Neubewertung Réalisée une nouvelle Seite/page 5 - Nationalrat will Auswüchse bei der Untermiete stoppen Le Conseil national veut empêcher - HEV Biel
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No 139
September 2017 | Septembre 2017
2501 Biel/Bienne
AZB
Neubewertung
Réalisée une nouvelle Seite/page 5
Nationalrat will Auswüchse
bei der Untermiete stoppen
Le Conseil national veut empêcher
les sous-locations abusives Seite/page 13
Editorial Editorial
Liebe Mitglieder Chers membres,
Nach dem doch heissen und ziemlich son- Après un été pourtant chaud et assez en-
nigen Sommer, zeigen die ersten Bäume soleillé, quelques premiers arbres pré-
bereits eine leichte Färbung – ein deut- sentent déjà une légère coloration, signe
liches Zeichen, dass der Herbst bald naht. évident que l’automne est bientôt là.
Auf vielfachen Wunsch einiger Mitglieder Sur de multiples demandes de quelques
anlässlich der Generalversammlung haben membres à l’occasion de l’assemblée
wir uns entschieden, die Folien des Vor- Hauseigentümerverband Biel und Umgebung générale, nous avons décidé de publier
trages von Herrn Peter Bannwart, Leiter Thomas Weder, Geschäftsführer dans notre bulletin les transparents de
HEV-Hypotheken, in unserem Bulletin zu Association des propriétaires fonciers l’exposé de Monsieur Peter Bannwart,
publizieren. Das Thema des Vortrages lau- de Bienne et environs directeur du secteur des hypothèques à
Thomas Weder, gérant l’APF. Le sujet de l’exposé était «L’hypo-
tete «Die Hypothek im Allgemeinen, die
Tragbarkeit im Speziellen». Nachdem in thèque en général, la viabilité en particu-
der letzten Ausgabe die deutsche Version lier». Après la version allemande publiée
erschienen ist, wird nun die französische dans le dernier numéro, voici maintenant
Version abgedruckt. la version française qui est imprimée dans celui-ci.
Im Verlaufe Herbst/Winter wird dann auch unsere neue Home- Au courant de l’automne/hiver, notre nouveau site internet
page aufgeschaltet, welche sich am Design der Homepage des sera mis en ligne, et il s’inspire du design de celui de l’APF
HEV Schweiz orientiert. Sie werden den Wechsel – wenn Sie Suisse. Vous remarquerez immédiatement le changement – si
auf unsere Homepage zugreifen – sofort bemerken, da die vous consultez notre site – car la navigation y est plus aisée
Bedienung leichter fällt und die verschiedenen Themen auch et les divers thèmes sont classés de manière bien plus claire.
viel übersichtlicher angeordnet sind. Auch der Zugriff von L’accès depuis un téléphone mobile ou une tablette sera plus
einem Mobilfunktelefon oder einem Tablet wird einfacher und simple et plus clair aussi. Tout compte fait, un gain pour vous
übersichtlicher. Alles in allem ein Gewinn für Sie als geschätzte en votre qualité de membres appréciés de notre association.
2
Mitglieder unseres Verbandes. Pour terminer, j’aimerais attirer aujourd’hui déjà votre atten-
Abschliessend möchte ich Sie bereits heute auf unsere Jubi- tion sur notre assemblée générale jubilaire du 15 mai 2018,
läums-Generalversammlung vom 15. Mai 2018 im Kongress- qui aura lieu au Palais des congrès à Bienne. A titre d’invité
haus Biel hinweisen. Als speziellen Gast konnten wir Herrn spécial, nous avons pu obtenir la participation de Monsieur le
Prof. Dr. Donato Scognamiglio, CEO der IAZI AG, gewinnen. Seit Prof. Dr Donato Scognamiglio, CEO de CIFI SA. Depuis plus de
über zwanzig Jahren bietet die IAZI AG professionelle Dienst- vingt ans, l’entreprise CIFI SA propose des prestations de ser-
leistungen für die nationale und internationale Immobilien- vice professionnelles dans le domaine de l’immobilier, au plan
wirtschaft an. Die IAZI AG unterstützt Eigentümer, Investoren, national et international. La société CIFI SA apporte son sou-
Entwickler und Immobilienfinanzierer mit zielgerichteten Bera- tien aux propriétaires, investisseurs, développeurs et finan-
tungen, wissenschaftlicher Methodik und innovativen Software- ciers de l’immobilier, et ce sous la forme de conseils ciblés,
produkten. Herr Prof. Dr. Donato Scognamiglio dürfte Ihnen d’une méthode scientifique et de produits logiciels innovants.
auch durch seine öffentlichen Auftritte in den Medien bekannt Monsieur le Prof. Dr Donato Scognamiglio ne devrait pas vous
sein. Wir freuen uns auf ein spannendes Referat anlässlich unse- être inconnu, du fait de ses apparitions publiques dans les
rer Generalversammlung. médias. Nous nous réjouissons d’entendre un exposé passion-
nant lors de notre assemblée générale.
