LES SCOT ET L'AMÉNAGEMENT COMMERCIAL DE DEMAIN
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Les SCoT et l’aménagement
commercial de demain
Septembre 2019
Fédération nationale des SCoT
22 rue Joubert 75009 PARIS - 01 40 41 84 10
Directeur de la publication : Michel Heinrich, Président
Responsable de la rédaction : Stella Gass, Directrice
Rédaction : David Lestoux, Agence Lestoux et Associés
Responsable de l’édition : Cécile Gondard, Chargée de mission
Imprimerie : Lecaux
Dépôt légal : en cours / ISSN : en cours d’attribution
Date de parution : Septembre 2019
L’étude sur « Les SCoT et l’aménagement
commercial de demain » a été conduite et
financée en partenariat avec le Ministère de
la Cohésion des Territoires et des relations
avec les Collectivités Territoriales
Sommaire
Édito 2
Les objectifs de la mission 3
1 2008 - 2018,
Les bases d’un changement de modèle 5
2018 - 2030,
2
Les défis de l’aménagement
commercial de demain 19
3 2018 - 2030,
Les leviers à mobiliser pour les SCoT
et les territoires 29
Un virage,
4
L’aménagement commercial et
les SCoT depuis la loi ELAN 33
5 2018 - 2030,
Les fondamentaux d’intervention
pour les SCoT 39
6 2018 - 2030,
Cinq axes de travail pour optimiser
l’intégration du commerce dans les SCoT 47
7 En conclusion,
Des philosophies d’intervention
différenciées selon les territoires ? 61
1
Edito
Cette étude sur « Les SCoT et l’aménagement
commercial de demain » s’inscrit dans un contexte
médiatique, juridique et institutionnel intense pour
les questions commerciales et arrive à un moment
clé pour la revitalisation des villes moyennes et des
bourgs centres. Tout d’abord, le commerce lui-
même fait face à des mutations importantes :
développement du e-commerce et de
l’omnicanalité*, modèles économiques et positions
de marché chahutés, mutations sociétales et des
comportements d’achat. Ces mutations auront des
conséquences sur l’aménagement du territoire que
nous devons anticiper collectivement. La
multiplication des évolutions législatives, les
recours et des interrogations sur la manière dont
le commerce est traité dans les SCoT nous ont
poussés, dès 2017, à lancer une étude sur ce
thème. Elle vise principalement trois objectifs :
• Comprendre les évolutions en cours et revisiter
les enjeux de l’aménagement commercial
d’aujourd’hui et de demain
• Identifier les conditions d’un dialogue renforcé
entre SCoT et acteurs du commerce
• Débattre des mesures à mobiliser pour renforcer
nos stratégies d’aménagement commercial, tout
en garantissant leur agilité.
Cette étude, menée par David Lestoux, nous invite
à réinterroger nos pratiques, nous propose cinq
axes de travail et 40 mesures pour réfléchir et
optimiser nos stratégies
d’aménagement commercial, en
ayant des interventions
différenciées selon les territoires.
Michel HEINRICH,
Président de la FédéSCoT
* Ensemble des canaux existants de distribution (magasin, vente en
2 ligne, livraison à domicile, drive)
Les objectifs de la mission
La Fédération Nationale des SCoT prospectifs et intégrateurs. Le con-
a initié depuis plusieurs années tenu de cette étude s’appuie sur
une réflexion sur la place de l’amé- les travaux déjà réalisés et sur l’ex-
nagement commercial dans les périence de l’agence LA! - Lestoux
SCoT. Une réflexion essentielle tant & Associés depuis 15 ans sur les
les évolutions sociologiques, digi- sujets du commerce, de l’urba-
tales, écologiques, de mobilité… nisme et des modes de vie. Elle
vont venir bousculer les schémas s’organise en sept temps :
établis. Dans ce contexte, nous
avons axé l’accompagnement sur 1. Retour sur 10 ans d’évolution du
un apport en prospective autour commerce : 2008 - 2018, les bases
des marqueurs qui nous semblent d’un changement de modèle
nécessaires de réinjecter à la ré- 2. Regard prospectif sur la révolution
flexion soit parce qu’ils sont ab- commerciale : 2018 - 2030, Les défis
sents soit parce que leur émer- de l’aménagement commercial de
gence n’est pas suffisamment prise demain
en compte dans les travaux menés 3. Les orientations pour des SCoT
jusqu’à présent. Les marqueurs à adaptés aux défis : les leviers à
intégrer à la réflexion agiront mobiliser pour les SCoT et les terri-
comme autant de balises, de toires
points de passage obligés pour
4. Un virage : l’aménagement com-
des préconisations qui ancreront
mercial et les SCoT depuis la loi
les SCoT dans les réalités de de- ELAN
main. Cette mission a pour objectif
de requestionner les évolutions du 5. 2018 - 2030, les fondamentaux
d’intervention pour les SCoT
commerce, de la ville et des terri-
toires à partir d’une approche 6. 2018 - 2030, cinq axes de travail
prospective et de faire émerger la pour optimiser l’intégration du
formulation de premiers axes de commerce dans les SCoT
réflexion pour des volets com- 7. En conclusion, des philosophies
merce de SCoT robustes mais d’intervention différenciées selon
agiles, prescriptifs mais évolutifs, les territoires ?
