DANS L'AIR DU TEMPS - SIV
←
→
Transcription du contenu de la page
Si votre navigateur ne rend pas la page correctement, lisez s'il vous plaît le contenu de la page ci-dessous
zoom
La revue spécialisée pour les estimateurs immobiliers suisses 01 | 20
Zoom sur le changement
DANS
L’AIR DU
TEMPS
Comment l’univers des estimateurs
s’est transformé
05
Andreas Campi:
les «hotspots» du changement
18
Daniel Hengartner:
«Toutes les bonnes choses ont une fin»
34
La microsituation –
Facteur clé de l‘estimation
— Editorial —
ALLER AVEC
SON TEMPS
© Christine Kocher
Chère estimatrice,
Cher estimateur,
IMPRESSUM «Toi et ton agenda papier!» J’ai arrêté depuis longtemps de me
Editeur défendre contre cette réflexion tantôt taquine tantôt moqueuse.
Aujourd’hui, j’ignore aisément les regards parfois compatissants.
Association suisse des Cette désinvolture m’a lâchée pourtant quand on m’a dit: «Tu es
estimateurs immobiliers tellement rétro-nostalgique!» Moi qui suis tous les futurologues sur
Poststrasse 23, 9000 St-Gall
T 071 223 19 19, www.siv.ch Instagram, qui me sens au mieux de ma forme quand l’immuabilité
Partenaire est l’exception (mis à part les valeurs et les relations humaines)?
Moi nostalgique? Hmm … Est-ce vraiment un attachement langou-
Schweizer Institut für reux pour les objets d’hier ou un vague à l’âme presque patholo-
Immobilienbewertung gique qui me font me cramponner à mon agenda papier (au sens le
plus strict)? Certainement pas! Mon carnet Moleskine est tout sim-
Chambre suisse d’experts plement le meilleur outil: meilleure vue d’ensemble, meilleure mani-
en estimations immobilières pulation, meilleure orientation, cadre plus clair.
Responsabilité globale
Daniel Hengartner, lic. iur. HSG,
président de la SIV
Toutes ces pensées sur le bon agenda m’ont amenée à une autre
daniel.hengartner@siv.ch, www.siv.ch question: vaut-il mieux nager avec le courant? Ce n’est probable-
Rédactrice en chef ment pas mieux, mais peut-être plus facile. Le critère encore plus
Sibylle Jung
zoom@siv.ch
décisif à mes yeux est que nous marchions avec notre temps, que
notre manière de penser et d’agir se conforme à notre époque.
Equipe rédactionnelle
Martin Frei, Jitka Doytchinov, Si nous faisons le rapprochement avec l’estimation, nous parlons de
Anne-Lea Marte, Silja Munz,
savoir-faire, de connaissances sur le marché, de méthodes (de
Felix Thurnheer,
Urs-Peter Zwingli contrôle de la plausibilité) et autres possibilités: il est crucial de les
Comité consultatif maîtriser et surtout de les appliquer comme il faut. Mais moderne
Martin Frei, Ernst Reich
n’est pas toujours synonyme de correct et ancien d’obsolète.
Contenu et concept Si, pour une situation spécifique, votre analyse montre qu’une
Pur Kommunikation AG, St-Gall
www.pur-kommunikation.ch «vieille méthode» convient parfaitement, vous ne faites pas preuve
Design
de nostalgie, mais probablement de bon sens en l’adoptant.
Agentur formidable, Berneck
www.formidable.ch
Quoi qu’il en soit, observez le sens du vent et venez respirer l’air de
Impression
Cavelti AG, Gossau
la SIV. Par exemple, à l’occasion de l’assemblée générale du 30 avril
www.cavelti.ch 2020. Si vous ne l’avez pas encore fait, inscrivez cette date dans
Tirage / parution votre agenda, qu’il soit au format papier ou électronique. Je me
3600 ex., 2 × par année
réjouis de vous y rencontrer très classiquement en chair et en os.
Cover
Quartier en mutation: Löwengarten,
Rorschach. Photo escalier: Lukas Murer,
architecte: Bollhalder Eberle Architektur
Sibylle Jung
— Zoom 01 | 20 —
2
— Contenu —
FOCUS 05 INTRO
06
Geschätzt #4
mit Andreas Campi,
Halter AG
20 RAPPORT DE
MARCHÉ
Panorama du marché
actuel
EN PLEIN BOULEVERSEMENT 25 AUS- UND
WEITERBILDUNG
Le métier d‘estimateur évolue
Punktgenau, mit hoher
à toute vitesse Praxisrelevanz
08
28 MEHRWERT
Das Zünglein an der
Waage
30 BANC D’ESSAI
Morceaux choisis
32 REGION TESSIN
EXPRIMÉ Im Fokus: das
EN CHIFFRES
Kreisschreiben 7
Le passage du statut de sport 34 RÉGION SUISSE
individuel à celui de sport en équipe ROMANDE
La micro-situation en
tant que facteur clé
10
36 INFORMATIONS
DE L’ASSOCIATION
Monde de la SIV
ROLLE DES BEWERTERS
4 Experten nehmen Stellung 38 TÊTE SIV
Marco Imhof
00
00
13
00
00
00
SENSOR FÜR VERGLEICHSWERTE
00 Praktisches Online-Tool, rege genutzt
14
00
0
09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01
2018 2019 2020
Stockwerkeigentum Einfamilienhaus Renditeobjekt Landwerte
NUMÉRISATION
L’ouverture des données
bouleverse-t-elle tout?
— Zoom 01 | 20 —
3
Trouvez l’expert
en estimations
immobilières adéquat
pour votre objet:
siv.ch
de
n li g n e d e s résultats
Profitez e ts en
e r e c h e r c he d’exper
notr –
a ti o n s im mobilières
estim ent
s o u te n o n s gratuitem
nous vous teur.
é v a lu e r v otre estima
pour
D’autres plus-values pour vous:
Sensor Rapport de marché Zoom Portail emplois
Pour des valeurs Publication semestrielle La revue spécialisée pour Trouver des collaborateurs
comparatives immobilières des données actuelles du les estimateurs immobiliers via la plateforme SIV
actualisées marché suisses Gratuit pour les membres SIV
Gratuit pour les membres SIV Données complémentaires Gratuite pour les membres SIV
disponibles pour les membres
SIV dans l’espace de
téléchargement protégé
SIV
Schweizer Immobilienschätzer-Verband
Association suisse des estimateurs immobiliers
Parce que les valeurs nous tiennent à cœur. www.siv.ch
— Intro —
GESCHÄTZT #4
Veränderung und Immobilienentwicklung stehen in engem Zusammenhang. Einer, der das ganz genau
weiss, ist Andreas Campi. Als Leiter Entwicklung bei Halter setzt er einen Fokus auf die marktkonforme und
wertsteigernde Positionierung von Immobilien, wobei die nachhaltige orts- und städtebauliche E
ntwicklung
ein Schlüsselfaktor ist. Zoom verrät er seine persönlichen Hotspots, die einen entscheidenden Wandel
mitmachten oder noch tun werden.
