AXA IMMOVATION COMMERCIAL - Prospectus d'émission Nouvelle émission - du 4 au 15 décembre 2017 - AXA IM Schweiz
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Prospectus d’émission Nouvelle émission – du 4 au 15 décembre 2017 AXA IMMOVATION COMMERCIAL Fonds de placement de droit suisse de type «Fonds immobilier» destiné aux investisseurs qualifiés
AXA IMMOVATION COMMERCIAL
AXA IMMOVATION
COMMERCIAL
Fonds de placement de droit suisse
de type «Fonds immobilier»
destiné aux investisseurs qualifiés
Prospectus d’émission du 30 novembre 2017
Domicile du fonds: Suisse
Direction du fonds: AXA Investment Managers Suisse SA, Zurich
Banque dépositaire: Zürcher Kantonalbank
Distribution: Suisse
Ce prospectus d’émission avec Contrat de fonds intégré est la seule et unique base de toutes les souscriptions
de parts d’AXA Immovation Commercial (ci-après «le fonds» ou «le fonds immobilier»).
Les investisseurs potentiels sont priés de lire attentivement les explications figurant sous le titre «Risques».
PROSPECTUS D’ÉMISSION AXA IMMOVATION COMMERCIAL 3
AXA IMMOVATION COMMERCIAL
SOMMAIRE
PROSPECTUS D’ÉMISSION
L’offre 5
Informations sur le fonds
AXA Immovation Commercial 7
Informations sur la direction du fonds 12
Informations sur la banque dépositaire 14
Informations concernant les tiers 14
Risques 15
Modifications du portefeuille
du 1er octobre 2017 au 30 novembre 2017 17
Informations complémentaires 18
ANNEXE 1:
Rapport annuel au 30/09/2017 19
ANNEXE 2:
Contrat de fonds de placement avec annexe 47
Ce document est une traduction française de la
version originale en allemand du Prospectus d’emission.
Seule la version originale en allemand fait foi.
4 PROSPECTUS D’ÉMISSION AXA IMMOVATION COMMERCIAL
AXA IMMOVATION COMMERCIAL
L’offre
Base juridique Le directoire de la direction du fonds AXA Immovation Commercial a dé-
cidé le 10 octobre 2017 d’émettre
60'909 parts maximum d’AXA Immovation Commercial.
Le nombre de parts passe donc de 426'364 à 487'273 maximum.
Cette émission est proposée avec droits de souscription préférentiels
afin d’éviter une dilution du fonds, dans l’intérêt des investisseurs ac-
tuels. Sur la base du Contrat du fonds de placement de janvier 2017, les
nouvelles parts sont ainsi proposées aux investisseurs actuels dans le
respect de leurs droits de souscription préférentiels et – dans la mesure
où ils n’exercent pas leurs droits – à de nouveaux intéressés dans les
conditions énoncées ci-dessous. Les parts non souscrites ne seront
pas émises, ce qui réduira le montant total de la souscription (ce que
l’on appelle l’émission best effort avec un nombre variable de nouvelles
parts). Au terme du délai de souscription, la direction du fonds divulguera
le nombre des parts réellement émises.
Délai de souscription du 4 au 15 décembre (12h00)
Libération La libération des nouvelles parts sera effective le 21 décembre 2017.
Rapport de souscription 7 : 1 – 7 parts actuelles donnent un droit préférentiel de souscription
d’une nouvelle part. Seules des parts entières peuvent être souscrites
(pas de fractions possibles). Les droits de souscription préférentiels
non exercés sont sans valeur. La direction du fonds se réserve le droit
d’affecter à d’autres investisseurs des parts non souscrites par des
investisseurs actuels au terme du délai de souscription.
Prix d’émission CHF 1'040 par part, hors frais accessoires et commission d’émission
Le prix d’émission a été fixé conformément au § 17 du Contrat de fonds.
Il se base sur une valeur nette d’inventaire au 30 septembre 2017 de
CHF 1'030 par part et inclut la participation au revenu couru (c’est-à-dire
pour la période du 1er octobre 2017 au 21 décembre 2017).
Les immeubles du fonds ont été estimés ou vérifiés par les experts
indépendants chargés des évaluations au 30 septrembre 2017 pour le
rapport annuel. Ces évaluations constituent la base pour calculer le prix
d’émission. De plus, les variations de valeur des immeubles issus des
projets de construction et rénovations en cours ainsi que les acquisitions
et les ventes d’immeubles du 1er octobre 2017 au 30 novembre 2017
inclus ont été prises en compte dans la perspective de l’émission.
Frais accessoires 2,5 % en faveur de la fortune du fonds
Conformément au § 17 ch. 4 du Contrat de fonds, lors de l’émission de
nouvelles parts du fonds, la valeur nette d’inventaire est augmentée des
frais accessoires (droits de mutation, honoraires d’avocat, frais de notaire,
taxes, courtages conformes au marché, dépenses, etc.) occasionnés en
moyenne au fonds immobilier par le placement du montant versé.
PROSPECTUS D’ÉMISSION AXA IMMOVATION COMMERCIAL 5
AXA IMMOVATION COMMERCIAL
Commission d’émission 1 % en faveur de la direction du fonds
Attribution des parts L’annonce de l’attribution des parts sera faite au plus tard le 19 dé-
cembre 2017. Les nouvelles parts souscrites sur la base des droits de
souscription préférentiels sont attribuées aux investisseurs actuels. Les
parts non souscrites sur la base des droits de souscription préféren-
tiels sont attribuées proportionnellement au montant de la souscription,
à d’autres parties intéressées (§ 17, ch. 1 du contrat de fonds). Les
nouveaux investisseurs qui, après des réductions éventuelles, tombent
sous le montant minimal de placement de CHF 1 million ne peuvent pas
être pris en compte. Les parts doivent être libérées à 100 % en tout
état de cause, même si le nombre total de parts émises est inférieur à
60'909. La direction du fonds décide de l’attribution et des réductions
éventuelles, sur la base du contrat de fonds, dans le respect des droits
de souscription préférentiels des investisseurs actuels.
