Côte-d'Or : les notaires à vos côtés au quotidien
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ÉDITION NUMÉRIQUE
Mardi 11 décembre 2018 - Supplément - Côte-d'Or
FAMILLE, FISCALITÉ, IMMOBILIER, SUCCESSION…
Côte-d’Or :
les notaires à vos
côtés au quotidien
■ Acheter sa résidence principale, élaborer un contrat de mariage, investir dans l’immobilier… : les notaires sont à votre service dans toutes vos démarches.
Photo d’illustration Philippe BRUCHOT
LE BIEN PUBLIC MARDI 11 DÉCEMBRE 2018
02 SUPPLÉMENT
C Ô TE- D ’ OR IM MOBILIER
J’achète, tu achètes
ou nous achetons ?
Au moment d’acheter sa maison
ou son appartement, que l’on soit
célibataire ou en couple, on pen-
se financement, future déco, en
occultant des points juridiques
pourtant essentiels qui permet-
tent de sécuriser l’avenir.
B ien sûr, il n’est pas toujours faci-
le, dans un moment heureux,
d’imaginer le pire. Mais les mariages
durent, aujourd’hui, moins long-
temps que les prêts immobiliers, les
familles se recomposent et il est im-
portant de se mettre juridiquement à
l’abri des aléas de la vie.
Les questions à se poser ne sont pas
les mêmes, selon que l’on soit marié
ou non. Pour les couples mariés,
deux cas de figure : « l’organisation
juridique d’une acquisition immobi-
lière sera radicalement différente se-
lon le régime matrimonial des
époux », rappelle Me Olivier Har-
nisch, notaire à Saint-Usage.
Sous le régime de la communauté
Pour les couples mariés sous le régi-
me de la communauté, c’est-à-dire
une grande majorité, le principe est ■ Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, il est important de se mettre juridiquement à l’abri des aléas
simple : la maison ou l’appartement de la vie. Photo d’illustration Philippe BRUCHOT
acquis pendant le mariage sera com-
mun. En cas de séparation, chacun est propre, venant par exemple d’un « déclaration d’emploi » pour que le ZOOM
récupère une part égale de la vente héritage, d’une donation ou d’écono- bien acquis conserve sa nature de
de la maison. mies qu’il aurait réalisées avant le bien propre », souligne Me Harnisch. Acheter en SCI ?
À cela, deux exceptions. mariage, il le peut, sans que le bien Lui seul sera propriétaire du bien.
Si l’un des époux souhaite acquérir tombe dans la communauté. « Pour Deuxième exception, lorsque l’un Pour les concubins ou dans le
un bien en utilisant de l’argent qui lui cela, il doit faire à l’acte notarié une des époux utilise pour acheter un cas d’un remariage, la constitu-
bien commun une partie de fonds tion d’une SCI (société civile
qui lui sont propres, le bien rejoindra immobilière) peut être une
« Certains risques peuvent peser la communauté. Dans ce cas, « il
faut établir une déclaration d’origine
solution pour acheter son bien.
Les apports de chacun sont
sur le futur acquéreur » des deniers, qui sera insérée à l’acte comptabilisés de façon précise
d’achat, permettant ainsi de se cons- et, en cas de séparation, les
Peut-on acquérir un bien tituer la preuve de l’apport et de faire parts de la SCI sont partagées.
avec sa nouvelle compagne valoir, le moment venu, sa créance Mais constituer une SCI a un
alors que le divorce n’est pas en cas de divorce ou de décès de son coût et, surtout, comme toute
encore prononcé ? conjoint », préconise le notaire. société, elle doit avoir sa vie
« Une acquisition par l’un des administrative et juridique. Là
époux mariés sous le régime Sous le régime de la séparation encore, le mieux est de pousser
de la communauté, mais en de biens la porte de l’étude d’un notaire
instance de divorce, reste tou- Mais tous les couples ne sont pas pour en parler.
jours une opération périlleu- unis sous le régime de la communau-
se, à appréhender avec son té. Les plus jeunes optent, de plus en
avocat et son notaire, sauf en plus souvent, pour la séparation de conjoint à tout prix en oubliant, par-
cas d’emploi en totalité de biens – près de 20 % des Français fois délibérément, les risques d’une
fonds propres. Il faut être ■ Me Olivier Harnisch. Photo B. W. sont mariés sous ce régime. La mai- éventuelle séparation. C’est le cas,
conscient que certains risques son ou l’appartement du couple sera par exemple, lorsque l’un des mem-
peuvent peser sur le futur acquéreur, comme un décès en cours d’instance ou acheté, le plus généralement, sous le bres du couple finance intégrale-
l’existence de créanciers, dans le cadre de procédure judiciaire par exemple. » régime de l’indivision, tout comme ment l’acquisition, réalisée pourtant
Est-il impératif d’attendre que le divorce soit prononcé ? pour les couples pacsés ou les concu- conjointement par le couple, et le
« Pour les tiers – tout le monde sauf le couple –, la rupture du mariage n’est bins. Chacun des acquéreurs devient plus souvent à concurrence de 50 %
effective qu’à partir de la mention de divorce sur les actes d’état civil. Pour que le propriétaire du bien immobilier à chacun… » Les quotes-parts doivent
bien acquis reste personnel à l’acquéreur, il faut donc impérativement que la hauteur d’une quote-part, en fonc- être établies de manière précise et
procédure de divorce puisse aller à son terme et que les effets du divorce remon- tion de sa participation au finance- réaliste, que ce soit avec les apports
tent à une date antérieure à celle de l’acquisition. Les époux peuvent parfaite- ment. « Il est judicieux de pouvoir se personnels initiaux de chacun ou
ment s’entendre ensemble sur la date de ces effets. À défaut, la date sera celle du détacher du traditionnel achat moi- avec les capacités respectives de
jugement d’homologation ou de l’acte notarié de dépôt – pour le consentement tié-moitié, prévient Me Harnisch. Il remboursement du crédit immobi-
mutuel – et celle de l’ordonnance de non-conciliation pour les autres divorces. » est souvent sage de ne pas être aveu- lier.
glé par la volonté de protéger son Bruno WALTER
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SUPPLÉMENT 03
C Ô TE- D ’ OR S O CI ÉT É
Contrat de mariage : choisir
pour l’avenir
Au moment de se marier, mieux
vaut envisager l’élaboration d’un
contrat de mariage. En fonction
de la situation professionnelle et
de l’histoire familiale des futurs
époux ainsi que des choix qu’ils
envisagent pour leur patrimoine,
les régimes seront différents.