Text: Anne-Lea Marte
#1 MITTELPUNKT
© Andreas Campi
© Halter AG
Attisholz-Arena: Platz
und Durchgangsort
zugleich und mit sei-
nen erst zwei Jahren
Sinnbild für die suk-
zessive Transforma
tion im Areal. Dem ur-
sprünglich industriell
genutzten, abgesperr- Immobilienentwickler mit
ten Areal wird neues Leib und Seele: Andreas
Leben eingehaucht. Campi, Leiter Entwick-
lung bei der Halter AG.
#3 FLANIERMEILE
Die konsequente Stadtent-
wicklung von Barcelona
ist faszinierend. Sie zeigt,
#2 FERNSICHT was alles möglich ist,
Die Piazza del Duomo in wenn Interessen aus Poli-
Mailand ist eine Herzens- tik, Wirtschaft und Gesell-
angelegenheit mit Wow- schaft geschickt gepaart
Effekt. Inklusive atembe- werden. Seit den Olympi-
raubender Fernsicht vom schen Sommerspielen
Dach des Doms bis in die 1992 hat sich vieles posi-
Alpen. Der Aufbruch in tiv verändert. Exempla-
die Zukunft ist positiv risch dafür: der Vorplatz
spürbar. Die Silhouette der Passeig Maritím.
von Mailand veränderte
sich in den letzten Jahren
© Andreas Campi
© Andreas Campi
rasant, sicht- und erleb-
bar im modernen Viertel
um Porta Nuova.
GESCHÄTZT
Schweizer Persönlichkeiten zeigen Zoom exklusiv ihre
Lieblingsplätze. Es sind Orte, an denen sie gerne Zeit
verbringen; Räume, die sie mit besonderen Erinnerun-
gen verbinden. Zu Hause, unterwegs oder am Arbeits-
platz. Der «Marktwert»: geschätzt nach persönlichen
Kriterien. Das ist so gar nicht schätzertypisch – und
trotzdem lesenswert.
— Zoom 01 | 20 —
5
— Focus —
L’ESTIMATION IMMOBILIÈRE
EST EN PLEIN BOULEVERSEMENT
D EPUIS DES DÉCENNIES
Le métier d’estimateur évolue à toute vitesse en raison de la numérisation. Des changements
majeurs ont toutefois déjà eu lieu dès les années 1990 par l’amplification de la professionnalisation
et de la s
pécialisation: bilan et perspectives.
Texte: Urs-Peter Zwingli
Urs Hausmann a fouillé dans les ar- L’une des conséquences de «moins d’individuels et plus d’entre-
chives, consulté de multiples ouvrages ces évolutions est la diminution du prises» va se confirmer: «les connais-
spécialisés et discuté avec des di- nombre d’estimateurs individuels, sances et les données sont la quin-
zaines d’expert(e)s du secteur immo- remplacés progressivement par des tessence de l’estimation. Et il est plus
bilier. Le résultat: un livre qui résume entreprises qui ont amorcé un pro- difficile de disposer de la quantité re-
plus de 200 ans d’histoire de l’esti- cessus de spécialisation «nécessaire quise lorsqu‘on travaille en solo.»
mation en Suisse1, un travail de pion- pour créer une valeur ajoutée grâce à
nier qui retrace les évolutions pas- Une formation qui n’arrive pas
sées. En le lisant, on se rend compte
que de profonds bouleversements ont « à suivre les évolutions
Cela fait plus de 20 ans que Gerhard
marqué ce secteur en quelques dé-
cennies seulement. «Jusque dans les
Les connaissances Roesch observe et influence l’estima-
tion immobilière. Ancien architecte in-
années 1990, l’estimateur immobilier
type était un homme qui travaillait
et les données dépendant, docteur en ingénierie et
président de l’Union suisse des ex-
seul ou pour une administration», ex-
plique M. Hausmann, qui n’est pas his-
sont la perts cantonaux en matière d’évalua-
tion des immeubles (USECE), il dirige,
torien, mais docteur en économie et
en droit. «Il s’agissait, la plupart du
quintessence de depuis 2000, le domaine estimation
des terrains de l’administration argo-
temps, de généralistes qui évaluaient
tous les types de biens.» À l’époque,
l’estimation. vienne, où il est responsable d’envi-
ron 25 000 évaluations effectuées par
ils étaient d’ailleurs tous autodidactes
et venaient de l’architecture ou de la
» le canton chaque année. Beaucoup
d’entre elles sont partiellement, voire
fiduciaire. «Le processus de profes- entièrement automatisées. «Le chan-
sionnalisation a démarré il y a envi- des connaissances personnelles spé- gement le plus frappant de ces 20 der-
ron 20 ans avec l’apparition des pre- cifiques dans un contexte où les es- nières années, c’est la numérisation et
miers cursus de formation», rappelle timations sont de plus en plus auto- donc le nombre croissant de données
M. Hausmann, longtemps coproprié- matisées», explique M. Hausmann. Le disponibles et d’estimations automati-
taire de Wüest Partner et consultant travail ne viendra certainement pas à sées», explique M. Roesch. Il considère
indépendant depuis 2016. manquer pour les estimateurs, «mais que de nombreux estimateurs immobi-
il change». Sur ce marché en pleine liers n’ont pas les compétences métho-
métamorphose, les estimateurs indi- dologiques requises pour comprendre
viduels et les entreprises devraient se comment ces dernières fonctionnent et
1
Urs Hausmann: «Liegenschaften wert concentrer davantage sur les activités pour en apprécier les résultats à leur
geschätzt – Ein Streifzug durch zwei Jahrhun- de conseil ou sur certaines catégories juste valeur. «Les organismes de for-
derte Schweizer Bewertungsgeschichte».
(Immeubles estimés – Un tour d’horizon sur immobilières par exemple. M. Haus- mation suisses n’arrivent malheureu-
deux siècles d’estimation immobilière en mann présume que la tendance du sement pas à suivre les évolutions»,
S uisse), édition Hochparterre, 2019.
— Zoom 01 | 20 —
6
— Focus —
La numérisation et donc le nombre croissant de données disponibles et d’estimations automatisées sont les changements les plus frappants.
ajoute M. Roesch. Il est d’avis que les DES DONNÉES SUR LES TRANSACTIONS
cursus devraient mettre davantage POUR PLUS DE TRANSPARENCE
l’accent sur les statistiques et l’ana- En termes de méthodologie et de formation,
lyse des données «même si les statis- l’estimation immobilière a énormément avancé
tiques, en particulier, ne sont pas une depuis les années 1990. Cependant, un obstacle
matière qui suscite l’enthousiasme des demeure: «le manque notoire de transparence sur
nouveaux étudiants». Il est également le marché des transactions», dixit Urs Hausmann
important que les entreprises et les ad- dans son livre. Il explique, dans son introduction,
ministrations spécialisées proposent qu’un accès méthodique et immédiat aux données
sans cesse des formations continues, sur les transactions est essentiel pour élever le
une condition essentielle pour que leur secteur de l’estimation suisse à un niveau
personnel reste compétent dans l’uti- supérieur. «Il serait important d’accroître la
lisation des nouvelles technologies et transparence des contrats immobiliers négociés.
des volumes de données de plus en Cela augmenterait encore la qualité des
plus complexes. estimations», déclare également Daniel Zaugg,
responsable du service immobilier chez Ernst &
Young Suisse. Toutefois, il est peu probable que
ces données soient systématiquement divulguées
«
dans un avenir proche: «Le secteur en tant que tel
et le monde politique ne montrent aucun effort
dans cette direction», affirme M. Zaugg. Il souligne
Il faut mettre néanmoins que la transparence de l’estimation
immobilière a progressé. D’une part, elle est
davantage l’accent aujourd’hui plus professionnelle. D’autre part, il
sur les statistiques
est plus facile d’accéder aux données et certains
standards méthodologiques se sont bien imposés.
et l’analyse des Plusieurs référentiels contribuent à cette meilleure
transparence; on citera les «International Valuation
données. Standards» (IVS), par exemple, ou les Global
Standards der Royal Institution of Chartered
» Surveyors (RICS). «Ils n’ont pas le caractère
contraignant d’une loi, mais sont des points de
repère fiables pour les grandes entreprises
suisses», ajoute M. Zaugg.