Droits de souscription Le droit de souscription préférentiel s’exerce au moment de la souscrip-
tion par l’annonce simultanée des parts qui seront acquises par droit
de souscription préférentiel. Il n’y a pas de négoce des droits de sous-
cription préférentiels. Les parts du fonds AXA Immovation Commercial
n’étant pas négociables, la FINMA ayant libéré la banque dépositaire de
la «fixation régulière du cours» et l’émission de nouvelles parts ayant
lieu sur la base de la VNI, il n’existe mathématiquement aucune valeur
pour les droits de souscription préférentiels. Les droits de souscription
préférentiels non exercés perdent leur valeur à l’expiration du délai de
souscription.
Cercle d’investisseurs / Le cercle des investisseurs est limité aux institutions de prévoyance
investisseurs enregistrées et exonérées d’impôts dont la trésorerie est gérée à titre
professionnel (y compris fondations de placement), aux fondations ban-
caires du pilier 3a exonérées d’impôts ainsi qu’aux caisses d’assurance
sociale et aux caisses de compensation exonérées d’impôts (en parti-
culier caisses de chômage, d’assurance-maladie ainsi que d’assurance
vieillesse, invalidité et survivants, à l’exception des compagnies d’assu-
rances bénéficiant d’une concession) en Suisse. Il y a trésorerie profes-
sionnelle lorsque l’investisseur qualifié charge au moins une personne
expérimentée et disposant des compétences professionnelles dans le
domaine financier d’administrer continuellement ses biens financiers.
Placement minimum La valeur minimale de souscription pour les nouveaux investisseurs est
fixée à CHF 1 million (hors frais accessoires/commission d’émission)
(§ 5, ch. 1 du contrat de fonds). Les souscriptions de nouveaux investis-
seurs qui, après des réductions éventuelles, tombent sous le montant
minimal de placement de CHF 1 million ne peuvent pas être prises en
compte.
Utilisation du revenu Le revenu de cette émission sera utilisé pour continuer à étoffer le porte
feuille d’investissement et pour rembourser des fonds de tiers à court
terme pour un montant d’environ 30 millions CHF.
6 PROSPECTUS D’ÉMISSION AXA IMMOVATION COMMERCIAL
AXA IMMOVATION COMMERCIAL
Titrisation Les parts ne sont pas émises sous forme de titres, mais enregistrées
sur le plan comptable. L’investisseur ne peut pas exiger la remise d’un
certificat de part.
Indemnités de distribution Cf. annexe au Contrat de fonds
(Rétrocessions) et rabais
Dépôt / compte Un dépôt et un compte doivent être ouverts auprès de la banque dépo-
sitaire Zürcher Kantonalbank (ZKB). Les parts peuvent être enregistrées
et détenues sur un compte dans une autre banque située sur le territoire
suisse avec l’approbation explicite et préalable de la direction du fonds
et de la banque dépositaire, étant entendu qu’un tel accord peut être re-
fusé. Lorsque l’accord est donné et que les parts ne sont ni enregistrées
ni déposées auprès de la banque dépositaire, l’investisseur doit veiller
au préalable à ce que la banque qui garde les parts en Suisse confirme
par écrit à la banque dépositaire que l’investisseur est un investisseur
qualifié au sens du § 5, ch. 1 du du Contrat de fonds de placement et
l’informer d’éventuels changements à ce sujet.
N° de valeur / ISIN N° de valeur: 4894680 / ISIN: CH0048946807
Direction du fonds AXA Investment Managers Suisse SA, Zurich
Banque dépositaire Zürcher Kantonalbank, Zurich
Force majeure La direction du fonds est autorisée à différer ou à ne pas procéder
à l’émission de nouvelles parts à tout moment avant la date de libéra-
tion, en cas d’événement d’importance majeure au niveau national ou
international ayant trait à la politique monétaire ou de nature financière,
économique, politique, boursière, ou de tout autre incident grave.
Distribution Les nouvelles parts donnent le droit de participer au résultat du fonds
à partir du 1er octobre 2017 pour tout l’exercice 2017/2018.
Informations sur le fonds AXA Immovation Commercial
Informations générales Sous la dénomination «AXA Immovation Commercial», il existe un fonds
sur le fonds de placement de placement contractuel relevant de la catégorie des fonds immobiliers
pour investisseurs qualifiés au sens de l’art. 25 ss en relation avec
l’art. 58 ss de la loi fédérale du 23 juin 2006 sur les placements collec-
tifs de capitaux (LPCC). Le contrat de fonds de placement a été établi
par la direction du fonds, AXA Investment Managers Suisse SA, Zurich,
et la banque dépositaire, Zürcher Kantonalbank, Zurich, et autorisé pour
la première fois le 5 décembre 2008 par la Commission fédérale des
banques sous le nom d’AXA Immovation Institutional. Le Contrat de fonds
de placement actuellement en vigueur a pris effet le 9 janvier 2017 et
l’annexe actuellement en vigueur, le 25 octobre 2017.
PROSPECTUS D’ÉMISSION AXA IMMOVATION COMMERCIAL 7
AXA IMMOVATION COMMERCIAL
Cercle des investisseurs Le cercle des investisseurs est limité aux institutions de prévoyance
enregistrées et exonérées d’impôts dont la trésorerie est gérée à titre
professionnel (y compris fondations de placement), aux fondations ban-
caires du pilier 3a exonérées d’impôts ainsi qu’aux caisses d’assurance
sociale et aux caisses de compensation exonérées d’impôts (en par-
ticulier caisses de chômage, d’assurance-maladie ainsi que d’assu-
rance vieillesse, invalidité et survivants. à l’exception des compagnies
d’assurances bénéficiant d’une concession) en Suisse. Il y a trésorerie
professionnelle lorsque l’investisseur qualifié charge au moins une per-
sonne expérimentée et disposant des compétences professionnelles
dans le domaine financier d’administrer continuellement ses biens
financiers.
Objectif et Le fonds de placement AXA Immovation Commercial a pour objectif
politique de placement d’enregistrer un revenu courant stable et de garantir la préservation du
capital à long terme. La direction du fonds investit la fortune du fonds
immobilier pour l’essentiel dans des immeubles à usage commercial en
Suisse. Vous trouverez des informations détaillées sur la politique de pla-
cement au paragraphe III. du contrat de fonds de placement. Les place-
ments se concentrent sur des villes dans des régions à forte croissance
économique et leurs alentours. Les investissements sont principalement
effectués dans des immeubles de bureaux, des surfaces de vente ainsi
que dans des immeubles commerciaux et à utilisation mixte avec des
revenus locatifs solides à long terme.
