Prévisions Avison Young 2015 Immobilier commercial canadien - REVUE DE L'ANNÉE 2014
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REVUE DE L’ANNÉE 2014 Prévisions Avison Young 2015 Immobilier commercial canadien Partenariat. Performance.
PRÉVISIONS AVISON YOUNG 2015
Table des matières
Message de la direction 3
Gestion immobilière 6
Marchés des capitaux et financement 7
Canada : Survol et prévisions 8
En chiffres 10
Calgary 13
Montréal 15
Ottawa 17
Québec 19
Toronto 21
Avison Young dans le monde 23
Page 2 | Avison Young | Prévisions 2015
UN MESSAGE DE LA DIRECTION
2015 : Évaluer les risques et les opportunités
Année après année, Avison Young est fière d’offrir ce que nous considérons comme les thèmes
à sa clientèle la meilleure information, les meilleurs centraux de chacune des régions à l’étude et dans
services et surtout, les meilleures solutions. Le lesquelles nous opérons. La présente introduction
noyau de notre stratégie est axé vers le futur. C’est met en lumière les tendances mondiales qui
dans cette optique que nous sommes fiers de vous seront en mesure de contribuer ou de nuire aux
présenter notre rapport de prévisions 2015. Que performances des propriétés et des portefeuilles
vous soyez locataire, propriétaire, investisseur ou immobiliers à court et moyen terme.
prêteur, nous désirons attirer votre attention sur
quatre facteurs qui joueront un rôle crucial dans vos La demande mondiale demeure élevée, mais
affaires cette année : les cibles ne sont plus les mêmes
• La demande soutenue d’actifs immobiliers, à Dans cette période post-2008, les marchés
titre d’investissements alternatifs ou non, et les immobiliers mondiaux se trouvent à différents
changements associés à long terme; niveaux. Les marchés nord-américains sont ceux
• L’obsolescence de certains types de biens qui font preuve de la plus grande solidité, tout
immobiliers au fur et à mesure qu’évoluent les comme certains marchés européens. Le marché
technologies, et ce, à un rythme de plus en plus immobilier canadien s’approche de son sommet
rapide; cyclique, tandis que les États-Unis et le Mexique
• L’évolution des critères opérationnels et de font preuve d’une amélioration constante. Du
localisation entraînée par les changements côté de l’Europe, Londres est la force motrice de
démographiques, l’urbanisation et l’accessibilité l’activité transactionnelle du Royaume-Uni. Bien
au transport; et que prudente, l’Allemagne soutient la zone euro
• Les changements mondiaux en termes de en demeurant stable, et continue de mener la
politiques monétaires, de prix de base des lutte contre la déflation. De nombreux experts
produits, de taux d’intérêt et d’inflation. s’attendent à un ralentissement potentiel en Asie,
se manifestant majoritairement par une croissance
Chacun de ces facteurs déterminera qui sera du flux de capital de cette région vers d’autres
gagnant ou perdant du point de vue de la continents. Toutes ces conditions font partie d’un
performance et de l’emplacement des actifs contexte mondial où les taux d’intérêt sont plus bas
dans les années à venir. Dans la plupart des pays que jamais, où les taux de capitalisation sont très
développés, les affaires se déroulent dans un faibles, et où les prix atteignent des records dans les
environnement très positif : une liquidité solide, plus grandes villes et dans les marchés côtiers.
des volumes transactionnels élevés, des facteurs
fondamentaux en constante amélioration, et un L’immobilier est devenu un actif de choix,
choix d’investissements alternatifs offrant des notamment parce qu’il offre des rendements
rendements inférieurs. Ces conditions de base sont supérieurs à ceux des autres alternatives
très appropriées pour faire une pause et évaluer d’investissement. L’augmentation des allocations,
où vous pourriez être en mesure d’équilibrer vos combinée à l’abondance du capital et aux taux
risques, d’augmenter vos profits, et de redéployer de capitalisation exceptionnellement faibles, ont
des ressources pour exploiter des opportunités exercé une forte pression à la hausse sur les prix
éventuelles. dans les principaux marchés, jusqu’à atteindre
de nouveaux records. L’industrie de l’immobilier
Le présent rapport, analysant individuellement bénéficie de cette marée montante et de la stabilité
chacun des marchés, vous servira de feuille qui en découle. Toutefois, il ne faut pas oublier que
de route. Il vous aidera à mieux comprendre les risques se développent au fur et à mesure que
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UN MESSAGE DE LA DIRECTION (SUITE)
se prolongent les périodes de prospérité. changements dans les habitudes de consommation
En effet, le momentum pourrait se poursuivre de la clientèle, en mettant l’emphase sur l’efficacité
pendant un certain temps, mais les nombreux de la distribution omnicanal et l’évolution du
avantages des politiques monétaires mondiales comportement de la Génération Y, qui constituera
et les montagnes de capital disponible vont le plus grand pourcentage de la population active
inévitablement s’estomper à un certain moment. d’ici 2020.
