DU SECTEUR DE L'IMMOBILIER - certains métiers Synthèse
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PORTRAIT
ECONOMIQUE
DU
SECTEUR
DE
L’IMMOBILIER
Les
principales
évolutions
sur
la
période
1995-‐2012,
les
principaux
enjeux
pour
demain
et
les
impacts
sur
certains
métiers
Synthèse
Juin
2013
1Sommaire
DONNEES DE CADRAGE DU SECTEUR DE L’IMMOBILIER .......................................................... 3
1
L’ACTIVITE DES ENTREPRISES ....................................................................................... 4
1.1
Un secteur globalement moins dynamique que les autres services marchands .................. 4
1.2
Une dynamique économique homogène parmi les différentes activités immobilières.......... 5
2
LES MARCHES IMMOBILIERS ......................................................................................... 7
2.1
Les transactions dans l’ancien représentent l’essentiel du marché résidentiel ................... 7
2.2
L’immobilier d’entreprise : un marché segmenté, tiré par les valeurs de qualité mais qui ne
se renouvelle pas .................................................................................................... 8
2.3
Quels acteurs sur quels segments de marché ? ............................................................ 9
3
LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER ...................................................................... 10
3.1
Cinq tendances principales de l’emploi immobilier .......................................................10
3.2
Trois caractéristiques principales des entreprises de l’immobilier ...................................12
3.3
Des acteurs en voie de concentration ........................................................................13
4
LES ENJEUX DES PROFESSIONS IMMOBILIERES A L’HORIZON 2020 ................................. 14
5
ZOOM PROSPECTIF SUR CERTAINS METIERS ................................................................. 17
2Données
de
cadrage
du
secteur
de
l’immobilier
La Commission Paritaire Nationale de l’Emploi et de la Formation Professionnelle de l’Immobilier
(CEFI), en partenariat avec AGEFOS PME, son Organisme Paritaire Collecteur Agréé (OPCA), a
mandaté le CREDOC et le cabinet GESTE pour réaliser une étude sur l’emploi et les métiers de la
branche Immobilier.
Cette étude qui participe aux activités de l’observatoire prospectif des métiers et des qualifications
comprend deux phases complémentaires : la réalisation d’un portrait économique de la branche
immobilier par le CREDOC et l’élaboration d’une cartographie des métiers de l’immobilier par le
cabinet GESTE. Le présent document présente une synthèse des principaux résultats de cette
étude.
Le portrait économique distingue trois niveaux d’analyse : 3 niveaux de code APE/NAF
a) Le secteur de l’immobilier élargi qui regroupe les activités de la promotion
immobilière (NAF 41.10A, 41.10B, 41.10C, 41.10D), les activités immobilières
au sens strict (NAF 68.10Z, 68.20A, 68.20B, 68.31Z, 68.32A, 68.32B, 81.10Z)
et les activités combinées de soutien lié aux bâtiments (NAF 81.10Z),
b) Le secteur de l’immobilier au sens strict
c) Les secteurs couverts par la CEFI (APE 6820A, 6820B, 6831Z et 6832A)
Précisons que les activités immobilières correspondent à plusieurs codes en fonction de la
nomenclature utilisée par l’INSEE pour produire ses différents indicateurs : LZ, L ou 68 (cf.
tableau ci-dessous).
