Guide Pro du bâtiment - www.produbatiment.be - Confederatie Bouw
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Guide
Pro du bâtiment
Chercher et trouver un entrepreneur
Avantages et primes
Droits et devoirs
Astuces et conseils
www.produbatiment.be
1
I. Qui sont vos partenaires en construction?
7 Votre notaire
7 Votre architecte
15 Votre entrepreneur
II. Comment trouver un entrepreneur?
17 L’entrepreneur enregistré
18 L’agréation
18 L’accès à la profession
19 Les labels de qualité
21 La loi Breyne
III. A quoi devez-vous faire particulièrement attention?
27 La désignation d’un coordinateur de sécurité
28 Les droits d’enregistrement
29 Les principales assurances à contracter
31 Les normes de performance énergétique
34 Les risques du travail au noir!
IV. De nombreux avantages à ne pas rater!
37 TVA réduite
39 Avantages fiscaux pour investissements économiseurs d’énergie
40 Investissements visant à sécuriser l’habitation
40 Primes
2
Guide Pro du bâtiment
Contenu
V. Les attestations et certificats nécessaires
45 Agrément de l’installation électrique
47 Contrôle des citernes à mazout
47 Attestation de sol
49 Certificat de performance énergétique
VI. Encore quelques conseils et informations utiles
51 Importance d’une bonne préparation du projet
51 Délai d’exécution et réception des travaux
53 La responsabilité décennale
55 Comment résoudre au mieux un litige?
VII. Adresses et liens utiles
57 www.produbatiment.be
58 www.confederationconstruction.be
58 Autres liens
59 Adresses utiles
Aucun extrait de cette publication ne peut être utilisé ou reproduit, en tout ou en partie, au moyen de photocopies, de techniques offset,
de microfilm ou de toute autre méthode que ce soit, sans l’autorisation préalable et écrite de l’éditeur.
L’information que contient ce guide a été rassemblée de bonne foi et avec le plus grand soin. L’usage des informations fournies relève
toutefois de la responsabilité exclusive du lecteur et la Confédération Construction asbl ne peut être tenue responsable pour des erreurs
et/ou imperfections éventuelles. De manière plus générale, elle décline toute responsabilité pour des dommages directs ou indirects qui
pourraient résulter de l’usage qui serait fait des informations contenues dans ce guide. Celles-ci sont d’ailleurs susceptibles d’évoluer
après la sortie de presse de ce guide.
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©2011-Confédération Construction
E.R. Véronique Vanderbruggen, Confédération Construction, Rue du Lombard 34-42, 1000 Bruxelles
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4
editorial
Renover ou construire...
Un investissement judicieux!
Avoir sa maison à soi ou son propre appartement est le rêve de beaucoup de personnes.
De plus, investir dans l'immobilier est vraiment judicieux pour son propre avenir.
Le monde de la construction et de la rénovation change, il intègre de manière croissante le souci
de l'environnement et de la durabilité. Tout devient aussi plus technique et plus complexe, ce
qui entraîne de nouvelles lois, normes, produits, techniques, … certains liés à des avantages
fiscaux ou des primes qui, eux aussi, évoluent...
Faire construire ou rénover implique donc de bien s'informer au préalable et de rassembler
autant de conseils et d'informations utiles que possible. Et c'est à ce niveau que ce guide et le
site "produbatiment.be", que nous avons développés, peuvent vous être d'une aide précieuse!
Ils vous proposent en effet tous deux des conseils très utiles et des réponses aux multiples
questions que vous vous posez sans doute, que ce soit pour la construction ou la rénovation d'un
bien immobilier, telles que: "Comment trouver un bon entrepreneur? Qui peut encore bénéficier
du taux de TVA de 6% en 2011? Faut-il payer la TVA sur un terrain à bâtir? Quels sont les risques
liés au recours au travail "au noir"? Qu'est-ce que la loi Breyne et pourquoi est-elle importante?
Où puis-je trouver plus d'informations sur les normes et les primes en matière d'énergie?
Ce guide et le site internet se veulent à la fois les plus fiables et complets possible pour vous
orienter dans le monde complexe de la construction et de la rénovation.
Nous espérons sincèrement que ces conseils, ainsi que l'aide de nos membres - pour qui qualité
et professionnalisme ne sont pas de vains mots - vous aideront à donner forme concrète à vos
rêves, qu'ils soient de construction ou de rénovation.
Robert de Mûelenaere
Administrateur délégué
Confédération Construction
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6
Guide Pro du bâtiment 1
Qui sont vos partenaires
en construction?
