Bau- und Wohngenossenschaft Société coopérative de construction et d'habitation
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Bau- und Wohngenossenschaft Société coopérative de construction et d’habitation 2011
Umschlagbild Image en couverture Ausschnitt der Siedlung Allschwil / Vue partielle de la colonie Allschwil Am 23. Juni 2012, anlässlich der 60. Delegiertenversammlung, werden die Graphis-Delegierten diese Siedlung besuchen. Le 23 juin 2012, à l’occasion de la 60 e assemblée des délégués, les délégués Graphis visiteront cette colonie. Graphis-Siedlung Allschwil in Zahlen Groupe Allschwil en chiffres Flächeninhalt der Parzellen: 4551 m2 / Surface des parcelles: 4551 m2 Eschenstrasse 6, 8 Heuwinkelstrasse 13, 15 / 17, 19 12 x 2-Zimmer-Wohnungen 12 x 2 ½ -Zimmer-Wohnungen 18 x 3-Zimmer-Wohnungen 6 x 4-Zimmer-Wohnungen Total 48 Wohnungen / appartements 10 Garagen 6 Autoabstellplätze im Freien / places de parcage non couvertes
Jahresbericht und Jahresrechnung
Rapport de gestion
et comptes de l’exercice
Bau- und
Wohngenossenschaft
Société coopérative
de construction et
d’habitation
Gründungsjahr
Année de fondation
1945
Liegenschaftenbesitz Aargau
in den Kantonen Baselland
Bern
Propriétés immobilières Fribourg
dans les cantons Genève
Graubünden
Solothurn
Thurgau
Zürich
1Inhaltsverzeichnis / Table des matières Seite / page Genossenschaftsorgane / Organes de la Coopérative 3/3 Gedanken des Präsidenten / Propos du président 4/5 Bericht der Verwaltung / Rapport de l’administration 8/9 Grössere Unterhaltsarbeiten / Réparations d’entretien importantes 30 / 31 Personelles / Personnel 34 / 35 Wechsel nebenamtliche Hauswarte / Dienstjubiläum 36 Changement chez les concierges / Ancienneté de service 37 Totentafel / Nécrologie 38 / 39 Bilanz / Bilan 44 / 45 Erfolgsrechnung / Compte de résultats 46 Verteilung des Einnahmenüberschusses / Répartition du résultat net 47 Bericht der Geschäftsprüfungskommission 48 Rapport de la commission de gestion 49 Bericht der Revisionsstelle / Rapport de l’organe de révision 50 / 51 Erläuterungen zur Jahresrechnung 2011 52 Explications concernant les comptes de 2011 53 Statistik / Statistique 74 2
Genossenschaftsorgane / Organes de la Coopérative
1. Verwaltungsrat / Conseil d’administration
Präsident / Aberegg Beat, Ortbühlweg 96E, 3612 Steffisburg
Président
Vizepräsident / Maerki Zimmerli Françoise, Grand-Pré 12, 1202 Genève
Vice-président
Mitglieder / Meier Anton P., Habsburgerstrasse 43A, 5200 Brugg
Membres Carl Corina, Wiesentalstrasse 65, 7000 Chur
Herminjard Philippe, Grand-Pré 20, 1202 Genève
Ingold Beat, Dübendorfstrasse 147, 8051 Zürich
Wälchli Fritz, Schöneggstrasse 11, 8707 Uetikon am See
Protokollführer / Berger Heinz, Blumensteinstrasse 2, 3012 Bern
Secrétaire
2. Geschäftsführung / Direction
Geschäftsführer / Berger Heinz
Directeur
Büro Bern / Blumensteinstrasse 2, 3012 Bern
Bureau de Berne Telefon 031 301 07 02 / Fax 031 301 12 47
Büro Genève / Grand-Pré 8, 1202 Genève
Bureau de Genève Téléphone 022 733 11 90 / Fax 022 733 05 17
Website : www.graphis.ch
E-Mail : info@graphis.ch
3. Geschäftsprüfungskommission / Commission de gestion
Präsident / Lehmann Pierre, Baulacre 7, 1202 Genève
Président
Mitglieder / Barbey-Specht Doris, Eschenstrasse 6, 4123 Allschwil
Membres Degen Peter, Bauackerweg 21, 8800 Thalwil
4. Revisionsstelle / Organe de révision
Gfeller + Partner AG, Amthausgasse 6, 3000 Bern 7
3Gedanken des Präsidenten
Liebe Genossenschafterinnen und Genossenschafter
Sehr geehrte Damen und Herren
Sie mögen sich fragen, warum die Graphis derzeit so aktiv ist bei den Sanierun-
gen und Ersatzneubauten. Nach dem ersten Weltkrieg war die Wohnungsnot
derart gross, dass viele Städte, Kantone und auch der Bund eine aktive Wohn-
bauförderung betrieben. Dies führte zu einem ersten Boom der Wohnbau
genossenschaften. Eine zweite Gründungs- und Bauwelle gab es während und
nach dem Zweiten Weltkrieg und bis in die 60er Jahre. Unsere Wohnbau
genossenschaft wurde 1945 gegründet. Es war ein Selbsthilfe- und Solidarwerk,
zu dem sich die Gründergeneration unmittelbar nach dem Krieg bekannte.
In den Jahren 1948 bis 1952 bauten unsere Gründerväter an die 1000 Wohnun-
gen. Eine ungeheure Leistung, die noch heute enorm beeindruckt. Bei vielen
dieser Siedlungen nehmen die Probleme und der Aufwand für den Unterhalt zu.
Zum Beispiel brauchen die sanitären und elektrischen Leitungen eine umfas-
sende Erneuerung. Gewisse elektrische Sicherheitsvorschriften können gar
nicht mehr eingehalten werden. Der Lebenszyklus vieler Bauten aus dieser Zeit
ist am Auslaufen – die Wohnungen sind nicht mehr zeitgemäss mit zu geringen
Wohnflächen, zu kleinen Zimmern, geringer Isolation etc. Bei der Graphis kommt
noch ein ganz wichtiger Aspekt hinzu. Unsere Genossenschaft hat 13 Siedlun-
gen (von 18), welche alle gleich alt sind und darum auch die gleichen Probleme
aufweisen. Das hat uns veranlasst, 2008/2009 unseren Liegenschaftsbestand
umfassend zu analysieren und ein Entwicklungsleitbild zu erarbeiten, wie mit
diesen Wohnhäusern in der Zukunft umgegangen werden muss.
Unter vielen anderen mussten vor allem Antworten auf diese Fragen gefunden
werden :
• Wie lange kann und soll die Siedlung weiterhin mit den laufenden Unter-
haltsleistungen und periodischen Instandsetzungen in der heutigen Form
weiterbewirtschaftet werden ?
