Real Estate Focus a b - Chief Investment Office WM 2016 - Bauma Immobilier
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ab Real Estate Focus Chief Investment Office WM 2016
Editorial
Chère lectrice,
Cher lecteur,
On l’affirmait jusqu’à peu avec certitude: les taux nominaux ne pouvaient pas
être négatifs. Payer des intérêts pour prêter de l’argent? Cela semblait absurde.
Mais le zero bound, soit l’existence d’un plancher à zéro pour les intérêts, est
désormais un mythe: pour lutter contre les risques déflationnistes, certaines
banques centrales européennes affichent des taux nominaux négatifs. Plus d’un
tiers des obligations du Bloomberg Eurozone Sovereign Bond Index (soit des
emprunts d’une valeur supérieure à 2000 milliards d’euros) offrent désormais un
rendement négatif.
Le principe qui sous-tend la politique de taux négatifs est toutefois loin d’être
nouveau. Il y a plus d’un siècle déjà, le théoricien monétaire Silvio Gesell,
considéré comme le précurseur de la politique d’intérêts négatifs, faisait l’apolo-
gie de la «taxation de l’argent» pour inciter ses compatriotes à faire circuler plus
rapidement leurs capitaux. Sa théorie: lorsque l’argent perd continuellement de
la valeur, l’épargne n’est pas attrayante et la consommation augmente. Miles
Kimball, un professeur d’économie américain, va même plus loin. Pour lui, les
intérêts peuvent plonger de manière illimitée dans le rouge, tant que le stockage
des liquidités est compensé par la taxation de ces dernières.
Confrontée à un franc fort, la Banque nationale suisse s’est décidée à introduire
des taux négatifs fin 2014; reste à savoir comment évoluera cette politique
monétaire peu orthodoxe et jusqu’à peu inenvisageable, et comment nous en
sortirons. Indéniablement, placer des capitaux est devenu plus difficile que
jamais. Les investisseurs manifestent un intérêt croissant pour les valeurs réelles,
ce qui a fait flamber les valorisations sur le marché suisse de l’immobilier. Si les
taux ne remontent pas dans les années à venir, il n’en reste pas moins que
l’investisseur en immobilier d’aujourd’hui, malgré les prix élevés, aura rétrospec-
tivement misé sur le bon cheval. Le pari est toutefois risqué. Les taux éternelle-
ment bas sont dans tous les cas un mythe.
Nous vous souhaitons une agréable lecture!
Claudio Saputelli Daniel Kalt
Head Global Real Estate Chief Economist Switzerland
Sommaire
6 26
UBS Real Estate Focus 2016
Ce rapport a été préparé par UBS Habitation Commercial
Switzerland AG. Veuillez consulter les
mentions légales importantes au verso.
Les performances passées ne présagent
pas des performances futures. Les
cours de marché mentionnés corres-
pondent aux cours de clôture sur les
marchés de cotation respectifs.
Editeur
UBS Switzerland AG
Chief Investment Office WM
Case postale, CH-8098 Zurich
Rédacteur en chef
Elias Hafner
Rédaction
Viviane Vajda
Clôture de la rédaction
7 janvier 2016 6 Logements en propriété 26 Surfaces des bureaux
Un fossé entre désir Les meilleurs emplacements
Traduction et correction
24translate GmbH, Saint-Gall
et réalité s’arrachent
Mise en page
10 Immeubles locatifs 30 Surfaces commerciales
Margrit Oppliger
Werner Kuonen Réduire le risque d’intérêt Guère d’amélioration en vue
Photos
Mauro Mellone, photographe, Berne
En point de mire En point de mire
Photo en couverture
Hôtel Chetzeron Crans-Montana
Bureau d’architecture: 14 Innovation et 34 Logistique
Actescollectifs Architectes informatisation Concurrence étrangère
Impression Révolutions en marche
galledia ag, Flawil, Suisse 37 Self-Stockage
Langues
19 50 ans de propriété Potentiel de redressement
Publié en français, anglais, allemand par étages en Suisse
et italien D’un marché de niche
Contact à une nouvelle source
ubs-cio-wm@ubs.com d’espoir
Commande ou abonnement
En tant que client ou cliente d’UBS, 22 Logement d’utilité publique
vous pouvez commander des exem- Pour une baisse des
plaires supplémentaires de cette
publication ou vous abonner à
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Views.
N° SAP 83518F-1601
4 UBS Real Estate Focus 2016
40 48 52
Bourse Global Stratégie
40 Fonds immobiliers 48 UBS Global Real Estate 52 Stratégies et véhicules
Risques prédominants Bubble Index d’investissement
Surévaluation de la majorité Prudence accrue en
43 Actions immobilières des villes du monde fin de cycle
La sécurité des dividendes,
priorité des investisseurs
En point de mire
46 Effet de levier financier 59 Aperçu et prévisions
Il est temps de réduire
l’endettement
UBS Real Estate Focus 2016 5
Logements en propriété
Un fossé entre
désir et réalité
Matthias Holzhey et Maciej Skoczek
Habitation
A en juger par les coûts inhérents, les biens immobiliers
en propriété sont en moyenne moins chers qu’une loca-
Commercial
tion depuis la mi-2014 en Suisse. Néanmoins, l’accès à
la propriété du logement est de moins en moins viable
financièrement pour les ménages, dont les revenus
stagnent. Nous nous attendons à une baisse des prix
au cours de l’année, une première depuis 1999.