1. Votre notaire sol à Bruxelles Environnement.
Lorsque toutes ces vérifications et formalités
En plus de rédiger les actes notariaux adéquats, sont terminées, le notaire peut procéder à la
le notaire peut également vous conseiller uti- passation de l’acte authentique. Elle doit avoir
lement. Il doit aussi effectuer un certain travail lieu au plus tard quatre mois après la signature
de recherche avant la passation de l’acte de du compromis.
vente. Il va ainsi vérifier entre autres:
Les honoraires du notaire dépendent en partie
- l’origine du bien. L’on évite ainsi qu’un éven- du prix de la vente. Les autres frais sont des
tuel autre propriétaire ne se manifeste après frais complémentaires liés à l’acte comme les
la signature de l’acte; droits d’enregistrement.
- si toutes les parties sont capables de signer
l’acte et s’occupe, le cas échéant, des autori- L’acquéreur et le vendeur ne sont pas obligés de
sations nécessaires; choisir le même notaire, ils peuvent se faire re-
- l’existence d’une éventuelle servitude ou présenter chacun par leur propre notaire. Dans
hypothèque sur le bien immobilier; ce cas, les notaires se partagent les honoraires.
- si le propriétaire actuel a des dettes, via une Cela n’entraîne donc aucun coût supplémen-
petite enquête fiscale; taire pour l’acquéreur.
- si le bien immobilier est en règle vis-à-vis de
l’urbanisme;
Pour en savoir plus: www.notare.be
- si les attestations techniques sont présentes
et www.notaris.be
(conformité de l’installation électrique, certi-
ficat de performance énergétique).
Il veille également à ce que les droits d’enregis-
trement soient versés au fisc. 2. Votre architecte
Par ailleurs, si le bien est situé en Flandre, il La tâche principale de l’architecte est évidem-
doit demander l’attestation de sol obligatoire à ment de dessiner les plans de votre habitation
l’OVAM. et de transposer vos souhaits et aspirations
A Bruxelles, même si ce n’est pas une obliga- dans un projet en fonction de votre budget.
tion, le notaire demandera une attestation de C’est pourquoi il est important de trouver un
7
architecte qui partage vos goûts et avec lequel vaux par l’entrepreneur, examiner les comptes
"le courant passe bien". et s’occuper des réceptions. Il vous assiste aussi
lors de la réception des travaux.
Mais la mission de l’architecte est plus vaste
encore. Il doit rassembler toutes les données Votre architecte doit aussi vous procurer des
nécessaires au projet (analyse du site et du sol, conseils d’ordre technique, par exemple pour
règlements communaux relatifs à la construc- s’assurer de bien respecter les nouvelles exi-
tion, prescriptions urbanistiques) et établir un gences en matière de performance énergétique
programme des recommandations. Il est votre et de climat intérieur (PEB). Il doit aussi vous
représentant auprès des autres personnes qui informer en cas de dépassement du budget.
vont intervenir dans le projet de construction
ou de rénovation: les entrepreneurs, le coordi- Cet ensemble de tâches dépend évidemment
nateur de sécurité (éventuellement aussi des du contrat que vous avez conclu avec votre
ingénieurs ou un conseiller en performance architecte. Certains maîtres d’ouvrage optent
énergétique). Il va aussi contrôler la bonne exé- pour une mission complète, d’autres préfèrent
cution des travaux tout au long du chantier. par exemple demander eux-mêmes des offres
aux entrepreneurs et les comparer.
L’avant-projet qu’il doit d’abord établir com-
prend les plans et une estimation des coûts qui De toute façon, pour l’établissement des plans
tienne compte du budget disponible. C’est à ce et le contrôle de la bonne exécution des tra-
stade que sont donnés également des conseils vaux, le recours à un architecte est obligatoire.
sur les matériaux et installations à choisir. Vous pouvez conclure des contrats séparés pour
chaque mission que vous souhaitez confier à
Après cela, l’architecte doit préparer le dossier votre architecte.
administratif, le dossier d’adjudication (plans et
cahiers des charges) et le dossier d’exécution. Il
doit notamment vous assister pour l’établisse- Conseil: En tant que maître d’ouvrage
ment des documents suivants: la demande du d’une construction neuve ou rénovation,
permis d’urbanisme, la conclusion d’un contrat vous pouvez confier à votre architecte soit
d’entreprise (contrat avec l’entrepreneur, une mission complète, soit une mission par-
commande des matériaux, ...). Il doit aussi tielle. Un contrat standard avec un archi-
préparer le cahier des charges, c’est-à-dire le tecte comprend généralement une descrip-
document reprenant les conditions régissant les tion claire de cette mission, le montant des
travaux (description des travaux, des matériaux honoraires et les modalités de paiement, le
à mettre en œuvre, estimation des prix et coûts budget disponible du client, le mode d’exé-
et prescriptions techniques). C’est sur la base cution des travaux, les clauses de dissolu-
du cahier des charges que votre architecte peut tion du contrat, … Il est aussi plus prudent
adjuger les travaux. de bien déterminer à l’avance la manière
de contrôler l’avancement des travaux ainsi
Pendant les travaux de construction, il doit as- que la fixation des délais.
