PLF 2022 volet logement - Anah
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PLF 2022
conférence de presse
15 novembre 2021
volet logement
Louer abordable
1. Présentation générale du dispositif
Le dispositif Louer abordable permet aux proprié- Le recours au Louer abordable a fortement décliné
taires de louer leurs logements à un niveau de loyer ces dernières années. Le stock de conventions a ainsi
abordable, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal chuté de 154 000 au 1er janvier 2017 à 111 000 au
sur les revenus locatifs. Concrètement, le proprié- 1er janvier 2021. Les évolutions apportées au dispo-
taire s’engage à louer un bien non meublé avec un sitif en loi de finances 2022 visent à insuffler une
loyer plafonné, à un locataire sous plafond de res- nouvelle dynamique, pour développer l’offre de
sources, pour une durée de six ou neuf ans. logements abordables dans le parc existant.
Matériellement, cela passe par une convention
d’engagement avec l’Agence nationale de l’habitat
(Anah) sur les modalités de locations. Le dispositif
Louer abordable fonctionne soit en location directe,
soit en intermédiation locative.
2. Différence entre l’ancien et le nouveau dispositif
Les modalités du Louer abordable existant
→ Le dispositif prévoit un abattement sur les revenus Des modulations locales peuvent exister, mais
fonciers : plus le propriétaire est « aisé », plus le l’information est très difficilement accessible
dispositif est avantageux (l’avantage fiscal étant pour les propriétaires ;
proportionnel au taux marginal d’imposition).
• le dispositif est peu incitatif, voire non rentable
→ L’avantage fiscal dépend du niveau de loyer pra- dans les zones les plus tendues, donc peu utilisé
tiqué (loyer intermédiaire, social ou très social) et a fortiori pour les niveaux de loyer social et très
du zonage ABC. social ;
→ Le recours à l’intermédiation locative bénéficie • il est au contraire parfois extrêmement avan-
d’un abattement fiscal uniforme à 85 %, quel que tageux dans les zones détendues où les loyers
soit le type de conventionnement. Aussi, les pro- plafonds peuvent être supérieurs au marché (un
priétaires ne sont pas incités à signer une conven- propriétaire bénéficie alors d’un avantage fiscal
tion à loyer social ou très social plutôt qu’intermé- sans contrepartie) ;
diaire. • ceci induit une surreprésentation de l’utilisation
→ Les plafonds de ressources et de loyers dépendent du Louer abordable dans les zones détendues
du type de convention et du zonage ABC : au regard de leur part dans le parc locatif, alors
que c’est bien dans les zones en tension que les
• les loyers plafonds fixés nationalement sont besoins de logements abordables sont les plus
aujourd’hui mal calibrés par rapport au marché. importants.Les modalités du nouveau dispositif Louer abordable
→ L’amendement adopté dans le projet de loi de de la commune, garantissant une contrepartie
finances pour 2022 à l’Assemblée nationale opère sociale à l’avantage fiscal consenti ; les loyers seront
un changement de mécanisme fiscal en passant facilement accessibles en ligne pour les proprié-
à une réduction d’impôt : le gain en euros est le taires intéressé.
même pour tous les propriétaires et ne dépend plus
→ L’avantage fiscal dépend de la décote de loyer ; la
du taux marginal d’imposition ; cela permet de tou-
rentabilité du dispositif est garantie pour tous les
cher aussi des propriétaires dont le taux marginal
propriétaires, partant du principe qu’un proprié-
d’imposition est faible (11 %), qui représentent plus
taire doit être incité à réduire son loyer, avec une
du tiers du parc locatif privé.
incitation d’autant plus forte que le loyer pratiqué
→ Le dispositif ne dépend désormais plus du zonage est bas, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui.
ABC, ce qui permet d’éviter les effets de bord du
→ Le recours à l’intermédiation locative (IML) continue
dispositif actuel.
à bénéficier d’un avantage fiscal supplémentaire ;
→ Les loyers plafonds sont fixés par une décote par par ailleurs, un segment très social est créé en IML,
rapport aux loyers réels observés du marché locatif bénéficiant d’une réduction d’impôt maximale.