Domicile du fonds Suisse
Direction du fonds AXA Investment Managers Suisse SA, Zurich
Banque dépositaire Zürcher Kantonalbank, Zurich
Rémunérations Conformément à la section V. du contrat de fonds de placement.
Exercice L’exercice court du 1er octobre au 30 septembre.
8 PROSPECTUS D’ÉMISSION AXA IMMOVATION COMMERCIAL
AXA IMMOVATION COMMERCIAL
Volume des fonds La fortune nette du fonds au cours des cinq derniers exercices était
la suivante:
Fortune nette du fonds au 30.09.2073: CHF 366,3 mio.
Fortune nette du fonds au 30.09.2014: CHF 369,7 mio.
Fortune nette du fonds au 30.09.2015: CHF 459,9 mio.
Fortune nette du fonds au 30.09.2016: CHF 455,4 mio.
Fortune nette du fonds au 30.09.2017: CHF 457,8 mio.
Valeur vénale des immeubles La valeur vénale des immeubles au cours des cinq derniers exercices
était la suivante:
Valeur vénale des immeubles au 30.09.2013: CHF 414,8 mio.
Valeur vénale des immeubles au 30.09.2014: CHF 444,3 mio.
Valeur vénale des immeubles au 30.09.2015: CHF 513,7 mio.
Valeur vénale des immeubles au 30.09.2016: CHF 535,2 mio.
Valeur vénale des immeubles au 30.09.2017: CHF 554,5 mio.
Distributions par part La distribution par part au cours des cinq derniers exercices était
la suivante:
Distribution exercice 2012/13: CHF 44,00 par part
Distribution exercice 2013/14: CHF 44,00 par part
Distribution exercice 2014/15: CHF 44,00 par part
Distribution exercice 2015/16: CHF 41,00 par part
Distribution exercice 2016/17: CHF 44,00 par part
Autres chiffres clés 30.09.2017 30.09.2016
Rapport annuel Rapport annuel
Valeur d’inventaire nette par part en CHF
(avant distribution) 1'074 1'068
Valeur d’inventaire nette par part en CHF
(après distribution) 1'030 1'027
Agio/disagio n.d. n.d.
Distribution par part 44,00 41,00
Rendement sur distribution 4,10 % 3,84 %
Taux de distribution 99,28 % 99,97 %
Rendement du placement 4,54 % 3,22 %
Performance n.d. n.d.
Taux de perte sur loyer 7,68 % 8,66 %
Taux de financement externe 1) 20,34 % 17,56 %
Rendement des fonds propres (ROE) 4,34 % 3,12 %
Marge de bénéfice d’exploitation
(marge EBIT) 76,56 % 74,71 %
Taux de charges d’exploitation du fonds
(TERREFGAV) 0,59 % 0,56 %
Taux de charges d’exploitation du fonds
(TERREFMV) 0,73 % 0,69 %
Rendement du capital investi (ROIC) 3,94 % 3,01 %
1) Charge maximale admise: un tiers des valeurs vénales
Les indications de rendement n’offrent aucune indication pour les résultats futurs Les données sur l’évolution de la valeur
ne prennent pas en compte les commissions et les coûts éventuellement prélevés lors de l’émission et/ou du rachat des
parts. Les chiffres clés ont été modifiés conformément à la Directive pour les fonds immobiliers révisée de la SFAMA
(état au 13.09.2016).
PROSPECTUS D’ÉMISSION AXA IMMOVATION COMMERCIAL 9
AXA IMMOVATION COMMERCIAL
Règles fiscales importantes Le fonds immobilier (placement collectif de capitaux ouvert) ne possède
pas de personnalité juridique en Suisse. Au niveau fiscal, les fonds im-
mobiliers en propriété directe sont considérés comme des sujets fiscaux
à proprement parler concernant les revenus et les gains issus de la
propriété directe. Les revenus qui ne proviennent pas de la propriété
directe sont imposables pour les investisseurs. Le fonds AXA Immova-
tion Commercial étant uniquement ouvert aux investisseurs qualifiés qui
sont exonérés des impôts directs, le fonds AXA Immovation Commercial
est également exonéré d’impôt pour les revenus courus issus de la pro-
priété directe (dans le canton du siège et dans tous les cantons où sont
situés les immeubles, il existe déjà des requêtes d’exonération fiscale
approuvées). La direction du fonds prend les précautions relatives cor-
respondantes. Les gains en capital issus de la propriété directe ne sont
assujettis à l’impôt sur les plus-values immobilières qu’au niveau du
fonds immobilier.
L’impôt anticipé fédéral déduit sur les revenus suisses dans le fonds
immobilier peut être réclamé dans sa totalité par la direction du fonds
pour le fonds immobilier. La direction du fonds transmet une notification
lorsque les dispositions législatives le permettent.
Le Contrat du fonds de placement limite le cercle des investisseurs aux
investisseurs qualifiés qui sont exonérés des impôts directs. Les dis-
tributions de revenus d’AXA Immovation Commercial aux investisseurs
domiciliés en Suisse sont assujetties à l’impôt fédéral anticipé (impôt
à la source) de 35 %. Les revenus éventuels, distribués avec un coupon
séparé issus de la propriété directe ainsi que les revenus du capital ne
sont pas assujettis à l’impôt anticipé. Les investisseurs domiciliés en
Suisse peuvent réclamer l’impôt anticipé déduit en le signalant dans la
déclaration fiscale ou par une demande séparée. La direction du fonds
transmet si possible la notification prévue par la loi pour que l’investis-
seur n’ait pas à faire cette réclamation.
Les explications fiscales se fondent sur la situation juridique et la pratique
actuellement connues en Suisse. Les modifications de la législation, de
la jurisprudence et les décrets et la pratique des autorités fiscales restent
explicitement réservées. Les investisseurs potentiels devraient s’informer
et se faire conseiller sur les lois et les ordonnances qui s’appliquent pour
la souscription, l’achat, la détention et l’achat de parts à leur siège. Le pré-
sent prospectus d’émission ne peut remplacer un conseil fiscal individuel.