surer le contrôle de la bonne exécution des tra-
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10Qui sont vos partenaires en construction? 1
Honoraires de l’architecte • Région bruxelloise
Le calcul des honoraires d’un architecte dépend - Les travaux de transformation pour autant
des missions qui lui ont été confiées, du mon- qu’ils n’entraînent pas de problèmes de sta-
tant total des travaux et du type des travaux. bilité et qu’ils ne modifient pas le volume de
En général, il s’agit d’un certain pourcentage la construction ou sa forme architectonique.
du coût total de la construction. Il est toutefois - La modification de la destination ou de
aussi possible de convenir d’un montant forfai- l’utilisation d’un bâtiment pour autant que
taire. Et dans certains cas plutôt exceptionnels, des travaux ne soient pas nécessaires ou que
l’architecte fixe ses honoraires selon un tarif les transformations ne compromettent pas
horaire pour les prestations fournies. la stabilité du bâtiment.
- La démolition de constructions accessoires.
Conseil: Il n’existe pas de tarifs fixes - L’édification de clôtures ou d’un mur de
pour les honoraires de professions libérales, séparation.
il faut donc bien négocier! - L’installation d’antennes ou de capteurs
solaires.
Les honoraires sont la plupart du temps payés - ...
par tranches. Un premier acompte est payé
après l’avant-projet, le deuxième après la Plus d’infos à http://www.bruxelles.irisnet.
composition du dossier. Le reste sera versé au be/fr/citoyens/home/urbanisme/avant_
fur et à mesure de l’avancement des travaux de le_projet/un_architecte.shtml.
construction et le solde à la réception.
Pour plus d’informations, consultez les sites • Région wallonne
www.ordredesarchitectes.be et www.a-b.be. Certains actes et travaux ne nécessitent pas
l’intervention d’un architecte. C’est le cas
notamment pour:
- La création dans un bâtiment d’un nouveau
Faut-il toujours faire appel à un logement sans porter atteinte à la stabilité
architecte? du bâtiment et sans modification de volume
ou de l’aspect architectural.
En principe, l’intervention d’un architecte - La construction d’une véranda contigüe au
est nécessaire pour chaque ouvrage dont la bâtiment principal qui ne comporte qu’un
construction nécessite un permis de bâtir. seul niveau.
Pour certains travaux toutefois, un permis - Les travaux ne nécessitant qu’une déclaration
de bâtir est requis mais pas l’intervention urbanistique préalable.
d’un architecte. - Le placement d’installations fixes ou mobiles
dans certaines conditions.
Ces règles diffèrent selon la Région dans - Les travaux de transformation d’une
laquelle se situe le bien à construire ou à réno- construction existante pour autant que
ver. Nous vous les résumons ci-après et vous l’agrandissement ne soit pas destiné à l’ha-
référons, pour plus de détails, aux sites internet bitation, sans étage, ni sous-sol et que son
pertinents en la matière. emprise au sol ne dépasse pas 40 m².
- …
11Depuis peu, la liste des actes et travaux pour Pour plus d’information à ce sujet, vous
lesquels le concours de l’architecte n’est pas pouvez consulter le site www.ruimtelijkeor
requis s’est allongée. Il est dès lors impératif de dening.be ou www.bouwenwonen.be. Dans
bien vérifier dans le CWATUPE (Code wallon de le doute, contactez toujours au préalable le
l’aménagement du territoire, de l’urbanisme, service d’urbanisme (gratuit) de la commune!
du patrimoine et de l’énergie).
Vous trouverez plus d’informations à
Est-ce qu’un permis de bâtir est
http://mrw.wallonie.be/DGATLP toujours obligatoire?
• Région Bruxelloise
• Région flamande A Bruxelles, un permis d’urbanisme (nouveau
En Flandre, certains travaux ne nécessitent nom pour permis de bâtir) est nécessaire dès
pas l’intervention d’un architecte. C’est le cas qu’il s’agit de la construction, transformation,
notamment pour entre autres: démolition ou reconstruction d’un bâtiment
et que ces opérations touchent à la structure
a) les travaux de transformation intérieure d’un du bâtiment, à son volume ou aspect architec-
bâtiment ou les travaux d’aménagement de tonique. Un permis de bâtir ou permis d’urba-
locaux; nisme est aussi requis lors d’un changement
b) les travaux effectués à des surfaces exté- de destination d’un bâtiment (par exemple,
rieures d’un bâtiment autorisé (par ex. transformation de bureaux en logements).
modification de baies, pose d’une brique de
façade, recouvrement de la façade sans mo- Certains travaux sont néanmoins dispensés de
dification des fondations, pose de fenêtres permis d’urbanisme. Il s’agit par exemple du
de toit et/ou de panneaux photovoltaïques placement d’équipements sanitaires, élec-
et/ou de panneaux pour un chauffe-eau triques, de chauffage, d’isolation ou de ventila-
solaire sur une toiture plate ou inclinée, tion,… ou encore d’aménagements extérieurs,
l’aménagement d’une extension de toit sur tels que l’aménagement de terrasses, clôtures,
maximum un quart de la superficie de la portes de garage,… pour autant que les formes
toiture, etc.); d’origine sont conservées.
c) la construction de petits bâtiments annexes
d’une superficie limitée (par ex. abri pour
Pour plus d’information, l’on peut consulter
animaux, volière, maisonnette de jardin,
le site http://www.bruxelles.irisnet.be/fr/
garage, carport, serre, veranda, terrasse
citoyens/home/urbanisme/avant_le_pro
couverte).
jet/un_permis_oui_ou_non.shtml ou le
service d’urbanisme de la commune.