— Zoom 01 | 20 —
7
— Focus —
DU SOLO
AU JEU COLLECTIF
C’est à partir des années 1990 que l’estimation immobilière est passée du statut de sport individuel
à celui de sport en équipe. L’amélioration de sa structure corporative s’est accompagnée de nouvelles
possibilités de formation. Des pionniers ont pourtant déjà marqué la profession avant 1990, en publiant
notamment des ouvrages novateurs.
Texte: Urs-Peter Zwingli
En Suisse, les surfaces urbani- Autodidactes, par exemple, un Chief Digi- immeubles (UECE, puis
sées n’ont cessé de progres- p remiers diplômes tal Officer (CDO).3 USECE à partir de 1993).
ser ces 30 dernières années, et nouveaux métiers
d’où une plus forte activité n umériques 2020 1988
pour les estimateurs immobi-
liers. Ce secteur et cette spé- 1990 En plus du brevet fédéral, il L’ Association suisse des
cialité ont énormément chan- existe aujourd’hui des for- professionnels de l’immobi-
gé en quelques décennies: Jusqu’au milieu des années mations initiales et conti- lier (SVIT) crée une chambre
leur culture de l’individuel est 1990: les estimateurs de nues de niveau universi- interne des experts en esti-
passée à celle des associa- terrains fonciers travail- taire, telles que le CAS mation (SEK-SVIT).
tions professionnelles et les laient presque tous seuls. Estimation immobilière ou
autodidactes sont devenus Il s’agissait d’autodidactes le MAS Real Estate Manage- 1989
des experts formés et contrô- sans formation initiale ni ment, qui sont proposées
lés dans le respect de direc- continue spécifique.1 par SIREA, l’institut de for- En Suisse romande, la
tives officielles. Et bien qu’il mation de la SIV, en coopé- Chambre suisse d’experts
existe plusieurs associations 1999 ration avec plusieurs hautes en estimations immobilières
suisses, celles-ci savent colla- écoles spécialisées suisses. voit le jour.
borer lorsque cela est néces- 9 femmes et 54 hommes
saire. On citera pour exemple sont les premiers à obtenir 1998
le «Swiss Valuation Standard» le titre d’«Estimateur im- Le secteur
que la SIV, la SVIT et la RICS mobilier/estimatrice immo- s’organise L’Association suisse des es-
Switzerland publient conjoin- bilière BF». 2005 le brevet timateurs immobiliers (SIV)
tement et qui est, aujourd’hui, est rebaptisé «Expert/e en 1974 se constitue à Berne. Lors
une référence pour l’estima- estimations immobilières de sa première assemblée
tion immobilière en Suisse. BF».2 Fondation de l’Association générale en avril 1999, elle
La rédaction de Zoom a com- des estimateurs officiels du compte déjà 306 membres,
pilé quelques faits et chiffres 2010 canton de Berne (VAS-AEC). dont onze entreprises.
qui illustrent bien les change-
ments et les dates qui ont À partir du milieu des an- 1979 2003
marqué le métier d’estima- nées 2010: de nouvelles
teur. fonctions apparaissent Les cadres de l’estimation La Royal Institution of Char-
dans le secteur de l’immo- dans l’administration se ré- tered Surveyors, Switzer-
bilier; au printemps 2019, unissent et créent l’Union land (RICS) est la dernière
6% des entreprises immobi- des experts cantonaux en association en date à faire
lières suisses emploient, matière d’évaluation des son apparition en Suisse.4
— Zoom 01 | 20 —
8
— Focus —
l’ouvrage «Die Bewertung
von Liegenschaften» (L’esti-
ESPACES URBANISÉS mation des immeubles), le
EN SUISSE premier manuel sur l’esti-
mation des non agricoles
en Suisse.7 Grundstückschätzer» (Forma-
tion AEC pour estimateurs –
1958 Guide pratique pour les esti-
mateurs de terrains). C’est
L’architecte zurichois Wolf- également avec Canonica
gang Naegeli publie «Die que la SIV publie en 2000 le
Wertberechnung des Bau- manuel «Die Immobilien
landes» (Le calcul de la va- schätzung. Schätzerlehrgang
leur des terrains à bâtir), Grundwissen» (L’estimation
qui postule la méthode des immobilière. Connaissances
classes de situation. Cet ou- de base pour la formation
vrage s’appuie sur son ex- des estimateurs). Ces deux
périence en tant qu’expert ouvrages s’adressent aux
plus de 20% de croissance en 30 ans11 en estimation et juge de personnes soucieuses de
■ 1979: env. 2500 kilomètres carrés district à temps partiel à s’autoformer.10
■ 2009: env. 3100 kilomètres carrés
En comparaison: superficie totale de la Suisse = env. 41 000 kilomètres carrés
Meilen. Afin de trouver de
meilleures méthodes de 2020
calcul pour la valeur des
Uniformisation des 2014 terrains à bâtir, Naegeli Une série de publications est
standards d’estimation analyse, notamment et de prévue sur l’économie immo-
et code de déontologie Comme pour le SVS, la SIV manière systématique, plus bilière avec les auteurs Stefan
publie son code de déonto- de 200 estimations sur une Fahrländer et Stephan Kloess.
2007 logie en trois langues. Ces période de 83 ans.8 La SIV en sera l’éditrice.
règles applicables aux
Des représentants de la SIV, membres de la SIV sti- 1984
de la SVIT et de la RICS pulent notamment qu’ils
Switzerland rédigent et pu- sont tenus de remplir leurs Kaspar Fierz, ingénieur en
blient ensemble les «Swiss obligations envers leurs bâtiment EPF et diplômé en Sources
1 Hausmann, Urs: Liegenschaften wertge-
Valuation Standards». donneurs d’ordre de ma- économie, présente son schätzt – Ein Streifzug durch zwei Jahrhunderte
Toutes les associations et nière «compétente, hon- livre «Wert und Zins bei Im- Schweizer Bewertungsgeschichte (Immeubles
hautes écoles pertinentes nête et intègre».6 mobilien» (Valeur et intérêt estimés – Un tour d’horizon sur deux siècles
d’estimation immobilière en Suisse), édition
les considèrent aujourd’hui dans l’immobilier) dans la Hochparterre, 2019, p. 287.