Nous avons constaté qu’une certaine inflexion
commence à se dessiner. Par conséquent, ces Les salles de montre et la superficie des commerces
tendances doivent être prises en considération de détail rétréciront progressivement, au fur et
lorsque nos clients ajustent leurs stratégies à mesure qu’évolueront les technologies et que
immobilières. les délais de livraison le jour même deviendront
monnaie courante. Les consommateurs auront
Réfléchissons un moment aux risques potentiels : toujours un désir de faire les emplettes pour
malgré la perception selon laquelle les marchés l’expérience que procure le magasinage, mais
principaux sont stables et représentent peu de il devient de plus en plus risqué de miser sur
risques, le retour des constructions spéculatives les grands magasins. Les besoins croissants en
observé pourrait adoucir les conditions de location, infrastructures de distribution, de logistique et
en plus d’accélérer la désuétude des propriétés d’espace destiné aux centres de données pour
et ce, autant pour les propriétaires que pour les les ventes en ligne représentent maintenant
locataires. D’un autre côté, la conjecture favorable des éléments cruciaux dans les stratégies
actuelle devrait vraisemblablement maintenir d’investissement potentielles. Le détaillant
l’augmentation des prix pendant un certain temps. d’aujourd’hui optera dorénavant pour une
Les locataires découragés par la hausse des prix automatisation de ses systèmes et un service plus
peuvent mieux absorber le choc en reconfigurant complet, le tout dans de plus petits magasins.
la superficie qu’ils occupent dans des actifs L’inventaire de biens immobiliers commerciaux ne
nouvellement construits, ou en considérant des devrait pas diminuer : il deviendra seulement bien
options localisées dans des marchés secondaires. différent.
La technologie à la source de transformations L’impact de la Génération Y bien au-delà de
majeures leurs années
La popularité croissante de l’automatisation et La Génération Y représente simultanément le plus
du commerce électronique affecte énormément grand risque et le plus grand potentiel, parce que
les lieux de travail, tout comme l’urbanisation et son comportement est la source des directions
l’évolution des goûts de la Génération Y à travers le que prendront la planification et l’exploitation
monde. Ces tendances se développent lentement immobilière dans le futur. La Génération Y a un
en raison de la longueur des termes de location, fort penchant pour les options de type live/work/
mais il ne faut certainement pas sous-estimer la play dans les grands centres urbains. L’urbanisation
force de leur influence. Le locataire de bureau du est donc devenue une tendance importante,
futur a adopté la technologie mobile de manière répondant aux besoins de la Génération Y et des
beaucoup plus sérieuse, en plus d’avoir réduit ménages sans enfants qui se relocalisent dans les
considérablement ses besoins d’espace et mis en quartiers centraux des grandes villes et près des
place des stratégies alternatives en milieu de travail. infrastructures de transport en commun et ce, tant
dans les petits centres urbains que dans les plus
La superficie requise par employé diminue chaque grandes villes.
jour. Les détaillants tentent de trouver un équilibre
entre le mode d’opération plus traditionnel et les
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UN MESSAGE DE LA DIRECTION (SUITE)
Prix des matières premières, guerres de n’augmentent réellement. À l’échelle mondiale, les
devises, taux d’intérêt… Bonnes ou mauvaises taux d’intérêt vont progressivement augmenter,
nouvelles? variant selon le comportement des devises, et
influençant sur leur passage les taux de change et
Les prix du pétrole ont un impact significatif sur les flux de capital mondiaux.
les marchés, et ce de plusieurs façons. Les taux
d’occupation et de location connexes de Houston, Chez Avison Young, nous sommes d’avis que les
Denver et Calgary pourraient être largement fluctuations du marché sont saines et surtout,
compromis par la réduction des effectifs (et les inévitables. Nous tenons à ce que notre clientèle
difficultés) des gazières et pétrolières si la pression comprenne les principales tendances des marchés
exercée sur les prix ne s’estompe pas. Cette et intègre ces données dans leur planification,
situation pourrait avoir un impact positif sur la leurs stratégies et leurs tactiques. Jour après jour,
confiance des consommateurs et sur les marchés les tendances sous-jacentes façonnent le monde
boursiers mondiaux, mais elle pourrait aussi dans lequel nous vivons. Tout risque comporte
alimenter la crainte de pressions déflationnistes, des opportunités : il ne suffit que de faire preuve
selon le comportement des matières premières au d’avant-gardisme afin de mieux les saisir.
cours des prochains mois. En 2014, Avison Young a continué à solidifier sa
En combinant l’impact probable des plateforme de services afin de toujours mieux
changements de taux d’intérêt, la volatilité répondre aux besoins de sa clientèle. Nous avons
des prix du pétrole et des matières premières, ouvert nos premiers bureaux au Royaume-Uni et
les changements démographiques, les en Allemagne, et notre équipe compte maintenant
développements technologiques, les interventions plus de 1700 professionnels dans 63 bureaux, au
gouvernementales (anticipées ou non), avec les service de clients provenant de plus de 30 pays.
conflits mondiaux de plus en plus graves et la
montée du terrorisme, force est d’admettre que l’on Nous avons délaissé le modèle d’affaires
plonge dans une période de grande incertitude, traditionnel au profit d’une structure axée sur des
laquelle représente par le fait même plusieurs groupes de spécialisations dirigés par nos associés,
opportunités. profondément enracinés dans nos croyances les
plus fondamentales, et alignés sur nos meilleures
Il est toutefois clair que la contribution des taux pratiques, notre expérience et l’innovation dont
d’intérêt bas (qui sont en fait des taux d’intérêt nous faisons preuve jour après jour auprès de notre
réels négatifs) a alimenté une partie importante du clientèle.
rendement total des investissements immobiliers
au cours des quinze dernières années, ce qui Nous vous souhaitons une joyeuse année 2015,
bien sûr finira par s’estomper. La guerre entre santé et prospérité, et nous espérons avoir le
le Yuan, le Yen, l’Euro, le Franc suisse, la Livre, et privilège de faire affaire avec vous sous peu.
les dollars canadien et américain se poursuivra
pendant un certain temps. Cette rivalité mondiale
n’est pas la cause, mais bien l’effet des conditions
actuelles. Nous croyons que les taux d’intérêt vont
commencer à augmenter aux États-Unis, ce qui
pourrait mettre un terme aux politiques d’argent
gratuit dès le mois de juillet et ce, jusqu’en 2016.
