UBS Direct Urban Rapport semestriel 2021/2022 UBS (CH) Property Fund - Direct Urban - Swiss Fund Data
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Fonds de placement de droit suisse UBS Direct Urban Rapport semestriel 2021/2022 UBS (CH) Property Fund – Direct Urban
Table des matières
Page
Organisation 2
Communications aux investisseurs 3
Les principaux chiffres au bouclement semestriel 5
Rapport du gestionnaire de portefeuille 6
Comptabilité financière 8
Annexe 10
Registre des immeubles 12
Fonds de placement de droit suisse
(type fonds immobiliers)
Rapport semestriel non révisé au 31 décembre 2021
N° de valeur: 19 294 039
Restrictions de vente
Les parts de ce fonds immobilier ne peuvent être ni proposées, ni cédées, ni livrées aux Etats-Unis.
Les parts de ce fonds immobilier ne peuvent être ni proposées, ni cédées, ni livrées à des investisseurs qui sont des «US Persons»
(personnes ressortissantes des Etats-Unis). Est qualifiée de «US Person» (personne ressortissante des Etats-Unis):
(i) une «United States Person» au sens du paragraphe 7701(a)(30) de l’U.S. Internal Revenue Code des Etats-Unis de 1986
dans sa version en vigueur, ainsi que des Treasury Regulations adoptées dans son cadre;
(ii) une «US Person» au sens de la «Regulation S» de la Loi américaine sur les valeurs mobilières de 1933 (17 CFR §
230.902(k));
(iii) une personne qui n’est pas une «Non-United States Person» (personne non-ressortissante des Etats-Unis) au sens de la
Règle 4.7 des US Commodity Futures Trading Commission Regulations (17 CFR § 4.7(a)(1)(iv));
(iv) quiconque séjourne aux Etats-Unis au sens de la Règle 202(a)(30)-1 du US Investment Advisers Act de 1940 dans sa
version en vigueur;
(v) un trust, une entité juridique ou toute autre structure ayant été fondé pour que des US Persons puissent investir dans
ces fonds immobiliers.
www.ubs.com/realestate-switzerland
1
Organisation
Direction du fonds Banque dépositaire
UBS Fund Management (Switzerland) SA, UBS Switzerland SA, Zurich
Aeschenvorstadt 1, 4051 Bâle
Experts chargés des estimations
Conseil d’administration Wüest Partner SA, Zurich
– Michael Kehl, Président Experts immobiliers agréés
Managing Director, – Andreas Bleisch
UBS Asset Management Switzerland SA, Zurich – Pascal Marazzi-de Lima
– Thomas Rose, Vice-Président
Managing Director, Organe de révision
UBS Asset Management Switzerland SA, Zurich Ernst & Young SA, Bâle
– André Valente, Délégué
Managing Director, Gérances immobilières
UBS Fund Management (Switzerland) SA, Bâle – Livit SA, Zurich
– Daniel Brüllmann, membre – Wincasa SA, Winterthour
Managing Director, – Apleona Real Estate SA, Wallisellen
UBS Asset Management Switzerland SA, Zurich – Privera SA, Berne
– Franz Gysin, membre indépendant – de Rham & Cie SA, Lausanne
– Werner Strebel, membre indépendant
Services de paiement
Directoire UBS Switzerland SA, Zurich et ses succursales en Suisse
– André Valente
Directeur et Délégué du Conseil d’administration
– Eugène del Cioppo
Directeur Général adjoint et Responsable Products White
Labelling Solutions
– Urs Fäs
Responsable Real Estate Funds
– Christel Müller
Responsable Corporate Governance & Change
Management
– Georg Pfister
Responsable Process, Platform, Systems et Responsable
Finance, HR
– Thomas Reisser
Responsable Compliance & Operational Risk Control
– Beat Schmidlin
Responsable Legal Services
2
Communications aux investisseurs
I. Transparence fiscale en Allemagne et en Autriche Concernant le traitement fiscal, le fonds immobilier dispose en
Conformément à la loi allemande sur l’imposition des Autriche du statut de fonds déclarant conformément à la loi
investissements (InvStG, Investmentsteuergesetz), les sur les fonds d’investissement (InvFG, Investmentfondsgesetz)
investisseurs sont assujettis à l’impôt notamment en cas et déclare à cet effet à la Banque de contrôle autrichienne
de versements de dividendes du fonds. Dans la mesure (OeKB, Österreichische Kontrollbank), l’assiette fiscale telle
où le fonds a régulièrement investi au moins 50% de ses que visée au § 186 (2) alinéa 2 de ladite loi InvFG. Les
investissements dans des biens immobiliers et des sociétés investisseurs privés qui conservent leurs parts sur un compte
immobilières à l’étranger, il peut en principe bénéficier d’une de dépôt autrichien, sont assujettis à une imposition définitive
exonération partielle de 80% des versements conformément au titre de l’impôt autrichien sur les revenus d’investissement
au § 20, alinéa 3 n° 2 de l’InvStG (exemption immobilière (KESt, Kapitalertragsteuer).