Tableau 1 : Dénombrement des entreprises par secteur d’activité en 2010
Nombre
Codes APE Activité
d'entreprises
411 4110 Promotion immobilière 14 295
4110A Promotion immobilière de logements 10 672
4110B Promotion immobilière de bureaux 617
4110C Promotion immobilière d'autres bâtiments 1 485
4110D Supports juridiques de programmes 1 520
LZ L 68 Activités immobilières 149 627
681 6810 6810Z Activités des marchands de biens immobiliers 16 041
682 6820 Location et exploitation de biens immobiliers propres ou loués 78 020
6820A Location de logements 20 894
6820B Location de terrains et d'autres biens immobiliers 57 126
683 Activités immobilières pour compte de tiers 55 566
6831 6831Z Agences immobilières 47 375
6832 Administration de biens immobiliers 8 192
6832A Administration d'immeubles et autres biens immobiliers 7 412
6832B Supports juridiques de gestion de patrimoine immobilier 780
8110Z Activités combinées de soutien lié aux bâtiments 432
Source : INSEE ESANE 2010
31 L’ACTIVITE
DES
ENTREPRISES
L’analyse du secteur immobilier sur longue période (1995-2011) permet d’identifier des
caractéristiques propres à la dynamique économique du secteur par rapport aux autres secteurs
d’activités, notamment les services marchands. Elle révèle également des performances
contrastées en termes de rentabilité entre les différentes activités immobilières. L’analyse de la
situation économique actuelle laisse entrevoir des perspectives d’activité peu favorables à court
terme.
1.1 Un
secteur
globalement
moins
dynamique
que
les
autres
services
marchands
En 2010, les activités immobilières ont contribué à hauteur de 2% au PIB de la France
(globalement constant depuis 2005) et de 1% à l’emploi salarié total (stable sur la décennie).
Elles représentaient 10% de la valeur ajoutée créée par l’ensemble des services marchands non
financiers et 2% de l’emploi de ce secteur.
• UNE
FORTE
CAPACITE
A
CREER
DE
LA
VALEUR
AJOUTEE
GRACE
A
UN
EFFET
PRIX
FAVORABLE
Alors que l’activité – mesurée par le chiffre d’affaires – a évolué à un rythme moyen tout au long
de la période observée, les entreprises ont bénéficié d’un effet prix favorable qui a largement
contribué à la croissance de la valeur ajoutée sectorielle.
Sur la période 2000-2006, la valeur ajoutée créée par les activités immobilières a progressé deux
fois plus vite que le PIB.
Les résultats de la période 2008-2010 montrent que, en termes de création de richesse, les
activités immobilières (APE 68) ont nettement mieux résisté à la crise économique que
les autres services marchands et que l’ensemble de l’économie.
• UN
IMPACT
TRES
MARQUE
DE
LA
CRISE
DE
2008/2009
SUR
L’EMPLOI
Si l’impact de la crise économique de 2008/2009 a été relativement modéré en termes
d’activité, il s’est avéré particulièrement important en termes d’emploi salarié.
Entre 2008 et 2009, l’emploi salarié a chuté de 5,5% dans le secteur immobilier ce qui
équivaut à 13 400 emplois perdus. C’est la plus forte baisse enregistrée par les secteurs
d’activité marchands en France. La crise de 2008-2009 a arrêté la dynamique de création d’emplois
que connaissait le secteur immobilier depuis 2004 et effacé une partie des gains en emplois
enregistrés jusqu’alors.
La reprise de l’emploi salarié amorcée à partir de l’année 2010 n’a pas permis de compenser les
pertes de 2009. Au premier semestre 2011, les effectifs des entreprises immobilières avaient
progressé de 1,8% par rapport au creux de 2009, soit un gain d’environ 4 000 emplois.
4• LES
PETITES
ENTREPRISES
SONT
PARTICULIEREMENT
EXPOSEES
AU
RETOURNEMENT
DE
CONJONCTURE
Le décalage entre l’évolution de l’effectif salarié et les défaillances d’entreprises laisse penser que
ce sont les petites structures et notamment celles sans salarié qui ont été les plus impactées par le
repli de l’activité.
1.2 Une
dynamique
économique
homogène
parmi
les
différentes
activités
immobilières
La dynamique de croissance économique sur la période 1995-2012 a été relativement homogène
entre les différentes activités immobilières même si les activités de la transaction (agences
immobilières et marchands de biens) sont plus sensibles aux variations de la conjoncture
économique générale que les activités de l’administration de biens.
