INCER TITUDE zoomLa revue spécialisée pour les estimateurs immobiliers suisses 01
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zoom La revue spécialisée pour les estimateurs immobiliers suisses 01 | 21 Les transactions en ligne de mire INCERT ITUDE Poison ou chance pour les estimations? 05 Ruedi Gasser stark im Element 14 Martin Frei: Exercice d’équilibriste entre science et art 26 Immobilienpreise nehmen mit Umfahrungsstrasse Fahrt auf
— Editorial —
© Christine Kocher
L’ESTIMATEUR
RÉSILIENT
Chère estimatrice,
Cher estimateur,
IMPRESSUM
Sur une échelle de 1 à 10, où se place votre niveau de certitude en
Editeur
ce moment? Impossible de répondre comme ça, me direz-vous.
Vous avez besoin d’un contexte plus précis: économie, santé,
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estimateurs immobiliers
travail, environnement, politique, société, avenir…? Allez, prenons
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Même lorsque la dimension est connue, difficile de chiffrer sa
certitude, sa confiance. Les nuances de gris sont nombreuses. La
Swiss Institute of
Real Estate Appraisal
situation est différente avec l’incertitude qui oscille généralement
seulement entre le blanc et le noir. Est-ce que je ressens de
l’incertitude? La réponse s’impose de manière évidente quand il
Chambre suisse d’experts
faut prendre des décisions: si nous sommes incertains, nous
en estimations immobilières
pesons le pour et le contre jusqu’à être certains. Mais que faire si
Responsabilité globale
Silvan Mohler cette certitude n’existe pas? Ou n’existe plus? Quand ce sur quoi
président de la SIV nous avons toujours pu nous appuyer par le passé se dérobe, tout
silvan.mohler@siv.ch, www.siv.ch
à coup, sous nos pieds? Quand les signes avant-coureurs changent
Rédactrice en chef
Sibylle Jung de tendance et que nous n’avons plus de repères familiers? Une
zoom@siv.ch seule option demeure: créer nous-mêmes de nouvelles certitudes.
Equipe rédactionnelle Des contenants qui nous permettent de remplacer l’immobilité par
Jürg Aegerter, Martin Frei, Jitka Doytchinov,
Felix Thurnheer, Urs-Peter Zwingli l’action. L’Histoire nous a appris que tout continue toujours. La
Comité consultatif
plupart d’entre nous savent d’ailleurs, par expérience, que les
Martin Frei, Silvan Mohler phases d’incertitude nous font même souvent avancer plus vite.
Contenu et concept
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Quel est la rapport avec l’estimation? Dans son métier, l’estimateur
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immobilier a l’habitude de l’incertitude: elle est quotidienne,
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possible. Après tout, vous en connaissez les mécanismes. Au cours
Impression des douze derniers mois, il est même probable qu’il ait été plus
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www.cavelti.ch important que jamais de créer des bases capables d’offrir de la
Tirage / parution sécurité ou du moins d’apporter un sentiment de sécurité. Chapeau
3600 ex., 2 × par année bas, chères estimatrices et chers estimateurs, vous qui œuvrez tous
Cover les jours sans rien omettre, ambitieux et responsables, afin de
La façade va-t-elle s’effriter?
Un désagréable sentiment d’insécurité
définir la juste valeur d’un bien immobilier. Merci de permettre aux
utilisateurs de vos rapports d’expertise de placer leur niveau de
certitude à au moins 8 sur ladite échelle de 1 à 10.
Sibylle Jung
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2
— Contenu —
FOCUS 05 INTRO
06
Geschätzt #6
mit Ruedi Gasser,
Gasser Ceramic
17 LE COIN DE
L’EST I M AT EU R
Réponse à des
questions propres
à l’estimation, tirées
ROC DANS LA TEMPÊTE du quotidien
L’immobilier est-il une valeur stable
20 RAPPORT DE
en période d’incertitude? MARCHÉ
Panorama du marché
08
actuel
24 DIE STADT ALS
ERFOLGSMODELL
Auswirkungen von
Homeoffice
26 NEHMEN
EXPRIMÉ FAHRT AUF
EN CHIFFRES
Immobilienpreise
dank Umfahrungs
L’incertitude influe sur toute strassen
l’économie
30 MASTERARBEIT
IM FOKUS
Modell für Eigen
12
tümer, die sanieren
wollen
CHANCE OU POISON
32 RÉGION SUISSE
L’avis de 4 estimateurs ROMANDE
Comment les
règlements de con
struction alimen-
tent l’incertitude
36 REGIONE TICINO
14
Costruire su
fondamenta incerte
38 BANC D’ESSAI
Très certainement
incertain
40 AUS- UND
W EITERBILDUNG
Die aktuellen
ÉQUILIBRISME DANS L’ESTIMATION
Lehrgänge im Über-
Entretien avec Martin Frei à propos blick
de l’impact du coronavirus
41 INFORMATIONS DE
18
L’ASSOCIATION
Monde de la SIV
42 TÊTE SIV
Jasmin Roth
RESPEKT ODER ANGST?
Wie junge Immobilienbewerter mit
dem Thema umgehen
— Zoom 01 | 21 —
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— Intro —
GESCHÄTZT #6
Stark im Element. Diese Antwort gibt Ruedi Gasser, wenn man ihn nach «seinen» Produkten fragt.
Er ist Mitinhaber von Gasser Ceramic, die auf die Entwicklung, die Herstellung und den Vertrieb von zukunfts
weisenden Tonprodukten spezialisiert ist. Dazu zählt ein mit Schafwolle gefüllter Backstein, der die Gebäude-
hülle revolutionieren soll. Zoom verrät er drei persönliche Hotspots.
