LA RÉSIDENCE ÉDITO - Notaires de Bretagne
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D E S N OTA I R E S B R E TO N S
Magazine d’informations juridiques et d’annonces immobilières
ÉDITO
LA RÉSIDENCE
SECONDAIRE N°90
A LA COTE JUIN
2021
Mensuel
GRATUIT
Loire-Atlantique
DOSSIER
CHOISIR LE BON CONTRAT
DE MARIAGE
CÔTÉ FAMILLE
LOUER SA RÉSIDENCE PRINCIPALE
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édito
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LES NOTAIRES VOUS INFORMENT
La résidence
secondaire
a la cote
Le prix du marché est dopé par la la plus intéressante pour compenser et
payer une partie des frais d’entretien. En
raréfaction des biens disponibles à la moyenne, comptez 6 semaines de loca-
vente, notamment sur le littoral breton. tion par an pour couvrir l’ensemble des
frais et charges. Attention cependant à
Toutefois, le nombre de résidences bien choisir votre bien car le rendement
secondaires a augmenté de 60% de la location saisonnière dépendra de
nombreux facteurs : surface, qualité des
sur les 40 dernières années. prestations, localisation, saisonnalité,
durée…
Attention enfin à bien étudier les para-
Avec des taux d’intérêts de crédits immo- mètres financiers et fiscaux avant d’ache-
biliers historiquement bas, acheter une ter. La SCI par exemple vous fermera des
résidence secondaire peut représenter une possibilités. N’oubliez pas non plus de
réelle opportunité et l’occasion de dévelop- vous renseigner en mairie pour connaître
per son patrimoine malgré la hausse des les formalités déclaratives obligatoires.
prix. Une maison à Sarzeau vous coûtera
15 % de plus que l’année dernière et un Arnaud TABURET,
appartement à Pornichet, 13 %.
Notaire
L’acquisition peut répondre à différents
objectifs : havre de paix où l’on vient se
ressourcer en dehors des grandes métro-
poles, pied-à-terre dans un lieu apprécié
pour réunir sa famille, investissement ou
LE CHIFFRE DU MOIS
13 %
encore souhait de transmettre un bien
à ses descendants. Le profil de l’acqué-
reur se transforme aussi avec l’arrivée de
télétravailleurs qui viennent occuper leur
maison de vacances avec à terme, l’envie C’est le taux de résidences
de la transformer en résidence princi- secondaires en Bretagne.
pale.
(10,5% en Loire-Atlantique)
Pour rentabiliser son bien, la location de (Source : Insee)
courte durée apparaît comme l’option
MENSUEL N°90 – JUIN 2021 Pierre-Olivier ROGEON, Antoine TEITGEN, Régie publicitaire: Precom, SARL au capital Imprimé sur du papier fabriqué
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www.notaireetbreton.bzh Photos (sauf mention contraire): 35051 Rennes Cedex 09 Eutrophisation: 0.007kg/tonne.
Représentant légal: Damien RUAUD Marc OLLIVIER, iStock. 0223353951 ou 0623791149
Rédacteur en chef: Arnaud TABURET Impression: IMAYE GRAPHIC – Laval (53) Conception: Dumas Associés
Comité de rédaction: Anne FERCOQ-LEGUEN, Dépôt légal: nov. 2010 177 780 exemplaires diffusés
3
DOSSIER www.notaireetbreton.bzh
CHOISIR LE BON CONTRAT
DE MARIAGE
Le compagnon est au
sens littéral celui avec
qui on partage le pain.
À l’heure où le nombre
de séparations augmente,
jusqu’où êtes-vous prêt à
« partager le pain » avec
votre conjoint ?
Réfléchir à son contrat de mariage, c’est se poser la question de comment organiser dans
le couple les droits sur le patrimoine de chacun des époux. C’est ce qui s’appelle le régime
matrimonial.