3
4
1
2008 - 2018
Les bases d’un
changement de modèle
5
Phénomène 1 :
Le décrochage quantitatif
Sur la dernière décennie, la une croissance de 10 % de popu-
France a connu (hors région pari- lation, le plancher commercial
sienne) une croissance soutenue s’est accru d’environ 50 % entre
de ses surfaces commerciales. 2008 et 2017. La France a ainsi
Les études menées sur des terri- suivi un rythme de construction
toires urbains et périurbains sou- de surfaces commerciales plus
lignent surtout le découplage rapide que lors des périodes
entre croissance des surfaces d’émergence de la distribution
commerciales et croissance de de périphérie dans les trente glo-
population dans un rapport de 1 rieuses… sans avoir la même
à 5 en moyenne. C’est-à-dire que croissance du pouvoir d’achat.
sur des territoires ayant connu
Courbe moyenne des évolutions des surfaces GMS par rapport à la
population et à l’emploi dans la filière commerce (indice 100 en 2008)
Source : Etudes LA ! 2017/2018 – Base 30 territoires
6Phénomène 2 :
La croissance de la vente à distance
Dans ce contexte déjà tendu, équipement de la maison des
alors que la production des sur- parts de marché oscillant entre
faces commerciales connaissait 13 et 18 % (il y a 10 ans la vente
une croissance sans précédent, le par correspondance - VPC -
consommateur est devenu un représentait de l’ordre de 1 à
adepte de la consommation hors 3%). C’est dans cet effet ciseau
magasin… alors que paradoxale- que réside le principal effet dé-
ment il n’y a jamais eu autant de clencheur de la transformation
points de vente. La Vente à Dis- du commerce à accompagner.
tance (VAD) atteint, par exemple,
en équipement de la personne et
Chiffre d’affaires
du e-commerce
tous secteurs (en
milliards d’euros)
Parts de marché et chiffre
d’affaires du e-commerce
par secteur du commerce
(estimation)
Source : FEVAD 2017
7Phénomène 3 :
L’explosion du commerce de flux
Si les acteurs du commerce et, par si le taux de vacance du commerce
capillarité les SCoT, se focalisent de centre-ville est passé de 6 à
majoritairement sur les rapports 13% en moyenne en 10 ans, le
commerce de détail/grandes et nombre de commerces de proxi-
moyennes surfaces et sur les rap- mité lui n’a pas baissé. Le com-
ports centres/Zacom, le commerce merce s’est simplement implanté
lui connaît une autre évolution ter- autrement.
ritoriale. En 10 ans, ce sont 60 %
des commerces de moins de Évolution de la part du commerce
300m² de surface de vente qui se (moins de 300 m²) dans les centres
sont créés hors des centres et hors des villes
des espaces de périphérie sur des
espaces interstitiels : axes de flux,
ronds points… Boulangerie drive,
pharmacie, etc., y trouvent leur
place avec un impact direct sur la
vitalité des centralités. Ainsi, même 2018 2008
Source : Études LA ! 2017/2018 -Base 30 territoires
Exemple à l’échelle de Poitiers
Source :
Étude LA ! Réactualisation du sché-
ma de développement commercial
de la CU de Poitiers
8Phénomène 4 :
Les marchés bis et le hors magasin
Ressourceries, marché de l’occasion aussi les pratiques collaboratives
avec l’explosion du Bon Coin, des (achat en commun de bien, co-
sites collaboratifs de type Vinted voiturage…etc.). Ces circuits de con-
mais aussi de la vente directe… Le sommation voient leur part de mar-
marché du hors magasin pèse de ché augmenter chaque année. Un
plus en plus dans la consommation. changement à intégrer pour les
Son impact est direct sur le com- SCoT et qui réinterroge les besoins
merce, en particulier sur les secteurs en commerce physique pour de-
de l’alimentaire (5% de part de mar- main. En alimentaire, les passerelles
ché en alimentaire), sur le prêt-à- entre commerce et agriculture de-
porter et surtout sur le marché de viendront ainsi essentielles pour
l’équipement de la maison. Des équilibrer commerce alimentaire de
marchés bis dans lesquels s’incluent centralité et vente directe.
Les transactions des biens Les circuits courts alimentaires
d’occasion en 2017 (part des ménages
acheteurs de biens d’occasion hors automobile)
Part de marché Part de marché
des circuits commerces
courts alimentaires
traditionnels
Répartition des ventes par circuit de distribution dans les marchés de
l’équipement de la personne et de la maison en 2017
Source : Observatoire Cetelem 2017 ; Études LA ! 2017/2018 -Base 30 territoires
9Phénomène 5 :
L’hyper segmentation de la distribution alimentaire
Parmi les facteurs explicatifs de fond qui s’accélère avec la multi-
la croissance des surfaces, on plication des croissances de sur-
retrouve en alimentaire une nou- faces alimentaires bio. Des évo-
velle segmentation de l’offre et lutions qui expliquent l’érosion
une multiplication des formats, de la part de marché des hyper-
plus spécialisés capitalisant à la marchés et qui obligera les SCoT
fois sur des marchés de niche et à intégrer la mutation de ce for-
sur des nouveaux temps de con- mat de distribution.
sommation. Une tendance de
10Phénomène 6 :
L’augmentation de la vacance
Depuis 2018, la vacance com- ̸ La vacance en zone commer-
merciale connaît une hausse ré- ciale vieillissante dans un effet de
gulière sur l’ensemble du terri- cycle commerce diversifié / sol-
toire, tant en périphérie des villes derie / vacance.
que dans leurs centres : 10,8% en
̸ La vacance dans les nouveaux
2017 dans les centres commer-
pieds d’immeubles créés et dans
ciaux et 8,5% en pieds d’im-
les nouveaux retail-park.
meuble (Source : CODATA). Les
signes de surcapacité apparais-
sent, avec deux phénomènes de
vacance nouveaux :
Source : Etude interne LA ! 2018 / Procos / Codata
11Phénomène 7 :
La fin de la demande client
Conséquence directe de la crois- question ci-contre sont instruc-
sance conjuguée des surfaces tives : il y a dix ans, seuls environ
commerciales, du commerce de 15 % des consommateurs n’ex-
flux, du digital et des circuits bis, primaient pas de souhaits de
le comportement du consomma- nouveaux commerces. Ce chiffre
teur change radicalement. Après passe aujourd’hui à 40 / 50 %
trente ans de demande en crois- selon les territoires. Les besoins
sance, le commerce doit faire des consommateurs sont aujour-
face à un consommateur qui d’hui satisfaits par les offres pro-
trouve qu’il dispose de suffisam- posées en commerce physique…
ment d’offre. Les réponses à la ou en digital.