La Réserve fédérale des États-Unis pourrait avoir Mark E. Rose
une forte influence sur les marchés si elle parlait Président du Conseil et
de hausses éventuelles avant même que les taux Président-directeur général
Avison Young
Avison Young | Prévisions 2015 | Page 5
PRÉVISIONS 2015
Gestion immobilière
Les différentes composantes de la gestion sont désormais requis avec l’augmentation de
immobilière sont en constante évolution. l’activité du e-commerce, les détaillants doivent
Alors que les programmes de développement gérer l’augmentation du flux de la circulation, qui
durable et environnementaux ont établi de se partage désormais entre les visites de clients
nouveaux standards en immobilier commercial, et la livraison de marchandise.
le e-commerce, les technologies mobiles et En 2015, les enjeux principaux de la gestion
l’interactivité avec la clientèle sont devenus des immobilière seront le développement et la mise
éléments indispensables au succès de toute en œuvre de programmes de rénovation et de
entreprise. Parallèlement, la vocation des espaces repositionnement des produits plus anciens afin
industriels évolue, de manière à favoriser la de pouvoir mieux concurrencer les nouveaux
distribution plus efficace de produits découlant développements attendus en cours d’année. Les
d’achats en ligne et de diminuer les délais de consommateurs optant de plus en plus pour les
livraison aux consommateurs. Par conséquent, achats en ligne, les détaillants devront continuer
la gestion immobilière doit s’adapter à ces à évaluer le rôle de leurs espaces commerciaux
changements. et explorer de nouveaux formats. Les produits
industriels devraient quant à eux continuer de
Les efforts de réorganisation d’espace et de s’adapter aux besoins des utilisateurs.
réduction des coûts qui ont dominé le portrait
du marché des espaces de bureaux au cours
des dernières années s’appliquent maintenant
aux tendances dominantes du marché de
location d’espaces industriels. De ce fait, les frais
d’exploitation sont devenus un enjeu majeur
dans la négociation des baux industriels.
Avec la densification des espaces utilisés,
l’administration des entreprises doit se pencher
sur des questions liées à la qualité de l’air, au Peter Leroux
confort des occupants, au temps d’attente Vice-président exécutif
des ascenseurs et à l’usure plus rapide des Directeur général
propriétés. Comme plus de comptoirs de services Services de gestion immobilière
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PRÉVISIONS 2015
Marchés des capitaux et financement
Malgré des hausses mineures en 2014, le taux de Afin d’augmenter le rendement des nouveaux
rendement des obligations de référence de 10 produits hypothécaires, les prêteurs cherchent
ans du Gouvernement du Canada a diminué de activement de nouvelles opportunités, en
façon constante en cours d’année, et ce avec plus restreignant par le fait même la diversité des
d’intensité au cours du mois d’octobre. produits et augmentant ainsi leur effet de
levier. Les prêteurs les plus flexibles considèrent
Cela s’est traduit par des taux d’intérêt très structurer leurs offres de manière à déployer
attrayants pour les propriétaires immobiliers, davantage de capital dans certaines propriétés
alors que les prêteurs s’arrachaient les meilleurs individuelles, en mettant à la disposition des
produits. Les tendances observables en matière emprunteurs des solutions amalgamant les
de financement ont peu évolué, au même titre méthodes de financement privilégiées et les
que les changements de cap typiques des commandites. Avec les niveaux élevés de
institutions financières en matière de risques liquidité, l’accessibilité du capital sur le marché et
acceptables ou inacceptables. Compte tenu le maintien de la croissance économique anticipé
des solides performances de l’immobilier au pour 2015, les prêteurs s’attendent à voir une
Canada, les prêteurs ont beaucoup de pression augmentation de la demande au cours des douze
et doivent regarder ailleurs pour obtenir de prochains mois.
meilleurs rendements, ce qui se répétera
vraisemblablement en 2015 puisque les taux
d’intérêt ne devraient subir qu’une très légère
augmentation.
À l’exception d’événements imprévus sur les Norman Arychuk
plans économique et géopolitique, les prêteurs Courtier immobilier
américains s’attendent encore à de bonnes Marchés des Capitaux
performances en 2015. Vu l’importance des
capitaux qu’ils sont disposés à déployer (en plus
de l’augmentation constante du capital étranger
investi sur le marché), les taux d’intérêt devraient Aaron Prager
rester bas, tandis que la compétition demeurera Vice-président
sévère dans le secteur du financement. Services bancaires d’investissement
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CANADA : SURVOL ET PRÉVISIONS
Le marché immobilier canadien à l’épreuve
Après avoir bénéficié de la croissance inattendue L’intensification urbaine et l’adaptation des
du PIB et d’un taux de chômage s’approchant du détaillants au commerce électronique continuent
niveau de pré-récession en fin d’année, le secteur de modifier le portrait du commerce de détail.
immobilier commercial du marché canadien Beaucoup de ceux qui n’ont pas su s’adapter ont
pourrait observer des turbulences en 2015. dû fermer leur porte ou déclarer faillite, tandis que
L’affaiblissement de l’économie mondiale, la chute les marques étrangères comme le japonais Muji
du prix du pétrole, les nouveaux développements s’enracinent sur le marché et les récents arrivants,
et la possibilité que la Réserve fédérale des États- comme Target, se voient dans l’obligation de
Unis annonce une hausse des taux d’intérêt revoir leur stratégie. Les budgets de marketing
engendreront des conséquences qui pourraient augmenteront au fur et à mesure que les détaillants
être aussi bonnes que mauvaises. investiront dans des actifs physiques et numériques,
ainsi que de nouveaux concepts afin de s’adapter
Les changements démographiques, l’évolution aux nouvelles habitudes des consommateurs.