comme le référentiel absolu Les pionniers et leurs série de publications de la 2 OFS, statistique de la superficie
pour l’estimation immobi- publications Chambre fiduciaire. Fierz 3 Digitalisierungsstudie Immobilienbranche
Schweiz (Étude sur la numérisation du secteur
lière en Suisse, raison pour est le premier à opter pour immobilier en Suisse), EY Real Estate Switzer-
laquelle leur titre est désor- 1945 un calcul des valeurs de land, avril 2019
mais au singulier: «Swiss rendement en utilisant la 4 Hausmann, p. 285–287
5 Camenzind, M., Schnider, L.G. & Schweizer,
Valuation Standard» (SVS).5 Adolf Hägi, employé de méthode de la valeur ac- M.: Fair-Value-Bewertung von Immobilien-
l’Office des ponts et tuelle et à considérer l’esti- projektentwicklungen (Estimation de la juste
chaussées de Zurich, publie mation immobilière d’un valeur des projets immobiliers), éditions Igel
Verlag RWS, 2010, p. 42.
point de vue purement éco- 6 Règles de déontologie de la SIV
Valeur marchande des biens immobiliers en Suisse: nomique.9 7 Hausmann, p. 18
augmentation nette sur douze ans (en milliards CHF) 8 Pfister, Stefan & Ochsner, Beat: Die Geschich-
1993 te der Immobilienbewertung in der Schweiz
(L’histoire de l’évaluation des biens immo-
1218
1146
biliers en Suisse. Dans CUREM Zurich (éd.):
918
L’ AEC (Berne) publie, sous Immobilienwirtschaft aktuell (Actualités sur
640
622
462
l’économie immobilière), 2009, éditions vdf
323
la direction de l’expert en
187
151
113
Hochschulverlag, p. 7.
immobilier Francesco 9 Pfister & Ochsner, p. 17.
MI PPE App. Bur. Vente Canonica, l’ouvrage 10 Hausmann, p. 287
11 OFS, statistique de la superficie
■ 2e trimestre 201912
«VAS-Schätzerlehrgang – 12 Wüest Partner, Immo-Monitoring, 2020/1
■ 2e trimestre 200713 Praktische Anleitung für 13 Wüest Partner, Immo-Monitoring 2008/1
— Zoom 01 | 20 —
9
DIE ROLLE DER B EWERTER:
VIER EXPERTEN
N EHMEN STELLUNG
Was macht einen Bewerter zu einem guten Bewerter? Welche Eigenschaften sind typisch Bewerter?
Wie bleiben Bewerter à jour? Diese und weitere Fragen hat Zoom verschiedenen
Experten aus der Immobilienbranche gestellt.
Text: Anne-Lea Marte
STEPHAN NAEF sionellen Schätzer hinzuzuziehen. Die- zu kennen, sondern vielmehr auch da-
Senior Kundenberater Finanzen und ser kann im besten Fall einen echten rum, sie auf das jeweilige Objekt – sei
Mitglied des Führungskaders Mehrwert generieren. Ein professio- es Industrieobjekt, klassisches Mehrfa-
acrevis Bank AG, St. Gallen neller Bewerter bildet seine Meinung milienhaus oder komplexe Gebäude
unabhängig von externen Einflüssen. struktur mit Entwicklungspotenzial –
«In den letzten Jahren zeigte der So entsprechen seine Schätzwerte dem zu übertragen. Essenziell ist, punkto
Schweizer Immobilienmarkt eine sehr Markt und werden nicht durch exter- Know-how immer auf dem aktuellen
dynamische Entwicklung, die p unktuell ne Einflüsse verzerrt. Grundvorausset- Stand zu sein. Grundlage dafür bildet
jedoch zu Preisübertreibungen führ- zungen für eine gute Bewertung sind die tägliche Auseinandersetzung mit
te. Um beim (Ver-)Kauf einer Immo- langjährige regionale Marktkenntnis- dem Immobilienmarkt und den lokalen
bilie die Situation besser abschätzen se, Unabhängigkeit und stetige Wei- Gegebenheiten sowie das Netzwerk.
zu können und Unsicherheiten zu re- terbildung. Bei den lokalen Marktver- Hier gilt: je grösser, desto besser. Nicht
duzieren, lohnt es sich, einen profes- hältnissen geht es nicht nur darum, sie zuletzt gilt es, auch der Digitalisierung
— Zoom 01 | 20 —
10— Focus —
«
Wer gut sein will,
braucht Methodenkompetenz, Stephan Naef
interdisziplinäre Fachkompetenz
und Erfahrung.
»
genügend Aufmerksamkeit zu schen- Transparenz, Unabhängigkeit und Ver- Thomi Jourdan
ken. Die Mehrwerte, die sich durch den trauenswürdigkeit des Bewerters als
digitalen Fortschritt ergeben, sollen Basis der Zusammenarbeit. Im Hin-
auch bei Bewertungen gezielt genutzt blick auf die Gewährleistung von Qua-
werden. BIM ist ein Beispiel.» litätsstandards nehmen die Verbände
eine immer wichtigere Funktion ein. In
einer Zeit, in der Informationen über-
THOMI JOURDAN all verfügbar und hedonische Bewer-
Geschäftsführer tungsangebote als beliebte Alternative
Trimag Treuhand-Immobilien AG, Basel angesehen werden, ist es enorm wich-
tig, die klassische Immobilienbewer- Jan Bärthel
«Der Bewerter übernimmt bei diversen tung als qualitativ hochwertiges Pro-
Fragestellungen im Immobilienbereich dukt mit klar definiertem Zusatznutzen
eine zentrale Rolle. Neben der eigent- zu positionieren. Entsprechend gilt es,
lichen Wertermittlung von bestehen- als Bewerter mit breiten Marktkennnis-
den Immobilien unterstützt er Grund- sen, Know-how und e inem interdiszip-
eigentümer, Investoren und Entwickler linären Netzwerk zu überzeugen. Ele-
beispielsweise auch bei Potenzialab- mentar ist ausserdem ein persönlicher
rechnungen von Neubauprojekten, der Kundenkontakt auf Augenhöhe: um-
Bewertung von Immobilienportfolios fassend, verständlich, nachvollziehbar.
oder dem Eruieren von Wertelementen Schliesslich soll dieser sofort merken, Dr. Gerhard Roesch
bei nachbarschaftsrechtlichen Frage- dass er in besten Händen ist.»
stellungen. Bei der Bewertung handelt
es sich um eine eigenständige Diszip-
lin, die oft Teil einer umfassenden Be- JAN BÄRTHEL ab. Je nachdem, welche Bedürfnisse
ratungsdienstleistung ist. Wer gut sein Partner, Geschäftsleitungsmitglied, dominieren, unterscheidet sich auch
will, braucht entsprechend Methoden- Head of Valuation die Arbeit des Bewerters. Selten ist
kompetenz, interdisziplinäre Fachkom- Wüest Partner AG, Zürich es nur der ermittelte Marktwert, der
petenz und Erfahrung. Im Weiteren ist relevant ist. Weitere Kennzahlen sind
eine fundierte Auseinandersetzung mit «Mit der gestiegenen Professionalität für den Auftraggeber von Interesse,
dem zu bewertenden Objekt und dem im Immobiliensektor und den wach- etwa Marktmieten und Einschätzungen
Umfeld genauso unabdingbar, wie die senden Anforderungen seitens F
INMA, zukünftiger Instandsetzungskosten.