Ich wünsche Ihnen viel Vergnügen bei der Lektüre des neuen
HEV Information und einen schönen und hoffentlich warmen Je vous souhaite grand plaisir à la lecture du nouveau bulletin
Herbst. d’information de l’APF ainsi qu’un bel automne, avec un peu
de chaleur, espérons-le!
Inhaltsverzeichnis Sommaire
Editorial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Editorial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
HEV-Vorstandsmitglieder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Comité de l’APF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Neubewertung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 «L’hypothèque en général, la viabilité en particulier». . . . . . . . 4
Haus-Check: Sparen durch cleveres Sanieren . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Réalisée une nouvelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Mitgliedervergünstigungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Le Conseil national veut empêcher les
Nationalrat will Auswüchse bei der Untermiete stoppen . . . . 13 sous-locations abusives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Prämien für die Mitgliederwerbung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Récompenses pour l’acquisition de membres . . . . . . . . . . . . . . 15
Rund ums Eigenheim . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Tout pour ma maison . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
• Vermittlung / Verkauf
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Courtage / Vente
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3
HEV-Vorstandsmitglieder Comité de l’APF
Präsident/Président: Beisitzer/Assesseurs
Freivogel Heinz Lanz Willy Paoluzzo Béatrice
Fürsprecher/Rechtsanwalt avocat Immobilienverwaltung
Güterstrasse 27, Biel Rue de l’Hôpital 12, Bienne Bielmatten 12, Bellmund
Tel. 032 323 38 66 Tél. 032 328 60 80 Tel. 032 331 23 80
Harttig Sven Schlauri René
dipl. Arch. FH / SIA eidg. techn. Kaufmann, selbstständiger
Geschäftsführer/Gérant
Mattenstrasse 90, Biel Wohnungsabnahmeexperte
(secrétaire-caissier):
Tel. 032 365 60 30 Reuchenettestrasse 49, Biel
Weder Thomas Tel. 032 341 52 05, Natel 079 338 41 70
Rechtsanwalt Jenzer Peter
Bahnhofplatz 1, Biel Bauökonom Bühler Manfred
Tel. 032 323 66 23 Schulgasse 9, Nidau Rechtsanwalt und Nationalrat
Fax 032 321 54 65 Tel. 032 331 59 58 Spitalstrasse 12, Biel
info@hev-biel.ch Tel. 032 328 60 80
Kaufmann Stefan
Versicherungsbroker Tantscher Irene
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Tel. 032 328 20 60 Löhrenweg 10, Biel
Tel. 032 342 30 50
Lösungsvariante 1, Optimierung der Kennzahlen
«L’hypothèque en général,
la viabilité en particulier»
Durcissement des directives pour l’octroi de crédits Variante de solution 1, optimisation des chiffres-clés
Lösungsvariante 1, Optimierung der Kennzahlen
Juillet 2012:
Lösungsvariante 2, Kapitalverzehr
▪ Part minimale de 10% de fonds propres sur la valeur 16.05.2017 (c) HypothekenZentrum AG, Zürich 4
de nantissement, qui ne proviennent pas de l’avoir du
2e pilier (versement anticipé et mise en gage)
▪ Amortissement dans le délai maximum de 20 ans, de
2/3 de la valeur de nantissement
Juillet 2014:
▪ Principe de la valeur la plus basse lors de financements
d’achats et d’aliénations, autrement dit est réputée valeur
de nantissement la valeur la plus basse de la valeur véna-
le et du prix d’achat.
Exception: achat dans le cadre de la famille
16.05.2017 (c) HypothekenZentrum AG, Zürich 4
▪ Amortissement linéaire dans le délai maximum de 15 ans, Variante de solution 2, entame du capital
Lösungsvariante 2, Kapitalverzehr
de 2/3 de la valeur de nantissement, commençant au
plus tard 12 mois après le versement
16.05.2017 (c) HypothekenZentrum AG, Zürich
Directives de l’ASB de juillet 2014
La banque procède à un examen du crédit par:
4
Berechnung der Tragbarkeit
▪ une vérification de la solvabilité (honorabilité et capacité
de crédit)
et
▪ une évaluation des garanties
Capacité de crédit:
▪ La viabilité doit être donnée à long terme
▪ La banque fixe le taux d’intérêt hypothécaire prévisionnel
▪ La banque fixe la limite maximale pour la viabilité Lösungsvariante 3, Immobilienrente
16.05.2017
Variante de solution(c)3,HypothekenZentrum AG, Zürich
rente hypothécaire
Calcul de la viabilité
Berechnung der Tragbarkeit
16.05.2017 (c) HypothekenZentrum AG, Zürich 3
Conclusion
16.05.2017 (c) HypothekenZentrum AG, Zürich 6
▪ Toutes les banques doivent depuis 2014 vérifier périodi-
quement la viabilité. Dans ce contexte, les calculs clas-
siques de viabilité des banques désavantagent les retraités.