Au-delà de l’homogénéité de leur rythme de croissance économique sur longue période, les
activités immobilières se caractérisent par la diversité de leurs modes de production et de leurs
performances de rentabilité.
La diversité des modes de production est révélée par la coexistence d’activités qui requièrent
un effectif salarié important en nombre (les agences immobilières et l’administration
d’immeubles et autres biens immobiliers), d’autres qui nécessitent peu d’effectif salarié (la
promotion immobilière et les marchands de biens immobiliers) et une troisième catégorie qui
requiert à la fois beaucoup de capital productif et un effectif salarié important (la location de
logements).
Sur le second point, on peut être surpris de constater que les taux de rentabilité affichés par les
entreprises immobilières sont parmi les plus faibles des services marchands non financiers,
malgré une hausse constante des prix de l’immobilier au cours des années observées et de la
valeur ajoutée créée par les entreprises.1
• UN
SECTEUR
QUI
DEPEND
DES
POLITIQUES
PUBLIQUES
DE
SOUTIEN
A
L’ACTIVITE
Après l’épreuve de la crise économique de 2008-2009, dont l’impact sur l’emploi salarié a été
particulièrement fort, les entreprises immobilières ont connu une reprise d’activité sur l’ensemble
des marchés avant d’être à nouveau confrontées, depuis 2011, au ralentissement général de
l’économie française et, en 2012, à la suppression progressive des principales mesures d’aides à
l’accession à la propriété. Ce contexte devrait engendrer de nouvelles pertes d’effectifs et une
hausse des cessations d’entreprises en 2012, plus particulièrement dans les activités de transaction
qui sont plus sensibles à la situation conjoncturelle.
1
Cette remarque ne s’applique pas aux sociétés d’investissement immobilier cotées, acteurs majeurs de
l’immobilier d’entreprise, dont les performances boursières s’avèrent, sur longue période, supérieures à celle
des actions et obligations.
5Les mesures annoncées par le gouvernement, au premier semestre 2013, dans le cadre du plan
d’investissement dans le logement, apportent de nouveaux dispositifs de soutien à la
construction et à l’immobilier2. Mais l’impact de ces mesures ne se fera pas sentir avant de longs
mois, en raison des délais nécessaires à la mise en œuvre de ces mesures, et reste incertain, en
raison, notamment, de la hausse de la pression fiscale qui ne manquera pas de peser sur le pouvoir
d’achat et les décisions d’investissement des ménages.
2
Le plan comprend cinq mesures phares parmi un total de vingt mesures : raccourcir les délais de procédure
pour débloquer les projets, construire là où sont les besoins, conclure un pacte avec les HLM, simplifier les
normes et rénover massivement les logements. Voir la présentation des vingt mesures sur :
http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/130321_DP_version_integrale_20_mesures.pdf.
62 LES
MARCHES
IMMOBILIERS
Les acteurs de l’immobilier interviennent sur deux marchés principaux : l’immobilier résidentiel
et l’immobilier d’entreprise. Ces marchés ont en commun d’être sensibles à la conjoncture
économique et de dépendre des politiques publiques de soutien à l’activité. Cette sensibilité à
l’égard de la conjoncture économique est plus ou moins marquée en fonction de la possibilité
qu’ont les acteurs à intervenir sur un ou plusieurs marchés.
En 2011, les marchés immobiliers ont représenté une valeur marchande de 336,8 milliards
d’euros (hors activité de vente et de location de locaux d’entreprise pour lesquelles on ne dispose
pas de la valeur du marché). Le marché de l’immobilier résidentiel représentait 95% de ce
montant et celui de l’immobilier d’entreprise (activité d’investissement uniquement) 5%.
2.1 Les
transactions
dans
l’ancien
représentent
l’essentiel
du
marché
résidentiel
Sur le marché de l’immobilier résidentiel, le montant total des transactions effectuées et des loyers
versés à la location d’une résidence principale s’élevait à 320 milliards d’euros. Les montants
générés par les transactions représentaient 80% de cette somme et les montants des loyers
versés par les locataires 20%.