LOUER ABORDABLE DÉCOTE TAUX DE RÉDUCTION D’IMPÔT TAUX DE RÉDUCTION D’IMPÔT
DE LOYER EN CAS DE CONVENTIONNE- EN CAS DE CONVENTIONNE-
MENT SANS IML MENT AVEC IML
Segment intermédiaire - 15 % 15 % 20 %
Segment social - 30 % 35 % 40 %
Segment très social - 45 % Uniquement en IML 65 %
À noter : la réduction d’impôt = X % x loyers perçus
Exemple pour le loyer social hors IML : réduction d’impôt annuelle = 35% x loyers perçus
3. Cas-types
cas type explicatif
→ Logement avec un loyer de marché = 1 000 €/mois il touchera 500 €/mois => 580 € en plus sur un
→ Propriétaire a 150 €/mois de charges déductibles an, soit plus d’un demi-mois loyer
de ses revenus fonciers → En conventionnant à loyer social (- 30 %), il tou-
Le revenu disponible après impôt = loyers – chera 535 € / mois => 1 040 € en plus sur un an,
charges – impôt sur le revenu (qui dépend du taux soit plus d’un mois de loyer
marginal d’imposition) – CRDS (17,2 %) + la réduc-
Le dispositif est encore plus avantageux en passant
tion d’impôt
par l’IML : en cas d’IML très social (-45 %) de loyer,
Exemple pour le cas d’un conventionnement inter- le propriétaire touchera presque 570 €/mois =>
médiaire d’un TMI à 30 % 1 440 € en plus sur un an, soit quasiment un mois
et demi de loyer.
→ Loyer fiscalisé = 700 € (850 € de loyer intermé-
diaire - 150 € de charges) La réduction d’impôt sera de même montant pour
→ Impôt sur le revenu = 210 € tous les ménages imposables (si le montant d’im-
pôt est supérieur à la RI), ce qui n’était pas le cas
→ CRDS = 120,40 €
de l’ancien dispositif. Dans cet exemple, la réduc-
→ Réduction d’impôt = 15 % du loyer brut = 127,50 € tion d’impôt sera de :
→ Revenus après impôt et RI = 497,1 €
→ 127,50 € / mois pour un conventionnement inter-
Pour un TMI à 30 % médiaire
→ En louant au loyer de marché, le propriétaire → 245 € / mois pour un conventionnement social
touche 450 €/mois → 357,50 € / mois pour un conventionnement en
→ En conventionnant en loyer intermédiaire (-15 %), IML très socialcas n° 1 cas n° 2
ISSY-LES-MOULINEAUX – 40 M2 BORDEAUX – 70 M2
Locataire : 2 personnes, loyer très social (loyer Locataire : 3 personnes, loyer intermédiaire
pratiqué = - 45 % par rapport au marché) en IML (loyer pratiqué = - 15 % par rapport au marché)
=> réduction d’impôt de 65 % => réduction d’impôt de 15 %
Propriétaire : taux marginal d’imposition (TMI) = Propriétaire : taux marginal d’imposition (TMI) =
30 % 11 %
Loyer Loyer
Au prix du marché = 940 € Au prix du marché = 839 €
Décote Louer abordable = - 45 % => loyer 517 € Décote Louer abordable = - 15 % => loyer 713 €
Revenus locatifs annuels après impôt Revenus locatifs annuels après impôt
Au prix du marché : 6 000 € Au prix du marché : 7 200€
Avec le dispositif actuel : 4300 € (soit une perte Avec le dispositif actuel : 6 700 € (soit une perte
de 1700 €) de 500 €)
Avec le nouveau dispositif : 7300 € (soit un gain
de 1300 €)
cas n° 3
TOULON – 100 M2
Locataire : 4 personnes, loyer social (loyer prati- Revenus locatifs annuels après impôt
qué = - 30 % par rapport au marché) => réduction
Au prix du marché : 8 700€
d’impôt de 35 %
Avec le dispositif actuel : 7 600 € (soit une perte
Propriétaire : taux marginal d’imposition (TMI) =
de 1 100 €)
11 %
Avec le nouveau dispositif : 9 100 € (soit un gain de
Loyer
400 €)
Au prix du marché = 1 009 €
Décote Louer abordable = - 30 % => loyer 706 €Dispositif Pinel plus :
pour soutenir la qualité d’usage du logement
1. Rappel du dispositif
Le dispositif d’investissement locatif dit Pinel per- collectivités et départements d’outre-mer) en fonc-
met aux propriétaires de bénéficier d’une réduc- tion de la durée d’engagement de la location, dans la
tion d’impôt sur le revenu pour la construction ou double limite d’un investissement de 300 000 € (par
l’acquisition d’un logement neuf ((achevé ou en l’état an) et d’un plafond de 5 500 € au m².
de futur achèvement), ainsi que pour l’acquisition
d’un logement remis à neuf, d’un local transformé
en logement ou l’acquisition de locaux non décents La loi de finances 2021 a défini une trajectoire de dé-
réhabilités. croissance progressive du Pinel, avec une échéance
en 2024. Pendant cette période transitoire, les taux
Lors de l’achat d’un logement neuf ou en l’état futur
actuels du Pinel seront néanmoins maintenus pour
d’achèvement entre le 1er septembre 2014 et le 31 dé-
les opérations portant, d’une part, sur des logements
cembre 2022, le propriétaire bénéficie d’une réduc-
situés dans un quartier prioritaire de la politique de
tion d’impôt sur le revenu s’élevant à 12, 18 ou 21 %
la ville et, d’autre part, sur des logements qui res-
du prix d’achat du logement (23, 29 ou 32 % dans les
pectent un haut niveau de qualité.