• Soll die Wohnsiedlung gesamterneuert werden oder bietet ein Neubau
langfristig die grösseren Chancen zur Nachhaltigkeit ?
• Können bei einem Auszug der aktuelle Mieter die Wohnungen problem-
los an eine seriöse und intakte Mieterschaft weitervermietet werden ?
4Propos du président
Chères associées, chers associés,
Madame, Monsieur,
Vous vous demanderez peut-être pourquoi la coopérative Graphis s’active-t-
elle de la sorte, présentement, en matière de rénovations ou de constructions
de remplacement. Au lendemain de la première guerre mondiale, la pénurie de
logements avait atteint une ampleur telle que nombre de villes, de cantons,
voire la Confédération ont mené une politique active pour encourager la
construction de logements. Dans la foulée, les coopératives de construction et
d’habitation connurent leur premier essor. Il y eut une 2e vague de construction
et de fondations de coopératives pendant et après la seconde guerre mondiale
et jusque dans les années 60. Créée en 1945, notre Société coopérative de
construction et d’habitation fut une œuvre d’entraide et de solidarité dont se
réclamait la génération des fondateurs dans l’immédiat après-guerre.
Durant les années 1948 à 1952, nos pères fondateurs ont construit plus d’un
millier de logements. Une performance hors du commun, qui ne laisse pas
d’impressionner aujourd’hui encore. Nombre des groupes d’habitation qui ont
ainsi vu le jour ont toujours plus de coûteux problèmes d’entretien. Les
conduites sanitaires et électriques, par exemple, nécessitent une remise à
neuf d’envergure. Certaines prescriptions relatives à la sécurité électrique ne
peuvent plus être respectées. Maints immeubles datant de cette époque ar-
rivent en fin de cycle de vie : les appartements de par leur surface habitable ne
sont plus au goût du jour, pièces trop petites, faible isolation thermique, etc.
Dans le cas de Graphis vient s’ajouter encore un aspect primordial. Notre co
opérative compte 13 groupes d’habitation (sur 18) du même âge et connais-
sant par suite les mêmes problèmes. D’où notre décision en 2008/2009 de
réaliser une analyse complète de notre parc immobilier et d’élaborer des prin-
cipes directeurs de développement devant nous guider à l’avenir dans la ges-
tion de notre patrimoine immobilier.
Parmi les nombreux problèmes qui se posent, nous devons trouver des ré-
ponses aux questions suivantes :
• Combien de temps encore tel groupe d’habitation peut-il ou doit-il être
exploité selon la formule actuelle alliant travaux d’entretien courants et
remises en état périodiques ?
• Tel autre ensemble d’habitation doit-il être entièrement rénové ou une
construction nouvelle offre-t-elle à long terme les meilleures chances de
pérennité ?
• En cas de départ des locataires actuels, les appartements pourront-ils
être aisément reloués à des locataires sérieux et motivés ?
5Natürlich kann man heute eine neue Heizung einbauen, morgen die Fenster
erneuern und übermorgen das Bad sanieren. Ein Ende der Baumassnahmen
ist nicht in Sicht. Irgendwann sind die Kosten nicht mehr finanzierbar und das
Wohnhaus ist unwirtschaftlich.
Entscheide zu treffen bedeutet, die Verantwortung wahrzunehmen. Zwischen
den kurzfristigen Interessen der Bewohnerinnen und Bewohner und den lang-
fristigen Interessen der Genossenschaft besteht ein Spannungsfeld.
Der Verwaltungsrat hat den statutarischen Auftrag, für den sorgfältigen und
fortlaufenden Unterhalt der Gebäude sowie für die zeitgemässe Erneuerung
und Erweiterung zu sorgen. Er soll Ersatzbauten erstellen, wenn sich die be-
stehenden Gebäude nicht mehr auf wirtschaftlich vertretbare Art und Weise
erneuert werden können. Dabei muss er berücksichtigen, dass die Graphis mit
13 Siedlungen mit der gleichen Bausubstanz ein grosses Klumpenrisiko hat.
Es muss vermieden werden, dass unsere Nachkommen zu viele Baumass-
nahmen auf einmal treffen müssen.
Es obliegt dem Verwaltungsrat, der Geschäftsleitung und jedem einzelnen Ge-
nossenschafter und jeder einzelnen Genossenschafterin, dass das vor 66 Jah-
ren gegründete Selbsthilfewerk ein generationenübergreifendes Solidarwerk
bleibt.
Nur wenn die kurzfristigen Interessen des Einzelnen den langfristigen Interes-
sen der Gemeinschaft nicht schaden, kann unsere Genossenschaft erfolgreich
und gesund bestehen. Der Fokus der Gemeinschaft muss sich immer auch am
Morgen orientieren. Es gilt, diesen Spagat zwischen Gemeinschaft und nach-
haltigem, langfristigem Wirtschaften fair, solidarisch und gemeinschaftlich zu
vereinen.
Dankeswort
Für die gute Zusammenarbeit mit den Kolleginnen und Kollegen im Verwal-
tungsrat, in der Geschäftsprüfungskommission, der Geschäftsleitung und den
Siedlungskomitees, bedanke ich mich recht herzlich. Ebenso schliesse ich das
Personal unserer Büros Bern und Genf sowie unser in den Siedlungen tätiges
voll- und nebenamtliches Betriebspersonal für den geleisteten, unermüdlichen
und immer grösser werdenden Einsatz vollumfänglich in meinen Dank ein.
Ihr Präsident, Beat Aberegg
6Bien sûr, nous pouvons aujourd’hui poser un nouveau chauffage, demain
changer les fenêtres et après-demain rénover la salle de bain. Nous avons
ainsi des mesures de construction sans fin. À un moment donné, elles ne sont
plus finançables et l’immeuble plus rentable.
Prendre des décisions, c’est assumer une responsabilité. Nous sommes au
carrefour des intérêts à court terme des habitants de nos logements, d’une
part, et des intérêts à long terme de la coopérative, d’autre part.
Le conseil d’administration est tenu de par les statuts de veiller avec soin et en
permanence à l’entretien du parc immobilier et à la mise en œuvre d’un pro-
cessus de rénovation et d’extension adapté aux besoins du moment. Il doit
procéder à des travaux de reconstruction lorsque les bâtiments existants ne
peuvent plus faire l’objet d’une réhabilitation économiquement défendable. Ce
faisant, il doit tenir compte du fait qu’avec ses treize groupes résidentiels dont
les bâtiments datent de la même époque, Graphis court un gros risque. Il s’agit
impérativement d’éviter que nos descendants ne doivent subitement prendre
un trop grand nombre de mesures de construction.
Il incombe au conseil d’administration, au comité directeur et à chacune ou
chacun de nos associés de faire en sorte que l’œuvre d’entraide fondée il y a 66
ans demeure une œuvre marquée au coin de la solidarité intergénérationnelle.