10 PROSPECTUS D’ÉMISSION AXA IMMOVATION COMMERCIALAXA IMMOVATION COMMERCIAL
Emission et rachat de L’émission de parts est possible à tout moment. Elle peut uniquement
parts s’effectuer par tranches. La direction du fonds propose en priorité de
nouvelles parts aux investisseurs actuels. Dans le cadre des apports en
nature, il n’existe aucune obligation de la direction du fonds de proposer
les nouvelles parts d’abord aux investisseurs actuels.
Les investisseurs peuvent en principe résilier leurs parts et, donc, le
contrat de placement collectif (Contrat de fonds de placement) à la fin
d’un exercice comptable moyennant un délai de résiliation de douze
mois. La direction du fonds peut rembourser par anticipation les parts
dénoncées au remboursement durant un exercice si l’investisseur le
demande par écrit lors de la résiliation et si tous les investisseurs qui
ont souhaité un remboursement anticipé, peuvent obtenir satisfaction.
Le remboursement ordinaire, de même que tout remboursement anticipé,
a lieu dans les trois mois qui suivent la clôture de l’exercice comptable
(cf. § 5 ch. 5 du Contrat de fonds de placement). Dans certaines condi-
tions, la direction du fonds peut reporter le remboursement des parts
de manière transitoire et exceptionnelle dans l’intérêt de l’ensemble
des investisseurs (cf. § 13 ch. 5 du Contrat de fonds de placement). Le
prix de rachat est calculé conformément au § 13 du Contrat de fonds de
placement (avec d’autres remarques).
La direction du fonds peut suspendre à tout moment l’émission de parts
de même qu’elle peut refuser des ordres de souscription ou d’échange
de parts.
Communications Le contrat de fonds de placement (et son annexe) ainsi que les rapports
annuels peuvent être obtenus gratuitement auprès de la direction du
fonds et de la banque dépositaire. L’organe de publication est la plate-
forme électronique de Swiss Fund Data AG (www.swissfunddata.ch). Des
informations concernant le fonds immobilier peuvent aussi être publiées
sur la page d’accueil de la direction du fonds: (www.axa-im.ch)
Autres données concernant Nous renvoyons au Contrat de fonds de placement joint en annexe à ce
le fonds prospectus d’émission pour des informations complémentaires, plus
détaillées sur le fonds AXA Immovation Commercial.
PROSPECTUS D’ÉMISSION AXA IMMOVATION COMMERCIAL 11AXA IMMOVATION COMMERCIAL
Information sur la direction du fonds
Informations générales AXA Investment Managers Suisse SA, Zurich, est responsable de la direc-
sur la direction du fonds tion du fonds. Le montant du capital-actions souscrit de la direction du
fonds représente CHF 20 mio. Le capital-actions est réparti en actions
nominatives et est entièrement versé.
AXA Investment Managers Suisse SA, Zurich est une filiale à 100 % d’AXA
Investment Managers S.A. dont le siège se trouve à Courbevoie près de
Paris. Celle-ci est détenue par AXA S.A. cotée à la Bourse de Paris et dont
le siège se trouve à Paris.
Conseil d’administration La composition du Conseil d’administration de la direction du fonds est
la suivante:
André Ullmann, vice-président, et directeur
d’AXA Investment Managers Suisse SA
Ernst Schaufelberger, membre,
et directeur adjoint ainsi que responsable Real Assets
d’AXA Investment Managers Suisse SA
Joseph Pinto, membre,
également Chief Operating Officer du groupe
AXA Investment Managers
Jean Christophe Ménioux, membre,
également secrétaire général du groupe
AXA Investment Managers
Sandro Abegglen, docteur en droit, chargé de cours, membre,
et associé du cabinet d’avocats
Niederer Kraft & Frey AG, Zurich
12 PROSPECTUS D’ÉMISSION AXA IMMOVATION COMMERCIALAXA IMMOVATION COMMERCIAL
Direction La composition du directoire de la direction du fonds est la suivante:
André Ullmann, directeur
Ernst Schaufelberger, directeur adjoint
et responsable Real Assets
Richard Mooser, Chief Investment Officer et Responsable Fixed Income
André Thali, responsable Client Group et Distribution
Dr. Werner E. Rutsch, responsable Institutional Business
Délégation de tâches La direction du fonds a confié la gestion des immeubles, l’encaissement
des loyers et l’entretien des immeubles appartenant au fonds immobilier
aux sociétés suivantes:
n Wincasa SA
Grüzefeldstrasse 41
8404 Winterthour
n Livit
SA
Altstetterstrasse 124
8048 Zurich
n MIBAG Property + Facility
Management AG
Bernerstrasse Süd 167
8048 Zurich
Ces sociétés se caractérisent par leur longue expérience de la gestion
et de l’entretien d’immeubles. Les modalités précises de l’exécution du
mandat sont régies par un contrat conclu entre la direction du fonds et
chacune de ces sociétés.
D’autres délégations de tâches figurent dans l’annexe du Contrat de fonds.
PROSPECTUS D’ÉMISSION AXA IMMOVATION COMMERCIAL 13AXA IMMOVATION COMMERCIAL
Information sur la banque dépositaire
Forme juridique et lieu La Zürcher Kantonalbank, Zurich, fait office de banque dépositaire.
du siège social
Activité principale La Zürcher Kantonalbank, Zurich, est une banque universelle.
Informations concernant les tiers
Distributeur AXA Investment Managers Suisse SA, Zurich
Société d’audit PricewaterhouseCoopers SA, Zurich
Experts chargés des estimations La direction du fonds fait estimer la valeur vénale de l’ensemble des
biens-fonds ou projets de construction qui appartiennent au fonds immo-
bilier par des experts indépendants chargés des estimations à la clôture
de chaque exercice annuel et à chaque clôture semestrielle et, le cas
échéant, lors de l’émission de parts. Les experts indépendants chargés
des estimations vérifient également la durabilité des biens-fonds et des
projets de construction à l’occasion des évaluations. Avant leur acquisi-
tion, les biens-fonds doivent également faire l’objet d’une estimation par
des experts.