Réponses moyennes
à la question « quels
commerces vous
manquent vraiment
sur votre territoire ? »
Source : Etudes LA ! 2017/2018 – Base 30 territoires – Environ 10 000 enquêtes
12Phénomène 8 :
La nouvelle structure des dépenses des ménages
La structure de la répartition des ̸ La croissance des dépenses de
dépenses des ménages met en restauration et de loisirs qui de-
évidence, au-delà du poids viennent deux moteurs majeurs
croissant des dépenses con- de fréquentation des sites com-
traintes ou subies, trois phéno- merciaux.
mènes :
̸ Le tassement fort des dépenses
̸ La baisse des dépenses alimen- en biens d’équipement qui,
taires (pourtant tirées par la ajouté au déport de consomma-
croissance du bio) liée essentiel- tion vers le digital, va fragiliser
lement au report vers la restau- fortement le commerce phy-
ration hors foyer (les actifs tra- sique.
vaillant de plus en plus loin de
leur domicile, la consommation
hors foyer augmente).
Répartition des dépenses des ménages et évolutions
Source : Crédoc 2017
13Phénomène 9 :
Les nouveaux temps sociaux
La question du temps est deve- tement le besoin en commerces.
nue un marqueur majeur des Cette situation va en effet géné-
évolutions du commerce. La dé- rer moins de besoins en mètres-
connexion horaires d’ouverture/ carrés mais plus de besoins en
temps disponible est l’un des services (livraison, concierge-
facteurs explicatifs de la crois- rie…), avec un impact direct sur la
sance du digital en particulier, logistique. Il s’agit du marqueur
voire de la vente directe. Cette d’une économie de proximité qui
question est essentielle à pren- mute vers la dimension servi-
dre en compte. Même si les SCoT cielle.
n’ont pas vocation à réguler
cette question d’horaires, ce su-
jet va néanmoins impacter direc-
Deux marqueurs des modes de consommation
Source : Etude interne LA ! 2018 / Crédoc 2018
14Phénomène 10 :
Une régulation peu opérante
Malgré les changements de con- fondé sur le seul critère écolo-
sommation, d’attentes autant que gique. Ce que les opérateurs ont
d’aspirations, le secteur de l’im- bien compris en montant des
mobilier commercial continue sa CDAC avec un habillage « vert ».
course à l’armement. L’effet de Le tout étant renforcé par des
régulation fonctionne assez peu SCoT souvent trop ouverts du
en CDAC avec 88% des projets fait de la crainte des élus des ef-
acceptés en moyenne depuis 2008 fets négatifs sur l’investissement
malgré un petit reflux en 2014. de règles trop « serrées ».
Ce faible effet de régulation des
CDAC s’explique en particulier
par un jugement trop souvent
Évolution des autorisations et des stocks d’opération (en millions de m²)
Source : Procos - 2018
15Phénomène 10 :
Une régulation peu opérante (suite)
Au-delà de l’effet de régulation ̸ Un besoin de mètres carrés
perfectible, la croissance conti- d’opérateurs pour requalifier des
nue des surfaces commerciales espaces souvent vieillissants.
s’explique, bien évidemment, par
̸ Une course à l’armement qui
des facteurs propres aux straté-
continue dans certains secteurs
gies d’investissement, malgré des
comme l’alimentaire.
tensions de marché évidentes.
4 facteurs peuvent être avancés : ̸ Un effet de commerce déterri-
torialisé conçu pour apporter des
̸ Une séparation croissante entre
débouchés dans une stratégie
propriété des murs et exploita-
industrielle (ex. Décathlon).
tion commerciale, marqueur
d’une bulle autour de l’immobi-
lier commercial.
Les surfaces
commerciales en
France en 2017
Source : Procos - 2018
16En synthèse :
Un double changement de paradigme
La cohabitation de ces nouvelles
̸ De quitter le modèle de 30 ans
tendances, voire leur télescopage
d’aménagement commercial par
tend à créer un nouvel écosys-
lequel attractivité = croissance
tème dans lequel l’offre devient
des surfaces pour réinventer un
supérieure à la demande. Un
modèle qui pense requalification,
nouvel écosystème qui va néces-
ré-enchantement et qui valorise
siter :
le volet qualitatif.
̸ De mieux travailler la modéra-
̸ D’abandonner la commercialité
tion en s’appuyant sur la plus
de certains secteurs commer-
forte opposabilité des SCoT et
ciaux avec une perspective de
leur meilleure prise en compte
croissance du digital et du hors
par les instances CDAC / CNAC
magasin.
sous peine de voir le nombre de
friches commerciales augmenter.
Un nouveau contexte concurrentiel Une nouvelle segmentation
Offre supérieure à la Demande
Commerce
territorial
VS
Commerce
digital
1718
2
2018 – 2030
Les défis de
l’aménagement
commercial de demain
19Défi N°1 :
Ré-enchanter face à la nouvelle segmentation
Avec la nouvelle segmentation merce physique ? Les réponses
commerce territorial - commerce seront multiples mais ne nécessi-
digital, centre-ville et périphérie tent pas toujours des surfaces
vont, pour la première fois de- commerciales supplémentaires, il
puis trente ans, être embarqués s’agira certainement de refaire le
dans la même aventure, le même commerce sur le commerce. A
défi : celui de résister au digital. ces quatre dimensions doit
Avec une question majeure : s’ajouter l’enjeu de l’omnicanalité
Quel marqueur différenciant qui pourra positionner le com-
permettra de donner envie de merce comme un espace sho-
fréquenter un site de com- wroom.
La dimension loisirs La dimension servicielle
Europa City,
un marqueur
d’une évolu-
tion loisirs ?