Pour choisir le régime matrimonial le le conjoint, les en-
plus adapté, il convient d’imaginer les fants…, préserver la
dossier
situations difficiles auxquelles le couple conservation du patri-
peut être confronté : en cours d’union par moine dans la famille
exemple avec des créanciers professionnels « par le sang »…?
ou des tensions en fin d’union (divorce,
décès) entre le « futur ex » et les héritiers À toutes ces questions,
du compagnon prédécédé. il existe différentes ré-
Il convient également de décider qui ponses et bien souvent
ou ce qui est à protéger prioritairement : un contrat sur mesure.
2 GRANDES FAMILLES DE CONTRATS DE MARIAGE
En France, deux grandes familles de contrat sur l’ensemble du
de mariage existent : les régimes dits com- patrimoine ; en fin de
munautaires et ceux dit séparatistes. mariage (sauf clause
© Les régimes communautaires, comme contraire), chacun des
leur nom l’indique, consistent à créer entre époux est censé reprendre la moitié du pot
les époux un patrimoine commun qu’ils commun. À ce contrat de mariage peut
seront appelés à gérer ensemble et à se être adjoint une clause dite d’attribution
partager en fin de mariage (moitié chacun intégrale au conjoint survivant qui permet,
ou dans des proportions à déterminer). Ils au décès du premier des époux, d’attribuer
comprennent deux principales catégories. l’intégralité du patrimoine des époux au
Le régime de la communauté universelle survivant d’eux. Attention, si le premier
permet aux époux de mettre tout leur pa- époux décédé laisse des enfants non issus
trimoine dans un pot commun. Le créan- du couple, ces derniers disposent d’une
cier professionnel dispose alors d’un gage action en retranchement leur permettant
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DOSSIER www.notaireetbreton.bzh
de réclamer une indemnité financière cor- régime de la séparation des biens pen-
respondant au montant de l’héritage qu’ils dant toute la durée du mariage. À la fin
auraient pu recueillir s’il n’avait pas été de l’union par contre, c’est un peu comme
conclu de communauté universelle. dans une communauté. On regarde de
La seconde catégorie de régime commu- quelle manière chacun des époux s’est en-
nautaire est celui de la communauté réduite richi, et chacun a le droit de participer aux
aux acquêts. C’est le régime légal, c’est-à- gains de l’autre dans la proportion conve-
dire celui qui s’applique automatiquement nue. Souvent, la participation est de la
aux époux qui n’ont pas fait de contrat de moitié dans les gains de l’autre. Celui qui
mariage. Le pot commun comprend les a des gains supérieurs devra verser à l’autre
acquêts, c’est-à-dire tous les biens et droits une compensation financière (la créance
acquis moyennant finance au cours du de participation aux acquêts).
mariage. Les biens dont les époux étaient
propriétaires avant le mariage ou ceux
qu’ils recueillent gratuitement au cours du
mariage (par héritage, donation…) restent
« propres » à cet époux et ne seront pas
« partagés » avec le conjoint.
© Les régimes séparatistes consistent
à considérer les patrimoines de chacun
des époux de façon différenciée. Ainsi, le
créancier professionnel de l’un des époux
ne pourra principalement se servir que
dans le patrimoine de son débiteur et non
pas dans celui de son conjoint. Il existe La possibilité de changer de contrat
également deux principales catégories de En cours de mariage, il est possible de mo-
régimes séparatistes. difier son régime matrimonial.
Le régime de la séparation de biens per- Les enfants majeurs et les créanciers
met de limiter le droit de gage des créan- peuvent s’y opposer. Seul le Tribunal peut
ciers et de conserver sa liberté de gestion alors homologuer ou pas le changement de
et de disposition de son patrimoine. Mme régime.
peut acheter seule un bien et le revendre Par ailleurs la modification des droits de
sans avoir besoin de l’autorisation de son propriété des époux peut générer une taxa-
conjoint, sauf s’il s’agit du logement de la tion. Cette modification peut s’avérer plus
famille. À la fin du mariage, chacun reprend onéreuse que le simple contrat de mariage
son patrimoine sauf cas particulier (presta- conclu avant le mariage.
tion compensatoire ou créances aux époux).