Bourse
Global
Corrigés de l’inflation, les prix de l’accès à la pro- lisée se monte en moyenne à environ 5%. Lors
priété du logement se situent actuellement au du dernier pic des taux d’intérêt en 2008, les
même niveau qu’à l’apogée de la dernière bulle coûts annuels inhérents aux logements en pro-
immobilière, début des années 1990. L’UBS Swiss priété étaient encore d’environ 20% supérieurs
Real Estate Bubble Index, qui mesure les déséqui- aux loyers des logements similaires. En consé-
libres sur le marché immobilier, a de nouveau quence, le cercle des ménages voulant acheter
Stratégie
augmenté l’année dernière et s’est installé dans la leur propre logement a considérablement aug-
zone à risque. Mais après 16 années de hausse, menté ces dernières années.
parfois forte, des coûts d’accès à la propriété du
logement, les restrictions au crédit hypothécaire
semblent se généraliser. L’année dernière, les prix
des offres ont augmenté en nominal d’à peine Faible coût d’utilisation des maisons
1,5% pour les appartements et de 2% pour les en propriété
maisons individuelles. Au regard de la vacance
Coûts nominaux d’une maison en propriété et d’une location comparable
croissante et de la stagnation des revenus, la pos-
dans un bâtiment neuf de haut de gamme, lissé, en francs par m² et par an
sibilité d’une hausse des prix reste très faible pour
l’année en cours. Les prix moyens des offres de 425
+30% depuis mi-2008
maisons individuelles devraient donc stagner en 400
cours d’année, et nous nous attendons même à
375
un recul de 1% pour les prix des appartements. –20% depuis mi-2008
350
L’octroi de crédit, un goulot d’étranglement 325
Avec la baisse des taux hypothécaires depuis 300
2008, être propriétaire de ses quatre murs est
275
devenu très attractif. Les coûts annuels inhérents 2005 2007 2009 2011 2013 2015
aux logements suisses en propriété ont chuté en
moyenne de 20% depuis, malgré une augmen- Coût calculé d’une maison en propriété
tation de 30% des prix. Depuis la mi-2014, les Coût d’utilisation d’une maison en propriété*
dépenses courantes d’un logement en propriété Coût d’utilisation d’un logement en location
sont – pour la première fois depuis 15 ans – de * Intérêts pour une hypothèque à long terme, provisions pour l’entretien et
nouveau inférieures aux coûts de location d’un montant de l’imposition de la valeur locative
bien comparable. Actuellement, l’économie réa- Sources: Wüest & Partner, UBS
6 UBS Real Estate Focus 2016
Complexe résidentiel «come west» Berne
« Après 16 années de hausse, parfois forte,
des prix des logements en propriété, les
restrictions au crédit hypothécaire semblent
faire largement leurs effets.»
Par contre, il devient de plus en plus difficile (environ 100 000 CHF dans l’exemple ci-dessus)
d’obtenir le crédit nécessaire pour concrétiser ainsi que l’obligation d’amortissement, le cercle
le rêve d’être propriétaire. Les directives de ca- des acheteurs potentiels se réduit encore plus.
pacité financière des banques, en vigueur de- Vivre sous son propre toit devient ainsi de plus
puis 1994, limitent en effet l’octroi aux prêts. En en plus difficile à mettre en pratique.
outre, le coût théorique d’un bien (taux théo-
rique de 4 à 5% plus charges et paiements Les restrictions au crédit empêchent la bulle
d’amortissement) ne doit pas dépasser un tiers immobilière
du revenu annuel brut. En 2008, la moitié des Si les coûts inhérents à la propriété sont inférieurs
ménages suisses répondaient à ces conditions aux loyers, comme actuellement en Suisse, alors la
afin d’obtenir un financement correspondant à hausse des prix est une conséquence explicable de
80% du prix d’achat d’un logement neuf de décisions d’achat rationnelles et non le signe d’une
120 m2. Aujourd’hui, ce ne sont plus qu’un exubérance irrationnelle. Tel était l’un des argu-
quart des ménages, car les revenus n’ont ments censés justifier la bonne santé des marchés
presque pas augmenté par rapport aux prix de du logement dans les grandes villes américaines
l’immobilier depuis 2008. Or, pour financer le en 2005 – un an plus tard commença la baisse des
logement susmentionné, un revenu annuel brut prix, qui a parfois atteint 40%. Rétrospectivement,
d’environ 150 000 CHF est actuellement néces- il est clair que la séduction combinée d’un faible
saire. En tenant compte des obstacles supplé- coût inhérent et de la disponibilité illimitée de
mentaires introduits par les mesures d’autoré- crédits avait gonflé la bulle aux Etats-Unis.
gulation telles que l’apport en fonds propres
UBS Real Estate Focus 2016 7
Afin de prévenir l’apparition d’une telle bulle de même temps, les conditions de financement sont
crédit, les banques suisses utilisent des directives devenues beaucoup plus attrayantes, de nom-
Habitation
de capacité financière lors de l’octroi de prêts breux ménages révisent leurs désirs en matière
hypothécaires. Dans l’environnement actuel de de logement. Ainsi, la taille moyenne des nou-
faibles taux d’intérêt, le taux d’intérêt théorique veaux appartements a atteint son sommet avec
de 5% semble certes extrêmement élevé. Toute- les constructions d’avant 2008, mettant fin à une
fois, la réglementation limite l’endettement tendance à la hausse ininterrompue depuis les
maximal pour un ménage à cinq-six années de années 1960. Depuis, la taille des appartements
Commercial
revenu – un ordre de grandeur que de nom- a déjà diminué de plus de 10% par rapport à son
breux ménages ne pourraient jamais rembour- maximum, et la tendance reste baissière.
ser. Sans ces directives de capacité financière,
l’endettement et les prix d’accès à la propriété En outre, le ménage moyen se détourne de plus
dans ce pays seraient probablement beaucoup en plus des zones à prix élevés en faveur de lo-
plus élevés et le risque d’une bulle immobilière calités avec des biens abordables. Ainsi l’an der-
en serait d’autant plus grand. nier, c’est en Suisse orientale et dans le centre
Bourse
de la Suisse allemande que les prix des loge-
ments ont le plus augmenté. Par exemple, si
Conséquences sur le marché du seulement un quart des ménages ont la capacité
logement en propriété financière pour avoir accès à la propriété d’un
Une maison de rêve de plus en plus petite logement de 120 mètres carrés aux nouvelles
et éloignée du centre normes de construction à Zurich, 65% d’entre
Global
Comme la capacité financière nécessaire à la pro- eux pourront s’offrir un bien similaire dans le
priété du logement a diminué, mais que, dans le canton de Thurgovie.