Text: Sibylle Jung
#1 MAGNET
Ein herausragendes
Objekt. Das ist für
mich die Kaserne
Bern, die mit ihrer
Lage an der Papier-
mühlestrasse ein
wohltuender Blickfang
am Eingangstor zur
Stadt ist. Die klassizis- Sein Herz schlägt
tischen Bauten orien- für Tonprodukte: Ruedi
tieren sich an ver- Gasser, Gasser Ceramic
schiedenen Baustilen
wie dem Berner
Barock oder der
italienischen Früh
renaissance. Das hat #3 SWEET HOME
Stil. Und kann nichts Wissen, wie der Solar
anderes als gefallen. ziegel wirkt. Das wollte ich
herausfinden, als ich mich
2020 entschied, mein Zu-
hause mit dem Panotron-
System einzudecken. Ich
beobachte täglich, wie viel
Power das Photovoltaik-
Dach produziert. Ich bin
fasziniert und positiv
#2 FEUER überrascht, wie viel Leis-
Perfekt für heisse Diskus- tung es tatsächlich ist.
sionen. Den Ofen, wo In guten Monaten sind
sonst Backsteine bei über wir autark.
1000 Grad gebrannt
werden, haben wir in
der Wartungszeit als tem-
porären Meetingraum
genutzt. Das ist einmalig.
In mehrfachem Sinn.
— Zoom 01 | 21 —
5
— Focus —
L’IMMOBILIER EST-IL
UN ROC DANS LA TEMPÊTE
DE L’INCERTITUDE?
L’année de crise 2020 a également ébranlé le secteur immobilier. Certains marchés se
remettent pourtant é
tonnamment vite. L’immobilier est-il donc une valeur stable en période d’incertitude?
Et qu’impliquent les crises pour le travail de l’estimateur?
Texte: Urs-Peter Zwingli
Depuis début 2020, le monde entier ment, ce sont les évaluations objecti- et leur impact sur les estimations dans
vit dans un état d’incertitude accrue vables, voire générées par des algo- un cours qu’il donne aux étudiants en
à cause du coronavirus. Les marchés rithmes, qui se placent, en revanche, MAS au Center for Urban & Real Es-
immobiliers n’ont pas été épargnés sur le devant de la scène», raconte tate Management (CUREM). Il explique
par le tsunami du printemps 2020. «À Roland Füss. qu’il existe, d’une part, des ancrages
titre d’exemple, le nombre de transac- Selon lui, l’une des consé- objectifs, tels que les contrats de lo-
tions est pratiquement tombé à zéro quences de la crise pour les estima- cation, les rendements ou le prix des
à chaque confinement partout dans le teurs immobiliers est la baisse des transactions. «Mais même le prix de
monde», explique Roland Füss. Pro- séries de données cohérentes dispo- vente souhaité par un client peut in-
fesseur en finance immobilière à l’Ins- nibles. «Les économistes immobiliers consciemment influencer l’estimateur
titut suisse des banques et finances et les sociétés d’estimation ont donc en raison du mode de fonctionnement
de l’Université de Saint-Gall (HSG), davantage recours à d’autres types du cerveau humain.»
il a collaboré avec deux autres cher- de données. Il peut s’agir des mouve- Des travaux de recherche ont
cheurs de l’HSG pour réunir et résu- ments des utilisateurs de téléphones montré que les gens ont tendance
mer les résultats d’une cinquantaine portables ou même de l’évolution du à utiliser des données qui confir-
d’articles scientifiques internationaux nombre de cas de coronavirus, chiffre ment leur point de vue préalable. Et
sur les effets de la crise du corona- qui influence la perception d’un quar- ceux qui connaissent bien un sujet
virus sur le marché immobilier1. «Cer- tier résidentiel ou commercial.» consultent généralement moins d’in-
tains segments du marché ont été tou- formations externes pour prendre
chés différemment. Dans le résidentiel Tout juste cinq pour cent leurs décisions. «Tout juste cinq pour
par exemple, la demande a rapidement des décisions sont prises cent de nos décisions sont prises
repris et les prix ont même légèrement consciemment consciemment. C’est dû au fait que
augmenté», explique-t-il. Alain Chaney, directeur de l’agence l’être humain a appris, au fil de son
C’est ici la preuve que l’immobi- bernoise de Wüest Partner, considère évolution, à réagir instinctivement en
lier conserve son statut de valeur rela- lui aussi que l’incertitude a augmen- situation de danger», explique Alain
tivement sûre dans un contexte de taux té dans le travail des estimateurs im- Chaney, en ajoutant que cet automa-
d’intérêt faibles, et ce même en temps mobiliers. «Prenons pour exemple tisme serait plutôt une entrave dans
de crise. «Le phénomène est proba- les répercussions d’un confinement les processus complexes de l’estima-
blement encore plus subjectif pour les sur un centre commercial. Il existe ici tion immobilière: «La hauteur de chute
biens occupés par leur propriétaire. peu de valeurs empiriques directe- impliquée par chaque décision aug-
Dans le cas des immeubles de place- ment comparables.» La réaction hu- mente en temps de crise, car plus l’in-
maine en période d’incertitude accrue certitude est grande, plus les effets
1
Füss, Roland & Balemi, Nadia & Weigand,
et en contexte d’informations insuf- d’ancrage sont forts.» Afin d’éviter les
Alois: «Coronavirus-19’s Impact on Real Estate fisantes est, selon lui, de s’accrocher pièges psychologiques, Alain Chaney
Markets: Review and Outlook». Paru dans:
à des ancrages. Alain Chaney traite, recommande de systématiser le pro-
«Financial Markets and Portfolio Management»,
mars 2021. entre autres, ces effets psychologiques cessus d’estimation, d’y intégrer déli-
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6
— Focus —
Tout juste cinq pour cent de nos décisions sont prises consciemment. Afin d’éviter les pièges psychologiques, il est notamment recommandé de
systématiser le processus d’estimation et de vérifier régulièrement les estimations produites.
bérément des ancrages objectifs et de térêt restent faibles. «En version sim- lue la substance, mais aussi le rende-
vérifier régulièrement les estimations plifiée: le charme investissement de ment net futur après déduction des
produites, par exemple en utilisant le l’immobilier, avec son profil risque/ intérêts dans le contexte des intérêts
prix des transactions. rendement propre, le place entre les attendus et de ses objectifs de place-
obligations et les actions», explique ment pour ce bien.»
