VAT alert Belgium Demolition and reconstruction: VAT-authorities publish updated FAQ - Deloitte
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Belgium | Deloitte Tax | Deloitte Legal - Lawyers cvba | 14 June 2021
VAT alert
Belgium
Demolition and reconstruction: VAT-
authorities publish updated FAQ
The generalised application of a reduced VAT rate of 6% for the demolition and
reconstruction of dwellings has entered into force since 1 January 2021. The
main novelty is that the scheme allows, until 31 December 2022, the sale of
reconstructed dwellings throughout Belgium with a 6% VAT rate. The VAT-
authorities now published an updated version of its 'FAQ' on 3 June 2021 (see
also our earlier VAT Alert). This update contains a number of new views and
clarifications (Dutch | French).
Please find below a summary of the major changes
in Dutch and French (scroll down).
Assistentiewoningen
Volgens de FOD Financiën kan men ook bij de verkoop van assistentiewoningen
genieten van het verlaagd btw-tarief van 6%.
Wel is dan zo dat de koper zelf in de assistentiewoning zal moeten gaan wonen
(cf. de voorwaarde inzake domicilie). Het komt er dan op neer dat de koper de
assistentiewoning ter beschikking stelt van de beheerder van de groep van
assistentiewoningen en vervolgens de assistentiewoning zelf onmiddellijk
betrekt in het kader van de dienstenovereenkomst die hij met de beheerder
sluit.
Gedeeltelijke afbraak - Kelders en garagesHet afbraakpand moet niet noodzakelijk volledig worden afgebroken. De FOD Financiën aanvaardt immers dat wanneer de afbraak ingrijpend inwerkt op de bestaande structuur van het gebouw, de regeling ook kan worden toegepast. De FAQ licht toe dat dit het geval kan zijn wanneer slechts de bestaande ondergrondse kelder en garage behouden blijven. Samenvoeging percelen Bij grotere reconversieprojecten gebeurt het soms dat bebouwde en onbebouwde percelen worden samengevoegd met het oog op de realisatie van een nieuw project. Eerder werd reeds verduidelijkt dat het nieuwe project dan in zijn geheel in aanmerking komt voor toepassing van het verlaagde tarief indien minstens 50% van het heropgebouwde gebouw gelegen is op een ‘vroeger bebouwd perceel’. De Administratie verduidelijkt nu dat men voor de beoordeling van ‘vroeger perceel’, moet kijken naar de kadastrale toestand voorafgaand aan de samenvoeging van de percelen met het oog op de realisatie van het project, ook al gebeurt zulke samenvoeging voorafgaand aan de afbraak. De Rulingcommissie ondersteunt dit standpunt. Verbonden gebouwen In bepaalde gevallen worden verschillende, ondergronds verbonden gebouwen opgetrokken op aanpalende percelen, waarvan bv. maar één perceel voorheen bebouwd was. Volgens de geactualiseerde FAQ worden dergelijke gebouwen “in beginsel” aangemerkt als afzonderlijke gebouwen, zelfs wanneer er sprake is van een “fysieke verbinding” tussen beide woonblokken. De gebouwen die dan (voor meer dan 50%) worden gerealiseerd op het vroegere onbebouwde perceel, kunnen dan in principe niet genieten van het btw-tarief van 6%. Er kan echter in zulke omstandigheden toch sprake zijn van één gebouw in geval van aanwezigheid van “een gemeenschappelijke ondergrondse kelder en/of garage met een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimten, alsook van gemeenschappelijke voorzieningen die betrekking hebben op beide woonblokken (zoals trappen of liften die voor alle bewoners van de woonblokken toegankelijk zijn, gemeenschappelijke toegangen, gemeen-schappelijke nutsvoorzieningen en technische lokalen, …)”. In dat geval kan dan het ganse project toch onder het verlaagde btw-tarief vallen (op voorwaarde dat meer dan 50% van de gecombineerde oppervlakte van de gebouwen op het eerder bebouwde perceel is gelegen). De Rulingcommissie heeft dit standpunt ook ingenomen in een recente voorafgaande beslissing. Verbonden partijen Ondanks de principieel noodzakelijke ‘eenheid van afbraak en wederopbouw’, had de FOD Financiën in een eerdere FAQ de toepassing van de nieuwe regeling toch toegestaan, ook wanneer de afbraak is gebeurd door de grondvennootschap, terwijl de bouwvennootschap de nieuwe woningen opricht. De voorwaarde is dan wel dat de btw op de afbraakwerken opeisbaar was geworden vóór 1 januari 2021, én dat de beide vennootschappen verbonden zijn. De verbondenheid werd in een eerdere versie bv. gekoppeld aan de voorwaarden die worden gehanteerd in het vennootschapsrecht.