▪ Avec des méthodes de calcul alternatives, il est possible de
16.05.2017 (c) HypothekenZentrum AG, Zürich 3
remplir dans de nombreux cas les critères de la viabilité à
l’âge de la retraite. Mais seuls quelques rares prestataires
appliquent de tels modèles. L’Association des propriétaires
fonciers en fait partie.
Neubewertung Réalisée une nouvelle
Per 31. Dezember 2020 kommt es zu einer allgemeinen Au 31 décembre 2020 sera réalisée une nouvelle évalua-
Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen Grund- tion générale des immeubles non agricoles et des forces
stücke und Wasserkräfte. Der Grosse Rat hat in der hydrauliques. Le Grand Conseil a adopté durant sa ses-
Märzsession 2017 ein entsprechendes Dekret verab- sion de mars 2017 un décret à cet effet – mais, il est vrai,
schiedet – allerdings mit Korrekturen zugunsten der avec des correctifs en faveur des propriétaires fonciers.
Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer.
C’est en septembre 2015 que le Conseil-exécutif soumettait
Im September 2015 stellte der Regierungsrat erstmals einen pour la première fois au Grand Conseil une demande de
Antrag an den Grossen Rat zwecks Erlass eines Dekrets zur décret sur l’évaluation générale des immeubles non agricoles
allgemeinen Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen et des forces hydrauliques, avec effet au 31 décembre 2019.
Grundstücke und Wasserkräfte per 31. Dezember 2019. Durant la session de janvier 2016, le traitement de ce premier
Die Behandlung dieser ersten Vorlage wurde jedoch in der projet a cependant été renvoyé au Conseil-exécutif. Dans le
Januarsession 2016 vom Grossen Rat an den Regierungsrat cadre des débats portant sur le budget et plan intégré mis-
zurückgewiesen. Im Rahmen der Beratung des Aufgaben- sion-financement 2018-2020, soit au cours de la session de
und Finanzplans 2018–2020 in der Novembersession 2016 novembre 2016, le Grand Conseil décidait quasiment – au
beschloss der Grosse Rat mittels Planungserklärung quasi moyen d’une déclaration de planification – un revirement
eine Kehrtwende, indem er den Regierungsrat anwies die en demandant au Conseil-exécutif de relancer le projet afin
Vorlage wieder zu bringen, damit eine Neubewertung per qu’une nouvelle évaluation puisse avoir lieu au 31 décembre
31. Dezember 2020 stattfinden könne. Der Regierungsrat 2020. Le Conseil-exécutif ne se l’est pas fait dire deux fois et
liess sich nicht zweimal bitten und schickte die Vorlage in a adressé à nouveau le projet au Grand Conseil lors de la ses-
der Märzsession 2017 erneut in den Grossen Rat. sion de mars 2017.
Voraussetzungen grundsätzlich erfüllt Conditions en principe remplies
5
Inhaltlich veränderte der Regierungsrat gegenüber der ersten Au plan du contenu, le Conseil-exécutif n’a rien changé
Vorlage im September 2015 nichts. Gemäss Artikel 182 Ab- par rapport au premier projet de septembre 2015. Selon
satz 1 des Steuergesetzes hat der Grosse Rat durch Dekret l’art. 182, al. 1 de la loi sur les impôts, lorsque les valeurs
(Parlamentsverordnung ohne Referendum) eine allgemeine vénales ou les valeurs de rendement ont changé dans une
Neubewertung der Grundstücke und Wasserkräfte anzuord- mesure notable dans une grande partie ou dans l’ensemble
nen, wenn sich in einem grossen Teil des Kantons oder im du canton depuis la dernière évaluation générale, le Grand
ganzen Kanton seit der letzten allgemeinen Neubewertung Conseil ordonne par décret (ordonnance du Parlement non
die Verkehrs- oder Ertragswerte erheblich verändert haben. soumise au référendum) une évaluation générale des im-
Die Marktbeobachtung der Steuerverwaltung (Grafik) zeigt, meubles et des forces hydrauliques. L’observation du marché
dass die vom Steuergesetz genannten Voraussetzungen faite par l’administration fiscale (illustration) montre que les
grundsätzlich erfüllt sind. conditions énoncées dans la loi sur les impôts sont en prin-
cipe remplies.
Die versteuerten amtlichen Werte im Vergleich zu den Les valeurs officielles imposées en comparaison
Verkaufspreisen des prix de vente
Amtlicher Wert Valeur officielle
in % des Kaufpreises en % du prix de vente
0 bis 39 0 à 39
40 bis 55 40 à 55
56 bis 62 56 à 62
63 bis 77 63 à 77
Lesebeispiel: Exemple:
In der Region Saanen ver- Dans la région de Saanen,
steuern Hausbesitzer ma- les propriétaires fonciers
ximal 39% des effektiven sont imposés au maxi-
Wertes der Liegenschaft. mum à 39% de la valeur
In der Region Bern liegt effective de l’immeuble.
dieser versteuerte amtli- Dans la région de Berne,
che Wert zwischen 40 cette valeur officielle im-
und 55% des effektiven posée se situe entre 40 et
Wertes. 55% de la valeur réelle.