Future Plateforme
Casino, Acquisition
par Aldi d’Instacart
La dimension requalification La dimension expérientielle
Requalification des
Nouvelle zone
supermarchés et hyper-
commerciale
marchés en lieux théâ-
Avenue 83 à La
tralisés de type halles
Valette Toulon
20Défi N°2 :
Revitaliser les centralités par les facteurs de
commercialité
Le commerce, dans un modèle ter, agir sur ces facteurs de com-
qui tend à la surcapacité, ne sera mercialité pour que le centre-ville
plus suffisant pour créer des flux fonctionne correctement. Il fau-
et polariser. Ainsi, il ne suffira pas dra impérativement mettre fin à
de mieux réglementer le com- la périphérisation des services
merce de périphérie pour que le publics, médicaux et la paupéri-
commerce de centre-ville se sation des populations de centre-
porte mieux. Le commerce aura ville pour que le commerce se
besoin de l’adjonction de fonc- porte bien, avec à la clé, un enjeu
tions nouvelles (services médi- majeur de transversalité.
caux, loisirs…) pour bénéficier de
flux. Il faudra surtout réglemen-
Matrice d’activité des centres-villes ou les 4 fonctions stratégiques
Source : Matrice d’attractivité des centres-villes. David Lestoux 2017
21Défi N°3 :
Organiser la mutation des zones commerciales
Traduction directe de la question s’y impliquent financièrement.
de surcapacité, il est évident que Une estimation de surcapacité à
le nombre de zones commer- hauteur de 15 % du parc actuel
ciales et que le plancher com- peut-être avancée pour calibrer
mercial actuel sont trop impor- l’importance de l’enjeu pour les
tants. Des mutations vont devoir territoires.
s’opérer avec un défi majeur :
faire en sorte que les opérateurs
Trois perspectives d’évolution pour les zones commerciales
Des zones à Des zones à Des zones à
faire muter hors faire muter densifier pour
commerce comme un concentrer les
Des zones avec morceau de efforts de ré-
un fort taux de ville enchantement
vacance Des zones Des zones à
desquelles il rattrapées par finalité
s’agira d’exfiltrer l’urbanisation qui commerciales et
les derniers deviendraient loisirs avec une
commerces pour des pôles de attractivité
faire muter ces quartiers en urbaine majeure
espaces vers de développant de à faire requalifier
l’économie pro- la multifonction- par les
ductive (artisanat nalité opérateurs eux-
ou de l’habitat) mêmes
22Défi N°4 :
Gérer le commerce de flux
Avec l’accentuation des trajets et calquer leur implantation sur
domicile-travail, les potentialités les politiques de transport ? Une
de développement du com- problématique à traiter à la fois
merce de flux vont certainement dans la localisation et dans la
se renforcer et générer une ap- forme de ces commerces
pétence forte de la part des in- (distributeurs automatiques ou
vestisseurs. Faut-il l’encourager commerces physiques ?).
pour apporter de la praticité aux
usagers ? Faut-il la freiner pour
éviter la fragilisation des centra-
lités ? Faut-il l’organiser pour la
réserver à des lieux stratégiques
comme les espaces intermodaux
Trois problématiques pour le commerce de flux
23Défi N°5 :
Re-Fonder la relation aux opérateurs
La relation SCoT / investisseurs et niveaux de risques plus importants
plus généralement collectivités / dans l’investissement vont changer
investisseurs va entrer dans une la posture historique des investis-
nouvelle ère. L’influence de la Loi seurs envers la règle. Signe d’une
ELAN, les tensions de marché, des meilleure convergence de point de
effets de cycles plus courts dans le vue entre investisseurs et acteurs
renouvellement commercial, des de la planification ?
Les marqueurs de l’évolution de la relation investisseurs / territoires
Marqueur Conséquences
Attention plus marquée Prise de valeur des magasins existants qui favorisera le
aux friches (Loi ELAN) réinvestissement sur site et la « durabilité » des bâti-
ments construits. Une nouvelle stratégie de valeur.
Besoin de renouvellement Besoin accru d’agilité des règles d’urbanisme pour ne
plus rapide des concepts pas figer un commerce qui évolue de plus en plus vite.
commerciaux (cycles
courts d’innovation)
Baisse de fréquentation Recherche croissante, par les promoteurs, de multifonc-
des pôles commerciaux tionnalité sur les zones (commerce, habitat, loisirs, services)
avec le risque de faire émerger des centres-villes bis.
Baisse de rentabilité des Augmentation de la durée d’amortissement des murs
grandes et moyennes commerciaux (pour les indépendants en particulier) qui va
surfaces réduire les effets de déplacement de point de vente et
atténuer le process de déplacement / agrandissement.
Baisse de rentabilité des Changement de la relation à la règle d’urbanisme. La
commerces de périphérie règle va être attendue par les commerces existants pour
être protégés d’arrivées de concurrents. La règle ne sera
plus l’ennemie du développement.
Besoin de requalification Obligation de partenariats publics / privés et enjeu d’impli-
des espaces commerciaux quer les opérateurs dans la requalification des espaces.
24Défi N°6 :
S’adapter à une nouvelle sociologie
Les questions sociologiques de sions évoluent assez peu d’un
profils de consommateurs sont territoire vers l’autre. Un phéno-
peu abordées par les SCoT au- mène qui marque la fin d’un cer-
jourd’hui. Certes, la plupart des tain modèle de développement.
analyses reposent sur la mesure L’enjeu est certainement d’inté-
des flux, des évasions, des parts grer plus finement les segments
de marché… Des indicateurs en- de population à la réflexion.
core trop quantitatifs et qui favo- Chaque territoire aura ses spéci-
risent globalement la course aux ficités, néanmoins deux évolu-
mètres-carrés supplémentaires. tions majeures vont impacter
D’ailleurs aujourd’hui, malgré des l’ensemble des territoires.