Le régime de la participation aux acquêts Nolwenn HÉNAFF-TATIBOUET,
fonctionne principalement comme le Notaire
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BIEN À SAVOIR
MODIFICATION DU PTZ EN ENCADREMENT DE LA UN CRÉDIT D’IMPÔT POUR
2022 LOCATION EN MEUBLÉ CEUX QUI S’ABONNENT
Il s’agit d’un prêt aidé par l’État DE TOURISME À LA PRESSE
accordé à des primo-accédants Pour faire face aux annonces illé- Afin de soutenir le secteur de la
sans intérêt d’emprunt associé gales, depuis le 1er janvier 2021, presse et encourager les Français à
(à taux zéro). Le montant est les plateformes proposant des s’abonner à un journal, une revue
accordé en fonction des revenus. locations de meublés touristiques ou à un site d’information, la 3e loi
À partir de 2022, les conditions comme Airbnb Abritel, Boo- de finances rectificative pour 2020
de ressources seront modifiées. king, doivent indiquer dans leurs a mis en place un crédit d’impôt
Le montant total des ressources annonces si l’offre émane d’un au profit des foyers qui souscrivent
sera notamment apprécié à la particulier ou d’un professionnel. un premier abonnement à un titre
date d’émission de l’offre de prêt Pour rappel, la qualification de de presse d’information politique
et non plus selon le revenu fiscal loueur en meublé professionnel et générale avant le 31 décembre
de référence de l’année N-2. Les s’applique si le loueur retire au 2022. Pour rappel, le crédit d’im-
nouvelles conditions d’accès ne moins 23 000 € par an de cette pôt de 30 % est applicable depuis
sont pas connues à ce jour. activité. le 9 mai 2020.
BAISSE PROGRESSIVE RÉMUNÉRATION EN FORMA- CONTRÔLE FISCAL:
DE LA TAXE D’HABITATION TION PROFESSIONNELLE ALLONGEMENT DU DÉLAI
Les 20 % des ménages qui paie- Depuis le 1er mai, la rémunéra- DE REPRISE
ront la taxe d’habitation en 2021 tion des jeunes et des chômeurs En raison de la crise sanitaire, le
bénéficieront d’un allègement de en formation professionnelle a gouvernement a reporté la pres-
30 % cette année, puis de 65 % en augmenté, avec des différences cription des contrôles au 14 juin
2022. Ceux qui sont mensualisés selon les tranches d’âge. Pour les 2021. Pour rappel, le droit dit de
ont pu profiter de la baisse dès le 16-18 ans, elle est passée de 130 « reprise » de l’administration fis-
mois de janvier 2021. Les usagers euros à 200 euros par mois. Pour cale (tout type d’impôt) s’exerce
peuvent estimer la réduction de les stagiaires âgés de 18 à 25 ans, en principe jusqu’à la fin de la
leur taxe d’habitation pour 2021 elle est passée à 500 euros (contre troisième année qui suit celle de
avec le simulateur accessible sur 310 ou 400 euros auparavant). l’imposition.
impots.gouv.fr. En 2023, la taxe Au-delà de 25 ans, la rémunéra- Jusqu’au mois de juin, le fisc
d’habitation sur la résidence prin- tion atteint désormais 685 euros. pourra donc remonter jusqu’à
cipale sera supprimée pour tous Le barème n’avait pas été modifié l’imposition due pour l’année
les contribuables. depuis 2002. 2017.
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L’INFO DU MOIS
HÉRITIERS DÉSHÉRITÉS : QUELS DROITS ?
Longue tradition française de protection du patrimoine familial, il est
en principe impossible de déshériter totalement ses enfants, quelle que
soit la volonté des parents. Sauf à tenir compte des droits du conjoint
survivant, la loi prévoit qu’en présence d’un enfant, la moitié du patri-
moine doit lui revenir, les deux tiers en présence de deux enfants, et les
trois quarts au-delà de trois (réserve héréditaire). Dans cette dernière
hypothèse par exemple, il n’est pas possible de transmettre plus d’un
quart de ses biens à un tiers.
Toutefois, les parents restent maîtres de leur patrimoine de leur vi-
vant et peuvent anticiper le règlement de leur succession, que ce soit
par testament, assurance vie ou donation. Si la réserve héréditaire est
respectée, les enfants ne pourront pas contester les transmissions aux
profits d’autres personnes ou de l’un d’eux.