Le marché de la transaction est dominé par les achats de logements anciens (près des trois
quarts des montants investis par les ménages), tandis que sur le marché de la location, les
loyers versés dans le secteur libre représentent plus du double du montant des loyers versés
par les locataires du secteur social.
• L’IMMOBILIER
RESIDENTIEL
:
UN
MARCHE
MARQUE
PAR
L’INADEQUATION
DE
L’OFFRE
A
LA
DEMANDE
ET
UNE
CONJONCTURE
ECONOMIQUE
DIFFICILE
En France, le marché du logement pâtit d’une insuffisance et d’une inadéquation de l’offre
par rapport à la demande des ménages, tant en termes de localisation géographique que de
caractéristiques des logements (taille, prix). La hausse des prix à l’achat et à la location observée
au cours des années 2000 a réduit progressivement le pouvoir d’achat immobilier des ménages.
Les mesures fiscales annoncées en 2012, visant à réduire le déficit budgétaire de l’État en 2013,
accentueront la pression sur le pouvoir d’achat et assombriront les perspectives économiques des
ménages.
La baisse de la part des propriétaires accédant dans la population des propriétaires ainsi que la
hausse du nombre de ménages en attente de logements sociaux attestent des difficultés
croissantes que les ménages français rencontrent pour se loger. Et de la nécessité impérieuse
d’une politique structurelle durable en faveur du logement.
Sur le plan conjoncturel, le manque de perspectives de croissance de l’activité économique
continue de peser lourdement sur les marchés du logement, que ce soit celui de l’accession à la
propriété ou celui de la location. La baisse de la demande de logements neufs à acheter et le
recul du taux de mobilité des locataires attestent de l’attentisme des ménages et alimentent la
7baisse des transactions dans le neuf et l’ancien et la chute des mises en chantier de logements par
les promoteurs. Ainsi, la majorité des observateurs s’avère pessimiste quant à l’évolution
de ces marchés à l’horizon 2014.
2.2 L’immobilier
d’entreprise
:
un
marché
segmenté,
tiré
par
les
valeurs
de
qualité
mais
qui
ne
se
renouvelle
pas
L’immobilier d’entreprise est composé de deux grandes catégories d’activités, distinctes mais
complémentaires : d’une part, l’investissement immobilier où se concrétise la « valeur refuge »
de l’immobilier pour les investisseurs à la recherche de placements financiers attractifs et, d’autre
part, la vente et la location de locaux d’activité aux utilisateurs (demande placée).
Si les investissements, mesurés en valeur, se concentrent sur l’immobilier de bureaux et la
région Ile de France, la répartition du marché en volume (superficie de la demande placée)
montre une répartition plus équilibrée des marchés de l’immobilier d’entreprise, tant en ce
qui concerne les types de locaux (bureaux et autres locaux d’activité) qu’en ce qui concerne la
localisation de ces activités (Ile de France et régions).
• L’IMMOBILIER
D’ENTREPRISE
:
UN
MARCHE
DURABLEMENT
DUAL
La concentration des investissements sur le cœur du marché de l’immobilier d’entreprise rend
compte de deux caractéristiques majeures : à la fois valeur refuge pour les investisseurs en
temps de crise économique et financière, ce marché est également extrêmement sensible à la
conjoncture économique. La dégradation durable des fondamentaux de la croissance
économique en Europe (destruction d’emplois, baisse du pouvoir d’achat des ménages, recul des
commandes des industriels, atonie de l’investissement, rigueur budgétaire des États, instabilité de
la zone euro, etc.) pèse sur les perspectives d’activité des marchés de l’immobilier d’entreprise.