L’emplacement et l’état Stephan
Kloess. Il ajoute que, d’un Du fait de la crise actuelle, l’em-
gagnent encore en importance placement et l’état d’un bien, mais aus-
«Les estimateurs manquent au-
jourd’hui de certains éléments de
« si sa liquidité ont, selon lui, encore
gagné en importance. «En s’appuyant
comparaison; ils ont donc de plus en La hauteur de sur les études disponibles, le marché
plus recours à des ancrages», explique des bureaux, par exemple, anticipe une
Stephan Kloess, consultant indépen-
chute impliquée par baisse en termes de surface de 10 à 30
dant pour investisseurs immobiliers et pour cent à moyen terme. Cela s’ex-
chargé de cours à l’Université de Zu- chaque décision plique par de nouveaux modes de tra-
rich, à l’Institut des services financiers vail et par ce qu’ils imposent pour l’en-
de Zoug et à l’Université technique de augmente en vironnement de travail dans le contexte
Berlin. «C’est la raison pour laquelle de la crise actuelle», ajoute Stephan
je m’attends actuellement à ce que les temps de crise. Kloess. «Les biens vieillis dans un état
estimations suivent une tendance plus
prudente, c’est-à-dire plus basse. Et ce » médiocre et situés en périphérie au-
ront du mal à conserver leur valeur.»
aussi parce que les marchés locatifs On peut se demander, aujourd’hui,
à court et moyen terme ne vont plus point de vue psychologique, un bien si les valeurs d’avant la crise revien-
pouvoir être aussi performants que ces immobilier offre un sentiment de sé- dront. «L’immobilier a connu de véri-
dernières années.» curité parce qu’il est associé à des no- tables records par le passé. La chute
Sur le marché des capitaux, tions telles que terre, sol, substance. actuelle des valeurs ouvre des oppor-
tous les secteurs de l’immobilier ont «La valeur d’un bien foncier est tou- tunités pour les investisseurs», conclut
conservé leur attrait, car les taux d’in- jours confirmée par l’acheteur qui éva- Stephan Kloess.
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7
— Focus —
L’INCERTITUDE INFLUE
SUR TOUTE L’ÉCONOMIE
Le coronavirus est l’exemple le plus récent des crises accumulées ces dernières décennies.
De tels événements amplifient l’incertitude et pèsent, à différents niveaux, sur l’ensemble de l’économie,
le secteur immobilier n’étant pas épargné.
Texte et recherches: Urs-Peter Zwingli
Il est possible de calculer la pro-
babilité qu’un risque survienne.
Les incertitudes, en revanche,
soulèvent des questions qui
restent sans réponse. Il existe
cependant des paramètres révé-
lateurs d’une incertitude crois- À la bourse, «l’indice de la peur»
sante dans un système donné. bat tous les records à cause du
C’est le cas de l’indicateur de coronavirus
volatilité du CBOE pour le
Le CBOE a introduit son indicateur de vola- Et la bulle immobilière
monde boursier: le VIX, aussi
tilité en 1993: le VIX, aussi baptisé «indice suisse explosa
surnommé «l’indice de la peur».
de la peur», décrit la marge de fluctuation
En mars 2020, au début de la
attendue pour l’indice S&P500 qui réunit La Suisse a connu un gros crash immo-
pandémie du coronavirus donc,
les 500 plus grandes entreprises des États- bilier autour de 1990 avec une chute des
le VIX a atteint un niveau
Unis cotées en bourse. Plus le VIX est éle- valeurs de 30 à 40 pour cent.2 L’évolution
record, supérieur même à celui
vé, plus les marchés sont anxieux. Il baisse des rendements bruts (en pour cent) des
de la crise financière de 2008.
lorsque les cours varient peu. immeubles collectifs reflète ces années
Quand on observe l’évolution
de crise et la reprise qui a suivi.3
des chiffres à long terme, on Indices de volatilité les plus élevés mesurés
constate souvent que les crises à différentes dates1: 1976 7,2% 1989 4,8%
aboutissent à des valeurs 1980 6,0% 1990 5,25%
e xtrêmes dans les relevés. La 19 octobre 1987 1987 5,6% 1993 7,0%
rédaction de Zoom a réuni «Black Monday», crash boursier mondial
quelques données pour essayer 172,79
de comprendre les différentes 21 novembre 2008
formes d’incertitude. Pic de la crise financière
80,74
16 mars 2020
Aggravation mondiale de la crise du coronavirus
82,69
— Zoom 01 | 21 —
8
— Focus —
Climat de
consommation:
reflet des crises
Le secrétariat d’État à l’économie (SECO)
publie chaque trimestre, depuis 1972, une
La bulle immobilière Marché de l’assurance:
enquête réalisée auprès des ménages. Elle
explosa et plusieurs trouvailles pour le logement
recueille les appréciations et attentes des
banques avec elle et le bâtiment
consommateurs quant à la situation éco-
La crise immobilière des années 1990 est nomique, leur situation financière, l’évolu- Le marché suisse de l’assurance est très
l’une des raisons qui expliquent les diffi- tion des prix, la sécurité de l’emploi, etc. inspiré en matière de logement et de bâti-
cultés financières rencontrées alors par Les réponses aux onze questions posées ment; son offre dépasse les classiques tels
de nombreuses banques suisses qui ont aboutissent à un indice appelé «climat de que l’assurance ménage et bris de glace.
dû amortir 40 milliards de francs d’em- consommation». La moyenne formée sur Certaines polices conventionnelles ont
prunts toxiques. À l’époque, de multiples plusieurs années se place à –5,3 points.5 même des objets surprenants. Quelques
banques régionales ou de petite taille ont Janvier 1975
exemples:
été rachetées par de grands instituts afin Entre autres influence de la crise du prix du
– Les assurances bâtiment et ménage
que la crise n’entache pas la réputation du pétrole et de la récession qui y est associée
de certaines compagnies couvrent ex-
secteur bancaire suisse. Ces bouleverse- –23 points
pressément les dommages dus «à la
ments ont abouti à une correction du mar- Octobre 1990
chute et à l’atterrissage d
’urgence
ché et une concentration des banques, ce Entre autres influence de la crise immobilière,
des avions et véhicules spatiaux ou
qui est clairement visible dans les chiffres. bancaire et économique en Suisse
de leurs composants, ainsi qu’à la
1990 204 banques régionales –33 points
chute de météorites ou d’autres corps
2000 103 banques régionales4 Octobre 2008
célestes».