De nieuwe FAQ geeft nu aan dat ook partijen die voldoen aan de criteria voor het vormen van een btw-eenheid (financiële, organisatorische en economische verbondenheid), in dit verband kunnen worden aangemerkt als ‘verbonden’ partijen. Latere aankoop aanhorigheden (garages, …) In de praktijk komt het voor dat een koper besluit om een appartement aan te kopen onder toepassing van het verlaagde tarief en nadien beslist om een garage bij te kopen die strekt tot onmiddellijk nut van zijn woning. De FAQ zegt nu, ondanks eerdere berichten, uitdrukkelijk dat een dergelijke latere aankoop van een garage (of parkeerplaats / berging) niet onder de toepassing van het verlaagde tarief valt. “Verhinderend bezit” Om te kunnen genieten van de 6%, moet de woning de ‘enige’ woning uitmaken in hoofde van de koper. Aan deze voorwaarde is voldaan, ook wanneer de koper aandelen bezit van een vennootschap die eigenaar is van een woning. De vennootschap is immers een andere persoon ten opzichte van de koper. Deze benadering wordt echter niet doorgetrokken in het geval een persoon een aandeel bezit in een maatschap die een woning aanhoudt. Een maatschap is immers fiscaal transparant. Regularisatie bij verkoop op plan Bij verkoop op plan moeten partijen die toepassing wensen te maken van de nieuwe regeling een verklaring indienen, uiterlijk op tijdstip van levering (in principe de voorlopige oplevering). Maar wat dan met facturen uitgereikt voorafgaand hieraan ? Kunnen deze ook reeds genieten van het verlaagd btw-tarief van 6% of zijn deze integendeel finaal onderworpen aan 21% btw ? De nieuwe FAQ neemt op dit punt alle twijfel weg. Zolang de verklaring niet is ingediend, moeten de facturen worden uitgereikt met 21% btw. Maar indien de verklaring alsnog wordt ingediend uiterlijk op tijdstip van de levering, kunnen de eerdere facturen worden gecorrigeerd, en kan de 6% btw worden toegepast. Logement à assistance Selon le SPF Finances, le taux réduit de TVA de 6 % peut également être appliqué à la vente de logements à assistance. Toutefois, l'acheteur devra habiter lui-même l'appartement (voir la condition de résidence). En d'autres termes, l'acquéreur mettra le logement à assistance à la disposition du gestionnaire du groupe des logements à assistance et s'installera lui-même immédiatement dans le logement dans le cadre du contrat de service qu'il conclut avec le gestionnaire. La démolition partielle – caves et garages
Le bâtiment démoli ne doit pas nécessairement être complètement démoli. Le SPF Finances accepte que si la démolition a un impact majeur sur la structure existante du bâtiment, le régime peut également être appliqué. La FAQ explique que cela peut être le cas si seuls la cave et le garage souterrains existants sont conservés. Fusion de parcelles Dans les grands projets de conversion, il arrive que des parcelles bâties et non bâties soient combinées en vue de la réalisation d'un nouveau projet. Il a été précisé précédemment que le nouveau projet dans son ensemble peut bénéficier du taux réduit si au moins 50% du bâtiment reconstruit se trouve sur la « parcelle précédemment bâtie ». L'administration clarifie maintenant que, pour évaluer « l’ancienne parcelle », il faut tenir compte de la situation cadastrale antérieure à la fusion des parcelles en vue de la réalisation du projet. Le fait que la précadastration soit faite avant le début des travaux ne change rien. Le Service des Décisions Anticipées en matières fiscales soutient ce point de vue. Bâtiments liés Dans certains cas, plusieurs bâtiments reliés par des souterrains sont réalisés sur des propriétés adjacentes, dont, par exemple, une seule était précédemment bâtie. Selon la FAQ actualisée, ces bâtiments sont « en principe » considérés comme des bâtiments distincts, même s'il existe un « lien physique » entre les deux blocs d’habitation. Les bâtiments qui sont ensuite construits (pour plus de 50%) sur la parcelle précédemment non bâtie ne peuvent, en principe, pas bénéficier du taux de TVA de 6%. Dans ces circonstances, il peut toutefois y avoir un seul bâtiment s'il existe « une cave et/ou un garage souterrain commun avec un passage durable et permanent entre les espaces souterrains, ainsi que des équipements communs relatifs aux deux blocs d’habitation (tels que les escaliers ou ascenseurs accessibles à tous les occupants des blocs d’habitation, les accès communs, les équipements collectifs et locaux techniques communs, …) ». Dans ce cas, l'ensemble du projet pourrait bénéficier du taux réduit de TVA (à condition que plus de 50% de la surface cumulée des bâtiments soit située sur la parcelle précédemment bâtie). Le Service des Décisions Anticipées en matières fiscales a également adopté cette position dans une décision préliminaire récente. Parties liées Malgré la nécessité fondamentale d'une « unité de démolition et de reconstruction », le SPF Finances avait, dans une FAQ précédente, permis l'application des nouvelles règles, même si la démolition était effectuée par la société foncière, tandis que la société de construction réalisait les nouvelles maisons. La condition est que la TVA sur les travaux de démolition devient exigible avant le 1er janvier 2021, et que les deux entreprises soient affiliées. Dans une version précédente, l'affiliation était par exemple liée aux conditions utilisées dans le droit des sociétés.