partielle). La classification du fonds en fonds d’investissement
ouvert au public avec la mention de fonds immobilier orienté S’il s’agit d’un dépôt à l’étranger, les produits du fonds sont
à l’international, s’effectue via WM-Datenservice. assujettis à l’impôt.
Il est recommandé aux investisseurs de contacter un conseiller
fiscal pour toutes informations relatives aux répercussions
personnelles sur leur imposition.
3Nouvelle installation photovoltaïque sur le Breitenpark de Rothrist (AG)
Les principaux chiffres au bouclement semestriel
Exercice 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019
Fortune nette du fonds (en millions de CHF) 417,1 412,7 327,7
Nombre de parts 35 995 349 35 995 349 28 796 279
Valeur d’inventaire par part (en CHF) 11.59 11.46 11.38
Distribution par part (en CHF)1 0.33 0.33 0.30
Dernier cours de bourse à la clôture (en CHF) 14.90 14.20 12.05
Biens-fonds/immobilier (en millions de CHF) 576,5 491,7 446,9
Fortune totale du fonds (en millions de CHF) 583,9 493,1 450,5
Fonds étrangers (en millions de CHF) 166,8 80,4 122,8
Revenus locatifs (en millions de CHF) 9,9 8,3 7,8
Entretien courant (en millions de CHF) 0,6 0,5 0,5
Revenu net (en millions de CHF) 6,2 5,8 4,4
Performance2 (après 6 mois) 1,9% 16,6% 8,3%
SXI Real Estate Funds TR (performance pour 6 mois) 0,6% 12,7% 6,8%
Immeubles d’habitation 47,5% 50,6% 41,1%
Immeubles à usage commercial 37,3% 29,5% 29,4%
Immeubles à usage mixte 15,2% 17,7% 17,0%
Terrains à bâtir/Immeubles en construction 0,0% 2,2% 12,5%
Canton de Zurich 43,7% 44,3% 41,4%
Canton d’Argovie 13,9% 14,9% 15,6%
Canton de Berne 9,9% 8,0% 8,6%
Canton de Genève 6,5% 7,2% 7,6%
Canton de Bâle-Ville 6,0% 1,8% 0,0%
Autres cantons 20,0% 23,8% 26,8%
Chiffres clés selon l’AMAS 31.12.2021 31.12.2020 31.12.2019
Rendement de placement (après 6 mois) 1,7% 1,9% 1,1%
Rendement sur distribution 2,2% 2,3% 2,5%
Coefficient de distribution (Payout ratio) n.d. n.d. n.d.
Rendement des fonds propres «Return on Equity» (ROE) (après 6 mois) 1,7% 1,7% 1,1%
Retour sur capitaux investis (ROIC) (après 6 mois) 1,3% 1,2% 0,8%
Agio/Disagio 28,6% 23,9% 5,9%
Marge de bénéfice d'exploitation (marge EBIT) 69,1% 65,2% 66,6%
Coefficient d'endettement 25,5% 13,8% 25,3%
Quote-part de perte sur loyer 6,7%3 8,8%4 6,4%
Quote-part des charges d’exploitation du fonds (TERREF) – GAV 0,77% 0,77% 0,78%
Quote-part des charges d’exploitation du fonds (TERREF) – MV (Market Value) 0,78% 0,90% 0,98%
1 Distribution de l’année précédente.
2 Calcul conforme à l’AMAS (Asset Management Association Switzerland).
3 Y compris les abandons de loyers consentis (Covid-19). Sans cet élément, les quotes-parts de perte sur loyer s’élèveraient au 31.12.2021 à 6,6% (au lieu de 6,7%).
4 Y compris les abandons de loyers consentis (Covid-19). Sans cet élément, les quotes-parts de perte sur loyer s’élèveraient au 31.12.2020 à 8,6% (au lieu de 8,8%).
La performance passée ne constitue pas une garantie de l’évolution future.
La performance présentée ne tient pas compte des éventuels frais et commissions prélevés au moment de la souscription et du rachat de parts.
Cette remarque s’applique à toutes les données historiques de performances fournies dans le présent rapport.