De manière générale, ces travaux ne peuvent
pas constituer une solution à un problème de
construction ni modifier la stabilité du bâtiment • Région wallonne
(ou comme pour les travaux cités sous le La Région wallonne dispense de permis d’urba-
point c) la stabilité de bâtiments annexes). nisme une série d’actes et travaux dont la liste
complète et précise est reprise à l’article 262
12Qui sont vos partenaires en construction? 1
du CWATUPE (notamment les travaux consis- l’aménagement des accès principaux à
tant à placer des panneaux capteurs solaires, l’habitation ou aux bâtiments, etc.
thermiques ou photovoltaïques, des antennes, Une condition essentielle est que les tra-
à réaliser des aménagements intérieurs ou exté- vaux ne peuvent pas être en infraction avec
rieurs, les travaux d’entretien qui ne modifient d’autres réglementations, telle que celle
pas l’aspect architectural du bien, l’aménage- qui s’applique aux monuments classés.
ment de jardins, …). Pour une liste complète de ces travaux,
nous vous renvoyons à l’arrêté du gouver-
A noter toutefois que certains actes et travaux, nement flamand du 16 juillet 2010 portant
même dispensés de permis d’urbanisme, doi- détermination des actes qui ne requièrent
vent quand même faire l’objet d’une déclara- pas d’autorisation urbanistique.
tion d’urbanisme préalable.
Depuis le 1er décembre 2010, le permis
Pour en savoir plus: http://mrw.wallonie. d’urbanisme peut être remplacé par
be/DGATLP ou le service d’urbanisme de la une obligation de déclaration pour une
commune. série de travaux (en vertu de l’arrêté du
gouvernement flamand du 16 juillet 2010
relatif aux actes soumis à l’obligation de
• Région flamande déclaration en exécution du Code flamand
Qu’il s’agisse d’ériger ou de poser une de l’Aménagement du territoire). Cet
construction, de mettre en œuvre des assouplissement administratif vaut entre
matériaux pour faire naître une construc- autres - moyennant le respect de certaines
tion, de démolir, reconstruire, transformer conditions - pour les actes comportant des
et agrandir une construction, de déboiser, travaux de stabilité effectués à des façades
d’abattre certains arbres, de modifier de latérales, façades postérieures et toits de
manière importante le relief du sol, de bâtiments principalement autorisés ou
modifier totalement ou partiellement la censés autorisés, la construction d’annexes
fonction principale d’un bien immobilier, … à l’habitation principalement autorisée ou
bref construire ou rénover sans permis censée autorisée, etc.
d’urbanisme est illégal et donc punissable!
La déclaration de ces travaux à la ville/
Mais il existe toutefois quelques exceptions commune doit se faire à l’aide d’un formu-
à cette règle de base. Ainsi, il ne faut pas laire bien précis, accompagné d’un dossier
demander de permis d’urbanisme pour des (simplifié). Les actes ayant fait l’objet de
travaux qui n’ont pas trait à la stabilité du la déclaration peuvent être entamés le 20e
bâtiment et ceux qui ne modifient pas le jour suivant la date de la déclaration.
volume physique de la construction, pour
les travaux d’aménagement intérieur qui Pour plus d’information à ce sujet, vous
n’affectent pas la stabilité du bâtiment, pouvez consulter le site www.ruimtelijkeor
pour l’installation de panneaux solaires ou dening.be ou www.bouwenwonen.be ou en-
panneaux photovoltaïques sur un toit plat core le service d’urbanisme de la commune.
ou intégrés dans une toiture inclinée, pour
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Philippe Wallez, avenue Marnix 24,1000 Bruxelles, Belgique. 14Qui sont vos partenaires en construction? 1
La formule "entreprise générale" vous offre
l’avantage de n’avoir qu’un seul interlocuteur
et de ne pas devoir vous occuper de la gestion
et de la coordination des travaux. Elle est la
plus appropriée notamment dans l’hypothèse
où vous ne pouvez ou ne voulez pas consacrer
trop de temps au suivi de votre projet.