À l’horizon 2013-2014, la dualité du marché devrait donc se maintenir entre refuge pour des
investisseurs à la recherche de valeurs sûres qui resteront séduits par les actifs « prime » de
l’immobilier de bureaux parisien, et poursuite des difficultés sur les marchés « secondaires »
où les demandeurs risquent de se raréfier. Mais au-delà de sa dimension conjoncturelle, la dualité
des marchés de l’immobilier d’entreprise possède une dimension structurelle, ancrée dans le
déficit d’offre sur le marché, qui la rend durable.
Toutefois, certain observateur ne manque pas de souligner que le marché de l’immobilier
d’entreprise repose sur des fondamentaux solides, prompts à répondre à toutes les évolutions
économiques : dans un contexte économique durablement dégradé (crise des dettes souveraines
en Europe, faible croissance économique, euro faible) l’immobilier « prime » demeure une valeur
refuge pour les investisseurs (peu d’offre, revenu sécurisé et élevé par rapport aux obligations):
• en cas de retour de l’inflation, l’indexation des loyers sur l’inflation offre une meilleure
protection aux investisseurs que les obligations
• en cas de retour de la croissance économique, la reprise de la demande se concentrera sur
une offre faible tandis que les loyers augmenteront3.
3
M. J. Strong, Chairman & CEO – Europe Middle East and Africa de CBRE, Forum CBRE, 24/01/2012.
82.3 Quels
acteurs
sur
quels
segments
de
marché
?
Le tableau suivant positionne les principaux acteurs de l’immobilier sur les grands marchés
identifiés précédemment. Il apparait que si certains acteurs interviennent sur un seul marché (tels
que les professionnels de la promotion immobilière de logements ou de la location de logements),
ce qui les expose fortement aux variations conjoncturelles de leur marché, d’autres peuvent se
positionner à la fois sur les marchés résidentiels et non résidentiels et réduire ainsi leur
dépendance à l’égard d’un type de clientèle (à l’image des agences immobilières). On constate
également que c’est sur le marché de la vente et de la location de biens immobiliers d’entreprise
(demande placée) qu’intervient, potentiellement, la plus grande diversité de professionnels, tandis
que certains marchés sont l’apanage de spécialistes (la location de logements sociaux et privés).
Tableau 2 : Répartition des professionnels sur les principaux marchés de l’immobilier
Secteur
immobilier
élargi
Administration
d'immeubles
et
d'autres
biens
immo.
Activités
combinées
de
soutien
lié
aux
bâtiments
Location
de
terrains
et
autres
biens
immobiliers
Supports
juridiques
de
gestion
du
patimoine
Promotion
immoibilière
d'autres
bâtiments
Promotion
immobilière
de
logements
Supports
juridiques
de
programmes
Promotion
immobilière
de
bureaux
Marchands
de
biens
immobiliers
Location
de
logements
Valeurs
en
2011
et
volumes
en
2010 4110A 4110B 4110C 4110D 6810Z 6820A 6820B Agences
immobilières
6831Z 6832A 6832B 8110Z
MARCHES
RESIDENTIELS 2011
Transaction 255,8
Mds
€ X X X
Ancien 188
Mds
€ X X
Neuf 67,8
Mds
€ X X
Individuel 74%
logts.
Collectif 26%
logts.
*CR
et
UU
<
20
000
hab. 28%
logts.
UU
de
20
000
à
+
100
000
hab. 51%
logts.
Agglo.
Parisienne 21%
logts.
Location 64,2
Mds
€ X X
Libre
/
Privé 40
Mds
€ X
Social 17,6
Mds
€ X
Individuel 23%
logts.
Collectif 77%
logts.
*CR
et
UU
<
20
000
hab. 51%
logts.
UU
de
20
000
à
+
100
000
hab. 36%
logts.
Agglo.
Parisienne 13%
logts.
MARCHES
NON
RESIDENTIELS
Investissement 16,8
Mds
€ X X X
Bureaux 75%
valeur X
Autres
(logistique,
commerce…) 25%
valeur X
Ile
de
France 80%
valeur
**Régions 20%
valeur
Demande
placée 7,2
M
m² X X X X X
Bureaux 53%
vol.