5Rapport du gestionnaire
de portefeuille
UBS Direct Urban a maintenu l’évolution positive de son
portefeuille au cours du premier semestre de l’exercice
2021/2022. Le fonds a ainsi pu conforter sa place sur le marché
et afficher une performance réjouissante. Grâce à l’acquisition
réussie d’un portefeuille d’immeubles en Suisse alémanique au
1er novembre 2021, UBS Direct Urban détient désormais 23
immeubles d’une valeur vénale de 577 millions de CHF environ et
poursuit ainsi sa croissance sélective sans relâche.
Situation du marché La stabilisation progressive des fondamentaux du marché
A la suite de la confirmation d’une forte reprise économique au des utilisateurs, liée notamment au recul de l’activité de
troisième trimestre 2021, la conjoncture suisse s’est assombrie planification de nouveaux logements et à la réduction
vers la fin de l’exercice 2021 avec l’apparition du variant Omicron. progressive du nombre de surfaces vacantes sur le marché, a
En regard des périodes de confinement précédentes, son probablement soutenu cette forte demande des investisseurs.
incidence négative sur l’activité économique est toutefois restée
relativement limitée. D’après les estimations réalisées par Oxford Malgré les incertitudes qui pèsent actuellement sur l’avenir
Economics, le produit intérieur brut réel de la Suisse a ainsi du monde du travail, les surfaces de bureaux durables sont
progressé de 0,4% au 4e trimestre 2021 par rapport au trimestre également restées très prisées par le marché des placements.
précédent, et ce en dépit d’un contexte difficile. Au cours du Les rendements nets initiaux de ces biens ont baissé de 20
second semestre 2021, la dynamique de renchérissement s’est points de base au cours des six derniers mois. Les investisseurs
accélérée en raison d’importants effets de base liés à l’exercice semblent ainsi souscrire à l’hypothèse selon laquelle des
2020 ainsi qu’aux perturbations persistantes des chaînes immeubles de bureaux modernes et bien situés devraient
d’approvisionnement mondiales. La dynamique inflationniste continuer à bénéficier d’une demande dynamique sur le
affiche toutefois en Suisse une intensité très modérée par rapport marché locatif après la pandémie. Une tendance similaire est
à la situation que connaissent d’autres pays développés. Le franc observée dans le segment Prime du marché des surfaces de
fort, qui tire vers le bas le renchérissement des biens importés, vente, où les rendements des transactions des biens situés
contribue à cette tendance. De plus fortes prévisions d’inflation dans les meilleurs emplacements commerciaux ont baissé de
sur les marchés mondiaux ainsi que la perspective d’une politique 10 points de base au second semestre 2021.
monétaire plus restrictive aux Etats-Unis ont néanmoins entraîné
une tendance à la hausse des rendements sur le marché Evolution du fonds
obligataire au cours des derniers mois. A la fin du mois de janvier Du 1er juillet au 31 décembre 2021
2022, le rendement des obligations de la Confédération à 10 ans
se situait encore légèrement au-dessous de la barre des 0%. Un cours de bourse stable et une performance
réjouissante au premier semestre
Malgré les récents mouvements à la hausse des rendements Au cours du premier semestre de l’exercice 2021/2022, la
sur le marché obligataire, les placements immobiliers directs demande de biens immobiliers en tant que placement de premier
suisses ont continué d’enregistrer une forte demande au ordre a continué à augmenter, renforçant encore la pression
cours du second semestre 2021. D’après Wüest Partner, les sur les rendements. Ce sont principalement les immeubles
rendements nets initiaux dans le segment Prime du marché résidentiels bénéficiant d’un emplacement de niveau satisfaisant
des transactions ont baissé en moyenne de 13 points de base à excellent qui continuent d’afficher des valeurs record. Le cours
sur cette période. L’intérêt suscité par les placements dans des de bourse d’UBS Direct Urban a pu se maintenir au premier
immeubles collectifs est resté élevé auprès des investisseurs, semestre de l’exercice 2021/2022 à 14,90 CHF contre 14,95 CHF
avec une baisse des rendements des transactions de 10 points au 30.6.2021, ce qui correspond à une performance (distribution
de base pour les biens haut de gamme. comprise) de 1,9%. Au cours de la période considérée des
six derniers mois, la performance boursière de l’ensemble du
Pour découvrir l’actualité de Research Suisse, notamment marché, mesurée par l’indice de référence SXI® Real Estate
la dernière édition d’«Outlook» publiée par nos experts en Funds TR, se situe à 0,6%, UBS Direct Urban surperformant ainsi
recherche immobilière, consultez notre site largement le marché. Au cours des cinq dernières années, UBS
www.ubs.com/immobilienfonds-schweiz Direct Urban a généré un rendement cumulé de 34,9%.