Construire ou rénover avec
plusieurs entrepreneurs
3. Votre entrepreneur (par lots séparés)
Il est également possible de conclure des
Faire construire ou rénover peut se faire de contrats distincts avec différents entrepreneurs
différentes manières. Le choix de la formule la pour l’exécution de travaux bien déterminés
plus appropriée dépendra de plusieurs facteurs (gros œuvre, couverture de la toiture, chauf-
et notamment de vos propres connaissances fage, électricité, travaux de peinture,…). Cela
en construction et du temps que vous pouvez signifie toutefois que vous ou votre architecte
consacrer à votre projet de construction. devrez vous investir davantage dans le projet
pour la gestion et la coordination des travaux
Il existe principalement trois formules: faire entre les différents entrepreneurs amenés à
appel à un entrepreneur général, faire appel intervenir. Vous devrez aussi, éventuellement
à plusieurs entrepreneurs séparément ou tra- avec l’aide de votre architecte, comparer vous-
vailler sur la base d’un contrat de coordination. même les offres, suivre la facturation et contrô-
Voyons quelles sont les caractéristiques de ces ler la bonne exécution des travaux. Il faut savoir
trois formules. aussi que la loi Breyne n’est pas d’application
dans ce cas.
L’entreprise générale
Faire appel à un entrepreneur général implique Le contrat de coordination
de n’avoir qu’un seul cocontractant comme Dans le cas d’un contrat de coordination, la ges-
interlocuteur pour la réalisation complète du tion et la coordination des travaux est confiée à
projet de construction. L’entrepreneur général un tiers. Attention: contrairement à l’entrepre-
veille à livrer un ouvrage de construction entiè- neur général, le coordinateur n’est pas respon-
rement achevé pour le prix fixé dans le contrat sable de la bonne exécution des travaux.
d’entreprise et dans le délai convenu.
En principe, la loi Breyne n’est pas non plus
Lorsqu’il s’agit de la construction d’une habita- d’application dans le cadre de cette formule
tion individuelle, ce contrat est soumis à la loi car il faudrait alors que l’intermédiaire, en tant
Breyne du 9 juillet 1971 qui offre une protection qu’organisateur et conseiller, ait véritablement
légale au maître d’ouvrage (voir page 18 de ce la direction de fait du projet. Le contrat de
guide). coordination est d’ailleurs souvent utilisé pour
contourner la protection du consommateur
offerte par cette loi.
1516
Guide Pro du bâtiment 2
Comment trouver
un entrepreneur?
Les gens choisissent parfois leur entrepreneur en se basant sur leur réputation
de bouche-à-oreille ou sur l’expérience de connaissances, d’amis ou de la fa-
mille. C’est aussi souvent l’architecte qui recommande des entrepreneurs qui lui
semblent compétents.
Mais de plus en plus souvent, l’on recherche également des entrepreneurs via
Internet. Une bonne méthode pour trouver un entrepreneur fiable en ligne est
de recourir au site www.produbatiment.be.
Ce site, que vous pouvez consulter gratuitement, regroupe près de 15.000 entre-
preneurs (enregistrés), tous membres de la Confédération Construction. Cette
base de données est quotidiennement mise à jour. Vous pouvez rechercher des
professionnels sur la base de mots-clés, de leur spécialisation, de la province ou
de la commune … Sur la base de leurs coordonnées, vous pourrez leur deman-
der des références et des offres de prix.
1. Votre entrepreneur Il n’est par contre plus obligatoire de travailler
avec un entrepreneur enregistré pour pouvoir
doit-il être bénéficier des taux de TVA réduits.
enregistré? Comment peut-on vérifier l’enregistrement
d’un entrepreneur?
Un entrepreneur n’est pas obligé d’être enre-
Via le site www.confederationconstruction.
gistré. Mais il est important que l’entrepreneur
be (rubrique Particuliers) ou
à qui vous confiez vos travaux soit enregistré si
www.produbatiment.be. Vous pouvez
vous voulez obtenir certaines primes ou autres
également contacter le SPF Finances au
avantages à la construction ou à la rénovation.
02/572.57.57 (numéro accessible chaque jour
Les règles relatives aux primes et aux réductions
ouvrable de 8h à 17h).
d’impôt requièrent en effet que les factures
soient établies par un entrepreneur enregistré.
172. L’entrepreneur 3. L’accès à la profes-
doit-il aussi avoir sion est-il important
une agréation? en construction?