Stratégie
Des maisons abordables sur le Plateau
Revenu nécessaire à un ménage pour satisfaire aux exigences de capacité financière pour un logement de 150 m² dans
le segment milieu de gamme, par rapport au revenu médian des ménages par commune
Revenu nécessaire en pourcentage du
revenu médian des ménages
≤90 >110 et ≤125
> 90 et ≤110 >125 et ≤150
Sources: AFC, Wüest & Partner, UBS >150
8 UBS Real Estate Focus 2016
Le segment des prix élevés sous pression la cité rhénane. Si les loyers y restent au niveau
Autre conséquence des obstacles relativement actuel, la dynamique présente devrait bientôt
élevés au crédit: les prix du segment haut de rendre l’achat plus attrayant que la location, ce
gamme sont sous pression. Depuis 2008, l’offre qui pourrait endiguer la chute des prix.
d’appartements avec des prix au m2 de plus de
10 000 CHF a triplé en Suisse alors que la de- Seuls les centres au Tessin sortent du rang. Mal-
mande a majoritairement stagné. Dans le canton gré des coûts inhérents relativement élevés ou
de Genève par exemple, plus de la moitié de des faibles loyers, les prix des appartements ont
tous les biens mis en vente l’an dernier coûtaient encore augmenté de 4 à 5% à Lugano comme à
déjà plus de 10 000 CHF/m2. Mais à peine un Locarno l’année dernière par rapport à l’année
quart des ménages genevois peut se permettre précédente.
d’acheter une maison de 120 m2 dans ce seg-
ment de prix. Avec un tel déséquilibre, chaque
resserrement des règles d’octroi de prêt peut ra-
pidement entraîner un glissement des prix; on
Données de base mitigées
observe depuis maintenant trois ans une baisse Pour l’année en cours, où la croissance du pro-
des prix des offres autour du lac Léman. On ob- duit intérieur brut devrait être de 1,4%, nous ta-
server une évolution similaire dans de nombreux blons sur une faible progression de l’économie
endroits de prestige en Suisse alémanique. L’an suisse. La performance économique par habitant
dernier, les prix ont aussi chuté de manière per- devrait être légèrement positive. Les entreprises
ceptible dans la plupart des villes les plus chères exportatrices continuent de pâtir de la vigueur
autour des lacs de Zurich et de Zoug. du CHF et le climat de l’investissement reste
faible. Le taux de chômage devrait ainsi aug-
Les villes (encore) bon marché rattrapent menter légèrement à 3,5%; le fléchissement de
leur retard l’emploi freinera légèrement l’augmentation de
En majorité, les prix d’achat des appartements ont la population. Pour l’année en cours, nous pré-
augmenté plus vite dans les villes. Dans certains voyons une croissance démographique d’environ
centres urbains comme Aarau ou Fribourg, cette 1,0%, comparativement à 1,3% en 2013. Avec
hausse dépassait même 10%. La ville de Bâle, où environ 85 000 habitants supplémentaires pour
les prix ont bondi de 7,5%, a bénéficié d’un bon 2016, la croissance se situe toutefois encore
développement économique et d’un niveau de dans la moyenne de la dernière décennie.
prix relativement faible par rapport à d’autres
grands centres économiques. Même à Berne et L’activité de construction a certes passé un
dans la plupart des centres de taille moyenne du sommet, mais le nombre de nouvelles livraisons
centre de la Suisse, les appartements se sont ap- devrait se stabiliser cette année à un niveau
préciés d’au moins 2 à 3% en moyenne. En raison élevé de 1,1% du parc immobilier. Compte tenu
de la baisse des coûts inhérents, acheter y est sou- de la baisse de la demande en surfaces, il faut
vent bien moins cher que louer. s’attendre à une nouvelle légère augmentation
du taux de vacance.
Inversement, les coûts inhérents à la propriété à
Zurich, Lausanne et Genève sont soit plus élevés Les prix à la consommation pourraient chuter de
soit équivalents aux coûts de location d’un ap- 0,4% cette année, et nous ne nous attendons à
partement comparable. D’un point de vue uni- aucun changement significatif de l’environne
quement financier, une augmentation supplé- ment des taux d’intérêt pour 2016. Ainsi, les
mentaire des prix de l’offre ne serait pas le résul- taux hypothécaires et donc les coûts inhérents
tat de décisions d’achat rationnelles, mais plutôt à la propriété continueront de rester à un niveau
un signe de plus-values escomptées à long extrêmement faible.
terme. Mais cet optimisme s’est dissipé au cours
des trois dernières années, de sorte qu’en 2015,
le niveau des prix a stagné dans les villes de Zu-
rich et de Lausanne, et a chuté de 4% à Genève.
Depuis le sommet atteint au premier trimestre
de 2013, les prix ont chuté de plus de 15% dans
UBS Real Estate Focus 2016 9
Immeubles locatifs
Réduire le risque
d’intérêt
Elias Hafner et Matthias Holzhey
Habitation
Les immeubles locatifs sont parmi les rares placements à
offrir encore des flux de paiements positifs et relativement
Commercial
sûrs. En termes de performance, les immeubles d’habita-
tion dans les zones de premier choix offriront un rende-
ment supérieur aux liquidités, à condition que l’environne-
ment actuel de faibles taux se prolonge pendant au moins
15 ans. La périphérie des agglomérations offre un risque
Bourse
d’intérêt nettement plus faible, tout en affichant un risque
de vacance acceptable.