des technologies et la planification de plus en plus
efficace des espaces transforment la dynamique Les propriétaires de centres commerciaux et
du marché des espaces de bureaux. Afin de les détaillants majeurs amplifient l’expérience
répondre à la demande, les propriétaires offrent du consommateur, en s’adaptant à la tendance
de nouveaux développements beaucoup plus des bricks and clicks ou en offrant un service de
durables et rénovent les produits existants pour restauration sur place – des services qui ne sont
rester compétitifs. Sans se laisser décourager par pas disponibles en ligne. Les géants SmartCentres,
les déséquilibres entre l’offre et la demande, les Walmart et IKEA sont présentement en train
développeurs misent sur le long-terme : plus de d’examiner ou de déployer diverses options de
22 millions de pieds carrés sont présentement en cueillette pour leur clientèle, ce qui révèle leur
construction à travers le Canada (55 % desquels besoin de rivaliser avec les géants en ligne comme
sont pré-loués et représentent 4,3 % de l’inventaire Amazon.
existant) – dont 55 % se trouvent à Toronto et
Calgary. Comme la livraison de plus de 7 millions Le succès de la conversion de Loblaws et de
de pieds carrés est prévue pour 2015, le marché des Canadian Tire en FPI a incité Sears et HBC
espaces de bureaux du Canada devrait voir son taux à considérer la monétisation de leurs actifs
d’inoccupation s’élever à 10 % en fin d’année 2015, immobiliers (soit par la mise sur pied de FPI ou par
alors qu’il était de 9,4 % à la fin de l’année 2014. la mise en marché à titre de cession-bail) afin de
contribuer au succès de leurs opérations dans cet
Les actifs compromis par leur taux d’inoccupation environnement de plus en plus compétitif qui est
subiront une forte pression parce que les utilisateurs celui du commerce de détail.
auront désormais une multitude d’options à leur
disposition, et ils accorderont une grande importance Bénéficiant grandement des taux d’inoccupation
à l’optimisation des locaux en orientant leurs choix sur extrêmement bas, la plupart affichant un seul
le potentiel futur de leurs espaces. Afin de maintenir chiffre, les marchés industriels du Canada sont
les évaluations de leurs actifs élevées, les propriétaires dotés de huit des dix plus bas taux d’inoccupation
seront plutôt inflexibles en termes de taux de location, en Amérique du Nord. La croissance de la demande
mais devront augmenter les incitatifs qu’ils offrent s’ils aux États-Unis et le dollar canadien plus faible
veulent attirer et conserver les locataires. L’éternelle sont particulièrement bénéfiques au secteur des
compétition entre les centres urbains et les banlieues exportations, mais la baisse des prix du pétrole
reprendra, mettant l’accent sur les sites les plus et la volatilité de la demande mondiale d’énergie
facilement accessibles par transport en commun. pourrait exercer une grande pression sur les
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CANADA : SURVOL ET PRÉVISIONS (SUITE)
marchés de l’Ouest canadien, plusieurs desquels du capital institutionnel canadien vers l’étranger,
se vantant présentement de leurs taux de location surtout aux États-Unis, où certains marchés sont
à deux chiffres et de leurs taux d’inoccupation perçus comme étant sous-évalués. Les investisseurs
légèrement inférieurs à ceux de l’Est. qui ne souhaitent pas acheter à l’étranger ou
s’engager dans des guerres d’enchères ont plutôt
Même avec l’inventaire limité de terrains dans opté pour le développement de nouveaux
certains marchés, près de 17 millions de pieds immeubles ou le réaménagement d’actifs existants
carrés sont en construction (30 % desquels sont afin de générer de la valeur.
pré-loués), ce qui équivaut à moins de 1 % de
l’inventaire existant. Bien que les vastes espaces Avec les conditions actuelles du marché, c’est-à-dire
industriels dotés de grands espaces inter- le pic temporaire des prix et l’inventaire de produits
colonnaires et de hauts plafonds soient de plus en disponibles très limité, l’impatience tangible
plus populaires, la demande demeure forte pour en matière de déploiement de capital pourrait
de plus petits locaux industriels. Les promoteurs donner lieu à une réévaluation des risques et des
de plus grands projets spéculatifs visent à conclure opportunités, particulièrement en considérant la
des baux avec les principaux détaillants canadiens croissance de l’activité de développement, des
et américains, envisageant d’élargir ou de créer des loyers et l’augmentation potentielle des taux
réseaux de distribution dans le cadre de stratégies d’intérêt. Ce dernier point pourrait forcer certains
de commerce électronique et de distribution omni- propriétaires surendettés à vendre, en offrant aux
canal, amalgamant l’entreposage, la logistique et le acheteurs réticents des prix légèrement meilleurs et
commerce de détail. stimuler une nouvelle vague d’activité pour ensuite
mieux réévaluer ces actifs.
L’activité de location demeurera stable, mais les
nouveaux développements devraient alimenter
le taux d’inoccupation industriel national jusqu’à
atteindre 4,6 % en fin d’année 2015, alors que
celui-ci se situait à 4,2 % à la fin 2014. Une grande
importance sera accordée au perfectionnement des
chaînes d’approvisionnement et au développement
de produits plus flexibles sur les plus grandes
parcelles de terrain à proximité des futurs corridors
de transport et centres urbains.
Les ventes continuent à donner lieu à des
conditions saines dans la plupart des marchés des
investissements canadiens, tandis que l’absence de
produits disponibles dépeint une image trompeuse
du véritable potentiel d’achat des investisseurs.
On estime que 22 milliards $ de biens immobiliers
commerciaux ont été vendus en novembre 2014.