«P révoir l’avenir, à partir d’infor-
mations claires et bien compri-
ses » : pour Me Xavier Blanquinque,
notaire à Gevrey-Chambertin, réfléchir
à son régime matrimonial permet
d’abord de bien construire son projet de
vie à deux. Il existe trois sortes de régi-
mes, avec des “options” pour chacun.
1 Le régime de la communauté
Le régime de la communauté, que les
juristes disent « réduite aux acquêts »,
est le plus connu et le plus usité, car il
s’applique automatiquement aux ■ Il existe trois sortes de régimes matrimoniaux. Celui de la communauté est le plus connu et le plus usité.
époux qui n’établissent pas de contrat Photo d’illustration Philippe BRUCHOT
de mariage. Le principe est simple, c’est
celui de la mise en commun : tout ce qui ZOOM
est investi ou acheté au cours du maria-
ge par les époux à partir de leurs salai-
} Le régime de la séparation de Protéger le patrimoine
res, revenus d’activité ou gains tombe biens peut être amélioré avec une professionnel
dans la communauté. De même, les société d’acquêts qui permet aux
dettes contractées au cours du mariage Lorsque l’un des époux est chef
seront communes. En revanche, les
époux d’avoir, à côté de leur d’entreprise, qu’importent la taille et
époux conservent en leur nom propre patrimoine respectif, une masse le statut d’ailleurs, il faut envisager
ce qui leur appartenait avant le mariage commune. ~ de protéger le patrimoine profes-
ou ce qu’ils ont acquis par succession, Me Xavier Blanquinque, notaire à Gevrey-Chambertin sionnel en le mettant à l’écart du
donation ou legs. « S’ils sont propriétai- partage, en cas de divorce. « Cela
res de nombreux biens, principalement permettra à l’époux entrepreneur
d’économies, avant le mariage, je leur à tous les biens des époux, qu’importe l’ensemble des biens de la communau- de poursuivre son activité sans
conseille, même s’ils souscrivent à ce leur origine : on parle alors de “commu- té. Les enfants du couple ne pourront subir les aléas d’une évaluation de
régime de la communauté, d’établir un nauté universelle”. Généralement, il est aller contre cet avantage, qui doit donc l’entreprise, toujours délicate,
contrat de mariage pour se ménager la prévu au contrat des clauses permet- être bien réfléchi. sachant que l’autre pourra éventuel-
preuve de l’existence de ces avoirs au tant au conjoint survivant de prélever, lement bénéficier d’une compensa-
moment du mariage », précise Me Blan-
quinque.
avant tout partage, certains bien com-
muns (logement, meubles, somme d’ar-
2de biens
Le régime de la séparation tion par l’attribution d’une presta-
tion compensatoire », souligne
Il est possible d’étendre la communauté gent…) voire même de se voir attribuer Me Blanquinque, notaire à Gevrey-
Deuxième régime, celui de la sépara- Chambertin. À défaut, la valeur de
tion de biens. C’est souvent à celui-ci la société devra être partagée, ce qui
Quelles questions doit-on se poser avant que l’on pense lorsqu’on évoque le
“contrat de mariage”. Dans ce régime, il
peut mener à de grosses difficultés.
de choisir son régime matrimonial ? n’y a pas de biens communs. Chacun
des époux reste propriétaire de ses tion aux acquêts, est assez spécifique.
Me Xavier Blanquinque : « La question essentielle, au plan matériel, est celle biens et les dettes restent personnelles. Pendant la durée du mariage, il n’existe
de l’activité professionnelle que les futurs époux envisagent d’exercer. Quelle Cette absence totale de mise en com- pas de communauté, comme dans le
en sera la nature : salariée, libérale, commerciale ? Les conjoints travaille- mun et de partage des richesses du régime de séparation. « Mais à la disso-
ront-ils tous les deux ou bien seulement l’un des deux ? Faut-il dissocier couple peut être un frein, notamment lution du mariage, l’époux qui s’est le
certains intérêts et préserver l’indépendance de chacun, compte tenu des psychologique, pour les jeunes mariés. plus enrichi devra à l’autre une dette de
risques liés aux aléas des affaires ou, au contraire, tout mettre en commun ? » Mais il existe un biais. « Ce régime peut participation », explique le notaire gi-
Cela introduit les questions d’argent au moment où l’on officialise être amélioré avec une société d’ac- briaçois. Autrement dit, il y a un partage
une relation amoureuse : est-ce un frein ? quêts qui permet aux époux d’avoir, à de la richesse, mais pas des dettes éven-
« Traditionnellement, c’est vrai, les mariés ne font pas de contrat et le régime côté de leur patrimoine respectif, une tuellement contractées, qui restent per-
de la communauté s’applique. Celui-ci correspond bien aux personnes pour masse commune », précise Me Blan- sonnelles. L’enrichissement est calculé
lesquelles le mariage est un projet de mise en commun dans tous les sens du quinque. Dans cette société, chacun ap- sur la différence de valeur patrimoniale
terme, y compris patrimonial. Mais j’observe que de plus en plus de jeunes porte ce qu’il veut : la résidence princi- au moment du divorce et le patrimoine
gens réfléchissent à ces questions. Ils vivent dans l’incertitude de leur avenir pale, par exemple, ou les meubles. initial de chacun, qu’il convient de re-
professionnel et, parfois, ont l’expérience du divorce de leurs parents. C’est censer avec précision.
aussi le cas des remariages : la plupart de ces couples établissent des contrats,
notamment car ils prévoient la transmission de leur patrimoine à leurs
3auxLeacquêts
régime de la participation Dans ce cas, comme dans tous les
autres, les conseils du notaire seront
enfants nés d’une précédente union tout en protégeant leur conjoint. » essentiels.