2. Nouveaux critères de qualité retenus
Deux critères de qualité cumulatifs sont retenus références équivalentes de l’expérimentation E+C-
pour maintenir l’actuel taux applicable de réduction qui seront retenus.
d’impôt en lieu et place des taux réduits prévus en
Pour les logements dans les régions et départements
2023 et 2024.
d’outre-mer, des critères de performance énergé-
tique et environnementale spécifiques sont pris en
a) Un critère de qualité environnementale élevée
compte (protection des ouvertures contre le soleil,
Ce critère consiste à respecter par anticipation le production d’eau chaude sanitaire renouvelable, éco-
niveau de la réglementation environnementale 2020 nomies d’eau et récupération d’eau de pluie).
(RE2020) telle qu’elle sera applicable à partir de 2025
et d’être au moins classé B pour les constructions ou b) Un critère de confort
acquisitions réalisées en 2023 et classé A pour celles
Ce critère est fondé sur la surface des logements se-
réalisées en 2024.
lon leur typologie et la présence d’un extérieur (voir
Pour les logements dont les permis de construire ont tableau ci-dessous).
été déposés avant le 1er janvier 2022 (et qui n’entrent
Pour les logements T3 et plus, il est également requis
pas dans le référentiel de la RE2020 qui ne sera ap-
une double exposition.
plicable qu’à compter du 1er janvier 2022), ce sont les
TYPE DE LOGEMENT Surface minimale (m²) Surface minimale (m²) de l’extérieur
T1 28 3
T2 45 3
T3 62 5
T4 79 7
T5 96 9
Le décret relatif à ces critères sera signé d’ici la fin de l’année.Logement locatif intermédiaire des institutionnels
1. Contexte
Dans les zones marquées par un déséquilibre impor- sous conditions de ressources et de loyer, ces opéra-
tant entre l’offre et la demande de logements, l’écart tions bénéficient d’une TVA à un taux réduit de 10 %,
significatif qui existe entre les loyers du parc social et d’une exonération de taxe foncière sur les proprié-
et du marché privé a conduit les pouvoirs publics à tés bâties pour une durée maximale de 20 ans.
soutenir le développement d’une offre de logements
De 2014 à 2020, plus de 55 000 logements locatifs
locatifs intermédiaires à destination des classes
intermédiaires (LLI) ont ainsi été financés.
moyennes, en complément des efforts réalisés pour
le développement du parc social. Pour amplifier le développement de ce parc de
logements, l’État a déjà apporté des améliorations
La loi de finances pour 2014 a ainsi créé un régime
substantielles en loi de finances 2021, en supprimant
fiscal dédié aux investisseurs institutionnels, afin de
notamment la procédure d’agrément préalable. De
les inciter à développer une offre de logement loca-
nouvelles évolutions sont portées en projet de loi de
tifs intermédiaires (LLI) dans les zones dites tendues
finances 2022.
(zones A et B1 du zonage relatif à l’investissement
locatif). En contrepartie du logement de personnes
2. Nouvelles dispositions du projet de loi de finances 2022
L’amendement adopté en projet de loi de finances L’amendement flèche de plus les obligations de réa-
2022 à l’Assemblée nationale substitue à l’exoné- lisation de logements sociaux au sein des opérations
ration de la taxe foncière sur les propriétés bâties de logements intermédiaires, vers les communes
(TFPB) une créance d’impôt de même montant pour dont le taux de logement social est inférieur à 25 %.
les opérateurs. Désormais, c’est l’État qui financera Ceci permet de mettre le dispositif en adéquation
intégralement le dispositif. L’objectif est de renforcer avec la loi SRU.
l’intérêt des collectivités pour le logement intermé-
L’État ouvrira également la possibilité de moduler les
diaire en leur donnant les recettes fiscales qui leur
plafonds de loyer intermédiaire dans les territoires
permettront de financer les aménités nécessaires à
les plus tendus, afin de mieux les adapter à la réalité
l’accueil des nouveaux habitants.
du marché.