Autres
(logistique,
commerce…) 47%
vol.
Ile
de
France 48%
vol.
**Régions 52%
vol.
*
CR
=
Commune
Rurale
;
UU
=
Unité
Urbaine
**
Régions
:
Aix-‐en-‐Provence/Marseille,
Bordeaux,
Clermont-‐Ferrrand,
Grenoble,
Lille,
Lyon,
Metz,
Montpellier,
Nantes,Nancy,
Nice/Sophia
Antipolis,
Rennes,
Rouen,Strasbourg,
Toulouse
Source : Données SOeS, CBR - Traitement CRÉDOC
93 LES
PROFESSIONNELS
DE
L’IMMOBILIER
Le portrait économique a permis d’identifier les principales caractéristiques des emplois et des
entreprises de l’immobilier et rend compte d’un mouvement de concentration des acteurs.
3.1 Cinq
tendances
principales
de
l’emploi
immobilier
L’analyse des données sur les effectifs permet de dégager au moins cinq tendances de l’emploi
dans le secteur immobilier.
• APRES
AVOIR
BAISSE
AU
COURS
DE
LA
DERNIERE
DECENNIE
…
Avec un total de 326 522 salariés au 31/12/2010, le secteur de l’immobilier élargi (incluant la
promotion immobilière et les activités combinées de soutien lié aux bâtiments) a perdu plus de
6 000 salariés depuis 2000, soit une baisse de 2%. Ces résultats attestent de la forte corrélation
qui existe entre le niveau de l’emploi salarié et le niveau d’activité dans l’immobilier.
Tableau 3 : Répartition des salariés en 2000 et 2010
2000 2010 Evolution 2010/2000
Nb salariés 320 522 326 522 -2%
• …
DE
FAÇON
CONTRASTEE
SELON
LES
ACTIVITES
…
Alors que, entre 2000 et 2010, l’effectif salarié a progressé de près de 28% (+5 000 salariés)
au sein des activités de promotion immobilière (APE 41), il a chuté de près de 7% (-7 000
salariés) dans les activités combinées de soutien lié aux bâtiments (APE 8110Z) ; pour leur
part, les secteurs couverts par la CEFI ont perdu 4 500 salariés, soit une baisse de 2% de
l’effectif salarié total, à 201 538 salariés en 2010.
Tableau 4 : Répartition des salariés par secteur d'activité en 2000 et 2010
2000 2010 Evolution 2010/2000
Promotion immobilière 17 640 +5 000 +28%
Activités combinées de soutien 101 078 -7 000 -7%
Secteurs couverts par la CEFI 197 038 201 538 -2%
• …
L’EFFECTIF
SALARIE
S’EST
STABILISE
EN
2010…
En 2010, l’UNEDIC recensait 209 727 salariés employés dans les entreprises du secteur
immobilier (NAF 68.10Z, 68.20A, 68.20B, 68.31Z, 68.32A, 68.32B, 81.10Z) au 31/12. Le
nombre de salariés est stable sur un an (le secteur comptait 209 797 salariés au 31/12/2009)4.
4
Les cahiers statistiques, septembre 2011, n° 11 : « Emploi salarié en 2011 », Pôle emploi, Direction études,
statistiques et prévisions, pp. 46 et 58 ; les données 2010 sont provisoires.
10Les effectifs de l’immobilier se partagent entre les activités des marchands de biens
immobiliers et les activités immobilières pour compte de tiers (code L68A de la NAF A129)
qui rassemblent 123 525 salariés (+2,6% sur un an) et les activités de location et exploitation
de biens immobiliers propres ou loués (L68B) qui comptent 86 202 salariés (-3,6% sur un
an).