Grafik nah/Quelle: Graphique nah/source:
Finanzdirektion des Kantons Bern Direction des finances du canton de Berne
Als Stichtag soll der 31. Dezember 2020 gelten, als Bemes- Le 31 décembre 2020 doit être le jour déterminant, les années
sungsperiode sollen die Jahre 2013 bis 2016 dienen. 2013 à 2016 devant servir de période de mesure.
Die letzte allgemeine Neubewertung der Grundstücke und La dernière évaluation générale des immeubles et des forces
Wasserkräfte fand per 1. Januar 1999 statt. Diese stützte sich hydrauliques a eu lieu au 1er janvier 1999. Elle se fondait sur
auf Erhebungsdaten aus den Jahren 1993 bis 1996. Seither les données relevées durant les années 1993 à 1996. Depuis
haben sich die Verkehrs- oder Ertragswerte im ganzen Kan- lors, les valeurs vénales ou les valeurs de rendement ont
ton wie dargestellt erheblich verändert. Die Veränderungen sensiblement changé dans l’ensemble du canton, comme
betreffen alle Gebäudearten und alle Regionen, wobei die présenté. Les modifications concernent surtout les types de
Entwicklungen zum Teil stark unterschiedlich verliefen. construction et toutes les régions, les évolutions s’étant
Eine rechtsgleiche Besteuerung der Personen mit Grund- manifestées pour une part de manière fort différente. Une
eigentum untereinander und im Vergleich zu Personen mit égalité d’imposition des personnes détenant une propriété
beweglichem Vermögen ist deshalb heute nicht mehr ge- foncière, en comparaison de personnes possédant des biens
währleistet. Daher sind die amtlichen Werte grundsätzlich meubles, n’est donc plus garantie à l’heure actuelle. Par
anzupassen, das heisst in den meisten Fällen zu erhöhen – conséquent, il faut en principe adapter les valeurs officielles,
je nach Gemeinde und Gebäudeart kann aber auch eine autrement dit les augmenter dans la majorité des cas; suivant
Herabsetzung erforderlich sein. la commune et le type de bâtiment en question, une réduc-
tion peut cependant s’avérer nécessaire aussi.
Der Grosse Rat korrigierte den Vorschlag
Dass die Verkehrswerte bernischer Liegenschaften seit der Le Grand Conseil a apporté des correctifs à la proposition
letzten allgemeinen Neubewertung im Jahr 1999 (regional Personne au sein du Grand Conseil ne pouvait contester que
unterschiedlich) zum Teil massiv gestiegen sind, konnte im les valeurs vénales des immeubles bernois avaient, pour une
Grossen Rat niemand bestreiten. Daher war allgemeine Neu- part d’entre elles, massivement augmenté depuis la dernière
6
bewertung grundsätzlich angebracht und für Hauseigen- évaluation générale en 1999 (différences régionales). Une
tümervertreter zähneknirschend zu akzeptieren. nouvelle évaluation générale était donc indiquée sur le
Die bürgerliche Mehrheit der vorberatenden Finanzkommis- fond, et les représentants des propriétaires fonciers devaient
sion (FIKO) – und mit ihr der Schreibende – beantragten l’accepter en serrant les dents.
allerdings, für die Neufestsetzung einen Medienwert von La majorité bourgeoise de la Commission des finances (COFI)
70% des Verkehrswertes anzustreben, während die Regie- et, avec elle, l’auteur de cet article ont toutefois proposé de
rung sich für 77% aussprach. Die Mehrbelastung der Haus- viser pour la nouvelle évaluation une valeur médiane de 70%
eigentümerinnen und Hauseigentümer betrug auch mit dem de la valeur vénale, alors que le gouvernement voulait 77%.
FIKO-Antrag immer noch rund 115 Mio. Franken (höhere La charge supplémentaire pour les propriétaires fonciers
Vermögenssteuern auf kantonaler Ebene und höhere Ver- représentait encore, même avec la proposition de la COFI,
mögens- und Liegenschaftssteuern auf Gemeindeebene ab 115 millions de francs environ (impôts sur la fortune plus
2020). Beim Regierungsantrag wären es gut 40 Mio. Franken élevés sur le plan cantonal et, à l’échelle communale, hausse
mehr gewesen. des impôts sur la fortune et des impôts fonciers dès 2020).