L’agréation d’un entrepreneur implique que sa Pour conduire une voiture, il faut son permis!
capacité financière et ses capacités techniques Pour réaliser des travaux de construction ou de
ont fait l’objet d’un contrôle par la Commission rénovation, l’entrepreneur a besoin de connaître
d’agréation. L’agréation est cependant surtout les règles de l’art et les ficelles du métier. Pour
importante pour les marchés publics. pouvoir exercer de nombreuses activités de
construction, il faut d’abord prouver que l’on
Pour ce qui est des marchés privés de construc- possède les capacités techniques et profession-
tion, l’agréation n’a un impact que dans le nelles requises pour pouvoir fournir un travail
cadre de la loi réglementant la construction de qualité. C’est en substance ce que recouvre la
d’habitations, aussi appelée loi Breyne, et plus réglementation de l’accès à la profession.
précisément pour le régime de la garantie
financière que l’entrepreneur doit apporter Les activités de construction réglementées,
(voir p. 18 pour plus d’informations à ce sujet). donc pour l’exercice desquelles l’entrepreneur
doit disposer d’un accès à la profession, sont les
Conseil: Vous pouvez trouver la liste suivantes:
des entrepreneurs agréés sur le site - les activités de gros œuvre (travaux de maçon-
http://mineco.fgov.be. nage, de béton et de démolition);
- les activités du plafonnage, du cimentage et de
la pose de chapes;
- les activités de carrelage, de marbre et de
pierre naturelle;
- les activités de toiture et d’étanchéité;
- les activités de menuiserie et de vitrerie;
- les activités de finition (peinture, tapisserie,
recouvrement de sols par des revêtements
souples);
- les activités d’installation de chauffage central,
climatisation, gaz et sanitaire;
- les activités électrotechniques;
- les activités de l’entreprise générale.
Tout entrepreneur qui veut exercer l’une des
activités mentionnées ci-dessus, doit les faire
inscrire dans la Banque-carrefour des Entreprises
(BCE) par le biais d’un guichet d’entreprises,
Formalis, par exemple (www.formalis.be). Avant
18Comment trouver un entrepreneur? 2
de l’inscrire, le guichet vérifie si l’entrepreneur pour certains travaux de construction et l’obten-
satisfait aux capacités entrepreneuriales requises tion de réductions fiscales, comme par exemple
et à la compétence technique définie pour exercer lors du placement de double vitrage, l’entretien
le métier réglementé. de chaudières, de travaux pouvant bénéficier
d’une TVA réduite, etc.
Conseil: Il est donc utile, non seulement
de vérifier que votre entrepreneur est bien Il peut en outre suivre des formations ou partici-
enregistré mais aussi qu’il dispose de la per à des séminaires pour maintenir à niveau ses
compétence technique adéquate pour réa- connaissances.
liser les travaux que vous voulez lui confier.
Toutes les entreprises répertoriées sur le site
Pour vérifier si un entrepreneur est inscrit www.produbatiment.be sont membres de la
dans la BCE et dispose des compétences Confédération Construction. Vous pouvez aussi
techniques requises, vous pouvez consulter contacter les Confédérations locales ou les
le site internet www.economie.fgov.be. Fédérations professionnelles (voir liste en page
53) pour plus d’informations sur les membres,
ou encore consulter le site www.confedera
tionconstruction.be, rubrique "Particuliers".
Charte des constructeurs
4. Labels de qualité? d’habitations individuelles
Choisir un membre de la Charte est assurément
Membre de la Confédération un "must" pour le maître d’ouvrage.
Construction
S’il est membre de la Confédération Construction, En effet, les membres de la Charte répondent
l’entrepreneur l’indique généralement sur son à certains critères d’adhésion (affiliation à la
site et dans sa correspondance (en reprenant le FEGC, enregistrement, agréation en catégorie
logo "membre de la Confédération Construction" D au minimum dans la classe 2) et prennent un
par exemple) puisqu’elle lui confère une vraie certain nombre d’engagements parmi lesquels
valeur ajoutée. le respect de la loi Breyne et des principes
d’éthique professionnelle.
En effet, l’entrepreneur affilié à la Confédération
Construction bénéficie d’un soutien professionnel En outre, les membres de la Charte sont soumis
important. Il est, grâce à elle, régulièrement à un contrôle tant préalable (vérification des
informé des dernières nouveautés dans le secteur critères d’adhésion, examen de leur contrat
de la construction et dans son domaine d’activi- d’entreprise-type) que continu (sur plainte
té, ainsi que des nouvelles réglementations dans éventuelle d’un maître d’ouvrage).
toutes les matières importantes pour son activité
(juridique, social, économique, fiscal, …). La Commission de Contrôle de la Charte a
Via le site www.confederationconstruction.be, il également une compétence de conciliation
peut obtenir toutes les attestations nécessaires et les membres de la Charte s’engagent, sous
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20Comment trouver un entrepreneur? 2
peine de radiation, à suivre l’avis rendu par la Le label "Les parqueteurs"
Commission de Contrôle. Un parquet est un revêtement de sol chaleu-
reux, esthétique et durable. Mais pour avoir
Pour saisir la Commission de Contrôle, il suffit toutes ces qualités, il doit être posé selon les
que le particulier lui adresse une lettre. La règles de l’art par un professionnel! L’associa-
Commission de Contrôle fonctionne en toute tion "Les parqueteurs" a développé à cet effet
indépendance et est composée non seulement un label spécifique pour les poseurs de parquet.