Au 1er octobre 2017, la direction du fonds a désigné, avec l’accord de
l’autorité de surveillance, les experts indépendants chargés des estima-
tions ci-après:
Jörg Reinecke
Kauffmannweg 4
6003 Lucerne
Patrik Stillhart
Jones Lang LaSalle AG
8005 Zurich
Daniel Macht
Jones Lang LaSalle AG
8005 Zurich
Les experts chargés des estimations se distinguent par de longues
années d’expérience dans l’estimation de valeurs immobilières. Les mo-
dalités précises de l’exécution du mandat sont régies par un contrat
conclu entre la direction du fonds et les experts chargés des estimations.
Jusqu’au 30 septembre 2017, les experts ci-après étaient responsables
des estimations: Oliver Bettens, Lausanne, Jörg Reinecke, Lucerne, Patrik
Stillhart, Zurich, et Daniel Macht, Zurich.
14 PROSPECTUS D’ÉMISSION AXA IMMOVATION COMMERCIALAXA IMMOVATION COMMERCIAL
Risques
Risques de placement Les facteurs de risque spécifiques ci-après doivent être pris en consi-
dération (liste non exhaustive). Le fonds immobilier AXA Immovation
Commercial est soumis aux directives de protection des investisseurs de
la loi fédérale du 23 juin 2006 sur les placements collectifs de capitaux
(LPCC). Ces directives peuvent réduire les risques susmentionnés sans
pour autant les exclure totalement.
Les investisseurs qui envisagent l’achat de parts de fonds immobilier
d’AXA Immovation Commercial dans le cadre de cette émission devraient
prendre en considération les facteurs de risque spécifiques mais non
exhaustifs décrits ci-après. Ces risques peuvent, individuellement ou de
manière cumulée, influencer négativement les résultats du fonds immo-
bilier et l’évaluation de la fortune du fonds et conduire à une diminution
de la valeur de la part.
Dépendance de l’évolution Le fonds AXA Immovation Commercial investit exclusivement dans des
conjoncturelle actifs immobiliers en Suisse. Il est ainsi tributaire de l’évolution conjonc-
turelle générale ainsi que des conditions économiques et juridiques
générales en Suisse. Une mauvaise conjoncture peut notamment
conduire à des taux de vacance plus élevés dans les immeubles détenus
par le fonds immobilier.
Changements sur le marché La performance passée du marché immobilier suisse ne saurait préjuger
immobilier suisse de la performance future. En d’autres termes, aucune déclaration défini-
tive ne peut être faite quant à l’évolution future du marché immobilier en
Suisse. Par ailleurs, il n’est pas exclu que la performance des biens immo-
biliers diffère fortement selon l’emplacement et le type d’affectation.
Liquidité restreinte La liquidité éventuellement restreinte de biens immobiliers suisses peut
avoir des conséquences négatives sur la fixation des prix. Suivant la
situation sur le marché, certains immeubles risquent de ne pas pouvoir
être achetés ou vendus à court terme ou seulement en acceptant des
concessions sur le prix. Les périodes de blocage qui sont imposées
par les autorités chargées des autorisations pour l’autorisation d’une
acquisition de terrain en s’appuyant sur la loi fédérale sur l’acquisition
de terrains par des personnes à l’étranger (LFAIE «Lex Koller») et de son
ordonnance peuvent avoir des effets négatifs sur les liquidités du fonds.
Evolution des taux d’intérêt Les évolutions des taux d’intérêt peuvent avoir une influence détermi-
nante et même, négative, sur la valeur des immeubles et l’évolution des
revenus locatifs ainsi que sur les coûts du financement.
Evaluation des biens immobiliers L’évaluation de biens immobiliers dépend de nombreux facteurs et notam-
ment de l’estimation subjective par les experts externes chargés des
estimations. La modification de la structure des locataires, de la qualité
des immeubles ainsi que d’autres facteurs, comme l’évolution des taux
d’intérêt ou de nouvelles exigences des locataires peuvent avoir des
conséquences significatives sur l’évaluation de la fortune du fonds et de
ses parts.
PROSPECTUS D’ÉMISSION AXA IMMOVATION COMMERCIAL 15AXA IMMOVATION COMMERCIAL
Construction de bâtiments Conformément au Contrat du fonds de placement, le fonds AXA Im-
movation Commercial peut faire construire des bâtiments et également
acheter des terrains non bâtis avec et sans permis de construire juridi-
quement valable. Jusqu’à la réalisation d’un projet et son achèvement,
ces investissements peuvent exiger des moyens considérables sur une
longue période sans qu’ils ne génèrent de rendement. De plus, l’acqui-
sition de terrains non bâtis sans permis de construire juridiquement
valable comporte des risques inhérents à la procédure de planification
et d’autorisation et à la planification et la réalisation de la construction
lors de l’édification de bâtiments.
Charges anciennes et Il n’est pas exclu que des charges anciennes ou des charges déterminantes
risques environnementaux pour l’environnement et dont on ignore encore l’existence surviennent
à une date ultérieure. Celles-ci peuvent le cas échéant occasionner des
coûts d’assainissements importants.
Modifications de lois Les éventuelles modifications futures de lois, d’autres directives ou de la
ou de directives pratique des autorités, en particulier dans le domaine du droit fiscal, du
droit du bail, du droit de protection de l’environnement, du droit d’amé-
nagement du territoire et du droit de superficie et de la loi fédérale sur
l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE, «Lex
Koller») peuvent influer sur les prix immobiliers, les coûts, les revenus et,
ainsi, sur l’évaluation de la fortune du fonds et de ses parts.
Le 10 mars 2017, le Conseil fédéral a lancé la consultation sur la révi-
sion de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes
à l’étranger (LFAIE, «Lex Koller»). Le projet prévoit des modifications de
la loi qui auraient des répercussions sur certains fonds immobiliers de
directions de fonds appartenant à un groupe étranger, à l’instar d’AXA
Investment Managers Suisse SA. Le fonds AXA Immovation Commercial
serait également concerné par les propositions de révision controver-
sées.
D’une part, la re-soumission éventuelle des immeubles d’établissements
à la «Lex Koller» fait l’objet de discussions, conformément au projet.