Avec la proposition du gouvernement, cette hausse aurait
Während sich die Regierung und die Steuerverwaltung généré encore 40 millions de plus, au bas mot.
auf den Standpunkt stellten, der Antrag der FIKO sei nicht
rechtmässig, folgte der Grosse Rat (bürgerliche Mehrheit) Alors que le gouvernement et l’administration fiscale allé-
mit 79 zu 67 Stimmen und aus den folgenden Gründen dem guaient que la proposition de la COFI n’était pas légitime, le
FIKO-Antrag: Grand Conseil (majorité bourgeoise) a suivi la proposition
COFI par 79 voix contre 67, et ce, pour les raisons suivantes.
▪ Das Bundesgericht findet es zwar mit Gebot der Rechts-
gleichheit im Steuerrecht nicht vereinbar, wenn ein steu- ▪ Le Tribunal fédéral ne trouve certes pas compatible avec
erbarer Wert von Grundstücken generell auf 70% oder gar l’exigence de l’égalité de traitement dans le droit fiscal le
60% des Verkehrswertes festgelegt wird. Dies wird mit fait qu’une valeur imposable des immeubles soit fixée de
dem Antrag der FIKO aber auch nicht verlangt, indem manière générale à 70%, voire à 60% de la valeur vénale.
eben nicht ein genereller Verkehrswert als Ziel fixiert Mais la proposition de la COFi n’exige pas cela non plus,
wird. Gemäss Bundesgericht ist es zulässig, «den Steuer- puisque l’objectif n’est précisément pas de fixer une valeur
wert aufgrund vorsichtiger Schätzungen zu bemessen ...», vénale générale. Selon le Tribunal fédéral, il est admissible
wenn daraus Steuerwerte resultieren, welche unterhalb «de mesurer la valeur fiscale sur la base d’évaluations pru-
des effektiv realisierbaren Verkehrswertes lägen. Auch dentes» lorsque les valeurs fiscales en résultant se situeraient
verlangt das kantonale Steuergesetz eine «massvolle» Be- au-dessous de la valeur vénale effectivement réalisable. La
wertung. loi fiscale cantonale exige aussi une évaluation «modérée».
▪ Der vorgenannte Bundesgerichtsentscheid betrifft den ▪ L’arrêt précité du Tribunal fédéral concerne le canton de
Kanton Zürich, der im Gegensatz zum Kanton Bern keine Zurich qui, contrairement au canton de Berne, ne connaît
Liegenschaftsteuer kennt. Die Liegenschaftssteuer ist seit pas d’impôts immobiliers. Les impôts fonciers ont, depuis
Jahrzehnten rein fiskalisch motiviert, da die früher damit des décennies, des motifs purement fiscaux, puisque les
abgegoltenen Leistungen (Erschliessungskosten und An- prestations rémunérées précédemment par ce moyen (frais
schlussgebühren) längst separat in Rechnung gestellt d’équipement et taxes de raccordement) sont facturées
werden. Mit der Liegenschaftssteuer bezahlen die berni- séparément depuis longtemps. Avec l’impôt foncier, les
schen Grundeigentümer regelmässig zusätzlich zur Ver- propriétaires bernois paient régulièrement, en sus des
mögenssteuer nochmals eine Steuer – ebenfalls in Ab- impôts sur la fortune, un impôt supplémentaire, précisé-
hängigkeit zum amtlichen Wert – in ungefähr gleicher ment en fonction de la valeur officielle et à peu près d’un
Höhe. même montant.
▪ A l’occasion de la dernière réévaluation de 1999, le calcul
▪ Anlässlich der letzten Neubewertung von 1999 wurde n’a pas été fait sur la base d’une valeur médiane, mais en se
nicht mit einem Median, sondern mit einem Durchschnitt fondant sur une moyenne. Ce qui a eu pour effet que la
gerechnet. Dies führte daher dazu, dass der Median klar valeur médiane était nettement inférieure aux 77%
unter den heute in Diskussion stehenden 77% lag. Die actuellement en discussion. L’administration fiscale admet-
Steuerverwaltung ging damals überdies davon aus, dass tait de surcroît à l’époque que l’on devait «partir» d’un
man bei einem tieferen Niveau «starten» sollte, weil man niveau inférieur, parce que l’on se trouvait dans une phase
sich in einer Phase der Veränderung und Abschwächung de modification et de baisse des prix et que, par conséquent,
der Preise befand und man daher vorsichtig darauf achten il fallait veiller attentivement à ce qu’on n’aille pas au-delà
musste, dass man nicht übers Ziel hinausschiesse. Das war du but fixé. Ceci était raisonnable. Nous nous trouvons
vernünftig. Heute befinden wir uns in einer ähnlichen aujourd’hui dans une situation semblable. C’est ce que la
7
Situation. Das stellte auch die Finanzdirektion in ihrem Direction des finances a également constaté dans son rapport
aktuellen Geschäftsbericht 2016 fest, indem sie dort er- annuel actuel de 2016, en y mentionnant que le volume
wähnt, dass das Volumen der Handänderungen zwar des aliénations restait certes solide, mais que les prix du mar-
robust blieb, die Preise auf dem Immobilienmarkt sich ché immobilier étaient en légère baisse. A cela s’ajoute
aber leicht abgeschwächt hätten. Kommt dazu, dass, wenn qu’à l’avenir, si une hausse des intérêts intervient (nous
in Zukunft eine Zinserhöhung erfolgt (wir sprechen ja parlons présentement de l’année 2020 et plus, assurément),
vorliegend vom Jahr 2020 plus), sich die Liegenschafts- les prix des immeubles évolueront à la baisse. Il se justifie
preise nach unten bewegen werden. Es rechtfertigt sich donc de procéder avec prudence, ne serait-ce que pour cette
deshalb schon aus diesem Grund, behutsam vorzugehen. raison.