Le dernier régime, celui de la participa- Bruno WALTER
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04 SUPPLÉMENT
C Ô TE- D ’ OR S O CI ÉT É
Les diagnostics immobiliers :
pour quoi faire ?
Pour vendre ou louer un bien
immobilier, la loi impose aux
propriétaires d’effectuer diffé-
rents diagnostics : sur la présen-
ce d’amiante, de plomb, sur la
conformité de l’installation élec-
trique, etc. À quoi servent-ils ?
Sont-ils fiables, coûteux ?
L a première obligation remonte à
1996 : les vendeurs étaient tenus
d’indiquer la présence d’amiante
dans les immeubles en vente. De-
puis, la loi a élargi ce que l’on appel-
le « les obligations d’information
sur les risques d’exposition des ac-
quéreurs, futurs occupants d’un lo-
gement, à des matériaux ou substan-
ces dangereuses pour la santé ».
Il existe aujourd’hui huit diagnos-
tics obligatoires : performance éner-
gétique ; présence de plomb ;
d’amiante ; de termites (la Côte-
d’Or n’est pas concernée, l’insecte
n’y étant pas présent) ; conformité
de l’installation de gaz ; d’électrici-
té ; de l’assainissement non collec- ■ Il existe aujourd’hui huit diagnostics obligatoires, tous à la charge du propriétaire. Photo d’illustration Julio PELAEZ
tif ; état des servitudes “risques” et
d’information sur les sols. REPÈRE
« Il faut compter entre 400 € } Leur réalisation décharge n Des diagnostiqueurs
et 500 € pour l’ensemble » les propriétaires de leurs certifiés
« L’ensemble de ces diagnostics est responsabilités sur les points Lors de l’apparition des pre-
à la charge du propriétaire », préci- miers diagnostics obligatoires,
se Me Arnaud Nicolardot, notaire à abordés par les diagnostics. ~ il y a plus de vingt ans, certains
Dijon et Arnay-le-Duc. « En moyen- Me Arnaud Nicolardot, notaire à Dijon “professionnels” peu scrupu-
ne, il faut compter entre 400 € et et Arnay-le-Duc leux ont flairé la bonne affaire
500 € pour l’ensemble. Juridique- et se sont installés sans avoir
ment, leur réalisation décharge les nécessairement toutes les com-
propriétaires de leurs responsabili- retourner contre le propriétaire. Le tiennent sont aujourd’hui « des pétences. Ce temps-là est révo-
tés sur les points abordés par les coût des diagnostics est donc mini- éléments de négociation du prix », lu : depuis 2005, les diagnos-
diagnostics. » Autrement dit, l’ache- me dans une vente immobilière. Ce- indique le notaire. Par exemple, les tiqueurs sont certifiés et sont
teur ou le locataire ne pourra plus se la étant, les informations qu’ils con- futurs acquéreurs ont pris l’habitu- tenus de souscrire une assuran-
de de regarder la performance éner- ce en responsabilité civile pro-
gétique (notée de A à G), la seule qui fessionnelle. Lors d’une vente,
« Malgré les diagnostics, doit figurer impérativement sur les
annonces immobilières. En fonc-
les notaires vérifient d’ailleurs
la validité des diagnostics, les
il faut rester vigilant » tion du bien – on ne compare pas qualifications et la souscription
une maison rurale sans confort à d’une assurance. Vous pouvez
Les diagnostics immobiliers sont-ils aujourd’hui suffisamment aménager dans l’Auxois et un appar- trouver les adresses des dia-
fiables et nombreux ? tement récent dans le centre-ville de gnostiqueurs certifiés sur l’an-
Me Arnaud Nicolardot : « Au fil des ans, les diagnostics obligatoires sont Dijon –, la note peut influer, même à nuaire officiel du site Internet
de plus en plus nombreux et de plus en plus fournis, suivant des cahiers la marge, sur son prix. du ministère de l’Écologie.
des charges précis. Pourtant, les acquéreurs et les locataires doivent rester
vigilants et responsables. Je leur conseille de ne pas rester passifs et de ne Chacun a sa spécificité
pas se contenter des seuls diagnostics. Deux exemples : aujourd’hui, l’état et sa durée de validité de la fourniture en gaz ou en électri-
de la structure d’un bâtiment n’est pas systématiquement vérifié, car ce Pour autant, les diagnostics ne sont cité », précise Me Nicolardot.
serait un diagnostic difficile à mettre en œuvre et, évidemment, coûteux ; que des éléments d’information : ils Chacun de ces diagnostics a sa spé-
second exemple, en Côte-d’Or, il n’y a pas de diagnostic obligatoire pour n’entraînent pas d’obligation d’ef- cificité et sa durée de validité. Ainsi,
vérifier l’absence de termites, mais nous avons fréquemment la présence fectuer des travaux, à l’exception de la conformité des installations de
d’autres insectes xylophages, comme les capricornes. Dans les deux cas, l’assainissement non collectif. Ce- gaz ou d’électricité n’est exigée que
les conséquences financières peuvent être importantes pour l’acheteur. » lui-ci concerne les biens situés dans lorsque celles-ci ont plus de quinze
Que faut-il faire ? des zones non pourvues de système ans. De même, seuls les immeubles
« Il ne faut pas hésiter, surtout en cas de projet d’acquisition, à venir collectif. Dans ce dernier cas, l’ac- datant d’avant 1949 sont concernés
visiter le bien avec des professionnels qui sauront avoir l’œil ou poser des quéreur a un an, à compter de la par la recherche de plomb. Enfin,
questions pertinentes. Ce n’est pas une démarche facile, bien sûr, et bien vente, pour mettre son installation – les diagnostics peuvent être valables
souvent les futurs acquéreurs n’osent pas la faire. C’est le paradoxe : les généralement une fosse septique – six mois – pour les termites – ou
diagnostics, éléments d’information du consommateur, ont peut-être eu en conformité. « En cas de danger définitivement – plomb et amiante,
comme effet pervers de les déresponsabiliser et parfois de les desservir. » immédiat, le diagnostiqueur peut si leur absence est avérée.