6Immeuble commercial à Winterthour (ZH) Immeuble commercial à Thoune (BE)
Augmentation des revenus locatifs et réduction de la résolue la stratégie de croissance sélective visant à se concentrer
quote-part de perte sur loyer sur des zones urbaines stables. Les immeubles complètent ainsi
Grâce au succès remporté par plusieurs opérations de location, idéalement le portefeuille existant.
le taux de vacance des logements du portefeuille a encore été
réduit de façon significative au cours des six derniers mois. Au Rapport financier
31.12.2021, UBS Direct Urban affiche une quote-part de perte
sur loyer de 6,7%. Cela correspond à un recul de 2,1 points par Précision relative au compte de fortune
rapport à la même période de l’an passé. Les revenus locatifs ont A la fin de la période sous revue, la dette hypothécaire s’élève à
augmenté de 19% par rapport à la même période de l’exercice 147,0 millions de CHF. Ce montant correspond à un coefficient
précédent à 9,9 millions de CHF environ. d’endettement de 25,5%, inférieur au plafond prévu par le
contrat de fonds de 33%.
Acquisition d’un portefeuille d’immeubles en Suisse
alémanique Précisions relatives au compte de résultat
Avec effet au 1er novembre 2021, UBS Direct Urban a pu Au premier semestre de l’exercice 2021/22, les revenus locatifs
acquérir un portefeuille immobilier attrayant composé de trois s’élèvent à 9,9 millions de CHF. Les effets de la pandémie de
immeubles dans les villes d’Aarau, Thoune et Winterthour Covid-19 sur les revenus locatifs sont très faibles. Les abandons
(transfert de propriété le 28.10.2021). Ces immeubles seront de loyers consentis au cours de la période sous revue s’élèvent
principalement destinés à un usage commercial (vente et au total à 8154 CHF, soit 0,1% des revenus locatifs.
bureaux), que vient compléter une part d’habitation de près de
10%. Les surfaces commerciales font l’objet, pour la plupart, Les taux hypothécaires s’élèvent au niveau positif de 86 334
de baux de longue durée. Ce portefeuille se caractérise par des CHF. Le taux d’intérêt moyen pondéré des capitaux empruntés
immeubles bénéficiant d’emplacements privilégiés en centre- se situe à -0,2% au 31 décembre 2021 et la durée résiduelle
ville. Le volume d’investissement s’élève à 45 millions de CHF pondérée des hypothèques atteint 0,3 an.
environ. Cette acquisition permet de poursuivre de façon
Le résultat total a pu être augmenté de 20,7% par rapport à la
même période de l’exercice précédent et atteint 7,0 millions de
CHF au premier semestre.
De plus amples informations et estimations sont disponibles
dans l’Annexe.
Conséquences de la Covid-19 sur UBS Direct Urban
En tant que fonds immobilier mixte bien diversifié et couvrant
l’ensemble de la Suisse, UBS Direct Urban n’a été touché
pour l’heure que de façon marginale par la situation durable
de pandémie. Seuls quelques locataires se trouvent encore
directement concernés par les restrictions existantes. Le rapport
financier fournit de plus amples informations à ce sujet.