Notre coopérative ne peut se maintenir sur la voie du succès et de la santé fi-
nancière que si les intérêts à court terme des locataires ne portent pas ombrage
aux intérêts à long terme de la collectivité. La priorité conférée à la communauté
doit aussi et en permanence s’orienter en fonction du futur. Il s’agit – dans un
esprit communautaire et de solidarité – de concilier les divergences entre les
exigences de la communauté et celles d’une gestion efficace et à long terme.
Remerciements
Je remercie pour leur excellente collaboration nos collègues du conseil d’ad-
ministration, de la commission de gestion, du comité directeur et des comités
des groupes d’habitation. Toute ma gratitude va également au personnel de
nos bureaux de Berne et Genève et aux employées et employés d’exploitation
permanents ou temporaires pour leur engagement inlassable et sans cesse
croissant.
Beat Aberegg, président
7Bericht aus der Verwaltung Einleitung Der vorliegende umfassende Jahresbericht 2011 der Verwaltung soll Ihnen ei- nen Überblick über die Genossenschaft und über die Tätigkeit der Verwaltung verschaffen. Auch im 2011 verlief das «ganz normale» Tagesgeschäft arbeitsintensiv. Die Kontakte der Verwaltung mit den Genossenschafterinnen und Genossen- schaftern, mit Mieterinnen und Mieter, waren wiederum intensiv. Die Graphis blieb erfreulicherweise verschont von schlimmen Unglücksfällen oder von Naturkatastrophen. Verwaltungsrat und Geschäftsprüfungskommission Geschäftstätigkeit des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat hat an vier Sitzungen die anstehenden Geschäfte behan- delt und wichtige Entscheide getroffen (Strategie, Genehmigung Budget, Jah- resrechnung, Finanzplanung, Mitgliederaufnahmen, Ausschlüsse von Genos- senschaftern usw.). Eine ausserordentliche Arbeitssitzung hielt der Verwaltungsrat am 27. Mai 2011 ab. Thema waren ausschliesslich die Finanzen. Es ging darum, Mittel und Wege aufzuzeigen, um die Kosten zu senken, um Kapital zu beschaffen und um die Mieterträge steigern zu können. Ohne erhebliche Anstrengungen in allen Berei- chen wird es nicht möglich sein, das Bauleitbild bzw. den Entwicklungsplan mit all seinen Projekten umzusetzen. Das ist aber nötig, weil die Graphis ihren Wohnungsbestand sukzessive einer Erneuerung unterziehen muss. Gelingt das nicht, ist die Existenz der Genossenschaft längerfristig nicht gesichert. Geschäftstätigkeit der Geschäftsprüfungskommission Die Mitglieder der Geschäftsprüfungskommission, welche den Verwaltungs ratssitzungen jeweils beiwohnen, haben im März 2012 in der Geschäftsstelle in Bern diverse Kontrollarbeiten vollzogen und zu Handen der Delegierten einen Rapport erstellt. Verwaltung / Geschäftsführung Die Verwaltungstätigkeit verlief weitestgehend normal. Festgestellt werden muss, dass die Arbeitsbelastung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter nach wie vor steigt. Nicht nur das umfangreiche Tagesgeschäft musste bewältigt wer- den, auch die beiden Ersatzbauprojekte Zofingen und Schwamendingen und das Sanierungsvorhaben Gerlafingen haben den Arbeitsumfang der Verwal- tung beeinflusst. 8
Rapport de l’administration
Introduction
Le présent rapport de gestion 2011 de l’administration a pour but de vous
livrer un aperçu de notre coopérative et des activités déployées par l’adminis-
tration.
En 2011 comme durant l’année précédente, les affaires courantes «stricto
sensu» nous ont donné beaucoup à faire. Une fois de plus, les contacts avec
les associés et les locataires ont été intenses. Par bonheur, Graphis n’a pas eu
à pâtir d’accidents graves ou de catastrophes naturelles.
Conseil d’administration et commission de gestion
Activités du conseil d’administration
À l’occasion de quatre séances, le conseil d’administration (CA) a traité les
affaires en suspens et pris des décisions importantes, notamment en matière
de stratégie, adoption du budget et des comptes annuels, planification finan-
cière, admission de membres et exclusion d’associés, etc.
Le CA a tenu une séance de travail extraordinaire le 27 mai, dédiée exclusive-
ment aux finances. Il s’est agi de réfléchir aux moyens d’abaisser les coûts afin
de se procurer des fonds et d’augmenter le rendement des loyers. En l’ab-
sence d’efforts considérables dans tous les domaines, il ne sera pas possible
de réaliser l’étude prospective et le plan de développement et ses multiples
projets. Or, cette réalisation est indispensable parce que Graphis se voit
contrainte de soumettre progressivement son parc de logements à des opéra-
tions de réhabilitation. Si nous n’y arrivons pas, c’est l’existence même de
notre coopérative qui n’est plus assurée à long terme.
Activités de la commission de gestion
Les membres de la commission de gestion (CdG), qui assistent régulièrement
aux séances du CA, ont procédé en mars 2012 à un certain nombre de
contrôles au bureau de Berne et établi un rapport à l’intention des délégués.
Administration / gestion
L’activité de l’administration s’est déroulée le plus normalement du monde. Il
nous faut bien constater la poursuite de l’augmentation de la charge de travail
du personnel. Outre le volume non négligeable des affaires courantes, celui
des tâches administratives s’est ressenti des deux projets de construction de
remplacement à Zofingue et Schwamendingen et du projet de réhabilitation de
Gerlafingen.
9Ein weiterer Punkt, welcher zunächst mit viel Mehrarbeit verbunden ist, ist das
Einführen professionellerer Standards bei verschiedensten Themen :
• Arbeitsabläufe und -prozesse;
• Einheitliche Ausstattungsmerkmale der Wohnhäuser und der Wohnungen;
• Vertragsdokumente, Vereinbarungen und Abmachungen (Schriftlichkeit)
zur Steigerung der Vertrags- und Rechtspflege;
• Die Einführung einer gesamtheitlichen Nebenkostenabrechnung;
• Die umfassende Datenpflege mittels EDV;
• Häufigere Mietzinsanpassungen (Senkungen und Erhöhungen gemäss
Mietrecht);
• Abfassen von Abmahnungen, Weisungen und Reklamationen in
schriftlicher Form;
• Straffes Kostenmanagement in allen Bereichen (Bau, Bewirtschaftung,
Verwaltung);
• Effizientes Mahn- und Betreibungswesen;
• Fachgerechter Unterhalt der Wohnhäuser;
• Professionalisieren der Wohnungsrücknahmen und -übergaben.