L E R E G A R D D U N O TA I R E
Organiser sans abuser !
Pour hériter, encore faut-il qu’il y ait héritage. Il est possible de s’organiser pour
qu’il ne reste plus rien dans sa succession au moment du décès, en ne gardant
que des revenus et aucun capital. Par exemple, le parent vend sa maison en
viager, ce qui lui permettra de percevoir une rente mensuelle pour couvrir ses
Pierre dépenses et conserver son train de vie. À son décès, le bien est sorti de son
MASSON,
patrimoine, sauf à prouver que la vente était en réalité une donation, la rente
Notaire
n’ayant pas été payée.
Les assurances vie sont en principe réglées hors succession. Toutefois, les primes
versées ne doivent pas être trop importantes au regard du patrimoine du défunt.
À défaut, elles seraient réintégrées dans la succession et partagées.
Les enfants n’ont pas toujours un regard sur le patrimoine des parents avant leur
décès. Cependant, des recherches pourront être effectuées (vérification des relevés
de comptes, des contrats d’assurance vie) afin de s’assurer qu’il n’y a pas eu de cap-
tation d’héritage du vivant des parents (versement de somme d’argent, jouissance
à titre de gratuit d’un logement…).
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CÔTÉ FAMILLE
Louer sa résidence principale :
location ponctuelle type Airbnb
et location chambre étudiant
1. Louer ponctuellement à une clientèle
de passage
La résidence principale est le logement
que vous occupez au moins 8 mois par an.
Vous pouvez décider de louer votre loge-
ment pour des périodes de courte durée
(location à la journée, à la semaine, ou au
mois dans la limite de 90 jours).
Vous devez obtenir un numéro SIRET
auprès du Tribunal de commerce (forma-
lité gratuite), lequel sera à reporter sur votre
déclaration complémentaire de revenus.
Les revenus tirés de la location, en tant que
loueur non professionnel, sont soumis au
barème progressif de l’impôt. Au-delà de
23 000 € vous pourrez être amené à payer
des cotisations sociales. N’oubliez pas éga-
lement de vous renseigner auprès du service
des impôts compétent s’agissant de la coti-
sation foncière des entreprises qui peut être
due en fonction de la localisation de votre 2. Louer une chambre au profit d’un
domicile, tout comme la taxe de séjour. étudiant
Vous pouvez également louer une chambre
de votre domicile à un étudiant. Deux types
« RENTABILISER SA RÉSIDENCE de contrat sont possibles : le bail meublé
classique d’un an renouvelable ou bien le
PRINCIPALE. » bail étudiant de neuf mois non renouve-
lable et non résiliable.
La location de la résidence principale à Le régime fiscal obéit aux mêmes règles
des touristes par le biais d’une plateforme que celui de la fiscalité de la location meu-
internet, de type Airbnb, est possible dans blée en général. Celui-ci est donc assujetti
la limite de 120 jours par an. Au-delà de au régime des bénéfices industriels et com-
120 jours, il convient de vous renseigner merciaux.
auprès de la Mairie de votre domicile pour En louant une partie de votre résidence
vérifier si un changement de destination principale, vous pouvez prétendre à une
est obligatoire. exonération d’impôt si le loyer ne dépasse
À noter que si le logement fait partie d’une pas un certain seuil et que la chambre est
copropriété, vous devez vérifier que le rè- meublée avec un équipement suffisant, en
glement de copropriété ne comprend pas bon état, et qui fonctionne et qu’elle res-
de clause d’habitation exclusivement bour- pecte les critères de décence.