Immeuble commercial à Aarau (AG)
7Comptabilité financière
Compte de fortune
(chiffres non révisés)
Valeurs vénales 31.12.2021 31.12.2020 Variation
CHF CHF CHF
Caisse, avoirs postaux et bancaires à vue
4 186 705.40 405 421.87 3 781 283.53
(y compris les placements fiduciaires auprès de banques tierces)
Immeubles
Terrains à bâtir (y compris les bâtiments à démolir) et immeubles en construction1 0.00 10 810 000.00 -10 810 000.00
Immeubles d’habitation1 273 769 000.00 248 702 000.00 25 067 000.00
Biens à usage commercial1 214 840 000.00 144 482 000.00 70 358 000.00
Immeubles à usage mixte1 87 307 000.00 87 100 000.00 207 000.00
Rénovations en cours 619 000.00 607 000.00 12 000.00
Total des immeubles 576 535 000.00 491 701 000.00 84 834 000.00
Autres actifs 3 152 274.38 999 679.86 2 152 594.52
Fortune totale du fonds 583 873 979.78 493 106 101.73 90 767 878.05
Engagements à court terme
Hypothèques à court terme à intérêts et autres engagements garantis par des hypothèques -147 000 000.00 -68 000 000.00 -79 000 000.00
Prêts et crédits à court terme portant intérêts2 0.00 0.00 0.00
Autres engagements à court terme -4 436 786.55 -1 126 593.95 -3 310 192.60
Total des engagements à court terme -151 436 786.55 -69 126 593.95 -82 310 192.60
Total des engagements -151 436 786.55 -69 126 593.95 -82 310 192.60
Fortune nette du fonds avant estimation des impôts dus en cas de liquidation 432 437 193.23 423 979 507.78 8 457 685.45
Estimation des impôts dus en cas de liquidation -15 356 059.00 -11 306 581.00 -4 049 478.00
Fortune nette du fonds 417 081 134.23 412 672 926.78 4 408 207.45
Compte de résultat
(chiffres non révisés)
Produits 1.7.2021-31.12.2021 1.7.2020-31.12.2020 Variation
CHF CHF CHF
Intérêts négatifs -29 227.40 -24 431.70 -4 795.70
Loyers (rendements bruts) 9 926 293.72 8 341 347.16 1 584 946.56
Intérêts intercalaires inscrits à l'actif du bilan 18 193.32 100 000.00 -81 806.68
Autres revenus 208 501.06 3 778.84 204 722.22
Participation des souscripteurs aux revenus nets courus 0.00 935 879.10 -935 879.10
Total des produits 10 123 760.70 9 356 573.40 767 187.30
Charges
Intérêts hypothécaires et intérêts des engagements garantis par des hypothèques 86 334.14 97 689.69 -11 355.55
Entretien et réparations
Entretien ordinaire/réparations -593 551.71 -497 171.44 -96 380.27
Entretien extraordinaire/réparations -118 116.39 -63 794.49 -54 321.90
Administration des immeubles
Frais liés aux immeubles -435 162.37 -431 748.39 -3 413.98
Frais d’administration3 0.00 0.00 0.00
Impôts et droits -651 343.40 -630 400.00 -20 943.40
Frais d'expertise3 0.00 0.00 0.00
Frais de l’organe de révision -32 110.00 -35 000.00 2 890.00
Provisions pour réparations futures
Dépôt -75 000.00 -75 000.00 0.00
Prélèvement 0.00 0.00 0.00
Rémunérations conformément au contrat de fonds
à la direction -2 075 495.40 -1 873 000.00 -202 495.40
à la banque dépositaire3 0.00 0.00 0.00
Autres charges -14 762.76 -8 359.86 -6 402.90
Total des charges -3 909 207.89 -3 516 784.49 -392 423.40
1 Les valeurs vénales correspondent aux valeurs du dernier bouclement annuel, y compris des mutations.
2 Opérations entre placements collectifs de capitaux selon l’art. 101 al. 3 OPCC-FINMA.
3 Payé par la rémunération réglementaire à la Direction du fonds.
81.7.2021-31.12.2021 1.7.2020-31.12.2020 Variation
CHF CHF CHF
Résultat net 6 214 552.81 5 839 788.91 374 763.90
Gains et pertes en capitaux réalisés 0.00 0.00 0.00
Résultat réalisé 6 214 552.81 5 839 788.91 374 763.90
Gains et pertes en capitaux non réalisés 826 039.51 -8 158.74 834 198.25
Résultat total 7 040 592.32 5 831 630.17 1 208 962.15
Variation de la fortune nette du fonds
(chiffres non révisés)
1.7.2021-31.12.2021 1.7.2020-31.12.2020 Variation
CHF CHF CHF
Fortune nette du fonds au début de l’exercice (excl. compte de thésaurisation) 415 377 812.82 327 085 560.12 88 292 252.70
Distribution annuelle ordinaire -11 878 465.15 -9 502 772.05 -2 375 693.10
Solde des mouvements des parts hors revenus courus reçus/payés 0.00 82 717 314.30 -82 717 314.30
Résultat total 7 040 592.32 5 831 630.17 1 208 962.15
Compte de thésaurisation des revenus provenant de la propriété foncière directe 6 460 013.48 6 460 013.48 0.00
Compte de thésaurisation des autres revenus (excl. impôt fédéral anticipé) 6 180.76 6 180.76 0.00
Dépôt/prélèvement du solde des provisions pour réparations futures 75 000.00 75 000.00 0.00
Fortune nette du fonds à la fin de la période sous revue 417 081 134.23 412 672 926.78 4 408 207.45
Valeur d’inventaire par part 11.59 11.46 0.13
Évolution des parts
1.7.2021-31.12.2021 1.7.2020-31.12.2020 Variation
Nombre Nombre Nombre
Situation au début de l’exercice 35 995 349 28 796 279 7 199 070
Parts émises 0 7 199 070 -7 199 070
Parts rachetées 0 0 0
Situation à la fin de la période sous revue 35 995 349 35 995 349 0
9Annexe
Annexe au 31.12.2021
31.12.2021 31.12.2020
Solde du compte d’amortissement des biens fonciers (en millions de CHF) 0,0 0,0
Solde du compte de provisions pour réparations futures (en millions de CHF) 0,8 0,6
Solde du compte des revenus destinés à être réinvestis (en millions de CHF) 6,5 6,5
Valeur totale d’assurance de la fortune (en millions de CHF) 287,5 258,7
Nombre de parts présentées au rachat pour la fin de l’exercice suivant 0,0 0,0
Chiffres clés
31.12.2021 31.12.2020
Quote-part de perte sur loyer 6,7% 2
8,8%3
Coefficient d'endettement 25,5% 13,8%
Rendement sur distribution 2,2% 2,3%
Coefficient de distribution (Payout ratio) n.d. n.d.