d’entrepreneurs mais également d’un repré- Les poseurs de parquet qui obtiennent ce label
sentant de l’Ordre des Architectes et d’une peuvent se targuer de 15 ans d’expérience dans
association de consommateurs. la pose professionnelle de parquet et ont béné-
ficié d’une solide formation. Ils offrent donc la
Pour tous renseignements relatifs à la Charte garantie d’un travail de qualité et exécuté selon
et à ses signataires, contactez la Fédération les règles de l’art, dans le respect des normes
des Entrepreneurs Généraux de la Construc- les plus récentes.
tion, rue du Lombard 42 à 1000 Bruxelles
(Tél.: 02/511.65.95 – Fax: 02/514.18.75 – La liste complète des poseurs de parquet qui
fegc-faba@confederationconstruction.be – ont obtenu le label peut être consultée sur
www.fegc.be). www.lesparqueteurs.be.
Construction Quality 5. Protection de l’acqué-
Construction Quality est un label de qualité pour
le secteur de la construction. Il est issu du parte- reur ou du bâtisseur
nariat entre les labels CoQual et Qualibouw. d’une habitation par
L’avantage de travailler avec des entreprises de la loi Breyne
construction labellisées Construction Quality
est de pouvoir recevoir des garanties quant La loi du 9 juillet 1971, connue sous le nom
à leur organisation interne, l’organisation de de "Loi Breyne", protège le candidat-bâtisseur
leurs chantiers et la qualité de l’exécution tech- d’une habitation (maison ou appartement)
nique. Pour les entreprises qui possèdent ce ainsi que le candidat-acheteur d’une habita-
label, la satisfaction du client est une donnée tion à construire ou en voie de construction
majeure car un client satisfait fait le succès de contre les clauses illicites insérées dans le
l’entreprise. contrat et contre le risque d’insolvabilité de
l’entrepreneur. Pour assurer cette protection,
Pour plus d’informations sur ce label et pour la plupart des dispositions de la loi sont dites
connaître la liste des entreprises de construc- "impératives", c’est-à-dire que l’on ne peut pas
tion portant le label Construction Quality, y déroger.
consultez le site www.constructionquality.be.
Le champ d’application de la loi a en outre
été étendu aux contrats portant sur la vente
d’une habitation existante lorsque le vendeur
21s’engage à y réaliser des travaux de transfor- L’entrepreneur agréé (en catégorie D - Entre-
mation ou d’agrandissement importants. Il prises générales de bâtiments et dans la classe
faut toutefois pour cela que le prix total de ces correspondant au prix des travaux qui lui sont
travaux atteigne plus de 80% du prix d’achat de confiés) est tenu de constituer un cautionne-
l’habitation et soit supérieur à 18.600 €, et que ment à concurrence de 5% du prix du bâtiment.
l’acheteur soit obligé de verser un ou plusieurs Par "prix du bâtiment", l’on entend le prix total
versements avant l’achèvement des travaux. de la maison ou de l’appartement, diminué du
coût du terrain éventuel, TVA non comprise.
Pour pouvoir bénéficier de la protection de Le cautionnement constitué par l’entrepreneur
la loi Breyne, il doit s’agir d’un contrat par agréé est libéré par moitié: une première moi-
lequel le vendeur, promoteur ou entrepreneur tié à la réception provisoire et l’autre moitié à
s’engage à "construire", à "faire construire" la réception définitive.
ou à "procurer" un immeuble. L’immeuble doit
être destiné à l’habitation ou à un usage mixte L’entrepreneur non agréé est tenu de fournir
(professionnel et habitation). une garantie totale d’achèvement (100%) sous
la forme suivante: un organisme financier
doit s’engager en tant que caution solidaire
Attention: la loi Breyne ne vaut pas lorsque envers l’acquéreur ou le maître d’ouvrage à
les travaux de construction sont scindés en payer les sommes nécessaires à l’achèvement
lots séparés. de la maison ou de l’immeuble dont fait partie
l’appartement. En cas de vente d’une habita-
tion existante assortie d’un contrat d’entreprise
Quelles garanties offre la loi pour l’exécution de travaux de rénovation ou
Breyne? d’agrandissement, la garantie d’achèvement
La protection offerte par la loi Breyne se situe devra couvrir les sommes nécessaires à l’achè-
à plusieurs niveaux et concerne notamment la vement des travaux prévus. S’il s’agit d’une
clarté du contrat. Elle garantit notamment au garantie d’achèvement, l’engagement de la
futur propriétaire: caution prend fin à la réception provisoire.
• Une information complète et correcte. En cas de vente, le notaire mentionnera la
Afin de permettre au candidat acquéreur de convention de cautionnement dans l’acte
prendre un engagement en toute connais- authentique et joindra une copie de cette
sance de cause, la loi contient plusieurs convention. Dans le cas d’un contrat d’entre-
dispositions qui doivent obligatoirement être prise par contre, l’entrepreneur doit présenter
insérées dans le contrat. une attestation du cautionnement dans les
30 jours qui suivent la conclusion du contrat.