▪ Gegen vorauseilenden Gehorsam und eine wesentliche Er- ▪ A l’encontre d’une complaisance précipitée et d’une aug-
höhung der Werte spricht auch die Tatsache, dass es rund mentation substantielle des valeurs s’exprime également
zehn Kantone gibt, welche im Bereich der steuerbaren le fait qu’il y a environ dix cantons qui sont aujourd’hui déjà
Immobilienwerte schon heute tiefer liegen als Bern oder à un niveau inférieur à Berne en matière de valeurs foncières
sogar echt «sündigen» (wie beispielsweise BL und SO) – imposables, ou même qui «pèchent» véritablement (comme
und selbst in diesen Kantonen kam es bisher zu keinerlei les cantons de Bâle-Campagne et Soleure); et même dans ces
Rechtsmittelverfahren. Von den sogenannten Reparti- cantons, il n’y a pas eu jusqu’à présent de procédures de
tionswerten kann man halten was man will. Immerhin recours. On peut retenir ce que l’on veut des dénommées
weisen sie eine so hohe «Beweiskraft» auf, dass sich alle valeurs de répartition; quoi qu’il en soit, elles présentent une
Kantone im Rahmen der interkantonalen Steuerausschei- si haute «valeur probante» que tous les cantons s’orientent
dungen daran orientieren und die in dieser Tabelle enthal- vers elles dans le cadre des répartitions intercantonales de
tenen Daten verwenden. Die Tatsache, dass die Berner l’impôt et appliquent les données contenues dans ce tableau.
Werte hier mit 100% aufgeführt werden, bedeutet für Le fait que les valeurs bernoises sont citées ici au taux de
diesen Zweck, dass die amtlichen Werte des Kantons Bern 100% signifie, pour ce but, que les valeurs officielles du canton
dem Verkehrswert entsprechen. de Berne équivalent à la valeur vénale.
▪ Der Kanton Basel Stadt legt den Durchschnitt der Ver- ▪ Le canton de Bâle-Ville fixe à 61% la moyenne des valeurs
mögenssteuerwerte auf 61%. Basel Stadt kann gemäss de l’impôt sur la fortune. Selon renseignements pris
Nachfrage der Steuerverwaltung damit leben, «dass die auprès de l’administration fiscale, Bâle-Ville peut aisé-
Vorgaben nicht dem Bundesgericht entsprechen» (sic!). ment s’accommoder de ce que «les prescriptions ne corres-
pondent pas aux critères du Tribunal fédéral» (sic!).
Welches sind die Auswirkungen und
was geschieht jetzt? Quelles incidences et que se passe-t-il maintenant?
8
Nach heutigen Schätzungen der Steuerverwaltung dürften Selon les estimations actuelles de l’administration fiscale, la
aus einer allgemeinen Neubewertung per 31. Dezember 2020 nouvelle évaluation générale au 31 décembre 2020 à partir
ab dem Steuerjahr 2020 voraussichtlich zusätzliche Ver- de l’année fiscale 2020 permettra probablement au canton
mögenssteuern von jährlich rund 34 Mio. Franken für den d’engranger un supplément d’impôt sur la fortune de près de
Kanton und 18 Mio. Franken für die Gemeinden resultieren. 34 millions de francs par an, alors que les communes bénéfi-
Die Gemeinden könnten ausserdem voraussichtlich mit cieront d’une manne complémentaire de 18 millions. Les
zusätzlichen Liegenschaftssteuern von jährlich rund 64 Mio. communes pourraient en outre compter sur des impôts fon-
Franken rechnen. Hinzu kommen bei einzelnen Gemeinden ciers supplémentaires atteignant probablement 64 millions
Mehreinnahmen aus der Schwellentelle. Von der Neubewer- de francs par an. A cela s’ajoutent des recettes supplémen-
tung sind im Kanton Bern insgesamt rund 400 000 Grund- taires de certaines communes au titre de la redevance pour
stücke betroffen. Die Auswirkungen auf die einzelnen digues. Environ 400 000 immeubles en tout sont touchés
Steuerpflichtigen sind abhängig von den Veränderungen par la nouvelle évaluation dans le canton de Berne. Les inci-
der amtlichen Werte der Liegenschaften. Diese Veränderun- dences pour chaque contribuable sont fonction des modifica-
gen variieren je nach Gebäudeart und Gemeinde stark, weil tions des valeurs officielles des immeubles. Ces modifications
sich die Verkehrswerte der Liegenschaften in den letzten varient fortement selon le type de bâtiment et la commune,
20 Jahren im Kanton Bern sehr ungleich entwickelt haben. parce que les valeurs vénales des immeubles dans le canton