croissances de surfaces, les éva-
25Défi N°7 :
Intégrer les conséquences d’une économie
servicielle
La transformation digitale du de la logistique urbaine, visant à
commerce, si elle va impacter les mieux optimiser les flux de
besoins en commerce marchandises dans les villes et
physique, va aussi transformer le réduire les externalités négatives
rôle du commerce physique. induites va se renforcer. Sujet
L'e-commerce aura besoin du souvent oublié, l'étalement
commerce physique, car il urbain réduit l'efficacité de la
apporte une proximité des livraison des marchandises et
produits permettant de livrer participe à un bilan
plus vite, d'essayer, de retourner, environnemental négatif.
de retirer des commandes en
click & collect. La problématique
Les enjeux de la logistique urbaine
Une attente des
Des attentes des Une attente pour
transporteurs
citoyens les collectivités
Fonciers adaptés,
Une distribution Gérer l’espace
voies réservées à
« invisible » (sans pour des
l’approche des
bruit, sans activités très
villes, livraisons sur
double file, sans consommatrices
de larges plages
congestion). Des de foncier mais
horaires et avec
produits livrés avec un ratio
des emplacements
rapidement et en surface / emploi
dédiés et libres,
bon état peu important,
pas de
réduire les effets
«relivraison» (si
des pollutions
absent)
26En synthèse :
Vers un changement de rôle des SCoT / Volets
commerce
Compte-tenu des évolutions ma- SCoT de demain en s’appuyant
jeures à venir du commerce, des sur des débats d’hier pour au
évolutions de la force d’une ré- contraire saisir les mutations.
volution, les volets commerce
des SCoT vont devoir évoluer. Il
conviendra d’éviter de faire les
Jusqu’à 2018 2018-2030
Des SCoT qui Des SCoT qui
modèrent et accompagnent
>
gèrent les (déclenchent) la
équilibres transformation
(SCoT du modèle
modérateurs) commercial
(SCoT
transformateurs)
5
2728
3
2018 – 2030
Les leviers à mobiliser
pour les SCoT et les
territoires
29Les scenarii :
Quatre scenarii pour une évolution du rôle du
volet commerce des SCoT
Scenario 1 Scenario 2
Des SCoT/volets Des SCoT/volets
commerce commerce
modérateurs transformateurs
La poursuite des dynamiques Une prise en compte plus
actuelles avec une attention forte des modes de vie et des
plus marquée à la réduction nouveaux modes de
des possibilités foncières en consommation avec une
périphérie et à la maîtrise du inflexion marquée vers la
commerce de flux. transformation des espaces
commerciaux de périphérie et
la réduction du nombre
d’espaces commerciaux.
30Scenario 3 Scenario 4
Des SCoT/volets
Des SCoT/volets
commerce défenseurs
commerce catalyseurs
des centralités
des règles des PLUi
Un rôle modérateur toujours Un rôle du SCoT centré sur
prégnant mais un rôle plus des orientations, les localisa-
marqué dans le renforcement tions préférentielles et une
des centralités avec une prise approche plus prospective en
en compte du commerce et laissant au PLUi le rôle pres-
des facteurs de commercialité criptif en matière de typologie
(un volet centralité du SCoT). d’activités etc…
4 mots-clés pour les volets commerce des SCoT de demain
Agilité / Transversalité / Prospective / Attractivité
3132
4
Un virage
L’aménagement
commercial et les SCoT
depuis la loi ELAN
33Premier effet :
Le renforcement du SCoT comme document
intégrateur
La loi ELAN est venue rappeler et commercial (DAAC) déterminant
renforcer le rôle intégrateur des les conditions d'implantation des
SCoT en matière d’aménagement équipements commerciaux qui, en
commercial. Le SCoT est ainsi le raison de leur importance, sont
document d’urbanisme de réfé- susceptibles d'avoir un impact si-
rence en matière de planification gnificatif sur l'aménagement du
d’aménagement commercial et territoire, le commerce de centre-
artisanal. Le DOO du SCoT est op- ville et le développement durable.
posable aux autorisations d’ex- Le DOO doit, en tout état de
ploitation commerciale (AEC) et cause, définir à l’échelle du terri-
aux permis de construire valant toire intercommunal ou inter-
AEC. Le DOO comprend un docu- communautaire, les localisations
ment d'aménagement artisanal et préférentielles des commerces.
Les rapports entre
SCoT, PC et AEC
34Second effet :
L’obligation de DAAC dans le DOO
Le rapport de présentation com- d’orientations et d’objectifs (DOO).
porte un diagnostic établi au re- Le PADD fixe, lui, les objectifs de
gard des prévisions économiques diverses politiques publiques no-
et démographiques, notamment tamment en matière d’urbanisme,
au regard du vieillissement de la d’implantations commerciales,
population, et des besoins en ma- d’équipements structurants, de
tière de développement écono- développement économique, de
mique, d’aménagement de l’es- lutte contre l’étalement urbain. Le
pace, d’environnement (bio- DOO détermine les conditions d’un
diversité), d’agriculture, de préser- développement urbain maîtrisé et
vation du potentiel agronomique, les principes de restructuration des
d’équilibre social de l’habitat, de espaces urbanisés, de revitalisation
transports, d’équipements et de des centres urbains et ruraux, de
services. Ce rapport de présenta- mise en valeur des entrées de ville,
tion explique les choix retenus de valorisation des paysages et de
pour établir le projet d’aménage- prévention des risques.
ment et de développement du-
rables (PADD) et le document
Le DOO (d’un point de vue commerce) comprend :
̸ Les orientations relatives à l'équipement commercial et artisanal. Il défi-
nit les localisations préférentielles des commerces en prenant en compte
les objectifs : de revitalisation des centres-villes, de maintien d'une offre
commerciale diversifiée de proximité, de cohérence entre la localisation
des équipements commerciaux et la maîtrise des flux de personnes et de
marchandises, de consommation économe de l'espace et de préserva-
tion de l'environnement, des paysages et de l'architecture.
̸ Un document d'aménagement artisanal et commercial (DAAC).