Les FPI semblent s’être quelque peu essoufflés,
mais les fonds de pension et les investisseurs privés
ont comblé le vide laissé par leurs compétiteurs,
maintenant des taux de capitalisation plutôt Bill Argeropoulos
faibles. Les rendements peu impressionnants et Vice-président
l’offre limitée continueront à rediriger une partie Directeur de la recherche, Canada
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CANADA : SURVOL ET PRÉVISIONS
En chiffres
Taux d’inoccupation des espaces de bureaux
20 %
18 %
16 %
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Taux d’inoccupation (%)
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En chiffres
Taux d’inoccupation des espaces industriels
14 %
12 %
10 %
Taux d’inoccupation (%)
8%
6%
4%
2%
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Avison Young | Prévisions 2015 | Page 11Superficie en construction (millions de pieds carrés)
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En chiffres
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CANADA : SURVOL ET PRÉVISIONS
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ax
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Bureau Industriel
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gPRÉVISIONS 2015 : MARCHÉS CANADIENS
NIVEAUX D’INVESTISSEMENT ÉLEVÉS PROPULSÉS PAR LES
Calgary MEILLEURES PERFORMANCES ÉCONOMIQUES DU PAYS
Calgary est dotée de l’une des mains-d’œuvre les
plus productives et les mieux payées au Canada. En
un an seulement, les salaires hebdomadaires avaient
augmenté de 5,1 % en date du mois d’août 2014, et il est
prévu que la population atteigne 1,3 million d’habitants
d’ici 2018, principalement grâce aux niveaux élevés
d’immigration. Bien que les prix du pétrole aient chuté
suite à la récente décision de l’OPEP de maintenir les
niveaux actuels d’exportation, la vision optimiste du
secteur de l’énergie de l’Alberta devrait être bénéfique
pour la demande déjà soutenue d’espaces de qualité
pour les secteurs de l’énergie et de l’ingénierie. Le boom
de construction que connaît la région de Calgary se
poursuit, à la suite duquel 6 millions de pieds carrés
d’inventaire supplémentaire seront prêts en 2017.
Bureaux
Le taux d’inoccupation global du marché des bureaux
de Calgary s’est élevé à 8,6 % au troisième trimestre de
2014.
Toutefois, les espaces de bureaux de catégorie AA sont
extrêmement rares puisque la demande d’espaces
de qualité supérieure au centre-ville demeure très
élevée. Cinq projets, cumulant 3,9 millions de pieds
EIGHT AVENUE PLACE
carrés d’espaces de bureaux de catégorie AA, sont en
construction au centre-ville, desquels 57 % sont déjà
loués.
L’inoccupation au centre-ville dépasse maintenant les
6 %, notamment à cause de l’abondance croissante
Taux d’inoccpuation de Calgary
d’espaces disponibles en sous-location sur le marché.
Cette hausse peut être attribuée à l’approche plus
conservatrice des entreprises en ce qui concerne leurs
biens immobiliers, les incitant à remettre leurs espaces
excédentaires sur le marché. Les sous-locations sont
habituellement une stratégie des grandes entreprises,
qui louent une superficie plus vaste que nécessaire dans
le cadre d’engagements à long terme, de manière à
en sous-louer des portions à échéances décalées et se 2013 2014 P2015
protéger de la croissance des taux de location. Bureau Industriel
Avison Young | Prévisions 2015 | Page 13CALGARY (SUITE)
Commerces de détail et d’édifices de bureaux surpassant 1,8 milliard de
dollars. Au cours du mois de septembre seulement,
À la fin du troisième trimestre de 2014, le secteur des commerces de détail a vu plusieurs
l’environnement des commerces de détail de investissements de plus de 2 millions de dollars,
Calgary demeurait très compétitif, avec un taux cumulant au total plus de 280 millions $, la majorité
d’inoccupation d’à peine 2,5 %. Plus de 600 000 desquels provenant d’investisseurs privés faisant
pieds carrés de nouveaux espaces commerciaux l’acquisition de propriétés plus anciennes avec
sont attendus au cours de l’année 2015, la plupart pignon sur rue.
desquels étant des centres commerciaux situés
dans les nouveaux développements résidentiels, La construction de projets de location multi-
avec comme locataire principal un centre résidentiels sur mesure au cœur de Calgary
d’alimentation. est en train de devenir une nouvelle tendance
sur le marché de la métropole albertaine.
L’arrivée de détaillants américains s’est poursuivie Le développement d’Intergulf-Cidex, AURA,
au cours de l’année 2014 : le marché de Calgary servira de projet-pilote pour ce nouveau type
accueille désormais les magasins Marshall’s et d’investissement. AURA récupère l’ancien projet
Nordstrom, auquels s’ajoutent également les Astoria, désormais propriété de AIMCo, et
Sports Authority, Cabela’s et Whole Foods. Ces l’ancien projet de la Kai Tower (Oslo) développé
nouveaux joueurs sont attirés dans la métropole par Statesman. Plusieurs projets additionnels
albertaine par l’environnement d’affaires positif, sont en incubation présentement, dont ceux
le faible taux de chômage et les hauts niveaux de d’Embassy Bosa et de GWL pour le compte de
consommation. bcIMC et Qualex-Landmark, pour n’en nommer que
quelques-uns.
Espaces industriels
Les activités de location et d’investissement du
marché des espaces industriels sont demeurées
fortes, réduisant ainsi le taux d’inoccupation global
jusqu’à 3,9 % au cours du troisième trimestre, et
mettant un terme à l’excédent d’inventaire observé
à Calgary à la mi-2013.
La force de l’activité de location a commencé à
réduire l’écart entre les taux de location demandés
et les taux obtenus, lequel s’était creusé de manière
importante en 2007. Les espaces disponibles de
plus de 100 000 pieds carrés se font extrêmement
rares, et il faut s’attendre à ce que cette tendance se
maintienne en 2015.