In einigen Fällen wird die Anpassung nur geringe, in ande- de Berne ont évolué de manière fort inégale au cours des
ren Fällen (zum Beispiel in der Gemeinde Saanen) jedoch vingt dernières années. Dans certains cas, l’adaptation n’aura
erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der Vermögens- que de faibles conséquences, alors que dans d’autres (par
und Liegenschaftssteuern haben. In einem exemplarischen exemple dans la commune de Saanen), des effets considé-
Berechnungsbeispiel 2015 (Alleinverdiener-Ehepaar mit rables se feront sentir sur le montant des impôts sur la for-
zwei Kindern und einem Einfamilienhaus, Nettolohn von tune et sur les impôts fonciers. Dans un exemple typique de
100 000 Franken) beträgt die steuerliche Mehrbelastung bei calcul de 2015 (couple vivant sur le revenu d’une seule acti-
einer Erhöhung des amtlichen Wertes um 20% gesamthaft vité lucrative, avec deux enfants et une maison individuelle,
rund 500 Franken oder 3,5%. salaire net de 100 000 francs), le montant de la charge fiscale
supplémentaire en cas d’augmentation de 20% de la valeur
Die Regierung wird nun eine kantonale Schatzungskommis- officielle est globalement de près de 500 francs, soit 3,5%.
sion einberufen, welche für die verschiedenen nichtland-
wirtschaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte Bewertungs- Le gouvernement va maintenant nommer une commission
normen aufstellt. Die Kommission kann dabei auf die heute cantonale d’évaluation, qui établira les normes d’évaluation
gültigen Bewertungsnormen vom 11. August 1997 (letzte pour les divers immeubles non agricoles et les forces hydrau-
allgemeine Neubewertung per 1. Januar 1999) abstellen und liques. La commission peut alors se fonder sur les règles
diese aktualisieren. Die aktualisierten Bewertungsnormen d’évaluation aujourd’hui en vigueur (du 11 août 1997, der-
werden dann die Grundlage für die von der kantonalen nière réévaluation générale au 1er janvier 1999) et les mettre
Steuerverwaltung (Schätzer) vorzunehmende Neubewertung à jour. Les normes d’évaluation actualisées serviront ensuite
sein. Die Eröffnung der neuen Werte erfolgt im Verlauf des de base à la nouvelle évaluation que l’administration fiscale
Jahres 2020. Gegen die Festsetzung der neuen amtlichen cantonale (évaluateurs) devra entreprendre. La notification
Werte kann innert 30 Tagen seit Zustellung der Verfügung des nouvelles valeurs interviendra dans le courant de l’année
Einsprache erhoben werden. Wie bei allen anderen Ver- 2020. Il sera possible de formuler opposition contre la fixa-
fügungen steht anschliessend der Rechtsmittelweg an die tion des nouvelles valeurs officielles dans le délai de trente
Rekurskommission, das Verwaltungsgericht und das Bundes- jours à compter de la notification de la décision. Comme
gericht offen. pour toutes les autres décisions, les voies de recours sont
ouvertes auprès de la Commission de recours, du Tribunal
administratif et du Tribunal fédéral.
Quelle: HEV Bern
Adrian Haas Adrian Haas
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Knies Kinderzoo, Rapperswil. 22. Oktober 2017.Mediencommuniqué vom 14. März 2017 Communiqué de presse du 14 mars 2017
Nationalrat will Le Conseil national
Auswüchse bei der veut empêcher les
Untermiete stoppen sous-locations abusives
Der Nationalrat will missbräuchlichen Untermieten Le Conseil national entend mettre un terme aux abus
einen Riegel schieben. Zu diesem Zweck hat er die par- enregistrés dans les sous-locations. A cet effet, il a accep-
lamentarische Initiative «Missbräuchliche Untermiete té l’initiative parlementaire «Empêcher les sous-loca-
vermeiden» angenommen. Der Hauseigentümerver- tions abusives». L’Association suisse des propriétaires
band Schweiz ist erfreut über den Entscheid. Es ist nun fonciers se réjouit de cette décision. C’est maintenant au
am Ständerat, ebenfalls Hand zu bieten um die heuti- Conseil des Etats d’apporter son soutien afin de com-
gen Auswüchse bei der Untermiete durch praxistaug- battre efficacement par des règles applicables les abus
liche Regeln wirksam zu bekämpfen. actuels constatés dans les sous-locations.