Die angestrebten Verbesserungen haben zum Ziel, dass die Rechte und Pflich-
ten der Partner (= MieterInnen und Graphis) klarer sind. Die abgeschlossenen
Mietverträge und schriftliche Vereinbarungen einerseits und das Mietrecht an-
dererseits bilden dabei die Grundlage. Damit ist die Ausgangslage für alle Be-
teiligten klar. Das hilft, Missverständnisse zu vermeiden.
Dank grossem Einsatz und der sehr guten Zusammenarbeit mit dem Verwal-
tungsrat, der Geschäftsprüfungskommission und den Mitgliedern der Sied-
lungskomitees konnten die Aufgaben bewältigt werden.
Zunahme bei den Wohnungswechseln
In diesem Jahr wurden 263 Wohnungswechsel verzeichnet.
2010 = 174 Wohnungswechsel
2009 = 171 Wohnungswechsel
2008 = 139 Wohnungswechsel
2007 = 106 Wohnungswechsel
2006 = 98 Wohnungswechsel
2005 = 96 Wohnungswechsel
Das neue «Spitzenresultat» hat einen Zusammenhang mit den beiden Projek-
ten in Zofingen und Schwamendingen. In Schwamendingen haben wir noch
drei Monate vor Abbruch keine einzige Wohnung frei gehabt. Alle Mietverhält-
nisse sind aber gekündigt und/oder befristet auf den 31. März 2012. Trotzdem
wechseln die Wohnungen die Mieterschaft teilweise in einem Tempo, dass die
Mietverträge erst einige Tage nach dem Bezug vorliegen. Der Siedlungswart
übergibt die Schlüssel auch schon mal erst gegen eine sofortige Barzahlung
von drei Monatsmieten. Die Mieterschaft besteht sehr häufig aus Studieren-
den, welche gleich auch das Mobiliar ihrer Vormieter übernehmen.
10Autre point générateur dans un premier temps d’un surplus de travail important,
l’introduction de normes professionnelles dans les domaines les plus divers :
• processus de travail;
• caractéristiques uniformes des immeubles et des logements;
• documents relatifs aux contrats, conventions et ententes (forme écrite)
en vue d’optimiser la gestion des contrats et des affaires juridiques;
• introduction d’un décompte général détaillé des frais accessoires;
• mise à jour complète des données grâce à l’informatique;
• adaptations de loyer plus fréquentes (baisses et hausses selon le droit
du bail);
• rédaction de sommations, d’instructions et de réclamations revêtant la
forme écrite;
• gestion rigoureuse des coûts dans tous les domaines (construction, ex-
ploitation, administration);
• traitement efficace des rappels et des poursuites;
• entretien approprié des immeubles;
• reprise et remise d’appartements.
Les améliorations recherchées ont pour but une plus grande clarté au sujet
des droits et des obligations de nos partenaires, soit les locataires et Graphis,
sur la base des contrats de location conclus et des conventions écrites, d’une
part, et du droit du bail de l’autre. Ainsi, les choses sont claires pour tout le
monde, ce qui permet d’éviter les malentendus.
Grâce au grand engagement et à la très bonne collaboration du CA, de la CdG
et des membres des comités des groupes d’habitation, nous sommes venus a
bout de nos tâches.
Augmentation du nombre de déménagements
Durant l’année considérée, nous avons enregistré 263 déménagements, contre
174 en 2010
171 en 2009
139 en 2008
106 en 2007
98 en 2006
96 en 2005
Ce nouveau pic est à mettre en relation avec les deux projets de Zofingue et
Schwamendingen. Dans cette dernière localité, pas un seul appartement
n’était libéré trois mois avant la démolition. Reste que tous les baux sont à
présent résiliés ou limités au 31 mars 2012. Il n’en demeure pas moins que les
logements changent d’occupants parfois à un rythme tel que les contrats ne
sont établis que quelques jours après l’emménagement des nouveaux venus.
Il arrive parfois même que le concierge ne donne les clefs que contre le paie-
ment immédiat, en espèces, d’un montant portant sur trois mois de loyer. Les
locataires se composent très souvent de personnes en études, lesquelles re-
prennent par la même occasion le mobilier du titulaire du bail précédent.
11Natürlich sind wir sehr froh über die Mieterträge, welche weiterhin fliessen.
Aber eine wünschenswerte Situation sieht trotzdem anders aus. Was auf den
ersten Blick unkompliziert aussieht, entpuppt sich im Nachhinein oft als
schwieriger Fall. Junge Leute, die schnell mal eine Wohngemeinschaft grün-
den, notabene aus unterschiedlichen Ländern mit unterschiedlichen Kulturen,
vertragen sich manchmal eben doch nicht so gut, wie man es sich erhofft. Das
bedeutet Mehrarbeit für den Siedlungswart und die Liegenschaftsverwalterin.
Die Bewältigung der Wohnungswechsel ist mit viel Arbeit und hohen Kosten
verbunden. Nachmieter müssen gesucht und die Interessenten geprüft werden.
Die Wohnungen müssen mehrheitlich instand gestellt werden (Böden, Wände,
Decken usw.), was einen grossen Organisationsaufwand zur Folge hat.
Was uns auch 2011 beschäftigt hat…
Auch dieses Jahr bitten wir wieder alle Bewohnerinnen und Bewohner, der
Verwaltung zur Seite zu stehen, damit Egoismus, Rücksichtslosigkeit, fehlende
Eigenverantwortung und das Nichtvorhandensein von Loyalität und Solidarität
nicht auf Kosten der «normalen und anständigen» MieterInnen ausgelebt wer-
den können.
Das oberste Ziel der Genossenschaft hat sich auch im Jahr 2011 nicht verändert :
Eine finanzielle gesunde und starke Bau- und Wohngenossenschaft, welche
für ihre Mitglieder langfristig qualitativen und schönen Wohnraum in einem
guten Preis-Leistungs-Verhältnis zur Verfügung stellen kann.
Darum : Bitte helfen Sie mit und unterstützen Sie die Verwaltung beim Bestre-
ben, die Genossenschaft erfolgreich in die Zukunft zu führen. Dafür danken wir
Ihnen bestens!
Wasserschaden – wer bezahlt ?
Wenn Wasser an oder in einem Gebäude oder in seiner Umgebung Schaden
anrichtet, stellt sich die Frage, wer dafür aufzukommen hat. Dabei gibt es eine
klare Trennung zu beachten :
• Schäden an Gebäudeteilen und Hausinstallationen sind durch die kanto-
nale Gebäudeversicherung oder eine private Gebäudewasserversiche-
rung des Eigentümers gedeckt.
• Schäden an Hausrat und Mobiliar in Wohnungen und Kellern – z. B. in-
folge eines Unwetters oder durch auslaufendes Wasser aus einer Lei-
tung – sind durch die private Hausratsversicherung von den Mieterinnen
und Mietern gedeckt.