Entre autres influence de la crise fi
nancière
– Les assurances ménage de plusieurs
–27 points
compagnies couvrent également
Avril 2020
«les dommages subis par les animaux
Entre autres influence de la pandémie
domestiques et petits animaux».
de coronavirus
– L’assurance garantie de loyer n’est
–38 points
pas, en tant que telle, une assurance
pour le locataire, mais une garantie.
En cas de sinistre, l’argent est réclamé
auprès du locataire.
– La Bâloise propose une assurance
objets de valeur qui peut aussi couvrir
Sources
1 Chicago Board Options Exchange: VIX Index Historical Data. https://ww2.cboe.com/products/ les équipements pour jeux électro-
vix-index-volatility/vix-options-and-futures/vix-index/vix-historical-data niques (écouteurs, écrans, souris
2 Cash Online: So könnte sich die Immobilienkrise der 90er wiederholen. (Voici comment la crise
spécifiques, etc.). D’après le portail
immobilière des années 1990 pourrait se répéter) https://www.cash.ch/news/top-news/
so-konnte-sich-die-immobilienkrise-der-90er-wiederholen-500784 esports.ch, cette assurance couvrirait
3 Studier, Tobias: Stand und Entwicklungsmöglichkeiten der Immobilienbewertung (État et évolution des risques classiques encourus par
possible de l’estimation immobilière), Der Schweizer Treuhänder, no6/1996, p.449. Citation de: Hausmann,
tout joueur, dont: «renverser une
Urs: «Liegenschaften wertgeschätzt – Ein Streifzug durch zwei Jahrhunderte Schweizer Bewertungs-
geschichte» (Immeubles estimés – Un tour d’horizon sur deux siècles d’estimation immobilière boisson énergétique sur un clavier» ou
en Suisse), édition Hochparterre, 2019, p.218–219. «faire tomber un écran de la voiture».6
4 Watson: Wie die Schweizer Wirtschaft abstürzte und was die Nationalbank damit zu tun hatte.
https://www.watson.ch/wirtschaft/schweiz/827854431-inflation-immobilienblase-bankencrash-
so-schlimm-war-die-wirtschaftskrise-der-90er-jahre
5 SECO: climat de consommation. https://www.seco.admin.ch/seco/fr/home/
wirtschaftslage---wirtschaftspolitik/Wirtschaftslage/Konsumentenstimmung.html
6 Cette liste a été rédigée par le service presse du comparateur en ligne Comparis. Suite en page 11 ➔
— Zoom 01 | 21 —
9
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Indice du prix des transactions épuré des critères de qualité pour les immeubles collectifs Prix des transactions pour les
3000
immeubles collectifs depuis 1930
2500 À partir de 1930, le prix des transactions a
2000 tout d’abord augmenté de manière conti-
nue et lente. On constate des rebonds
1500
plus importants à partir des années 1960.
1000 La première chute date du milieu des
500 années 1970, suivie par une forte hausse
0
constante jusqu’aux années 1990 où une
1930 1936 1942 1948 1954 1960 1966 1972 1978 1984 1990 1996 2002 2008 2014 2020 retombée a eu lieu pendant la crise im-
mobilière et bancaire. À partir de 1996, les
(1er trimestre 1930 = 100) Ces données ont été mises à disposition par Wüest Partner. prix ont suivi une progression régulière et
presque incontrôlée.
Indice des loyers pour appartements et bureaux Indice des loyers pour les apparte-
ments et bureaux depuis 1970
600
500 Les courbes des loyers pour les appar-
400 tements et bureaux sont quasiment
toujours parallèles. On remarque un pic
300
autour de 1990, suivi d’une forte chute.
200
Depuis, les prix affichent une remontée
100 modérée, mais constante, avec une
0 légère baisse à partir de 2015: est-ce un
1970 1974 1978 1982 1986 1990 1994 1998 2002 2006 2010 2014 2018 indice pour une offre surabondante dans
Appartements en location Bureaux le marché locatif?
(1er trimestre 1970 = 100) Ces données ont été mises à disposition par Wüest Partner.
Évolution du prix des immeubles collectifs et valeurs estimées Comparaison entre valeur estimée
500
et évolution du prix du marché
450 Pendant les turbulences des années
400 1980 et 1990, les immeubles de certains
fonds immobiliers ont été notoirement
350
évalués trop bas. Personne ne sait
300 aujourd’hui vraiment comment les prix
250 d’achat des immeubles collectifs ont
200
réellement évolué. Les indices de prix
épurés des critères de qualité apportent
150
ici des points de repère, un corridor dans
100 lequel évolue la variation probable des
50 prix du marché. Ce n’est vraisemblable-
ment qu’à partir de 1995 environ que les
0
1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998
évaluations des immeubles collectifs des
fonds analysés ont, par hasard, com-
Indice des prix immeubles collectifs, canton de Zurich (ZKB)
Indice des prix immeubles collectifs, Suisse (Wüest Partner) mencé à effectivement correspondre au
Fonds A (valeurs vénale estimée, indexées par les experts externes en estimation) niveau du marché.
Fonds B (idem que pour le fonds A)
Corridor de la variation probable Hausmann, Urs:
«Liegenschaften wertgeschätzt. Ein Streifzug durch
zwei Jahrhunderte Schweizer Bewertungsgeschichte»
(Immeubles estimés. Un tour d’horizon sur deux siècles
(indice 1980 = 100) Graphique mis à disposition par l’auteur Urs Hausmann. d’estimation immobilière en Suisse), édition Hoch
parterre, 2019, p.250–251.