Bereitschaft, in Szenarien zu denken SNB oder SFAMA hat die Bedeutung Immobilienbewertungen generieren
und interdisziplinäres Know-how in der Immobilienbewertung zugenom- zudem Daten für ein Management-
die eigene Einschätzung zu integrie- men. Welche Rolle der Bewerter ein- Informations-System und dienen zur
ren. Hinzu kommen hundertprozentige nimmt, hängt vom jeweiligen Auftrag Beurteilung verschiedener Szenarien
— Zoom 01 | 20 —
11— Focus —
Das Gespür für den
Markt ist neben Fach-
und Selbstkompetenz
matchentscheidend.
(Stichwort Risikomanagement) oder DR. GERHARD ROESCH fen Flexibilität und gute Kommunika-
zur Messung der Performance. Ein gu- SVKG-Präsident, Leiter tionsfähigkeiten, damit die Informa-
ter Bewerter ist für mich in den meis- Sektion Grundstückschätzung tionen verständlich, nachprüfbar und
ten Fällen ein Generalist mit einem Kanton Aargau nachvollziehbar ankommen. In Bezug
breiten technischen, ökonomischen auf die Weiterbildung empfehle ich, ge-
und rechtlichen Fachwissen sowie lo- «Mit der zunehmenden Komplexität genüber neuen Anforderungen neu-
kalen Marktkenntnissen und einem gu- von Bewertungsaufgaben und voran- gierig und offen zu sein, regelmässig
ten Gespür. Weiter vermag er sich in schreitender Digitalisierung hat sich Fachtagungen zu besuchen, geeignete
die Rolle des Eigentümers hineinzuver- das Berufsbild und damit die Rolle der Literatur zu konsumieren und die Platt-
setzen, um für die Bewertung ein rea- Immobilienbewerterin/des Immobilien- form-Angebote der Verbände zu nut-
listisches und wirtschaftlich sinnvolles bewerters verändert. Die Bewertungs- zen. Wenn ich an die Zukunft denke, gilt
Bewirtschaftungsszenario annehmen fachleute müssen sich heute stärker es, zwei Aspekten besondere Beach-
zu können. Für potenzielle Auftrag mit den Technologien beschäftigen, die tung zu schenken: zum einen der Frage,
geber sind Unabhängigkeit, Kompe- hinter den Analysemethoden und Be- wie Nachhaltigkeit und Energieeffizienz
tenz beim Umgang mit verschiedenen wertungs-Tools stecken. Ausserdem einer Immobilie in der Bewertung be-
Bewertungsmethoden, personelle Res- verlangen immer mehr Auftraggeber rücksichtigt werden können und wie
sourcen sowie die Sicherstellung der nach einem Komplettservice, eine um- Bewerter zu verlässlichen Daten kom-
wichtigen Weiterbildung entscheidend. fassende Immobilienberatung auch men, zum anderen der Digitalisierung
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, sich in Sachen Finanzierung, Steuern und und Automatisierung. Künftig wird es
rund um die fortschreitende Digitali- Recht und zu Nachhaltigkeitsfragen. noch wichtiger, zwischen Individual-
sierung und – damit verbunden – die Die Immobilienbewertung fordert da- und Massengeschäft zu unterscheiden.
zunehmende Bedeutung von Big Data mit immer mehr beide Kompetenzen: Es gilt, Daten nicht einfach zu nutzen,
zu rüsten. Wir bei Wüest Partner tun Fachqualitäten und Beraterfähigkeiten. sondern deren Qualität richtig einzu-
das etwa, indem wir weitere relevan- Eine gute Bewerterin oder ein guter schätzen, die Herkunft zu hinterfragen
te Daten erfassen sowie durch Neu- Bewerter sollte nebst seiner Fach- und und stichprobenartig zu überprüfen.»
und Weiterentwicklung von Applikatio- Selbstkompetenz ein gutes Marktge-
nen, mit denen die Daten verständlich spür haben, mit nicht rationalisierbaren
visualisiert und intuitiv analysiert wer- Faktoren umgehen, über den Tellerrand
den können.» blicken sowie neue Ideen, Veränderun-
gen und die eigenen Grundsätze, Takti-
ken und Strategien positiv-kritisch be-
trachten können. Auftraggeber müssen
sich zu 100 Prozent auf die Fähigkei-
ten des Bewerters und seine unpartei-
ische, unabhängige Arbeit verlassen
können. Bei der Zusammenarbeit hel-
— Zoom 01 | 20 —
12— Focus —
PRAKTISCHES HILFSMITTEL,
REGE GENUTZT
500 bis 700 pro Monat – so viele Abfragen verzeichnet der Online-Service für Immobilienvergleichswerte
«Sensor». 2016 vom SIV ins Leben gerufen, wurde das Tool seither laufend erweitert. Ende April 2020 steht
ein grösseres Update an, das deutlich mehr Module und Funktionalitäten verspricht. Ein Ein- und Ausblick.
Inputs: Felix Thurnheer, Immocompass; Manuel Lehner, Fahrländer Partner
Das kann «Sensor» – Marktübliche Nettoanfangsrenditen lung dienen. Der Benutzer kann in sei-
«Sensor» gibt zu folgenden Indikatoren – Makro-Lagetext nen Dokumenten den Marktbeschrieb
statistische Benchmarks: – Preise Stockwerkeigentum, und die Herleitung der Marktwerte auf
– Mietpreise und Insertionszeiten zu Einfamilienhäuser Basis des Sensors vornehmen und sich
Wohnen, Büro, Verkauf und Lager – Landpreise damit auf Datenquellen wie SRED und
– Betriebs-, Unterhalts- und Instand- REIDA berufen. Die Wertermittlung im
setzungskosten, Ertragsausfall Die Benchmarks sollen zur Orientie- konkreten Einzelfall muss der Bewer-
quoten rung bei einer eigenen Wertermitt- ter auch künftig immer noch selber vor-
nehmen.
2019 wurden insgesamt rund 6600 Abfragen von Für diese Zielgruppe ist «Sensor»
knapp 200 SIV-Mitgliedern getätigt. gedacht
Das Online-Tool ist für alle Mitglieder
des SIV zugänglich. Gedacht ist er für
700
regional tätige kleinere Firmen aus den
Bereichen Bewertung, Architektur, Ent-
600 wicklung, Treuhand oder Immobilien-
dienstleitungen. Das Tool versteht sich
500
als Service für Vereinsmittglieder und
soll keineswegs Hauptgrund sein, beim
SIV Mitglied zu werden. Genauso we-
400 nig ist es als Hauptarbeitsmittel zu ver-
Anzahl Abfragen
stehen, das bestehende Angebote auf
300
dem Markt ersetzt.
Das bringt das «Sensor»-Update 2020
200 Das Update 2020 bringt einen neuen,
modulartigen Aufbau. Neue Modu-
100 le wie Wohnmarkt, Mietpreisrechner
und Geschäftsflächenmarkt werden das
Angebot ausbauen. Charts und Dia-
0
09 10 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 01 gramme kommen in neuem Look da-
2018 2019 2020 her. Jedes SIV-Mitglied profitiert von
20 kostenlosen Abfragen pro Modul.