Marge de bénéfice d'exploitation (marge EBIT) 69,1% 65,2%
Quote-part des charges d’exploitation du fonds (TERREF) - GAV 0,77% 0,77%
Quote-part des charges d’exploitation du fonds (TERREF) - NAV n.d. n.d.
Quote-part des charges d’exploitation du fonds (TERREF) - MV (Market Value) 0,78% 0,90%
Rendement des fonds propres «Return on Equity» (ROE)1 1,7% 1,7%
Agio/Disagio 28,6% 23,9%
Performance1 1,9% 16,6%
Rendement de placement1 1,7% 1,9%
Calcul conforme à l’AMAS (Asset Management Association Switzerland).
1 Calcul pour 6 mois.
2 Y compris les abandons de loyers consentis (Covid-19). Sans cet élément, les quotes-parts de perte sur loyer s’élèveraient au 31.12.2021 à 6,6% (au lieu de 6,7%).
3 Y compris les abandons de loyers consentis (Covid-19). Sans cet élément, les quotes-parts de perte sur loyer s’élèveraient au 31.12.2020 à 8,6% (au lieu de 8,8%).
Informations relatives aux produits dérivés
Aucune
Principes d’évaluation de la fortune du fonds et de calcul de la valeur nette d’inventaire
La valeur d’inventaire d’une part s’obtient en retranchant de la valeur vénale de la fortune du fonds les engagements éventuels
de ce dernier ainsi que les taxes susceptibles d’être prélevées lors de la liquidation de la fortune du fonds, puis en la divisant par
le nombre de parts en circulation.
Conformément à l’art. 64 al. 1 LPCC, à l’art 88 al. 2 LPCC, aux art. 92 et 93 OPCC et aux directives de la AMAS concernant les
fonds immobiliers (www.am-switzerland.ch), les immeubles du fonds sont régulièrement estimés par des experts immobiliers
indépendants, agréés par l’autorité de surveillance, à l’aide d’une méthode dynamique d’évaluation de la valeur de rendement.
L’évaluation se base sur le prix qui pourrait être atteint si les immeubles étaient vendus avec soin au moment de l’estimation.
Lors de l’achat ou de la vente de biens fonciers dans la fortune du fonds ainsi qu’à chaque clôture d’exercice, la valeur vénale
desdits biens dans la fortune du fonds est estimée par les experts chargés des estimations. La valeur de marché des divers
immeubles représente un prix susceptible d’être obtenu dans le cadre d’une relation commerciale habituelle, en supposant
un comportement raisonnable en matière d’achat et de vente. Dans des cas particuliers, notamment lors de l’acquisition ou
de la vente d’immeubles du fonds, les éventuelles opportunités sont exploitées au mieux, dans l’intérêt du fonds. Ces cas
exceptionnels peuvent conduire à des écarts d’évaluation.
D’autres informations concernant les méthodes d’évaluation, les données quantitatives et les valeurs vénales figurent dans le
rapport d’évaluation des experts immobiliers à la date de clôture de l’exercice.
10Informations relatives aux barèmes effectifs, dans le cas où le contrat de fonds prévoit des taux maximums
31.12.2021 31.12.2020
Réel Maximum Réel Maximum
Rémunération versées à la direction du fonds
La direction du fonds facture chaque année une commission forfaitaire trimestrielle basée sur la
fortune moyenne totale du fonds, à la charge du fonds immobilier, en vue d’assurer les fonctions
de gouvernance du fonds immobilier et des sociétés immobilières, de gestion de fortune du fonds 0,77% 1,00% 0,77% 1,00%
immobilier ainsi que toutes les missions incombant à la banque dépositaire, telles que la conservation
de la fortune du fonds, la gestion des flux de paiement et les missions diverses énumérées au § 4 du
contrat de fonds.