12Bien sûr, nous ne boudons pas les revenus locatifs qui continuent d’arriver,
loin de là ! Mais nous voyons différemment une situation qu’on pourrait quali-
fier de souhaitable. En effet, tel cas qui, de prime abord, ne semble pas poser
de problème, se révèle être avec le recul beaucoup plus difficile qu’il n’y pa-
raissait. Les jeunes gens notamment, qui ont tôt fait de fonder une commu-
nauté dont les membres, notez bien, sont issus de cultures et nationalités dif-
férentes, ont parfois plus de mal à se supporter qu’on l’espérerait, avec à la clé
un surcroît de travail pour le concierge et la gérante d’immeuble.
La gestion des déménagements donne beaucoup à faire et entraîne des coûts
élevés. Il s’agit de se mettre à la recherche de locataires de remplacement et
d’examiner les candidatures. Dans la majorité des cas, les appartements font
l’objet d’une remise en état des sols, des parois, des plafonds, etc., tous tra-
vaux qui impliquent un gros travail d’organisation.
Ce qui nous a préoccupés en 2011 également…
Une fois de plus, nous prions les habitants de nos immeubles d’épauler l’admi-
nistration, afin que l’égoïsme, le manque d’égards et de sens des responsabi-
lités et l’absence de loyauté et de solidarité de quelques-uns ne fleurissent pas
aux dépens du commun de nos locataires, corrects, honnêtes, eux.
Le but premier de notre coopérative n’a pas changé durant l’année sous rapport :
une coopérative de construction et d’habitation forte et solide financière-
ment, à même de procurer à ses membres, à long terme, un habitat de
qualité et de belle facture pour un bon rapport prix-prestations.
D’où notre prière : apportez votre propre pierre à l’édifice, en appuyant l’admi-
nistration dans ses efforts visant au succès et à la pérennité de notre coopéra-
tive. Soyez-en remerciés !
Dégâts des eaux – qui paie ?
Lorsque de l’eau occasionne des dégâts à un bâtiment ou autour de celui-ci,
on se demande souvent qui les prend en charge. Il convient en l’occurrence de
distinguer clairement deux types de dommages.
• 1er type : les dommages au bâtiment ou à ses installations sont couverts
par l’assurance immobilière cantonale ou par l’assurance privée dégâts
d’eau au bâtiment du propriétaire;
• 2e type : les dommages au mobilier de ménage dans l’appartement ou
dans la cave, par exemple à la suite de tempêtes ou causés par l’écou-
lement de liquides provenant de conduites, sont couverts par l’assu-
rance inventaire du ménage privée de la / du locataire.
13Bitte beachten Sie, dass Sie solche Schäden umgehend Ihrer privaten Haus- ratversicherung melden. Beschädigte Gegenstände müssen in diesem Fall bis zur eventuellen Besichtigung durch einen Schadenexperten der Versicherung aufbewahrt werden. Wenn allenfalls noch Kaufbelege vorhanden sind, verein- facht und beschleunigt dies die Schadensabwicklung. Übrigens : Wie hoch haben Sie Ihren Hausrat versichert ? Überprüfen Sie peri- odisch die Versicherungssumme. Denn eine Unterversicherung kann Sie teuer zu stehen kommen, wenn die Versicherung in einem Schadenfall die Leistung kürzt. Mieterinnen und Mieter – ist das vergleichbar mit einer «Kundschaft» ? Es kommt recht häufig vor, dass Mieterinnen und Mieter die Haltung vertreten, dass sie ja eigentlich Kunden der Graphis seien. Sie möchten, dass die Gra- phis noch dies und das macht oder installieren lässt. Denn sie bezahlen ja schliesslich Mietzins… Für die Geschäftsleitung der Graphis geht die Beziehung mit unserer Mieter- schaft deutlich über ein Kundenverhältnis hinaus. Unsere Mieterinnen und Mieter sind nicht einfach Kunden, sondern Partner. Diese Art Beziehung ist tiefer und intensiver. Wenn Sie als Kunde in einem Geschäft einen Gegenstand kaufen (ein Brot oder einen Fernseher, egal was), können Sie anschliessend mit dem erworbe- nen Gegenstand machen, was Sie möchten. Sie können den Fernseher weiter- verkaufen, verschenken oder in den Keller stellen. Es interessiert niemanden und der Verkäufer verkauft Ihnen gerne am anderen Tag ein neues Gerät. Bei einer Partnerschaft ist das ganz anders. Wir als Vermieter und Sie als Mie- terin oder Mieter sind Partner. Weil es sich bei dieser Partnerschaft um eine Dauerverbindung handelt und um einen teuren und wertvollen Gegenstand (die Wohnung), muss alles klar geregelt sein. Dazu sind das Mietrecht, der Mietvertrag und die integrierenden Bestandteile wie die allgemeinen Vertragsbedingungen, Hausordnung, Waschküchenord- nung usw. da. Die Pflichten und Rechte sind vielfältig. Unten aufgeführt sind nur die wichtigsten Bestimmungen. Obligationenrecht, Artikel 253 Dieser Artikel verpflichtet die Graphis als Vermieterin, Ihnen eine Sache (Woh- nung) zum Gebrauch zu überlassen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter, dafür einen Mietzins zu leisten. 14
Veillez s.v.p. à aviser votre assurance ménage privée dès la survenance d’un
tel sinistre. Conservez les objets détériorés jusqu’au passage éventuel de l’ex-
pert de l’assureur. La possession, le cas échéant, de preuves d’achat favori-
sera le règlement rapide du sinistre.
À propos, quelle est la couverture de votre assurance ménage ? Contrôlez
périodiquement la somme d’assurance. La sous-assurance peut en effet vous
coûter très cher si l’assureur réduit ses prestations en cas de sinistre.
Locataires – clientèle, kif-kif bourricot ?
«En fait, nous sommes des clients de Graphis», constat qu’il n’est pas rare
d’entendre dans la bouche de nos locataires. Ils voudraient que leur loueur
fasse ou installe encore ceci ou cela, finalement, ils paient un loyer…
Pour le comité directeur de notre coopérative, la relation que nous entretenons
avec nos locataires dépasse nettement celle qui existe entre un vendeur et son
client. Les locataires de notre coopérative ne sont pas tout bonnement des
clients, mais bien des partenaires, ce qui présuppose un mode de relations
moins superficielles et plus intenses.
Lorsque comme client vous achetez un produit dans un magasin – peu im-
porte qu’il s’agisse d’un poste de TV ou d’un article de toilette – vous pouvez
ensuite en faire ce que bon vous semble. Il vous est loisible de revendre votre
téléviseur, de l’offrir à un proche ou de le mettre dans votre cave. Cela n’inté-
resse personne, et le vendeur se fera un plaisir de vous proposer un nouvel
appareil le lendemain.