Stockwerkeigentum Einfamilienhaus Renditeobjekt Landwerte
— Zoom 01 | 20 —
13— Focus —
L’OUVERTURE DES D ONNÉES
BOULEVERSE-T-ELLE TOUT?
Les gros volumes de données et l’automatisation améliorent l’objectivité de l’estimation immobilière.
L’élément humain reste toutefois important: par exemple, pour intégrer les aspects non techniques ou pour
évaluer les biens très spécifiques. Le tout dans le contexte des débats sur le traitement des données.
Texte: Urs-Peter Zwingli
160
Suisse depuis début 2019, un poste ger, ce qui ne facilite pas l’estimation
qui, d‘après la même étude, n’existe automatisée. «C’est ici que l’humain
que dans 6% des entreprises immobi- entre en piste: il fait des recherches
lières suisses. «Mon rôle consiste, avec et comble les lacunes dans les don-
la direction, à définir une stratégie nu- nées.» Raison pour laquelle M. Seger
entreprises intérrogées mérique sur laquelle je m’appuie en- se dit partisan des données ouvertes
56
suite pour développer notre processus accessibles à tous les acteurs du mar-
de changement», explique M. Seger. ché: «Je pense que les plates-formes
Pour les sociétés de la taille de KPMG leur fourniront, demain, beaucoup plus
Suisse (environ 2100 employés), avoir de données. La pression exercée par
un RSN permet de regrouper les dif- le marché des transactions va égale-
% ont encore des doutes
férents projets de numérisation et de ment y contribuer: seuls les biens im-
les harmoniser avec la stratégie d’en- mobiliers dont les données sont entiè-
treprise. M. Seger consacre 50 pour- rement numérisées sont effectivement
cent de son temps de travail à ce poste visibles.» À son avis, une telle transpa-
et 50 pourcent aux affaires courantes: rence «modifiera de manière décisive»
«Malgré mon travail de nature straté- l’estimation. L’association d’informa-
La numérisation change fondamentale- gique, je ne veux pas perdre le contact tions provenant, par exemple, du mar-
ment le monde de l’immobilier: selon avec la base.» ché des services, du marché des ca-
une enquête récente réalisée par EY pitaux, du marché de la construction,
auprès de 160 entreprises suisses du L’humain à la rescousse des de l’immobilier existant, de l’écono-
secteur, pratiquement toutes pensent lacunes dans les données mie, mais aussi de la géographie, de
que la transformation numérique aura, M. Seger explique que la révolution nu- la démographie, des transports ou de
pour elles, un impact moyen à fort mérique a déjà bien avancé dans l’es- l’environnement permettra, selon lui,
ces cinq prochaines années.1 Parallèle- timation immobilière, «du moins pour de faire appel à des modèles prédic-
ment, 56 pourcent ne savent pas com- les régions et les biens pour lesquels tifs. Il ajoute: «Ces modèles sont non
ment intégrer les technologies numé- la quantité de données disponibles seulement sans cesse actualisés, ils
riques dans leur modèle commercial est suffisante.» Cela s’appliquerait no- sont aussi probablement plus précis
actuel. Voilà le domaine, touché par les tamment aux logements individuels qu’une estimation influencée par une
mutations et l’incertitude, où travaille et, en partie, aux immeubles collec- approche cognitive.» Toutefois, on ne
Beat Seger. Il est responsable de la tifs dans les zones à forte densité dé- sait pas, aujourd’hui encore, si le sec-
stratégie numérique (RSN) chez KPMG mographique et dont l’évaluation fait teur sera friand d’une telle transpa-
un usage automatisé des modèles hé- rence et si une mise à jour constante
1
EY Real Estate Schweiz: «Digitalisierungsstu- doniques. «En Suisse, la disponibili- des informations apporte une plus-
die Immobilienbranche Schweiz» («Étude sur la
té des données reste toutefois encore value sur un marché immobilier plu-
numérisation dans le secteur immobilier», avril
2019. difficile et hétérogène», ajoute M. Se- tôt statique.
— Zoom 01 | 20 —
14— Focus —
Le défi de la maîtrise du 20 ans à l’estimation immobilière nu- vue ou l’ensoleillement dans un loge-
flot de données mérisée. En 2005, il a rédigé son docto- ment. Du moins pas à l’heure actuelle»,
Patrick Schnorf, de Wüest Partner, pré- rat sur les méthodes hédoniques dans précise-t-il dans un article scientifique
conise, lui aussi, une «gestion collabo- l’estimation immobilière et enseigne récent sur le sujet.2 Lorsqu’on lui pose
rative des données». Il cite en exemple aujourd’hui au Center for Urban & Real la question, il dit ne s’attendre à au-
la vision d’un Swiss Real Estate Led- Estate Management (CUREM) de l’uni- cune percée majeure dans le domaine
ger: cette application blockchain mise versité de Zurich. «La numérisation et de la disponibilité des données pour
sur l’utilisation commune de données l’augmentation du volume des don- ces prochaines années. «Si quelque
relatives aux immeubles, l’idée étant nées disponibles ont amélioré la cohé- chose doit se passer, il s’agira peut-
qu’une plate-forme permette aux mul- rence et l’objectivité des estimations. être de bases de données anonymes.»
tiples acteurs (investisseurs, archi- Autrefois, les hypothèses personnelles Dans son article, M. Fahrländer ajoute
tectes, constructeurs, administrations, pesaient lourd dans les évaluations; que l’enjeu actuel ne consiste pas né-
banques, locataires) de mettre à jour c’est moins le cas aujourd’hui», ex- cessairement à augmenter la quanti-
ensemble les données concernant un plique M. Fahrländer. Il souligne néan- té de données, mais bien plus à «maî-
bien. La technologie garantirait la pro- moins que l’humain reste ici essentiel. triser, analyser et interpréter le flot de
tection et la confidentialité des don- «Une personne intègre des facteurs données existant.»
nées tout en fournissant un plus grand que les algorithmes ne sont pas encore
nombre de données à l’analyse. «Tous à même de prendre en compte.» Cela
2
Stefan Fahrländer: «Transformation von
atenanalyse und Immobilienbewertung»
D
les acteurs du marché immobilier en inclut, selon lui, des aspects du droit («Transformation de l’analyse des données et
tireraient profit», conclut M. Schnorf. de la construction ou de la planification de l’estimation immobilière»), dans: Transfor-
mation Real Estate. Changeprozesse in Unter-
Stefan Fahrländer, directeur de à long terme. En outre, «une machine nehmen und für Immobilien (Transformation
Fahrländer Partner Raumentwicklung, n’est pas vraiment capable d’évaluer dans l’immobilier. Les processus de change-
ment dans les entreprises et pour l’immobilier),
s’intéresse également depuis plus de certaines caractéristiques telles que la éditions Springer, 2019.
Grâce à la numérisation, les estimations sont devenues plus cohérentes et objectives; l’humain reste cependant essentiel, ou l’est plus que jamais.
