble
• Calgary
• Edmonton Ces renseignements nous aideront à mieux comprendre
pourquoi, dans certaines régions, il est possible de fournir
En outre, ces quatre marchés sont plus abordables que celui de nouveaux logements plus rapidement et à un coût
de Toronto. Ce constat vient valider le besoin d’effectuer des moindre que dans d’autres régions.
analyses supplémentaires sur les types d’immeubles construits
et les impacts possibles de ces choix sur l’abordabilité.
Retour à la table des matières
14RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
Vancouver
FAITS SAILLANTS
Eric Bond
Spécialiste principal, • Les mises en chantier de logements
CONNAISSANCE collectifs ont représenté plus de 85 % de
la construction résidentielle dans le Grand
DU MARCHÉ
Vancouver en 2021. Une grande partie de ces
ebond@cmhc-schl.gc.ca mises en chantier ont été concentrées dans
des secteurs précis situés près des transports
en commun.
La construction de logements • La région de Vancouver continue
collectifs ainsi que l’accroissement d’expérimenter d’autres formes novatrices de
et la diversification de l’offre de logements afin d’accroître l’utilisation de ses
terrains, qui sont coûteux et peu nombreux.
logements peuvent contribuer Ces innovations, ainsi qu’un accroissement de la
à remédier aux problèmes densification, sont grandement nécessaires étant
d’abordabilité des logements donné les lacunes importantes en matière d’offre
dans le Grand Vancouver. » auxquelles Vancouver fait face aujourd’hui
et celles à prévoir dans l’avenir.
• Les appartements accessoires et les maisons sur
ruelle sont des exemples de types de logements
construits à Vancouver qui pourraient être
reproduits dans d’autres villes canadiennes afin
de diversifier leur offre de logements locatifs.
La construction de logements Burnaby, tandis que les appartements locatifs représentaient
plus de la moitié des mises en chantier d’appartements dans
collectifs s’est accélérée en 2021, mais la ville de Vancouver. À Surrey et à Coquitlam aussi, une
leur répartition n’est pas uniforme part importante des habitations mises en chantier sont des
Les mises en chantier de logements collectifs dans le Grand logements locatifs.
Vancouver ont atteint un sommet historique en 2021,
La construction d’appartements locatifs était généralement
après avoir suivi une tendance à la hausse au cours des
concentrée autour des corridors de transport en commun
dernières années. Elles ont été favorisées par les politiques
et de certaines zones d’aménagement au sein des municipalités,
de planification et les prix élevés des terrains, mais n’ont pas
ce qui signifie que des possibilités supplémentaires de
été réparties uniformément dans l’ensemble de la région.
diversification existent en matière d’emplacement
En 2021, les mises en chantier d’appartements ont été (voir la figure 1).
concentrées dans les villes de Vancouver, de Surrey et de
Burnaby. L’aménagement de copropriétés a été favorisé à
15RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
Figure 1 : Mises en chantier d’appartements locatifs,
immeubles de plus de trois logements, 2021 — RMR de Vancouver
Mises en chantier
d’appartements locatifs
selon la taille de l’immeuble
3 à 5 logements
6 à 20 logements
21 à 60 logements
61 à 100 logements
Plus de 100 logements
Source : SCHL (Relevé des mises en chantier et des achèvements)
La construction de maisons Il est souvent plus viable d’aménager des maisons en rangée
que des maisons individuelles dans les régions périphériques
individuelles n’est pas un moyen où de nouveaux lotissements sont créés. À de nombreux
important d’accroître le parc de endroits, les maisons individuelles neuves comprennent
logements souvent des logements locatifs accessoires qui permettent
La construction de maisons individuelles dans le Grand d’accroître l’utilisation de la propriété.
Vancouver suit depuis longtemps une trajectoire à la baisse.
La quasi-totalité des maisons mises en chantier ont été Les appartements accessoires et
construites sur des terrains où une maison existante a les maisons sur ruelle diversifient
d’abord été démolie, dans les municipalités situées à proximité l’offre de logements locatifs
du centre-ville, où la valeur des terrains est la plus élevée.
Au cours de la dernière décennie, les municipalités du Grand
Conséquemment, il n’y a pas d’expansion nette du parc
Vancouver ont commencé à répondre au besoin d’accroître
de logements.
l’offre de logements locatifs. L’une des innovations a été
16RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
de permettre la construction d’appartements accessoires Il y a une quantité relativement restreinte de terrains
(appartements locatifs autonomes) dans des maisons convenant aux maisons sur ruelle et de municipalités qui
individuelles. Ces logements fournissent : participent à leur construction. Malgré ces obstacles, les
maisons sur ruelle demeurent une importante source
• un revenu locatif pour compenser les coûts de logement
de logements locatifs neufs. Elles permettent une densification
élevés pour le propriétaire;
en douceur dans les quartiers existants.