35Troisième effet :
Un DAAC renforcé
L’élaboration d’un DAAC a été DAAC. La loi ELAN renforce deux
rendue obligatoire par l’article dimensions du DAAC au-delà de
169 de la loi ELAN. Dans un souci son caractère obligatoire : la pré-
de simplification, il aurait été servation des centralités et un
plus pertinent que le volet com- rôle d’orientation sur les typolo-
merce soit traité dans un seul gies de commerce. Déjà utilisées
document du SCoT et non répar- dans beaucoup de DAAC, ces
ti entre le DOO lui-même et le définitions de typologies per-
Le DAAC doit ainsi :
̸ Déterminer les conditions d'implantation des équipements com-
merciaux qui, du fait de leur importance, sont susceptibles d'avoir un
impact significatif sur l'aménagement du territoire, le commerce de
centre-ville et le développement durable*.
̸ Localiser les secteurs d'implantation périphérique ainsi que les cen-
tralités urbaines dans lesquels se posent des enjeux spécifiques
(revitalisation des centres-villes, maintien d’une offre commerciale di-
versifiée de proximité, cohérence de localisation des équipements et
maîtrise des flux, consommation économe de l’espace et préservation
des paysages…).
̸ Au sein de ces secteurs, prévoir les conditions d'implantation, le type d'ac-
tivités et la surface de vente maximale des équipements commerciaux .
* Ces conditions privilégient la consommation économe de l'espace, notamment en entrée de ville, par la
compacité des formes bâties, l'utilisation prioritaire des surfaces commerciales vacantes et l'optimisation
des surfaces dédiées au stationnement. Elles portent également sur la desserte de ces équipements par les
transports collectifs et leur accessibilité aux piétons et aux cyclistes ainsi que sur leur qualité environne-
mentale, architecturale et paysagère (performance énergétique).
36mettent de travailler sur les équi- Au-delà de la localisation des
libres Centre/Périphérie. D’un centralités et des SIP, le rôle du
point de vue plus technique, les DAAC est étendu, et surtout sé-
ZACOM disparaissent au profit curisé, sur les éléments de typo-
de SIP (Secteurs d’Implantations logie de commerces et de rôle
Périphériques). des centralités. Il ouvre la porte à
la maîtrise du commerce de flux
et du commerce interstitiel.
Le DAAC peut désormais :
̸ Définir les conditions permettant le développement ou le main-
tien du commerce de proximité dans les centralités urbaines et au
plus près de l'habitat et de l'emploi, en limitant son développement
dans les zones périphériques.
̸ Prévoir les conditions permettant le développement ou le main-
tien de la logistique de proximité dans les centralités urbaines.
̸ Déterminer les conditions d'implantation des constructions com-
merciales et de constructions logistiques commerciales en fonction de
leur surface, de leur impact sur les équilibres territoriaux, de la fré-
quence d'achat ou des flux générés.
̸ Conditionner l'implantation d'une construction à vocation arti-
sanale ou commerciale à l'existence d'une desserte en transports
collectifs, de son accessibilité aux piétons et cycles.
̸ Conditionner l'implantation d'une construction logistique com-
merciale à la capacité des voiries.
3738
5
2018 – 2030
Les fondamentaux
d’intervention pour
les SCoT
39La coopération entre élus et acteurs du
commerce
Les effets croisés des évolutions La Fédération des SCoT et les
législatives et des mutations ac- Grandes Fédérations du com-
célérées du modèle commercial merce, Conseil du Commerce
font émerger des caractéristiques de France, Fédération du Com-
fondamentales à respecter pour merce et de la Distribution, PRO-
le volet commerce des SCoT. Ces COS, Fédération du Commerce
caractéristiques ne constituent ni Coopératif et Associé, Alliance du
des points de droit, ni des orien- Commerce, Conseil National des
tations en matière de contenu Centres Commerciaux souhaitent
mais renvoient davantage à la concourir à un aménagement du
posture de l’élu, du technicien en territoire qui permette la ren-
charge du SCoT et à la philoso- contre de leurs préoccupations
phie d’écriture du document. Il mutuelles dans une logique de
conviendra de renforcer aussi le performance des activités écono-
rôle d’instance de débat du SCoT miques et d’efficacité territoriale.
avec les différents acteurs de Elles souhaitent poursuivre les
l’aménagement commercial dans efforts en faveur d’une prise en
la dynamique initiée par la compte de l’environnement dans
Charte de confiance signée leurs préoccupations et leurs
entre la Fédération des SCoT et pratiques afin d’œuvrer à un
les acteurs du commerce. monde plus durable.
Elles souhaitent enfin répondre
aux attentes des consommateurs
en participant à la satisfaction de
leurs besoins à travers un amé-
nagement du territoire issu de
réflexions partagées.
C’est pourquoi elles se fixent
7 engagements.
FÉDÉRATION POUR L’URBANISME ET
LE DÉVELOPPEMENT DU COMMERCE SPECIALISÉ
40Les 7 engagements de la charte de confiance
Favoriser une collaboration le plus en amont
possible
Renforcer nos capacités mutuelles
d’observation des dynamiques
d’aménagement commercial
Identifier les interlocuteurs des SCoT et du
Commerce dans les territoires et fixer les
grands principes du dialogue entre acteurs
S’associer et dialoguer aux différentes
phases et tout au long du travail
d’élaboration de la stratégie d’aménagement
commercial
Prendre en considération les mutations et les
nouveaux besoins de la population
Œuvrer à l’agilité de la politique
d’aménagement commercial
S’engager à sensibiliser nos membres
41Quatre fondamentaux pour le volet commerce
des SCoT
L’agilité Gouvernance Évaluation
Avec une inscription dans un temps long (15 ans, 20 ans, 30 ans)
alors que le commerce s’inscrit plus que jamais dans une écono-
mie de cycle court, les volets commerce de SCoT devront s’ap-
puyer sur des objectifs et des orientations évolutives ou des prin-
cipes de conditionnalité.