— Zoom 01 | 20 —
15— Focus —
NACHWEISLICH BESSER
Bewertungsgutachten ist nicht gleich Bewertungsgutachten. Beat Brunner verrät, welche Anforderungen
erfüllt sein müssen, damit ein Gutachten als gut eingestuft werden kann.
Text: Beat Brunner
Beat S. Brunner
Präsident Prüfungs-
kommission SIREA
Gerichtsexperte
im Fachgebiet der
Immobilienbewertung
ISO 17024/SEC 04.01,
Zert. Nr. 080
Ein gutes Marktwertgutachten ist klar arameter berücksichtigt, verarbeitet
P ten fünf Jahren verschiedentlich an-
strukturiert, in allen Teilen nachvollzieh- und klar dargelegt werden. gepasst und wird den Studierenden
bar, methodisch richtig, in einer gut Weil die Prüfungskommission zu Beginn der Semesterarbeit abgege-
lesbaren, fehlerfreien Sprache verfasst SIREA mit der Qualität der eingereich- ben. Fünf Jahre Erfahrung zeigen, dass
und berücksichtigt alle bewertungs ten Semesterarbeiten im CAS Immo- die Anwendung dieses Rasters nach-
relevanten Faktoren. Was in einem ein- bilienbewertung nicht zufrieden war, weislich zu besseren Semesterarbeiten
zigen Satz zusammengefasst werden erarbeitete sie vor sechs Jahren ein führt. Grund genug, das Schema in zu-
kann, ist in der Praxis anspruchsvoll, Schema zum Aufbau eines Marktwert- sammengefasster Form hier wiederzu-
denn es müssen viele verschiedene gutachtens. Dieses wurde in den letz- geben (siehe nächste Seite).
DER RICHTIGE INHALT,
DER RICHTIGE UMFANG,
DIE RICHTIGE FORM
Die detaillierten Anforderungen an
ein Marktwertgutachten sind im
n
r d e r u ngen a entsprechenden SIREA-Themenheft
Anfo ten
t u n g s gutach ausführlich dargelegt.
Beweenran
ng 01 Themenheft 01 – Anforderungen an
deru tachten
ng
r
wertu
o
ilienbe
Bewertungsgutachten
f
ob
ft Imm
An gu
enhe
Them
ngs
SIREA
Bezug: https://shop.siv.ch/
r t u
B ewe 01 ng
ertu
bew
ien
m obil
ft Im
nhe
me
The
EA
SIR
— Zoom 01 | 20 —
16— Focus —
Struktur eines Bewertungsgutachtens
Abweichungen in Reihenfolge und Umfang sind je nach Aufgabenstellung angezeigt.
Deckblatt
Inhaltsverzeichnis
1. Zusammenfassung 4. Objektbeschreibung
■ Auftrag ■ Steuer- und Gebäudeversicherungswerte, Sachpläne,
Richtpläne, Bauzonen, planungs- und baurelevante Inhalte,
■ Auftragsanalyse Schutzinventare, Altlasten, Gefahrenkarte
■ ermittelter Marktwert ■ Parzellen- und Gebäudebeschreibung
■ Zusammenstellung der wichtigsten Zahlen und Fakten ■ aktuelle Nutzung / Mieterträge / Kosten
des Objekts
5. Beurteilung
■ Stichtag der Bewertung
■ Allgemeines
■ Name und Kontaktdaten des Bewerters/der Bewerterin
■ Markt, objekttypische Käufergruppen, Objekttypologie
■ Datum, Unterschrift der Immobilie, besondere Qualifikationen, Nutzungen,
■ verbale Darstellung und Begründung aller Umnutzungen, Nachhaltigkeit
wertrelevanten Gegebenheiten ■ Lage
2. Ausgangslage ■ Makro-, Mikro-, Wohn-, Geschäfts-, Verkehrslage /
■ Auftraggeber(in) des Marktwertgutachtens Eignung / Erschliessung / Umgebung / Lageklasse
■ Eigentümerschaft der Liegenschaft ■ Grundstück
■ Auftrag der Bewertung und Analyse des Auftrags ■ Grösse, Form etc.
■ Bewertungszweck ■ baulicher Zustand der Bauten
■ Definition des Marktwerts 6. Gliederung der Immobilie in Objekte und Wertelemente
(oder je nach Auftrag weitere Definitionen)
7. Annahmen / Berechnungen durch Bewerter(in)
■ Stichtag und Gültigkeit der Bewertung
■ Mietwertanalyse, Berechnung des Mietwerts
■ Besichtigung
■ Berechnung der Instandsetzungskosten
■ Bewertungsunterlagen
■ Berechnung des Nettozinssatzes
■ Vorbehalte
■ Berechnung der jährlichen Instandsetzungsrate für
■ Diverses grosszyklische Erneuerungen
3. Bewertungssystem, M
ethodik und Fachnormen ■ Berechnung des Kapitalisierungs- bzw. des Diskontsatzes
■ Beschreibung der angewendeten Systeme und Methoden ■ … (z. B. weitere Vorrechnungen für DCF)
■ Verweis auf relevante Normen von Fachverbänden ■ Berechnung der einzelnen Werte der Objekte und Wertelemente
4. Objektbeschreibung ■ Ertragswert, technische Entwertung, befristete Elemente,
DCF Tabelle, etc.
■ Grundbuch
8. Berechnung des Marktwerts
■ Flächen, Rechte und Lasten etc.
■ Zusammenzug der Werte der einzelnen Objekte und
■ behördliche Angaben / Auflagen Wertelemente
■ Lage (Makro-, Mikrolage) ■ Auswertungen und Renditeberechnungen mit Kommentar
Schlussbemerkungen
Beilagen
Alternativ zu diesem Aufbau kann der Berechnungsteil auch in einem separaten Anhang ausgegliedert werden.
Ein Gutachten mit integrierten Berechnungen ist aber meistens besser nachvollziehbar.
— Zoom 01 | 20 —
17— Focus —
«TOUTES LES BONNES
C HOSES ONT UNE FIN»
Il n’en a jamais eu marre, affirme Daniel Hengartner, président de la SIV. Bien au contraire:
il a toujours beaucoup aimé son rôle. Il le quittera toutefois lors de l’assemblée générale 2020. Un entretien
d’au revoir sur les défis de la réputation, les «enfants à problèmes» et les gin-tonics bien mérités.