Dédommagement pour le travail fourni dans le cadre de la construction de bâtiments et des travaux de
3,0% 3,0% 3,0% 3,0%
rénovation et d’aménagement sur la base des coûts de construction.
Dédommagement pour le travail fourni lors de l’achat et de la vente de biens fonciers sur la base du
2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
prix d’achat ou de vente, sauf lorsqu’un tiers en est chargé.
Commission d’émission en faveur de la direction du fonds, de la banque dépositaire et/ou des
distributeurs en Suisse et à l'étranger pour le placement de nouvelles parts sur la base de la valeur n.d. 5,0% 2,9% 5,0%
nette d’inventaire des nouvelles parts émises.
Commission de rachat en faveur de la direction du fonds, de la banque dépositaire et/ou des
distributeurs en Suisse et à l'étranger pour le rachat de parts sur la base de la valeur nette d’inventaire n.d. 2,0% n.d. 2,0%
des parts rachetées.
Montant total des engagements de paiement contractuels postérieurs au jour de la date de clôture du bilan pour
les achats d’immeubles ainsi que les mandats de construction et les investissements dans les immeubles
31.12.2021 31.12.2020
en mio. CHF en mio. CHF
Montant total des obligations de paiement contractuelles 0,0 1,7
Engagements à long terme, répartis par échéances d’un à cinq ans et après cinq ans
31.12.2021 31.12.2020
en mio. CHF en mio. CHF
1 à 5 ans 0,0 0,0
> 5 ans 0,0 0,0
11Registre des immeubles
Lieu Rue Année de Appartements* Grand. d’appart (pièces)*
construction
5
Constructions terminées (y compris le terrain)
Immeubles d’habitation
Beringen Im Benze 25, 27, 29, 31 2016 38 6 10 22 -
Dietikon Schulgutstr. 1, 3/Grünaustr. 16, 18, 20** 2016 87 7 22 49 9
Genève Carouge 110, rue de 1940 24 24 - - -
Kreuzlingen Gutenbergstr. 1** 2008 39 19 20 - -
Locarno Via Pietro Romerio 3 2020 24 7 11 6 -
Möhlin Bahnhofstr. 52a, 52b, 54 1995 17 10 6 1 -
Niederhasli Gewerbestr. 19 - 25 2006 36 - - 26 10
Pratteln Farnsburgerstr. 2, 4 1953 28 16 12 - -
Versoix Pré-Colomb 5-13, chemin de 1992 41 1 28 12 -
Zurich Goldbrunnenstr. 157, 159, 161/Leonhard-Ragaz-Weg 22, 24 2020 61 38 22 1 -
Total Immeubles d’habitation
Immeubles à usage commercial
Aarau Igelweid 5 1960 - - - - -
Bâle Steinentorstr. 30 1973 - - - - -
Gambarogno Chiesa 1, via alla** 1974 - - - - -
Granges-Paccot Agy 1, route d' 1999 - - - - -
Männedorf Seestr. 103** 2000 - - - - -
Rothrist Neue Aarburgerstr. 20, 22** 2014 26 16 10 - -
Thoune Bälliz 30 2008 3 1 1 1 -
Winterthour Untertor 3 - 5 1928 - - - - -
Zurich Freiestr. 129** 1890 - - - - -
Total Immeubles à usage commercial
Immeubles à usage mixte
Aarburg Bahnhofstr. 40 2019 36 30 6 - -
Bâle Leonhardsberg 1 1871 13 10 3 - -
Saint-Gall Multergasse 22** 1920 10 6 4 - -
Thoune Talackerstr. 55, 57** 2007 44 2 6 21 15
Total Immeubles à usage mixte
* Le nombre et la grandeur des appartements peuvent varier.