également demander la fermeture Bruno WALTER
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SUPPLÉMENT 05
C Ô TE- D ’ OR S O CI ÉT É
Pacs : pourquoi organiser
notre vie commune ?
Le pacte civil de solidarité (Pacs)
attire toujours plus de couples,
souvent jeunes, séduits par sa
simplicité. Plus protecteur que le
concubinage, plus souple que le
mariage, il a aussi ses limites.
«L e Pacs (pacte civil de solida-
rité, ndlr) est souvent une
option choisie par les jeunes cou-
ples qui s’essaient dans la vie »,
constate Me Arielle Bonnotte, notai-
re à Dijon. « Ils y voient d’abord la
simplicité du pacte et de sa dissolu-
tion, bien plus aisée qu’un divorce,
puisqu’elle peut être unilatérale. »
Moins solennel qu’un mariage, le
Pacs a, de fait, une souplesse que ne
permet pas le cadre légal du maria-
ge. « Une simple déclaration con-
jointe auprès de l’officier d’état civil
de la mairie de résidence commune
des partenaires suffit, mais l’enregis-
trement du Pacs établi par [acte]
notarié peut être fait directement
par le notaire depuis 2011 », précise
Me Bonnotte. Un notaire pourra, ■ « Le Pacs est souvent une option choisie par les jeunes couples », explique Me Arielle Bonnotte, notaire
notamment, conseiller les partenai- à Dijon. Photo d’illustration Fabrice SIRLIN
res pour la rédaction de la conven-
tion. L’an dernier, près d’un pacte ZOOM
sur cinq a été signé dans une étude.
Il existe, en effet, deux types de Pacs,
calqués sur les deux principales op-
} Le Pacs est d’abord Le Pacs toujours
attractif
tions du contrat de mariage : la sé- et avant tout un outil fiscal. ~
paration ou la communauté, mais là Me Arielle Bonnotte, notaire à Dijon En dix ans, le nombre de Pacs
encore en beaucoup plus simple. En (pactes civils de solidarité)
l’absence de contrat, par défaut, les conclus en France a pratique-
partenaires seront soumis au régime ment doublé, passant de
de la séparation au plan patrimo- tenaires, leur activité professionnel- mune, mais mon conseil est de res- 102 000 en 2007 à 192 000 en
nial : le pacte ne crée aucune com- le, le montant du patrimoine de cha- ter simple et de privilégier le régime 2016 (dernier chiffre publié).
munauté. Pour que les biens achetés cun, la présence ou non d’enfants, séparatiste. Les partenaires choisis- C’est dix fois plus que lors de sa
par un seul après la signature du leur volonté de protection… », sent le Pacs d’abord pour sa souples- création en 1999. 96 % sont
Pacs appartiennent pour moitié à poursuit la notaire dijonnaise. se, notamment en matière de sépa- signés entre un homme et une
chacun des partenaires, il faut rédi- « Dans leur convention, les parte- ration, et la rédaction d’une femme (97 % pour les maria-
ger une clause en ce sens. « Ce choix naires peuvent organiser à l’avance convention trop complexe peut ges). Le Pacs fait donc pratique-
s’effectue selon la situation des par- le fonctionnement de leur vie com- conduire à une difficulté de liquida- ment jeu égal avec le mariage
tion. » (228 000 unions l’an dernier). Il
n’a donc fait que progresser en
« Le testament est l’indispensable Le Pacs est simple mais faible en
matière de droits et de protection
nombre, à l’exception de l’an-
née 2011, où la fiscalité a chan-
complément du Pacs » Le revers de la simplicité du Pacs est gé, ne permettant plus la triple
sa faiblesse en matière de droits et déclaration de revenus pour les
Le Pacs (pacte civil de solidarité) assure-t-il une bonne protection de protection. En cas de séparation, pactes conclus en milieu d’an-
au partenaire survivant en cas de décès ? il n’existe pas de prestation compen- née. Mais la courbe est ensuite
Me Arielle Bonnotte, notaire à Dijon : « La protection du Pacs est très satoire, par exemple, qui permet repartie à la hausse. L’an der-
limitée. Il est indispensable de coupler le Pacs avec un testament par après un divorce d’assurer un train nier, 85 000 dissolutions de
lequel les partenaires vont pouvoir se protéger en cas de décès, sur leurs de vie à un ex-conjoint en cas de Pacs ont été enregistrées.
biens et, notamment, sur la résidence principale, qu’elle soit ou non disparité importante de revenus ou
acquise en commun. Cette protection s’effectue en franchise d’impôts : de patrimoine. De même, le Pacs
les partenaires de Pacs, tout comme les époux, ne payent aucun droit de n’ouvre pas droit aux pensions de constituant la résidence principale
succession en cas de décès, alors que les concubins doivent s’acquitter réversion. S’il y a des enfants, la et le mobilier le garnissant. Et il
de droits au taux de 60 % ». protection du partenaire est plus n’existe pas de “donation entre par-
Et s’il y a des enfants ? que légère en terme patrimonial en tenaires” sur le modèle de la dona-
« La protection n’est totale qu’en l’absence d’enfant, par le biais d’un l’absence de testament (lire ci-con- tion entre époux. « Le Pacs est
legs intégral des biens au partenaire. Mais si le partenaire a des enfants, tre). Le partenaire de Pacs n’est pas d’abord et avant tout un outil fis-
seule une fraction de son patrimoine peut être léguée : c’est la quotité considéré comme un héritier, con- cal », conclut Me Bonnotte. Dès lors
disponible, dont l’importance varie en fonction du nombre d’enfants – trairement à un conjoint. En cas de qu’un couple envisage les questions
la moitié pour un enfant, le tiers pour deux, le quart pour trois et plus. Le décès, le partenaire survivant n’a patrimoniales et successorales, le
Pacs a un régime de protection plus limité que le mariage. » qu’un droit de jouissance temporai- Pacs seul apparaît bien léger.
re d’un an portant sur le logement Bruno WALTER
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06 SUPPLÉMENT
C Ô TE- D ’ OR IM MOBILIER
Défiscaliser ? Oui, mais attention
De nombreuses annonces immo-
bilières promettent aux investis-
seurs particuliers de bénéficier
d’une défiscalisation avantageu-
se. Mais attention : si la défiscali-
sation est un bonus appréciable,
investir dans la pierre nécessite
de se poser les bonnes ques-
tions.