Interview: Sibylle Jung, Photo: Patrick Baeriswyl
Daniel Hengartner, pendant neuf ans, visait à améliorer notre réputation. une fin! C’est pourquoi il est essen-
vous avez été président de l’Associa- Combien de fois ai-je été en colère en tiel de profiter des périodes positives
tion suisse des estimateurs immobi- constatant que l’estimateur n’était pas pour gagner son indépendance face
liers. Spontanément, quel a été votre pris au sérieux? N’oublions pas qu’il aux banques. Je pense que ce travail a
moment le plus fort? est le premier à s’y connaître en valeur. été largement fait. En ce qui concerne
Ouille, question difficile… (air pensif). De manière générale, je pense que l’évolution du marché, je ne sais pas si
Il n’y a rien de spécifique qui ressort du toute personne, qui occupe une place l’on peut toujours parler d’un seul mar-
lot. Ce sont plutôt différents sujets et pertinente dans le domaine de l’im- ché immobilier ou plutôt de plusieurs
différents succès, petits et grands, qui mobilier, devrait avoir au moins des marchés en raison des disparités ré-
ont fait de ce mandat une période glo- savoirs fondamentaux en estimation. gionales. Ce qui fonctionne à Coire ne
balement exceptionnelle. Si vous ne comprenez rien à la valeur, marchera pas nécessairement à Zurich
ce n’est pas la peine! Un CAS serait et encore moins à Genève. La compré-
Racontez-nous … déjà bien utile. La SIV est dorénavant hension du marché local en devient
Les bouleversements chez SIREA en membre du groupe de base «Planifi- d’autant plus importante, de même que
font très certainement partie. D’enfant cation» de «constructionsuisse» aux les connaissances spécialisées afin de
à problèmes, nous avons transformé côtés d’architectes, d’ingénieurs et de répondre à un professionnalisme de
cet institut de formation en une véri- géologues. Voilà qui prouve bien que plus en plus poussé.
table perle. J’ai beaucoup apprécié la notre réputation a progressé. C’est
coopération au sein du conseil d’ad- exactement la confiance en soi dont Nous sommes en phase de saturation.
ministration et la recherche de colla- les estimateurs ont besoin. Qu’est-ce que cela implique pour l’es-
borations avec d’autres associations, timateur?
ainsi que leur consolidation. Ce fut un La perception des estimateurs a évo- L’importance de son rôle ne cesse
réel plaisir! lué. De même que le marché. Votre d‘augmenter. Un marché en expan-
premier éditorial en août 2011 s’intitu- sion peut se passer d’estimateurs, pour
Le plaisir, c’est bien, mais qu’avez-vous lait: «Elle est bien là: la bulle immobi- être franc. Les erreurs se corrigent
concrètement réalisé? lière». «Espérons», ajoutiez-vous, «que presque d’elles-mêmes. La situation
Tous ceux qui me connaissent savent le financement de ces prix élevés est est différente lorsqu’il s’agit, comme
que je suis un homme d’action: dé- solide et que l’époque des taux d’inté- aujourd’hui, de décisions d’investis-
cider, appliquer, observer, modifier, rêt bas sera utilisée pour rembourser sement de taille: une mauvaise esti-
perfectionner. C’est avec le même es- les capitaux empruntés.» Beaucoup de mation peut avoir de lourdes consé-
prit pragmatique que j’ai présidé la temps a passé ... où en sommes-nous quences. Nous devons veiller à ce que
SIV. Notre association et notre secteur aujourd’hui? le marché ne devienne pas la chasse
étaient tout à fait différents il y a neuf J’ai dit cela il y a huit ans ...?! Qui au- gardée des très grands.
ans. Il y avait beaucoup à faire pour rait pu prédire que cette phase dure-
l’estimation et pour les estimateurs. rait aussi longtemps? Cet avis reste Vous vous étiez fixé comme objectif
L’une de mes thématiques centrales valable: toutes les bonnes choses ont d’étendre les services proposés aux
— Zoom 01 | 20 —
18— Focus —
ans plus tard, je suis heureux de trans-
mettre les rênes. Ce furent neuf bonnes
années. Le moment est venu de lâcher
prise, de commencer quelque chose de
nouveau et de laisser entrer du sang
neuf.
Nombreux objectifs atteints pour la SIV: le président Daniel Hengartner
Le «sang neuf» se nomme Silvan
Mohler. Pourquoi est-il l’homme de la
membres de la SIV. Quelle est la situa- d’une association de qualité «rien qu’à situation?
tion actuelle? elle». Au Tessin, nous couvrons près Silvan Mohler est un professionnel avi-
Très positive! Je peux vous citer cinq de 100% du marché. Il est important, sé qui possède le bagage et l’expé-
exemples. Le premier concerne Sen- et cela ne s’applique pas seulement à rience nécessaires. Et puis, il est cu-
sor, notre outil en ligne de valeurs im- nous, de raisonner au niveau national, rieux. Ce sont là les traits essentiels
mobilières comparatives actualisées. mais aussi de laisser les gens agir dans pour gérer l’association. Nous sommes
Il enregistre jusqu’à 700 consultations leur région. heureux qu’il soit assez fou pour ac-
par mois. Le second est notre Rapport cepter de le faire (rire malicieux). Sé-
de marché qui met à jour des données À vous entendre, on pourrait croire que rieusement: je lui souhaite beaucoup
de marché sur la base de biens de ré- tout a été rose. Cela a-t-il vraiment été de joie et de plaisir dans son nouveau
férence. Il propose aussi des informa- le cas? rôle de président de la SIV.
tions complémentaires à télécharger Du rose pur (rires). Pour être plus sé-
dans un espace réservé aux membres rieux: la certification personnelle reste Et que souhaitez-vous à la SIV et à ses
de la SIV. Le troisième est notre por- un sujet non résolu. Elle est recon- membres?
tail de l’emploi, également gratuit pour nue et elle est nécessaire. Mais nous Deux choses: tout d’abord, de l’ouver-
nos membres. L’annuaire des estima- n’avons pas réussi à convaincre des ture et le courage de faire le premier
teurs, désormais accessible aux non- clients importants, tels que les grandes pas vers les autres. Je pense ici sur-
membres, vient s’ajouter à la liste. Il banques qui conservent leurs propres tout aux autres associations. Agir en-
est le premier à garantir la transpa- accréditations déjà éprouvées. Tant semble rend plus fort. Ensuite, je sou-
rence sur le niveau de formation ini- que l’industrie et les banques ne sou- haite aux estimateurs honnêteté et
tiale et continue. Enfin, le cinquième tiennent pas cette certification, la ques- sincérité dans chacun de leurs man-
progrès est ce que vous tenez, là, entre tion demeurera. À mon successeur de dats. Sur un marché qui fonctionne,
vos mains: Zoom qui, de journal in- se pencher dessus... les voix qui expriment un jugement
terne à notre association, est devenu sont rarement appréciées. L’estimateur
un véritable magazine spécialisé. Supposons que vous rempiliez pour un qui stimule par sa critique et incite à
mandat supplémentaire. Quelles thé- la réflexion est malheureusement trop
Dans votre interview de présentation matiques seraient, à vos yeux, essen- souvent considéré comme un trouble-
en février 2011, vous déclariez à Zoom, tielles? fête, tandis qu’architectes et construc-
qui s’appelait alors SIV Infos, vouloir La formation initiale et la formation teurs s’épaulent mutuellement. Restez
imposer l’association à l‘échelle natio- continue. obstinés et solides, chers estimateurs,
nale. Alors? quelle que soit la force du vent.
L’intention était la bonne, c’est certain. Vous passerez le flambeau le 30 avril
Je pense être réaliste en disant que 2020. Comment vous sentez-vous à Pour conclure, quel sera votre premier
nous nous sommes arrêtés quelque cette idée? acte officiel quand vous ne serez plus
part à mi-chemin. La Romandie joue J’étais heureux et fier de prendre mes président?
son propre jeu et dispose, avec la CEI, fonctions en 2011 et aujourd’hui, neuf Prendre un gin-tonic au bar de l’hôtel.
— Zoom 01 | 20 —
19Vous pouvez aussi lire