Investissements
Le marché de Calgary a encore une fois enregistré
une activité d’investissement extrêmement forte
en 2014, avec des ventes de terrains, de propriétés
industrielles, multi-résidentielles et commerciales
Page 14 | Avison Young | Prévisions 2015PRÉVISIONS 2015 : MARCHÉS CANADIENS
Montréal NOMBRE RECORD DE TRANSACTIONS
Depuis quelques années, la croissance de l’activité
économique de la région métropolitaine de Montréal
demeure modérée. Ce n’est toutefois pas le cas du
marché immobilier montréalais, qui a connu une activité
sans précédent en 2014 avec un volume de transactions
supérieur à 4 milliards de dollars, surpassant ainsi le
record précédent enregistré en 2008.
Pour 2015, les perspectives de croissance s’annoncent
prometteuses, notamment grâce à l’amélioration de
la conjoncture économique de nos voisins du sud,
favorable aux exportations avec un dollar sous la parité.
À cela s’ajoutent des investissements majeurs dans les
infrastructures, qui permettront de soutenir l’économie
montréalaise.
Bureaux
En un an seulement, les taux d’inoccupation ont
augmenté de 9,7 % à 11,7 %. Les principaux facteurs à la
source de cette hausse sont l’ajout de plus d’un million
de pieds carrés à l’inventaire de bureaux, la conversion
d’anciens espaces industriels en bureaux et la réduction
des superficies occupées par les locataires au moment
du renouvellement de leur bail.
Compte tenu de l’augmentation de la superficie
L’ÉDIFICE DE LA SUN LIFE
disponible depuis un an et des constructions en cours,
totalisant 1,4 million de pieds carrés répartis dans
13 immeubles, en plus des projets à venir, il faudra
s’attendre à ce que le taux d’inoccupation continue
d’augmenter pour atteindre 12 % en 2015.
Taux d’inoccpuation de Montréal
Commerces de détail
Les ventes de commerces de détail ont connu une faible
hausse depuis les dernières années. La popularité des
petits centres commerciaux traditionnels est en déclin
constant, et ceux-ci font face à la sévère concurrence
des centres commerciaux régionaux, des powercentres et
des centres commerciaux de type lifestyle, qui intègrent
des grandes chaînes américaines à bas prix. 2013 2014 P2015
Bureau Industriel
Avison Young | Prévisions 2015 | Page 15MONTRÉAL (SUITE)
L’impact de cette concurrence accrue donne lieu à Bell à l’Île-des-Sœurs, d’une superficie de 840 000
la réduction de l’espace occupé par les locataires et pieds carrés (estimé à 300 millions $) a été vendu
à la diminution du loyer des commerçants locaux. par KanAm Grund à des intérêts financiers Coréens
Le tout dernier projet à voir le jour dans la banlieue et le portefeuille de 1,7 million de pieds carrés de
nord de Montréal est Premium Outlets Montréal, LIBERTY à Ville Saint-Laurent a été acquis par Realty
un powercentre d’une superficie de 350 000 pieds Advisors pour 280 millions $. Ivanhoé Cambridge
carrés comptant 80 magasins. s’est également départie de ses intérêts dans
l’édifice de la Financière Sun Life, soit 50 % pour
Espaces industriels 138 millions $. Devimco, le promoteur du quartier
Griffintown, a vendu deux immeubles à usage mixte
L’inventaire vieillissant du parc immobilier totalisant 315 000 pieds carrés à First Capital Realty
industriel au cœur de l’île de Montréal subit une pour la somme de 102,2 millions $.
transformation importante depuis quelques années.
Près de 2 millions de pieds carrés ont été convertis Après une année record en matière de volume
en bureaux, en copropriétés résidentielles ou en de ventes d’immeubles, 2015 devrait s’avérer plus
commerces de détail. Toutefois, 1,2 million de pieds modeste. Toutefois, la solide base que constitue
carrés d’immeubles industriels sont présentement l’économie diversifiée de Montréal continue à
en construction dans la Grande région de Montréal. offrir de belles opportunités aux investisseurs
Le taux d’inoccupation observé à ce jour demeure immobiliers.
à 6,0 %.
L’amélioration de la conjoncture économique
et la réindustrialisation des États-Unis pourrait
avoir un impact favorable sur le marché industriel
montréalais dans les prochaines années. Dans
ce contexte, le taux d’inoccupation des espaces
industriels devrait faire preuve de stabilité et
demeurer aux alentours de 6,0 % en 2015, tout
comme l’année précédente.
Investissements
Le volume des transactions immobilières en 2014
est le plus élevé enregistré depuis 2008, totalisant
plus de 4 milliards de dollars. La plus importante
transaction de l’année est l’achat par le FPI Cominar
de 11 centres commerciaux, trois édifices de
bureaux et une propriété industrielle appartenant
à Ivanhoé Cambridge, majoritairement situés au
Québec. La transaction est évaluée au total à 1,6
milliard de dollars.
Plusieurs autres transactions importantes ont
eu lieu en cours d’année. Oxford Properties s’est
portée acquéreur de 50 % (400 millions $) des
intérêts du Quartier Dix30 à Brossard; le campus
Page 16 | Avison Young | Prévisions 2015PRÉVISIONS 2015 : MARCHÉS CANADIENS
Ottawa LES RETOMBÉES DES COMPRESSIONS BUDGÉTAIRES SONT LIMITÉES
Comme l’avaient prévu de nombreux observateurs,
le marché d’Ottawa a certainement ressenti l’impact
du programme d’austérité du gouvernement fédéral
canadien. Toutefois, les secteurs du marché continuent
d’enregistrer des performances décentes, et les
entreprises des secteurs autres que ceux les plus
touchés continuent à investir des montants importants
dans l’économie locale.