Il en est tout autrement dans un partenariat. Nous en tant que bailleur et vous
en qualité de locataire sommes des partenaires. Comme ce partenariat im-
plique des liens dans la durée et porte sur un objet de valeur et ayant un coût
– un appartement – tout doit être clairement réglementé.
À cet effet, nous disposons du droit du bail, du contrat de location et des do-
cuments qui en font partie intégrante tels que les conditions générales du
contrat, les règlements de maison et d’utilisation de la buanderie commune,
etc. La liste des droits et des obligations est longue, nous nous limitons ci-
après à la mention des principales dispositions.
Code des obligations (CO), Article 253
Le présent article dispose que le bailleur, alias Graphis, s’oblige à vous céder
l’usage d’une chose (logement); en contrepartie, le locataire est tenu de payer
un loyer.
15Obligationenrecht, Artikel 256, Absatz 1 Dieser Artikel verpflichtet die Graphis, die Wohnung zum tauglichen Gebrauch zu erhalten. Obligationenrecht, Artikel 257f, Absatz 1 und 2 Dieser Artikel verpflichtet die Mieterschaft, die Wohnung sorgfältig zu gebrau- chen. Obligationenrecht, Artikel 260a, Absatz 1 Dieser Artikel verpflichtet die Mieterschaft, Änderungen an oder in der Woh- nung nur vorzunehmen, wenn die Graphis vorgängig schriftlich zugestimmt hat. Obligationenrecht, Artikel 267, Absatz 1 Dieser Artikel verpflichtet die Mieterschaft bei einem Auszug, die Wohnung in einem Zustand zurückzugeben, welcher sich aus dem vertragsgemässen Ge- brauch ergibt. Fazit : Schon nur aus den wichtigsten Bestimmungen des Mietrechts ist er- sichtlich, dass die Mieterschaft mit der Wohnung nicht machen kann, was sie will. Die Wohnung wird übernommen, zum Teil jahrelang oder sogar Jahrzehnte benützt und irgendwann wieder zurückgegeben. Die Graphis und ihre Mieter- schaft sind also eine sehr lange Zeit miteinander verbunden. Diese Verbunden- heit stellt eine bedeutend höhere Qualität dar als eine banale Kundenbezie- hung. Daraus ergeben sich beiderseitig höhere Ansprüche für einen höflichen und gepflegten Umgang miteinander. Denn beide Seiten haben ein Interesse, dass eine solche Verbindung auf Wunsch mit Anstand und Würde beendet werden kann. Bei der Graphis als Genossenschaft kommt die Mitgliedschaft als zusätzliche Dimension dazu. Es gibt noch mehr Rechte, aber auch mehr Pflichten. Zudem kommen noch Moral, Ethik, Loyalität und Solidarität hinzu. Vor allem diesen vier Punkten wird bedauerlicherweise je länger je weniger die nötige Beach- tung geschenkt. 16
Article 256 alinéa 1 CO
Cet article astreint Graphis à entretenir l’appartement dans un état approprié à
son usage.
Article 257f alinéas 1 et 2 CO
Cet article enjoint au locataire d’user de la chose louée (logement) avec le soin
nécessaire.
Article 260a alinéa 1 CO
La présente disposition engage le locataire à ne rénover son appartement ou à
ne lui apporter une modification qu’avec le consentement écrit de Graphis.
Article 267 alinéa 1 CO
En vertu de cet article, le locataire sortant est tenu de restituer le logement
dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat.
Quintessence : les dispositions les plus importantes du droit du bail montrent
à elles seules que le locataire ne peut faire ce qu’il veut de son appartement.
L’appartement est loué et occupé parfois des années durant, voire des décen-
nies et est rendu à un moment donné. Cela étant, Graphis et ses locataires
entretiennent une relation mutuelle de longue durée, lien d’une qualité tout
autre que dans le cas d’une banale relation de clientèle.
Il en résulte de part et d’autre des exigences plus élevées en termes de cour-
toisie et de respect mutuels. En effet, les deux parties ont intérêt à ce qu’il soit
possible, sur demande, de mettre fin à une telle relation avec dignité.
Dans le cas de Graphis en tant que coopérative, l’affiliation constitue un as-
pect supplémentaire. L’associé-e a davantage de droits, mais aussi de de-
voirs. Viennent s’ajouter, enfin, la morale, l’éthique, la loyauté et la solidarité.
Or – fait des plus regrettable – c’est surtout à ces quatre éléments qu’on prête
de moins en moins l’attention qu’ils mériteraient.
17Personelles
Im Jahr 2011 haben sich folgende Veränderungen ergeben.
Kündigung François Weber
Am 28. Februar 2011 hat Herr François Weber nach über 13 Jahren Anstellung
die Graphis verlassen. Wir danken ihm an dieser Stelle für die geleisteten lang-
jährigen Dienste und wünschen ihm für die Zukunft alles Gute.
Übernahme der Leitung der Finanzen und
Administration per 1. März 2011
Die Leitung der Finanzen und Administration wurde
von Frau Ursula Streiff übernommen. Wir wünschen
ihr bei der Erfüllung der neuen Aufgaben viel Freude
und Erfolg.
Eintritt Danielle Wenzler
Am 1. Juli 2011 hat Frau Danielle Wenzler ihr
30%-Pensum im Rechnungswesen aufgenommen.
Ab 1. Oktober 2011 beträgt das Pensum 50%.
Diese Abstufung wurde gewählt, damit Frau Wenz-
ler an ihrer alten Arbeitsstelle die Geschäfte ge-
ordnet übergeben konnte. Frau Wenzler hat nach
der kaufmännischen Lehre e inige Jahre auf ihrem
Beruf gearbeitet. Mehr als 9 Jahre lang war sie zu-
ständig für das Rechnungswesen einer mittelgros
sen Wohnbaugenossenschaft im Raum Bern. Sie
kennt also das Tagesgeschäft aus dem Effeff. Frau
Wenzler ist verheiratet, hat zwei Kinder (11- und
13-jährig) und wohnt in Schliern bei Köniz.
Eintritt Marianna Vescovi
Am 1. Oktober 2011 hat Frau Marianna Vescovi die
Arbeit mit einem 50%-Pensum in der Liegen-
schaftsbewirtschaftung aufgenommen. Frau Vescovi
hat nach der Lehre als Hochbauzeichnerin einige
Jahre auf ihrem Beruf gearbeitet. Nach verschiede-
nen Weiterbildungen arbeitet sie seit 1999 als Lie-
genschaftsverwalterin. Sie ist im Besitz des eidg.
Fachausweises für Immobilienverwalterin. Frau
Vescovi ergänzt mit ihrer grossen Erfahrung das
Team optimal. Frau Vescovi ist verheiratet, hat eine
erwachsene Tochter und wohnt in Kehrsatz.