Global
La perspective de voir les rendements des em- rendements initiaux maximaux le resteront aus-
prunts de la Confédération rester en territoire si. Les revenus locatifs (moins les frais d’entre-
négatif pour les durations jusqu’à 2027 pousse tien au prorata de la durée) représenteront donc
les investisseurs institutionnels – tels que les la quasi-totalité de la performance. Les im-
caisses de pension et les assurances – à recher-
cher des alternatives affichant des flux de paie-
Stratégie
ment positifs. Or, c’est précisément ce qu’offrent
les immeubles d’habitation, avec leurs revenus Le montant élevé de la prime aux
locatifs stables. La forte pression des investis- nouvelles constructions limite le potentiel
seurs a fait chuter les rendements nets initiaux
sous 3% pour les immeubles locatifs de qualité d’ajustement des loyers
dans les grandes villes suisses, contre 5% en Loyers réels par période en francs par mois et prime aux nouvelles
1998. La valeur des immeubles a ainsi progressé constructions* en %
de 80% pendant cette période.
1800
Risques élevés dans les grandes villes +22
La chute des rendements initiaux les plus élevés
depuis 1998 s’explique à 90% par la baisse 1500 +3
concomitante des taux à long terme. En ex- +43
trapolant la relation entre les taux d’intérêt et
les rendements locatifs, on obtient les rende- 1200
ments suivants pour différents scénarios. Période de Période de Période de Période de Période de Période de
construction construction construction construction construction construction
1971–1980 1981–1990 1981–1990 1991–2000 1991–2000 2001–2013
L’immobilier: une valeur de choix quand les taux 900
1990 2000 2013
sont bas…
Si les taux d’intérêt demeurent faibles jusqu’en Evolution des loyers des objets construits entre 1981 et 1990
2030, c’est-à-dire que les taux à long terme et
Prime aux nouvelles constructions
l’inflation restent proches de zéro, nos modèles
indiquent un rendement total d’environ 35% * La prime aux nouvelles constructions correspond à la différence de niveau des loyers entre les
logements construits pendant une décennie et ceux construits pendant la décennie précédente.
sur les 15 prochaines années, dans les centres- Par exemple, en 2013, l’écart de loyer entre les logements construits entre 2001 et 2013 et ceux
villes (moyenne de Bâle, Berne, Genève, Lau- construits entre 1991 et 2000 s’élevait à 22%.
sanne et Zurich). Les taux restant stables, les Sources: OFS, UBS
10 UBS Real Estate Focus 2016meubles locatifs sont parmi les placements les Enfin, les nouveaux immeubles affichent en ce
plus attrayants lorsque les taux sont durable- moment des primes plutôt élevées sur le mar-
ment bas, et ce malgré les rendements initiaux ché locatif. Actuellement, le loyer d’un loge-
historiquement faibles. ment construit entre 2011 et 2013 est supérieur
d’environ 20% à celui d’un logement des an-
… mais un fardeau quand ils remontent nées 1990. Ce décalage ne présage rien de bon
Selon nos estimations, si la hausse est modérée pour les loyers des logements neufs: en effet,
(hypothèse: les rendements des emprunts à au plus fort du boom de l’immobilier, en 1990,
dix ans de la Confédération et l’inflation at- la prime aux nouvelles constructions (pour les
teignent respectivement 2% et 1% en 2020 et immeubles construits dans les années 1980 par
restent inchangés jusqu’en 2030), les rende- rapport à ceux de la décennie précédente), était
ments initiaux maximaux progresseront de aussi d’un impressionnant 40%. Entre 1990 et
presque 4% à partir de 2017, d’où une baisse 2013, ces loyers ont baissé de 13% (valeur corri-
de valeur de 30%. Celle-ci sera en partie com- gée de l’inflation).
pensée par les hausses de loyers consécutives à
la remontée des taux de référence et de l’infla- S’il est impossible de relever les loyers lorsque
tion; ensuite, les loyers nominaux gagneront en- les taux d’intérêt augmentent, tabler sur des
viron 30% jusqu’à 2030. En fin de compte, un loyers stables dans un environnement de faibles
investissement dans un immeuble locatif situé taux semble plutôt optimiste. Des taux durable-
dans une grande ville suisse devrait dégager un ment bas accompagnent généralement une
rendement total nominal d’environ 5% pour stagnation économique. C’est ainsi qu’au Japon,
les 15 prochaines années, voire un rendement les loyers des centres-villes ont baissé de 10 à
total négatif en valeur réelle. Dans ce scénario, 20% au cours des 15 dernières années de crise
d’autres catégories de placement afficheraient économique.
une bien meilleure performance.
Privilégier la périphérie des
Potentiel de hausse limité pour les loyers agglomérations
On peut toutefois se demander si les loyers D’une manière générale, plus les rendements
suivront effectivement la hausse des taux. Au sont faibles, plus ils sont sensibles aux taux d’in-
moins trois facteurs limitent le potentiel d’aug- térêt: la moindre variation de ceux-ci entraîne
mentation des loyers à moyen terme. une forte fluctuation de valeur. Lorsque les taux
remontent, les zones urbaines périphériques su-
Premièrement, ces derniers n’ont guère diminué bissent une correction moins forte que les em-
ces dernières années, malgré la baisse des taux; placements centraux.
il sera donc difficile de les relever en même
temps que ces derniers. Le taux de référence, à Les transactions dans les emplacements les plus
3,5% en 2008, est tombé à un plancher histo- prisés de Zurich affichent actuellement des ren-
rique de 1,75%, et pourrait même descendre dements initiaux d’un peu plus de 2%. Si les
jusqu’à 1,5%. Pourtant, la majorité des baux taux d’intérêt remontaient à 2%, cela représen-
locatifs devrait toujours s’appuyer sur un taux terait une perte de valeur de plus de 35%. Par
de 2,5% ou plus, si bien que la hausse des taux contre, les investissements en dehors des
d’intérêt n’entraînera que des augmentations de grands centres offrent des rendements plus éle-
loyers potentiellement limitées. vés et donc un risque de taux nettement moins
grave: pour un rendement initial de 3,5%, la va-
Ensuite, la croissance de l’offre de logements leur ne diminuerait que de 20% avec des taux à
bride le potentiel de hausse des loyers. Certes, 2%, ce qui serait rapidement compensé par
en 2015, le taux de vacance n’était toujours que le rendement locatif supérieur.
de 1,8% à l’échelle de la Suisse, et d’environ
2,5% en périphérie des agglomérations. Néan- Si le rendement des loyers est plus élevé en de-
moins, le nombre de logements vacants a net- hors des centres urbains, c’est que le marché y
tement augmenté ces dernières années, et 2015 est moins liquide et le risque de vacance plus
ne devrait pas y déroger. Il devient donc de plus élevé. L’écart de valorisation actuel entre les
en plus difficile de relever les loyers. centres-villes et les agglomérations élargies sup-
UBS Real Estate Focus 2016 11pose un risque de défaillance bien supérieur à sager plusieurs scénarios avant de se décider.