Tableau 5 : Répartition des salariés selon les secteurs de l'immobilier
2010 Evolution 2010/2009
Secteur Immobilier 209 727 0%
dont :
- Activités des marchands de biens immobiliers 123 525 +2,6%
et les activités immobilières pour compte de
tiers
- Activités location et exploitation de biens 86 202 -3,6%
immobiliers propres ou loués
• …
ET
SE
CONCENTRE
DE
PLUS
EN
PLUS
DANS
LES
ETABLISSEMENTS
DE
DIX
SALARIES
ET
PLUS
L'effectif salarié se répartit quasiment à part égale entre les établissements de moins de 10
salariés (48%) et ceux de plus de 10 salariés (52%). Mais, depuis 2000, l'effectif salarié se
concentre de plus en plus dans les structures de 10 salariés et plus, dont la part a augmenté
de plus de 9 points sur la période, soit une hausse de près de 22 000 salariés.
Tableau 6 : Evolution des salariés selon la taille de l'entreprise
- 10 salariés + 10 salariés
2000 48% 52%
+9%
2010 39% 61%
Ainsi, en 2010, les établissements de 1 à 4 salariés, qui représentaient près de 80% des
établissements du secteur de l'immobilier, n’employaient que 30% des salariés.
En 2010, les entreprises du secteur immobilier employaient en moyenne entre 0,6 salarié
(location de terrains et d’autres biens immobiliers) et 6,2 salariés (administration d’immeubles et
d’autres biens immobiliers). Au sein de cet intervalle, les entreprises de location de logements
affichaient une taille moyenne trois fois plus importante que les agences immobilières
(respectivement 4,6 et 1,4 salariés par entreprise).
• L’EFFECTIF
NON-‐SALARIE
REPRESENTE
UNE
PART
IMPORTANTE
DE
L’EFFECTIF
TOTAL
Avec un effectif non-salarié qui représente 15,5% du total en 2010, soit 47 200 personnes,
l’immobilier (APE 68) figure parmi les principaux secteurs d’activité en termes d’effectif non-salarié.
Mais de fortes disparités apparaissent également dans ce domaine entre les activités immobilières.
Parmi les activités couvertes par la CEFI, la part de l’emploi non salarié varie de 3% dans le
11secteur de l’administration de biens (NAF 68.32A) à 28% dans celui des agences
immobilières (NAF 68.31Z).
Une part croissante de ces emplois semble attribuable au développement du statut d’agent
commercial indépendant.
3.2 Trois
caractéristiques
principales
des
entreprises
de
l’immobilier
En 2010, l'INSEE a dénombré 172 650 entreprises dans le secteur immobilier (hors promotion
immobilière), soit une hausse de 1,4% sur un an. Cela représente 12% de l'ensemble des
entreprises des Services Marchands Non Financiers (SMNF) et 5% de l'ensemble des
entreprises marchandes en France.
• UN
SECTEUR
DE
TRES
PETITES
ENTREPRISES…
L’immobilier (APE 68) est un secteur de très petites entreprises : plus de 80% des 172 650
entreprises recensées en 2010 par l’INSEE ne comptent aucun salarié (soit près de 140 000
entreprises), contre 68% des entreprises des services marchands non financiers et 66% des
entreprises du secteur marchand dans son ensemble.
• …
OU
LES
PME
JOUENT
UN
ROLE
ECONOMIQUE
ESSENTIEL
Nombre d’établissements, effectifs salariés et chiffre d’affaires
selon la taille de l’établissement en 2010
Source : CRÉDOC à partir des données UNEDIC
Les entreprises de 20 salariés et plus jouent un rôle économique essentiel puisqu’elles réalisent
près de la moitié du chiffre d’affaires sectoriel et emploient six salariés sur dix alors qu’elles
représentent environ 1% de la population totale des entreprises.