• une offre supplémentaire de logements locatifs dans
divers quartiers sans modifier le paysage urbain. Le nombre d’appartements accessoires et de maisons sur ruelle
construits dans le Grand Vancouver est important. Le total
Les maisons sur ruelle ont également été introduites en combiné de ces deux types s’élève à 2 236 logements en 2021,
tant que nouvelle forme de logements locatifs neufs; elles ce qui représente le tiers des mises en chantier de logements
représentent 13 % des mises en chantier de maisons locatifs durant l’année (figure 2).
individuelles dans la région en 2021. Les maisons sur ruelle
C’est dans la ville de Vancouver qu’on trouvait la plupart
sont des logements locatifs individuels distincts généralement
des maisons sur ruelle neuves, tandis que les appartements
construits dans la cour arrière d’une propriété.
accessoires étaient plus largement répartis dans la région.
Les nouvelles maisons individuelles bâties dans les municipalités
de banlieue que sont Surrey et Langley étaient les plus
susceptibles de contenir des appartements accessoires.
Figure 2 : Nombre de mises en chantier de logements accessoires et de maisons
sur ruelle par rapport au nombre total de mises en chantier de logements locatifs,
RMR de Vancouver, 2016 à 2021
5 000 60 %
4 500
4 000 50 %
3 500 40 %
3 000
2 500 797 30 %
630 563
2 000 655 500 388
1 500 20 %
1 000 2 018 1 950 2 014 1 769 1 712 1 848 10 %
500
0 0%
2016 2017 2018 2019 2020 2021
Logements accessoires Maisons sur ruelle Part combinée du total des mises
en chantier de logements locatifs %
Source : SCHL
17RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
Jusqu’à présent, la construction d’appartements accessoires Voici un exemple récent : la Ville de Vancouver a décidé
et de maisons sur ruelle n’est pas courante à l’extérieur d’élaborer les détails d’une politique qui permettrait de
de la Colombie-Britannique, alors qu’un grand nombre construire jusqu’à six logements (pour des propriétaires-
ont été construits dans le Grand Vancouver au cours occupants ou des locataires) dans un même immeuble
des 10 dernières années. sur des terrains existants pour maisons individuelles.
Il pourrait y avoir une occasion de diversifier le parc de Par ailleurs, Vancouver et d’autres municipalités envisagent
logements grâce à la construction d’appartements accessoires des mesures qui permettraient d’augmenter le nombre de
et de maisons sur ruelle dans les villes du Canada, d’autant plus régions où il est permis de construire des immeubles locatifs
que les prix des logements ont augmenté et que les marchés de faible hauteur. L’accent est mis sur les zones à proximité
locatifs se sont resserrés. des transports en commun et des centres d’emploi.
Cependant, étant donné le grand nombre de logements qu’il Si elles sont fructueuses, toutes ces politiques favoriseront
faut encore construire à Vancouver pour combler les lacunes l’expérimentation visant à améliorer la diversité des logements
de l’offre, estimées dans un de nos rapports à paraître, neufs dans la région. Cependant, certains se demandent
cette forme de densification risque d’être insuffisante pour si ces initiatives permettront d’assurer une offre suffisante
permettre d’atteindre l’abordabilité du logement. D’autres de logements.
travaux de réaménagement et de densification et d’autres
Le plus grand défi du Grand Vancouver est l’accès inclusif
innovations seront nécessaires pour atteindre cet objectif.
à des logements abordables pour un large éventail de
ménages. La réalisation d’une offre diversifiée de logements
Les politiques à venir laissent neufs, en matière de modes d’occupation, de types de
entrevoir d’autres innovations logements et d’emplacements, constitue une composante
dans les types d’immeubles nécessaire de toute solution aux défis du Grand Vancouver.
sur le marché du neuf
Diverses municipalités du Grand Vancouver envisagent Retour à la table des matières
d’autres innovations en matière de forme bâtie dans le
secteur de la construction résidentielle. Ces efforts sont
motivés par :
• les pressions continues sur l’abordabilité du logement;
• le désir d’offrir des types de bâtiments qui comptent
un nombre de logements à mi-chemin entre la maison
individuelle et la tour d’appartements.
18RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
Edmonton
FAITS SAILLANTS
Taylor Pardy
Spécialiste principal, • L’amélioration de la conjoncture économique
CONNAISSANCE et de la croissance démographique a stimulé
l’activité dans le secteur de la construction
DU MARCHÉ
résidentielle pour une deuxième année
tpardy@cmhc-schl.gc.ca de suite depuis le début de la pandémie.