Il sera impossible de figer dans le long terme, mais il conviendra
de prévoir des zonages futurs (à l’image de l’organisation 1AU,
2AU dans les PLU) ou des assouplissements, voire des renforce-
ments de règles appuyés sur l’atteinte de tel ou tel objectif (peut
-être ouverture d’un nouveau SIP si réduction du taux de va-
cance du centre-ville).
Ces principes de conditionnalité ne pourront fonctionner que si :
̸ Les indicateurs sont connus à l’avance.
̸ Les indicateurs sont mesurés par une méthode définie à
l’avance et mise à jour régulièrement.
̸ Les indicateurs sont accessibles au public et doivent être pré-
sents dans le rapport de présentation.
42La transversalité Habitat Équipements
En faisant le lien entre commerce et habitat, la loi ELAN ouvre la
porte à davantage de transversalité. Le plan Action Cœur de Ville
promeut aussi la vision globale commerce / habitat / services des
centralités. Les effets de développement des circuits bis (vente
directe agricole) soulignent l’enjeu de penser l’attelage com-
merce-agriculture. Les perspectives de mutations des zones
commerciales en quartiers habités doivent être organisées pour
éviter des centralités bis. Tous ces signes montrent le besoin de
quitter le seul silo « commerce » dans les SCoT pour aborder le
sujet avec plus de transversalité et en intégrant :
̸ La multifonctionnalité des espaces (des bonus commerciaux
pour les espaces multifonctionnels ?).
̸ Une dimension cohérence des équipements non marchands /
implantations d’équipements marchands.
̸ En intégrant la réalité des flux de demain qui seront davantage
créés par les équipements de services (médicaux, publics, de loi-
sirs …) que par le commerce.
̸ En intégrant au SCoT un volet « centralités ».
43Quatre fondamentaux pour le volet commerce
des SCoT
La vision
prospective Digital Renouvellement
Les volets commerce des SCoT dans leurs cahiers des charges et
dans leurs écritures in fine tendent à placer les questions de
prospective uniquement autour de « combien de mètres-carrés
supplémentaires pour demain ? ».
Ce paradigme doit impérativement changer pour se placer dans
une logique de :
̸ Diminution des besoins en surfaces commerciales.
̸ Intégration des nouveaux modes de consommation.
̸ Intégration des enjeux liés à la logistique.
̸ Recomposition des fonctions commerciales de périphérie pour
retrouver une attractivité urbaine.
̸ Complexification de la gestion des implantations commerciales
qui ne se limite plus à l’opposition périphérie / centralité mais
qui doit intégrer une troisième voie : les espaces interstitiels et
les lieux de flux.
44L’attractivité Forme urbaine Aménagement
Si les volets commerces de SCoT ont pleinement abordé la ques-
tion de la quantité de surface, un sujet a été trop souvent oublié :
celui de l’attractivité des espaces commerciaux. Les SCoT ont peu
participé à la requalification des zones commerciales et des en-
trées de villes. Il est essentiel de ré-intégrer cette dimension pour
trois raisons majeures :
̸ Les collectivités n’auront plus les moyens de porter les requali-
fications d’espaces commerciaux. Les objectifs et les orientations
des SCoT devront fixer des obligations en contrepartie d’agran-
dissement.
̸ La résilience ou la résistance du commerce physique face au
commerce digital passe par la capacité à offrir une expérience,
un confort plus marqué au consommateur.
̸ Le commerce rentre dans une période nouvelle avec ce nou-
veau paradigme « offre supérieure à la demande ». De facto, l’at-
tractivité commerciale ne sera plus la résultante de la seule
quantité d’offre présente mais de l’innovation urbaine, servicielle
qui sera proposée.
4546
6
2018 – 2030
Cinq axes de travail pour
optimiser l’intégration
du commerce dans
les SCoT
47Avant Propos :
Cinq volets d’amélioration à intégrer aux
réflexions SCoT
Cinq volets, 40 mesures à décli- Ces cinq leviers s’appuient sur un
ner dans le volet commerce de champ lexical dont la définition
SCoT comme autant de leviers est proposée ci-contre. En effet il
d’action pour passer de SCoT est important de bien définir le
modérateurs à des SCoT trans- terme commerce pour anticiper
formateurs en matière de com- les changements de modèle
merce. Les trois premiers volets commercial. De même le terme
concernent spécifiquement les « centralité », souvent utilisé,
objectifs et les orientations. Les mais peu souvent défini, peut
deux derniers volets concentrent être sujet à interprétation sans le
plus spécifiquement des pra- cadrage proposé.
tiques nouvelles d’élaboration et
de gouvernance.
48Définitions
Proposition de définition du Proposition de définition du
terme « commerce » terme « centralité »
Sous le terme « commerce » s'en- Sous le terme « centralité » s'en-
tend « toute activité de vente de tend « les centres-villes, centres-
biens ou services dans des condi- bourgs, pôles de quartiers qui se
tionnements adaptés à une clien- caractérisent de manière simultanée
tèle de particuliers générant des par une densité en habitat parmi les
flux de véhicules particuliers ou de plus élevées de la commune, par
transports en commun que la tran- l'existence de services non-
saction soit réalisée sur place ou marchands (services-publics, ser-
par voie dématérialisée. Sont exclus vices médicaux…), par la présence
de cette définition, les restaurants d'un lieu de sociabilisation public
dont les caractéristiques d'insertion (lieu de culte, place, plage, espace
urbaine et d'animation locale sont public), par une offre commer-
spécifiques, les concessions auto- ciale ».
mobiles et espaces de ventes de
véhicules de loisirs compte-tenu
Définition du terme « SIP »
de besoins en foncier spécifiques et
d'une influence réduite sur les flux Utilisation de la terminologie
de circulation, les show-rooms, proposée par l’Ordonnance de
magasins d'usines sous réserve 2015 et reprise par la loi ELAN de
que leur surface ne dépasse pas Secteur d’Implantation Périphé-
15% de la surface de l'unité bâtie rique pour désigner les espaces
et que l'impact sur les flux de véhi- commerciaux en dehors des cen-
cule soit réduit ». tralités.