D’autre part, une direction du fonds dominée par des personnes à l’étran-
ger ne devrait plus pouvoir s’appuyer sur l’art. 8, al. 1, let. c, LFAIE, même
si elle lance un fonds immobilier pour des institutions de pré-voyance
exonérées d’impôt en Suisse. Selon cet article, une acquisition est
aujourd’hui approuvée lorsque les terrains à acquérir sont affectés à un
but de prévoyance en faveur du personnel. Selon ce projet de loi, l’autori-
sation n’est accordée que si le terrain sert à la prévoyance en faveur du
personnel de l’établissement suisse de l’acquéreur.
On ignore encore si la LFAIE sera finalement modifiée et quelles modi-
fications entreront en vigueur. Dans le cadre du processus politique, la
direction du fonds et l’association professionnelle SFAMA s’engagent
contre le durcissement de la loi et la pénalisation du groupe AXA.
16 PROSPECTUS D’ÉMISSION AXA IMMOVATION COMMERCIALAXA IMMOVATION COMMERCIAL
Eventuels conflits d’intérêts La direction du fonds gère également d’autres fonds immobiliers et
véhicules de placement immobilier. Il peut en découler d’éventuels
conflits d’intérêts entre les différents portefeuilles immobiliers gérés par
la direction du fonds. La direction du fonds a pris des mesures internes
afin d’éviter ces conflits d’intérêts. Malgré les mesures prises, les conflits
d’intérêts ne sont pas totalement à exclure.
Pas de négoce des parts La direction du fonds n’assure aucun traitement régulier en Bourse ou
hors Bourse des parts du fonds immobilier. La liquidité des parts est
restreinte, conformément à la nature d’un fonds immobilier. La résiliation
du contrat de fonds et le rachat des parts sont soumis aux § 5 et 17 du
contrat de fonds.
Performance actuelle L’évolution de la valeur enregistrée dans le passé ne saurait constituer
une garantie ni un indicateur quant à l’évolution future de la valeur du
fonds ou de placements individuels. La valeur et les rendements d’un
placement dans le fonds peuvent augmenter et diminuer et ne sont pas
garantis. Rien ne garantit que le fonds atteindra ses objectifs de place-
ment. Les investisseurs peuvent éventuellement percevoir moins que ce
qu’ils avaient investi, voire subir une perte totale.
Modification du portefeuille du 1er octobre 2017
au 30 novembre 2017
Modifications du portefeuille Les immeubles ci-après ont été acquis ou vendus depuis la clôture de
du 1er octobre 2017 au l’exercice au 30 septembre 2017.
30 novembre 2017
Achats
Olten, Hardfeldstrasse: projet de nouvel immeuble d’habitation (projet de
réorganisation d’un immeuble existant Neuhardstrasse 33, Olten). Volume
d’investissement CHF 15,5 millions. Le contrat de vente a été authentifié
le 24 respectivement le 31 octobre 2017. Le transfert de propriété devrait
avoir lieu d’ici fin 2017, achèvement prévu au printemps 2020.
Ventes
Aucune
PROSPECTUS D’ÉMISSION AXA IMMOVATION COMMERCIAL 17AXA IMMOVATION COMMERCIAL
Informations complémentaires
Restrictions de vente Le cercle des investisseurs est limité aux institutions de prévoyance
enregistrées et exonérées d’impôts dont la trésorerie est gérée à titre
professionnel (y compris fondations de placement), aux fondations ban-
caires du pilier 3a exonérées d’impôts ainsi qu’aux caisses d’assurance
sociale et aux caisses de compensation exonérées d’impôts (en parti-
culier caisses de chômage, d’assurance-maladie ainsi que d’assurance
vieillesse, invalidité et survivants, à l’exception des compagnies d’assu-
rances bénéficiant d’une concession) en Suisse.
Les parts du fonds ne sont donc distribuées qu’en Suisse.
Responsabilité pour le AXA Investment Managers Suisse SA déclare par la présente que les
prospectus d’émission données figurant dans ce prospectus d’émission sont exactes et qu’aucune
circonstance essentielle n’a été exclue à ses yeux.
Documents Le présent prospectus d’émission ainsi que le bulletin de souscription,
le Contrat de fonds de placement et les rapports annuels et semestriels
peuvent être obtenus gratuitement auprès de la direction du fonds (AXA
Investment Managers Suisse SA / Institutional Client Service / Affoltern
strasse 42, 8050 Zurich / tél.: 058 360 79 00 / fax: 058 360 78 63 /
e-mail: insticlientservice_ch@axa-im.com).
Zurich, le 30 novembre 2017
La direction du fonds La banque dépositaire
AXA Investment Managers Suisse SA Zürcher Kantonalbank
18 PROSPECTUS D’ÉMISSION AXA IMMOVATION COMMERCIALANNEXE 1 Rapport annuel audité au 30 septembre 2017 AXA IMMOVATION COMMERCIAL Fonds de placement de droit suisse relevant de la catégorie «Fonds immobiliers» destiné aux investisseurs qualifiés
AXA IMMOVATION COMMERCIAL
CONTENU
Chiffres clés 3
Rapport de la direction du fonds 4
Principaux immeubles 9
COMPTES ANNUELS10
Compte de fortune 11
Compte de résultats 12
Variation de la fortune nette du fonds 13
Utilisation du résultat 13
Informations des années précédentes 13
Explications sur les comptes annuels 14
Inventaire et autres données 16
Autres communications aux investisseurs 22
Rapport abrégé de la société d’audit 25
Portrait de la société 26
Ce document est une traduction française de la
version originale en allemand du rapport annuel.
Seule la version originale en allemand fait foi.