— Zoom 01 | 21 —
11INCERTITUDE:
POISON OU CHANCE POUR
LES E STIMATIONS?
Par définition, l’incertitude désigne un état d’imprécision consciemment perceptible ou
l’impossibilité de prévoir quelque chose et de s’y fier. Mais y a-t-il peut-être aussi du bon dans l’incertitude?
Ou est-elle e
xclusivement toxique pour l’estimation?
Zoom a demandé à quelques estimateurs ce qu’ils en pensent.
Texte: Sibylle Jung, Jürg Aegerter
MARCEL JAEGER
à ne pas utiliser le mot ‹probablement› les points de mésentente; il s’est avé-
Copropriétaire de Jaeger Maffeo
parce qu’il laisse au client une marge ré que j’avais vu juste. Nous ne vivrons
Architekten GmbH à Frauenfeld,
d’interprétation inutile. Il y a quelques probablement jamais complètement
Winkel et Thusis
temps, j’ai reçu un dossier d’estima- sans avoir de doutes puisque nous ne
«Quand je pense au mot incertitude, tion qui m’a irrité. En le parcourant, pouvons pas tout savoir. L’incertitude
c’est l’avenir de mes enfants qui me certains éléments m’ont paru peu cré- sera donc toujours présente et je suis
vient à l’esprit. Dans la situation ac- dibles parce que je connaissais très sûr qu’elle nous protège en fait de cer-
tuelle du coronavirus, nous créons bien la situation et parce que j’ai beau- taines choses. C’est pourquoi je pense
des problèmes insolubles pour leur coup d’expérience en architecture et en qu’il faut accepter une certaine incer-
génération et les suivantes. Au quoti- projets de construction. Le document titude et même y voir quelque chose
dien, je préviens lorsque je ne sais pas contenait aussi quelques contradic- de positif.»
quelque chose afin d’éviter tout malen- tions. J’ai donc contacté directement
tendu. Dans mes estimations, je veille l’auteur. Nous avons discuté et clarifié
— Zoom 01 | 21 —
12— Focus —
DANIEL LEHMANN
d’indicateurs clés. J’ai un agréable sen-
Estimations immobilières, bureau
timent de certitude lorsque je ne doute
d’architecture à Berne
d’aucun paramètre et que je connais
«Personne ne connaît l’avenir. Nos vies tous les changements de propriétaire
sont donc pleines d’incertitude. Elle récents dans la région. Je pense que la
nous permet de vivre de merveilleuses question de la certitude est encore plus
surprises aussi bien que de grandes importante en cette période économi-
déceptions ou la douleur. Aujourd’hui quement plus difficile. Sur le marché
pourrait être notre dernier jour ou nous immobilier, les chocs externes comme
apporter la plus grande joie: nous ne le le coronavirus sont généralement des
savons tout simplement pas, et c’est éléments déclencheurs pour des chan-
une bonne chose. J’utilise plus sou- gements à long terme. À court terme,
vent les expressions ‹selon toutes pré- on ne remarque pratiquement rien. Marcel Jaeger
«À mon avis, il faut accepter
visions› ou ‹à la date de l’estimation› L’avenir regorge donc de suspens.»
une certaine incertitude et même y
que le terme de ‹probable›, car je for- voir quelque chose de positif.»
mule bien des prédictions. J’analyse
ATTILA WOHLRAB
toujours minutieusement les don-
Diplôme fédéral en administration
nées de base et je calcule les surfaces.
immobilière, estimateur immobilier SIV
Quand il n’y a pas de plans ou quand
Immokanzlei AG à Kreuzlingen
ils sont anciens, je fais les mesures
sur place. Enfin, je trouve qu’il est im- «L’incertitude survient souvent quand
portant de prendre le temps de se po- on pense être en situation de certi-
ser certaines questions avant de livrer tude. Dans ce cas, elle nous surprend et
une estimation: les informations sont- nous étonne. Chaque être humain de- Daniel Lehmann
«Il n’y aurait plus d’incertitude si nous
elles plausibles? Qui achète? Souvent, vrait être conscient que la certitude ab-
savions de quoi demain est fait - mais
je m’imagine les différentes parties se solue n’existe pas. Nous devons aussi voulons-nous vraiment le savoir?»
disputer et confronter leurs arguments. essayer de voir et d’apprécier la beau-
Lorsque j’ai commencé ma carrière, on té et le côté positif de l’incertitude. Gé-
remettait rarement en question mes néralement, je préviens quand je ne
hypothèses; les gens appréciaient mon suis pas certain et je me mets à cher-
statut d’expert. Aujourd’hui, les esti- cher une option et une solution plus
mations doivent être étayées avec des sûres. Mais un petit bluff aide par-
indices de référence. Justifier une es- fois aussi à dissimuler une petite in-
timation avec ses ‹propres données› certitude. J’ai banni les expressions
ou son ‹savoir d’expert› ne suffit plus.» du genre ‹en fait›, ‹probablement›, ‹en
théorie› de mon vocabulaire et de celui Gabriel Walzthöny
de mes employés. Les clients veulent «J’ai alors un agréable sentiment
GABRIEL WALZTHÖNY de certitude absolue.»
des réponses claires et moi aussi. Cela
CAS en estimation immobilière et écono-
inspire un sentiment de sécurité. Tout
miste d’entreprise ES, spécialité estimation
comme l’expérience. Il est important
Büchler AG Immobilien-Dienstleistungen
de ne pas succomber à l’habitude du
à Niederuzwil et Sirnach
‹Nous avons toujours fait ça comme
«Nous ressentons de l’incertitude ça.› La mentalité d’Europe centrale
lorsque nous devons estimer un bien cherche la certitude absolue, que ce
qui se trouve en dehors de notre sec- soit en affaires, en politique, en santé
teur de marché. Nous refusons de tels et dans la société. Nous avons de nom-
dossiers et préférons recommander breux privilèges dont nous prenons Attila Wohlrab
des collègues de l’association. Bien maintenant véritablement conscience «La plus grande incertitude, c’est
avec mes deux filles que je la ressens.
connaître la situation locale implique en ce contexte de pandémie. La plus Elles ont cinq et neuf ans.»
automatiquement plus de certitude. grande incertitude, c’est avec mes deux
Sur le plan méthodologique, nous nous filles que je la ressens. Elles ont cinq et
appuyons sur la capitalisation des ren- neuf ans, et je me demande souvent si
dements. Cette méthode constante per- je fais tout comme il faut. Une excuse
met de créer et d’alimenter en perma- par-ci par-là auprès d’elles s’impose
nence une base de données interne parfois tout simplement.»