P lacement préféré des Fran-
çais, l’investissement immo-
bilier est, depuis plus de quaran-
te ans, accompagné par l’État
par des mesures fiscales incitati-
ves. Au point que les promoteurs
mettent parfois la défiscalisation
en atout numéro un, plus que le
bien lui-même. Qu’importent le
lieu et l’appartement, les récla-
mes vantent d’abord et avant
tout la réduction d’impôts. Ré-
sultat : les notaires, à l’image de
Me Pascal Massip, à Dijon, ren-
contrent de plus en plus « d’in-
vestisseurs dont l’unique motiva-
tion est la défiscalisation ».
Deux dispositifs sont aujour-
d’hui en vigueur dans le neuf : ■ La loi Pinel offre un avantage fiscal au contribuable qui investit dans un bien immobilier neuf et s’engage
Pinel et Girardin. Quant à la à le louer pour une période de six ans minimum. Photo d’illustration Philippe BRUCHOT
vieille loi Malraux, qui vise de-
puis les débuts de la Ve Républi- ZOOM
que à préserver et mettre en va-
leur le patrimoine, elle est } J’ai déjà vu des investisseurs Investir loin de chez soi
réservée aux biens immobiliers
anciens de qualité. Mais c’est
Girardin revendre des biens Investir dans un programme
bien la loi Pinel qui est aujour- à perte. ~ défiscalisé à Toulouse, Lille ou
d’hui mise en avant et a le vent Me Pascal Massip Nantes lorsque l’on est Dijon-
en poupe. « C’est avant tout un nais, est-ce une bonne idée ? De
dispositif de défiscalisation qui nombreux promoteurs se font
offre un avantage fiscal au con- Me Massip. Pour un engagement dispositif donne la possibilité de une spécialité de vendre des
tribuable qui investit dans un de location de six ans, la réduc- faire deux acquisitions maxi- biens situés loin du domicile des
bien immobilier neuf et s’engage tion est de 12 % du montant de mum par an, avec un double acheteurs, séduits par des pro-
à le louer pour une période de six l’investissement et elle atteint plafond de 300 000 € et de messes sur papier glacé. Là
ans minimum, avec possibilité 21 % pour une durée de douze 5 500 € du m² », complète le encore, il est indispensable de
de l’allonger de deux fois trois ans : de quoi, en effet, attirer les notaire dijonnais. garder la tête froide. Vérifier
ans. Plus la durée de l’engage- investisseurs. La loi Pinel per- Le dispositif Girardin, plus an- d’abord que le bien se situe
ment est longue, plus l’avantage met, de surcroît, de louer le bien cien, est aussi plus exotique : il réellement dans la métropole
fiscal est important », résume à un membre de sa famille. « Le permet de bénéficier d’une ré- annoncée, et non à cinquante ou
duction d’impôt sur le revenu en soixante kilomètres. Vérifier, et
investissant dans un logement les outils numériques le permet-
« Il ne faut pas perdre son bon sens » neuf situé dans une communau-
té d’outre-mer (Martinique, Gua-
tent, la situation du bien et les
nuisances éventuelles (autorou-
Pourquoi, aujourd’hui, investir dans l’immobilier ? deloupe, Réunion…). Là encore, te, ligne TGV…) ; s’informer du
Me Pascal Massip : « Pour les petits épargnants, les particuliers qui quelques conditions sont à res- prix moyen de l’immobilier dans
investissent dans un studio ou deux à Dijon, par exemple, le premier pecter pour bénéficier de l’avan- le quartier pour ne pas surpayer
souci est de se constituer un patrimoine en vue de la retraite. C’est un tage fiscal : loyers plafonnés, lo- votre investissement. Enfin,
placement sécurisé, de long terme, qui apportera un complément de cation, pour une durée d’au s’intéresser au taux de vacance
revenus, et dont le rendement est meilleur que les placements bancai- moins cinq ans, à un organisme des logements : dans certaines
res. Ces investisseurs peuvent aussi avoir une volonté de transmission de logement social qui se charge- villes, les locataires sont diffici-
de ce patrimoine à leurs enfants. Le placement immobilier, c’est d’abord ra de le sous-louer à des person- les à trouver. Si vous le pouvez,
ça. » nes aux ressources limitées, etc. aller voir sur place, comme vous
La défiscalisation peut donc être un miroir aux alouettes ? L’éloignement de l’investisse- le feriez avant d’acheter un
« La défiscalisation est intéressante si le bien est bon. Il ne faut pas ment et un marché local bien appartement dijonnais.
négliger cette bonification, mais il faut remettre l’église au centre du particulier doivent toutefois in-
village, revenir aux fondamentaux de l’investissement immobilier et citer à la prudence. « J’ai déjà vu
l’attrait de la défiscalisation ne doit pas faire perdre le bon sens. Le bon des investisseurs Girardin reven- pour la plupart, des milliardaires
sens, c’est d’abord regarder l’emplacement du bien. Lorsque l’on inves- dre des biens à perte », prévient nantis. « Ce sont de petits pro-
tit dans un studio, mieux vaut être dans une ville universitaire, à Me Massip. priétaires, et il est bon de rappe-
proximité des facultés, des lycées… Le deuxième critère, c’est la qualité L’investissement immobilier est ler, à l’heure où l’immobilier est
du logement, notamment la qualité des diagnostics énergétiques dans un choix important qui doit parfois critiqué, qu’ils permet-
l’ancien. Dès à présent, cet aspect est important, et il le sera de plus en donc être raisonné. Car comme tent de loger de nombreux conci-
plus dans le futur. » le souligne le notaire dijonnais, toyens… »
les investisseurs ne sont pas, Bruno WALTER
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SUPPLÉMENT 07
C Ô TE- D ’ OR NOTA RI AT
Concubinage : comment bien
se protéger ?