18Personnel
Durant l’année passée en revue, les changements suivants sont survenus.
Démission de François Weber
Le 28 février 2011, Monsieur François Weber a quitté Graphis après treize ans
de bons et loyaux services. Nous le remercions ici pour son dévouement du-
rant toutes ces années, et formons nos vœux les meilleurs pour son avenir.
Prise en charge de la direction des finances et
de l’administration à partir du 1er mars 2011
La relève à cette fonction importante est assurée
par Madame Ursula Streiff. Nous lui souhaitons
beaucoup de plaisir et de succès dans l’accomplis-
sement de sa nouvelle mission.
Entrée de Danielle Wenzler
Le 1er juillet, Madame Danielle Wenzler a commencé
son activité comptable à 30 %. Son poste est devenu
un mi-temps depuis le 1er octobre. Nous avons opté
pour cette progression afin que la remise des dossiers
à son ancien emploi se fasse sans problème. Après un
apprentissage de commerce, Mme Wenzler a exercé
sa profession pendant quelques années. Plus de neuf
ans durant, elle fut chargée de la comptabilité d’une
coopérative de construction et d’habitation de taille
moyenne dans la région de Berne. Les affaires cou-
rantes n’ont donc plus grands secrets pour elle. Madame
Wenzler est mariée, mère de deux enfants de 11 et 13
ans, et elle habite à Schliern près de Köniz.
Entrée de Marianna Vescovi
Le 1er octobre, ce fut au tour de Madame Marianna
Vescovi de commencer son nouvel emploi à mi-temps
dans le domaine de la gestion des immeubles. Après
un apprentissage de dessinatrice en bâtiment, Mme
Vescovi a exercé sa profession pendant quelques an-
nées. Diverses attestations de formation continue en
poche, elle travaille depuis 1999 en qualité de gérante
d’immeubles. Étant au bénéfice du diplôme fédéral de
régisseuse et courtière en immeubles et forte de sa
grande expérience, Mme Vescovi complète parfaite-
ment notre équipe. Madame Vescovi est mariée, mère
d’une fille adulte et elle est domiciliée à Kehrsatz, vil-
lage situé comme Köniz dans la banlieue sud de Berne.
19Die beiden neuen Mitarbeiterinnen haben sich in den vergangenen Monaten sehr gut eingearbeitet. Die Verstärkung ist spürbar, was für die Abwicklung des Tagesgeschäftes und für die Bewältigung der bevorstehenden grossen Aufgaben sehr wichtig ist. Pensionierung Am 31. August 2011 trat Herr Antonio Gomes in seinen wohlverdienten Ruhe- stand. Er ist am 1. August 1990 in die Graphis eingetreten und hat 21 Jahre als Reparateur und Allrounder in der grössten Graphis-Siedlung in Genf gearbei- tet. Wir danken Herrn Gomes für seine langjährigen wertvollen Dienste. Für den dritten Lebensabschnitt wünschen wir Herrn Gomes und seiner Familie alles Gute und beste Gesundheit. Leerwohnungsbestand bei der Graphis Der Leerwohnungsbestand hat sich erfreulicherweise über das ganze Jahr in einem äusserst vertretbaren Rahmen gehalten (deutlich unter 1,00%), trotz der vielen Kündigungen in Schwamendingen und Zofingen infolge der Ersatzbau- projekte. Ausschlüsse aus der Genossenschaft / Kündigung durch die Graphis Im 2011 musste ein Ausschluss mit anschliessender Kündigung infolge Zah- lungsverzugs (Mietzinsausstände) ausgesprochen werden. Spezialfall Zürich Schwamendingen Am 16. September 2011 fasste der Verwaltungsrat den Beschluss, die verblie- benen sieben GenossenschafterInnen in Schwamendingen aus der Genossen- schaft auszuschliessen und die Mietverhältnisse per 31. März 2012 zu kündi- gen. Diese gemäss Statuten und Gesetz vorgeschriebenen Massnahmen trafen die BewohnerInnen indes nicht unerwartet. Seit dem Mai 2008 wurden die GenossenschafterInnen in regelmässigen Schritten schriftlich und an Ver- sammlungen über den Stand des Projekts orientiert. Im Weiteren haben wir mit diversen Massnahmen die Suche nach einer geeigneten Ersatzwohnung ver- einfacht (Angebot von Ersatzwohnungen in unseren Siedlungen in Glattbrugg, Uetikon und Thalwil, enge Zusammenarbeit für Ersatzwohnungsangebote mit rund 10 befreundeten Genossenschaften in Zürich, keine Kündigungsfrist, Referenzschreiben usw.). Die unterstützenden Massnahmen der Verwaltung haben vielen der insgesamt 80 langjährigen MieterInnen und Mitglieder der Graphis geholfen, geeignete neue Wohnungen zu finden. Siedlungsversammlungen In den Monaten Mai und Juni 2011 wurden in allen 18 Siedlungen die Sied- lungsversammlungen abgehalten. An diesen Versammlungen wurden nebst den für die Delegiertenversammlung in Uetikon bestimmten Traktanden (Pro- tokoll der DV 2010, Jahresbericht 2010, Betriebsrechnung 2010, Wahl der De- legierten usw.) auch siedlungsspezifische Angelegenheiten diskutiert. 20
Nos deux nouvelles employées se sont très bien mises au courant au fil des
derniers mois. Le renforcement de notre équipe est sensible, facteur primor-
dial pour la gestion des affaires courantes et la maîtrise des grands dossiers en
vue.
Départ à la retraite
Le 31 août 2011, Monsieur Antonio Gomes a pris une retraite bien méritée.
Entré à Graphis le 1er août 1990, il aura œuvré 21 ans durant en qualité de ré-
parateur – il excellait en tout – dans le plus grand groupe résidentiel de Gra-
phis, à Genève. Nous remercions M. Gomes pour ses loyaux et précieux ser-
vices pendant toutes ces années et lui souhaitons, ainsi qu’à sa famille, nos
meilleurs vœux et une bonne santé pour cette nouvelle tranche de vie.
Taux de logements vacants à Graphis
Cet indicateur est fort heureusement resté toute l’année dans des limites tout
à fait acceptables, soit un taux de vacance nettement inférieur à 1 %, et ce en
dépit de la multiplication des résiliations – travaux de reconstruction obligent
– à Zofingue et Schwamendingen.
Exclusions de la Coopérative – congé notifié par Graphis
En 2011, une exclusion a été prononcée avec dénonciation consécutive du
bail pour cause d’arriérés de paiement (créances de loyer).
Zurich Schwamendingen, un cas à part
Le 16 septembre, le conseil d’administration a pris la décision d’exclure de la
coopérative les sept associés restants à Schwamendingen et de résilier leurs
baux pour le 31 mars 2012. Au demeurant, les deux mesures en question,
prévues par les statuts et la loi, n’ont pas pris les habitants concernés à l’im-
proviste, loin de là ! En effet, depuis mai 2008, les associés ont été régulière-
ment informés par écrit et lors de réunions de l’état d’avancement du projet.