2 RAPPORT ANNUEL AU 30.09.2017 AXA IMMOVATION COMMERCIALAXA IMMOVATION COMMERCIAL
AXA IMMOVATION
COMMERCIAL
Rapport annuel audité au 30 septembre 2017
Chiffres clés
2016/2017 2015/2016
Données clés 30 septembre 2017 30 septembre 2016
Numéro de valeur 4.894.680 / ISIN CH 004 894 680 7
Nombre de parts en circulation Nombre 426'364 426'364
Valeur d’inventaire par part (avant distribution) 1) CHF 1'074 1'068
Valeur d’inventaire par part (après distribution) 1) CHF 1'030 1'027
Compte de fortune
Prix de revient des immeubles Millions de CHF 543,99 523,24
Valeur vénale des immeubles Millions de CHF 554,52 535,20
Fortune totale du fonds Millions de CHF 579,24 560,12
Fonds de tiers (engagements/impôts de liquidation) Millions de CHF – 121,49 – 104,75
Taux de financement externe en % de la valeur vénale des immeubles 20,34 % 17,56 %
Fortune nette du fonds (avant distribution) Millions de CHF 457,76 455,36
1er octobre 2016 au 1er octobre 2015 au
Compte de résultats 30 septembre 2017 30 septembre 2016
Loyers (rendements bruts) Millions de CHF 27,78 26,58
Taux de perte sur loyer 7,68 % 8,66 %
Entretien et réparations Millions de CHF – 2,02 – 2,19
Entretien extraordinaire Millions de CHF – –
Résultat net Millions de CHF 18,89 17,45
Gains et pertes en capitaux réalisés Millions de CHF – –
Gains et pertes en capitaux non réalisés, y compris impôts
dus en cas de liquidation 2) Millions de CHF 0,99 – 3,27
Résultat total Millions de CHF 19,88 14,18
Rendement et performance
Distribution par part CHF 44,00 41,00
Rendement sur distribution (rendement en espèces) 4,10 % 3,84 %
Taux de distribution 99,28 % 99,97 %
Rendement des fonds propres (ROE) 4,34 % 3,12 %
Rendement du capital investi (ROIC) 3,94 % 3,01 %
Rendement du placement 4,54 % 3,22 %
Performance n.d. n.d.
Marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) 76,56 % 74,71 %
Taux de charges d’exploitation du fonds (TERREF) (sur GAV) 0,59 % 0,56 %
Taux de charges d’exploitation du fonds (TERREF) (sur MV) 0,73 % 0,69 %
Agio/disagio n.d. n.d.
1) arrondi conformément à l’art. 16, al. 9 du contrat de fonds de placement
2) Impôts dus en cas de liquidation. Base de calcul modifiée (cf. explication page 22, Autres communications aux investisseurs)
Les chiffres et les informations contenues dans le présent rapport se réfèrent au passé. Il ne faut pas les interpréter comme une garantie de l’évolution future.
Les rendements publiés ne tiennent pas compte des frais et commissions prélevées lors de l’émission et/ou du rachat.
RAPPORT ANNUEL AU 30.09.2017 AXA IMMOVATION COMMERCIAL 3AXA IMMOVATION COMMERCIAL
Rapport de la direction du fonds
Le fonds immobilier AXA Immovation Commercial c ontribuent à renforcer encore la base de revenus
est une nouvelle fois parvenu à tirer son épingle du locatifs.
jeu dans un environnement de marché difficile, en- Au 30 septembre 2017, la fortune du fonds était
registrant un résultat total de CHF 19,88 millions investie dans un portefeuille de placement consti-
(14,18 millions l’année précédente) sur son exer- tué de 29 immeubles de rapport, offrant un revenu
cice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017. stable et diversifié en termes de régions et d’affecta-
Ce résultat réjouissant se compose d’un rendement tions commerciales. Du fait des acquisitions durant
net de CHF 18,89 millions (17,45 millions l’année la période sous revue, la part des immeubles situés
précédente) ainsi que de gains en capitaux non réa- dans la région économique de Zurich est passée
lisés, impôts dus en cas de liquidation compris, de à 21,6 %, contre 18,9 % l’exercice précédent. Les
CHF 0,99 million (–3,27 millions l’année précé- autres immeubles sont principalement répartis entre
dente). Le rendement des placements s’inscrit donc les régions de Suisse orientale (21,2 %), de Suisse
à 4,54 % (3,22 % l’année précédente). romande (19,4 %) et de Suisse centrale (15,4 %). La
La hausse du résultat net de 8,24 %, soit majorité des revenus locatifs provient de surfaces
CHF 1,44 million, par rapport à l’année précédente locatives à usage de bureaux (41,2 %), Les autres
résulte de l’évolution positive des revenus locatifs produits viennent principalement des secteurs
ainsi que d’un léger repli des frais. du commerce/de l’industrie (16,8 %), de la vente
La fortune globale du fonds a augmenté de (15,8 %) et de l’hôtellerie/la gastronomie (8,5 %).
CHF 560,12 millions à CHF 579,24 millions pendant Aux fins du financement des achats d’immeubles,
la période sous revue, et le portefeuille immobilier de la direction du fonds a obtenu des financements
CHF 535,20 millions à CHF 554,52 millions. A la fin supplémentaires à court terme pendant la période
de la période sous revue, la fortune nette du fonds sous revue. A la date de clôture du bilan, les finan-
se monte à CHF 457,76 millions (455,36 millions cements externes étaient estimés à CHF 112,79 mil-
l’année précédente). lions au total (93,97 millions l’année précédente).
Sur la base des présents comptes annuels, la direc- Le taux de financement externe s’élève à 20,34 %
tion du fonds a décidé une distribution de 99,28 % (17,56 % l’année précédente). La durée résiduelle
du revenu disponible aux investisseurs. Par consé- moyenne des financements se monte à 3,10 ans
quent, la distribution par part s’élève à CHF 44,00 (4,58 ans l’année précédente) et les intérêts hypo-
(41,00 l’année précédente), soit un rendement sur thécaires moyens à 1,64 % (1,79 % l’année précé-
distribution de 4,10 %. dente).
Nouvel étoffement du portefeuille Bases de revenus solides
de placement
Sous l’effet du développement du portefeuille de
Avec à l’achat de deux immeubles à usage com- placement durant la période sous revue, les revenus
mercial d’une valeur vénale de CHF 20,52 millions locatifs ont augmenté à CHF 27,78 millions, soit une
au total, le fonds immobilier AXA Immovation Com- progression de 4,52 % par rapport à l’année précé-
mercial a poursuivi sa croissance sélective pendant dente. Les revenus locatifs générés provenaient de
l’exercice passé. Il s’agit d’un immeuble commercial 418 locataires au total. LGT Holding du Liechtenstein
au Letzigraben 75 à Zurich qui offre un potentiel inté- reste le plus gros locataire à la date de clôture du
ressant du fait de son emplacement très central et bilan. Avec deux autres locataires, il existe des baux
de sa transformation possible en habitations à long représentant chacun plus de 5 % des revenus locatifs
terme. La direction du fonds a acquis un deuxième totaux. Avec une durée résiduelle moyenne des baux
immeuble, à usage mixte, abritant des surfaces de de 5,4 ans, le portefeuille est loué à long terme. La
vente et de bureaux ainsi que huit appartements marge de bénéfice d’exploitation (marge EBIT) s’est
à la Tramstrasse 1, à Zurich-Oerlikon, à proximité améliorée, passant de 74,71 % à 76,56 %.