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13— Zoom 01 | 21 —
14— Focus —
«ESTIMER, C’EST FAIRE
L’ÉQUILIBRISTE ENTRE SCIENCE
ET ART»
«L’estimateur immobilier a toujours nagé dans un océan d’incertitude», explique Martin Frei.
Dans cet entretien, l’architecte aussi formé en économie d’entreprise, estimateur indépendant et auteur pour
Zoom parle, entre autres, des effets de la crise du coronavirus et de ce qu’une gestion de
l’incertitude requiert.
Interview: Urs-Peter Zwingli, photo: Mara Truog
Martin Frei, depuis le début de la des référentiels les plus détaillés. En d’appréhender et de présenter l’incer-
crise du coronavirus, l’incertitude a Suisse, nous avons aussi les recom- titude. Dans leurs recommandations
augmenté dans pratiquement tous mandations relatives à la présentation concernant l’incertitude dans l’estima-
les domaines de la société, de la des comptes (Swiss GAAP RPC) et la tion, les SVS visent surtout à réunir
politique et de l’économie. Parmi ces loi sur les placements collectifs qui les préconisations actuelles des réfé-
changements, lesquels concernent en prescrit, par exemple, que les fonda- rentiels internationaux comme le «Red
particulier le métier de l’estimation? tions de placement fassent apparaître Book» déjà mentionné. Les SVS rap-
J’aimerais, tout d’abord, souligner les changements ayant une importance pellent d’ailleurs aussi que la méthode
que, sur le plan professionnel, l’es- économique particulière. Malgré tous DCF répandue en Suisse requiert de
timateur a toujours évolué dans un ces référentiels et standards, la respon- nombreux paramètres qu’il n’est pas
véritable océan d’incertitude. Toute sabilité de l’estimateur reste énorme possible d’observer directement sur le
estimation conjecture sur les rende- dans la présentation des incertitudes, marché. Cette méthode, mais elle n’est
ments futurs, ce qui est incertain par car ce qui est demandé, ce sont géné- pas la seule, inclut donc une part rela-
nature puisque cela implique de multi- ralement des descriptions qualitatives. tivement élevée d’incertitude.
ples h ypothèses. Mais il est vrai que le Le «Red Book» explique même que les
coronavirus a accentué les choses. De- quantifications pourraient «tromper en L’estimateur doit-il être en
puis le début de la crise, le nombre de suggérant la précision». mesure de supporter l’océan
transactions a fortement diminué, par d’incertitude évoqué? De le
exemple. Du coup, les valeurs compa- Qu’est-ce que vous pensez des avis savourer même parfois?
ratives manquent et les estimations de non-responsabilité spécial Covid? Dans son travail quotidien, l’estimateur
perdent en précision. L’évolution des Le consensus qui règne désormais au n’est pas conscient en permanence du
rendements futurs est également incer- sein des grandes entreprises de l’esti- degré d’incertitude dans lequel il évo-
taine, notamment à cause des discus- mation et des sociétés de révision est lue. À long terme, cela risquerait sinon
sions en politique concernant l’exoné- de renoncer à de tels avis et d’informer de devenir inconfortable. Mais il est
ration des loyers pour les commerces. plutôt du niveau d’incertitude globale- vrai que ce métier implique de sup-
ment élevé. porter cette situation et, dans l’idéal
Comment correctement faire même, de la trouver intéressante. Il
état de telles incertitudes dans Vous avez collaboré à la formulation exige une touche d’audace. Estimer,
une estimation? des Swiss Valuation Standards (SVS). c’est faire l’équilibriste entre science
Il existe, d’une part, des consignes Sur un total d’environ 80 pages, et art. Chaque évaluation doit être ré-
concrètes pour cela. Pour les entre- ils n’en consacrent que deux digée de manière aussi scientifique et
prises immobilières cotées en bourse, aux incertitudes de l’estimation. précise que possible, mais elle néces-
les consignes des International Finan- Pourquoi ce facteur pourtant si site également une certaine dose d’in-
cial Reporting Standards (IFRS) et le important est-il si peu présent? tuition et d’expérience pour être ca-
«Red Book» de la Royal Institution of C’est peut-être un indice qui prouve pable d’élaborer un produit fini à partir
Chartered Surveyors (RICS) font partie à quel point il est justement difficile des résultats obtenus.
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15— Focus —
À PROPOS DE MARTIN FREI
Qui lit régulièrement Zoom connaît Martin
Frei (*1946) avant tout pour sa plume aigui-
sée dans la rubrique «Banc d’essai». Martin
Frei a étudié l’architecture à l’EPFZ où il a
également suivi un cursus postdiplôme en
commerce. Il a d’abord œuvré comme archi-
tecte, puis a rejoint le secteur bancaire en
travaillant pendant neuf ans chez UBS. Il
s’est mis à son compte en 1993 en fondant
une entreprise de conseil proposant des
solutions sur les questions immobilières
comme l’explique aujourd’hui encore son
site Internet. L’estimation a tout de suite fait
partie des prestations de sa société avant
d’en devenir, plus tard, l’axe prioritaire,
Martin Frei ayant surtout été expert auprès
des tribunaux. Il a maintenant fortement
réduit son activité professionnelle et ne
conseille plus que quelques clients. Il vit à
cheval entre Zurich et la France.