En outre, nous n’avons pas ménagé nos efforts pour leur faciliter la recherche
de logements de remplacement appropriés : offre d’appartements de nos
propres groupes immobiliers de Glattbrugg, Uetikon et Thalwil, collaboration
étroite avec une dizaine de coopératives amies à Zurich en vue d’offrir des
logements de substitution, non observation des délais de congé, lettres de
référence, etc. Ces mesures de soutien de l’administration ont aidé nombre de
nos 80 locataires de longue date au total à retrouver un chez-soi adéquat.
Assemblées de groupe
De mai à juin 2011, une assemblée de groupe s’est tenue dans chacun de nos
18 groupes d’habitation. Les débats ont porté sur les points inscrits à l’ordre
du jour de l’assemblée des délégués d’Uetikon (procès-verbal de l’AD de
2010, rapport de gestion et compte d’exploitation de la même année, élection
des délégués, etc.), mais aussi sur des questions propres aux groupes rési-
dentiels.
21Delegiertenversammlung Am 18. Juni 2011 fand die Delegiertenversammlung in Uetikon statt. Leider spielte das Wetter nicht so mit. Den schönen Garten mit dem selbstgebauten Pizzaofen genossen die Delegierten trotzdem. Die Pizza-Häppchen zum Apéro mundeten ausgezeichnet. Dem Siedlungskomitee Uetikon gebührt für seinen tollen Einsatz ein herzliches Dankeschön! Vorab darf gesagt werden, dass auch der offizielle Teil reibungslos verlaufen ist. Alle Anträge wurden angenommen. Eine wichtige Änderung erfuhren die Statuten. Die Delegierten stimmten der Änderung der Verzinsung des Anteilscheinkapitals und der damit einhergehen- den Teilrevision der Statuten einstimmig zu. Neu beträgt der Zinssatz für die Verzinsung des Anteilscheinkapitals ab 2011 jeweils 1,00% weniger als der hypothekarische Referenzzinssatz bei Mietver- hältnissen,1 welcher jeweils anfangs Dezember des betreffenden Jahres durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) veröffentlicht wird. Im Gegenzug wird der jährliche Mitgliederbeitrag nicht mehr eingezogen. Ersatzbauprojekte Zofingen und Schwamendingen – grosser Erfolg Mit Zofingen und Schwamendingen hat die Graphis zwei Neubauprojekte lan- ciert. 106 Mietparteien haben ihre günstigen Wohnungen verlassen, oder der Umzug steht ihnen noch bevor. Was für die Graphis selbst sehr wichtig ist, nämlich die schrittweise Erneuerung ihres Wohnungsbestandes, sei es durch Sanierungen und/oder Ersatzneubauten, ist für den einzelnen direkt betroffe- nen Genossenschafter oder die einzelne direkt betroffene Genossenschafterin ein sehr einschneidender Schnitt. Dank der frühzeitigen, fairen und ehrlichen Kommunikation gegenüber unseren Nachbarn, Genossenschaftern und Genossenschafterinnen sowie dank der Hilfestellung bei der Wohnungssuche haben wir von diesen Personen viel Goodwill erfahren. Weder gegen die Baubewilligungen noch gegen die administrativen Massnah- men (Ausschluss aus der Genossenschaft und Kündigung der Mietverhält- nisse) wurde Einsprache erhoben. Das ist in der heutigen Zeit sehr bemerkens- wert. Unser Vorgehen war zeitraubend und mit viel Aufwand verbunden. Aber es war der richtige Weg. Das Resultat zeigte sich darin, dass die betroffenen Personen unser Vorgehen und unseren Einsatz schätzten, uns vertrauten und uns keine Steine in den Weg legten. 1 Der Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen wird alle 3 Monate (Anfang März, Juni, September und Dezember) neu berechnet und durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) veröffent- licht. (http://www.bwo.admin.ch) 22
Assemblée des délégués
Le 18 juin, l’assemblée des délégués (AD) s’est tenue à Uetikon. Dommage, le
temps n’était pas vraiment de la partie. Les délégués ont tout de même fort
apprécié les beaux jardins et leur four à pizza de fabrication maison. Les mini-
pizzas servies avec l’apéritif étaient délicieuses. Toute notre gratitude va au
comité du groupe des bords du lac de Zurich pour son formidable engagement.
On peut dire d’entrée de cause que la partie officielle, elle aussi, s’est très bien
passée. Toutes les propositions ont été approuvées.
Une modification importante a été apportée aux statuts. En donnant leur aval
aux nouvelles modalités de rémunération des parts sociales qui leur était pro-
posées, les délégués ont approuvé en même temps la révision partielle des
statuts s’y rapportant.
Depuis 2011, le taux d’intérêt pour la rémunération des parts sociales est dé-
sormais à chaque fois inférieur de 1 % au taux d’intérêt de référence appli-
cable aux contrats de bail,1 publié au début de décembre de l’année respec-
tive par l’Office fédéral du logement (OFL). En contrepartie, le prélèvement de
la cotisation annuelle est abandonné.
Projets de constructions de remplacement à Zofingue
et Schwamendingen – grand succès
Ces groupes résidentiels font l’objet des deux premiers chantiers de construc-
tions nouvelles de remplacement lancés par Graphis. Les 106 colocataires des
immeubles en question ont déjà quitté un appartement avantageux ou se pré-
parent à le faire. On le voit, une mesure cruciale pour Graphis comme la réhabili-
tation par étape de son parc immobilier au moyen de travaux de rénovation ou de
reconstruction suivant les cas peut représenter une mesure radicale pour les as-
sociés directement concernés.
Une communication précoce, correcte et loyale à l’égard de nos associés et de
leurs voisins, de même que l’assistance fournie en vue de retrouver un logement
nous ont valu beaucoup d’estime et de bonne volonté de la part de ces personnes.
Il n’y a pas eu d’opposition ni au stade de la demande d’autorisation de construire
ni contre les mesures administratives telles que l’exclusion de la coopérative ou la
résiliation du bail, chose assez remarquable par les temps qui courent. La manière
de procéder que nous avons choisie était certes plutôt gourmande en temps et en
travail administratif mais c’était à n’en pas douter la bonne. Résultat des courses :
les personnes intéressées ont apprécié nos méthodes et notre dévouement, elles
nous ont fait confiance et ne nous ont pas mis de bâtons dans les roues.
1 Les
taux d’intérêt de référence applicable aux contrats de bail est revu trimestriellement (début
mars, juin, septembre et décembre) et publié par l’OLF. (http://www.bwo.admin.ch)
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