Un Français sur cinq vit en union
libre et ce chiffre ne cesse de
progresser. Le concubinage offre
une liberté totale, qui se paye
par une protection des partenai-
res quasi inexistante.
O n prête à l’empereur Napoléon
Bonaparte, initiateur du Code ci-
vil, ce mot d’esprit : « Les concubins
ignorent les lois, la loi ignore les con-
cubins ». Deux siècles plus tard, mal-
gré l’évolution des mœurs, la loi reste
bien peu protectrice pour les concu-
bins. « Elle ne leur accorde aucun
statut juridique », rappelle Me Didier
Levray, notaire à Dijon.
Des droits de succession
exorbitants
Aucun statut et donc aucune protec-
tion, contrairement aux couples pac-
sés ou mariés. Les conséquences peu-
vent être douloureuses. Lors d’un
décès, si l’habitation commune est en
indivision, le concubin peut être mis à
la porte par les héritiers du jour au
lendemain.
En cas de séparation, si l’un veut ra- ■ Me Didier Levray met en garde les couples face aux conséquences juridiques de l’union libre. Photo B. W.
cheter la part de l’autre dans l’habita-
tion, les droits sont nettement plus ZOOM
élevés que pour les partenaires de
Pacs et les couples mariés (5,81 %
} Lorsque de jeunes couples veulent acheter, Qui sont les
contre seulement 2,5 %). Quant à la […] généralement, nous leur conseillons concubins ?
succession, « le principal “héritier” de se pacser ou de se marier. ~
est l’État ! », prévient Me Levray. Dans Me Didier Levray, notaire Selon l’Insee (Institut national
un couple en union libre, l’héritage de la statistique et des études
que toucherait le concubin survivant économiques), plus de
serait taxé à 60 %, après un abatte- 59 044 € et il restera au survivant lité peu avantageuse, de poursuivre 550 000 couples de concubins
ment de 1 594 €. « Par exemple, si la 40 956 € », illustre le notaire dijon- leur vie en union libre, il est possible se forment, chaque année. C’est
valeur des biens laissés par le défunt à nais. Bref, au niveau fiscal aussi, la loi qu’ils deviennent héritier l’un de donc bien plus que les mariages
son concubin est de 100 000 €, les continue d’ignorer les concubins. l’autre : il leur suffit de rédiger, cha- (228 000) et les Pacs (192 000).
droits de succession s’élèveront à Si ceux-ci décident, malgré cette fisca- cun, un testament en ce sens. S’il y a Le concubinage est principale-
des enfants – du couple ou de précé- ment un choix pour les plus
dentes unions –, la part revenant au jeunes – en dessous de 30 ans –,
« Ne pas négliger la piste concubin ne pourra excéder la quotité
disponible (de 25 à 50 % en fonction
même si 15 % des personnes de
50 ans vivent aussi en union
des assurances » du nombre d’enfants). Seule « conso- libre. Le concubinage est égale-
lation », les concubins peuvent pré- ment une période transitoire :
Comment les concubins peuvent-ils se protéger mutuellement ? voir de léguer au survivant l’usufruit selon l’étude de l’Insee, après
« En se pacsant ou en se mariant ! C’est notre premier conseil : changer de leur logement commun – ou de quatre ans de concubinage, un
de régime juridique entre eux, car il y a des conséquences légales, au tout autre bien, d’ailleurs – pour éviter quart des couples est séparé, un
niveau patrimonial. Sur ce plan-là, la loi favorise les couples pacsés et que l’autre ne se retrouve à la rue. Au autre quart est marié ou pacsé.
mariés. Pour ce qui est de la prévoyance, il n’y a que deux solutions pour risque, s’il y a des enfants nés d’une Mais la moitié vit toujours en
les concubins : le testament et les assurances, vie ou décès. Un testament précédente union, notamment, de union libre.
permet de léguer à qui l’on veut tout ou partie de ses biens. Mais la créer des tensions au sein de la famille
fiscalité est rédhibitoire pour les concubins, qui sont considérés comme et d’engager des procédures judiciai-
étrangers l’un à l’autre. Les droits de successions sont de 60 %… On en res longues et difficiles. les imposent brutalement. « Le nota-
revient à l’intérêt du pacs ou du mariage. » riat a un vrai rôle social à jouer à ce
Et quels sont les atouts des assurances ? « Le notariat a un vrai rôle social niveau-là », poursuit M e Levray.
« Il ne faut pas négliger cette piste : avec les assurances, les règles sont les à jouer » « Lorsque nous voyons de jeunes cou-
mêmes pour tous. Ce sont des contrats qui ne dépendent pas de la loi Évidemment, pour un tout jeune cou- ples qui veulent acheter, nous leur
successorale, et leurs conditions fiscales sont intéressantes. Pour l’assu- ple qui débute dans la vie et qui ne expliquons les conséquences juridi-
rance-vie, par exemple, qui est à la fois un outil d’épargne et de possède ni patrimoine, ni économie, ques des différents régimes… et
prévoyance, le plafond est de 152 500 € en franchise d’impôts, par ces aspects importent peu et apparais- généralement, nous leur conseillons
souscripteur de moins de 70 ans et par bénéficiaire. Mais attention : c’est sent bien virtuels. Mais si l’union libre de se pacser ou de se marier. » Finale-
un outil qui ne porte que sur l’argent, bien évidemment. Je conseille aussi, s’installe dans la durée, que l’on ac- ment, la meilleure façon de protéger
pour la prévoyance pure, de penser à l’assurance décès. C’est un très bon quiert un logement en commun, son (sa) concubin(e), ce serait de lui
outil avec un bon effet de levier, à souscrire quand on est jeune. » mieux vaut se poser les bonnes ques- passer la bague au doigt !
tions avant que les aléas de la vie ne Bruno WALTER
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LE BIEN PUBLIC MARDI 11 DÉCEMBRE 2018
08 SUPPLÉMENT
C Ô TE- D ’ OR NOTA RI AT
Promesse, compromis de vente :
pourquoi faire un avant-contrat ?