49Volet d’amélioration N°1 :
Améliorer la prise en compte des centres-villes
Réflexion prioritaire des terri- Des évolutions seront nécessaires
toires, la revitalisation des centra- pour éviter de poursuivre l’ineffi-
lités occupe une part importante cacité des mesures proposées au
des diagnostics et est affirmée au stade de la planification.
stade PADD. Cependant, elle
souffre d’une insuffisance de
moyens au stade réglementaire.
Jouer la carte de la
complémentarité des Introduire la notion de
formes de commerce, simplification de
d’habitat, de service l’investissement en
entre centralités et centre-ville
périphéries.
Intégrer l’enjeu de
Mieux maîtriser ou
multifonctionnalité des
organiser le commerce
centres-villes et ne pas
sur les lieux de flux et
limiter la réflexion au
multi modaux
commerce
50…. et centres-bourgs
Mesure 1 : Localiser les centralités (lieu de
Jouer la carte mixité de fonctions)
de la complé- Mesure 2 : Définir les typologies de com-
mentarité des merces restreintes hors des centralités Prise en
formes de com- Mesure 3 : Définir les typologies d’habitat compte
merce, d’habitat, restreintes hors des centralités pour travail- actuelle :
de service entre ler la complémentarité.
centralités et Mesure 4 : Améliorer la prise en compte
périphéries de la localisation des équipements non mar-
chands dans les SCoT
Mesure 5 : Préconiser un allégement des
contraintes à l’investissement en centre-ville
Introduire la pour le commerce (stationnements, formes Prise en
notion de urbaines, hauteurs…) compte
simplification Mesure 6 : Faciliter les opérations de renou- actuelle :
de vellement urbain en centre-ville et de recon-
l’investissement figuration des linéaires commerciaux (fusion)
en centre-ville Mesure 7 : Augmenter ou supprimer les
plafonds de surfaces des unités commer-
ciales en centre-ville
Mieux maîtriser Mesure 8 : Limiter le commerce sur les axes
Prise en
ou organiser le de flux en secteur interstitiel
compte
commerce sur Mesure 9 : Définir des typologies de com- actuelle :
les lieux de flux merces à favoriser/à privilégier ou non dans
et multi modaux les gares, sur les aires de co-voiturage…
Mesure 10 : Intégrer un volet transversal
Intégrer l’enjeu Prise en
« centralités » dans les SCoT pour prendre
de multifonc- compte
en compte l’interaction entre commerce /
tionnalité des actuelle :
habitat / services non marchands / mobilité
centres-villes
51Volet d’amélioration N°2 :
Recomposer la fonction commerce de périphérie
Besoin moindre en commerce, devront intégrer de nouvelles
risque majeur de croissance formes d’aménagement pour
des friches commerciales, vieil- acquérir une dimension expé-
lissement d’espaces hérités des rientielle. Une mutation qui ne
années 1970, la fonction com- pourra pas se faire simplement
merciale de périphérie devra en maniant un moratoire.
nécessairement évoluer. Cer-
taines zones devront fermer,
d’autres, trouver des usages
Réduire le nombre
complémentaires parce que d’espaces et faciliter le
leur rôle a changé dans l’arma- déplacement de
ture urbaine, d’autres encore, commerces des zones
en dévitalisation vers
les zones d’avenir
Impliquer les opérateurs Re-corréler croissance
dans le nécessaire des surfaces et
ré-enchantement des croissance de
espaces de périphérie et population pour éviter la
les inciter à faire mieux destruction d’emploi
Privilégier la Encourager, sécuriser,
densification de zones protéger les
aujourd’hui peu denses investisseurs et
face au développement impliquer dans la
extensif requalification de SIP
52Mesure 11 : Réduire le nombre de SIP pour
prévenir l’apparition de friches et éviter la
Réduire le dispersion de l’offre commerciale
Prise en
nombre d’espaces Mesure 12 : Permettre la mutation de zones compte
et faciliter le commerciales à forte déqualification vers actuelle
déplacement vers d’autres fonctions
les SIP d’avenir Mesure 13 : Faciliter le déplacement d’opéra-
teurs vers les SIP prioritaires en contrepartie du
démentellement des équipements libérés
Mesure 14 : Conditionner les agrandissements
Impliquer les Prise en
de surfaces à des gains d’attractivité : mutuali-
opérateurs dans compte
sation des espaces de stationnement, désartificia-
le réenchantement actuelle
lisation de sol…
des espaces de
périphérie et les Mesure 15 : Renforcer les prescriptions sur la
inciter à faire mieux qualité architecturale du bâti
Mesure 16 : Fixer des volumétries de surfaces
Adapter la autorisées sur la durée du SCoT en fonction des
Prise en
croissance des objectifs de population
compte
surfaces aux Mesure 17 : Mettre en œuvre un véritable suivi actuelle
croissances de des évolutions de surfaces sur la durée du SCoT
population Mesure 18 : Intégrer une mesure régulière des
friches commerciales existantes
Mesure 19 : Limiter l’ouverture à l’urbanisation
Privilégier la de nouveaux SIP à l’atteinte d’un niveau de Prise en
densification de densification des SIP existantes compte
zones face au actuelle
Mesure 20 : Favoriser la densification des par-
développement
celles et fixer des objectifs en matière de sta-
extensif
tionnement en ouvrage
Encourager, sécu- Mesure 21 : Sécuriser en évitant l’ouverture à
Prise en
riser, protéger les l’urbanisation de nouvelles SIP sur la durée de
compte
investisseurs impli- la période de requalification
actuelle
qués dans la re- Mesure 22 : Instaurer des bonus de surfaces
qualification de SIP sur les SIP en requalification commerciale
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