Die parlamentarische Initiative «Missbräuchliche Untermiete L’initiative parlementaire «Empêcher les sous-locations abu-
vermeiden» von NR Hans Egloff, Präsident des HEV Schweiz, sives», déposée par le conseiller national Hans Egloff, pré-
bezweckt für die gehäuft auftretenden Praxisprobleme bei sident de l’APF Suisse, a pour but de remédier aux problèmes
der Untermiete Abhilfe zu schaffen. Die Untermiete soll pratiques récurrents en matière de sous-location. Celle-ci
weiterhin zulässig bleiben. Missbräuche gilt es aber zu ver- doit demeurer autorisée. Mais il s’agit d’interdire les abus.
hindern. Hierfür soll das Gesetz klare Regeln festlegen, deren Pour cela, la loi doit fixer des règles claires, dont toute infrac-
Verletzung wirksam sanktioniert werden kann. tion pourra être sanctionnée efficacement.
Mieter müssten bereits nach geltendem Recht die Zustim- Aujourd’hui déjà, conformément au droit en vigueur, les
mung des Vermieters für die Untervermietung einholen. Ver- locataires doivent obtenir du bailleur l’autorisation de sous-
mieter werden heute jedoch sehr häufig (trotz gesetzlichem louer. Cependant, à l’heure actuelle, les bailleurs ne sont
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Immobilien-Dienstleistung, die sitzt
Vermarktung
Bewirtschaftung
EntwicklungGebot) nicht über Untervermietungen informiert oder die souvent pas informés des sous-locations (en dépit de l’inter-
Untermietbedingungen werden ihnen vorenthalten. Vielfach diction légale) ou alors les conditions de la sous-location leur
erfährt der Vermieter erst aufgrund von Reaktionen durch sont cachées. Souvent, le bailleur n’apprend qu’au moment
Nachbarn von einer Überbelegung durch unbekannte Haus- des réactions émises par des voisins que le logement loué est
bewohner oder von (steten) Personenwechseln in der Miet- sur-occupé par des résidents inconnus ou qu’il y a eu change-
wohnung. Der Mieter selbst ist vielfach seit langem nicht ments (constants) de personnes. Fréquemment, le locataire
mehr in der Mietwohnung und hat keine Rückkehrabsicht. ne réside plus lui-même dans le logement loué et n’a aucune
intention d’y retourner.
Will der Vermieter durch eine Kündigung klare Verhältnisse
schaffen, scheitert er häufig an den «schwammigen gelten- Et si le bailleur veut alors établir une situation claire en
den Regeln». Denn im Verfahren muss er die Missbräuchlich- notifiant le congé, il se heurte souvent aux «règles floues en
keit der Untermiete nachweisen. Daran scheitert der Vermie- vigueur». Car il doit prouver en procédure le caractère abusif
ter oft: Wie soll der Vermieter beispielsweise beweisen, dass de la sous-location. Le bailleur échoue alors fréquemment:
der Mieter keine Absicht hat, jemals wieder in die Mietwoh- comment peut-il donc prouver, par exemple, que le locataire
nung einzuziehen? n’a aucune intention de revenir habiter un jour l’objet loué?
Pour empêcher des sous-locations abusives, il faut donc que
Zur Verhinderung von missbräuchlichen Untervermietun- la loi contienne des règles claires et applicables. Il s’agit par
gen ist es notwendig, dass das Gesetz klare, praxistaugliche conséquent de créer la sécurité du droit en ce domaine.
Regeln enthält. Es geht mithin um die Schaffung von Rechts-
sicherheit. Der HEV Schweiz hofft, dass der Ständerat auf sei- L’APF Suisse espère que le Conseil des Etats reviendra sur sa
nen äusserst knappen Entscheid zurück- kommt und sich décision, prise à une très faible majorité, et qu’il s’associera
dem Nationalratsentscheid nun anschliesst. Klare Spielregeln désormais à celle du Conseil national. Des règles du jeu
fördern den Miet- frieden und würden alle Betroffenen bes- clairement établies favorisent la paix en matière de location
14
ser vor Missbräuchen schützen. et protégeraient mieux tous les intéressés face aux abus.
Kontakt HEV Schweiz (info@hev-schweiz.ch) Contact APF Suisse (info@hev-schweiz.ch)
Hans Egloff, Präsident HEV Schweiz, Mobil 079 474 85 39 Hans Egloff, président APF Suisse, tél. mobile 079 474 85 39
Monika Sommer, stv. Direktorin HEV Schweiz, Monika Sommer, directrice adjointe APF Suisse,
Tel. 044 254 90 20 tél. 044 254 90 20
Der Hauseigentümerverband Schweiz (www.hev-schweiz.ch) ist die L’Association suisse des propriétaires fonciers (www.hev-schweiz.ch)
Dachorganisation der schweizerischen Hauseigentümer; der Zusam- est l’organisation faîtière des propriétaires et bailleurs immobiliers
menschluss von über 330 000 Personen. Er setzt sich auf allen Ebenen suisses. L’association compte près de 330 000 membres et s’engage
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