L’avant-contrat est une étape
essentielle lors d’une transaction
immobilière. Il en existe deux
types : la promesse et le compro-
mis de vente, aux conséquences
différentes pour les acquéreurs
et les vendeurs.
L ors d’un achat immobilier, le
transfert de propriété est réalisé
lors de la signature de l’acte de ven-
te chez le notaire. Mais, en pratique,
cet acte de vente reprend en grande
partie les termes de l’avant-contrat
établi auparavant. « L’avant-contrat
est mal nommé, souligne Me Nico-
lardot, notaire à Dijon. Qu’il s’agis-
se d’une promesse de vente ou d’un
compromis de vente, il s’agit bien
d’un contrat, qui engage les parties
signataires. »
Promesse ou compromis ? Ces ter-
mes sont connus du grand public
mais sans que l’on sache toujours de
quoi il retourne.
La promesse unilatérale de vente
engage principalement le vendeur –
d’où son nom de « unilatérale ». ■ Lors de la signature de l’avant-contrat, le notaire se charge de l’ensemble des vérifications prévues,
« Le futur vendeur donne son con- ce qui sécurise grandement la transaction. Photo d’illustration Philippe BRUCHOT
sentement à la vente, explique
Me Nicolardot, et le futur acquéreur choix pendant le délai prévu – deux tant de la transaction. Le vendeur ZOOM
dispose d’une option, lui permet- à trois mois en règle générale. S’il ne retrouve alors sa liberté.
tant de choisir entre la conclusion, lève pas l’option et décide de ne pas Le compromis de vente engage les Délai de réflexion
ou non, de la vente. » Autrement aller au terme de la vente, alors que deux parties, acquéreur comme
dit, l’engagement du vendeur est ir- toutes les conditions suspensives acheteur. Le compromis, juridique- La loi du 8 août 2015 a porté à
révocable : il ne peut vendre son sont réalisées, l’acheteur devra tou- ment, vaut une vente dont « le dix jours, contre sept aupara-
bien à quelqu’un d’autre. L’ache- tefois régler une indemnité prévue – transfert de propriété est presque vant, le délai de rétractation
teur, de son côté, reste libre de son classiquement fixée à 10 % du mon- toujours retardé au paiement du d’un acquéreur après la signatu-
prix par l’acheteur », précise le no- re d’un avant-contrat, qu’il s’agis-
taire dijonnais, donc, au moment de se d’une promesse ou d’un com-
« En pratique, un avant-contrat la signature de l’acte de vente. Lors
de la signature du compromis,
promis de vente. Aucun motif
n’est demandé et l’ensemble des
est indispensable » l’acheteur qui a un apport person- sommes déjà versées – dans le
nel laisse une somme en dépôt de cadre d’un compromis – doivent
Me Arnaud Nicolardot, garantie – entre 5 et 10 % du mon- être restituées. Le délai court à
notaire à Dijon tant de la transaction. compter du lendemain de la
Promesse ou compromis fixent en réception par l’acquéreur d’une
Est-il obligatoire de faire un avant- détail les modalités de la vente. La copie de l’avant-contrat. Si le
contrat ? description du bien, le prix, les dia- dixième jour est un jour férié, la
« En droit, il n’y a, légalement, pas gnostics immobiliers obligatoires, fin du délai est reportée au pre-
d’obligation et pour des biens de les travaux éventuels et leur prise en mier jour ouvrable suivant. Il
faible valeur, un garage par exem- charge, les servitudes de passage, suffit à l’acquéreur d’indiquer à
ple, il arrive que l’on s’en passe. En l’information sur les charges de co- son vendeur, par lettre recom-
théorie, pour les ventes importantes propriété etc. « Parfois, les acqué- mandée avec accusé de récep-
également, il est possible de signer reurs trouvent les délais de prépara- tion, qu’il renonce à la vente. Ce
l’acte authentique de vente sans fai- tion des avant-contrats un peu droit, bien évidemment, ne con-
re d’avant-contrat, puisque, d’après ■ Photo B. W. longs, mais il faut du temps pour cerne pas le vendeur.
le Code civil, dès lors qu’il y a accord réunir l’ensemble des pièces prépa-
sur la chose et sur le prix, la vente est té à la transaction et notre travail ratoires, notamment dans le cas
réputée parfaite. Mais en pratique, est, notamment, d’attirer l’attention d’un bien en copropriété », poursuit frappé de servitude ou si des problè-
un avant-contrat est indispensable. des clients sur ces points particu- Me Nicolardot. mes surviennent avec les autorisa-
La complexité des règles applica- liers. Par exemple, dans le cas d’une L’avant-contrat comporte, bien évi- tions ou les règles d’urbanisme – le
bles aux ventes immobilières exige copropriété, l’avant-contrat doit demment, des clauses suspensives bien peut, par exemple, être
que beaucoup d’autres modalités de bien préciser la répartition des char- pour permettre à l’acheteur de se préempté, c’est-à-dire acheté priori-
la vente soient précisées par écrit. » ges et des travaux. Et nous veillons à dégager de la vente sans préjudice tairement par la municipalité ou
Quels sont les principaux points à intégrer les conditions suspensives financier. Par exemple, le compro- l’intercommunalité… Les notaires
surveiller avant de signer un adaptées qui permettront, le cas mis ou la promesse deviennent nuls se chargent de l’ensemble des vérifi-
avant-contrat ? échéant, à l’acheteur de ne pas être lorsque l’acheteur n’obtient pas les cations prévues, ce qui sécurise
« Le notaire rédige un contrat adap- pénalisé. » prêts bancaires escomptés pour fi- grandement la transaction.
nancer le bien, si le bien se révèle Bruno WALTER
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MARDI 11 DÉCEMBRE 2018 LE BIEN PUBLIC
SUPPLÉMENT 09
C Ô TE- D ’ OR NOTA RI AT
De l’intérêt d’une donation
entre époux
Comment protéger son conjoint
sans léser ses enfants ? Quelles
sont les solutions possibles pour les
familles recomposées ? Depuis
2001, la loi a nettement amélioré
les droits du conjoint survivant,
mais n’a pas réglé tous les problè-
mes. La donation entre époux est
une solution à étudier sérieusement.