geoise. La présence de cette clause interdit
toute activité professionnelle, notamment Guillaume BRETON,
le meublé touristique. Notaire
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LOIRE-ATLANTIQUE
prix de vente par bassin
& évolutions sur 1 an bassin de châteaubriant
1 420 € / m2 -8,2 % / 1 an
bassin d’herbignac- bassin de 107 500 € 6,4 % / 1 an
savenay-pontchâteau guémené-penfao
32 400 € -4,8 % / 1 an
2 090 € / m2 6,1 % / 1 an 122 500 € 12,4 % / 1 an
198 800 € 16,9 % / 1 an 27 400 € 5,2 % / 1 an
55 000 € -4,6 % / 1 an bassin de
nort-sur-erdre
185 000 € 19,2 % / 1 an
littoral nord loire 44 000 € -5,9 % / 1 an
bassin de blain
4 580 € / m2 10,6 % / 1 an bassin d’ancenis
153 000 € -1,3 % / 1 an
4 780 € / m2 10,6% / 1 an 1 760 € / m2 -5,9 % / 1 an
44 100 € -1,9% / 1 an
350 000 € 12,9 % / 1 an 180 000 € 5,9 % / 1 an
100 000 € 11,1 % / 1 an 48 300 € 5,0 % / 1 an
seconde couronne
nantaise nantes
saint-nazaire 2 890 € / m 2
15,3 % / 1 an 3 650 € / m2 12,6 % / 1 an
littoral sud loire
2 300 € / m 2
8,5 % / 1 an 3 600 € / m 2
3,5 % / 1 an 4 670 € / m2 0,7 % / 1 an
3 560 € / m2 10,9% / 1 an
3 690 € / m2 9,6 % / 1 an 260 100 € 8,4 % / 1 an 422 300 € 8,3 % / 1 an
4 340 € / m2 5,9 % / 1 an
240 000 € 19,4 % / 1 an 269 600 € 9,4 % / 1 an 89 700 € 11,0 % / 1 an
95 000 € 11,8 % / 1 an 100 000 € - % / 1 an
première couronne
nantaise
saint-nazaire bassin d’arthon-en- bassin de
agglomération retz machecoul-clisson
2 660 € / m2 13,4 % / 1 an
2
2 200 € / m 8,9 % / 1 an 2
4 050 € / m 2
5,6 % / 1 an
198 000 € 15,1 % / 1 an 1 960 € / m 3,2 % / 1 an
175 000 € 8,0 % / 1 an 2 830 € / m2 - % / 1 an 310 000 € 7,6 % / 1 an
54 000 € 3,5 % / 1 an
49 600 € 6,5 % / 1 an 194 300 € 16,0 % / 1 an 137 300 € 9,9 % / 1 an
55 000 € - % / 1 an
appartements anciens appartements neufs maisons anciennes terrains à bâtir
EVOLUTION DES VOLUMES 2020/2019
volume des ventes APPARTEMENTS ANCIENS
APPARTEMENTS NEUFS
-9,0 %
-1,0 %
dans le département de Loire-Atlantique
MAISONS ANCIENNES - 5,0 %
TERRAINS À BÂTIR - 5,0 %
evolution du prix médian par type de biens
dans le département
appartements appartements maisons terrains à
neufs anciens bâtir
4 240 €/m2 3 360 €/m2 245 400 € 69 500 €
+4,1 % / 1 an +12,5 % / 1 an +9,1 % / 1 an +9,2 % / 1 an
+17,2 % / 5 ans + 39,6 % / 5 ans +22,7 % / 5 ans +7,3 % / 5 ans
+24,3 % / 10 ans + 41,2 % / 10 ans +29,2 % / 10 ansPROFIL loire-atlantique
DES ACQUÉREURS
dans le département 44
Professions Âge
0% de l’acquéreur de l’acquéreur
2% 16% 16%
6% Agriculteur
12%
Artisan/commerçant 29 ans et moins
11%
Autre/inactif 30 à 39 ans
27% 15%
Cadre supérieur 40 à 49 ans
Employé 50 à 59 ans
12% 31% 60 ans et plus
Ouvrier
Profession intermédiaire
22%
30% Retraité
11 ans et 3 mois
34,5 % 120 €/m 2
c’est le prix de vente médian
c’est la durée moyenne de détention des acquéreurs de maisons
d’un terrain à bâtir
d’un appartement dans le département ont entre 30 et 39 ans
dans le département
en Loire-Atlantique
Prix de vente par quar- appartements appartements maisons
tier neufs
Prix/m2 Evol./1 an
anciens
Prix/m2 Evol./1 an