10%, et même de 15% par rapport aux meil- Une hausse modérée des taux entraînant une
Habitation
leurs emplacements de Zurich. Les investisse- forte correction de valeur, il semble judicieux de
ments dans les immeubles locatifs de la péri- réduire le risque d’intérêt et donc de préférer
phérie disposent donc d’un bon matelas de pro- les immeubles d’habitation en périphérie à ceux
tection. du centre, malgré le risque de perte de loyers
plus élevé.
Taux négatifs au cas échéant le meilleur
Commercial
placement Les investisseurs institutionnels s’intéressent
Vu la forte sensibilité aux taux d’intérêt, l’évolu- avant tout au montant et à la sûreté des flux de
tion à long terme de ces derniers sera un fac- paiement, pour garantir la rémunération mini-
teur crucial pour le succès d’un investissement male prévue par la loi. Ils sont donc prêts à
locatif. Cette évolution étant pour ainsi dire im- payer des prix que la seule performance ne jus-
prévisible (voir page 13), l’investisseur doit envi- tifie pas au regard du risque encouru.
Bourse
Hausse des risques de vacances en Suisse centrale
Global
Carte du potentiel d’absorption*, au 4e trimestre 2015
Stratégie
Potentiel de demande >> Nouvelle offre
Potentiel de demande > Nouvelle offre
Potentiel de demande ≈ Nouvelle offre
Potentiel de demande < Nouvelle offre
Potentiel de demande 20%
* La carte du potentiel d’absorption rapporte la croissance du stock de logements (offre) à la croissance démographique (demande
potentielle) et permet de déterminer pour chaque région si la construction de logements est excessive ou insuffisante. L’évolution de
l’offre est calculée sur la base des demandes de permis de construire et des autorisations de construire sur les six à huit derniers trimestres.
Le potentiel de croissance est extrapolé à partir de la croissance démographique des deux dernières années et suppose donc une poursuite
de l’évolution. Outre l’activité de construction et la croissance démographique dans chaque commune, sont également prises en compte
les communes situées à moins de 15 minutes de route, en fonction de leur proximité.
Sources: OFS, Docu Media, UBS
12 UBS Real Estate Focus 2016Par contre, un investisseur sans aucune obliga- de quoi, tabler sur des taux d’intérêt négatifs
tion légale court un risque en augmentant son d’actuellement –0,75%. En comparaison à un
exposition aux immeubles locatifs. Avec les prix investissement dans un immeuble bien situé à
élevés actuels, la question de vendre mérite Zurich, cette stratégie s’avérerait inadéquate
même d’être examinée. Si l’on pense que uniquement si l’augmentation des taux n’aurait
les taux atteindront 2% d’ici dix ans, il vaut lieu qu’après 2032.
mieux éviter les immeubles locatifs ou, faute
Des taux éternellement bas?
Ces dernières décennies, les taux d’intérêt nomi- graphique), la dette publique de plus en plus éle-
naux (taux réels + prime d’inflation) ont drastique- vée est servie en augmentant la répression finan-
ment baissé dans le monde entier. Depuis le milieu cière ou en faisant tourner la planche à billets, et le
des années 1980, les taux d’inflation tendent par- taux d’épargne reste élevé en raison de l’incerti-
tout à la baisse. En outre, dans de nombreux pays, tude persistante.
la politique monétaire vise un objectif d’inflation
explicite, si bien que les prévisions d’inflation à Toutefois, la vague d’épargne mondiale devrait
long terme ont reculé en même temps que la s’affaiblir avec le temps; en effet, certains pays
crainte de chocs inflationnistes inattendus. Par émergents, à mesure qu’ils se développaient, ont
conséquent, les investisseurs obligataires accep- vu se réduire leurs excédents commerciaux ainsi
taient des primes de durée nettement moins éle- que leurs réserves de change, ce qui devrait donc
vées1. contribuer à une remontée des taux. On peut en
outre supposer qu’avec le vieillissement de la
La deuxième composante des taux nominaux a elle population, le taux d’épargne diminuera dans les
aussi chuté dans la dernière décennie. Le recul des pays industrialisés. Enfin, si les perspectives écono-
taux d’intérêt réels s’explique par la baisse de la miques s’éclaircissent, la demande de placements
productivité du capital ainsi que par l’évolution sans risque devrait elle aussi diminuer; les banques
démographique. Au cours des 20 dernières centrales reviendront alors progressivement à une
années, certains pays émergents ou producteurs politique monétaire normale.
de pétrole ont accumulé un confortable matelas
financier. De plus, depuis les années 1980, la L’avenir est entre les mains des
cohorte démographique ayant entre 40 et 65 ans banques centrales
enfle dans presque toutes les grandes économies; A court terme, nous pensons que les taux d’intérêt
or il s’agit de la période de la vie traditionnellement en francs suisses regagneront un peu de terrain
consacrée à l’accumulation de capital. L’offre crois- avec la progression des primes de durée. Compte
sante de capital se heurte toutefois au déclin de la tenu de la surévaluation du franc par rapport à
croissance dans les pays industrialisés, si bien que l’euro, la Banque nationale suisse devrait toutefois
la productivité attendue du capital (c’est-à-dire le maintenir pour le moment son taux négatif de
taux d’intérêt réel) recule. La politique monétaire –0,75%. Ce n’est qu’une fois que la Banque cen-
ultra-expansionniste des banques centrales depuis trale européenne aura mis fin à son programme
la crise financière n’a fait que renforcer cette ten- d’achat d’actifs (récemment prolongé jusqu’en
dance à long terme; le déversement de liquidités a 2017) que la BNS pourra à nouveau relever ses
accru la pression sur les taux réels. taux directeurs; cela ne devrait donc pas se pro-
duire avant 2017. D’ici-là, le potentiel de hausse
Une évolution à long terme imprévisible des taux à long terme reste limité.