Dans l’une de vos colonnes plus tard au moment d’une vente. Le marché immobilier a
pour la SIV, vous avez écrit que Par ailleurs, la Swiss GAAP FER 26 différentes visions de l’incertitude.
certains estimateurs «lissaient» «Présentation des comptes des insti- Quelles sont-elles? Sur lesquelles
souvent les chiffres et masquaient tutions de prévoyance» interdit expli- les conflits se sont-ils amplifiés
ainsi les incertitudes. Pourquoi citement d’intégrer des effets de lis- pendant la crise du coronavirus?
est-ce le cas? sage dans l’estimation des biens de Les investisseurs se concentrent sur
Quand je dis «lisser», je pense, par placement, par exemple des obliga- l’évolution incertaine des rendements
exemple, aux estimations des por- tions, des biens immobiliers ou des locatifs et ont peur d’une stagnation,
tefeuilles d’investisseurs institution- participations. tandis que les craintes des maîtres
nels qui ne suivent pas toujours les d’ouvrage concernent surtout les frais
fluctuations effectives du marché. En Parlons du marché: quelle est de construction et l’aptitude des im-
2020, on a pu observer que la plage la différence entre incertitude meubles à être loués. Les acheteurs et
de taux d’actualisation utilisée au et risque du marché? les vendeurs, enfin, s’intéressent aux
30 juin dans les estimations de cer- Pour faire simple, la prime de risque du prix dont il est aujourd’hui plus diffi-
taines grandes sociétés immobilières marché en économie correspond à la cile de dire comment ils vont progres-
était la même que dans les versions différence entre le taux d’intérêt sans ser. Alors que les prévisions tablaient
précédentes alors que nous avons risque et le taux de rendement atten- initialement sur une chute libre, celle-
vécu, sur l’année, quelques mutations du pour un portefeuille donné sur le ci n’a pas eu lieu. Les conflits qui exis-
qui ont agi sur ces chiffres. Bien en- marché. Elle permet de calculer à tout taient auparavant se sont accentués
tendu, estimateurs et investisseurs moment le risque du marché pour une à cause de la Covid. Nous avons déjà
échangent régulièrement, ce qui pour- société anonyme. Pour les biens immo- évoqué la réduction des loyers pour les
rait expliquer un certain niveau d’in- biliers, il est, en revanche, plus difficile commerces; elle a provoqué plus de
fluence sur l’estimation. En Suisse, de quantifier le risque du marché, car différends entre bailleurs et locataires.
on trouve aussi des manuels de l’es- l’incertitude concernant le rendement À ce sujet, je pense d’ailleurs qu’un en-
timation qui recommandent d’appli- escompté est plus grande. C’est pour- trepreneur devrait avoir la volonté et la
quer un taux d’intérêt de base «lissé» quoi le risque du marché est souvent capacité de supporter certains risques.
sur une période donnée. En règle gé- décrit comme un supplément ou une Et la crise du coronavirus en fait partie
nérale, les estimations «lissées» sont déduction à appliquer au taux d’actua- avec toutes ses incertitudes et change-
réadaptées à la réalité du marché au lisation. ments constants.
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16LE T
L’
ES
C MA
O
IN TE
I
D UR
E
La rubrique «Le coin de
l’estimateur» propose de
répondre à des questions
propres à l’estimation,
tirées du quotidien.
Pour parfaire ses connais-
sances d’expert.
Karl Laternser
#1
fois que l’octroi d’un droit de pas- ultérieur. Il peut alors s’avérer que les
sage pour piétons et véhicules sur informations disponibles sont insuffi-
une allée ou sur un chemin d’accès santes et qu’une petite étude de projet
à un garage déjà existants n’a aucun sera nécessaire pour les obtenir. L’ana-
Calcul de l’indemnité unique impact négatif sur la valeur (élément lyse impliquée par une simple étude
pour l’aménagement d’une servitude de valeur négatif). de projet peut également conduire à
pour un droit de passage
Si l’estimateur est d’avis que la une optimisation de la situation et de
piétons et véhicules
servitude influe sur le rendement at- la configuration du droit de passage
tendu, le montant de cette perte peut et finalement générer une valeur ajou-
être utilisé pour calculer l’indemni- tée pour toutes les parties impliquées.
Karl Laternser té unique. Le calcul se fait en capi- C’est là aussi la valeur ajoutée qu’un
BEWERA AG, propriétaire et directeur.
Expert en estimation à l’Association suisse talisant le manque à gagner avec un estimateur immobilier peut et doit of-
d’assurances, conducteur de travaux taux d’intérêt défini à cet effet par frir par ses services.
diplômé SBA, estimateur immobilier MAS REM l’estimateur.
Valuation, membre de la SIV, membre de la
commission d’examen SIREA
Ne pas oublier le regard
vers l’avenir
Pour calculer l’éventuelle indemni- L’indemnité unique à calculer n’inclut
té à laquelle l’inscription d’une telle pas les coûts d’aménagement, d’en-
servitude pourrait aboutir, l’estima- tretien et de réparation ni les coûts an-
teur doit se demander si ladite servi- nuels (nettoyage, déneigement, etc.)
tude a vraiment une incidence sur la qui devront être traités séparément et
valeur marchande du bien. Il peut y faire l’objet d’un règlement financier.
avoir des répercussions sur la valeur Si le passage pour piétons et véhi-
marchande, par exemple, si la servi- cules à aménager est utilisé par plu-
tude limite les possibilités ultérieures sieurs propriétaires ou même par le
de construire sur le terrain concer- propriétaire du terrain frappé de servi-
né, si elle restreint la surface de jar- tude, il faudra tenir compte du fait que
din utilisable (espace pour jouer ou les dépenses encourues doivent être Votre thème
s’asseoir, jardiner ou se reposer) ou réparties entre eux en appliquant une Quel thème aimeriez-vous
si elle implique des immissions gê- clé appropriée. Tout le processus doit que nous traitions dans le
nantes (par exemple une circulation aussi s’orienter vers l’avenir et ainsi prochain «Coin de
plus importante près d’un coin repos considérer les répercussions possibles l’estimateur»? Écrivez-nous:
ou d’une terrasse). Je pense toute de la servitude sur un développement zoom@siv.ch.