3. Signature d’un protocole d’engagement avec les principaux
acteurs du logement intermédiaire
Un protocole sera signé le 15 novembre avec les prin- risant les parcours résidentiels vers le logement
cipaux opérateurs et les fédérations d’investisseurs intermédiaire ;
pour marquer la volonté partagée d’accélérer le dé-
→ contribuer à la mixité sociale, en développant
veloppement de l’offre de logements intermédiaires,
l’offre de logement intermédiaire dans les quar-
sur la base des mesures prises en loi de finances.
tiers en rénovation urbaine et les communes avec
Les opérateurs (CDC habitat, Action logement et un fort taux de logements locatifs sociaux, et en
Fédération des ESH) se fixent les objectifs suivants : continuant à soutenir la production de logements
sociaux dans tous les territoires
→ augmenter de 50% la production de logement
Les investisseurs institutionnels (FSIF, FFA et ASPIM)
locatif intermédiaire (55 000 sur 2021-2023) ;
s’engagent à participer au développement de l’offre
→ faciliter l’accès au logement intermédiaire des de logements intermédiaires dans les zones tendues
jeunes, classes moyennes et travailleurs clés ; et à déployer la même qualité de service au sein des
logements intermédiaires que dans le parc libre.
→ faciliter la mobilité dans le parc social, en favo-Autres dispositions introduites en loi de finances
2022, votées à l’Assemblée nationale
1. Prolongation et adaptation de l’éco-PTZ pour
les travaux de rénovation énergétique
L’éco-PTZ permet de financer des travaux de rénova- • Ces prorogations de deux ans garantissent
tion énergétique des logements. C’est un prêt sans davantage de visibilité aux particuliers, aux co-
intérêts, aidé par l’État. Il peut être accordé par un propriétés et aux professionnels, ce qui permet-
établissement bancaire sans condition de ressources, tra la mise en place de projets de rénovation
sous réserve de l’examen du dossier. énergétique.
Les nouveautés → Amélioration de l’éco-PTZ performance énergé-
tique globale avec un plafond porté de 30 000 € à
→ Prolongation pour 2 ans jusqu’à fin 2023 de l’éco- 50 000 € avec durée possible de remboursement
prêt à taux zéro. portée à 20 ans. L’objectif est clair : favoriser les
→ Prolongation pour 2 ans jusqu’à la fin 2023 de rénovations performantes.
l’expérimentation de distribution de l’éco-PTZ par → Simplification de l’obtention d’un éco-PTZ dans
les sociétés de tiers financement en Île-de-France le cas du cumul avec MaPrimeRénov’ (MPR) : la
et dans les Hauts-de-France. banque n’aura plus à analyser le dossier technique
et se basera sur la délivrance de MPR par l’Anah.
2. Prolongation du prêt à taux zéro (PTZ) pour l’accession à la propriété
Le PTZ, qui arrive à échéance à fin 2022, est prolongé base ressources utilisée, car les travaux sont com-
jusqu’à fin 2023 pour donner la visibilité suffisante plexes et les systèmes d’information des banques ne
sur les projets d’accession. Le Gouvernement reporte pourraient être prêts dans les délais.
par ailleurs d’un an la contemporanéisation de la
3. Prolongation de l’expérimentation Pinel breton
Le zonage d’éligibilité au dispositif Pinel (zonage les acteurs locaux à sa définition. Cette expérimenta-
ABC) est fixé par décret. Cette fixation au niveau tion n’a commencé à se déployer qu’en 2020, année
central du zonage ABC ne permet de prendre en perturbée par la crise sanitaire. Il apparait nécessaire
compte les spécificités locales que de façon impar- de la prolonger pour en faire une évaluation com-
faite, d’autant plus que la dernière révision nationale plète. Ainsi, le projet de loi de finances 2022 prévoit
du zonage date de 2014. de prolonger l’expérimentation du Pinel breton
jusque fin 2024, échéance du dispositif Pinel.
La loi de finances 2020 a ainsi prévu une expérimen-
tation de déconcentration du zonage d’éligibilité au
Pinel pour la région Bretagne, afin de mieux associer
4. Prolongation du dispositif Censi-Bouvard
Le Censi Bouvard est un dispositif d’incitation à Le dispositif devait s’achever fin 2021 ; il est pro-
l’investissement locatif des particuliers, dans des longé jusqu’à la fin de l’année 2022. En parallèle, le
résidences à destination des étudiants ou des seniors Gouvernement remettra au Parlement un rapport
et personnes handicapées. pour analyser les évolutions qu’il serait opportun d’y
apporter.5. Prolongation du Denormandie dans l’ancien
Conformément aux annonces du Président de la Ré- de ville, dans un périmètre d’opération de revitali-
publique aux 4es rencontres nationales d’Action cœur sation du territoire ou dans une commune dont le
de ville, le dispositif Denormandie dans l’ancien est besoin de réhabilitation de l’habitat est important,
prolongé jusque fin 2023. pour le mettre ensuite à la location comme habita-
tion principale à loyer intermédiaire. L’aide fiscale
Pour rappel, avec le Denormandie dans l’ancien, les
représente de 12 à 21 % du prix d’acquisition du bien
propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt
et des travaux de rénovation réalisés, étalés sur une
lorsqu’ils achètent et rénovent un logement dans
durée variant de 6 à 12 ans.
une commune du programme national Action cœurVous pouvez aussi lire