Les taux faibles devraient rester d’actualité pendant
encore longtemps, surtout si le scénario suivant se
1
concrétise: la croissance économique reste ané- La prime de durée désigne l’écart de rendement entre emprunts
d’Etat à court et à long termes; elle dédommage l’investisseur
mique dans les pays industrialisés (à cause d’une pour la mise à disposition de son capital pendant une longue
stagnation de la productivité ou d’un repli démo- période à rémunération fixe.
UBS Real Estate Focus 2016 13Innovation et informatisation
Révolutions
en marche
Elias Hafner, Claudio Saputelli et Maciej Skoczek
Habitation
Ces dernières années, l’innovation et l’informatisation ont
pris de plus en plus de poids dans le secteur de l’immobi-
Commercial
lier, avec l’impression 3D, les bâtiments passifs ou les visites
virtuelles, pour ne citer que quelques exemples. Dans le
secteur du bâtiment, les dix prochaines années devraient
être le théâtre de profondes mutations.
Bourse
Global
Par le passé, l’immobilier a souvent été un sec- ment comme incontournables et lesquelles res-
teur résistant au changement et lent à adopter teront enlisées en cours de développement. Par
les nouvelles technologies. Ainsi, la construction contre, le secteur de l’immobilier présente au-
est, parmi les 15 secteurs de l’indice industry jourd’hui un potentiel d’évolution incontestable.
digitization 2012 de PricewaterhouseCoopers,
celui présentant le plus faible degré d’informati- Analyse de site par simulation informatique
Stratégie
sation. La gestion immobilière, au 11e rang, se Bien choisir un site est l’une des tâches les plus
classe aussi parmi les lanternes rouges. Le pro- difficiles, et en même temps les plus impor-
cessus d’innovation et d’informatisation s’est tantes, dans l’immobilier. Un bon choix de site
toutefois accéléré ces dernières années. Reste à est la base d’un investissement immobilier réussi.
savoir quelles technologies s’imposeront rapide- Il convient d’examiner et d’évaluer les divers fac-
Faible informatisation du secteur de la construction
Industry digitization index 2012
Services financiers et assurances
Automobile
Ordinateurs et électronique Précurseur
Média et télécommunications
Equipement et machines
Commerce et distribution
Industrie chimique
Fabrication de produits de base Centre
Services aux entreprises et administration
Distributeurs
Services immobiliers et location
Transport et logistique
Biens de consommation Retardataire
Hôtels et restaurants
Construction
30 40 50
Sources: PwC, UBS
14 UBS Real Estate Focus 2016teurs avec attention afin d’identifier à temps les pare en permanence les données du bâtiment.
risques et les opportunités associées. Avec l’aug- Si l’architecte modifie un élément de son
mentation pharaonique de la puissance de ébauche, tous les paramètres correspondants
calcul, les simulations de site par informatique sont ajustés et mis à jour dans les modèles des
s’imposent de plus en plus. planificateurs concernés. Le BIM garantit ainsi un
ajustement rapide et continuel de la planification
aux souhaits et besoins des clients. Le contrôle
« L’impression3D visuel permanent fait en outre apparaître dès la
planification les erreurs qui ne se remarquent
aujourd’hui que sur le chantier. Ceci améliore la
permet d’écono- sécurité de planification ainsi que le contrôle
qualité.
miser environ 60% Le domaine d’application du BIM ne se limite
pas à la planification mais englobe également
de matériaux, 70% l’exécution des travaux et la gestion. Il va ainsi
bien au-delà des possibilités offertes par les ou-
de temps et 80% tils de CAO (conception assistée par ordinateur)
classiques. Les maîtres d’ouvrage ont malheu-
de main-d’œuvre reusement encore du mal à trouver des équipes
de planification formées au BIM. Si le concept
s’est déjà imposé aux Etats-Unis, en Grande-Bre-
par rapport aux tagne ou dans les pays scandinaves, le monde
germanophone est encore à la traîne. Cela dit,
constructions tradi- toutes les soumissions à des appels d’offres pu-
blics en Suisse devront être compatibles BIM à
compter de 2018.
tionnelles.» Bâtiments imprimés en 3D
Les bases de données informatiques BIM posent
les jalons de la prochaine révolution dans le sec-
Le système de simulation prend en compte teur du bâtiment: l’impression 3D. Les modèles
toutes les variables d’environnement et de déci- informatiques BIM peuvent servir de base pour
sion (bassin d’habitation, potentiel de marché, créer des prototypes rapides et bon marché afin
mode de vie, budget, etc.) pour en déduire la de visualiser un immeuble. Mais l’impression 3D
réussite potentielle d’un investissement. Il est ne se limite pas à la confection de modèles ré-
ainsi possible de modifier diverses variables pour duits. Les médias rapportent que les plus
étudier leur impact dans les moindres détails. grandes imprimantes 3D, en Chine, sont ca-
Des applications Web très conviviales pour l’utili- pables d’imprimer des éléments de cloison ou
sateur permettent de visualiser les résultats de de toiture pour des immeubles de cinq étages
simulation. Une analyse précoce est le meilleur ou des grandes villas. Il y a déjà un an, une en-
moyen de prévenir les échecs dès la phase de treprise chinoise pouvait imprimer, en l’espace
planification. de 24 heures, dix habitations stables de la taille
d’une cabane de jardin, pour un prix inférieur à
Modélisation 3D des données du bâtiment 5000 USD pièce. Les pièces sont imprimées en
Une fois le bon site trouvé, il s’agit de planifier la béton liquide, lui-même fabriqué en grande par-
construction. La modélisation des données du tie à partir de matériaux de construction recy-
bâtiment (Building Information Modeling, ou clés.