La nouvelle FAQ indique désormais que les parties qui remplissent les critères de constitution d’une unité TVA (unité financière, organisationnelle et économique) peuvent également être considérées comme « parties liées ». Achat ultérieur des éléments annexes (garages, …) Dans la pratique, il arrive qu'un acheteur décide d'acheter un appartement dans le cadre de l'application du taux réduit et décide après d'acheter un garage en raison de l’utilité immédiate de son logement. La FAQ clarifie maintenant explicitement que, malgré les rapports antérieurs, l'achat ultérieur d'un garage (ou d'une place de stationnement / un local de stockage) n’est pas soumis à l’application du taux réduit. “Immeuble empêchant” Pour bénéficier du taux réduit de 6 %, le bien doit être l’habitation « unique » de l'acheteur. Cette condition est remplie, même si l'acheteur possède des actions dans une société qui possède un logement. Après tout, la société est une personne différente de l'acheteur. Toutefois, cette condition n'est pas remplie au cas où une personne possède des actions dans une société simple qui détient un logement. La société sans personnalité juridique est considérée comme fiscalement transparente aux fins du présent régime. Régularisation en cas de vente sur plan Dans le cas d'une vente sur plan, les parties qui souhaitent faire usage de la nouvelle réglementation doivent déposer une déclaration au plus tard au moment de la livraison de l’habitation (en principe, la réception provisoire). Mais qu'en est-il des factures émises avant cela ? Ceux-ci peuvent-ils déjà bénéficier du taux réduit de TVA de 6 % ou sont-ils, au contraire, finalement soumis à une TVA de 21 % ? La nouvelle FAQ lève tout doute sur ce point. Tant que la déclaration n'a pas été déposée, les factures doivent être soumises à une TVA de 21%. Mais si la déclaration est déposée au plus tard au moment de la livraison, les factures peuvent être corrigées et la TVA de 6 % est applicable. Contacts If you have any further questions concerning the items in this alert, please contact: • Danny Stas, dstas@deloitte.com, + 32 2 800 70 11 • Ivan Massin (Deloitte Tax), imassin@deloitte.com, +32 2 600 66 52 • Joaquim Heirman, jheirman@deloitte.com, +32 800 71 27 • Nancy Muyshondt, nmuyshondt@deloitte.com, + 32 3 242 42 30 • Filip Debelva, fdebelva@deloitte.com, +32 800 70 48 For general inquiries, please contact:
bedeloittetax@deloitte.com, + 32 2 600 60 00 Be sure to visit us at our website: http://www.deloitte.com/be/tax | http://www.deloittelegal.be Deloitte Academy Tax Tools and Publications Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee (“DTTL”), , its network of member firms, and their related entities. DTTL and each of its member firms are legally separate and independent entities. DTTL (also referred to as “Deloitte Global”) does not provide services to clients. Please see www.deloitte.com/about for a more detailed description of DTTL and its member firms. Deloitte provides audit, tax & legal, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries and territories, Deloitte brings world-class capabilities and high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte's more than 330,000 professionals are committed to becoming the standard of excellence. This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this communication, rendering professional advice or services. No entity in the Deloitte network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication. Deloitte Legal - Lawyers CVBA in Belgium Deloitte Legal - Lawyers CVBA is part of a privileged multidisciplinary cost-sharing association with Deloitte Belastingconsulenten CVBA. © 2021 Deloitte Belgium Subscribe | Unsubscribe
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