L es veuves et les veufs – les conjoints
survivants en termes juridiques –
étaient globalement les grands oubliés
du Code civil en matière de succession.
En 2001, l’adoption de la loi « relative
aux droits du conjoint survivant » amé-
liore grandement leurs droits, qui seront
encore renforcés en 2006, lors de la ré-
forme du droit des successions. Désor-
mais, à la mort de son compagnon, le
survivant hérite du quart en pleine pro-
priété ou de la totalité en usufruit, si tous
les enfants sont issus du couple, ou d’un
quart en pleine propriété dans une fa- ■ « La donation va permettre au conjoint survivant d’avoir plus de liberté pour le cas où il aurait besoin, notamment, de
mille recomposée avec des enfants nés disposer de certains des biens dépendant de la succession », indique Me Xavier Blanquinque. Photo d’illustration Julio PELAEZ
d’une précédente union.
Malgré les avancées légales, une dona- « Le conjoint survivant peut avoir envie
tion entre époux garde toute sa pertinen-
ce. En effet, en matière de succession, les
} Aujourd’hui, la donation va augmenter de vendre le logement qui constituait la
résidence principale du couple avant le
mauvaises surprises existent et un les droits du conjoint survivant. ~ décès. C’est le cas, par exemple, d’une
époux peut tout à fait, parfois par pure Me Xavier Blanquinque, notaire à Gevrey-Chambertin personne âgée qui se retrouve seule
méconnaissance du droit, priver son dans une maison trop grande », expli-
conjoint de son droit d’habiter le loge- que Me Blanquinque. « Ou d’un con-
ment conjugal après sa mort, s’il a fait un ter les droits du conjoint survivant et lui la quotité – la part disponible – de joint qui, devenu veuf avec des enfants
testament olographe seul dans son coin, permettre d’avoir plus de liberté pour le l’époux survivant, qui aura le choix entre encore jeunes, ne peut plus habiter dans
en pensant favoriser ses enfants ! cas où il aurait besoin, notamment, de bénéficier de la totalité en usufruit ; d’un un village trop éloigné des centres ur-
« Avant 2001, comme les droits des disposer de certains des biens dépen- quart en pleine propriété et trois quarts bains. »
époux survivants étaient peu impor- dant de la succession. Sans donation, s’il en usufruit ; ou de la quotité disponible La donation entre époux est un contrat
tants, il était d’usage de consentir à son hérite d’un quart en pleine propriété, il ordinaire, modulée en fonction du nom- complexe, avec de multiples possibilités
conjoint une donation permettant à ce- se retrouvera en indivision avec les en- bre d’enfants. esquissées dans cette page. Seul un no-
lui-ci de bénéficier, au minimum, de fants ; s’il hérite de l’usufruit, en cas de Ces trois quotités prévues par la loi sont taire pourra entrer dans les détails et
l’usufruit », explique Me Xavier Blan- vente, il ne pourra recueillir que la va- généralement des options laissées au vous conseiller utilement dans vos dé-
quinque, notaire à Gevrey-Chambertin. leur de son usufruit. » La donation per- survivant, qui fait son choix en fonction marches.
« Aujourd’hui, la donation va augmen- met d’augmenter, dans certaines limites, de la situation dans laquelle il se trouve. Bruno WALTER
ZOOM
« Chaque cas est différent » Et pourquoi pas
Me Xavier Blanquinque, Il y a une idée reçue selon la- un testament ?
notaire à Gevrey-Chambertin quelle l’époux survivant hérite
automatiquement d’une part de Pourquoi faire une donation, acte
Dans quels cas envisager une son conjoint, qu’en est-il ? nécessairement notarié donc
donation entre époux ? « La loi du 3 décembre 2001 a tarifé, quand on peut gratuitement
« Il y a notamment grand intérêt nettement amélioré les droits du prévoir les mêmes libéralités par
à régulariser une donation entre conjoint survivant, c’est vrai, testament ? Comme souvent, en
époux dans trois situations : lors- mais a pu répandre l’idée que matière juridique, la complexité
que tous les enfants ne sont pas tous les problèmes étaient réglés. requiert une expertise et le droit
issus du couple ; lorsque les Ce n’est évidemment pas le cas. successoral est lui-même particu-
époux n’ont pas d’enfants mais Le conjoint hérite seul dans un lièrement ardu. La donation entre
ont encore leurs parents ; ou lors- cas : lorsqu’il n’y a ni descendant époux reste financièrement acces-
que l’un des conjoints a reçu par ni parents, mais des grands-pa- sible – entre 200 et 400 € pour une
donation ou héritage des biens de ■ Photo B. W. rents, des frères, des sœurs, des donation réciproque – et, avec
famille dont il est resté propriétai- neveux, nièces, etc. Dans tous les votre notaire, le moindre détail est
re et qui dépendront donc de sa rent, chaque famille est unique et autres cas de figure, selon que les passé au crible. Surtout, l’acte
succession. La donation permet il est important d’en parler avec enfants sont issus du couple ou notarié a une force probante plus
d’assurer au minimum au con- son notaire pour envisager la so- non, les quotités, les règles sont importante qu’un testament olo-
joint survivant l’usufruit des lution la plus adaptée à la situa- différentes et la donation permet- graphe – rédigé et conservé par vos
biens dépendant de la succes- tion et à ce que souhaitent les tra d’augmenter les droits du con- soins – en cas de contestation et il
sion. Mais chaque cas est diffé- époux. » joint survivant. » ne peut être ni détruit ni détourné.
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