Comme des élections auront lieu en 2015, de nouvelles
dépenses fédérales pourraient avoir lieu en cours
d’année. Certains secteurs du marché d’Ottawa
bénéficient d’une forte activité, mais de manière
générale, plusieurs secteurs sont en point d’attente et
demeurent neutres.
Bureaux
Le marché des bureaux d’Ottawa demeure sous haute
pression. Travaux publics et Services gouvernementaux
Canada (TPSGC) continue de se débarrasser de la
majorité de ses produits plus anciens et obsolètes dans
le cadre de la réduction des effectifs du gouvernement.
Les taux d’inoccupation du marché d’Ottawa continuent
d’augmenter, et devraient dépasser 8 % pour la première
PERFORMANCE COURT AU 150, RUE ELGIN
fois depuis les déboires du marché des technologies au
début de la dernière décennie. Ce secteur de l’industrie
continue toutefois de s’améliorer, plus particulièrement
dans le secteur ouest d’Ottawa, où l’activité de location
est forte. Bien que les taux de disponibilité soient en
hausse dans ce sous-marché, les taux d’inoccupation Taux d’inoccpuation d’Ottawa
réels sont plutôt de l’ordre de 10 % parce que de grands
blocs d’espace sont présentement sous contrat. Les
sous-locations dépeignent une image trompeuse des
taux d’inoccupation parce que ce secteur du marché
enregistre de relativement bonnes performances.
Par ailleurs, en fin d’année 2015, le marché de Kanata
pourrait éventuellement surpasser le centre-ville en
termes de taux d’inoccupation.
2013 2014 P2015
Bureau Industriel
Avison Young | Prévisions 2015 | Page 17OTTAWA (SUITE)
Commerces de détail vente ont augmenté, mais les rendements ont
chuté. Comme les taux d’inoccupation du marché
Le marché des espaces commerciaux d’Ottawa des espaces de bureaux sont en hausse constante
fait toujours preuve de solidité grâce aux taux et que le gouvernement se relocalise dans des
d’inoccupation faibles, malgré le ralentissement espaces de qualité supérieure, les propriétaires
de l’emploi. L’ajout de 230 000 pieds carrés institutionnels continuent de se battre pour
d’espace supplémentaire au Centre Rideau mieux se positionner parmi les développements
donne un important coup de pouce à Ottawa, de bureaux à venir. Cela dit, au fur et à mesure
alors que d’importants détaillants américains que se poursuivra la stratégie immobilière du
commencent à s’établir dans la ville. 2014 marquait gouvernement fédéral canadien, les produits
également l’ajout de 293 000 pieds carrés au centre obsolètes devront être mis à niveau ou reconvertis,
commercial Tanger Outlet Mall, situé en face du mettant l’emphase sur la quête de qualité à travers
Centre Canadian Tire. Un hôtel a aussi été prévu les secteurs publics et privés. Cette tendance
pour le site. deviendra donc l’un des moteurs de l’activité de
développement dans la région d’Ottawa.
Espaces industriels
La demande de locaux industriels est demeurée
forte en 2014 et ce, autant de la part d’investisseurs
que de propriétaires/occupants. L’inventaire
toujours limité de produits disponibles dans la
région permet de maintenir la hausse des prix de
vente, bien que quelques bâtiments industriels
spéculatifs doivent être livrés au début de l’année
2015. Disponibles seulement à la location, ces
bâtiments auront des caractéristiques essentielles
que la plupart des propriétés industrielles
plus anciennes ne sont pas en mesure d’offrir,
comme des plafonds de 24 pieds et des quais de
chargement. Comme le marché est très serré, en
particulier en matière d’acquisitions industrielles
à l’intérieur de la Ceinture de verdure, les taux de
capitalisation devraient demeurer bas.
Investissements
L’activité des marchés de capitaux est restée
stable tout au long de 2014, avec des taux de
capitalisation relativement inchangés pour toutes
les catégories d’actifs. Les transactions multi-
résidentielles ont été extrêmement populaires,
notamment parce que les taux de capitalisation
dans le secteur sont restés à des niveaux
excessivement bas. Compte tenu de l’activité
soutenue au cours des dernières années, les
attentes des propriétaires en matière de prix de
Page 18 | Avison Young | Prévisions 2015PRÉVISIONS 2015 : MARCHÉS CANADIENS
LE MARCHÉ DEMEURE STABLE,
Québec ET LA CROISSANCE ÉCONOMIQUE SE POURSUIT
La Grande région de Québec (GRQ) poursuit son
développement économique. Au cours des dix dernières
années, le secteur privé s’est beaucoup diversifié, en
mettant l’accent sur l’innovation et la recherche et
générant ainsi des emplois de haut niveau. De plus,
grâce à la force des services publics (enseignement,
santé, services gouvernementaux), la région s’assure une
bonne stabilité économique et un bon niveau d’emploi.
C’est pour cette raison que la ville de Québec possède
l’un des taux de chômage les plus bas au Canada, soit
5,4 %.
Dans son ensemble, le marché immobilier a connu une
bonne année 2014, bénéficiant des taux d’inoccupation
des plus bas au Canada. Les prévisions pour l’année
2015 demeurent sous le même signe de la stabilité.
Bureaux
Après la livraison de 1,7 million de pieds carrés d’espaces
de bureaux dans la GRQ depuis 2010, les nouvelles
constructions ne représentent maintenant que 140 000
pi.ca. À la fin de 2014, le taux d’inoccupation atteignait
6,4 %. Depuis quelques années, il est possible d’observer
une expansion du marché des espaces de bureaux vers
de nouveaux pôles, tels que les secteurs Lebourgneuf
HÔTEL LOEWS
et du boulevard Laurier, en périphérie du centre-ville.