anciennes
Prix Evol./1an
à Nantes & Saint-Nazaire NANTES 4 670€ +0,7 % 3 650 € +12,6 % 422 300 € +8,3 %
Centre-ville 6 150€ +4,3 % 4 380 € +13,1 % - -
Chantenay - Bellevue - Sainte-Anne 4 750€ - 3 450 € +18,6 % 371 500 € +6,1 %
Dervallières - Zola 5 230€ +8,4 % 3 840 € +12,9 % 465 000 € +16,5 %
Hauts Pavés - Saint Félix 6 150€ +9,9 % 4 070 € +10,6 % 610 000 € +14,0 %
Saint Donatien - Malakoff 4 950€ +1,7 % 3 770 € +11,6 % 498 000 € -4,2 %
Ile de Nantes 5 040€ +8,7 % 3 390 € +16,6 % - -
Breil - Barberie 4 780 € +2,1 % 3 230 € +14,3 % 495 000 € 0,0%
Quartiers Nord 4 720€ +4,0 % 3 090 € +6,5 % 360 000 € -
Nantes Erdre 3 980 € +0,4 % 3 270 € +15,5 % 382 500 € +4,9 %
Doulon - Bottière 3 780€ -15,8 % 2 960 € +13,6 % 339 000 € +9,4 %
Quartiers Sud 4 470€ +3,4 % 3 010 € +10,8 % 340 000 € +11,4 %
SAINT - NAZAIRE 3 690€ +9,6 % 2 300 € +8,5 % 240 000 € +19,4 %
Mean - Penhoet - Le Port - - - - 162 900 € +8,6 %
Herbins - Prezegat - Berthauderie - - 2 150 € +17,2% 204 500 € -
Centre ville - Ville Port - - 2 150 € +12,0 % 265 500 € -
Parc Paysager - Sautron - Jardin des Plantes 3 810 € - 2 340 € +6,4 % 259 000 € +19,1 %
Villeneuve - Landettes - Hopital 3 250 € +5,0% 2 170 € +11,3% 250 000 € +15,5%
Trebale - Plaisance 3 780 € +1,0 % 2 030 € +11,8 % 224 100 € +19,5%
Porce - Kerlede - Villes Martin 3 530 € -4,4 % 2 960 € +15,2 % 290 000 € -
Bouletterie-Chesnaie 3 260 € +11,3 % - - 178 400 € +0,5%
Saint Marc - Gavy - Oceanis - - - - 293 000 € +2,3%
Immaculee - - - - 261 000 € +12,4 %Loire-Atlantique www.notaireetbreton.bzh
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sommaire Performance énergétique des bâtiments
(voir pictogramme dans les annonces)
Nantes 12 Logement économe • La performance énergétique est exprimée en
Nord Loire 16 Secteur de < 50 A
kWh/m2.an. L’échelle est cotée de A, pour les loge-
ments les plus sobres, à G, pour les plus énergivores.
Sud Loire 18 Blain - Châteaubriant La moyenne du parc immobilier français se situe au-
tour de 240 kWh/m2.an (classe E).
51 à 90 B
Le Vignoble nantais 19 Pays
Les bâtiments concernés par le
Pays de Retz 20 d'Ancenis 91 à 150 C DPE sont les maisons et les ap-
La Baule Nord partements, mais aussi tous les
St-Nazaire
La Baule et la Presqu’île 20 et la presqu'île et sa région Loire 151 à 230 D locaux tertiaires (bureaux, com-
merces, établissements scolaires,
Saint-Nazaire et sa région 21 Nantes 231 à 330 E etc.).
Le Quelques exceptions existent
Pays d’Ancenis 22 Vignoble néanmoins : certaines construc-
Pays nantais 331 à 450 F tions provisoires, les bâtiments in-
Sud
Secteur de Blain Châteaubriant 22 de Retz
Loire > 450 G
dépendants de moins de 50 m2,
les monuments historiques, cer-
Autres départements 23 Logement énergivore
tains bâtiments industriels, artisa-
naux ou agricoles, etc.
Consommation énergétique en kWh/m2.an en énergie primaire (source ADEME)
12 Informations non contractuelles. L’indication du prix et des surfaces ne vaut pas pollicitation. *EN : émoluments de négociationÀ vendre
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