• La construction d’appartements locatifs a atteint
de nouveaux sommets en 2021. Il y a une grande
L’amélioration importante de diversité dans les endroits où elle a eu lieu
la conjoncture économique et et la taille des immeubles commencés.
de la croissance démographique • La souplesse accrue dans les usages permis des
a contribué à une forte hausse terrains destinés à la construction de maisons
des mises en chantier d’habitations individuelles à Edmonton est prometteuse pour
l’aménagement futur de logements intercalaires.
en 2021, en particulier du côté
des appartements locatifs. »
L’activité se redresse sur le marché À mesure que la pandémie évoluera, des améliorations
continues seront essentielles pour soutenir la construction
du neuf grâce à l’amélioration de la résidentielle, entre autres dans :
conjoncture économique
• la conjoncture économique;
Le nombre global de mises en chantier d’habitations a
considérablement augmenté dans la région métropolitaine • l’emploi à temps plein;
de recensement (RMR) d’Edmonton en 2021. Nous avons • les facteurs soutenant la croissance démographique.
constaté une hausse d’activité de 9 % par rapport à 2020,
soit un total de 12 546 logements mis en chantier. Les principales inquiétudes dans le secteur de la construction
sont liées à la pandémie, comme :
L’effet initial de la pandémie de COVID-19 a été de
courte durée sur le marché du neuf. Les mises en chantier • les goulots d’étranglement de la chaîne
d’habitations ont augmenté en 2021 pour une deuxième d’approvisionnement;
année consécutive. • l’augmentation du coût des intrants;
Fait à souligner, la dernière fois que les mises en chantier • le besoin croissant de main-d’œuvre des corps de métier.
d’habitations ont été supérieures à 12 000 remonte à
2012, année marquée par une croissance démographique
particulièrement forte.
19RAPPORT SUR L’OFFRE DE LOGEMENTS – MAI 2022
Les mises en chantier de maisons individuelles ont progressé Le moteur de la croissance change,
de 38 % par rapport à 2020, car la demande de logements
avec entrée privée a considérablement augmenté. Les stocks
les maisons individuelles perdent
de logements neufs invendus ont baissé en même temps que du terrain
l’activité s’est intensifiée sur le marché de la revente et que En 2021, l’activité dans le secteur de la construction a suivi
les inscriptions courantes ont diminué. une tendance semblable à celle des 10 dernières années :
il s’est commencé plus de logements collectifs que de maisons
Par contre, les mises en chantier d’appartements ont
individuelles.
reculé de 19 % en 2021 en raison d’un ralentissement du
côté des appartements en copropriété. Si la construction L’évolution des tendances dans la construction résidentielle
d’appartements en copropriété a fortement diminué, c’est depuis 1990 a conduit à une réduction importante de la
parce que les stocks de logements achevés et invendus part que représentent les maisons individuelles. Les mises en
sont demeurés relativement élevés, la demande de ce type chantier de maisons individuelles tendent à être concentrées
de logement ayant baissé durant la première année de dans les quartiers nouvellement aménagés autour de la ville.
la pandémie.
Il n’est pas rare qu’il se construise un pourcentage décroissant
Cette tendance semble s’être inversée au deuxième semestre de maisons individuelles à mesure qu’une ville prend de
de 2021, puisque la demande s’est redressée. l’expansion et que les prix des terrains situés près des
principaux pôles d’emploi augmentent. Il faut alors densifier
Les mises en chantier d’appartements locatifs ont augmenté
les aménagements près de ces zones centrales afin de maintenir
de 90 % par rapport à l’année précédente et ont atteint un
l’abordabilité des logements construits et de mieux tenir
nouveau record selon des données remontant à 1990.
compte de la répartition des revenus.
Sur le marché des appartements locatifs, les mises en chantier
La part des maisons individuelles parmi les habitations
augmentent chaque année depuis 2018, car la croissance
mises en chantier est passée d’une moyenne de 56 %
annuelle de la demande de logements locatifs neufs demeure
dans les années 2000 à 41 % au cours des dernières
vigoureuse, comme le souligne le plus récent Rapport sur le
années (voir le tableau 1).
marché locatif d’Edmonton.1
La répartition géographique diversifiée des mises en chantier
record d’appartements locatifs en 2021 est particulièrement
remarquable. Un grand nombre d’ensembles ont été
commencés dans le noyau central de la ville et ses environs,
ainsi que dans les quartiers nouvellement aménagés entourant
la ville (voir la figure 1).
1
Rapport sur le marché locatif de la SCHL publié en février 2022 : https://assets.cmhc-schl.gc.ca/sites/cmhc/professional/housing-markets-data-and-research/
market-reports/rental-market-report/rental-market-report-2021-fr.pdf?rev=a5a0eaac-6f70-4058-8aa3-e6d307685910
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