• Une garantie financière fournie par le profes-
sionnel de la construction. En garantie de ses • Un prix total fixé au préalable. La convention
obligations, l’entrepreneur, le vendeur ou le doit préciser le prix total de la maison ou
promoteur doit fournir une sûreté à son cocon- de l’appartement. Ce prix englobe tous les
tractant. Le montant de la garantie diffère selon travaux nécessaires à l’habitabilité normale.
qu’il s’agit d’un entrepreneur agréé ou non.
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23• Des modalités de paiement strictes et la de l’entrepreneur s’applique également au
limitation des acomptes. Les modalités de vendeur et au promoteur. (voir p. 48).
paiement sont fixées par la loi qui précise
notamment que tout acompte, quel que soit • Un régime de sanctions adéquat. La protec-
le mode de paiement, intervenant avant la tion offerte par la loi est "contraignante", ce
signature de la convention, est interdit. qui signifie qu’il ne peut y être dérogé conven-
tionnellement. S’il y est néanmoins dérogé,
• Des délais d’exécution transparents. La con- la sanction appliquée sera, selon les cas, la
vention doit déterminer la date de début des nullité soit du contrat, soit de la disposition
travaux, le délai d’exécution ou de livraison dérogatoire à la loi.
et les dommages-intérêts pour retard
d’exécution ou de livraison.
Conseil: Les entreprises de construction
• Une double réception obligatoire. La récep- affiliées à la Confédération Construction
tion se déroule en deux phases: la réception disposent d’un modèle de contrat d’entre-
provisoire et la réception définitive, avec un prise standard, conforme à la loi Breyne.
laps de temps d’au moins un an entre les Demandez à votre entrepreneur qu’il utilise
deux. ce contrat.
• Des règles de responsabilité strictes. Selon le Vous pouvez télécharger le dépliant
Code civil, l’entrepreneur et l’architecte sont sur la loi Breyne à partir du site
responsables, durant dix ans après la con- www.produbatiment.be
struction, des vices graves affectant la solidité
de l’immeuble. La responsabilité décennale
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2526
Hoe Pro
Guide een du
aannemer
bâtiment
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A quoi devez-vous faire
particulièrement attention?
1. La désignation charges. Pendant les travaux, le coordinateur
de sécurité contrôle régulièrement les travaux
d’un coordinateur et tient à jour un "journal de coordination". Le
journal de coordination n’est cependant pas
de sécurité obligatoire pour les petits chantiers, et le plan de
sécurité et de santé ainsi que le dossier d’inter-
Il est obligatoire de désigner un coordinateur vention ultérieure sont simplifiés. Cela ne doit
de la sécurité pour tout chantier (temporaire pas nécessairement être la même personne qui
ou mobile) lorsqu’au moins deux entrepreneurs coordonne la sécurité au moment de la concep-
sont amenés à intervenir simultanément ou tion et au moment de l’exécution des travaux.
successivement sur le chantier. Cette obliga- Une fois les travaux terminés, le coordinateur de
tion vaut tout autant pour la construction que sécurité qui a supervisé l’exécution des travaux
pour la rénovation de logements (même pour doit vous remettre un "dossier d’intervention
le renouvellement d’une cuisine, la rénovation ultérieure" reprenant toutes les mesures de
d’une salle de bains, ...). sécurité à prendre en compte en cas de travaux
d’entretien ou de rénovation ultérieurs.
La réglementation a toutefois été assouplie
pour les plus petits chantiers, c’est-à-dire les Qui doit désigner le coordinateur
chantiers ayant une superficie totale inférieure de sécurité?
à 500 m². En cas de travaux de rénovation ou Pour les travaux d’une superficie inférieure à
de transformation, il faut uniquement tenir 500 m², c’est l’architecte, ou à défaut l’entre-
compte de la superficie qui est rénovée ou preneur, qui doit désigner le coordinateur de
transformée. Moyennant certaines conditions sécurité. L’architecte est aussi responsable de
bien précises, les entrepreneurs et les archi- l’organisation de la coordination.
tectes peuvent eux-mêmes assurer la coordina-
tion de la sécurité sur les plus petits chantiers. Pour les travaux de superficie supérieure à 500 m²,
Si toutefois ni votre entrepreneur, ni votre c’est le maître d’ouvrage, même s’il s’agit d’un
architecte ne satisfont à ces conditions plus particulier, qui doit désigner le coordinateur de
souples, il vous faudra alors quand même faire sécurité et porter la responsabilité de l’organi-
appel à un coordinateur de sécurité agréé. sation de la coordination.
Le coordinateur de sécurité doit établir, avant
le démarrage des travaux, un plan de sécurité Conseil: Sur les sites internet www.vccs.
et de santé afin que les entrepreneurs puissent be et www.bib-co.com, vous trouverez une
intégrer cette information dans leurs cahiers des liste des coordinateurs de sécurité agréés.
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