immédiate de la gare d’Oerlikon. Les deux biens Au cours de la période sous revue, les charges im-
complètent idéalement le portefeuille du fonds et mobilières et les frais d’entretien et de réparation
4 RAPPORT ANNUEL AU 30.09.2017 AXA IMMOVATION COMMERCIALAXA IMMOVATION COMMERCIAL
Zurich, Tramstrasse 1 Zurich, Letzigraben 75
ont totalisé CHF 3,27 millions, soit un taux de frais en novembre 2016, le contrat de bail conclu avec
de 11,77 % (13,49 % l’année précédente) au regard Pfister Meubles qui devait initialement arriver à expi-
des revenus locatifs. ration en août 2018. Le bail durera ainsi dix années
Le taux de perte sur loyer du portefeuille d’investis- supplémentaires jusqu’à fin 2026.
sement, résultat de vacances et de pertes sur re- Bien que le Secrétariat d’Etat à l’économie (SECO)
couvrements concernant les loyers, a pu être ramené prévoit une solide croissance du produit intérieur
à 7,68 % (8,66 % l’année précédente) grâce à une brut de 2,0 % (état à septembre 2017) pour 2018,
gestion active du portefeuille. L’immeuble de la Rue ce qui devrait alimenter une légère hausse de la de-
de l’Abbé Bovet 4 à Fribourg a fortement contribué mande de surfaces de bureaux, la direction du fonds
à l’évolution positive, de nouvelles surfaces ayant pu pense que la remise en location des surfaces com-
être relouées pendant la période considérée. merciales demeure difficile et que des ajustements
S’agissant du bâtiment de la Schauplatzgasse 33, occasionnels des conditions locatives ne peuvent
à Berne, la direction du fonds a réussi à prolonger, être exclus.
Répartition géographique Répartition par types d’utilisation
au 30 septembre 2017 au 30 septembre 2017
4,4% 3,5 % 1,1%
5,4% 5,5 %
21,6% 7,6%
12,6%
n Zurich n Bureaux
n Suisse orientale 8,5 % 41,2 % n Industrie/commerce
n Suisse romande n Vente
15,4% n Suisse centrale n Hôtellerie/Gastronomie
21,2% n Berne n Archives/stockage
15,8 %
n Suisse du Nord-Ouest n Parking
n Sud de la Suisse n Habitation
19,4% 16,8 % n Divers
L’immeuble de Pfäffikon (SZ) a été comptabilisé dans la région
zurichoise en raison de son orientation économique.
RAPPORT ANNUEL AU 30.09.2017 AXA IMMOVATION COMMERCIAL 5AXA IMMOVATION COMMERCIAL
Immeubles d’après le compte de fortune
600
500
400
Millions de CHF
300
200
100
0
sept. mars sept. mars sept. mars sept. mars sept. mars sept. mars sept. mars sept. mars sept.
2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017
La réévaluation entraîne des variations mations, Patrik Stillhart et Daniel Macht, Jones Lang
de valeur au sein du portefeuille LaSalle AG, ont conseillé la réaffectation d’un usage
commercial en usage résidentiel pour l’immeuble
Au 30 septembre 2017, les évaluations des 29 nouvellement acquis du Letzigraben 75, à Zurich.
immeubles de rapport réalisées par des experts Cette réaffectation est rendue possible compte tenu
externes ont donné lieu à des réajustements de de la zone d’habitation et se traduit par une valeur
la valeur de certains immeubles. Les résultats de vénale de CHF 11,55 millions au jour de référence,
l’estimation sont en deux parties et sont très révé- soit CHF 2,40 millions de plus que le prix de revient
lateurs de la situation actuelle sur le marché des de CHF 9,15 millions. En ce qui concerne l’immeuble
transactions commerciales. D’une part, le maintien de la Wankdorffeldstrasse 98/102, à Berne, qui est
d’une forte demande d’immeubles bénéficiant d’un lui aussi désormais évalué par Patrik Stillhart et
emplacement central et de revenus stables assortis Daniel Macht de Jones Lang LaSalle AG, le calcul re-
de baux sur plusieurs années s’est traduite par une pose désormais sur des taux de vacance supérieurs
nouvelle compression des rendements et donc par et des loyers de marché inférieurs. Aussi la valeur
une réévaluation des immeubles concernés au sein vénale de l’immeuble à la date de référence n’était-
du portefeuille du fonds. D’autre part, les experts elle que de CHF 13,36 millions (15,10 millions l’an-
externes chargés des estimations ont fait des esti- née précédente).
mations plus conservatrices des loyers du marché Sur l’ensemble du portefeuille, la réévaluation des
sous-jacents, ainsi que des taux de vacance struc- immeubles a entraîné une légère dévaluation de
turels pour les immeubles en périphérie à usage CHF 1,43 million. Après prise en compte des impôts
essentiellement commercial. Ainsi tiennent-ils de estimés dus en cas de liquidation, qui ont fait l’objet
plus en plus compte de l’offre abondante qui ca- d’une réduction du fait d’un ajustement du calcul (cf.
ractérise les surfaces de bureaux et commerciales explications en page 22, Autres communications
dans de nombreux endroits. Dans ce contexte, les aux investisseurs), le gain en capital non réalisé
évaluations de ces immeubles ont été revues à la s’est inscrit à CHF 0,99 million.
baisse.
Les deux variations de valeur les plus prononcées ont
touché les immeubles sis Letzigraben 75, à Zurich, Gestion active du développement durable
et Wankdorffeldstrasse 98/102, à Berne. Dans le
cadre du concept de «Highest and Best Use» selon Depuis 2007, la direction du fonds a défini ses ob-
les IFRS 13, les nouveaux experts chargés des esti- jectifs et efforts en matière de développement du-
6 RAPPORT ANNUEL AU 30.09.2017 AXA IMMOVATION COMMERCIALVous pouvez aussi lire