BIM) par ordinateur permet aux architectes et
entrepreneurs d’intégrer leurs informations de
planification directement dans des modèles 3D
numériques. Le logiciel met en relation et com-
UBS Real Estate Focus 2016 15On estime que l’impression 3D permet d’écono- (p. ex. l’aluminium dans le cycle d’extraction, de
miser 60% de matériaux, 70% de temps et envi- traitement, d’utilisation et de récupération du
Habitation
ron 80% de main-d’œuvre par rapport à une métal). L’approche C2C s’oppose donc directe-
construction classique. Pour le moment, la prin- ment au traditionnel «Cradle to Grave» («du
cipale inconnue est la stabilité à long terme de berceau au cercueil»), où les flux de matériaux
ces «maisons express». La technologie ne cesse n’intègrent absolument pas la question de la
de progresser. Aux Pays-Bas, une société prévoit préservation des ressources.
de construire un pont en acier au-dessus d’un
Commercial
canal à Amsterdam au moyen d’une imprimante Un des plus célèbres bâtiments certifiés C2C est
3D. Des robots «imprimeront» le pont sur place. l’immeuble «Woodcube» à Hambourg. Les murs
extérieurs, presque exclusivement en bois, me-
Economiser les ressources avec le C2C surent 30 centimètres d’épaisseur. Ils ne
Le concept de recyclage «Cradle to Cradle» contiennent ni colle, ni produits de traitement
(C2C, en français «du berceau au berceau») va du bois, ni plastiques, ni peinture ou vernis, ni
encore plus loin dans la préservation des res- matériaux isolants autres. On peut donc entière-
Bourse
sources. Ce principe d’économie circulaire, ou ment démonter l’immeuble et en répandre les
sans déchet, vise à n’utiliser aucun matériau débris dans la forêt sans polluer l’environne-
dangereux pour la santé ou l’environnement. Les ment. Peut-être l’arrivée du C2C dans la
produits C2C utilisent donc des «nutriments» construction n’est-elle pas pour demain, mais le
issus soit de la biosphère et intégrés au cycle du fait qu’il ne s’agisse pas d’une utopie écologique
carbone (c.-à-d. compostables), soit de la tech- mais bien d’un processus visant à augmenter la
Global
nosphère et exploitables en boucle fermée rentabilité devrait accélérer son adoption.
Industrialisation des activités de crédit
Stratégie
Le financement de l’immobilier traverse lui aussi traditionnels des banques et assurances. Des
une révolution numérique. Les banques sont le ménages ou des entreprises cherchent à y lever des
moteur du processus d’industrialisation des opéra- fonds propres ou de tiers pour financer leur projet
tions hypothécaires. De plus en plus de demandes immobilier. Les bailleurs de fonds, très nombreux,
sont traitées par Internet, on privilégie la gestion peuvent donc contribuer à l’investissement à hau-
sans papier et les solutions standardisées. Cela per- teur de leurs moyens. La mise en relation est
met de réduire les temps de traitement et d’exécu- directe, sans intermédiaires financiers. Le finance-
tion, de diminuer les risques d’exploitation, de libé- ment participatif permet à un particulier, même
rer des ressources humaines et d’empêcher avec peu de capital, d’investir directement dans
l’inflation de la charge administrative malgré une l’immobilier.
complexité réglementaire croissante.
Pour l’acheteur potentiel, ce système lui donne
Les «Smart Contracts», ou contrats intelligents, accès à un financement même si sa solvabilité est
pourraient aussi faire leur apparition dans le finan- fragile, son apport trop faible ou s’il se trouve dans
cement immobilier. A l’avenir, une hypothèque un pays où le système d’accès au crédit est encore
intelligente pourrait automatiquement désactiver la sous-développé. En conséquence, les primes de
clé connectée du propriétaire n’ayant pas payé son risque et donc les taux hypothécaires exigés sur ces
échéance dans les délais, et ainsi lui interdire l’accès plateformes sont assez élevés. Les montants finan-
à son domicile. Ceci accroîtrait à coup sûr la disci- cés par ce biais sur Internet sont déjà importants en
pline des débiteurs et leurs habitudes de paiement. Grande-Bretagne ou dans les pays baltes. En Suisse,
les premières plateformes cherchent à s’établir.
L’hypothèque à la portée de tous grâce au Etant donné la facilité d’accès au crédit hypothé-
financement participatif caire en Suisse et la multitude de possibilités de pla-
Les plateformes de financement participatif, ou cements indirects dans l’immobilier, le financement
«crowdfunding», se développent dans les activités participatif devrait se limiter, du moins à moyen
de financement, où elles concurrencent les canaux terme, à quelques créneaux de marché risqués.
16 UBS Real Estate Focus 2016D’après les estimations d’une étude réalisée par distance via un smartphone ou une tablette.