** Les valeurs indiquées comprennent les rénovations en cours de l’exercice actuel.
12Objets Places de parc/ Immeubles locatifs Prix de revient Valeur vénale Perte de loyer Revenu brut
commerciaux autres CHF CHF en % CHF
- 48 86 18 365 571.93 18 700 000 3,6 387 474.00
16 97 200 68 955 715.04 77 176 000 9,2 1 288 313.89
4 - 28 8 691 751.50 12 350 000 0,6 229 453.50
- 41 80 18 782 847.25 18 230 000 1,0 340 850.70
- 25 49 11 880 687.74 11 180 000 5,6 214 620.00
- 22 39 4 730 916.10 5 683 000 4,9 129 647.25
- 56 92 20 366 036.65 24 440 000 1,2 443 292.00
- 11 39 8 681 222.75 10 440 000 9,0 188 463.50
- 56 97 17 868 258.71 24 850 000 1,7 459 588.00
- 32 93 55 946 418.91 70 720 000 0,1 936 625.00
234 269 426.58 273 769 000 4,2 4 618 327.84
12 - 12 6 755 562.75 7 100 000 2,6 40 080.67
14 - 14 26 118 418.20 25 400 000 0,0 436 919.70
5 1 6 18 654 927.74 17 242 000 12,5 393 750.00
29 54 83 42 661 785.59 28 980 000 41,5 450 166.76
8 106 114 39 803 318.75 42 610 000 0,0 926 466.00
13 51 90 37 568 198.22 38 730 000 0,4 962 541.70
8 - 11 16 947 650.20 18 000 000 0,0 123 909.70
10 - 10 22 568 547.50 22 000 000 14,6 103 413.00
1 - 1 14 656 025.70 14 892 000 0,0 200 000.10
225 734 434.65 214 954 000 9,9 3 637 247.63
8 85 129 27 734 585.36 28 497 000 11,4 572 030.00
3 - 16 8 311 444.00 8 910 000 3,2 144 243.80
3 - 13 12 678 524.05 11 195 000 11,0 179 711.00
14 65 123 36 200 620.05 39 210 000 1,4 774 733.45
84 925 173.46 87 812 000 6,3 1 670 718.25
13Récapitulation du registre des immeubles
Catégorie d’immeubles Prix de revient Valeur vénale Perte de loyer Revenu brut
CHF CHF en % CHF
Total Constructions terminées (y compris le terrain) 544 929 034.69 576 535 000 6,7 9 926 293.72
Immeubles d’habitation 234 269 426.58 273 769 000 4,2 4 618 327.84
Immeubles à usage commercial 225 734 434.65 214 954 000 9,9 3 637 247.63
Immeubles à usage mixte 84 925 173.46 87 812 000 6,3 1 670 718.25
Total 544 929 034.69 576 535 000 6,7 9 926 293.72
Modifications du portefeuille
Immeubles
Lieu Rue Catégorie d’immeubles Date
Achats
Aarau Igelweid 5 Immeubles à usage commercial 28.10.2021
Thoune Bälliz 30 Immeubles à usage commercial 28.10.2021
Winterthour Untertor 3 - 5 Immeubles à usage commercial 28.10.2021
Ventes
Aucune
Hypothèques
Echéance Taux d’intérêt Position en CHF Enregistrement Remboursement Position en CHF
30.06.2021 31.12.2021
31.03.2021 - 30.09.2021 -0,1% 33 000 000 - -33 000 000 -
31.03.2021 - 30.09.2021 -0,2% 35 000 000 - -35 000 000 -
31.03.2021 - 30.09.2021 -0,2% 26 000 000 - -26 000 000 -
25.10.2021 - 31.12.2021 -0,1% - 45 000 000 -45 000 000 -
30.09.2021 - 31.12.2021 -0,1% - 43 000 000 -43 000 000 -
30.09.2021 - 31.03.2022 -0,2% - 61 000 000 - 61 000 000
31.12.2021 - 01.04.2022 -0,2% - 86 000 000 - 86 000 000
Total 94 000 000 235 000 000 -182 000 000 147 000 000
14Opérations entre placements collectifs de capitaux selon l’art. 101 al. 3 OPCC-FINMA
Aucune
Locataires ayant une part supérieure à 5% des revenus locatifs
Tecan Schweiz AG
Transactions avec des personnes proches
La direction du fonds confirme qu’aucune valeur immobilière n’a été acquise auprès de personnes proches, ni cédée à des
personnes proches (art. 18 de la Directive pour les fonds immobiliers de l’AMAS du 2 avril 2008, état le 5 août 2021).
15Photographes – Architekturbüro giuliani.hönger, Zurich; page de titre (Dietikon) – UBS Fund Management (Switzerland) SA; Breitenpark à Rothrist – UBS Fund Management (Switzerland) SA; immeuble commercial à Winterthour – UBS Fund Management (Switzerland) SA; immeuble commercial à Thoune – UBS Fund Management (Switzerland) SA; immeuble commercial à Aarau 16
17
18
19
4051 Bâle
Aeschenvorstadt 1,
UBS Fund Management (Switzerland) SA,
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