Bien qu’il y ait eu une forte croissance de la construction
dans les dernières années, le taux d’inoccupation s’est
maintenu au niveau acceptable de 6 % en moyenne,
soutenu par une demande constante. Dans le
Taux d’inoccpuation de Québec
contexte actuel, on prévoit une légère augmentation
de l’inoccupation pour l’année 2015, où le taux
d’inoccupation pourrait atteindre 7,0 %.
Commerces de détail
La venue des powercentres et la diversification des types
de commerces ont drastiquement modifié le portrait du
marché des commerces de détail de la ville de Québec.
2013 2014 P2015
Bureau
Avison Young | Prévisions 2015 | Page 19QUÉBEC (SUITE) Un nouveau projet de 50 millions $ a vu le jour Loews pour 11.5 millions $ et plusieurs terrains sur en 2014 : le carrefour de la Bravoure, situé au boulevard Laurier, dans le secteur Sainte-Foy, pour nord-est de la ville, est un projet de 40 magasins un montant total de 11 millions $. répartis dans 15 bâtiments. Le plus grand centre commercial, Les Galeries de la Capitale, a annoncé Au chapitre des investissements publics, la un agrandissement de 150 000 pieds carrés pour construction de l’amphithéâtre de 400 millions $, l’année 2015. Face à la faible croissance des présentement en cours, stimulera la revitalisation ventes de détail au cours des dernières années, du secteur de la basse-ville en attirant d’autres à la concurrence des grandes chaînes à bas prix entreprises. À moyen terme, un nouveau complexe et à la montée du commerce électronique, il faut hospitalier sur le site de l’Hôpital de l’Enfant-Jésus s’attendre à ce que les commerçants optent pour sera livré graduellement entre 2019 et 2025 et une rationalisation de leurs espaces ainsi qu’à des comptera environ 760 lits. Ce projet est évalué à réductions des tarifs de location. plus d’un milliard $. Espaces industriels Le marché industriel se caractérise par des zones industrielles occupées à pleine capacité (de l’ordre de 95 %), une majorité de propriétaires occupants, peu d’immeubles industriels locatifs et peu d’actifs à vendre. L’ensemble de ces phénomènes donne lieu à une hausse des loyers et des prix des immeubles, maintenant équivalents à ceux de nouvelles constructions. Devant la rareté de terrains industriels et dans le but de répondre à la demande, le parc industriel de Saint-Augustin-de-Desmaures s’agrandira en cours d’année. La création d’un nouveau parc d’une superficie de quelque 160 hectares, au sud de l’aéroport, est également prévue. La mise en disponibilité de terrains additionnels devrait donc générer de nouvelles constructions au cours de 2015. Investissements La région de Québec a connu d’importantes transactions immobilières en 2014. Les principales transactions incluent : la vente du mégacentre Beauport, totalisant 182 000 pieds carrés, pour la somme de 46,7 millions $, la disposition de l’Édifice Mérici, totalisant 125 000 pieds carrés, pour 18,5 millions $ et la vente des Halles du petit Quartier, de 36 000 pieds carrés, pour 11,4 millions $. Parmi ces transactions se trouvent bien sûr la vente du l’Hôtel Page 20 | Avison Young | Prévisions 2015
PRÉVISIONS 2015 : MARCHÉS CANADIENS
LA SOLIDITÉ DU MARCHÉ MISE À L’ÉPREUVE
Toronto PAR LES NOUVEAUX DÉVELOPPEMENTS
Le marché immobilier commercial de la Grande région
de Toronto, reposant habituellement sur une stabilité
exemplaire, commencera à sentir l’impact des nouveaux
développements et de l’inoccupation en 2015, plus
particulièrement en matière d’espaces de bureaux et
industriels. Le marché des commerces de détail est en
pleine transformation et comprend de plus en plus
de bricks and clicks afin de s’adapter à la popularité
grandissante du commerce électronique, tandis que
les investisseurs continuent de déployer leur capital de
manière stratégique vu la probabilité de taux d’intérêt
plus élevés à court terme.
Bureaux
Le marché des espaces de bureaux de la Grande région
de Toronto s’est caractérisé par une demande très
inégale tout au long de l’année 2014. Le désir d’espaces
de qualité supérieure dans l’inventaire existant et dans
les nouvelles constructions se fait sentir, alors que les
efforts de rationalisation des espaces ne semblent pas
s’estomper. Les nouveaux développements suscitent
toujours l’intérêt des entreprises, comme en témoigne
la location de 300 000 pieds carrés par la Financière Sun
Life au 1, York Street, qui sera complété 2017.
MAGASIN DE LA BAIE D’HUDSON
Des sept nouvelles tours attendues au centre-ville,
deux ont ouvert leurs portes dans le secteur sud, soit
la RBC WaterPark Place et Bremner Tower. Les banques
ont été occupées au cours des derniers trimestres, et
tout semble indiquer qu’elles resteront très actives au
cours des prochains mois, engendrant d’importants Taux d’inoccpuation de Toronto
besoins d’espaces. L’annonce du coup d’envoi d’un autre
nouveau développement est par ailleurs attendue en
2015.
Malgré la migration évidente de locataires au centre-
ville, les banlieues n’ont pas perdu en popularité.
Les sièges sociaux de Sobeys et de TJX sont en voie
d’achèvement, tandis que KPMG et Aviva ont choisi
de demeurer dans les banlieues, stimulant par le fait
même de nouveaux développements. Les nouvelles 2013 2014 P2015
constructions feront passer le taux d’inoccupation de la Bureau Industriel
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