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17— Focus —
ANGST IST
DAS FALSCHE WORT
Wie gehen junge Immobilienbewerterinnen und -bewerter mit dem Thema Unsicherheit um?
Larissa von Olnhausen und Jonas Laternser über Erfahrung, Verantwortung und das (vermeintliche)
Potenzial der jugendlichen Unbeschwertheit.
Die Fragen stellte: Jürg Aegerter
Wann fühlen Sie sich unsicher? dass man in Herangehensweise und
Larissa von Olnhausen: Es gibt viele Überlegungen noch nicht festgefahren
Situationen, bei denen ich auf den ist.
Erfahrungsschatz meiner Kollegen Larissa von Olnhausen: Als Neuling in
angewiesen bin: Wie geht man auf die der Branche hat man den Junior-Bonus;
Bedürfnisse der Mieter bei einer bevor- da sind auch «dumme Fragen» erlaubt.
stehenden Sanierung am besten ein, Grössere Projekte diskutiere ich
Jonas Laternser um Einsprachen zu verhindern? Wie bewusst mit einem zweiten Portfolio-
ist 22 Jahre alt und wohnt ihn
ticken Schlichtungsstellen, zum Bei- Manager, um sicher zu gehen, dass ich
Balzers im Fürstentum Liechtenstein.
Er ist Immobilienbewerter, hat den spiel Zürich versus Chur? Wo liegt die an alles gedacht habe und meine Argu-
CAS 2020 an der Fachhochschule optimale Marktmiete bei Neuvermie- mente hieb- und stichfest sind. Es
St. Gallen abgeschlossen und
tung? Dies, um ein paar Beispiele zu macht Spass zu sehen, wie man von
arbeitet in der familieneigenen
BEWERA AG von Vaduz aus vor nennen. einem Mal zum anderen Neues dazu
allem im Fürstentum Liechtenstein, Jonas Laternser: Ich fühle mich zum lernt und immer besser wird.
in der Ostschweiz und im Kanton
Beispiel unsicher, wenn einem bei
Schwyz.
einer Besichtigung auffällt, dass die Was sehen junge Bewerter anders?
Gebäudetechnik dem eigenen Wis- Jonas Laternser: Je nach Ausbildung
sensstand wieder mal einen Schritt wurde eine Methode so oder anders
voraus ist. vermittelt; das kann in der Praxis zu
« Wird man mit Erfahrung sicherer?
anderen Ansichten führen.
Larissa von Olnhausen: Auf den Beruf
Insgesamt hat Jonas Laternser: Auf jeden Fall. Routi-
ne hilft, dass man sattelfester wird.
bezogen, wird die reine Immobilienbe-
wertung langsam aussterben oder nur
Unerfahrenheit Larissa von Olnhausen: Ich sehe das
genauso. Mit jeder weiteren Sanierung
noch als Nebendienstleistung angebo-
ten werden – etwa zum Hausverkauf
meiner Meinung oder Immobilienbewertung eignet man dazu. Viele Einfamilienhäuser und
sich mehr Wissen an und lernt die Stockwerkeigentum werden in Zukunft
nach nur wenige regionalen Besonderheiten immer bes- wohl per Knopfdruck mit wenig Auf-
ser kennen. Am Anfang ist die Lern wand bewertet und nicht mehr klas-
Vorteile. kurve sehr steil – positiv formuliert … sisch mit Vor-Ort-Besichtigung begut-
» Ist Unbeschwertheit ein Vorteil
achtet. Behaupten kann sich in Zukunft
wohl nur noch, wer über ein breiteres
der Unerfahrenheit? Fachwissen wie Architektur, Geologie
Jonas Laternser: Insgesamt hat Uner- oder Planungsrecht verfügt und damit
fahrenheit meiner Meinung nach nur dem Kunden einen wirklichen Mehr-
wenige Vorteile … vielleicht jenen, wert bieten kann.
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18— Focus —
«
In der Immobilienbewertung
haben viele Respekt
vor der künstlichen Intelligenz.
»
Bewerten Sie anders der Berichte fast durchgehend altmo-
als ältere Kollegen? disch sind und sie gerne noch per Post
Larissa von Olnhausen: In unserem anstatt digital versendet werden.
Team gehen die Meinungen bisweilen
tatsächlich auseinander … Wovor haben Sie
Jonas Laternser: Ich bin der Meinung, Angst oder Respekt?
dass das Alter für einen Bewerter nicht Jonas Laternser: Angst ist für mich das
so entscheidend ist. Die grössten falsche Wort. Respekt hingegen gehört Larissa von Olnhausen
ist 32 Jahre alt und wohnt in Basel.
Unterschiede bezüglich Herangehens- zu allem dazu. In der Immobilienbewer-
Sie arbeitet als Portfoliomanagerin
weisen oder Ansichten sehe ich in Her- tung haben wohl sehr viele Respekt vor Immobilien bei der Baloise Asset
kunft und Werdegang wie auch in der der künstlichen Intelligenz, deren Ein- Management AG und schliesst den
CAS Immobilienbewertung, den sie
Aktualität des Wissenstandes. fluss immer stärker wird, und den
an der FHNW in Muttenz absolviert,
Angeboten, die sich daraus entwickeln. dieses Jahr ab. Bereits in ihrem
Was fällt Ihnen bei älteren Larissa von Olnhausen: Mir bereiten Masterstudium an der Universität
Freiburg in Accounting, Control &
Bewertern auf? die zunehmenden politischen Vorstösse
Finance befasste sie sich mit Real
Jonas Laternser: Das sind Erfahrung, für bezahlbares Wohnen Sorgen. Wenn Estate Finance.
Routine und Gelassenheit auf der einen sich der Staat zu viel einmischt und die
Seite und potenziell festgefahrene Her- Mieten kontrollieren möchte, führt dies
angehensweisen auf der anderen. dazu, dass notwendige Renovationen
Larissa von Olnhausen: Auffallend ist, lediglich aufgeschoben werden – zu
dass bei älteren Kollegen die Layouts Lasten der Mieter.
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