McKinsey et la fondation Ellen MacArthur, la Pour économiser l’énergie, on peut ainsi couper
«cradeulisation» de l’économie pourrait per- le chauffage lorsque la maison est vide et le ral-
mettre à l’industrie d’économiser 1 milliard lumer peu de temps avant de rentrer. Lorsque
d’USD par an dans le monde dès 2025. les occupants sont en vacances, la maison si-
mule leur présence: elle allume les lumières ou la
Economiser l’énergie grâce aux matériaux télé, ouvre et ferme et volets, etc., pour décou-
intelligents rager les cambrioleurs. Elle peut aussi passer
Certains matériaux de construction ne sont pas l’aspirateur toute seule ou lancer une machine à
écologiques par leur caractère recyclable mais laver pendant la journée pour bénéficier des
par leur contribution au bilan énergétique d’un heures creuses.
immeuble. Les matériaux intelligents, ou «Smart
Materials», imitent généralement des propriétés Pour que le concept de maison intelligente se
naturelles pour diminuer fortement, voire même diffuse à grande échelle, il faudra toutefois
réduire à néant, la consommation d’énergie ex- rendre la technologie plus accessible financière-
terne d’une maison. Selon les constructeurs, ment et les appareils compatibles entre eux, et
l’utilisation de matériaux intelligents pourrait augmenter la sécurité des données. En effet, il
réduire de 30 à 45% la consommation d’eau et ne suffit pas de connecter divers appareils au
d’énergie ainsi que les émissions de CO2. réseau «Smart Home» pour exploiter pleinement
le potentiel de la technologie. Les appareils intel-
La commune de Brütten (ZH) accueille le premier ligents déjà installés dans la maison ne sont par-
immeuble au monde totalement autonome sur fois pas compatibles entre eux. Pour une inté-
le plan énergétique: il ne dispose d’aucun rac- gration complète (câblage, montage, mise en
cordement aux réseaux énergétiques tradition- service et programmation), il faut compter plus
nels. L’intégration massive de panneaux photo- de 30 000 francs pour une maison individuelle.
voltaïques dans la toiture et les façades permet Pour finir, un réseau mal protégé est une cible
de générer suffisamment d’énergie solaire pour de choix pour les cambrioleurs et hackers, sans
couvrir les besoins des habitants en chauffage, compter le risque que l’exploitant conserve et
éclairage et consommation électrique. Un méca- revende les données.
nisme innovant de conversion de l’électricité en
hydrogène sert à stocker l’énergie à long terme.
La maison allemande baptisée «Soft House» va
encore plus loin: sa façade textile est conçue de Croissance du secteur de la maison
façon à ce que les cellules photovoltaïques
suivent la trajectoire du soleil. Le bâtiment opti-
intelligente
mise ainsi la production d’énergie au fil de la Chiffre d’affaires du secteur européen de la maison intelligente par segment
journée. Parmi les autres projets d’intérêt, citons de marché, en millions d’euros
la «maison aux algues»: les parois en verre
abritent des cultures de microalgues qui utilisent 4000
l’énergie solaire pour produire de la chaleur par
photosynthèse. 3000
Une maison intelligente pour une meilleure 2000
qualité de vie
La maison intelligente («Smart Home») résume à 1000
elle toute seule le concept d’économie d’énergie
en optimisant la consommation énergétique du 0
2013 2015* 2017*
bâtiment. Elle doit en outre améliorer la qualité
de vie ainsi que la sécurité. Chaque appareil de Santé et soins Energie intelligente
la maison intelligente (chauffage, climatisation, Cloud domestique Sécurité et confort
éclairage, cafetière ou distributeur de croquettes * Estimation
pour le chien) est programmable et pilotable à Sources: Deloitte, UBS
UBS Real Estate Focus 2016 17Commercialisation virtuelle en 3D
La 3e dimension est un paramètre de plus en
Registre foncier 2.0
Habitation
plus important pour vendre une maison. De- Sous l’appellation «e-gouvernement», l’informa-
main, on pourra visiter un nombre croissant de tique a aussi révolutionné l’administration. Le
maisons via Internet. Cette opportunité est ren- registre foncier se situe à l’interface entre cette
due possible par les caméras qui scannent une dernière et le marché immobilier. A l’avenir, des
pièce autour d’un point fixe. Les données enre- informations centrales du registre foncier pourront
gistrées permettent ensuite de générer un mo- faire l’objet d’un échange automatique lors de l’oc-
Commercial
dèle 3D fidèle à la réalité. Au lieu de se déplacer, troi d’hypothèque, ce qui allégerait la charge de
les personnes intéressées peuvent visiter l’objet travail pour les banques comme pour l’administra-
à l’écran, depuis chez elles. D’autres logiciels tion. Aujourd’hui déjà, la plateforme Terravis pro-
permettent même de voir dans le futur: en enfi- pose un système de renseignement électronique
lant des lunettes spéciales, le futur habitant peut centralisé, à l’échelle de la Confédération. Le por-
se déplacer dans un modèle en trois dimensions tail permet de consulter, via une unique interface,
élaboré à partir des plans de construction. Il de- les informations des registres fonciers pour plus de
Bourse
vient ainsi possible de meubler sa maison avant la moitié des cantons.
même le début des travaux, d’assortir couleurs
et matériaux ou même d’adapter le plan de sol à Le registre foncier se gère donc ainsi de façon
ses désirs. complètement autonome. Le Honduras planche
actuellement sur l’introduction d’un système repo-
sant sur les chaînes de blocs, le principe qui sous-
« Le secteur immo-
Global
tend la monnaie virtuelle bitcoin. La gestion du
registre foncier ne sera plus centralisée, mais
bilier ne devrait décentralisée, ce qui évite les problèmes de falsifi-
cations par des fonctionnaires corrompus. Le code
toutefois pas res- du programme contenant toutes les entrées du
registre foncier est donc distribué à travers le pays
Stratégie
ter à la traîne des entier, d’où plus de transparence et une meilleure
protection des droits fonciers. En Suisse, la numéri-
autres secteurs en
sation du registre sert avant tout à abaisser sensi-
blement les frais pour l’émission d’extraits, les sai-
sies et modification manuelles, ainsi que les
matière de progrès dépenses de certification notariale.
technologiques
dans la décennie
à venir.»
Il n’existe malheureusement pas encore de lu-
nettes de réalité virtuelle permettant de voir
l’avenir du secteur immobilier. Ce dernier ne
devrait toutefois pas rester à la traîne des autres
secteurs en matière de progrès technologiques
dans la décennie à venir, voire même rattraper
son retard actuel dans ce domaine.
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