Le poids marginal des entreprises de 10 à 19 salariés dans les résultats économiques du
secteur constitue une autre caractéristique marquante des entreprises de l’immobilier (APE 68). Ce
résultat conduit à s’interroger sur la viabilité économique de ce type de structure au sein
12d’un secteur où le type d’entreprise dominant est celui de la très petite entreprise (moins de 10
salariés) et où les PME (20 salariés et plus) jouent un rôle économique majeur.
• LA
DEMOGRAPHIE
DES
ENTREPRISES
EST
PARTICULIEREMENT
DYNAMIQUE
Au cours de la décennie 2000, le secteur immobilier (APE 68) s’est avéré plus dynamique sur le
plan démographique que l’ensemble de l’économie. Si le secteur immobilier a été davantage
impacté par la crise économique de 2008-2009 (avec une baisse de 6 420 entreprises, soit -3,6%
sur un an), il a retrouvé son dynamisme démographique dès 2010 avec un rebond des créations
d’entreprises et une chute des défaillances.
3.3 Des
acteurs
en
voie
de
concentration
Deux types d’acteurs principaux se dégagent de ce portrait statistique sur la période 2000-
2010:
• les très petites entreprises et notamment celles sans salarié qui représentent une part très
importante des entreprises immobilières,
• les entreprises de vingt salariés et plus qui représentent une part essentielle de l’activité
économique du secteur (46,2% du chiffre d’affaires).
Le nombre d’entreprises sans salarié contribue à justifier la part élevée des emplois non-salariés
dans le total des emplois immobiliers au regard des autres secteurs d’activité ; il éclaire également,
en grande partie, la dynamique de création des entreprises dans le secteur.
Par ailleurs, la baisse de l’effectif salarié observée depuis le milieu des années 2000, sa
concentration au sein des établissements de dix salariés et plus, et le renouvellement important
des entreprises leaders dans la plupart des activités immobilières laissent penser que le secteur de
l’immobilier dans son ensemble a connu des mouvements de restructuration/concentration
de ses entreprises sur la période observée.
134 LES
ENJEUX
DES
PROFESSIONS
IMMOBILIERES
A
L’HORIZON
2020
• QUATRE
ENJEUX
PRINCIPAUX
A
RELEVER
Le portrait économique de la branche Immobilier fait ressortir quatre enjeux principaux pour les
professionnels de l’immobilier à l’horizon 2020 :
- Faire face à la dégradation durable de la conjoncture économique, notamment pour
les professionnels de la transaction dont l’activité dépend étroitement de la situation
économique d’ensemble.
- S’adapter aux évolutions des modes de vie et de consommation caractérisées
notamment par les mutations démographiques (vieillissement de la population, mobilité
géographique…), la généralisation de l’usage d’Internet au sein de la population, ou encore
les exigences de qualité des clients à l’égard des biens et services consommés.
- Se préparer aux réformes du cadre réglementaire propre aux activités immobilières
(telle que la rénovation de la loi de 1965 sur les copropriétés) et du cadre réglementaire
général (par exemple, la volonté du gouvernement actuel de renforcer la protection des
consommateurs pourrait aboutir à la mise en place d’une loi « class action » encadrant les
actions collectives des consommateurs contre les industriels, prestataires de services et
commerçants).
- Pour les indépendants, relever le défi de la concurrence des groupes et des réseaux.
• LES
ATOUTS
POUR
Y
FAIRE
FACE
Le tableau ci-après rassemble les principales forces, faiblesses, menaces et opportunités qui
conditionneront les activités des professionnels de l’immobilier à l’horizon 2020.
Si les professionnels de l’immobilier bénéficient de fondamentaux favorables à leur activité à
moyen et long termes, la situation conjoncturelle dégradée pèse sur les perspectives d’activité à
court terme. La reprise de l’activité sur les marchés immobiliers reste conditionnée par le succès
des nouvelles politiques publiques et fiscales de soutien au logement et à
l’investissement qui lèveront les incertitudes actuelles sur la rentabilité des investissements, la
fiscalité des biens immobiliers ou encore le soutien à l’accession à la propriété.
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